Resumo legislação parcelamento do solo 6766

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Centro Universitário Moura Lacerda 
 
Érica Marina Carvalho de Lima 
 
 
 
 
 
 
 
 
Resumo da Legislação de Parcelamento do Solo 
 
 
 
 
Resumo da legislação municipal e federal 
referente a parcelamento do solo para a 
disciplina de Projeto de Urbanismo IV. 
Professores: Rosa Sulaine Silva Farias e 
Roberto Duarte Ramos 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ribeirão Preto 
2016 
Resumo da Legislação de Parcelamento do Solo 
 
O parcelamento do solo urbano é a divisão da terra em unidades 
juridicamente independentes, com vistas à edificação, seguindo padrões para 
as diferentes zonas da cidade, definidos não apenas pelo Plano Diretor, mas 
também por leis estaduais e federais. 
A Lei Federal nº. 6766/79, conhecida com Lei Lehmann e revisada pela 
9785/99, trata do parcelamento do solo em todo o Brasil. Já em nível Estadual, 
é o GRAPROHAB – Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais 
do Estado de São Paulo – que centraliza e agiliza os procedimentos 
administrativos de anuência prévia do Estado para empreendimentos de 
parcelamento do solo urbano e implantação de núcleos habitacionais, sejam 
públicos ou privados. 
Já em Ribeirão Preto, temos um conjunto de três leis sobre uso e 
parcelamento do solo: 
1) A Lei Complementar nº. 501/95 e (atualizada pela L.C. nº. 1573/03) 
que consiste no Plano Diretor de Ribeirão Preto, estabelecendo uma estrutura 
básica para a formatação de Políticas Públicas nos setores físico-territoriais, 
socioeconômicos e político-administrativos e indicando a necessidade de 
criação de 5 Leis Complementares, dentre as quais: 
2) A Lei Complementar nº. 2157/07, que trata especificamente do 
Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo no Município de Ribeirão Preto; 
3) E a Lei Complementar nº 1616/04, o Código Municipal do Meio 
Ambiente, que estabelece instrumentos da política ambiental e normas gerais 
para a administração da qualidade ambiental do município de Ribeirão Preto, 
incluindo as restrições ambientais ao parcelamento do solo. 
Segundo a lei federal 6766/79, o parcelamento do solo deve ser 
definido pelo Plano Diretor ou aprovado por lei municipal, mas não é permitido 
parcelamento em: terrenos alagadiços, sujeitos a inundações, aterrados com 
material prejudicial à saúde, em áreas de preservação ecológica ao com 
declividade igual ou superior a 30% (a não ser que haja providências para 
sanar essas situações). 
Lei federal 6766/79 - Art. 3º Somente será admitido o parcelamento 
do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou 
de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou 
aprovadas por lei municipal. (NR) (Redação dada pela Lei nº 9.785, 
29.1.99) 
 Parágrafo único. Não será permitido o parcelamento do solo: 
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas 
as providências para assegurar o escoamento das águas; 
II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à 
saúde pública, sem que sejam previamente saneados; 
III - em terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta por 
cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades 
competentes; 
 IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a 
edificação; 
 V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição 
impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção. 
 
Além desses condicionantes já definidos pela lei Federal, a lei 
municipal 2157/07 acrescenta que é vedado o parcelamento também nas 
ZPMs - Zonas de Proteção Máxima – e áreas protegidas pelo Código do Meio 
Ambiente do município. 
 
Lei municipal 2157/07 Art. 54 - É vedado o parcelamento do solo em: 
V - áreas de preservação ecológica, nas ZPM - Zonas de Proteção 
Máxima -, nos termos do Inciso V do Artigo 6º desta lei e no Código 
do Meio Ambiente; 
VI - áreas de proteção obrigatória e nos sítios significativos, conforme 
definido nos artigos 168 e 141 do Código do Meio Ambiente, 
respectivamente; 
VII - áreas onde ocorram emissão de poluentes, em níveis nocivos 
aos meios físico, biológico e antrópico. 
Parágrafo Único - Quando necessário, a Prefeitura, com base em 
fundamentado e circunstanciado laudo técnico, determinará as obras 
e serviços a serem executados pelo interessado, previamente à 
aprovação do projeto de parcelamento do solo. 
 
