Contrato de Compra e Venda

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INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL
Pelo presente instrumento particular, de um lado, na qualidade de PROMITENTE VENDEDOR(A):
XXXXXXXXXXXXXXXX, brasileiro, profissão, RG nº ….., CPF nº ……., e sua esposa XXXXXXXXX, brasileira, profissão, casados pelo regime da …………. de bens, na vigência da lei 6.515/77, residentes e domiciliados em …………, na Rua……….. , doravante denominada simplesmente "VENDEDOR(A/ES)";
E, de outro lado, na qualidade de PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES):
XXXXXXXXXXXXXXXX, brasileiro, profissão, RG nº ….., CPF nº ……., e sua esposa XXXXXXXXX, brasileira, profissão, casados pelo regime da …………. de bens, na vigência da lei 6.515/77, residentes e domiciliados em …………, na Rua……….. doravante simplesmente denominado(s) "COMPRADOR(ES)";
Sendo o(a) VENDEDOR(A) e o(a)(os) COMPRADOR(ES) em conjunto denominados "Partes", têm entre si, justo e acordado, o que segue:
Considerando que:
O(A) VENDEDOR(A) declara que, a justo título e absolutamente livre e desembaraçado de ônus reais, gravames fiscais, ou hipotecas legais, judiciais ou convencionais, é senhor(a) e legítimo(a) proprietário(a) do(s) imóvel(eis) devidamente descrito e caracterizado na Cláusula Primeiro - Do Imóvel, abaixo, doravante simplesmente denominado(s) "Imóvel(eis)"
(i) O(s) Imóvel(eis) foi (foram) havido(s) pelo(a) VENDEDOR(A) conforme matrícula(s) n® ________ do __ Oficial de Registro de Imóveis de ______ e conforme descrito na Cláusula Primeira abaixo; e
(ii) 0(s) COMPRADOR(ES) tem (têm) interesse adquirir o(s) Imóvel(eis) do(a) VENDEDOR(A) pelo preço certo e ajustado previsto na Cláusula Segunda abaixo, com o que concorda esta última.
Resolvem as Partes firmar o presente Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel ("Contrato"), de acordo com as seguintes cláusulas e condições:
CLÁUSULA PRIMEIRA-DO IMÓVEL:
1.1. O(A) VENDEDOR(A) é titular e legítimo possuidor, a justo título, livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais e fiscais, dúvidas, dívidas, ações, execuções, protestos, penhoras ou pendências de qualquer natureza, do Imóvel que está localizado na Cidade de ____, Estado de _____, na Rua _______, n9 ____, objeto da Matrícula n9 ______ do __ Oficial de Registro de Imóveis de ______, cuja descrição registral constante da aludida matrícula adiante se transcreve:
"IMÓVEL: ________. (descrever a matrícula - idêntico - observar possuí averbação de construção ou alteração e adicionar) "
1.2. O Imóvel está cadastrado junto à Prefeitura Municipal de _____ sob o contribuinte n9 ________.
1.3. (A) VENDEDOR(A) adquiriu o Imóvel por meio de venda e compra conforme R._ em xx/xx/20xx, registrada sob Matrícula n9 ___ do __ Oficial de Registro de Imóveis de ______. (colocar forma e o número do registro que o vendedor adquiriu o imóvel venda/doação/partilha…)
1.4. Ajustam as Partes que a partir da data de assinatura do presente instrumento, o(s) COMPRADOR(ES) tornou(aram)-se, único(s) e exclusivo(os) responsável(eis) pelas despesas sobre o imóvel, independentemente de seu efetivo ingresso no imóvel, arcando com os tributos, taxas condominiais, despesas de consumos e demais custos que incidam ou venham a incidir sobre o Imóvel após tal data, ainda que tais encargos sejam lançados em nome do(a) VENDEDOR(A) ou de terceiros.
1.4.1. Ajustam, ainda, as partes que os débitos em aberto de IPTU e condomínio serão por conta do(s) COMPRADOR(ES).
1.5. O(A) VENDEDOR(A) não se responsabiliza por quaisquer irregularidades que porventura possam existir no imóvel, inclusive, mas não exclusivamente: divergências de áreas, condições estruturais, mudança no compartimento interno, averbação de benfeitoria, aprovações nos órgãos fiscalizadores, ocupação por terceiros, condição de foreiro ou terrenos da marinha, estado de conservação e localização, hipóteses em que não será possível o abatimento proporcional do Preço de Aquisição ou mesmo a rescisão do respectivo Contrato.
