CCJ0014-WL-C-SIA-Contratos - Compra e venda

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Conceito
FACULDADE DE DIREITO – PROF. ANDREI BRETTAS GRUNWALD
Artigo 481
	Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Artigo 482
	A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. 
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Conceito
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	Prof. Cáio Mário da Silva Pereira:
	“É um acordo de vontades, na conformidade da lei, e com a finalidade de adquirir, resguardar, transferir, conservar, modificar ou extinguir direitos.”
 	
	Prof. Roberto Senise Lisboa:
	“É o contrato por meio do qual o adquirente (comprador) paga determinado preço em dinheiro com o fim de obter para si a transferência definitiva do bem do alienante (vendedor)”
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Natureza Jurídica
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Bilateral: cada parte assume respectivamente obrigações; 
Oneroso: equivalência de prestações, ambas as partes obtêm vantagem econômica;
Consensual: se aperfeiçoa com a manifestação das partes;
Comutativo: porque as partes já sabem antecipadamente as suas prestações; 
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Natureza Jurídica
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	A comutatividade pode ser afastada, tomando-se como exemplo o exposto nos artigos 458, 459 e 460 do CC/2002 que prevê a compra e venda de coisa futura e de quantidade futura.
Solene e Não-solene: se existe previsão legal com relação a forma; 
Translativo: é instrumento para a transferência e aquisição de propriedade.
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Elementos
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Partes: pessoas interessadas no negócio (comprador e vendedor);
Consenso: as partes exteriorizam a sua vontade de acordarem;
Preço: é o valor a ser pago pela coisa, podendo ele ser certo (cotação), justo (real) e verdadeiro;
Coisa: aquisição do título de transferência do domínio de um determinado bem.
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Obrigações do Adquirente
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	- deverá efetuar o pagamento do preço antes da transferência do bem;
	- deverá efetuar o pagamento do prelo no tempo ajustado, lugar e modo;
	- deverá efetuar o pagamento dos juros e cláusula penal;
	- arcar com as despesas de lavratura de escritura pública e do registro de transferência do bem imóvel.
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Obrigações do Alienante
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	- proceder a entrega do bem adquirido após o pagamento do preço;
	- arcar com as despesas de transporte e tradição da coisa móvel;
	- garantir a coisa vendida dos riscos da evicção;
	- responder por vícios redibitórios;
	- responder pelas conseqüências pela entrega incorreta da coisa; 
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Limitações 
Venda anulável – art. 496
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	Compra e venda de ascendentes (vendedor) para descendentes (comprador) sem a devida autorização EXPRESSA dos demais herdeiros (incluindo, portanto, o cônjuge do alienante, a menos que se trate de regime de separação legal de bens) é anulável. 
	O prazo decadencial para anular a venda é de 2 (dois) anos, contados a partir da data da conclusão do contrato.
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Limitações 
Nulidade Absoluta – art. 497
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Tutor e curador: adquirir bens do patrimônio dos pupilos (art. 497 do CC/2002), pena de nulidade absoluta; 
Testamenteiro e administrador: adquirir bens confiados a sua guarda ou administração (art. 497 do CC/2002), pena de nulidade absoluta; 
3.	Servidor público: adquirir bens ou direitos do órgão onde exerçam suas atribuições, pena de nulidade absoluta; 
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Limitações 
Nulidade Absoluta – art. 497
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Juiz e auxiliares da justiça, com relação aos bens que estejam sob sua autoridade. 
Leiloeiros e seus prepostos, com relação aos bens que a eles caiba vendem.
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Limitações 
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Bens em condomínio (art. 504 do CC/2002): o condômino não pode vender a sua parte a estranho, se o outro condômino desejar adquirir, desde que a parte não esteja divisiva.
	
Condomínio pro-indiviso: não existe a divisão física, de modo que cada um apenas possui parte ou fração ideal;
	
