03- PARTE 03 - CONTRATO DE COMPRA E VENDA (1)

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Teoria Geral dos Contratos/Direito Civil III 
4° Período 
Conceito:
A compra e venda é um contrato bilateral e oneroso pelo qual o vendedor se compromete a transferir ao comprador o
domínio de determinado bem, mediante o pagamento de um preço em dinheiro. Trata-se de uma das formas mais
comuns de aquisição de propriedade, regulada pelo Código Civil brasileiro, especialmente nos artigos 481 e seguintes.
Sua natureza jurídica é de contrato translativo de domínio, ou seja, tem como finalidade a transferência da propriedade
do bem negociado. No entanto, é importante destacar que a simples celebração do contrato não é suficiente para
efetivar essa transferência. Para bens móveis, a propriedade se transmite pela tradição, que é a entrega efetiva do bem
ao comprador. Já para bens imóveis, a transmissão ocorre com o registro do título de compra e venda no cartório de
registro de imóveis competente.
Essa distinção é fundamental para compreender que o contrato de compra e venda gera obrigações, mas não
necessariamente efeitos reais imediatos. O vendedor se obriga a entregar o bem e o comprador a pagar o preço, mas a
propriedade só se consolida com o cumprimento dos requisitos legais específicos para cada tipo de bem. Portanto,
embora seja um contrato com vocação para a transferência de domínio, sua eficácia plena depende de atos posteriores à
sua celebração.
Natureza jurídica: 
A natureza jurídica do contrato de compra e venda é multifacetada, refletindo características que o tornam um dos
instrumentos mais utilizados nas relações patrimoniais. Em primeiro lugar, trata-se de um contrato bilateral ou
sinalagmático, pois impõe obrigações recíprocas e proporcionais às partes: o vendedor se compromete a entregar o bem,
enquanto o comprador se obriga a pagar o preço ajustado. Essa reciprocidade é essencial para o equilíbrio contratual. 
Além disso, é um contrato oneroso, já que envolve uma prestação e uma contraprestação. O comprador paga uma
quantia em dinheiro, enquanto o vendedor transfere o domínio do bem. Essa troca de valores distingue a compra e
venda dos contratos gratuitos, como a doação, nos quais apenas uma das partes realiza uma prestação. 
A compra e venda também é consensual, ou seja, se aperfeiçoa com o simples acordo de vontades entre as partes,
conforme estabelece o artigo 482 do Código Civil: “A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e
perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço”. Isso significa que, uma vez definido o bem a ser vendido e
o valor a ser pago, o contrato já é válido, independentemente da entrega do bem ou do pagamento imediato. 
Por fim, trata-se de um contrato comutativo, em regra, pois as prestações são previamente conhecidas e equivalentes. As
partes sabem exatamente o que estão oferecendo e recebendo, o que confere previsibilidade e segurança à relação
jurídica. Essa característica pode ser relativizada em contratos aleatórios, como na compra de coisa futura ou incerta,
mas, na maioria dos casos, a comutatividade é preservada. Essas quatro dimensões revelam a complexidade e a robustez
da compra e venda como instrumento jurídico. 
Casos em que o contrato de compra e venda pode ser aleatório: 
Embora a regra geral da compra e venda seja a comutatividade, ou seja, a equivalência e previsibilidade das prestações, o
Código Civil admite exceções em que o contrato pode assumir natureza aleatória. Essas exceções estão previstas nos
artigos 458 a 461 e se referem às chamadas vendas de coisas futuras, que envolvem certo grau de incerteza quanto à
existência ou à quantidade do objeto negociado. 
A primeira modalidade é a venda da esperança, conhecida pelo termo latino emptio spei. Nesse caso, o comprador
adquire a expectativa de um resultado, assumindo o risco de que ele sequer venha a existir. Um exemplo clássico é a
compra de uma rede de pesca antes de ser lançada ao mar, com o pagamento feito independentemente de haver ou não
peixe. O risco é maior, pois envolve a possibilidade de inexistência total do objeto. 
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Parte 03 - Contrato de Compra e Venda 
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4° Período 
A segunda modalidade é a venda da esperança com coisa esperada, ou emptio rei speratae. Aqui, o contrato se refere a
uma coisa futura, mas cuja existência é esperada com razoável segurança, e geralmente se estipula uma quantidade
mínima garantida. Um exemplo seria a venda antecipada de uma safra agrícola, com a cláusula de que, caso a produção
não atinja determinado volume, o contrato será ajustado proporcionalmente. O risco, nesse caso, é menor, pois há uma
expectativa mais concreta de que o bem venha a existir, ainda que em quantidade variável.
Essas modalidades demonstram a flexibilidade do contrato de compra e venda, que pode se adaptar a situações de
incerteza, desde que as partes estejam cientes dos riscos envolvidos e os aceitem expressamente.
Quanto às formalidades/solenidades: 
As formalidades e solenidades exigidas para o contrato de compra e venda variam conforme a natureza do bem e o valor
envolvido, conforme estabelecido nos artigos 107 e 108 do Código Civil. O artigo 107 dispõe que a validade da
declaração de vontade não depende de forma especial, salvo quando a lei exigir expressamente. Isso significa que, em
regra, os contratos podem ser celebrados de forma livre, inclusive verbalmente, desde que não haja exigência legal
específica quanto à forma. 
No caso da compra e venda de bens móveis, o contrato é considerado informal e não solene, podendo inclusive ser
celebrado verbalmente. A tradição, ou entrega do bem, é suficiente para a transferência da propriedade, desde que haja
acordo sobre o objeto e o preço. Já na compra e venda de imóveis, a formalidade depende do valor do negócio. Se o
imóvel tiver valor igual ou inferior a trinta salários mínimos, o contrato é formal, mas não exige escritura pública,
podendo ser celebrado por instrumento particular. No entanto, para imóveis com valor superior a esse limite, a escritura
pública torna-se uma exigência legal, sendo considerada uma solenidade essencial para a validade do negócio jurídico,
conforme o artigo 108 do Código Civil. 