CLÁUSULA SEGUNDA - DO VALOR DA VENDA E COMPRA:
2.1. Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, o(a) VENDEDOR(A) se compromete a vender o Imóvel ao(s) COMPRADOR(ES), em caráter “ad corpus", e o(s) COMPRADOR(ES) compromete(m)-se a pagar ao(à) VENDEDOR(A) o preço total, certo e ajustado R$XXXXXXXXX (_____ mil reais), ("Preço de Aquisição"), da seguinte forma: (forma livre)
a) R$xxxxx (xxxx mil reais), no ato da assinatura deste instrumento, a título de sinal, por meio de Transferência Eletrônica TED realizada pelo(s) COMPRADOR(ES) em conta corrente de titularidade do(a) VENDEDOR(A), sob nº , agencia nº , ficando a quitação da referida quantia condicionada à regular e efetiva compensação de referida TED; e
b) R$xxxxx (xxxxx mil reais), a ser realizado em xx(xx) meses mediante emissão pelo(a) VENDEDOR(A) de boletos bancários com vencimentos mensais e sucessivos, em parcelas mensais, iguais, consecutivas e sem acréscimos de R$ xxxxx (xxxxx mil reais), sendo o primeiro com vencimento em xx/xx/xxxx e o último com vencimento em xx/xx/xxxx.
2.1.1. A não compensação da TED prevista no item (a) da Cláusula 2.1, bem como o atraso no pagamento das parcelas previstas no item (b) da Cláusula 2.1, ensejará a cobrança de multa de 2% (dois por cento) sobre o débito, acrescido de atualização monetária pelo IGPM/FGV, além de juros de mora de 12% (doze por cento) ao mês ou fração de mês, hipótese em que o(a) VENDEDOR(A) notificará o(s) COMPRADOR(ES) para purgação da mora no prazo de até 48 (quarenta e oito horas) do recebimento de dita notificação. Não sendo purgada a mora no referido prazo, ou seja, em até 48 (quarenta e oito horas), extinguir-se-á de pleno direito o presente Contrato, independentemente de qualquer nova notificação judicial, extrajudicial ou outra formalidade, retornando as Partes ao "status quo" restando o(s) Imóvel(eis) automaticamente liberado(s) para alienação a terceiros.
2.2. O(s) COMPRADOR(ES) fica(m) ciente(s) desde já que o não recebimento dos boletos bancários estipulados no item (b) da Cláusula 2.1 não exime sua responsabilidade de pagamento nas datas previamente acordadas, sendo que nesta hipótese o(s) COMPRADOR(ES) deverá(ão) entrar em contato com o(a) VENDEDOR(A) antes da data de vencimento da respectiva parcela, a fim de solicitar 2§ via dos boletos e consequentemente realizar os respectivos pagamentos, sob pena de incidência das penalidades previstas na Cláusula 2.1.1.
2.2.1. Ocorrendo a rescisão do presente instrumento pela falta de quaisquer dos pagamentos previstos na Cláusula 2.1, o(s) COMPRADOR(ES) deverão pagar ao(à) VENDEDOR(A) multa equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) sobre o Preço de Aquisição, sendo tal valor passível de cobrança por via executiva, como dívida líquida, certa e exigível nos termos do artigo 783 do Código de Processo Civil, corrigida monetariamente pelo IGPM/FGV até o efetivo pagamento do débito total, sem prejuízo das perdas, danos e lucros cessantes apurados, bem como de eventual processo no âmbito criminal I.
2.2.2. Ainda na hipótese de rescisão do presente instrumento, caso o(s) COMPRADOR(ES) tenham efetuado o pagamento de algum valor referente à aquisição do Imóvel, o(a) VENDEDOR(A) devolverá ao(s) COMPRADOR(ES) o valor total pago por este instrumento sem a incidência de juros e de correção monetária descontada multa de 25% (vinte e cinco por cento) prevista na cláusula 2.2.1 supra.