Segundo o Art. 55 da mesma lei, a Prefeitura ainda se dá o direito de 
negar o pedido de parcelamento do solo, mesmo em área de expansão urbana, 
se for “técnica ou economicamente inviável a implantação de infraestrutura 
básica, serviços públicos de transporte coletivo ou equipamentos 
comunitários”. 
Para que o parcelamento seja adequado, ele deve ter uma 
infraestrutura “constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das 
águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de 
água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação” (Lei 
federal 6766/79 - Art.2 - Redação dada pela Lei nº 11.445, de 2007). 
A Lei Federal 6766/99, em seu Art. 2º, define apenas dois tipos de 
parcelamento do solo, que seria a subdivisão da gleba em lotes destinados a 
edificação: 
1) o loteamento, quando há abertura de novas vias de circulação, de 
logradouros públicos ou ainda prolongamento, modificação ou ampliação das 
vias existentes; 
2) e o desmembramento, quando há aproveitamento do sistema viário 
pré-existente, sem modificação ou ampliação. 
Os parcelamentos podem ser realizados de formas diferentes mas, em 
qualquer caso, é necessário aprovar o projeto na Prefeitura Municipal, por isso 
essa instância tem grande importância. Além daquelas formas acima 
descriminadas pela Lei Federal, a Lei municipal 2157/07 de Ribeirão Preto, no 
Art. 52, acrescenta mais sete tipos de parcelamento: 
3) o desdobro, divisão do lote em duas partes; 
4) os conjuntos habitacionais, aqueles em que a construção das 
edificações nos lotes é feita pelo empreendedor, concomitantemente à 
implantação das obras de urbanização; 
5) o desmembramento integrado à edificação: ou seja, um tipo de 
desmembramento em que a construção das edificações nos lotes é feita pelo 
empreendedor, concomitantemente à implantação das obras de urbanização; 
6) o condomínio urbanístico, em que se faz a divisão de imóvel em 
unidades autônomas destinadas à edificação, às quais correspondem frações 
ideais das áreas de uso comum dos condôminos, sendo admitida abertura de 
vias de domínio privado internamente ao perímetro do condomínio; 
7) o condomínio urbanístico integrado à edificação, uma modalidade de 
condomínio em que a construção das edificações é feita pelo empreendedor, 
concomitantemente à implantação das obras de urbanização; 
A prefeitura ainda define: 
8) os assentamentos informais, que consistem em ocupações 
irregulares ou clandestinas para moradia e implantados sem autorização do 
titular de domínio, seja público ou privado. 
Por fim, acrescenta: 
9) o loteamento fechado, feito conforme a primeira definição e que 
posteriormente será fechado como condomínio. 
De certa forma, portanto, essa legislação municipal, por permitir tipos 
não previstos pela instância superior, que é a Federal, acaba sendo praticada 
em conflito com a mesma, demonstrando a sua ilegalidade. Com efeito, 
 "os tais "loteamentos fechados" juridicamente não existem; não há 
legislação que os ampare, constituem uma distorção e uma 
deformação de duas instituições jurídicas: do aproveitamento 
condominial de espaço e do loteamento ou do desmembramento. É 
mais uma técnica de especulação imobiliária, sem as limitações,as 
obrigações e os ônus que o Direito Urbanístico impõe aos arruadores 
e loteadores do solo" JOSÉ AFONSO DA SILVA, "Direito Urbanístico 
Brasileiro", 2ª ed., 1995, Malheiros, pág. 317. 
 
Em termos de dimensões do lote, a Lei Federal 6766/79 - Art. 4º 
estabelece área mínima de 125 m2, sendo a frente mínima de 5 metros, 
podendo a legislação estadual ou municipal determinar exigências maiores, ou 
em caso de habitação de interesse social desde que previamente aprovados 
pelos órgãos públicos competentes. 
A Lei municipal 2157/07, em seu Art. 62 estabelece as seguintes 
limitações e dimensões mínimas por cada zona do macrozoneamento: 
 
