24 09 2019 CONTRATOS IMOBILIÁRIOS E DIREITO DO CONSUMIDOR

Prévia do material em texto

Qualidade de Produtos e Serviços
Contrato de corretagem: Pessoa não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços, ou relação de dependência se obriga, mediante remuneração, a agenciar negócios para a outra ou fornecer-lhe informações para celebração do contrato. Contrato típico: Arts. 722 a 729 C.C. – Dever de executar mediação com prudência aproximar as partes, conciliar interesses e informar todas informações do negócio opinar sobre valores e alterações de preço - art. 723 C.C.; Dever fiduciário perante o comitente: prestar todos esclarecimentos acerca do risco do negócio esclarecimentos quanto à análise da documentação, alterações de valores e fatores que influenciem nos resultados – art. 723, p. único C.C. 
Natureza jurídica do contrato de corretagem: a) bilateral gera obrigações para ambas as partes; b) oneroso ambos contratantes auferem benefícios ou vantagens; c) consensual formado pelo simples acordo de vontades entre as partes; d) aleatório corretor corre riscos de nada receber
Qualidade de Produtos e Serviços
Exercício da profissão: Regulado pela Lei 6.530/78; Decreto 81.871/78; Resolução Cofeci nº 326/1992 Código de Ética: corretor responde civil e penalmente por atos danosos ao cliente causados por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.
Obrigações do corretor: aproximação e mediação das partes; angariar o negócio; dar assistência até que o negócio se considere fechado. Obrigação do comitente: pagar a comissão se não ajustada entre as partes será arbitrada segundo a natureza do negócio e usos locais – art. 724 C.C. Na corretagem exclusiva a comissão integral é devida, ainda que o negócio seja realizado sem sua mediação salvo se comprovada inércia - art. 726 C.C.
Profissional liberal: Aquele que não é empregado Trabalha por conta própria; geralmente autônomo; exerce atividade por livre opção; não deve exercer atividade mediante vínculo empregatício ou com subordinação hierárquica. Pessoas jurídicas em geral não são profissionais liberais ainda que explorem serviços de procuração judicial, medicina, engenharia, construtoras, imobiliárias etc. Corretor de imóveis: se exerce atividades livremente e por conta própria, sem subordinação hierárquica, recebendo honorários e não salário.
Qualidade de Produtos e Serviços
Responsabilidades do corretor de imóveis: indicação equivocada do imóvel apresentação equivocada do lote 23 e foi vendido 28 – casa construída no lote errado foi alvo de reintegração de posse – prova testemunhal com todas pessoas interessada no lote não aceita em juízo – art. 723, p. único C.C. - APL 00078202420088260153 TJSP; Omissão de informação sobre débito de IPTU devolução em dobro do valor dado como entrada depositado direto na c/c do corretor - art. 723 c/c 418 C.C. - 0005671-28.2012.8.19.0212 TJRJ; Omissão de informação acerca de penhora constou do recibo de sinal que imóvel era livre de ônus – certidão do RGI tirada posteriormente confirma existência de ação judicial averbada antes da alienação – ‘culpa concorrente’ entre corretor e primitiva proprietária – devolução da comissão de corretagem corrigida + dano moral – art. 723 C.C. c/c art. 14 CDC - APL 00122703420098260554 TJSP; Inércia do profissional, venda por outro corretor - contrato de exclusividade era expresso em condicionar a utilidade da intermediação à obtenção do financiamento bancário necessário ao negócio – apesar do sinal dado corretora não realizou o trâmite administrativo – terceira corretora obteve o financiamento e efetivou a venda - art. 726 C.C. – APL 01209264820078260007 TJSP. Casos negados: Negada condenação solidária de construtora, Incorporadora e imobiliária - danos decorrentes de infiltrações, rachaduras e trincas – ausência de pertinência subjetiva da imobiliária com os defeitos construtivos - APL 04023368420128190001; Pré-contrato condicionando contrato à aprovação da construtora mero encaminhamento de proposta – restituição da caução, cheque não depositado – art. 14, §3º, I CDC - APL 0207985-77.2013.8.19.0001 TJRJ.