Além disso, é importante destacar o Provimento nº 100 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que introduziu a
possibilidade de realização da escritura pública digital ou eletrônica por meio da plataforma e-Notariado. Essa inovação
foi incorporada ao Código Nacional de Normas do próprio CNJ e representa um avanço na desburocratização e
modernização dos atos notariais, permitindo que a formalização de negócios jurídicos ocorra de forma segura e eficiente
no ambiente digital. 
Essas regras demonstram que, embora a compra e venda seja um contrato consensual, sua validade e eficácia podem
depender de formalidades específicas, especialmente quando envolvem bens imóveis de maior valor. O respeito a essas
exigências é fundamental para garantir a segurança jurídica e a regularidade da transferência de propriedade. 
Elementos constitutivos da compra e venda: 
Os elementos constitutivos da compra e venda são aqueles que formam a base jurídica e estrutural do contrato, sendo
indispensáveis para sua validade e eficácia. Entre eles, destacam-se três elementos essenciais e naturais que caracterizam
esse tipo contratual. 
O primeiro é a presença das partes e o consenso entre elas, conhecido no Direito como consensus. Isso significa que deve
haver, no mínimo, um vendedor e um comprador, ambos capazes juridicamente, que manifestem livremente sua vontade
de contratar. O acordo entre as partes sobre o objeto e o preço é suficiente para a formação do contrato, conforme
estabelece o artigo 482 do Código Civil. 
O segundo elemento é a coisa, ou res, que representa o objeto da compra e venda. Trata-se do bem que será transferido
do vendedor para o comprador, podendo ser móvel ou imóvel, presente ou futuro, desde que seja lícito, determinado ou
determinável, e esteja dentro do comércio jurídico. A existência e a possibilidadede entrega da coisa são condições
fundamentais para a validade do contrato. 
O terceiro elemento é o preço, ou pretium, que deve ser expresso em dinheiro. O valor deve ser certo ou determinável,
real e sério, ou seja, não pode ser simbólico ou fictício. O pagamento do preço é a contraprestação que caracteriza a
natureza onerosa da compra e venda, distinguindo-a de contratos gratuitos como a doação. 
Esses três elementos (partes com consenso, coisa e preço) são indispensáveis para que o contrato de compra e venda seja
considerado juridicamente válido e produza os efeitos esperados pelas partes. Sem qualquer um deles, o contrato pode
ser considerado nulo ou ineficaz.
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Partes + “consensus”: 
No contrato de compra e venda, o elemento “coisa” refere-se ao bem que será objeto da transação, e sua natureza deve
ser necessariamente corpórea, ou seja, material e tangível. Isso significa que não se admite a compra e venda de bens
incorpóreos ou imateriais, como direitos autorais, marcas ou patentes, pois nesses casos o contrato adequado é o de
cessão onerosa de direitos, e não de compra e venda. 
A coisa pode ser classificada como móvel ou imóvel, desde que seja lícita, possível e determinável. A licitude diz respeito
à conformidade com a ordem jurídica; a possibilidade refere-se à existência física ou jurídica do bem; e a
determinabilidade exige que o bem seja identificado ou identificável. A ausência de qualquer desses requisitos acarreta a
nulidade absoluta do contrato, conforme o artigo 166, inciso II, do Código Civil. 
Outro requisito essencial é a alienabilidade da coisa, ou seja, sua capacidade de ser transferida juridicamente. Bens
inalienáveis, como aqueles protegidos por cláusulas de inalienabilidade ou por normas legais específicas, não podem ser
objeto de compra e venda. A tentativa de venda de bem inalienável é nula, nos termos do artigo 166, incisos II e VI, do
Código Civil. 
É importante não confundir essa situação com a chamada “venda a non domino”, que ocorre quando alguém vende um
bem que não lhe pertence, ou seja, uma coisa alheia. No caso de bens móveis, essa venda é considerada ineficaz,
conforme o artigo 1.268 do Código Civil. Já no caso de bens imóveis, o entendimento consolidado pelo Superior
Tribunal de Justiça é de que essa venda configura nulidade absoluta, por ausência de titularidade do vendedor. Como
destaca o STJ, não se trata de mera anulabilidade por vício de consentimento, mas de uma nulidade que não pode ser
convalidada, tornando o negócio jurídico inválido desde sua origem. 
Esses aspectos demonstram que a “coisa” no contrato de compra e venda não é apenas um objeto físico, mas um bem
que deve reunir condições jurídicas específicas para que o contrato seja válido e eficaz. A atenção a esses requisitos é
fundamental para garantir segurança jurídica e evitar litígios futuros. 
A compra e venda pode ter como objeto tanto uma coisa atual quanto uma coisa futura, conforme prevê o artigo 483 do
Código Civil. Isso significa que é juridicamente possível celebrar um contrato cujo bem ainda será produzido, construído
ou colhido, como ocorre nas vendas sob encomenda. Exemplos comuns incluem a confecção de roupas personalizadas,
como vestidos, ternos, becas e camisas, bem como a venda de unidades em incorporação imobiliária, que ainda estão em
fase de construção. 
No entanto, essa possibilidade traz consigo uma condição importante: se a coisa futura não vier a existir, o contrato será
considerado ineficaz. Essa é uma escolha legislativa que visa proteger o comprador de assumir obrigações por um bem
que nunca se concretizou. A ineficácia significa que o contrato não produzirá efeitos jurídicos, como a obrigação de
pagar o preço ou de entregar o bem, justamente porque o objeto da relação contratual deixou de existir. 
Há, contudo, uma exceção relevante: se as partes tiverem a intenção de celebrar um contrato aleatório, ou seja,
assumirem conscientemente o risco da não existência da coisa, o contrato poderá permanecer válido mesmo diante da
frustração do objeto. Essa situação é mais comum em contratos de natureza especulativa ou de risco, como na venda da
esperança (emptio spei), em que o comprador paga por uma expectativa, e não por uma garantia de entrega. 
