Aula 12

Prévia do material em texto

Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 2 de 51 
 
I - LEI nº 8.245/1991 ± LEI DO INQUILINATO (Final) 
 
Caro aluno, nesta aula, finalizaremos o estudo da Lei Federal nº 
8.245/1991. Como se trata de uma aula de continuação, os números dos 
tópicos e das questões seguirão a sequência da aula anterior, ok? 
Começaremos com o estudo do direito de preferência! 
 
7. O Direito de Preferência 
 
Vejamos as principais regras sobre esse direito! 
 
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou 
promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o 
locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em 
igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe 
conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou 
outro meio de ciência inequívoca. 
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições 
do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a 
existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser 
examinada a documentação pertinente. 
 
Nada mais justo do que o locatário ter preferência na aquisição do imóvel 
locado ou dos seus direitos se o locador desejar aliená-los, não é mesmo? Ao 
invés de pagar aluguel, o locatário pode tornar-se proprietário ou evitar uma 
relação com um novo proprietário. 
Como o locador deve proceder? 
Ele deve comunicar o locatário da sua intenção em vender o imóvel 
locado, cedê-lo como pagamento em outro negócio (dação em pagamento) ou 
vender seus direitos compromissórios (adquiridos por compromisso de compra 
e venda). Essa comunicação pode ser feita por fax, e-mail, carta com aviso de 
recebimento ou notificação (extrajudicial ou judicial). 
 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 5 de 51 
 
 
A Lei do Inquilinato apresenta duas consequências ao locador que não 
observa o direito de preferência. Essas consequências dependem da vontade 
do locatário e das condições para o seu exercício. 
E quais são essas consequências? 
O locatário poderá exigir a adjudicação do imóvel locado, ou seja, tornar-
se proprietário do bem, ou exigir o pagamento de perdas e danos. 
Não estando presentes os requisitos que autorizam o ajuizamento da 
demanda de adjudicação, como por exemplo, o registro do contrato de locação 
(o que é o mais comum), o locatário poderá optar pelo ajuizamento de 
demanda de indenização por perdas e danos. Nessa demanda, o adquirente 
não pode ser incluído no pólo passivo. Para que o locatário tenha chances de 
êxito, é necessário demonstrar que ele possuía condições de adquirir o imóvel 
locado, mas ao não lhe ser conferido o direito de preferência, teve prejuízos 
materiais ou morais. 
E por fim: 
 
Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do 
condômino terá prioridade sobre a do locatário. 
 
Pode acontecer que o imóvel locado pertença a mais de um proprietário. 
Entre eles está instaurado o condomínio. Sendo o imóvel indivisível, o 
condomínio terá a preferência na compra do imóvel. O locatário só terá 
preferência após todos os condôminos renunciarem expressamente o seu 
direito. 
 
 
 
 
 
 
 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 6 de 51 
 
 
8. Disposições Especiais sobre Locação 
 
8.1. Locação Residencial 
 
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou 
superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o 
prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. 
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do 
imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, 
presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas 
as demais cláusulas e condições do contrato. 
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o 
contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para 
desocupação. 
 
A regra geral é a de que os contratos de locações residenciais ajustados 
por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses se encerram ao final 
do termo estipulado. Contudo, na prática nem sempre o locatário desocupa o 
imóvel. Se o locatário permanecer no imóvel alugado por mais 30 dias sem a 
oposição do locador, o contrato estará prorrogado por prazo indeterminado, 
mantida as demais cláusulas e condições. 
A chamada denuncia vazia ou imotivada nas locações residenciais é o 
direito que o locador possui de rescindir o contrato de locação residencial sem 
a necessidade de pagar multa ou justificar a motivação. Para exercer esse 
direito, basta que o contrato de locação residencial seja escrito e tenha o prazo 
igual ou superior a 30 meses. Após o decurso do prazo, o locador pode 
realizar a denuncia vazia. 
Para exercer o direito a denuncia vazia, o locador deverá notificar o 
locatário preliminarmente para desocupar o imóvel voluntariamente em 30 
dias, sob pena de despejo. Se o locatário não desocupar o imóvel locado 
voluntariamente nesse prazo, o locador deverá ajuizar a demanda de despejo. 
 
 
 
 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 7 de 51 
 
 
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo 
inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação 
prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, 
somente podendo ser retomado o imóvel: 
I - Nos casos do art. 9º; 
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação 
do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; 
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou 
para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, 
assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; 
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a 
realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a 
área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for 
destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; 
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. 
 
A regra geral é a de que os contratos de locações residenciais ajustados 
por escrito e com prazo inferior a 30 meses se prorrogam automaticamente 
por prazo indeterminando ao final do termo estipulado, mantidas as mesmas 
cláusulas e condições. 
Aqui temos a denuncia cheia ou motivada nas locações residenciais. É 
o direito que o locador possui de rescindir o contrato de locação residencial e 
retomar o imóvel nos contratos residenciais que vigoram por prazo 
indeterminado e eram escritos e ajustados com prazo inferior a 30 meses. 
Ele só pode exercer esse direito se observar uma das cinco hipóteses do artigo 
47, acima citadas. 
Vamos às regras da locação por temporada. 
 
 
 
 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 9 de 51 
 
 
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no 
imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, 
presumir-se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, 
não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos 
encargos. 
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locadorsomente 
poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou 
nas hipóteses do art. 47. 
 
Vencido o prazo máximo de 90 dias e o locatário permancer no imóvel 
por mais de 30 dias sem qualquer oposição do locador, o contrato de locação 
GHL[D� GH� VHU� ³SDUD� WHPSRUDGD´� H� SDVVD� D� VHU� WUDWDGR� FRPR� residencial. O 
locador não pode mais cobrar antecipadamente o aluguel e demais encargos 
(art. 49). 
O prazo de 90 dias deve sempre ser respeitado. O locador e o 
locatário não podem estipular outro prazo para o contrato para temporada ou 
condicionar seu termo final a um evento futuro (fim do tratamento, término 
das aulas, etc.). Mas nada impede que eles celebrem outro contrato de 
locação para temporada ao término do primeiro. 
E aí, se a locação passar a ser tratada como residencial, o contrato só 
poderá ser rescindido após 30 meses contados do seu início (art. 46) ou por 
denuncia cheia (art. 47). Claro que, cometida qualquer infração, o locador 
poderá ajuizar a demanda de despejo. 
 
8.3. Locação não Residencial 
 
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário 
terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, 
cumulativamente: 
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo 
determinado; 
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos 
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; 
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, 
pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. 
 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 10 de 51 
 
 
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos 
cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total 
do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo 
sublocatário. 
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as 
atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a 
pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser 
exercido pelo locatário ou pela sociedade. 
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o 
sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que 
continue no mesmo ramo. 
§ 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações 
celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, 
regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos 
previstos neste artigo. 
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação 
no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, 
anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. 
 
