Servidão.resumo

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Servidão
 
Aspectos Gerais 
A servidão predial é o direito real constituído, em regra, pela vontade das partes, em favor de um prédio dominante, sobre outro prédio serviente, pertencentes a donos diferentes. A servidão impõe ao prédio serviente um encargo, restringindo as faculdades de uso e de gozo do proprietário deste prédio.
Requisitos da servidão:
-          Existência de dois prédios (imóveis). 
-          Encargo imposto ao prédio serviente em benefício de outro prédio (dominante);
- Prédios de propriedades distintas. Se os dois prédios pertencerem a mesma pessoa, ainda que um sirva ao outro, a hipótese não será de servidão, mas de serventia.
 
Servidões prediais x passagem forçada 
O instituto da passagem forçada pertence ao direito de vizinhança, e refere-se exclusivamente aos prédios encravados, sem acesso à via pública, o que não ocorre com as servidões. 
 
Sujeitos da relação de servidão 
Conforme as características da perpetuidade e da aderência, as servidões, uma vez instituídas, gravam (ônus reais) o prédio serviente em benefício do prédio dominante de forma perene, só podendo ser extintas mediante o cancelamento do registro.
Assim, há na servidão uma titularidade ativa indeterminada, que recai sobre o prédio dominante e não sobre o seu titular, e uma titularidade passiva indeterminada, que recai sobre o prédio serviente.
 
Finalidade 
As servidões têm a finalidade de, limitando a faculdade de uso e de gozo do proprietário do prédio serviente, proporcionar um melhor aproveitamento do prédio dominante, tornando-o mais útil, agradável ou cômodo. Há, segundo Arnold Wald, uma espécie de justiça distributiva e correção de desigualdades nas servidões.
 
Características 
- Indivisibilidade (art. 1.386). A servidão onera o prédio serviente, ainda que ele esteja em condomínio ou que veja a ser posteriormente parcelado. Neste caso, todos os imóveis decorrentes do parcelamento continuarão onerados com a servidão
-          Perpetuidade. A lei regula, contudo, algumas hipóteses de extinção da servidão.
-          A servidão não se presume, devendo decorrer da lei ou da vontade das partes (art. 696, CC/16), sendo necessário seu registro no Cartório de Imóveis.
-          Inalienabilidade. Não pode ser vendida, total ou parcialmente, muito menos ser gravada com outra servidão.
 
Classificações principais
A) Quanto à natureza dos prédios:
-          Urbanas (ex. não construir prédio além de determinada altura) ou rurais (ex. pastagem, trânsito).
B) Quanto ao modo do exercício:
-          Contínuas (subsistem independente de ato humano direto, ex:. servidão de energia elétrica) ou descontínuas (dependem de ação humana seqüencial, ex: servidão de trânsito).
-          Positivas (ação, utilidade do prédio serviente) ou negativas (omissão, abstenção de ato determinado).
C) Quanto à exteriorização:
-          Aparentes ou não aparentes. Nas servidões aparentes há sempre marcas que indicam a existência da servidão, como obras e outras marcas visíveis, o que não ocorre nas não aparentes.
Obs: Súmula n° 415, STF: Servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória. 
 
Constituição das Servidões 
As servidões podem ser constituídas por:
-          Ato intre vivos. Neste caso, por força do art. 108, CC/2002, a constituição se dará por escritura pública;
-          Testamento (mortis causa);
-          Usucapião ordinário (prazo de 10 anos, no caso de posse com justo título e boa-fé) ou extraordinário (prazo vintenário.)
OBS: Com relação ao usucapião extraordinário de servidão, vale resslatar que a doutrina critica o prazo de 20 anos descrito em lei, o que é corroborado pelo Enunciado n° 251, III Jornada de Direito Civil, CJF. O enunciado esclarece que o prazo máximo para usucapir servidão não pode ser 20 anos, mas 15 anos, já que este é o prazo máximo para usucapir imóveis de acordo com o novo C.C.
OBS: As hipóteses de usucapião aplicam-se somente às servidões aparentes.
-          Sentença judicial que determinar a divisão do condomínio;
-          Destinação do proprietário. Nesta hipótese o proprietário doa seus imóveis a pessoas diferentes impondo a servidão de um ao outro.
 
Exercício das Servidões 
Cabe ao dono da servidão, exceto disposição expressa no título constitutivo, realizar todas as obras necessárias ao uso e conservação da mesma.
O proprietário do prédio serviente não pode, obviamente, prejudicar a utilização da servidão por parte do proprietário do prédio dominante.
Possibilidade de remoção da servidão. Inovação do CC/2002 com relação ao proprietário do prédio dominante.
 
Extinção das Servidões 
As servidões podem ser extintas:
-          Pela confusão;
-          Por convenção;
-          Pela renúncia (feita por escritura pública e registrada no Cartório de Imóveis);
-          Pelo não uso contínuo por 10 (dez) anos;
-          Pelo decurso do prazo ou implemento da condição;
-          Pela desapropriação;
-          Uma vez cessada a utilidade ou a comodidade para o prédio dominante;
-          Resgate, feito por escritura pública;
-          Supressão das obras, nas servidões aparentes, por efeito de contrato ou outro título.
Obs: a extinção da servidão, exceto nas hipóteses de desapropriação, só produz eficácia erga omnes quando cancelada no Registro de Imóveis.