CCJ0014-WL-C-SIA-Contratos - Locação

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Prof. Andrei Grunwald
DIREITO CIVIL III - Contratos
Art. 565 a 578 do Código Civil
Locação
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Direito Romano
- Locatio conductio rerum: coisas;
- Locatio conductio operarum: serviços;
- Locatio conductio operis: obra / empreitada.
Direito Civil Brasileiro:
- Coisas: art. 565 a 578;
- Serviços: art. 593 a 609;
- Obra / Empreitada: art. 610 a 626
História
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“Art. 565. Na locação de cosias, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”
Conceito – Art. 565
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Bilateral: obrigações recíprocas;
Oneroso: proveito para ambas as partes;
Consensual: se forma pela vontade das partes;
Comutativo: prestação certa e determinada;
Paritário: as partes discutem as cláusulas; 
Sucessivo: execução continuada;
Não-solene: forma livre;
Natureza Jurídica
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Tempo: temporário, presunção de finito, não podendo ser considerado vitalício;
Sujeitos: são os agentes do contrato, que devem possuir a mesma capacidade para os atos da vida civil. Não há transferência da propriedade;
Objeto: a coisa infungível, que deverá ser devolvida ao locador no término do contrato;
Preço: é o valor pecuniário a ser recebido, fixado em espécie e pago periodicamente.
Elementos Contratuais
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a) Locação imobiliária urbana, disciplinada pela Lei nº. 8.245/91, abrangendo a locação residencial urbana, a locação de temporada (time sharing) e a locação não residencial (incluindo a comercial);
b) Locação de vagas autônomas de garagem ou espaços para estacionamento (contratos atípicos);
c) Locação de espaços para publicidade (Código Civil);
d) Locação de apart-hotéis, hotéis residência ou equiparados (sua natureza irá variar);
e) Arrendamento mercantil (leasing);
f) Arrendamento rural (Estatuto da Terra).
Modalidades
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I – Entregar a coisa ao locatário;
II – Garantir o uso pacífico do bem em favor do locatário;
III – Resguardar o locatário de embaraços e turbações;
IV – Responder por vício ou defeito;
V – Dar preferência ao locatário;
Obrigações Locador – Art. 566
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I – Arcar com os custos de manutenção;
II – Dar à coisa locada a finalidade;
III – Pagar pontualmente a locação;
IV – Comunicar imediatamente ao locador eventual turbação;
V – Restituir a coisa locada no estado em que a recebeu;
Obrigações Locatário – Art. 569
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	Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato. 
	O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido. 
Rescisão – Art. 571
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	Ao findar o prazo estipulado (art. 573), porém, se permanecer na posse da coisa locada, sem resistência, a locação prorroga-se por prazo indeterminado (art. 574);
	Notificado o locatário para restituir a coisa e assim não o fizer, arcará com o pagamento do aluguel arbitrado pelo locador , respondendo pelo dano que a coisa sofrer. Em sendo arbitrário poderá o juiz reduzi-lo.
Extinção – Art. 573 e 574
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	O locatário deverá manifestar a sua preferência pela aquisição da coisa locada;
	O adquirente não está obrigado a respeitar o contrato de locação, podendo denunciar imediatamente.
Alienação – Art. 576
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	O adquirente deverá respeitar o contrato se nele estiver consignada cláusula de vigência, devidamente registrada no CRI ou Títulos e Documentos (art. 576 §1º);
	O locatário deverá desocupar o imóvel no prazo de 90 dias após notificação, desde que não haja a cláusula restritiva.
Alienação – Art. 576
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	Em falecendo o locador ou locatário as obrigações da locação por prazo determinado são transferidas para os herdeiros.
Falecimento – Art. 577
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	São os melhoramentos feitos pelo homem que se acrescem à coisa principal para à conservar ou evitar que se deteriore (benfeitorias necessárias) ou aumentar ou facilitar o seu uso (benfeitorias úteis) ou para que torne o seu uso mais agradável ou que sejam de elevado valor (benfeitorias voluptuárias).
Benfeitorias
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- Necessárias: são aquelas que se destinam à conservação ou que evitam a deterioração do imóvel. Ex. Reparo de um telhado;
- Úteis: são aquelas obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Ex. Construção de uma garagem;
- Voluptuárias: são aquelas que não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável. Ex. Os jardins e a piscina.
Benfeitorias
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	O direito de retenção (conservar a coisa alheia além do momento em que deveria restituir ou retém coisa alheia até o pagamento do que lhe é devido pelo proprietário), poderá ser exercido pelo locatário para as benfeitorias necessárias ou úteis, estas desde que autorizadas pelo locador.
Retenção – art. 578
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	SANDRA alugou imóvel residencial urbano a ZÉLIA pelo prazo de 3 (três) anos. O contrato foi afiançado por ALBINO, que, em conformidade com o que consta na cláusula décima do instrumento contratual, obrigou-se com expressa renúncia ao benefício de ordem até a efetiva desocupação do imóvel e entrega das chaves ao locador.
	Completados os 3 (três) anos, Zélia, diante da ausência de notificação para que desocupasse o imóvel, não restituiu o mesmo a Sandra, mas continuou pagando o valor dos alugueres. Cinco meses após a prorrogação tácita do contrato, Zélia deixou de pagar os alugueres.
Caso Concreto
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Responda:
- Considerando o inadimplemento de Zélia, responda JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE se Sandra poderá acionar Albino, como fiador, para que responda solidariamente pelo débito.
Caso Concreto