 A ação renovatória foi instituída pelo Decreto n. 24.150 de 1934. A lei n. 
��������� UHFHSFLRQRX�DV�SULQFLSDLV� GLVSRVLo}HV�GD� FKDPDGD� ³/HL� GH� /XYDV´�H�
grande parte da jurisprudência sobre elas. 
A ação renovatória tem o objetivo de tentar conciliar o conflito de 
interesses do titular da propriedade imobiliária (o locador) e do titular do fundo 
de comércio (o locatário). Em simples palavras, o legislador procura proteger o 
locatário de um imóvel não residencial que transformou o local em um 
verdadeiro patrimônio para seu negócio. Por outro lado, também protege o 
locador, proprietário do bem, para que receba um valor adequado a título de 
aluguel. Essa ação permite que o contrato de locação seja renovado por igual 
prazo. É óbvio que esse direito a ação renovatória será exercido se as partes 
não chegarem amigavelmente a um acordo para renovação do contrato. 
Além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, a 
ação renovatória exige que sejam obervados outros pontos, tosdos elencados 
nos incisos I a III do artigo em estudo. 
 
 
 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 12 de 51 
 
 
No artigo 53, o legislador pretendeu proteger as entidades hospitalares, 
asilos, escolas e igrejas ao limitar o direito de retomada do locatário. 
A rescisão dessas locações só acontecerá nas hipóteses de denuncia cheia, 
ou seja, nas hipóteses do artigo 9ª da Lei do Inquilinato. Assim, só poderá o 
locador retomar o imóvel se houver mútuo acordo para rescisão, infração 
contratual, falta de pagamento de aluguel e demais encargos, para reparos 
urgentes solicitados pelo Poder Público, bem como pedidos de demolição, 
edificação licenciada ou reforma que venham a resultar em aumento mínimo 
de cinquenta por cento da área útil do imóvel. 
Segunda hipótese para rescisão do contrato: no tocante ao aumento da 
área construída, para que seja auferido o cumprimento da exigência, é 
necessário verificar sempre a área útil original e a área útil resultante da 
reforma ou reconstrução. Para locações residenciais, o aumento deve ser de no 
mínimo 20% na área útil e de 50% para hotéis e pensões. Nas hipóteses 
desse artigo, deverá sempre de no mínimo 50%. 
 
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de 
shopping center, prevalecerão as condições livremente 
pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições 
procedimentais previstas nesta lei. 
1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em 
shopping center: 
a) as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art. 
22; e 
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que 
impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do 
habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum. 
2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em 
orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente 
demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou 
entidade de classe exigir a comprovação das mesmas. 
 
O locador nos centros comerciais pode ser o empreendedor ou o 
administrador. O empreendedor é aquele que implementa o centro de 
compras. Por vezes, é o próprio empreendedor quem loca o espaço aos 
lojistas. Também é comum que, instituído o centro comercial, é nomeado um 
administrador que organizará o funcionamento do local. 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 13 de 51 
 
Além de ser obrigado observar a Lei do Inquilinato, o locador e o 
locatário (lojista) podem livremente pactuar cláusulas no contrato. É comum 
que o centro comercial tenha um regulamento. O centro comercial ou shopping 
center pode ser equiparado um condomínio. Nesse caso, cada lojista responde 
com sua quota-parte para as despesas do Centro Comercial. Também é 
possível que o aluguel seja fixado com base nas vendas do lojista. O 
desrespeito as regras pode ser considerado infração contratual passível de 
despejo (art. 9, inc.II), além de óbice a renovação. 
O locador não pode cobrar dos lojistas as reformas ou acréscimos que 
LQWHUHVVHP�j�HVWUXWXUD�GR�LPyYHO��OHWUD�³D´�GR�DUW�������D�SLQWXUD�GH�IDFKDGDV��
empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas 
�OHWUD�³E´�GR�DUW�������H��SRU�ILP��QmR�SRGH�FREUDU�DV�LQGHQL]Do}HV�WUDEDOKLVWDV�
e previdenciárias pelas despensas de empregados ocorridas em data anterior 
DR�LQtFLR�GD�ORFDomR��OHWUD�³G´�GR�DUW�������$V�GHPDLV�GHVSHMDV�H[WUDRUGLQiULDV�H�
condomínio previstas no art. 22, parágrafo único, podem ser cobradas dos 
lojistas, ainda que nas locações em geral constitua obrigação do locador. 
O locador deve elaborar um orçamento e incluir todas as despesas que 
serão cobradas do locatário lojista. Somente assim poderá cobrá-las, 
ressalvados oscasos de urgência e força maior que deverão ser devidamente 
demonstrados. 
 
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o 
locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial 
reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então 
especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este 
locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente 
pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais 
previstas nesta Lei. 
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão 
do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de 
locação. 
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo 
locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que 
não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber 
até o termo final da locação. 
 
O art. 54-A trata do contrato de "construção ajustada" ou "construção 
por medida" (build to suit ou build to suit - construído para servir). Por esse 
contrato um investidor viabiliza um empreendimento imobiliário segundo os 
interesses de um futuro usuário que irá utilizá-lo por um período previamente 
estabelecido, garantindo o retorno de investimento e a remuneração pelo uso 
do imóvel. 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 15 de 51 
 
Como se aplicam as normas da locação não residencial, o locador poderá 
utilizar-se da denuncia vazia (notificação prévia do locatário para desocupar o 
imóvel no prazo de trinta dias, sob pena de despejo). 
 
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por 
prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo 
estipulado, independentemente de notificação ou aviso. 
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer 
no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, 
presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, 
mas sem prazo determinado. 
 
Findo o prazo estipulado pelas partes, o contrato cessa de pleno direito, 
independentemente de notificação ou aviso do locador. Se o locatário 
permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, o 
contrato será prorrogado com as mesmas cláusulas ajustadas, mas por prazo 
indeterminado. 
 
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser 
denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário 
trinta dias para a desocupação. 
 
Se o contrato de locação não residencial estiver vigorando por prazo 
indeterminando, o locador poderá rescindi-lo a qualquer momento. Para isso, 
basta que notifique o locatário e lhe conceda um prazo de 30 dias para a 
desocupação voluntária. É necessário que o locatário tenha ciência inequívoca 
da notificação para desocupar o imóvel. Essa notificação é o que se chama de 
³GHQXQFLD�YD]LD´��(OD�p�DVVLP�FKDPDGD�SRUTXH�R�ORFDGRU�QmR�SUHFLVD�MXVWLILFDU�
ou observar alguma norma para a rescisão do contrato de locação. Se o 
locatário não desocupá-lo no prazo de 30 dias, o locador poderá ajuizar a 
demanda de despejo por denuncia vazia. 
E por falar em ação de despejo, no próximo topico estudaremos as 
regras sobre esse e outros procedimentos previstos na Lei do Inquilinato. 
 
