CCJ0014-WL-D-SIA-Contratos - Locação

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Prof. Andrei Grunwald
DIREITO CIVIL III - Contratos
Art. 565 a 578 do Código Civil
Locação
Direito Romano
- Locatio conductio rerum: coisas;
- Locatio conductio operarum: serviços;
- Locatio conductio operis: obra / empreitada.
Direito Civil Brasileiro:
- Coisas: art. 565 a 578;
- Serviços: art. 593 a 609;
- Obra / Empreitada: art. 610 a 626
História
“Art. 565. Na locação de cosias, uma das partes se 
obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou 
não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante 
certa retribuição.”
Conceito – Art. 565
Bilateral: obrigações recíprocas;
Oneroso: proveito para ambas as partes;
Consensual: se forma pela vontade das partes;
Comutativo: prestação certa e determinada;
Paritário: as partes discutem as cláusulas; 
Sucessivo: execução continuada;
Não-solene: forma livre;
Natureza Jurídica
Tempo: temporário, presunção de finito, não
podendo ser considerado vitalício;
Sujeitos: são os agentes do contrato, que devem
possuir a mesma capacidade para os atos da vida
civil. Não há transferência da propriedade;
Objeto: a coisa infungível, que deverá ser devolvida
ao locador no término do contrato;
Preço: é o valor pecuniário a ser recebido, fixado
em espécie e pago periodicamente.
Elementos Contratuais
a) Locação imobiliária urbana, disciplinada pela Lei
nº. 8.245/91, abrangendo a locação residencial
urbana, a locação de temporada (time sharing) e a
locação não residencial (incluindo a comercial);
b) Locação de vagas autônomas de garagem ou
espaços para estacionamento (contratos atípicos);
c) Locação de espaços para publicidade (Código
Civil);
d) Locação de apart-hotéis, hotéis residência ou
equiparados (sua natureza irá variar);
e) Arrendamento mercantil (leasing);
f) Arrendamento rural (Estatuto da Terra).
Modalidades
I – Entregar a coisa ao locatário;
II – Garantir o uso pacífico do bem em favor do 
locatário;
III – Resguardar o locatário de embaraços e 
turbações;
IV – Responder por vício ou defeito;
V – Dar preferência ao locatário;
Obrigações Locador – Art. 566
I – Arcar com os custos de manutenção;
II – Dar à coisa locada a finalidade;
III – Pagar pontualmente a locação;
IV – Comunicar imediatamente ao locador eventual 
turbação;
V – Restituir a coisa locada no estado em que a 
recebeu;
Obrigações Locatário – Art. 569
Havendo prazo estipulado à duração do
contrato, antes do vencimento não poderá o locador
reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao
locatário as perdas e danos resultantes, nem o
locatário devolvê-la ao locador, senão pagando,
proporcionalmente, a multa prevista no contrato.
O locatário gozará do direito de retenção,
enquanto não for ressarcido.
Rescisão – Art. 571
Ao findar o prazo estipulado (art. 573), porém,
se permanecer na posse da coisa locada, sem
resistência, a locação prorroga-se por prazo
indeterminado (art. 574);
Notificado o locatário para restituir a coisa e
assim não o fizer, arcará com o pagamento do
aluguel arbitrado pelo locador , respondendo pelo
dano que a coisa sofrer. Em sendo arbitrário poderá
o juiz reduzi-lo.
Extinção – Art. 573 e 574
O locatário deverá manifestar a sua
preferência pela aquisição da coisa locada;
O adquirente não está obrigado a respeitar o
contrato de locação, podendo denunciar
imediatamente.
Alienação – Art. 576
O adquirente deverá respeitar o contrato se
nele estiver consignada cláusula de vigência,
devidamente registrada no CRI ou Títulos e
Documentos (art. 576 §1º);
O locatário deverá desocupar o imóvel no
prazo de 90 dias após notificação, desde que não
haja a cláusula restritiva.
Alienação – Art. 576
Em falecendo o locador ou locatário as
obrigações da locação por prazo determinado são
transferidas para os herdeiros.
Falecimento – Art. 577
São os melhoramentos feitos pelo homem que
se acrescem à coisa principal para à conservar ou
evitar que se deteriore (benfeitorias necessárias) ou
aumentar ou facilitar o seu uso (benfeitorias úteis)
ou para que torne o seu uso mais agradável ou que
sejam de elevado valor (benfeitorias voluptuárias).
Benfeitorias
- Necessárias: são aquelas que se destinam à
conservação ou que evitam a deterioração do
imóvel. Ex. Reparo de um telhado;
- Úteis: são aquelas obras que aumentam ou
facilitam o uso do imóvel. Ex. Construção de uma
garagem;
- Voluptuárias: são aquelas que não aumentam ou
facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais
bonito ou mais agradável. Ex. Os jardins e a piscina.
Benfeitorias
O direito de retenção (conservar a coisa alheia
além do momento em que deveria restituir ou retém
coisa alheia até o pagamento do que lhe é devido
pelo proprietário), poderá ser exercido pelo locatário
para as benfeitorias necessárias ou úteis, estas
desde que autorizadas pelo locador.
Retenção – art. 578
SANDRA alugou imóvel residencial urbano a ZÉLIA
pelo prazo de 3 (três) anos. O contrato foi afiançado por
ALBINO, que, em conformidade com o que consta na
cláusula décima do instrumento contratual, obrigou-se
com expressa renúncia ao benefício de ordem até a
efetiva desocupação do imóvel e entrega das chaves ao
locador.
Completados os 3 (três) anos, Zélia, diante da
ausência de notificação para que desocupasse o imóvel,
não restituiu o mesmo a Sandra, mas continuou
pagando o valor dos alugueres. Cinco meses após a
prorrogação tácita do contrato, Zélia deixou de pagar os
alugueres.
Caso Concreto
Responda:
- Considerando o inadimplemento de Zélia,
responda JUSTIFICADA E
FUNDAMENTADAMENTE se Sandra poderá
acionar Albino, como fiador, para que responda
solidariamente pelo débito.
Caso Concreto