Portanto, a distinção entre coisa atual e futura no contrato de compra e venda exige atenção à intenção das partes e à
natureza do bem negociado. A segurança jurídica depende da clareza contratual quanto à existência, produção e entrega
do objeto, bem como da aceitação expressa ou tácita dos riscos envolvidos. 
Preço – Pretium: 
O preço, como elemento essencial da compra e venda, representa a remuneração que o comprador se compromete a
pagar ao vendedor pela transferência do bem. De acordo com o princípio do nominalismo, previsto no artigo 315 do
Código Civil, esse valor deve ser expresso em moeda nacional corrente, ou seja, em reais, e pelo valor nominal. Essa
exigência visa garantir estabilidade e previsibilidade nas relações contratuais, evitando variações arbitrárias ou subjetivas
na interpretação do valor pactuado. 
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O artigo 318 do Código Civil reforça essa regra ao estabelecer que, salvo disposição legal em contrário, o pagamento em
moeda diversa da nacional é nulo, configurando uma nulidade absoluta. Essa vedação protege o ordenamento jurídico
nacional e a política monetária do país, impedindo que contratos comuns sejam indexados a moedas estrangeiras sem
respaldo legal. 
Contudo, há exceções previstas na própria legislação. Em contratos internacionais, é possível estipular o preço
diretamente em moeda estrangeira, dada a natureza transnacional da relação jurídica. Além disso, os artigos 486 e 487
do Código Civil permitem que o preço seja cotado em moeda estrangeira ou vinculado a índices econômicos, desde que
o contrato contenha o correspondente valor em reais. Essa prática, conhecida como “preço por cotação”, é comum em
negócios que envolvem variações cambiais ou índices de mercado, como commodities ou incorporação imobiliária. 
Portanto, embora o nominalismo seja a regra, o ordenamento jurídico admite certa flexibilidade na estipulação do
preço, desde que respeitados os limites legais e que haja transparência quanto ao valor em moeda nacional. Essa
combinação entre rigidez normativa e adaptabilidade contratual permite maior segurança jurídica e adequação às
dinâmicas econômicas contemporâneas. 
Além do preço fixado diretamente pelas partes, o Código Civil brasileiro admite outras modalidades de estipulação do
valor na compra e venda, especialmente em situações em que o preço não foi previamente determinado ou quando se
busca uma forma alternativa de fixação. Essas modalidades visam garantir segurança jurídica e evitar abusos ou
desequilíbrios contratuais. 
A primeira modalidade é o preço por avaliação, prevista no artigo 485 do Código Civil. Nesse caso, o valor do bem é
fixado por um terceiro que goze da confiança de ambas as partes. Trata-se de uma solução consensual e técnica,
geralmente utilizada quando as partes não têm condições de definir o preço com precisão ou desejam garantir
imparcialidade na avaliação. A escolha do avaliador deve ser feita com cautela, pois sua decisão vincula o contrato. 
A segunda modalidade, prevista no artigo 488, aplica-se quando as partes não estipulam o preço. Nessa hipótese, o
Código estabelece uma ordem de referência: primeiro, o preço tabelado, que é aquele fixado por autoridade competente
ou por convenção legal; em seguida, o preço de costume, que corresponde ao valor usualmente praticado no mercado
para aquele tipo de bem; e, por fim, o preço médio, que é uma média dos valores praticados em transações semelhantes.
Essa hierarquia busca preservar a razoabilidade e a equidade na relação contratual. 
Por outro lado, o artigo 489 do Código Civil veda o preço unilateral, ou seja, aquelefixado por apenas uma das partes,
sem a concordância da outra. Essa prática gera a nulidade da compra e venda, pois compromete o princípio da
bilateralidade e da autonomia da vontade. O dispositivo também combate o chamado “preço cartelizado”, que ocorre
quando um grupo de fornecedores impõe valores padronizados, eliminando a livre concorrência e prejudicando o
consumidor. 
Essas modalidades demonstram que, embora o preço seja um elemento essencial da compra e venda, sua forma de
estipulação pode variar conforme o contexto, desde que respeitados os princípios legais e contratuais que garantem
equilíbrio, transparência e boa-fé entre as partes. 
Regras especiais da compra e venda (Venda de coisa comum ou venda de bem em condomínio): 
A venda de coisa comum ou de bem em condomínio, conforme o artigo 504 do Código Civil, está sujeita a regras
especiais que visam proteger os interesses dos condôminos e preservar a estabilidade da copropriedade. Quando se trata
de bem indivisível, seja móvel ou imóvel, a lei confere aos demais condôminos um direito de preferência, também
chamado de preempção ou prelação legal, para adquirir a parte que um dos coproprietários deseja vender a terceiros. 
Esse direito de preferência deve ser exercido em igualdade de condições com o comprador externo, ou seja, pelo mesmo
preço e nas mesmas condições (“tanto por tanto”). O objetivo é evitar que estranhos ingressem na comunhão sem que os
demais condôminos tenham a oportunidade de manter a integridade da propriedade compartilhada. 
Caso o condômino vendedor não informe os demais sobre a venda, qualquer outro condômino poderá, no prazo de até
180 dias, depositar o valor pago pelo terceiro e requerer judicialmente a adjudicação da parte vendida. Esse prazo é
decadencial, ou seja, após seu término, o direito de preferência se extingue definitivamente. 
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O parágrafo único do artigo 504 estabelece critérios de preferência entre os condôminos, caso mais de um deseje exercer
o direito. Terá prioridade aquele que tiver realizado benfeitorias de maior valor no bem. Na ausência de benfeitorias,
prevalecerá o condômino que possuir o maior quinhão. Se houver igualdade entre os interessados, a parte vendida será
adjudicada por todos os que manifestarem interesse, desde que depositem previamente o valor correspondente. 