 
 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 16 de 51 
 
9. O Despejo, a Renovação, a Revisional e outros 
Procedimentos 
 
Caro aluno, estudaremos nesse tópico as regras principais sobre os 
seguintes procedimentos previstos na Lei do Inquilinato: 
 
ƒ Ações de Despejo 
ƒ Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação 
ƒ Ação Revisional 
ƒ Ação Renovatória 
 
Comecemos, no entanto, com as regras gerais sobre esses 
procedimentos. 
 
9.1. Disposições Gerais 
 
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, 
nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e 
acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de 
locação, observar - se - á o seguinte: 
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se 
suspendem pela superveniência delas; 
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do 
lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no 
contrato; 
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, 
na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por 
ocasião do ajuizamento; 
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou 
notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de 
recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual, 
também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, 
pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil; 
 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 17 de 51 
 
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito 
somente devolutivo. 
 
O artigo 58 traz um conjunto de regras a serem observadas nas 
demandas judiciais que envolvam locação residencial ou não residencial 
abrangidas pela lei de locação. 
Vamos explicá-los! 
Sobre as férias forenses, o inciso I está em desuso. Está cada vez mais 
difícil serem deferidas as férias coletivas nos Estados. O que é frequente são os 
prazos processuais serem suspensos entre a data do natal e a data do ano 
novo. Contudo, os processos continuam a tramitar. De qualquer forma, fica 
estipulado que os processos que envolvam locação tramitam normalmente 
durante as férias forenses. 
Nas demandas que envolvam contrato de locação, residencial ou não 
residencial, o foro competente para conhecer e julgar é o do local do imóvel. 
Contudo, as partes podem livremente eleger um foro no contrato. O foro é a 
circunscrição judiciária em que se deve tramitar a demanda. Assim, por 
exemplo, a locação residencial pode ser de imóvel localizado em Santos-SP e 
as partes elegerem o Foro de São Paulo-SP para dirimir quaisquer problemas 
derivados do contrato. 
Sobre o valor da causa, trata-se do valor que o autor da demanda atribui 
à causa. A regra geral é que o valor da causa seja sempre 12 vezes o 
valor do aluguel vigente a época do ajuizamento da demanda. Serve 
para fixar parâmetros de recolhimento de custas judiciais e também para fixar 
honorários sucumbenciais a serem pagos pela parte que não obteve êxito na 
demanda. Assim, nas demandas de despejo, revisionais de aluguel, 
renovatórias, etc., essa regra deve ser observada. 
A única exceção é para as demandas de despejo decorrentes de 
extinção do contrato de trabalho (art. 47, inc. II). Nesses casos, o valor 
atribuído a causa será de três salários vigentes quando do ajuizamento. 
O inciso IV determina que a intimação ou notificação possa ser feita por 
correspondência enviada pelo correio com aviso de recebimento se o contrato 
de locação autorizar. Nos casos de pessoas jurídicas, as intimações poderão 
ser feitas por fax. Hoje em dia existem também os e-mails com aviso de 
leitura. De toda forma, é necessário que a pessoa a ser notificada ou intimada 
tenha ciência inequívoca do ato. 
Quanto ao que dispõe o inciso V, os recursos interpostos contra a 
sentença de demandas decorrentes dessa lei não terão efeitos suspensivos, ou 
seja, não suspendem o processo. Em outras palavras, as sentenças 
produzem seus efeitos assim que são proferidas e devem ser 
observadas imediatamente. 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girãowww.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 18 de 51 
 
 Dessa forma, em uma demanda de despejo, o despejo pode ser 
executado sem que haja a necessidade de se aguardar o julgamento do 
recurso de apelação. Basta que o locador preste a caução (art. 64). Todo 
recurso tem efeito devolutivo, ou seja, de devolver ao juízo recursal a 
possibilidade de reexaminar a decisão recorrida. 
A lei n. 12.112/2009 trouxe uma exceção: se a sentença julgar 
improcedente a demanda renovatória, o juiz deve fixar prazo de até 30 dias 
para que o locatário desocupe o imóvel, contados do trânsito em julgado da 
decisão (art. 79). Assim, a sentença não poderá ser cumprida imediatamente. 
Na prática, a parte prefere aguardar que a sentença seja confirmada em 
segundo grau para iniciar o seu cumprimento. 
Dito isto, vamos às regras mais importantes sobre as ações de despejo. 
 
9.2. Ações de Despejo 
 
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de 
despejo terão o rito ordinário. 
§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 dias, 
independentemente da audiência da parte contrária e desde que 
prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, 
nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: 
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado 
por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual 
tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, 
contado da assinatura do instrumento; 
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da 
rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em 
audiência prévia; 
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido 
proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do 
contrato; 
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na 
locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo 
no imóvel pessoas não autorizadas por lei; 
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, 
celebrada com o locatário. 
 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 19 de 51 
 
 
VI ± o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se 
produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder 
público, que não possam ser normalmente executadas com a 
permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; 
VII ± o término do prazo notificatório previsto no parágrafo 
único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a 
segurança inaugural do contrato; 
VIII ± o término do prazo da locação não residencial, tendo sido 
proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de 
notificação comunicando o intento de retomada; 
IX ± a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no 
vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias 
previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção 
ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. 
 
As demandas de despejo serão processadas pelo rito ordinário (rito 
comum). O objetivo da demanda de despejo é a rescisão do contrato de 
locação e a retomada do imóvel locado. Como será visto nos artigos 
seguintes, a Lei do Inquilinato permite que o locador cumule também o 
pedido de cobrança dos aluguéis e demais encargos em atraso, bem como 
faculta ao locatário e ao fiador o direito de purgar a mora. 
O despejo liminar é uma decisão interlocutória e não definitiva. Seria 
uma forma de antecipação da tutela jurisdicional. Por isso pode ser revogada 
a qualquer momento. No despejo liminar o juiz determina a desocupação do 
imóvel objeto da ação sem o conhecimento do locatário. Por essa razão, ele 
deve ser formulado antes da citação do réu, ou seja, na petição inicial. O 
objetivo do despejo liminar é evitar prejuízos ao locador com a demora no 
processo. A sentença irá confirmar ou não o pedido liminar. Mesmo se o 
despejo tiver sido executado, deverá constar na sentença que o contrato de 
locação foi rescindido e decretar o despejo. 
É requisito fundamental a prestação de caução. Se o juiz vai determinar 
que o locatário desocupe o imóvel sem antes ouvi-lo, deve assegurá-lo 
alguma garantia em caso de ressarcimento por perdas e danos. A Lei exige 
que o locador deposite o valor equivalente a 03 meses do aluguel. 
Concedido o despejo liminar, o Juiz deverá fixar o prazo de 15 dias para 
que o locatário desocupe o imóvel voluntariamente. Decorrido o prazo sem a 
desocupação, caberá ao locador comunicar o Juiz que determinará a 
expedição do mandado de despejo coercitivo. 
Vamos detalhar agora as hipóteses que ensejam o dsepsjo por liminar: 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 20 de 51 
 
 
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por 
escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido 
ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da 
assinatura do instrumento; 
 
As partes podem acordar para que o locatário desocupe o imóvel em 
até seis meses. Esse acordo deverá ter firma reconhecida e ser celebrado na 
presença de duas testemunhas. Se o locatário permanecer no imóvel, será 
ajuizada a demanda de despejo que poderá ter o pedido liminar feito. O 
acordo deve conceder um prazo mínimo de seis meses para que o locatário 
desocupe o imóvel. 
 