I - Na Zona de Urbanização Preferencial - ZUP: 
a) área de 125 m² (cento e vinte e cinco metros quadrados); 
b) frente de 6 (seis) metros lineares; 
c) para os lotes de esquina a área mínima será de 180 m² (cento e 
oitenta metros quadrados) e frente mínima de 9 (nove) metros. 
II - Na Zona de Urbanização Controlada - ZUC: 
a) área de 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados); 
b) frente de 10 (dez) metros lineares; 
c) para os lotes de esquina a área mínima será de 300 m² (trezentos 
metros quadrados) e frente mínima de 12 (doze) metros. 
III - Na Zona de Urbanização Restrita - ZUR: 
a) área de 140 m² (cento e quarenta metros quadrados); 
b) frente de 7 (sete) metros lineares; 
§ 1º - Todos os lotes deverão ter frente para via pública oficial, 
devidamente doada ao Município; 
§ 2º - Nos casos de loteamentos de interesse social localizados nas 
Áreas Especiais de Interesse Social Tipo 2 - AIS - 2, e nos casos de 
urbanização específica para assentamentos informais, a Prefeitura 
Municipal poderá admitir lotes com dimensões inferiores às 
estabelecidas no Inciso I deste artigo, e ainda, lotes com frente para 
via pública exclusiva de pedestre, desde que obedecido o disposto no 
Artigo 91 desta lei. 
 O comprimento máximo das quadras, de acordo com o Art. 63 é de 
300 metros lineares, a não ser quando for considerada como de 
grande impacto urbanístico e aprovado pelo órgão responsável 
(Comissão de Controle Urbanístico) podendo ser solicitada 
contrapartida. 
 
Os parcelamentos devem também atender ás restrições de área, entre 
elas as APPs, e outras áreas non aedificandi. A Lei 12.651/2012 (Art. 3o – II) 
define como Área de Preservação Permanente - APP: “área protegida, 
coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de 
preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a 
biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e 
assegurar o bem-estar das populações humanas”. De acordo com a L.C. nº 
1.616/04 (Artigo 164), é necessário deixar uma área de preservação (APP) de 
30m de largura ao longo de cursos d’água de até 10m de leito maior e ao 
redor de lagos e nascentes. Entende-se por leito de inundação ou “leito 
maior” o espaço do vale que é inundável em época de cheias, portanto, não se 
considera o nível em época de estiagem, mas o maior nível da água, quando 
ela ultrapassa os limites do leito aparente, submergindo a área circundante, ou 
seja, a planície de inundação. Também determina outras faixas de acordo com 
o tamanho do curso de água: 
 
LC nº 1.616/04 Artigo 164 - No município de Ribeirão Preto, as Áreas 
de Preservação Permanente ao longo de rios, córregos, nascentes, 
lagos e reservatórios corresponderão a faixas com as seguintes 
larguras mínimas: 
a) 30 (trinta) metros, nos cursos d’água com menos de 10 (dez) 
metros de largura; mesmo que intermitentes; 
b) 50 (cinquenta) metros, nos cursos d’água que tenham entre 10 
(dez) e 50 (cinquenta) metros de largura; 
c) 100 (cem) metros, nos cursos d’água que tenham entre 50 
(cinquenta) e 200 (duzentos) metros de largura; 
d) 50 (cinquenta) metros, ao redor das lagoas, lagos ou reservatórios 
naturais ou artificiais; 
e) 50 (cinquenta) metros, ao redor de nascentes, mesmo que 
intermitentes. 
Parágrafo 1º - Na ZUD-3 , estabelecida pelo Zoneamento Ambiental, 
as Zonas de Proteção Máxima referentes a cursos d’água e 
nascentes serão acrescidas de uma faixa de 30 (trinta) metros de 
largura, além das respectivas APP’ s mencionadas nos itens a e e. 
Parágrafo 2º - A faixa de Preservação Permanente abrangerá toda a 
planície inundável do leito maior do corpo d’água em questão, mesmo 
que esta área de inundação supere a largura das faixas definidas no 
"caput". 
 
A Lei municipal 2157/07 determina uma largura da faixa “non 
aedificandi” (reserva de terreno não construída) de 20m em áreas industriais 
ou 15m nas demais áreas ao longo de ferrovias e rodovias (Art. 74), bem 
como de no mínimo 15m junto aos dutos e linhas de transmissão de 
energia elétrica (Art. 80) ou conforme o fixado pelo Poder Público ou pela 
empresa concessionária responsável. 
A Lei Federal 6766/79 ainda estabelece que uma porcentagem da 
gleba proporcional à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou 
aprovada por lei municipal deverá ser reservada para uso público, seja para 
sistemas de circulação, implantação de equipamento urbano e comunitário, 
bem como a espaços livres de uso público. A Lei municipal 2157/07 define no 
Art. 83 as porcentagens de áreas verdes e institucionais que devem ser 
reservadas em cada uma das zonas definidas pelo macrozoneamento em 
Ribeirão Preto: 
 
