CCJ0014-WL-B-AMRP-06-Contrato Preliminar - Extinção dos Contratos

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DIREITO CIVIL III 
PATRICIA ESTEVES DE MENDONÇA 
AULA 6 
 
Contrato preliminar. Extinção dos contratos. 
 
 
Conteúdo Programático desta aula: 
Compreender a fase de contrato preliminar e as obrigações dela decorrentes. 
Distinguir as várias espécies de extinção do contrato; 
 
Do Contrato Preliminar 
Contrato preliminar, também conhecido como pré-contrato, promessa de 
contratar, contrato preparatório ou compromisso, é a convenção de que se 
valem as partes, em uma fase inicial de entabulamento de negócio, para 
obrigarem, ou uma delas, à outorga futura de um contrato definitivo. É fonte de 
uma obrigação de fazer, qual seja, celebrar um contrato definitivo. 
 
Requisitos de Validade do Contrato Preliminar: 
Requisito Subjetivo – sujeito capaz (art. 104,I do Código Civil) e legitimado 
Requisito Objetivo – lícito, possível, determinado ou determinável (art. 104, II 
do Código Civil) 
Requisito Formal - Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve 
conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. 
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no 
artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, 
qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, 
assinando prazo à outra para que o efetive. 
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro 
competente. 
Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a 
vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato 
preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação. 
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a 
outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos. 
Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a 
mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo 
este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor. 
 
Da Promessa de Compra e Venda 
É a espécie de contrato preliminar mais comum. Nesse tipo de contrato as 
partes se obrigam a contratação de compra e venda definitiva posteriormente. 
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou 
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada 
no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real 
à aquisição do imóvel. 
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do 
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, 
a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no 
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do 
imóvel. 
STJ Súmula nº 239 - O direito à adjudicação compulsória não se condiciona 
ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. 
 
Extinção do Contrato 
1. Modo normal de extinção do contrato. 
Cumprimento: 
“O vínculo contratual é, por natureza, passageiro e deve desaparecer, 
naturalmente, tão logo o devedor cumpra a prestação prometida ao credor”. 
(Humberto Theodoro Junior) 
2. Modos anormais de extinção do contrato. Extinção do contrato sem 
cumprimento. 
2.1. Causas anteriores ou contemporâneas à formação do contrato: 
 
a) Nulidade absoluta e relativa. 
Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: 
I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz; 
II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto; 
III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito; 
IV - não revestir a forma prescrita em lei; 
V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua 
validade; 
VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa; 
VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar 
sanção. 
 
Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se 
dissimulou, se válido for na substância e na forma. 
§ 1º Haverá simulação nos negócios jurídicos quando: 
I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às 
quais realmente se conferem, ou transmitem; 
II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira; 
III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados. 
§ 2º Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes 
do negócio jurídico simulado. 
 
Art. 168. As nulidades dos artigos antecedentes podem ser alegadas por 
qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir. 
Parágrafo único. As nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz, quando 
conhecer do negócio jurídico ou dos seus efeitos e as encontrar provadas, não 
lhe sendo permitido supri-las, ainda que a requerimento das partes. 
 
Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem 
convalesce pelo decurso do tempo. 
 
Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, 
subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o 
teriam querido, se houvessem previsto a nulidade 
Art. 177. A anulabilidade não tem efeito antes de julgada por sentença, nem se 
pronuncia de ofício; só os interessados a podem alegar, e aproveita 
exclusivamente aos que a alegarem, salvo o caso de solidariedade ou 
indivisibilidade. 
Art. 178. É de quatro anos o prazo de decadência para pleitear-se a anulação 
do negócio jurídico, contado: 
I - no caso de coação, do dia em que ela cessar; 
II - no de erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão, do dia 
em que se realizou o negócio jurídico; 
III - no de atos de incapazes, do dia em que cessar a incapacidade. 
OBS: Rescisão 
Existe o hábito no meio negocial de utilizar a expressão rescisão englobando 
as figuras da resolução e da resilição. Contudo, tecnicamente falando, a 
rescisão ocorre nas hipóteses de dissolução de determinados contratos, como 
aqueles em que ocorreu lesão ou que foram celebrados em estado de perigo. 
Art. 157. Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou 
por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao 
valor da prestação oposta. 
§ 1º Aprecia-se a desproporção das prestações segundo os valores vigentes 
ao tempo em que foi celebrado o negócio jurídico. 
§ 2º Não se decretará a anulação do negócio, se for oferecido suplemento 
suficiente, ou se a parte favorecida concordar com a redução do proveito. 
Art. 156. Configura-se o estado de perigo quando alguém, premido da 
necessidade de salvar-se, ou a pessoa de sua família, de grave dano 
conhecido pela outra parte, assume obrigação excessivamente onerosa. 
Parágrafo único. Tratando-se de pessoa não pertencente à família do 
declarante, o juiz decidirá segundo as circunstâncias. 
 