Política Nacional das Relações de Consumo 
SNDC: implementar a Defesa do Consumidor por meio de órgãos públicos e entidades - federais, estaduais, municipais e entidades privadas (ex. Inmetro, Defensoria Publica, Decon). Objetivo: efetivar e executar a Política Nacional das Relações de Consumo dignidade, saúde e segurança dos consumidores, proteção de interesses econômicos, melhoria da qualidade de vida, transparência e harmonia das relações de consumo – art. 4º  manutenção assistência jurídica integral, integral e gratuita para consumidor carente, estímulos à criação de associações de defesa do consumidor - 5º CDC.
Sanções administrativas: CDC elenca possíveis sanções (ex. multa, apreensão do produto, inutilização do produto, interdição de estabelecimento de obra, de atividade) – art. 56 CDC. Pena de multa: aplicada mediante procedimento administrativo. Multa não goza de auto executoriedade: propositura de cobrança judicial.
Práticas Comerciais 
Publicidade:
O objetivo da publicidade é criar demanda de produtos
Informação e publicidade integram a oferta
Princípio da vinculação contratual obriga o fornecedor ao cumprimento da oferta exposta ao público
A jurisprudência relativiza o princípio em hipóteses de erro grosseiro
Em caso de recusa pode ser exigido o cumprimento forçado
A publicidade implícita dificulta a identificação do bem ofertado
Os dados fáticos, técnicos e científicos que sustentam a mensagem devem estar em poder do fornecedor
O ônus da prova da veracidade da informação cabe a quem a patrocina
Práticas Comerciais 
Publicidade enganosa: informação ou comunicação inteira ou parcialmente falsa, capaz de induzir em erro - art. 37, § 1º do CDC. 
Publicidade inadequada - Quantidade de dormitórios: (9092029-77.2004.8.26.0000 - TJSP – 2006); Descrição das unidades divergente do R.G.I.: (0025592-81.1999.8.19.0000 - TJRJ-2000).
Por ação
Dolo positivo
Atuação comissiva
Por omissão
Dolo negativo
Atuação omissiva
Afirmação inverídica
Deixa de informar dado essencial do produto
Práticas Comerciais 
Publicidade abusiva:
Publicidade discriminatória de qualquer natureza
Anúncios publicitários não podem desrespeitar valores ambientais
A lista do art. 37, § 2º do CDC é exemplificativa
A publicidade que envolve crianças sempre é delicada
Enseja o reparo de todos os danos causados
Práticas Comerciais 
Práticas abusivas: Elenco exemplificativo de práticas abusivas vedadas ao fornecedor de produtos ou serviços – art. 39, I a XIV do CDC  condicionar o fornecimento de produto ou serviço ao fornecimento de outro “venda casada” - art. 39, I;  exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva – art. 39, V;  executar serviços sem prévia elaboração de orçamento – art. 39, VI;  repassar informação depreciativa referente a ato praticado pelo consumidor no exercício de seus direitos – art. 39, VII;  colocar no mercado produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais, ou se normas específicas não existirem pela ABNT - art. 39, VIII CDC;  vícios construtivos: fissuras, infiltrações, vazios de concretagem, falta de impermeabilização, outros;  cobrança de juros no pé: antes do CDC o art. 1º da Lei nº 4.864/65 autorizava a correção e juros Pacificado pelo STJ no EREsp Nº 670.117/PB – 2012);  aplicar penalidade exclusivamente ao consumidor em caso de mora ou inadimplemento contratual: mesma multa a favor do consumidor Negada a inversão da cláusula penal indenizatória (REsp 955.134 /SC – 2012).