Essas disposições reforçam o princípio da boa-fé e da proteção à comunhão, evitando a fragmentação indesejada da
propriedade e garantindo que os condôminos tenham controle sobre a entrada de terceiros na relação jurídica. Trata-se
de uma medida de equilíbrio e preservação da convivência patrimonial. 
A venda de coisa comum ou de bem em condomínio está sujeita a regras especiais previstas no artigo 504 do Código
Civil. Quando se trata de um bem indivisível, seja móvel ou imóvel, a lei assegura aos condôminos o direito de
preferência na aquisição da parte que outro condômino deseje vender. Esse direito, também chamado de preempção ou
prelação legal, deve ser exercido em igualdade de condições com terceiros, ou seja, pelo mesmo preço e nas mesmas
condições da proposta externa, o que se conhece como “tanto por tanto”. 
Caso o condômino vendedor não comunique os demais sobre a intenção de venda, qualquer outro condômino poderá,
no prazo de até 180 dias, exercer seu direito de preferência. Para isso, deverá depositar o valor pago pelo terceiro e
requerer judicialmente a adjudicação da parte vendida. Esse prazo é decadencial, o que significa que, uma vez expirado,
o direito se extingue de forma definitiva, sem possibilidade de prorrogação.
O parágrafo único do artigo 504 estabelece critérios de preferência entre os condôminos, caso mais de um manifeste
interesse em adquirir a parte vendida. Terá prioridade aquele que tiver realizado benfeitorias de maior valor no bem. Na
ausência de benfeitorias, a preferência será do condômino com o maior quinhão. Se houver igualdade entre os
interessados, a parte será adjudicada por todos os que desejarem adquiri-la, desde que depositem previamente o valor
correspondente. 
O Superior Tribunal de Justiça ampliou a interpretação do artigo 504 para abranger também os bens divisíveis que se
encontrem em estado de indivisão. Isso significa que, mesmo que o bem possa ser dividido juridicamente, enquanto ele
estiver indiviso de fato, os condôminos ainda terão direito de preferência. Um exemplo prático é o de loteamentos ou
terrenos ainda não desmembrados. Nesse contexto, o STJ entende que o condômino que desejar vender sua fração ideal
deve, obrigatoriamente, oferecer a parte aos demais condôminos antes de aliená-la a terceiros. 
Essa interpretação jurisprudencial visa preservar a harmonia e a estabilidade da comunhão, evitando a entrada de
terceiros estranhos sem o conhecimento ou consentimento dos demais coproprietários. Trata-se de uma aplicação
teleológica da norma, que prioriza a finalidade social e patrimonial do condomínio. 
Quando um condômino é preterido em seu direito de preferência na venda de parte ideal de bem em condomínio, ele
pode buscar a tutela judicial para assegurar sua prerrogativa. Nesse caso, é possível ingressar com uma ação anulatória
ou adjudicatória, que possui eficácia real, ou seja, incide diretamente sobre o bem, e não apenas sobre as partes
envolvidas. A ação deve ser proposta contra o condômino que realizou a venda e contra o terceiro adquirente, visando a
adjudicação da parte vendida. 
Para exercer esse direito, o condômino preterido deve depositar o valor da quota paga pelo terceiro, conforme previsto
no artigo 504 do Código Civil. Com isso, ele poderá haver a coisa para si, ou seja, adquirir judicialmente a fração ideal
do bem, substituindo o comprador externo. 
O prazo para ajuizamento da ação é decadencial de 180 dias, o que significa que, após esse período, o direito se extingue
de forma definitiva. No entanto, o Código Civil não especifica o momento exato em que esse prazo começa a correr, o
que gerou debates doutrinários e jurisprudenciais. 
Sobre esse ponto, prevalece o entendimento de Maria Helena Diniz, renomada jurista brasileira, segundo o qual o prazo
decadencial deve ser contado a partir da ciência da venda pelo condômino preterido. Essa interpretação busca garantir
efetividade ao direito de preferência, evitando que o prazo corra sem que o interessado tenha sequer conhecimento do
negócio jurídico que o prejudica. 
Esse posicionamento é amplamente aceito por sua razoabilidade e por estar alinhado com os princípios da boa-fé e da
proteção ao direito de propriedade em comunhão. Assim, o condômino que tomar ciência da venda realizada sem sua
anuência tem 180 dias para buscar a adjudicação judicial da parte vendida, desde que deposite o valor correspondente. 
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Venda por medida, por extensão ou “ad mensuram”: 
A venda por medida, por extensão ou ad mensuram, prevista no artigo 500 do Código Civil, refere-se à negociação de
imóveis cujo preço é estipulado com base na metragem ou área indicada no contrato. Nessa modalidade, presume-se que
o valor pago está diretamente vinculado à quantidade de área prometida, e não apenas à existência do imóvel como um
todo. 
Se, após a celebração do contrato, for constatado que a área real do imóvel é inferior à mencionada, o comprador tem o
direito de exigir o complemento da área. Caso isso não seja possível, poderá optar pela resolução do contrato ou pelo
abatimento proporcional do preço. Essa proteção visa garantir que o comprador receba exatamente o que foi
contratado, em termos de extensão física do bem. 
O §1º do artigo 500 estabelece uma presunção legal: se a diferença entre a área prometida e a área real não exceder um
vigésimo (5%) da área total, presume-se que a referência às dimensões foi apenas enunciativa, ou seja, não essencial ao
contrato. No entanto, o comprador ainda pode provar que, mesmo diante dessa pequenadiferença, não teria realizado o
negócio, o que pode justificar a resolução ou revisão contratual. 
Já o §2º trata da situação inversa, em que há excesso de área. Se o vendedor demonstrar que desconhecia a medida exata,
o comprador poderá escolher entre pagar o valor correspondente ao excesso ou devolver a área excedente. Essa regra
busca equilibrar os interesses das partes, evitando enriquecimento sem causa. 