 
Lei municipal 2157/07 - Art. 83 - A dimensão mínima do sistema de 
áreas verdes e das áreas institucionais destinadas ao uso público nos 
loteamentos, será a seguinte: 
I - Zona de Urbanização Preferencial - ZUP, 25% (vinte e cinco por 
cento) do imóvel a ser parcelado, na seguinte proporção: 
a) Mínimo de 5% (cinco por cento) para a área institucional; 
b) Mínimo de 20% (vinte por cento) para sistema de áreas verdes e 
de lazer. 
II - Zona de Urbanização Controlada - ZUC-, 25% (vinte e cinco por 
cento) do imóvel a ser parcelado, na seguinte proporção: 
a) Mínimo de 2,5% (dois e meio por cento) para a área institucional; 
b) Mínimo de 2,5% (dois e meio por cento) para a área patrimonial; 
c) Mínimo de 20% (vinte por cento) para sistema de áreas verdes. 
III - Zona de Urbanização Restrita - ZUR-, 40% (quarenta por cento) 
do imóvel a ser parcelado, na seguinte proporção: 
a) Mínimo de 5% (cinco por cento) para a área institucional; 
b) Mínimo de 35% (trinta e cinco por cento) para sistema de áreas 
verdes e de lazer. 
§ 1º - A prefeitura Municipal poderá complementarmente exigir, além 
da área institucional, reserva de área para implantação de 
equipamentos urbanos tais como: serviços de abastecimento de 
água, serviços de esgoto, energia elétrica, coleta de águas pluviais, 
rede telefônica, gás canalizado, dentre outros; 
§ 2º - Os loteamentos em gleba com área total inferior a 50.000 m² 
(cinquenta mil metros quadrados) deverão reservar 5% (cinco por 
cento), no mínimo, de área institucional para implantação de 
equipamentos comunitários. 
 
Já o Art. 155 da Lei municipal 1666 - determina como área verde 
mínima 35% dos parcelamentos realizados nas ZUR (Zona de Urbanização 
Restrita) e 20% tanto nas ZUC (Zona de Urbanização Controlada) como nas 
ZUP (Zona de Urbanização Preferencial). Dentro dessas áreas verdes pré-
definidas, acrescenta-se que 25% e 15%, respectivamente, poderão ser 
destinadas como Área de Lazer. 
Tanto a Lei municipal 2157/07 (Art. 66) como a Lei municipal 1666 (Art. 
155 - Parágrafo 8º) determinam que as áreas verdes em Ribeirão Preto podem 
apresentar uma declividade máxima de 15%. A segunda lei citada (Lei 
municipal 1666, mesmo artigo) determina como exceção quando houver “razãopaisagística de interesse coletivo manifesto e reconhecido pela Secretaria de 
Planejamento e Gestão Ambiental”. Ela ainda estabelece no Parágrafo 6º do 
mesmo artigo que pode haver a inclusão de canteiros centrais de avenidas 
como Áreas Verdes quando apresentarem largura mínima de dez metros. 
É importante observar que, de acordo com aquela lei (Art. 164 - 
Parágrafo 1º), as APPs ao longo dos cursos d’água não podem ser incluídas no 
cálculo da área verde a ser reservada: “Na ZUD-3, estabelecida pelo 
Zoneamento Ambiental, as Zonas de Proteção Máxima referentes a cursos 
d’água e nascentes serão acrescidas de uma faixa de 30 (trinta) metros de 
largura, além das respectivas APP’ s mencionadas nos itens a e e.” 
Em Ribeirão Preto, Lei municipal ainda estabelece o controle do 
gabarito das edificações em uma faixa de 500m ou mais ao redor de 
remanescentes de vegetação nativa: 
Lei municipal 2157/07 Art. 148 - As áreas de entorno dos parques, 
dos remanescentes de vegetação natural, das unidades de 
conservação e dos sítios significativos sofrerão restrições quanto ao 
uso e ocupação do solo e quanto à altura máxima das edificações 
segundo a Lei de Uso e Ocupação do Solo, a Lei do Sistema 
Nacional de Unidades de Conservação e demais legislações 
específicas, em faixa com largura nunca inferior a 500 metros. 
 
Em resumo, o parcelamento do solo urbano é instrumento do Poder 
Público em várias instâncias com o propósito de ordenar o espaço urbano, 
tendo em vista suas funções urbanísticas. Sua principal função, portanto, seria 
dar diretrizes para uma cidade com desenho bem orientado, com vistas a 
conduzir os seus moradores ao bem-estar. Entretanto, brechas na legislação e 
ilegalidades propriamente ditas reclamam por revisões das leis de acordo com 
os problemas contemporâneos do parcelamento do solo: sejam eles urbanos, 
ambientais, de infraestrutura, de mobilidade urbana, acessibilidade ou culturais.