DIREITO DE VIZINHANÇA

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DIREITO DE VIZINHANÇA.
LIMITAÇÕES CIVIS DO DIREITO DE PROPRIEDADE
Direito de vizinhança: uso nocivo da propriedade, dano infecto.
Uma das limitações mais comuns ao direito individual da propriedade é o direito de vizinhança. 
As regras dessa natureza visam reduzir ou mesmo eliminar os conflitos que normalmente surgem entre propriedades contíguas. Limitam o domínio, estabelecendo uma variedade de direitos e deveres recíprocos entre proprietários de prédios vizinhos, no sentido de permitir a convivência harmônica da sociedade.
Trata-se de obrigações “propter rem”, pois vinculam os confinantes acompanhando a coisa.
Podem essas regras constituir-se em obrigações de permitir a pratica de certos atos, ou criarem o dever de se abster da pratica de outros.
Dentre a primeira temos: obrigação de conceder passagem ao dono de prédio encravado (1285); obrigação do prédio inferior de receber as águas que fluem naturalmente do superior (1288); obrigação de permitir a entrada do vizinho quando seja indispensável para a reparação, construção ou reconstrução do prédio deste (1313).
Dentre as que determinam abstenção temos: proibição de fazer mau uso de seu prédio quer contra a saúde, sossego ou segurança do vizinho (1277); proibição de abrir janela, eirado ou terraço a uma distância menor que um metro e meio de seu confinante, devassando a propriedade deste. (1301).
O art. 1277 dispõe: “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”.
Par. Único: “Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança”.
Atos nocivos do uso da propriedade.
Dentre os atos nocivos podemos destacar os ilegais, os abusivos e os lesivos.
Os atos lesivos sujeitam o autor à composição do dano, conforme o artigo 186 do C,C, combinado com o art. 927, que lhes garante o direito à indenização. 
São abusivos os atos que embora o causador do incômodo se mantenha nos limites de sua propriedade, tais atos venha a prejudicar o vizinho, muitas vezes apenas com o barulho excessivo. Não é preciso a intenção de prejudicar o vizinho, basta que exerça seu direito de modo irregular, em desacordo com os costumes e sua finalidade social.
Tratando-se, pois de atos até regulares que causam dano ao vizinho, sua verificação implica em:
A - Verificar a extensão do dano ou do incômodo causado. Se não está no limite do tolerável. A vida social impõe às pessoas suportar certos incômodos, desde que dentro do tolerável e dos costumes locais.
B - Examinar a zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais. Não se pode exigir na zona urbana o mesmo sossego da zona rural. Na cidade, se é zona industrial e residencial, comercial e residencial ou só residencial. 
C - Considerar a anterioridade da posse. Quem adquire ou constrói em zona já conhecidamente barulhenta ou onde se desenvolvem atividades barulhentas não pode exigir a cessação dessas atividades. 
Para solucionar esse tipo de conflitos destacamos:
A - Se o incômodo é normal, tolerável, não deve ser reprimido;
B - Se o dano for intolerável, deve o juiz, primeiramente, determinar que seja reduzido a proporções normais;
C -Se não for possível reduzir o incômodo a níveis suportáveis, determinará o juiz a cessação da atividade;
D - Não se determinará a cessação da atividade se a causadora do incômodo for indústria ou qualquer atividade de interesse social. Preceitua o art. 1278 que os direitos atribuídos ao prejudicado, de fazer cessar as interferências nocivas especificadas no art. 1277, não prevalecerá quando “forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal”.
A ação apropriada para a tutela desses direitos é a denominada “ação cominatória, onde se imporá ao réu a obrigação de se abster da prática dos atos prejudiciais ao vizinho, ou a de tomar as medidas adequadas para a redução do incômodo, sob pena de pagamento de multa diária, com base nos arts. 287, 461, § 4°, e 644 do Código de Processo Civil. 
Árvores limítrofes.
Também as árvores limítrofes são motivos de desavenças entre vizinhos, por isso sua posse vem regulamentada em lei. Preceitua o art. 1282 do CC.; “A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes”.
Define-se, portanto o condomínio da árvore, consequentemente seu tronco e seus frutos pertencem a ambos, não podendo um ou outro retirá-la sem o consentimento outro. Se estiver causando prejuízo, o consentimento em tirá-la, se negado, deverá ser suprido pelo judiciário.
A árvore cujo tronco não está na linha divisória pertence àquele na qual o mesmo estiver. Quanto aos frutos, os que caírem naturalmente pertencem ao dono do solo onde tombarem, se for de propriedade particular. Art. 1284. Só lhe pertencem os frutos que tombarem naturalmente, não pode ser provocada a sua queda, como sacudir a árvore.
Se for público o terreno onde caírem, os frutos continuam a pertencer ao dono da arvore.
Quanto às raízes e ramos dispõe o art. 1283: “As raízes e os ramos de árvores do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido”.
Não é necessário formalidades para isso, não é preciso qualquer aviso, é uma espécie de justiça privada, pela negligência do vizinho no cuidado com sua árvore. Tal direito só pode ser exercido pelo proprietário, nunca pelo inquilino. Mesmo que a árvore morra em virtude dos cortes, não cabe qualquer indenização ao seu proprietário.
Passagem forçada.
Outra modalidade de intervenção ao uso da propriedade privada é a possibilidade de passagem forçada quando um prédio fica naturalmente encravado.
Preceitua o art. 1285 do CC: “O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário”.
Trata-se de direito de vizinho exigir do lindeiro passagem para a via pública, nascente ou porto, quando naturalmente seu prédio ficar encravado. Precisa ser indenizado, mas o direito não pode ser negado.