Por fim, o §3º esclarece que não haverá direito a complemento ou devolução de área quando o imóvel for vendido como
coisa certa e discriminada (ad corpus), mesmo que haja referência às dimensões. Nessa hipótese, entende-se que o objeto
da venda é o imóvel em si, e não sua metragem exata, tornando a área apenas um indicativo, sem efeito vinculante. 
Essa distinção entre venda ad mensuram e ad corpus é fundamental para definir os direitos e obrigações das partes,
especialmente em contratos imobiliários, onde variações de área podem impactar significativamente o valor e a
viabilidade do negócio. 
Na venda de imóveis, a área pode ser um elemento determinante do negócio jurídico, especialmente quando o preço é
estipulado com base na metragem quadrada. Nesses casos, estamos diante da chamada venda “ad mensuram”, em que a
extensão do imóvel é essencial para a formação da vontade das partes. Um exemplo típico é a venda de um apartamento
cujo valor é calculado por metro quadrado. 
É importante não confundir a venda “ad mensuram” com a venda “ad corpus”. Na venda “ad mensuram”, a área é
fundamental e vinculativa; qualquer variação significativa pode afetar a validade ou os efeitos do contrato. Já na venda
“ad corpus”, o imóvel é vendido como um corpo certo e determinado, e a referência à área é meramente enunciativa, ou
seja, não influencia diretamente o preço ou a essência do negócio. Nessa modalidade, o que importa é o imóvel em sua
integralidade, como no caso da venda de um rancho banhado por um rio, em que o interesse recai sobre o conjunto do
bem, e não sobre sua metragem exata. 
Na venda “ad mensuram”, a variação da área, seja para mais ou para menos, configura um vício redibitório especial,
pois afeta diretamente a substância do contrato. O comprador pode exigir o complemento da área, o abatimento
proporcional do preço ou até a resolução do contrato, conforme o artigo 500 do Código Civil. Esse regime de proteção
não se aplica à venda “ad corpus”, onde a área não é considerada essencial e, portanto, variações não geram direito à
revisão contratual, salvo prova de má-fé ou erro substancial. 
O §1º do artigo 500 do Código Civil estabelece que, na venda ad mensuram, presume-se que a referência às dimensões do
imóvel é meramente enunciativa quando a diferença entre a área contratada e a área real não exceder 1/20 (5%) da área
total. Essa presunção tem como objetivo evitar litígios por pequenas variações, desde que não comprometam a essência
do negócio jurídico. 
Contudo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem relativizado essa regra em situações envolvendo contratos de
consumo e de adesão, especialmente no mercado imobiliário. Em tais casos, a cláusula que prevê a tolerância de
variação de até 5% tem sido considerada nula quando inserida de forma padronizada e sistemática, sem negociação
individual, configurando abuso de poder econômico e violação da boa-fé objetiva. 
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No julgamento do REsp 436.853/DF, a Terceira Turma do STJ, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, entendeu que
a simples referência à área como corpo certo não exime o vendedor de responsabilidade, sobretudo quando há má-fé ou
desequilíbrio contratual. O Tribunal destacou que nenhuma disposição legal pode ser usada para justificar condutas que
prejudiquem a coletividade, e que somente a preponderância da boa-fé objetiva é capaz de assegurar justiça contratual. 
Esse entendimento reforça a proteção ao consumidor, especialmente em contratos de adesão, nos quais há pouca
margem para negociação. A jurisprudência do STJ tem buscado garantir o equilíbrio entre as partes, impedindo que
construtoras ou incorporadoras se beneficiem de cláusulas legais para se eximirem de responsabilidades decorrentes de
divergências na área real do imóvel vendido. 
Portanto, embora o Código Civil preveja uma margem de tolerância de 5% na venda ad mensuram, essa regra não pode
ser aplicada automaticamente em contratos de consumo, devendo ser interpretada à luz dos princípios da boa-fé, da
transparência e da proteção ao consumidor. 
Na venda “ad mensuram”, é possível faltar área ou haver excesso: 
Na venda ad mensuram, o preço do imóvel está diretamente vinculado à sua metragem, e por isso, variações na área
contratada podem gerar consequências jurídicas relevantes. O Código Civil, especialmente nos artigos 500 e 501,
disciplina os efeitos da falta ou excesso de área, bem como os direitos das partes envolvidas. 
Quando há falta de área, ou seja, o imóvel entregue possui metragem inferior à estipulada no contrato, o comprador
prejudicado dispõe de três alternativas. A primeira é exigir o complemento da área, por meio da chamada ação “ex
empto”, desde que seja possível completar fisicamente o imóvel. A segunda opção é pleitear o abatimento proporcional
do preço, por meio da ação estimatória ou “quanti minoris”, ajustando o valor pago à metragem real. A terceira
possibilidade é a resolução do contrato, com devolução das quantias pagas, reembolso das despesas contratuais e, se
houver má-fé do vendedor, indenização por perdas e danos, por meio da ação redibitória. Importante destacar que a
resolução é cabível mesmo na ausência de má-fé. 
Por outro lado, se houver excesso de área, o vendedor poderá ingressar em juízo, desde que prove que desconhecia a
medida exata do imóvel. Nessa situação, o comprador terá duas opções: completar o preço proporcional ao excesso ou
devolver a área excedente, mantendo o contrato nos termos originais. As despesas decorrentes da ação serão, em regra,
atribuídas à parte que agiu com má-fé, conforme os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 
O prazo para o exercício de qualquer dessas ações é decadencial de 1 ano, contado a partir do registro do título no
cartório de imóveis, conforme estabelece o artigo 501 do Código Civil. Após esse prazo, extingue-se o direito de revisão,
resolução ou complementação, consolidando a situação jurídica do imóvel. 