Proteção Contratual 
Cláusula contratual: “"Aplica-se ao presente contrato o Código de Defesa do Consumidor (lei 8078/90). Parágrafo único. No eventual conflito entre o Código de Defesa do Consumidor e as cláusulas aqui estabelecidas, prevalecem as cláusulas“.
Cláusulas abusivas desse tipo geralmente menos explícitas encontram-se nos diversos setores do mercado de consumo (ex. é abusiva a cláusula que permite ao fornecedor concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor – art. 51,IX CDC  à luz do sistema consumerista o fornecedor é que fica vinculado nos termos da publicidade, art. 30 CDC: “venda de imóvel em construção em sistema de cooperativa sem definição do prazo para a entrega da obra” abusivo ficar ao exclusivo arbítrio da vendedora a fixação do prazo: A. C. com Revisão nº 518.719-4/8-00 de 2008).
Proteção Contratual 
Cláusulas abusivas: causam desequilíbrio importante. Não são definidas pelo CDC conceito aberto. Opções do legislador: 1) lista exemplificativa uso da expressão “dentre outras” presumindo a abusividade em alguns casos rol exemplificativo nos incisos do art. 51 do CDC; 2) indicação da abusividade em casos expressos: a) cláusulas que subtraiam ao consumidor a opção de reembolso das quantias pagas art. 51, II do CDC // em sentido semelhante: proibição de restituição das parcelas somente após o término da obra REsp 877.980 e b) ‘cláusula de decaimento’ imposição de perda de todas as prestações pagas art. 53 do CDC; 3) fixação de duas cláusulas gerais permitindo à jurisprudência determinar a abusividade: a) cláusula geral da lesão enorme  “as que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada” art. 51, IV, primeira parte CDC. (ex. cláusula que permite entrega do imóvel por prazo em dias úteis e não em dias corridos TJDF ACJ 20140111030744). Critérios: ameaçar o equilíbrio contratual art. 51, § 1º, II CDC (ex. cláusula penal deve se voltar a ambos contratantes ainda que redigida em favor de uma das partes STJ 1119740) ou impor onerosidade excessiva art. 51, § 1º, III CDC; b) cláusula geral da boa fé: dirigida à interpretação das relações de consumo art. 4º, III CDC, e dirigida à relação entre as partes “são nulas as cláusulas incompatíveis com a boa-fé” art. 51, IV, segunda parte CDC. 
Proteção Contratual 
Contrato de adesão: cláusulas aprovadas pela autoridade competente/estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor sem discussão ou modificação substancial do conteúdo - art. 54, caput, CDC.
Inserção de cláusula no formulário do contrato: não desfigura a natureza de adesão - art. 54, § 1º do CDC
Cláusulas limitativas de direitos: admitidas desde que bem redigidas e em destaque objetiva-se informação e não ignorância do consumidor - art. 54, § 4º CDC.
Fornecedores em atenção: aumentar quantidade e qualidade de informação dada ao consumidor no contrato de adesão finalidade é representar a vontade efetiva do consumidor
Utilização de contratos de adesão inadequados ao CDC: passível de questionamento judicial.
Cláusulas de não indenizar “cláusulas de irresponsabilidade” (ex. constantes de contratos escritos, tickets, cupons, letreiros): nega-se a validade art. 51, I CDC. 
Infrações Penais 
Constrangimento em cobranças: Mera exposição à cobrança abusiva equipara a pessoa física ou jurídica a consumidor – art. 29 CDC (ex. empresa devedora tem direito a não sofrer cobrança com constrangimento na frente dos clientes). 
Cobrança - constrangimento juridicamente possível ≠ cobrança vexatória - abusos de cobrança, justificam indenização (ex. qualquer procedimento onde ocorra exposição ao ridículo, constrangimento físico ou moral, ameaça, afirmações falsas ou incorretas) – art. 71 CDC.
