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21/11/2015 Anticrese ­ Resumo de Direito ­ DireitoNet
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DN DireitoNet Resumos
Anticrese
Conceito, direitos e deveres do devedor e do credor, extinção da anticrese,
concessão de uso especial para fins de moradia e concessão de direito real
de uso.
Conceito
O Código Civil disciplina a anticreses como modalidade de direito real de garantia nos
artigos 1.506 a 1.510. Derivada do grego, a palavra anticrese significa anti (contra) chresis
(uso), que dá ideia de uso de capital recebido pelo credor perante a entrega da coisa pelo
devedor.
O artigo 1.506 do diploma civil assim institui: “Pode o devedor ou outrem por ele, com a
entrega do imóvel ao credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensação da dívida, os
frutos e rendimentos”.
O parágrafo 1º do dispositivo permite estipular que os frutos e rendimentos do imóvel
sejam percebidos pelo credor à conta de juros, mas se o seu valor ultrapassar a taxa
máxima permitida em lei para as operações financeiras, o remanescente será imputado ao
capital.
Assim, podem as partes estipular a amortização da dívida ou apenas dos juros pelo
recebimento dos frutos. Pode, nesse sentido, a anticrese ser extintiva ou satisfativa, quando
servem os frutos para amortização da dívida, ou então compensativa, quando os frutos são
imputados tão somente para pagamentos de juros. Constituem pressupostos da anticrese a
existência de um crédito em favor do credor e a tradição de um imóvel do devedor ou de um
terceiro para fruição. Nessa linha, assim como em todos os direitos reais de garantia, aduz o
Código Civil no artigo 1.427: “Salvo cláusula expressa, o terceiro que presta garantia real por
dívida alheia não fica obrigado a substituí-la, ou reforçá-la, quando, sem culpa sua, se perca,
deteriore, ou desvalorize”. Além do mais, os princípios gerais dos direitos reais de garantia
também são aplicados à anticrese, estão expostos nos artigos 1.419 e seguintes do aludido
diploma. Contudo, destaca-se o disposto pelo artigo 1.423, que confere ao credor anticrético
o “direito a reter em seu poder o bem, enquanto a dívida não for paga”, assim como
estabelece que “extingue-se esse direito decorridos quinze anos da data de sua
constituição”.
Essa hipótese não implica a extinção da dívida sistematicamente, uma vez que o credor
permanece como quirografário.
A anticrese possui os seus inconvenientes. Transferida a coisa ao credor, o devedor é
privado de sua utilização, atribuindo àquele a obrigação de administrar o bem, assim como
lhe cabe a prestação de contas.
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O parágrafo 2º do artigo 1.506 determina que “quando a anticrese recair sobre bem imóvel,
este poderá ser hipotecado pelo devedor ao credor anticrético, ou a terceiros, assim como o
imóvel hipotecado poderá ser dado em anticrese”.
Outrossim, a anticrese decorre de um contrato ou testamento, que discriminam os valores
da dívida, juros, prazos etc. No negócio jurídico as partes tem autonomia de vontade. O
testador também pode instituí-la. Como contrato, é negócio real porque implica a entrega
da coisa.
Sílvio de Salvo Venosa pontifica, para que a anticrese possa ser convertida em direito real,
que “temos que obedecer aos requisitos de especialização comum a todos os direitos reais
de garantia (art. 1.424), com descrição cabal do imóvel. Enquanto direito exclusivamente
pessoal, gera tão somente efeitos obrigacionais, pessoais entre as partes. Há mero pacto
anticrético e não direito real. O devedor faculta ao credor a utilização de coisa sua, ou
terceiro o faça, a fim de que, dela usufruindo, amortize uma obrigação” (p. 617).
A lei irá converter a anticrese em direito real quando ultimada por escritura pública ou por
instrumento particular, se inferior ou valor legal, devidamente registrados em cartório
imobiliário.
A anticrese, não só pelo proprietário, mas também pode ser estabelecida pelo enfiteuta e
pelo usufrutuário.
Direitos e deveres do devedor e do credor
O credor deverá permanecer com a coisa do devedor até a extinção do débito, devendo
administrar o bem recebendo os frutos e prestando conta dos valores recebidos, dando
quitação. A respeito, prescreve o Código Civil no artigo 1.507: “O credor anticrético pode
administrar os bens dados em anticrese e fruir seus frutos e utilidades, mas deverá
apresentar anualmente balanço, exato e fiel, de sua administração”. As partes podem
acordar que a administração seja feita por um terceiro, quem também terá o dever de
prestar contas. Quando assim convencionam, normalmente o terceiro é remunerado.
O parágrafo 1º do artigo 1.507 trouxe uma inovação ao dispor que “se o devedor anticrético
não concordar com o que se contém no balanço, por ser inexato, ou ruinosa a
administração, poderá impugná-lo, e, se o quiser, requerer a transformação em
arrendamento, fixando o juiz o valor mensal do aluguel, o qual poderá ser corrigido
anualmente”.
A lei de 2002 prossegue no parágrafo 2º do dispositivo estabelecendo que “o credor
anticrético pode, salvo pacto em sentido contrário, arrendar os bens dados em anticrese a
terceiro, mantendo, até ser pago, direito de retenção do imóvel, embora o aluguel desse
arrendamento não seja vinculativo para o devedor”.
Ao devedor, em qualquer tempo, é dado o direito de resgatar a anticreses, liquidando a
dívida.
O credor anticrético responde pelas deteriorações que, por culpa sua, o imóvel vier a sofrer,
e pelos frutos e rendimentos que, por sua negligência, deixar de perceber (artigo 1.508, CC).