Cláusulas especiais da compra e venda (pactos adjetos) - (Cláusula de retrovenda, de resgate ou retrato): 
A cláusula de retrovenda, também conhecida como cláusula de resgate ou retrato, é uma das chamadas cláusulas
especiais da compra e venda (ou pactos adjetos), previstas nos artigos 505 a 508 do Código Civil. Ela pode ser inserida
em contratos de compra e venda de imóveis, conferindo ao vendedor o direito potestativo de recomprar o bem vendido,
independentemente de justificativa, dentro de um prazo decadencial máximo de três anos. 
Essa cláusula transforma a propriedade do comprador em resolúvel, ou seja, sujeita à extinção caso o vendedor exerça
seu direito de resgate. A resolubilidade decorre de um termo ou condição estipulado no contrato, e não de
inadimplemento ou vício. Trata-se de uma prerrogativa unilateral do vendedor, que pode decidir pela recompra sem
necessidade de motivação. 
Para exercer a retrovenda, o vendedor deve restituir o preço recebido e reembolsar o comprador pelas despesas
contratuais essenciais, bem como pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel. Também devem ser ressarcidas as
despesas autorizadas por escrito durante o período de posse do comprador, conforme determina o artigo 505 do Código
Civil. 
O prazo de três anos é decadencial, ou seja, após esse período, o direito de resgate se extingue de forma definitiva.
Embora o Código permita a estipulação contratual desse prazo, ele só pode ser reduzido, nunca ampliado. Essa
limitação visa garantir segurança jurídica ao comprador, evitando que o imóvel permaneça indefinidamentesujeito à
retomada. 
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A cláusula de retrovenda é pouco comum na prática, mas pode ser útil em situações específicas, como em negócios
provisórios, garantias pessoais ou estratégias patrimoniais. Sua validade depende de previsão expressa no contrato e do
cumprimento rigoroso das condições legais. 
A cláusula de retrovenda, prevista nos artigos 505 a 507 do Código Civil, confere ao vendedor o direito potestativo de
recomprar o imóvel vendido, desde que respeitado o prazo decadencial de até três anos. Esse direito pode ser exercido
unilateralmente, sem necessidade de justificativa, e tem natureza resolutiva, tornando a propriedade do comprador
sujeita à extinção caso o vendedor exerça o resgate. 
O artigo 506 disciplina a hipótese em que o comprador se recusa a receber as quantias devidas para o exercício da
retrovenda. Nessa situação, o vendedor poderá realizar o depósito judicial dos valores correspondentes ao preço
recebido, às despesas contratuais e às benfeitorias necessárias. O parágrafo único do artigo 506 estabelece que, se o
depósito for insuficiente, o vendedor não será restituído no domínio da coisa até que o pagamento seja integralmente
complementado. Isso garante proteção ao comprador e reforça a exigência de cumprimento rigoroso das obrigações
para que o resgate seja efetivado. 
Caso o comprador não reconheça ou não cumpra voluntariamente o direito de resgate, o vendedor poderá propor a
ação de resgate, que possui eficácia real. Essa ação pode atingir inclusive um terceiro adquirente, desde que o direito de
retrovenda tenha sido regularmente registrado. O artigo 507 reforça essa característica ao afirmar que o direito de
retrato é cessível e transmissível, podendo ser exercido inter vivos ou mortis causa, por herdeiros, legatários ou
cessionários do vendedor original. Isso significa que a cláusula de retrovenda não é personalíssima, ou seja, não depende
da pessoa do vendedor, e pode ser exercida por seus sucessores legais. 
A possibilidade de exercer o direito contra terceiros reforça a natureza resolutiva da propriedade adquirida com cláusula
de resgate, desde que o contrato tenha sido devidamente registrado e respeitados os requisitos legais. Trata-se de uma
proteção jurídica que equilibra os interesses patrimoniais das partes envolvidas, garantindo segurança e previsibilidade
nas relações contratuais. 
Embora a cláusula de retrovenda seja prevista legalmente nos artigos 505 a 508 do Código Civil como um pacto lícito e
legítimo, sua aplicação prática tem sido objeto de críticas e atenção especial por parte da doutrina e jurisprudência. Em
muitos casos, ela é utilizada de forma simulada para encobrir negócios jurídicos ilícitos, especialmente em operações de
agiotagem, onde há cobrança de juros abusivos e o bem é usado como garantia disfarçada. 
Essa prática configura uma tripla nulidade: 
Simulação (art. 167 do CC): O contrato de compra e venda é apenas aparente, servindo para ocultar um verdadeiro
contrato de mútuo. A retrovenda, nesse contexto, é usada como fachada para garantir o retorno do bem ao credor
caso a dívida não seja paga. 
Objeto ilícito (art. 166, II do CC): O negócio jurídico tem como finalidade a cobrança de juros não permitidos por
lei, o que torna seu objeto ilícito e, portanto, nulo de pleno direito. 
Pacto comissório real (art. 1.428 do CC): O bem é dado em garantia, mas com cláusula que permite ao credor ficar
com o imóvel diretamente, sem necessidade de execução judicial. Essa prática é vedada pelo ordenamento jurídico,
pois fere o princípio da função social da propriedade e o devido processo legal. 
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido essa distorção. No REsp 1.076.571/SP, a Quarta
Turma entendeu que é nulo o compromisso de compra e venda que, na verdade, serve como instrumento para o credor
apropriar-se do bem dado em garantia, em decorrência de contrato de mútuo usurário. O Tribunal destacou que, mesmo
sob a vigência do Código Civil de 1916, a simulação visava encobrir um pacto comissório, expressamente proibido, e que
tal conduta não pode ser legitimada sob o manto da legalidade formal. 
Portanto, embora a cláusula de retrovenda seja válida em sua essência, sua utilização para fins escusos configura vício
grave, passível de nulidade absoluta. O ordenamento jurídico brasileiro repudia qualquer tentativa de burlar os limites
legais da cobrança de dívidas e da proteção patrimonial, reafirmando o compromisso com a boa-fé, a transparência e a
justiça contratual. 