2.3. Na hipótese de extinção ou substituição do índice de reajuste utilizado para a correção monetária das obrigações constantes no presente Contrato, qual seja, IGPM/FGV, será aplicado automaticamente em seu lugar aquele que vier a substituí-lo. Na falta de substituto, será aplicado o índice ou o componente da taxa considerando apropriado pelo(a) VENDEDOR(A), desde que esteja em consonância com o praticado no mercado financeiro.
CLÁUSULA TERCEIRA-DA IMISSÃO NA POSSE
3.1. O(s) COMPRADOR(ES) somente será(ão) imitido(s) na posse direta e definitiva do Imóvel, contra a outorga do respectivo instrumento de transmissão definitiva da propriedade do Imóvel, desde que cumpridas integralmente e tempestivamenteas obrigações por ele assumidas neste Contrato, especialmente, mas não exclusivamente no que se refere às obrigações pecuniárias previstas nas Cláusula Segunda. 
3.2. O(s) COMPRADOR(ES), em até 30 (trinta) dias contados da assinatura do presente instrumento e mediante expressa comprovação ao(a) VENDEDOR(A), deverá(ão) transferir, para seu nome, o cadastro do contribuinte perante a Prefeitura competente, as contas das concessionárias de serviços públicos (água, luz, telefone), bem como perante os órgãos competentes e a administradora do condomínio, se houver, a fim de que os mesmos sejam lançados em nome do(s) COMPRADOR(ES), sob pena de ressarcimento integral ao(a) VENDEDOR(A) do valor de toda e qualquer despesa que esta vier a suportar em razão na inobservância do quanto ora disposto, incluindo eventuais honorários advocatícios, custas e processuais, acrescido de juros de mora de 2% (dois por cento) ao mês, multa moratória de 10% (dez por cento) e correção monetária pela variação positiva do IGPM-FGV, ou na falta deste por outro que o substitua, contados da data do desembolso pelo(a) VENDEDOR(A) até a respectiva devolução pelo(s) COMPRADOR(ES), que deverá ser realizada em até 48 (quarenta e oito) horas da solicitação feita pelo(a) VENDEDOR(A) ao(aos) COMPRADOR(ES).
CLÁUSULA QUARTA - FORMALIZAÇÃO DA VENDA E COMPRA:
4.1. Após o pagamento integral do valor previsto na Cláusula 2.1 e apresentação da Certidão Negativa de Débitos e demais comprovantes de pagamento das despesas do(s) Imóvel(eis), será lavrada em até 30 (trinta) dias a competente Escritura Pública de Venda e Compra do(s) Imóvel(eis) a qual deverá ser registrada pelo(s) COMPRADOR(ES), junto ao respectivo Oficial de Registro de Imóveis, no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados de sua lavratura, sob pena de rescisão do presente Contrato pelo(a) VENDEDOR(A), bem como a incidência da penalidade descrita na Cláusula 2.2.1, sem prejuízo ainda de cobrar quaisquer outras despesas que efetivamente tenham incorrido para a celebração deste Contrato.
4.1.1. Todas as despesas relativas à formalização deste Contrato, bem como de eventual Escritura Pública de Compra e Venda, tais como o pagamento do Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis (ITBI), emolumentos cartorários, registro e quaisquer outras necessárias à formalização e registro de tais instrumentos correrão por conta exclusiva do(s) COMPRADOR(ES).
4.1.2. A escolha do Tabelionato de Notas, responsável pela lavratura da escritura de compra e venda, cabe exclusivamente ao(a) VENDEDOR(A).
4.2. Caso o(s) COMPRADOR(ES) se recuse(m) a recolher o ITBI incidente sobre a operação, o(a) VENDEDOR(A) notificará o(s) COMPRADOR(ES) para que este(s) sane(m) a irregularidade no prazo de 5 (cinco) dias úteis, sob pena de rescisão contratual, extinguindo-se automaticamente a venda e compra, independentemente de qualquer outra formalidade, restando o(s) Imóvel(eis) imediatamente liberado(s) para alienação a terceiros, hipótese em que o(a) VENDEDOR(A) reterá o valor do sinal, previsto na Cláusula 2.1, sem prejuízo de cobrar quaisquer outras despesas que efetivamente tenham incorrido para a celebração deste Contrato.