O encravamento que dá esse direito deve ser natural, se a parte ficou encravada pelo desdobramento voluntário só se pode exigir a passagem do alienante, conf. Dispõe o art. 1285, §§ 2° e 3° doC.C.: “Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma da pares perca o acesso a via pública, nascente ou porte, o proprietário da outra deve tolerar a passagem”. Aplica-se tal regra, “ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra! 
É preciso notar que o encargo só será exigido se o encravamento for natural e absoluto, se a passagem for possível, mesmo que necessárias obras para sua efetivação, não se exigirá do vizinho o ônus.
O direito não se presta a atender a mera comodidade, mas à necessidade absoluta de comunicação com a via pública para fins de utilização social.
Trata-se de uma desapropriação no direito particular, pois o prédio obrigado tem direito a uma indenização cabal. O não acordo entre as partes leva à fixação por ordem judicial. Havendo vários imóveis passíveis de conceder a passagem, o juiz deverá escolher aquele que sofrerá menor dano com a imposição do encargo, a teor do art. 1285, § 1°: “sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem”.
A passagem forçada assemelha-se à servidão de passagem, mas com esta não se confunde, pois a primeira constitui regra do direito de vizinhança, instituída por força de lei, permitindo ao proprietário do prédio encravadoa exigência da passagem, pagando a indenização cabível, enquanto a outra é direito real que atende a conveniência e comodidade do dono de um prédio não encravado eu pretende uma comunicação mais fácil e próxima.
Águas.
A água é um dos elementos mais importantes para a sobrevivência do homem na Terra. A regulamentação do uso da água encontramos no Código Civil e no Código de Águas (Dec.24643/34, modificado pelo Dec.-Lei n. 852/38).
O C.C., em seu art. 1293, disciplina a utilização de aqueduto ou canalização de águas, estabelecendo que a todos é permitido canalizar pelo prédio de outrem as águas a que tenham direito, mediante prévia indenização a seu proprietário, quer para o uso das necessidades básicas como para a agricultura ou industria, e ainda para escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terreno.
O art. 1290 dispõe: “O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores”. Segue desse modo o disposto também no art. 90 do Código de Águas.
Segundo ensina Silvio Rodrigues: “O dono da nascente pode usá-la inteira, e nesse caso não há sobejo, nem, portanto, qualquer direito a ele”. 
O dono da nascente, porém, se houver sobras, não as poderá desviar do curso normal pela força da gravidade, podendo o dono o prédio inferior utilizá-la. 
O dono do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não estando o superior obrigado a fazer obras de canalização.
O mesmo não ocorre com as águas artificiais. O art. 1289 dispõe: “Quando as águas artificialmente levadas ao prédio superior, ou ai colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer”. Par.Unico: “Da indenização será deduzido o benefício obtido”.
É permitido também o represamento das águas para utilização agrícola ou mesmo industrial, mas quem o fizer deverá indenizar qualquer dano que venha a causar aos seus vizinhos, conf. Art. 1292: “o proprietário tem direito de construir barragens, ou outras obras para represamento de águas em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido”.
Direito de tapagem.
Segundo o C.C. Art. 1297, pode o proprietário “constranger o seu confinante a proceder com ele a demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas”.
È através da ação chamada “demarcatória”, regulada no CPC arts. 946 a 966, que se propõe essa medida. Trata-se de um direito de vizinhança, obrigando os confinantes a participarem das despesas para demarcarem suas divisas. 
Essa medida deverá ser tomada somente quando houver dúvidas nos limites das linhas divisórias, quando existem limites a longo tempo respeitados, não se trata de demarcatória, mas poderá ser reivindicatória ou mesmo possessórias.
Quanto ao mesmo assunto dispõe ainda o C.C. art. 1298: “sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, determinar-se-ão de conformidade com a posse justa; e, não se achado ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro”. 
Deverá o juiz considerar todos os meios de provas possíveis para determinar o direito da terra contestada, somente não encontrando prova fará a divisão igualitária e a adjudicação somente não sendo possível ainda a divisão entre eles. 
O proprietário tem o direito de “cercar, valar, murar ou tapar de qualquer modo o seu prédio” 1297, quer seja urbano ou rural. 
A divisão, qualquer que seja ela, presume-se “pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação”.
Trata-se de presunção “júris tantum” e admite prova em contrário. Daí o condomínio é também presumido, podendo qualquer um deles provar ser o detentor do domínio da divisão. 
A divisão das despesas deve ser previamente convencionada, e se não houver acordo recorrer-se-á as vias judiciais. 
Não se tratando de exigência pública, qualquer dos vizinhos que depender de divisória especial, como tapumes especiais em virtude de seus animais ou qualquer outra atividade, deverá arcar sozinho com tais despesas.
Direito de construção.
É o direito de propriedade que autoriza ao indivíduo construir o que quiser em seu terreno, mas esse exercício não é absoluto, fica condicionado aos demais princípios do uso da propriedade, como o interesse dos vizinhos e o bem estar social.
Dispõe o art. 1299, ‘o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos’.
Os regulamentos administrativos são os de ordem pública e estão em códigos e posturas municipais, já as limitações de direito privado constituem restrições do direito de vizinhança. Assim, ‘não é lícito encostar á parede divisória, chaminés, fogões, fornos’ suscetíveis de causar prejuízo ao vizinho, 1308, nem ‘construir de maneira que seu prédio despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho’. 1300.
As ações para o exercício desses direitos são a demolitória e a indenizatória. O pedido de demolição pode ser cumulado com o de indenização. A demolição, porém, somente se determinará em último recurso. 
A responsabilidade pelos danos causados a vizinho por construção irregular é objetiva e alcança solidariamente o proprietário e o construtor.
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