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Cláusula de venda a contento (“ad gustum”) e venda sujeita a prova (CC, arts. 509 a 512): 
A cláusula de venda a contento, também chamada de ad gustum, e a venda sujeita à prova estão previstas nos artigos
509 a 512 do Código Civil. Embora sejam tratadas como cláusulas especiais da compra e venda, na prática funcionam
como regras implícitas, especialmente em contratos envolvendo produtos cuja aceitação depende da experiência
sensorial ou da verificação de qualidade. Exemplos comuns incluem vinhos, cervejas, perfumes e alimentos, nos quais é
habitual que o comprador experimente o produto antes de concluir a aquisição. 
Em ambas as modalidades, a venda opera sob condição suspensiva. Isso significa que a eficácia do contrato está
subordinada à aprovação do comprador, que deve manifestar sua aceitação após experimentar ou testar o produto.
Enquanto essa aprovação não ocorre, o contrato permanece em estado de pendência, sem produzir efeitos definitivos. A
frase “vendo-lhe o vinho se você o aprovar” ilustra bem essa dinâmica contratual, em que a vontade do comprador é
essencial para a consolidação do negócio. 
A distinção conceitual entre as duas formas reside no grau de familiaridade do comprador com o objeto da venda. Na
venda a contento, a coisa ainda não é conhecida pelo adquirente, que precisa experimentá-la para decidir se a aceita. Já
na venda sujeita à prova, o comprador já conhece o produto, mas deseja confirmar se ele atende às especificações ou
expectativas previamente estabelecidas. Apesar dessa diferença, os efeitos jurídicos são idênticos: o contrato só se
aperfeiçoa com a aprovação do comprador. 
Essas cláusulas reforçam os princípios da boa-fé e da proteção ao consumidor, permitindo que o comprador tenha
segurança quanto à qualidade e adequação do produto antes de se vincular definitivamente ao contrato. São
especialmente relevantes em mercados onde a experiência direta com o bem é determinante para a decisão de compra,
garantindo equilíbrio e justiça nas relações contratuais. 
Na venda a contento e na venda sujeita à prova, o contrato é celebrado sob condição suspensiva, conforme os artigos
509 e 510 do Código Civil. Isso significa que, mesmo que a coisa tenha sido entregue ao comprador, o negócio jurídico
só se aperfeiçoa com a manifestação de aprovação por parte deste. Enquanto não houver essa aceitação, o contrato
permanece em estado de pendência, sem produzir efeitos definitivos. 
A venda a contento ocorre quando o comprador ainda não conhece o produto e deseja experimentá-lo antes de decidir
pela aquisição. Já a venda sujeita à prova pressupõe que o comprador conhece o bem, mas quer confirmar se ele possui
as qualidades prometidas e se é adequado ao fim a que se destina. Em ambos os casos, a eficácia do contrato depende da
manifestação de vontade do adquirente. 
Durante esse período de suspensão, as obrigações do comprador são equiparadas às de um comodatário, conforme o
artigo 511 do Código Civil. Isso significa que ele deve conservar e devolver o bem, caso não o aprove, sem ter obrigações
típicas de um proprietário ou possuidor definitivo. O comodato, por definição, é o empréstimo gratuito de bem
infungível, e essa analogia reforça a natureza provisória da posse do comprador. 
O contrato pode estipular um prazo para que o comprador manifeste sua aprovação.Se não houver prazo definido, o
vendedor tem o direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável, conforme o
artigo 512. Caso o comprador não se manifeste dentro desse prazo, o vendedor poderá ajuizar ação de reintegração de
posse, buscando recuperar o bem entregue sob condição suspensiva. 
Essas regras garantem equilíbrio entre as partes, permitindo ao comprador avaliar o produto antes de se vincular
definitivamente, ao mesmo tempo em que protegem o vendedor contra a inércia ou má-fé do adquirente. Trata-se de um
mecanismo jurídico que reforça a boa-fé objetiva e a segurança nas relações contratuais. 
Cláusula de preempção, preferência ou prelação convencional: 
A cláusula de preempção, também chamada de preferência ou prelação convencional, está prevista nos artigos 513 a 520
do Código Civil e pode ser inserida em contratos de compra e venda de bens móveis ou imóveis. Trata-se de um pacto
que impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que pretende alienar ou dar em pagamento, em
igualdade de condições, antes de transferi-la a terceiros. Essa obrigação é conhecida como “tanto por tanto”, ou seja, o
vendedor tem o direito de adquirir o bem nas mesmas condições oferecidas a outro interessado. 
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O artigo 513 do Código Civil estabelece que essa cláusula cria um direito de prelação em favor do vendedor, que poderá
exercer sua preferência na compra do bem caso o comprador decida aliená-lo. O parágrafo único do mesmo artigo fixa
os prazos decadenciais para o exercício desse direito: até 180 dias para bens móveis e até dois anos para bens imóveis,
contados da data da venda original. Esses prazos funcionam como limites de cobertura da preferência, após os quais o
direito se extingue. 
A cláusula de preempção visa proteger o interesse do vendedor em retomar o bem, caso este seja colocado à venda
novamente, garantindo-lhe prioridade na aquisição. Para ser eficaz contra terceiros, essa cláusula deve ser registrada,
especialmente no caso de bens imóveis, conforme exigido pelo artigo 519 do Código Civil. Sem o registro, o direito de
preferência não poderá ser oposto a terceiros adquirentes de boa-fé. 
O artigo 516 do Código Civil disciplina os prazos decadenciais para o exercício do direito de preferência pelo vendedor,
após ser notificado pelo comprador sobre a intenção de alienar o bem. Esses prazos funcionam como limites mínimos
para que o vendedor manifeste sua vontade de readquirir o bem nas mesmas condições oferecidas a terceiros. 
Se não houver prazo estipulado contratualmente, o vendedor terá 3 dias para se manifestar no caso de bens móveis, e 60
dias no caso de bens imóveis, contados da notificação feita pelo comprador. Essa notificação pode ser feita por meio
judicial ou extrajudicial, e é essencial para iniciar a contagem do prazo decadencial. 