4.3. Em hipótese alguma a revogação de eventual liminar, ou o ajuizamento de ação que impeça a imissão do(s) COMPRADOR(ES) na posse definitiva do(s) Imóvel(eis), ou ainda, imissão na posse indireta do(s) Imóvel(eis) após o pagamento total da dívida, poderá servir como justificativa para o não cumprimento das obrigações de pagamento previstas neste instrumento.
4.4. O(a) VENDEDOR(A) poderá considerar rescindido este Contrato na hipótese de não pagamento pelo(s) COMPRADOR(ES) do Preço de Aquisição e consequente lavratura da Escritura dentro do prazo estabelecido neste Contrato, devendo ainda o(s) COMPRADOR(ES) indenizar o(a) VENDEDOR(A) de eventual dano e/ou prejuízo comprovadamente causado.
CLÁUSULA QUINTA - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS:
5.1. O(s) COMPRADOR(ES) não poderá(ão) ceder ou transferir, ou prometer ceder e transferir, os direitos e obrigações decorrentes deste instrumento, sem anuência expressa e por escrito do(a) VENDEDOR(A), sendo facultado ao(a) VENDEDOR(A), nesta hipótese, a análise de crédito do cessionário para verificação de sua capacidade de pagamento, podendo, inclusive, discordar da cessão.
5.2. Sem prejuízo das hipóteses de rescisão previstas neste Contrato, o presente instrumento é firmado em caráter irrevogável e irretratável e vinculará não só as Partes, mas também seus herdeiros e/ou sucessores, que assumirão as obrigações dele decorrentes.
5.3. A tolerância de uma Parte para com a outra relativamente ao descumprimento de qualquer obrigação aqui avençada não implicará novação, moratória ou renúncia a qualquer direito, constituindo mera liberalidade, o que não impedirá a parte tolerante de, a qualquer tempo, exigir da Parte infratora o fiel e cabal cumprimento deste Contrato.
5.4. O presente Contrato consubstancia todos os entendimentos mantidos pelas Partes, escritos ou não, razão pela qual substitui e anula quaisquer ajustes anteriormente pactuados.
5.5. Nenhum atraso ou omissão de qualquer das Partes em exercer qualquer direito nos termos deste Contrato deverá operar como uma renúncia a esse direito ou novação, nem impedir o exercício posterior ou subsequente deste.
5.6. As Partes declaram sob as penas da lei que:
a) as informações prestadas, bem como todos os documentos apresentados para a confecção deste Compromisso retratam a veracidade e boa-fé de cada Parte, princípios esses sobre os quais se baseia a presente promessa de venda e compra;
b) antecipadamente receberam, leram e analisaram o presente Contrato, compreendendo- o em todos os seus termos, cláusulas e condições; e
c) O Imóvel deverá ser entregue nas mesmas condições em que foi apresentado e vistoriado nesta data pelo(s) COMPRADOR(ES).
5.7. Qualquer alteração ou aditamento aos termos do presente Contrato somente obrigarão as Partes se feito por escrito e assinado conjuntamente pelas Partes.
5.8. Toda e qualquer comunicação entre as Partes relativas ao presente Contrato deverá ser efetuada por escrito, e será considerada como entregue na data de seu recebimento pelo destinatário, devendo ser entregue por telegrama, carta registrada com comprovante de recebimento ou courier ou por correspondência eletrônica, nos seguintes endereços:
Para o(a) VENDEDOR(A):
Aos cuidados de: XXXXXXXXXXXXX
Endereço: Av. XXX, nº…., CEP…..
Email: xxxxxxx@.......
Para o(s) COMPRADOR(ES):
Aos cuidados de: XXXXXXXXXXXXX
Endereço: Av. XXX, nº…., CEP…..
Email: xxxxxxx@.......
5.9. Fica eleito o Foro da situação do Imóvel como o único competente para dirimir as dúvidas ou questões oriundas deste contrato.
E, por estarem justas e contratadas, as Partes firmam o presente instrumento em 2 (duas) vias de igual teor, na presença de duas testemunhas.
 CIDADE, ___/___/___
PROMITENTE (S) VENDEDOR (ES)
__________________________ 		__________________________ 		 
 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 	 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 
 
COMPROMISSÁRIO (A) COMPRADOR (ES)
__________________________ 		__________________________ 		 
 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 		 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 
TESTEMUNHAS
__________________________ 		 _______________________________
Nome:						 Nome:
RG:						 RG:
CPF:						 CPF:
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