Cobrança eficiente mas vexatória: Certa empresa de cobrança tempos atrás valia-se de expediente vexatório enviando cobradores trajados na cor vermelha à residência dos devedores. Se alguém visse o “vermelhinho” à porta de alguém, facilmente deduzia: ‘lá reside um caloteiro’. 
Defesa do Consumidor em Juízo 
Legitimação ativa: consumidor prejudicado defende diretamente seus interesses pela propositura de ações individuais – art. 81 CDC. 
Legitimação passiva: qualquer pessoa física ou jurídica pode ser parte passiva. União, Estados, Municipios podem ser réus quando autores do ato lesivo (ex. Cedae é ré em ação individual de consumidor visando melhoramento na rede de água STJ AgRg no AREsp 407297 RJ 2013/0339102-9).
Legitimação ativa coletiva: consumidor exerce indiretamente a defesa de seus direitos, via ações coletivas propostas por entes legitimados com atribuição de defesa de direitos difusos, coletivos ou individuais homogêneos União, Estados, Municípios, M.P., D.P.U., Associações Civis constituídas há pelo menos 1 (hum) ano, Sindicatos, Procon’s REsp 788006 de 2006 – art. 81, p. ún. e 82 CDC (ex. ação civil pública contra cooperativa de carnes e derivados pleiteando correção de informações nutricionais constantes de rótulos de produtos sem dano efetivo sofrido pelo consumidor AC 70063044689 RS TJRS 2015 ).
Ações Coletivas 
Tutela Individual: legislador busca efetividade dos direitos permitindo toda e qualquer ação para tutela dos direitos declaratória, constitutiva, condenatória, tutela antecipada, etc. – art. 83 CDC. 
Interesses metaindividuais ou coletivos: situados entre o direito público e o direito privado. Excedem o âmbito estritamente individual mas não chegam a constituir interesse público condôminos de um edifício, sócios de uma empresa, empregados do mesmo patrão. Dois grupos: a) essencialmente coletivos difusos e coletivos em sentido estrito e b) acidentalmente coletivos individuais homogêneos.
Tutela Coletiva: defesa dos interesses da coletividade. No plano da tutela coletiva não há diferença entre os termos “interesses” e “direitos” ação civil pública, mandado de segurança coletivo, etc.
Convenção Coletiva de Consumo 
Previsão legal de utilização: consumidores organizados  fornecedores associados. Havendo consenso podem regular por convenção escrita as relações de consumo – art. 107 CDC. Objeto: condições relativas a preço, qualidade, quantidade, garantia, e características de produtos e serviços. As estipulações são obrigatórias somente para os filiados às entidades que assinam a convenção. Realizada entre particulares ≠ TAC – Termo de Ajustamento de Conduta: presença obrigatória de órgão público.
Convenção Coletiva de Consumo no Brasil: Não são comuns, predomínio da resolução individual de conflitos. Casos brasileiros: primeiro foi entre COFECI e entidades de Defesa do Consumidor Resolução COFECI n. 342/92 previu o fim da “taxa de contrato” de pretendentes à locação de imóveis residenciais: solução de mercado se sobrepondo às soluções jurídicas: o COFECI não reconheceu a ilegalidade, apenas concordou em não mais exigir; Ano 2000 – Empresas aéreas, entidades representativas de consumidores, e órgãos públicos incluindo o DAC –Departamento de Aviação Civil, firmaram acordo sobre “overbooking” de passagens aéreas; Em julho de 2019 a SENACON iniciou estudos cogitando resolver o caso da cobrança da taxa de conveniência na venda de ingressos de shows: a cobrança da Ticket For Fun não seria abusiva  abusivo é a cobrança do custo da comodidade: solução é oferecer ponto de venda eletrônico e ponto de venda físico.
15
image5.jpg
image6.jpg
image7.png
image8.jpg
image9.png
image10.jpg
image11.png
image12.jpg
image13.jpg
image14.jpeg
image15.jpeg
image16.jpeg
image17.jpg
image18.jpg
image19.jpeg
image1.JPG
image2.png