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do 
contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; 
 
Rescisão do contrato de trabalho (art. 47, inc. II). A empresa pode 
fornecer para seu empregado a locação de um imóvel durante o tempo de 
trabalho. Havendo rescisão do contrato de trabalho e sendo a empresa a 
locadora, poderá ajuizar demanda de despejo com pedido liminar. 
 
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a 
ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; 
 
O locador pode, no prazo de 30 (trinta) dias do término do contrato de 
temporada (que é de 90 dias), ajuizar demanda de despejo com pedido 
liminar. 
 
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de 
acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas 
não autorizadas por lei; 
 
Se o locatário falecer e não permanecer residindo no imóvel o cônjuge 
sobrevivente, o companheiro, ou os herdeiros necessários e pessoas que 
viviam sob a sua dependência econômica, o locador poderá ajuizar demanda 
de despejo com pedido liminar, caso estejam no imóvel pessoas que não 
estão autorizadas a suceder o inquilino morto. O mesmo serve para as 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 21 de 51 
 
locações não residenciais. Somente o espólio ou o sucessor no negócio ali 
mantido é que podem permanecer no imóvel. 
 
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada 
com o locatário. 
 
A sublocação está automaticamente rescindida quando a locação 
principal for rescindida (art. 15). Se o sublocatário permanecer no imóvel, o 
locador poderá ajuizar a demanda com pedido de despejo liminar. No 
presente caso, tanto faz se o sublocatário era legítimo ou ilegítimo. 
 
VI ± o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se 
produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, quenão possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, 
podendo, ele se recuse a consenti-las; 
 
Trata-se aqui da locação desfeita para reparações urgentes no imóvel 
(art. 9º, inc. IV). São os casos em que há a necessidade de reparos urgentes, 
determinados pelo Poder Público. Eles não podem ser executados com a 
permanência do locatário no imóvel ou ele se recusa a dar consentimento 
para sua realização. O locador pode ajuizar a demanda de despejo e na 
petição inicial demonstrar a necessidade da reforma (com laudo técnico) e os 
riscos de danos a integridade física dos ocupantes 
 
VII ± o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do 
art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança 
inaugural do contrato; 
 
O locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia no 
prazo de trinta dias. Se o locatário se silenciar ou não apresentar uma 
garantia suficiente, o locador pode ajuizar a demanda de despejo com pedido 
liminar. 
 
VIII ± o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta 
a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação 
comunicando o intento de retomada; 
 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 23 de 51 
 
O objetivo é que o sublocatário não seja tomado de surpresa com a 
demanda de despejo com pedido liminar. O sublocatário poderá purgar a 
mora nos casos de despejo por falta de pagamento. Ele não será parte da 
demanda, mas poderá intervir no feito. Finda a locação, resolve-se a 
sublocação (art. 15). A lei se refere apenas aos sublocatários legítimos. 
 
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz 
determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o 
prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, ressalvado o 
disposto nos parágrafos seguintes. 
§ 1º O prazo será de 15 dias se: 
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem 
decorrido mais de quatro meses; ou 
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o 
ou no § 2o do art. 46. 
§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e 
fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de 06 
meses e o máximo de 01 ano, o juiz disporá de modo que a 
desocupação coincida com o período de férias escolares. 
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades 
sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino 
autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por 
entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for 
decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 
53, o prazo será de 01 ano, exceto no caso em que entre a citação 
e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um 
ano, hipótese em que o prazo será de 06 meses. 
§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o 
caso de ser executada provisoriamente. 
 
O artigo dispõe que o Juiz, ao julgar procedente a demanda de despejo, 
determine na sentença a imediata expedição de mandado, bem como ordene 
que o locatário desocupe voluntariamente o imóvel em 30 (trinta) dias. 
O prazo a ser fixado será de 15 (quinze) dias se entre a citação e a 
sentença houverem decorridos mais de quatro meses ou se o despejo houver 
sido decretado com fundamento no art. 9º, em todos seus incisos, ou na 
hipótese de denuncia vazia do parágrafo segundo do art. 46. Nessa última 
hipótese, é preciso destacar que o prazo da denuncia vazia não se 
confunde com esse prazo para desocupação voluntária. 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 25 de 51 
 
O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao 
falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer 
das pessoas que habitem o imóvel. O desrespeito a essa dispositivo pode 
ocasionar conduta criminosa a ser explicada logo mais a frente. 
 
Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o 
locador poderá imitir-se na posse do imóvel. 
 
Bom, sobre a ação de despejo, essas foram as regras principais trazidas 
pela Lei do Inquilinato. Vamos ver como funciona a ção de consignação de 
alguel e acessórios da locação. 
 
9.3. Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da 
Locação 
 
No caso dessa ação, para fins de prova, não tem outro jeito: basta ler o 
procedimento e revisá-los sempre que puder! E tal procedimento é o seguinte: 
 
Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e 
acessórios da locação mediante consignação, será observado o 
seguinte: 
I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código 
de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação 
com indicação dos respectivos valores; 
II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de 
vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada 
na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo; 
III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem 
durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira 
instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos 
vencimentos; 
IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os 
valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as 
obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de 
vinte por cento do valor dos depósitos; 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 26 de 51 
 
 
V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa 
caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a: 
a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida; 
b) ter sido justa a recusa; 
c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento; 
d} não ter sido o depósito integral; 
VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo 
e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do 
depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo 
integral; 
VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco 
dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo 
de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz 
declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas 
imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e 
honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos; 
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da 
locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução 
desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, 
caso ambos tenham sido acolhidos. 
Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as 
importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia. 
 
 
9.4. Ação Revisional de Alguel 
 
O valor do aluguel e dos demais encargos deve ser justo e corresponder 
ao preço do mercado. Se não há um consenso entre as partes de qual seria o 
justo valor do aluguel durante a vigência do contrato, a questão será resolvida 
judicialmente. É uma demanda que tem se tornado comum nesse período de 
grande valorização imobiliária. 
E como funciona o a ação revisional? 
Quem nos responde é o art. 68 da Lei nº 8.245/1991: 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. AlineSantiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 28 de 51 
 
 
Ou seja: não cabe demanda revisional se estiver correndo prazo para 
desocupação do imóvel, pela denuncia vazia manifestada pelo locador nos 
contratos residenciais e não residenciais prorrogados por prazo indeterminado 
ou quando o prazo para desocupação tenha sido estipulado judicialmente ou 
amigavelmente. 
 
Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as 
diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os 
alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a 
partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo 
aluguel. 
1° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá 
estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa 
daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro 
indexador para reajustamento do aluguel. 
2° A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão. 
 
O aluguel e demais encargos fixados na demanda revisional de aluguel 
são devidos desde a citação do locador ou do locatário para contestar a 
demanda. 
Por exemplo, o locador ajuíza demanda revisional para majorar o aluguel 
e demais encargos de R$ 40.000,00 para R$ 70.000,00 em outubro de 2015. 
O Juiz recebe a petição inicial e fixa aluguéis provisórios em R$ 56.000,00 em 
novembro de 2015. O locatário é intimado e citado em dezembro de 2015. Se 
não houver nenhuma reconsideração ou recurso, o aluguel provisório é devido 
até a sentença. Ele será corrigido de acordo com a previsão contratual. Por 
exemplo, se o mês de correção é abril, o aluguel provisório será corrigido em 
abril de 2016, abril de 2017, etc. 
Na sentença o Juiz irá decidir qual é o justo valor do aluguel. Pode ser 
que ele decida que o valor correto quando do ajuizamento da demanda seria 
de R$ 60.000,00. Esse valor deveria ser pago pelo locatário desde dezembro 
de 2015. Após o trânsito em julgado, o locador poderá descontar o que foi 
pago de aluguel provisório e cobrar as diferenças corrigidas de uma só vez. 
Esse novo valor fixado na sentença também respeita o reajuste estipulado no 
contrato. Neste caso, os R$ 60.000,00 seriam ajustados em abril de 2016, 
abril de 2017, etc. Isso deve ser observado no cálculo das diferenças. 
O mesmo serve para o locatário. Se o aluguel fixado na sentença for 
inferior ao aluguel provisório fixado, ele fará jus às diferenças que ele pagou a 
mais. 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 29 de 51 
 
O autor pode pedir, na petição inicial, que seja fixado na sentença outra 
data ou índice de reajuste dos aluguéis e demais encargos. Geralmente a data 
ou mês da citação do réu é que fica definido como nova data de reajuste. 
 
Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar 
acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de 
mandado de despejo. 
 
Pode ocorrer que o locatário não esteja preparado para pagar o valor que 
o locador está pleiteando ou o valor que o perito judicial apurou como sendo 
justo. Nesse caso, a melhor solução para ambas as partes é um acordo para 
que o locatário desocupe o imóvel dentro de um prazo razoável. Isso evita que 
o locatário não pague o aluguel, ficando inadimplente, e evita que o locador 
tenha que ajuizar demanda de despejo por falta de pagamento. 
O acordo será homologado em juízo e se o locatário não desocupar o 
imóvel no prazo acordado, o locador poderá requerer a expedição de mandado 
de despejo nos próprios autos da revisional. 
E por fim, vamos à ação renovatória! 
 
9.5. Ação Renovatória 
 
A ação renovatória de aluguel vem disciplinada nos art. 71 a 75 da 
norma em comento. São regras bastante procedimentais que pouco tem a se 
comentar por serem relativamente de fácil compreensão. 
São elas: 
 
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de 
Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser 
instruída com: 
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 
51; 
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; 
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o 
imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 30 de 51 
 
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação 
da locação; 
V ± indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando 
não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, 
número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, 
tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a 
profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde 
logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade 
financeira; 
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na 
renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se 
casado for; 
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em 
virtude de título oponível ao proprietário. 
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de 
parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, 
salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador 
dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira 
hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado 
à renovação. 
Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que 
possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao 
seguinte: 
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei; 
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do 
imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por 
aquele ao ponto ou lugar; 
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições 
melhores; 
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 
52). 
1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em 
contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o 
valor locativo real e atual do imóvel. 
2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da 
proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, 
com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o 
mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, 
aceitar tais condições para obter a renovação pretendida. 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 31 de 51 
 
3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da 
determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a 
serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, 
assinado por engenheiro devidamente habilitado. 
4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a 
fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do 
prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do 
pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do 
justo valor do aluguel. 
5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá 
estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela 
prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para 
reajustamento do aluguel. 
(...) 
Art. 75. Na hipótese do incisoIII do art. 72, a sentença fixará desde 
logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não 
prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o 
proponente. 
 
Nesse processo, dois resultados são então possíveis: 
 
Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis 
vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas 
de uma só vez. 
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a 
expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 
(trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na 
contestação. 
 
Se o contrato for renovado através de sentença transitada em julgado, o 
locador poderá exigir do locatário o pagamento das diferenças que forem 
apuradas nos aluguéis vencidos. Será uma execução definitiva e realizada nos 
próprios autos da demanda renovatória. 
Qualquer decisão que não determine a renovação autoriza que o locador 
requeira a expedição do mandado de despejo. O único requisito é que o 
locador requeira o despejo na contestação, caso a demanda seja julgada 
improcedente ou extinta sem o julgamento de mérito. Se o locador não 
requerer o despejo na contestação, deverá ajuizar demanda própria. 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 33 de 51 
 
Exigir pagamentos que não decorrem do contrato de locação. A 
obrigação do locatário é pagar o aluguel e demais encargos previstos no 
contrato. O locador não pode exigir valores diversos desses como taxas, 
despesas extraordinárias não previstas no contrato, etc. 
Exigir mais de uma modalidade de garantia. O objetivo da lei é facilitar a 
locação. É comum encontrar contratos de locação que além da fiança, há uma 
caução imobiliária. Nesse caso, o Juiz costuma afastar uma das garantias sem 
comunicar o Ministério Público. 
O locador não pode exigir o pagamento antecipado de aluguel, salvo as 
hipóteses do art. 42 e do art. 48. Por ser uma contravenção, a tentativa de 
cobrança antecipada não é punível. O recebimento do aluguel é quando a 
contravenção se exaure. Se o locatário realizar o pagamento antecipado por 
livre e espontânea vontade, não há que se falar em contravenção penal. 
 
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção 
de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela 
prestação de serviços à comunidade: 
I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas 
multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e 
encargos; 
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a 
entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o 
fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de 01 
ano; 
III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou 
promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV 
do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a 
reparação do imóvel, dentro de 60 dias contados de sua entrega; 
IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º 
do art. 65. 
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste 
artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, 
multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e 
quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que 
esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel. 
 
