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Servidão Aspectos Gerais A servidão predial é o direito real constituído, em regra, pela vontade das partes, em favor de um prédio dominante, sobre outro prédio serviente, pertencentes a donos diferentes. A servidão impõe ao prédio serviente um encargo, restringindo as faculdades de uso e de gozo do proprietário deste prédio. Requisitos da servidão: - Existência de dois prédios (imóveis). - Encargo imposto ao prédio serviente em benefício de outro prédio (dominante); - Prédios de propriedades distintas. Se os dois prédios pertencerem a mesma pessoa, ainda que um sirva ao outro, a hipótese não será de servidão, mas de serventia. Servidões prediais x passagem forçada O instituto da passagem forçada pertence ao direito de vizinhança, e refere-se exclusivamente aos prédios encravados, sem acesso à via pública, o que não ocorre com as servidões. Sujeitos da relação de servidão Conforme as características da perpetuidade e da aderência, as servidões, uma vez instituídas, gravam (ônus reais) o prédio serviente em benefício do prédio dominante de forma perene, só podendo ser extintas mediante o cancelamento do registro. Assim, há na servidão uma titularidade ativa indeterminada, que recai sobre o prédio dominante e não sobre o seu titular, e uma titularidade passiva indeterminada, que recai sobre o prédio serviente. Finalidade As servidões têm a finalidade de, limitando a faculdade de uso e de gozo do proprietário do prédio serviente, proporcionar um melhor aproveitamento do prédio dominante, tornando-o mais útil, agradável ou cômodo. Há, segundo Arnold Wald, uma espécie de justiça distributiva e correção de desigualdades nas servidões. Características - Indivisibilidade (art. 1.386). A servidão onera o prédio serviente, ainda que ele esteja em condomínio ou que veja a ser posteriormente parcelado. Neste caso, todos os imóveis decorrentes do parcelamento continuarão onerados com a servidão - Perpetuidade. A lei regula, contudo, algumas hipóteses de extinção da servidão. - A servidão não se presume, devendo decorrer da lei ou da vontade das partes (art. 696, CC/16), sendo necessário seu registro no Cartório de Imóveis. - Inalienabilidade. Não pode ser vendida, total ou parcialmente, muito menos ser gravada com outra servidão. Classificações principais A) Quanto à natureza dos prédios: - Urbanas (ex. não construir prédio além de determinada altura) ou rurais (ex. pastagem, trânsito). B) Quanto ao modo do exercício: - Contínuas (subsistem independente de ato humano direto, ex:. servidão de energia elétrica) ou descontínuas (dependem de ação humana seqüencial, ex: servidão de trânsito). - Positivas (ação, utilidade do prédio serviente) ou negativas (omissão, abstenção de ato determinado). C) Quanto à exteriorização: - Aparentes ou não aparentes. Nas servidões aparentes há sempre marcas que indicam a existência da servidão, como obras e outras marcas visíveis, o que não ocorre nas não aparentes. Obs: Súmula n° 415, STF: Servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória. Constituição das Servidões As servidões podem ser constituídas por: - Ato intre vivos. Neste caso, por força do art. 108, CC/2002, a constituição se dará por escritura pública; - Testamento (mortis causa); - Usucapião ordinário (prazo de 10 anos, no caso de posse com justo título e boa-fé) ou extraordinário (prazo vintenário.) OBS: Com relação ao usucapião extraordinário de servidão, vale resslatar que a doutrina critica o prazo de 20 anos descrito em lei, o que é corroborado pelo Enunciado n° 251, III Jornada de Direito Civil, CJF. O enunciado esclarece que o prazo máximo para usucapir servidão não pode ser 20 anos, mas 15 anos, já que este é o prazo máximo para usucapir imóveis de acordo com o novo C.C. OBS: As hipóteses de usucapião aplicam-se somente às servidões aparentes. - Sentença judicial que determinar a divisão do condomínio; - Destinação do proprietário. Nesta hipótese o proprietário doa seus imóveis a pessoas diferentes impondo a servidão de um ao outro. Exercício das Servidões Cabe ao dono da servidão, exceto disposição expressa no título constitutivo, realizar todas as obras necessárias ao uso e conservação da mesma. O proprietário do prédio serviente não pode, obviamente, prejudicar a utilização da servidão por parte do proprietário do prédio dominante. Possibilidade de remoção da servidão. Inovação do CC/2002 com relação ao proprietário do prédio dominante. Extinção das Servidões As servidões podem ser extintas: - Pela confusão; - Por convenção; - Pela renúncia (feita por escritura pública e registrada no Cartório de Imóveis); - Pelo não uso contínuo por 10 (dez) anos; - Pelo decurso do prazo ou implemento da condição; - Pela desapropriação; - Uma vez cessada a utilidade ou a comodidade para o prédio dominante; - Resgate, feito por escritura pública; - Supressão das obras, nas servidões aparentes, por efeito de contrato ou outro título. Obs: a extinção da servidão, exceto nas hipóteses de desapropriação, só produz eficácia erga omnes quando cancelada no Registro de Imóveis.
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