 
 
b) Cláusula resolutiva 
Na execução do contrato, cada contraente pode pedir a resolução do acordo, 
se o outro não cumpre as obrigações avençadas. Essa faculdade pode resultar 
de estipulação ou de presunção legal. 
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita 
depende de interpelação judicial. 
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do 
contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos 
casos, indenização por perdas e danos. 
 
Teoria do Adimplemento Substancial 
Evita a extinção por motivo ínfimo, dando mais estabilidade às relações 
contratuais e, portanto, mais garantias à sociedade de um julgamento justo 
quando a demanda versar sobre este tema. Sua importância reside no fato de 
que assegura os princípios da boa-fé objetiva e da função social dos contratos. 
 
c) Direito de arrependimento 
Desde que expressamente previsto no contrato, o arrependimentoautoriza 
qualquer das partes a rescindir o ajuste, mediante declaração unilateral da 
vontade, sujeitando-se à perda do sinal, ou à sua devolução em dobro, sem, no 
entanto, pagar indenização 
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para 
qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. 
Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as 
recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá 
direito a indenização suplementar. 
 
Arrependimento no CDC 
Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de 
sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a 
contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do 
estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio. 
Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento 
previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, 
durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente 
atualizados. 
2.2. Causas supervenientes à formação do contrato: 
a) Resolução- tem como causa a inexecução por um dos contratantes. 
a.1) Resolução por inexecução voluntária. 
Decorre de comportamento culposo de um dos contratantes, com prejuízo ao 
outro. Produz efeitos ex tunc, extinguindo o que foi executado e obrigando a 
restituições recíprocas, sujeitando ainda o inadimplente ao pagamento de 
perdas e danos e da cláusula penal. Entretanto, se o contrato for de trato 
sucessivo há efeito ex nunc. 
 
Exceção do contrato não cumprido 
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida 
a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. 
a.2) Resolução por inexecução involuntária. 
A resolução pode também decorrer de fato não imputável às partes, como nas 
hipóteses de fato de terceiro ou de acontecimentos inevitáveis, alheios à 
vontade dos contraentes, denominados caso fortuito ou força maior, que 
tornam impossível o cumprimento da obrigação. 
 
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito 
ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. 
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato 
necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir. 
Art. 399. O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, 
embora essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força maior, se 
estes ocorrerem durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa, ou que o 
dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente 
desempenhada. 
 
a.3) Resolução por onerosidade excessiva 
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de 
uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem 
para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, 
poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a 
decretar retroagirão à data da citação. 
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar 
eqüitativamente as condições do contrato. 
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, 
poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de 
executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva. 
b) Resilição 
b.1) Distrato 
Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato. 
b.2) Resilição unilateral: 
Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou 
implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte. 
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes 
houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia 
unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a 
natureza e o vulto dos investimentos. 
 
c) Morte de um dos contratantes 
A morte de um dos contratantes só acarreta a dissolução dos contratos 
personalíssimos, que não poderão ser executados pela morte daquele em 
consideração do qual foi ajustado. Subsistem as prestações cumpridas, pois 
seu efeito é ex nunc. 
 
Caso concreto 1 
Mariana (promitente compradora) celebrou contrato de promessa de compra e 
venda de imóvel no valor de R$300.000,00 com Kelly (promitente vendedora), 
através de instrumento público. Durante a vigência do pacto, Kelly e Mariana 
decidiram voltar atrás no negócio e celebraram novo acordo, através de 
instrumento particular, extinguindo o contrato inicial. 
Considerando as normas relativas ao contrato preliminar e à extinção do 
contrato, responda JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE: 
a) qual a modalidade de extinção ajustada? 
b) foi válida a extinção feita através de instrumento particular? 
Questão objetiva 1 
(OAB 2010/1) No que diz respeito à extinção dos contratos, assinale a opção 
correta. 
A) Na resolução por onerosidade excessiva, não é necessária a existência de 
vantagem da outra parte, bastando que a prestação de uma das partes se 
torne excessivamente onerosa. 
B) A resolução por inexecução voluntária do contrato produz efeitos ex tunc se 
o contrato for de execução continuada. 
C) Ainda que a inexecução do contrato seja involuntária, a resolução ensejará 
o pagamento das perdas e danos para a parte prejudicada. 
D) A eficácia da resolução unilateral de determinado contrato independe de 
pronunciamento judicial e produz efeitos ex nunc. 
 
Questão objetiva 2 
(OAB 2009/2) Com relação ao contrato, assinale a opção correta. 
A) A resilição consiste na extinção do contrato por circunstância superveniente 
à sua formação, como, por exemplo, o inadimplemento absoluto. 
B) A resolução constitui a extinção do contrato por simples renúncia da parte. 
C) A rescisão tem origem em defeito contemporâneo à formação do contrato, e 
a presença do vício torna o contrato anulável ou nulo. 
D) O distrato constitui espécie de resolução contratual.