Nesse artigo, estão discriminadas as condutas do locador que podem 
ser consideradas criminosas, ou seja, com uma punição mais rigorosa. 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 34 de 51 
 
Crime de não fornecer recibo quando do pagamento do locatário ou 
sublocatário nas habitações coletivas. É necessário o dolo (a vontade de 
produzir o resultado) para caracterizar a conduta típica. E o dolo é a efetiva 
recusa. É comum o locador o sublocador ser negligente e esquecer-se de 
fornecer os recibos, mas nesses casos não há dolo. 
Crime na retomada da locação residencial. O locador pode requerer o 
imóvel residencial para uso próprio ou para que sirva de residência para seus 
ascendentes (pais) ou descendentes (filhos) que não disponham de imóvel 
residencial próprio. Se o locador e seus familiares não mudarem para o imóvel 
dentro de 180 dias contados da desocupação ou se não permanecerem pelo 
prazo mínimo de 01 ano nele, sem qualquer motivo de caso fortuito ou força 
maior, o retomante poderá ser demandado criminalmente. 
Crime na retomada para execução de reparos ou demolição no imóvel. 
Nas hipóteses do art. 9º, IV (obras solicitadas pelo Poder Público); art. 52, inc. 
I (obras de aumento da área construída em imóveis destinados a hotéis) e art. 
53 (reforma ou demolição), se o locador (proprietário, promissário comprador 
ou promissário cessionário) não iniciar efetivamente as obras ou a demolição 
no prazo de 60 dias, sem justa causa (caso fortuito ou força maior), poderá 
responder pela conduta criminosa. A lei não fixa um prazo para o término. 
Crime por despejo de imóvel residencial antes de esgotado o prazo de 
luto. É considerado conduta criminosa realizar o despejo antes de 
esgotados 30 dias da morte do cônjuge, ascendente, descendente, irmão ou 
de qualquer pessoa que esteja morando no imóvel. Entre essas pessoas pode 
ser incluídos os companheiros (pessoas que vivem em união estável). 
Por fim, cabe destacar que é facultado ao locatário ajuizar demanda 
para fixar multa ao locador que cometeu a conduta criminosa. A multa será 
fixada entre 12 (doze) ou 24 (vinte quatro) meses do último aluguel pago ou 
do último aluguel quando o imóvel for realugado. No caso da retomada (inc. 
II) ou da desocupação (inc. III), o entendimento majoritário é o de que a 
demanda para fixar a multa exige anterior demanda de despejo ou notificação 
por escrito do locador para retomada. 
Vamos às nulidades! 
 
11. Nulidades 
 
As partes devem sempre observar a lei de locação quando da elaboração 
do contrato. Elas têm liberdade para estipular livremente as cláusulas 
contratuais desde que observem a Lei do Inquilinato. O Estado tem grande 
interesse nas locações residenciais e comerciais e se as partes observam os 
princípios da lei no momento de contratar, ambas terão seus direitos 
assegurados. 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 35 de 51 
 
Nesse sentido, a norma em estudo determina em seu art. 45 que: 
 
Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de 
locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, 
notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, 
OU que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, OU 
que imponham obrigações pecuniárias para tanto. 
 
Neste artigo, o legislador, a título de exemplificação, cita a estrita 
observância ao direito de retomada (denuncia cheia ± art. 47). Também 
menciona o direito de renovação nos contratos não residenciais (art. 51). As 
cláusulas contratuais que contrariam as normas e princípios da lei de locação 
são nulas de pleno direito (juris et de jure) e não produzem efeitos. Se 
chegarem a produzir consequências, deverá ser retomado o estado anterior 
das coisas. 
Beleza? 
Bom, é isso. Finalizado o nosso estudo sobre a Lei Federal nº 
8.245/1991, a famosa Lei do Inquilinato! 
Vamos agora exercitar o aprendizado! 
 
 
 
13. [VUNESP - JUIZ SUBSTITUTO - TJ/SP - 2011] Sobre as locações de 
HVSDoR�HP�³6KRSSLQJ�&HQWHUV´��LQGLTXH�D�DOWHUQDWLYD�FRUreta. 
(A) O locador nãopoderá recusar a renovação do contrato, com fundamento no 
uso por ele próprio do imóvel. 
(B) O locador poderá cobrar do lojista, havendo previsão contratual, o custo 
rateado da pintura das fachadas. 
(C) O locador poderá recusar a renovação do contrato, com fundamento na 
transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo 
detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descen- 
dente. 
(D) O locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde 
que, cumulativamente, o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e 
com prazo determinado, o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 36 de 51 
 
prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e o locatário 
esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e 
ininterrupto de dois anos. 
(E) Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno 
de dois anos, no máximo, até um ano, no mínimo, anteriores à data da 
finalização do prazo do contrato em vigor. 
Comentário: 
Item A ± O art. 52, inciso II, da Lei do Inquilinato nos ensina que o locador não 
estará obrigado a renovar o contrato se o imóvel vier a ser utilizado por ele 
próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um 
ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente 
ou descendente. 
Agora, fizemos um destaque aqui na aula: nas locações de espaço em 
shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato 
com fundamento no inciso II deste artigo (art. 52, §2º). 
Item B ± Vamos lá! De acordo com o que versa o aUW������†�ž��DOtQHD�³D¶�GD�/HL�
nº 8.245/91, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping 
center, o empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping 
center as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art. 
22. Que despesas são essas? Vamos aos dispositivos do art. 22 citados: 
Art. 22. (...) 
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se 
entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de 
manutenção do edifício, especialmente: 
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura 
integral do imóvel; 
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, 
bem como das esquadrias externas; 
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do 
edifício; 
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de 
empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; 
Logo, erra o item ao afirmar que o locador poderá cobrar do lojista, 
havendo previsão contratual, o custo rateado da pintura das fachadas. 
Item C ± É verdade e foi o que comentamos no item ³A´. O art. 52, inciso II, da 
Lei do Inquilinato nos ensina que o locador não estará obrigado a renovar o 
contrato se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de 
fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do 
capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 37 de 51 
 
Item D ± Pegadinha maldosa da banca! A locação de shopping centers é do tipo 
de locação não residencial, não é mesmo? Se é assim, tal contrato submete-se 
às regras de renovação do art. 51 da Lei do Inquilinato, que assim dispõe: 
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o 
locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, 
desde que, cumulativamente: 
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com 
prazo determinado; 
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos 
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; 
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, 
pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. 
Item E ± Outra maldade da banca! Vamos corrigir: do direito à renovação decai 
aquele que não propuser a ação no interregno de 01 ano dois anos, no 
máximo, até 06 meses um ano, no mínimo, anteriores à data da finalização do 
prazo do contrato em vigor (art. 51, §5º). Cruel, não é?! 
Gabarito: Letra ³C´ 
14. [CS-UFG - DEFENSOR PÚBLICO - DPE/GO - 2014] No que diz respeito 
à locação de imóveis, a Lei n. 8.245, de 1991, determina que 
(A) a locação residencial, quando ajustada verbalmente ou por escrito e com 
prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido pelos contratantes, 
prorroga- se automaticamente, podendo ser retomado o imóvel exclusivamente 
para uso do próprio locador. 
(B) a benfeitoria necessária introduzida pelo locatário, ainda que à revelia do 
locador, bem como as úteis, desde que autorizadas pelo locador serão 
indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, independentemente 
de expressa disposição contratual em contrário. 
(C) o direito de preferência do locatário em adquirir o imóvel locado nas 
mesmas condições ofertadas a terceiros, ausente manifestação inequívoca, 
caduca em 6 (seis) meses, contados da data em que o locatário teve ciência 
inequívoca da intenção do locador em realizar o negócio. 
(D) o direito de preferência do locatário de que dispõe o artigo 27 se sobrepõe 
ao do condômino interessado na aquisição. 
(E) a exigência de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo 
contrato de locação é vedada, sob pena de nulidade. 
Comentário: 
Item A ± Não só por esse motivo! Quando ajustada verbalmente ou por escrito 
e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 38 de 51 
 
prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo 
ser retomado o imóvel: 
9 nos casos do art. 9º; 
9 em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação 
do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; 
9 se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou 
para uso residencial de ascendente ou descendente que não 
disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel 
residencial próprio; 
9 se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a 
realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a 
área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for 
destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por 
cento; 
9 se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. 
(Errado) 
Item B ± Cuidado com a leitura rápida! Revisão da aula passada: a benfeitoria 
necessária introduzida pelo locatário, ainda que à revelia do locador, bem como 
as úteis, desde que autorizadas pelo locador serão indenizáveis e permitem o 
exercício do direito de retenção, salvo independentemente de expressa 
disposição contratual em contrário (art. 35). (Errado) 
Item C ± Seis meses não! Corrigindo: o direito de preferência (ou de 
preempção) do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, 
sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 dias (art. 28). (Errado) 
Item D ± Já vimos que é exatamente o contrário! Havendo condomínio no 
imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário 
(art. 34). (Errado) 
Item E ± Certíssimo! Constitui contravenção penal, punível com prisão simples 
de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último 
aluguel atualizado, revertida em favor do locatário exigir,por motivo de locação 
ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de 
locação (art. 43, II). (Certo) 
Gabarito: /HWUD�³E´ 
15. [FCC - JUIZ SUBSTITUTO - TJ/AP - 2014] O locatário preterido no 
seu direito de preferência para a aquisição do imóvel locado, 
(A) nada poderá reclamar se não manifestar de maneira inequívoca sua 
aceitação integral à proposta, no prazo máximo de 15 dias. 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 39 de 51 
 
(B) poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e 
de mais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o 
requerer no prazo de 6 meses, a contar do registro do ato no cartório de 
imóveis, desde que o contrato de locação contenha cláusula de vigência e 
esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do 
imóvel. 
(C) só poderá reclamar do alienante as perdas e danos, mas em nenhuma 
hipótese poderá haver para si o imóvel que já tiver sido alienado, com título 
registrado no Serviço de Registro de Imóveis. 
(D) poderá exercer seu direito à aquisição do imóvel locado que foi alienado, 
mesmo que o adquirente seja um dos condôminos do imóvel. 
(E) não poderá exercer seu direito de preferência se a alienação se der por 
dação em pagamento, doação ou permuta. 
Comentário: 
Agora ficou fácil, não é mesmo! 
De acordo com o art. 33 da Lei do Inquilinato, o locatário preterido no 
seu direito de preferência para a aquisição do imóvel locado, poderá reclamar 
do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e de mais despesas do 
ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 6 
meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato 
de locação contenha cláusula de vigência e esteja averbado pelo menos 30 dias 
antes da alienação junto à matrícula do imóvel. 
Gabarito: /HWUD�³B´ 
16. [FCC - PROCURADOR LEGISLATIVO - CÂMARA MUNICIPAL/SP - 
2014] Em relação à locação, é correto afirmar: 
(A) É defeso ao locador receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis 
e encargos locatícios. 
(B) Na locação para temporada, se o locatário não desocupar o bem locado no 
prazo ajustado caberá ação reintegratória de posse do imóvel, com pedido 
liminar de desocupação. 
(C) Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta 
meses, a resolução do contrato só ocorrerá, ao fim do prazo estipulado, se o 
locador notificar previamente o locatário. 
(D) O contrato de locação não residencial, que se encontre vigorando por prazo 
indeterminado, pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao 
locatário trinta dias para a desocupação. 
(E) Quando a locação for ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo 
inferior a trinta meses, o locador, findo o prazo estabelecido, poderá retomar 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 40 de 51 
 
livremente o imóvel, concedidos trinta dias ao locatário para sua desocupação. 
Comentário: 
Item A ± É exatamente o contrário! O locador poderá receber de uma só 
vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer 
das modalidades de garantia locatícias previstas no art. 37 para atender as 
demais obrigações do contrato (art. 49). (Errado) 
Item B ± Não é bem assim que fuciona a coisa! Segundo o art. 50 da Lei do 
Inquilinato, na locação para temporada, Findo o prazo ajustado, se o locatário 
permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, 
presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais 
sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. (Errado) 
Item C ± Não há essa condição no art. 46 da Lei nº 8.245/91! Nas locações 
ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução 
do contrato só ocorrerá, ao fim do prazo estipulado, independentemente de 
notificação ou aviso. 
Item D ± Exatamente! O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser 
denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a 
desocupação (art. 57). (Certo) 
Item E ± Não, não! Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo 
inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se 
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser 
retomado o imóvel: 
9 nos casos do art. 9º; 
9 em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação 
do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; 
9 se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou 
para uso residencial de ascendente ou descendente que não 
disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel 
residencial próprio; 
9 se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a 
realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a 
área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for 
destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por 
cento; 
9 se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. 
Gabarito: /HWUD�³D´ 
17. [CONSULPLAN - TITULAR DE SERVIÇOS DE NOTAS - TJ/MG - 2015] 
Sobre o que dispõe a Lei n. 8.245/1991, é correta a afirmação: 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 41 de 51 
 
(A) O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de 
maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de cento e 
oitenta dias. 
(B) Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa 
jurídica e o imóvel destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, 
gerentes, executivos ou empregados. 
(C) Entende-se por despesa ordinária de condomínio a constituição de fundo de 
reserva. 
(D) Não havendo acordo, o locador ou locatário, após dois anos de vigência do 
contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial 
do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado. 
Comentário: 
Item A ± Veja como essa regra é bem cobrada! Você já sabe que o direito de 
preferência (ou de preempção) do locatário caducará se não manifestada, de 
maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 dias 
(art. 28). (Errado) 
Item B ± Perfeito! Esse foi o destaque que fizemos: 
 
 
 