Esses prazos estão dentro dos limites máximos estabelecidos pelo artigo 513, parágrafo único, que prevê 180 dias para
móveis e 2 anos para imóveis, contados da data da venda original. Ou seja, o artigo 516 regula o prazo de resposta após
a notificação, enquanto o artigo 513 define o período de cobertura do direito de preferência. 
Importante destacar que os prazos do artigo 516 são mínimos legais, podendo ser aumentados por convenção entre as
partes, mas não podem ser reduzidos, sob pena de nulidade da cláusula. Essa regra visa proteger o vendedor,
garantindo-lhe tempo razoável para avaliar a proposta e decidir sobre o exercício da preempção. 
A inércia do vendedor dentro desses prazos implica a caducidade do direito de preferência, permitindo ao comprador
prosseguir com a alienação do bem a terceiros, sem risco de posterior reivindicação. Trata-se de um mecanismo que
assegura segurança jurídica e previsibilidade nas relações contratuais. 
Na cláusula de preempção convencional, prevista nos artigos 513 a 520 do Código Civil, o vendedor originário tem o
direito de preferência na aquisição do bem, caso o comprador decida aliená-lo. No entanto, se esse direito for preterido ,
ou seja, se o comprador vender o bem sem oferecer ao vendedor a oportunidade de adquiri-lo nas mesmas condições o
vendedor não poderá exigir a adjudicação da coisa, como ocorre na preempção legal. Sua única via de reparação será a
ação de perdas e danos. 
O artigo 518 do Código Civil estabelece que o comprador responde por perdas e danos se alienar o bem sem dar ciência
ao vendedor sobre o preço e as vantagens oferecidas. Além disso, o terceiro adquirente responderá solidariamente se
tiver agido com má-fé, ou seja, se tiver conhecimento da cláusula de preferência e ainda assim participar da alienação
irregular. Essa responsabilização conjunta reforça a proteção ao vendedor e desestimula condutas fraudulentas. 
A preempção convencional tem efeitos obrigacionais, ou seja, produz efeitos apenas entre as partes contratantes (res
inter alios). Por isso, não gera eficácia real nem permite a adjudicação do bem, diferentemente da preempção legal
prevista no artigo 504 do Código Civil, que tem efeitos “erga omnes” e permite ao condômino preterido haver a coisa
para si, mediante ação adjudicatória. 
O prazo para o vendedor pleitear perdas e danos é de natureza prescricional, e segundo entendimento consolidado do
Superior Tribunal de Justiça, aplica-se o prazo de 10 anos, por se tratar de responsabilidade civil contratual. Essa
diferenciação entre preempção legal e convencional é essencial para compreender os limites e os efeitos jurídicos da
cláusula de preferência, garantindo segurança e previsibilidade nas relações patrimoniais. 
Cláusula de venda com reserva de domínio 
A cláusula de venda com reserva de domínio, prevista nos artigos 521 a 528 do Código Civil, é aplicável à venda de bens
móveis infungíveis, como veículos identificados por número de chassi. Nessa modalidade, o vendedor mantém a
propriedade do bem até que o comprador quite integralmente o preço ajustado. Durante esse período, o comprador
possui apenas a posse direta, enquanto a propriedade permanece com o vendedor, em caráter resolúvel. 
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A propriedade do vendedor é resolúvel porque se extingue automaticamente com o pagamento total do preço. Uma vez
quitado o valor, o comprador adquire a propriedade plena do bem, consolidando sua titularidade. Essa cláusula é
comum em contratos de financiamento, especialmente na aquisição de veículos, onde o bem é entregue ao comprador,
mas a propriedade é retida como garantia até o adimplemento completo. 
O artigo 522 do Código Civil estabelece que essa cláusula deve ser formalizada por escrito, sob pena de nulidade,
conforme o artigo 166, inciso IV. Trata-se de um requisito de validade, o que significa que a ausência de forma escrita
invalida a cláusula, impedindo sua eficácia jurídica. Portanto, não basta o acordo verbal entre as partes; é indispensável
a formalização documental. 
Para que a cláusula tenha eficácia perante terceiros, é necessário o registro no Cartório de Títulos e Documentos do
domicílio do comprador. Esse registro confere publicidade ao pacto, tornando-o oponível a terceiros e garantindo a
proteção do vendedor contra eventuais alienações ou penhoras indevidas. Sem esse registro, o direito de propriedade
resolúvel do vendedor não produz efeitos erga omnes, ficando restrito às partes contratantes. 
Na venda com reserva de domínio, o comprador recebe a posse direta do bem, mas a propriedade permanece com o
vendedor até o pagamento integral do preço. Durante esse período, o risco da perda da coisa recai sobre o comprador,
conforme estabelece o artigo 524 do Código Civil. Essa regra representa uma exceção ao princípio tradicional “res perit
domino”, segundo o qual o bem perece para o proprietário. Aqui, aplica-se o princípio “res perit emptoris”, ou seja, o
bem perece para o comprador, mesmo que ainda não tenha adquiridoa propriedade. 
Em caso de inadimplemento, o vendedor tem duas alternativas previstas no artigo 526. A primeira é mover ação de
cobrança para exigir as parcelas vencidas e vincendas, além de outras quantias eventualmente devidas. A segunda é
recuperar a posse do bem, retomando-o do comprador inadimplente. Essa escolha permite ao vendedor optar entre
manter o vínculo contratual e exigir o cumprimento ou desfazer a relação e retomar o bem. 
Contudo, para que o vendedor possa executar a cláusula de reserva de domínio e recuperar a posse, é necessário que o
comprador esteja formalmente constituído em mora. O artigo 525 exige que essa constituição se dê por meio de protesto
do título ou interpelação judicial. Trata-se de uma mora ex persona, que depende de ato específico do credor para ser
configurada, e não decorre automaticamente do simples vencimento da obrigação. 
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