O devedor tem meios judiciais para impedir que se deteriore a coisa. O credor pode ser
mantido na posse e reter a coisa até que seja integralmente paga, consoante artigo 1.423. A
sequela também é um direito do credor, que exercerá seus direitos perante qualquer
adquirente do imóvel, como também credores quirografários e hipotecários posteriores à
transcrição da anticrese (artigo 1.509, CC). Imóvel anticrético não pode ser penhorado por
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esses credores, podendo o credor anticrético utilizar-se dos embargos de terceiro. O critério
da prioridade será obedecido quando existentes vários direitos reais sobre o mesmo imóvel.
As benfeitorias necessárias e úteis devem ser indenizadas ao credor que deteve a posse da
coisa. As voluptuárias podem ser levantadas, aplicando-se os princípios gerais sobre a
matéria, inclusive quanto ao direito de retenção.
O artigo 1.509, no parágrafo 1º, aponta que se o credor “executar os bens por falta de
pagamento da dívida, ou permitir que outro credor o execute, sem opor o seu direito de
retenção ao exequente, não terá preferência sobre o preço”.Continua no parágrafo 2º
estabelecendo que “o credor anticrético não terá preferência sobre a indenização do seguro,
quando o prédio seja destruído, nem, se forem desapropriados os bens, com relação à
desapropriação”.
O credor anticrético, como possuidor direito, para defender a coisa pode valer-se das ações
possessórias.
O devedor continua sendo o proprietário do bem, não perdendo sua disponibilidade,
portanto, a ele cabe a reivindicação. Também, como corolário, deve comunicar turbações à
posse ao proprietário e possuidor indireto.
Extinção da anticrese 
A anticrese é extinta pela eliminação integral da dívida, passando ao devedor o direito de
exigir a devolução da coisa. Caso isso não ocorra, a posse do credor passará a ser injusta.
A extinção também ocorrerá com a renúncia. Implica renúncia tácita a transmissão da posse
da coisa ao devedor, uma vez que sem posse do credor não há anticrese.
Outras modalidades de extinção são o perecimento e desapropriação da coisa.
Ademais, como já salientado, o artigo 1.423 traz prazo de caducidade, ouseja, a anticrese irá
extinguir decorridos 15 (quinze) anos de seu registro imobiliário. Porém, salienta-se, que
não há curso de prescrição da dívida na pendência da garantia anticrética, tendo em vista
que a cobrança poderá sempre ser exercitada. A regra geral é que somente se inicia o prazo
prescritivo quando o credor deixa de ter a posse.
Se constituída a coisa pelo enfiteuta ou usufrutuário, a extinção desses direitos de fruição
extingue também a anticrese.
Por fim, destaca-se que a extinção da anticrese nem sempre induzirá extinção da obrigação,
permanecendo o credor como quirografário.
O artigo 1.510 do Código Civil determina: “O adquirente dos bens dados em anticrese
poderá remi-los, antes do vencimento da dívida, pagando a sua totalidade à data do pedido
de remição e imitir-se-á, se for o caso, na sua posse”. O dispositivo trata da possibilidade de
pagamento antecipado da obrigação como uma modalidade de também extinguir a
anticrese.
Concessão de uso especial para fins de moradia  
O Estatuto da Cidade, nos artigos 15 a 20, dispõe sobre a concessão de uso especial de
imóveis públicos, mas foram vetados pelo Presidente da República. Porém, a Medida
Provisória nº 2.220/2001 regula a matéria. Também direito real sobre coisa alheia é a
concessão de uso. Nos termos da citada legislação, é a concessão gratuita de uso especial
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para fins de moradia e concedida “aquele que, até 30 de junho de 2001, possuiu como seu,
por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, até duzentos e cinquenta metros
quadrados de imóvel público situado em área urbana, utilizando-o para sua moradia ou de
sua família, tem o direito à concessão de uso especial para fins de moradia em relação ao
bem objeto da posse, desde que não seja proprietário ou concessionário, a qualquer título,
de outro imóvel urbano ou rural” (artigo 1º). A referida concessão também pode ser
oferecida em níveis estaduais e municipais.
Conforme definição de Hely Lopes Meirelles, trazida a pauta por Silvio de Salvo Venosa, “a
concessão de uso de bem público em geral é instrumento destinado a outorgar ao
particular a faculdade de utilizar um bem da Administração, segundo sua destinação”.
Prossegue dizendo que “trata-se de contrato de interesse primordial do administrado, do
concessionário” (p. 622). Justamente por sua especialidade, a concessão de direito real de
uso para fins de moradia distingue-se da concessão administrativa de uso em geral. Possui
características próprias, atribui esse direito erga omnes, transferível a terceiros, salvo
restrição da lei, por ato inter vivos ou causa mortis.
Concessão de direito real de uso 
A concessão de direito real de uso, trazida pelo artigo 1.225 do Código Civil, segundo
Meirelles, citado na obra de Sílvio Venosa, “é o contrato pelo qual a Administração transfere
o uso remunerado ou gratuito de terreno público a particular, como direito real resolúvel,
para que dele se utilize em fins específicos de urbanização, industrialização, edificação,
cultivo ou qualquer outra exploração de interesse social” (p. 623). Distinguindo, pois, da
concessão especial para fins de moradia, que tem cunho exclusivamente habitacional.
Referência bibliográfica
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais. 10. ed. São Paulo: Atlas, 2010. v. 5.
Histórico de atualizações deste conteúdo
04/mar/2015 Revisão geral. Este material não sofreu alterações até esta data.
15/mai/2011 Publicado no DireitoNet.