 
(Certo) 
Item C ± Errado, pois a constituição de fundo de reserva entende-se por 
despesa EXTRAordinária de condomínio �DUW�� ���� SDUiJUDIR� ~QLFR�� ³J´�. 
(Errado) 
Item D ± Mais um item que revisa a aula passada! E esse está errado por um 
detalhe básico e maldoso! Não havendo acordo, o locador ou locatário, após 
três dois anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, 
poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de 
mercado (art. 19). (Errado) 
Gabarito: /HWUD�³B´ 
18. [VUNESP - JUIZ SUBSTITUTO - TJ/RJ - 2016] Nos contratos de 
ORFDomR� QmR� UHVLGHQFLDO� HP� TXH� Ki� ³FRQVWUXomR� VRE� PHGLGD���
amplamente conhecidos pela expressão inglesa built-to-suit ou build-
to-suit, é correto afirmar que 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 42 de 51 
 
(A) é nula a estipulação de cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor 
dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. 
(B) o contrato deverá ser firmadopor escrito e com prazo determinado, não 
podendo ser inferior a 5 (cinco) anos. 
(C) a vigência da locação, em caso de alienação do imóvel pelo locador, 
independe de cláusula de vigência e averbação do instrumento contratual na 
matrícula do imóvel. 
(D) a cláusula penal estabelecida por denúncia antecipada do locatário poderá 
alcançar a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da 
locação. 
(E) é vedada a estipulação de mais de uma modalidade de garantia em 
benefício do locador. 
Comentário: 
Item A - Errado, pois segundo o § 1º do art. 54-A, poderá sim ser 
convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis 
durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Errado) 
Item B - Essa regra não se aplica à locação não residencial do tipo "construção 
sob medida". Vimos aqui que, nesses casos, o locador (investidor) e o locatário 
podem livremente pactuar as cláusulas do contrato. O locador fica responsável 
pela entrega do imóvel em perfeitas condições de uso. Em troca, o locatário 
deve permanecer no imóvel por um período pagando aluguéis com um valor 
predeterminado para aquisição do bem. 
O período de pagamento de aluguel serve para que o investidor recupere 
o investimento. Ao final, se o locatário decide não adquirir o imóvel o 
investimento está recuperado. Geralmente os períodos de pagamento de 
aluguel são de dez/quinze anos. (Errado) 
Item C - Aqui, precisaremos dar um pulinho na aula passada! O art. 8º da Lei 
de Locações afirma o seguinte: 
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o 
adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de 
noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por 
tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência 
em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do 
móvel. 
2�FRQWUDWR�³EXLOW�WR�VXLW´�é por prazo determinado, como diz o art. 54-
$�� ³FDSXW´�� H� SHOD� SDUWH� ILQDO� GR� DUW�� �ž�� D� YLJrQFLD� GD� ORFDomR� GHSHQGHUi��
portanto, de cláusula de vigência averbada na matrícula do imóvel, para se ter 
afastado o direito do adquirente de denunciar tal contrato. 
(Errado) 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 43 de 51 
 
Item D - Verdade! De acordo com o §2º do art. 54-A, a cláusula penal 
estabelecida por denúncia antecipada do locatário poderá alcançar a soma dos 
valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Certo) 
Item E - Se não ficou bem claro, esclareço agora: de fato, essa vedação existe 
(art. 37), mas apenas para os contratos de locação comum, ok? Ela não 
cabe para os contratos do tipo built-to-suit ou build-to-suit. Não confunda! 
Gabarito: /HWUD�³D´ 
Vamos ver como o Cespe/Cebraspe cobrou o tema: 
 
 
[CESPE - PROMOTOR DE JUSTIÇA - MPE/TO - 2012 - Adapt] A respeito 
da locação de imóveis urbanos, que obedece à Lei Geral dos Contratos 
e às regras específicas relacionadas à matéria, julgue os itens a seguir. 
19. Com relação ao contrato de locação por temporada, destinado a atender 
necessidades transitórias, a lei permite o recebimento de aluguel antecipado, o 
estabelecimento de garantias locatícias, além da responsabilização do locatário 
sobre o imóvel alugado. 
20. No caso de contrato de locação de imóvel não residencial, dissolvida a 
sociedade locatária por morte de um dos sócios, não há previsão legal para o 
exercício do direito de renovação do contrato de locação do imóvel para os 
sócios restantes. 
Comentário 19: 
Certíssimo! O art. 49 da Lei nº 8.245/1991 estabelece que o locador 
poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem 
como exigir qualquer das modalidades de garantia locatícias previstas no art. 
37 para atender as demais obrigações do contrato. A responsabilização do 
locatário nesses casos segue as demais regras previstas pela citada norma. 
Gabarito: Certo 
Comentário 20: 
Opa, o que é isso?! Claro que há previsão legal sim para o exercício do 
direito de renovação do contrato de locação do imóvel para os sócios restantes. 
De acordo com o art. 51, §3º, da Lei do Inquilinato, dissolvida a sociedade 
comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-
rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. 
Gabarito: Errado 
 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 44 de 51 
 
21. [CESPE - TITULAR DE SERVIÇOS DE NOTAS - TJ/ES - 2013] 
Determinado imóvel urbano está alugado e o locador deseja vendê-lo 
antes do prazo final do contrato de locação. Nesse caso, 
(A) a preferência do locatário sobrepõe-se à do condômino, nos casos em que 
houver condomínio no imóvel. 
(B) o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens que sejam 
objeto da alienação, no caso de haver alienação de mais de uma unidade 
imobiliária. 
(C) o locador não tem legitimidade para o registro do contrato de locação com 
cláusula de vigência, em caso de alienação. 
(D) o locatário deverá exercer seu direito de preempção no prazo de sessenta 
dias. 
(E) o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do 
alienante perdas e danos, independentemente de o contrato de locação ter sido 
averbado no cartório de imóveis antes da alienação. 
Comentário: 
Item A ± Errado! Havendo condomínio no imóvel, a preferência do 
condômino terá prioridade sobre a do locatário (art. 34). 
Item B ± Perfeito e é o que estabelece o art. 31 da Lei do Inquilinato: em se 
tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de 
preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. 
Item C - O locador tem sim legitimidade para o registro do contrato de locação 
com cláusula de vigência, em caso de alienação. É o que indiretamente nos 
ensina o art. 8º: 
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente 
poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a 
desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o 
contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e 
estiver averbado junto à matrícula do imóvel. 
Item D ± Não, não! O direito de preferência (ou de preempção) do locatário 
caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à 
proposta, no prazo de 30 dias (art. 28). 
Item E ± Errado! O locatário preterido no seu direito de preferência poderá 
reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais 
despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer 
no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, 
desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias 
antes da alienação junto à matrícula do imóvel (art. 33). 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br | Profs. Aline e Marcos 46 de 51 
 
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do 
imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por 
aquele ao ponto ou lugar; 
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições 
melhores; 
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 
52). 
Gabarito: /HWUD�³A´ 
 
*** 
 
Grande abraço, bons estudos e desejamos que tenha uma excelente prova! 
 
 
 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Direito Civil p/Analista - Área Judiciária - TRE-PE 
Profs. Aline Santiago e Marcos Girão 
 
www.estrategiaconcursos.com.br