Condomínio pro-diviso: cada condômino tem a sua parte delimitada e determinada no plano física.
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Regras Especiais 
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Amostras, protótipos ou modelos – art. 484;
Ad corpus ou ad mensuram – art. 500;
A contento ou da sujeita a prova – art. 509/512;
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RE – Amostras, protótipos ou modelos
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	Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. 
	Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato
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RE – Amostras, protótipos ou modelos
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	Nesta modalidade o vendedor se responsabiliza para que a qualidade do bem a ser entregue ao adquirente corresponda efetivamente à do objeto constante do mostruário. A venda suspensiva, se não houver a entrega da coisa de acordo com o apresentado poderá a venda ser desfeita.
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RE – Amostras, protótipos ou modelos
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- Amostra: reprodução perfeita do objeto a ser entregue;
	- Protótipo: é o primeiro exemplar do objeto criado que será entregue;
	- Modelo: é um exemplo do objeto que será entregue.
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RE – ad corpus ou ad mensuram
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		Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.”
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RE – ad corpus ou ad mensuram
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	Na venda ad mensuram as partes poderão estipular o preço por medida de extensão, situação em que a medida passa a ser condição essencial ao contrato efetivado.
	Na venda ad corpus o imóvel é vendido como corpo certo e determinado, independente das meddias especificadas no instrumento, que são apenas enunciativas.
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RE – ad corpus ou ad mensuram
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	Art. 500. ... § 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. 
	§ 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. 
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RE – ad corpus ou ad mensuram
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	Na venda ad mensuram, caso a área seja superior a um vinte avos da real (5%), poderá o comprador:
1. Se menor, exigir o complemento da área;
2. Resolver o contrato, recebendo o valor pago, através da ação redibitória;
3. Abatimento proporcional do preço, através da ação estimatória.
	O vendedor poderá reclamar o pagamento de diferença em virtude do excesso, desde que provado que o desconhecia.
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RE – ad corpus ou ad mensuram
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	Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizerno prazo de um ano, a contar do registro do título. 
	Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência
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Cláusulas Especiais
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Retrovenda (art. 505 a 508 do CC);
A contento e sujeita a prova (art. 509 a 512 do CC);
Preempção ou preferência (art. 513 a 520 do CC);
Venda com reserva de domínio (art. 521 a 528 do CC);
Venda sobre documentos (art. 529 a 532 do CC);
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CE – Retrovenda – art. 505 / 508
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	Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. 
	Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
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CE – Retrovenda – art. 505 / 508
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	Nesta espécie de cláusula o vendedor tem o direito de reaver o bem imóvel com quem quer que esteja, restituindo ao comprador o valor pago e as despesas feitas, dentro de um prazo máximo de até 03 (três) anos.
	O comprador não querendo entregar o imóvel, caberá o vendedor ajuizar ação judicial depositando o valor integral do quanto recebido, caso, entenda o juiz que o valor é insuficiente deverá ser feito um depósito complementar.
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CE – A Contento ou Sujeito a Prova – art. 509 / 512
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	Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
	Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.
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CE – A Contento ou Sujeito a Prova – art. 509 / 512
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	As vendas a contento ou sujeita a prova somente vão se aperfeiçoar quando o comprador se declarar satisfeito com o bem adquirido (art. 509 do CC/2002).
	A cláusula é suspensiva não considerando o comprador como proprietário definitivo, sendo um mero possuidor.
	A contento: o comprador até aceitar a coisa é um mero comodatário.
	Sujeita a prova: o comprador já conhece a coisa, bastando a prova de que é o produto que está a adquirir.
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CE – Preempção ou preferência – art. 513 / 520
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	Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. 
	
	Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
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CE – Preempção ou preferência – art. 513 / 520
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	É a cláusula na qual o alienante tem a preferência em readquirir a coisa, quando o adquirente se dispuser a vendê-la, podendo ser legal ou voluntária.
 Legal: quando o bem expropriado pelo Poder Público não teve a destinação conferida pelo decreto de desapropriação, retornando a coisa a propriedade do antigo proprietário pelo preço atual.
 Voluntário: decorre de cláusula contratual, no qual o antigo proprietário dentro do prazo fixado em lei (180 dias móvel e 2 anos imóvel), manifesta a sua vontade de adquirir o bem pelo preço ofertado.
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CE – Venda com Reserva de Domínio – art. 521 / 528
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	 Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. 
	
	Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros
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CE – Venda com Reserva de Domínio – art. 521 / 528
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	É a cláusula contratual na qual o comprador de um bem móvel infungível recebe a mera posse direta do bem, permanecendo a propriedade em poder do vendedor até o final do pagamento. 
	A cláusula adota a forma escrita, devendo o instrumento ser registrado no domicílio do comprador para que tenha eficácia perante terceiros.
	Como cláusula resolutivo do contrato, caso o pagamento das prestações não seja feito, devendo o vendedor constituir o comprador em mora através do protesto do título ou interpelação judicial.
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CE – Venda sobre documentos – art. 529 / 532
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	Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos. 
	Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.”
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CE – Venda sobre documentos – art. 529 / 532
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	A venda sobre documentos agiliza a dinâmica contratual; é denominada de crédito documentário, que tem por objeto bens móveis, a tradição, ou entrega da coisa, é substituída pela entrega do documento correspondente à propriedade, geralmente o título representativo do domínio, oriunda do comércio marítimo.
	
	Em estando a documentação em ordem não poderá o comprador se recusar a efetuar o pagamento, eximindo-se do pagamento somente nos casos de defeito da coisa.
	
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Contratos Internacionais
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	Nos contratos de compra e venda internacionais aplica-se as regras do comércio internacional e a lei do domicílio dos contratantes, devendo o pagamento ser feito no local e data correspondente à entrega. 
	
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Contratos Internacionais – Terminologia usuais
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FOB: vendedor se obriga a entregar a mercadoria a bordo do navio, sem que o adquirente tenha que arcar com qualquer custo adicional(transporte principal não pago);
FAS: vendedor entrega a mercadoria junto ao navio em condições de embarque (transporte principal não pago);
CIF: vendedor se obriga ao pagamento dos custos de embarque marítimo e do seguro de transporte, as expensas do comprador (transporte principal pago);
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Contratos Internacionais – Terminologias usuais
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FFA: a responsabilidade do vendedor vai até o costado do navio no porto de destino (transporte principal pago);
CPT: vendedor pago o frete até o local de destino da mercadoria transportada por meio não marítimo.
Ex works: contrato no qual o vendedor disponibiliza em prol do comprador a mercadoria em suas dependências.
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Contratos Internacionais – Terminologias usuais
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