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DIREITO CIVIL IV - CCJ0015
Semana Aula: 1
DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS
1.1. Conceito
Nas palavras de Orlando Gomes, ?O Direito das Coisas regula o poder dos homens sobre os bens e os modos de sua utilização econômica?. (GOMES, Orlando. Direitos reais. 14ª ed., atualizada por Humberto Theodoro Júnior. p. 1. Rio de Janeiro: Forense, 1999). É de se frisar que bem consiste na coisa útil e rara, suscetível de apropriação pelo homem.
 
Surge aí um primeiro aspecto dos Direitos Reais, que os distingue dos Direitos Pessoais: estes têm por objeto uma prestação humana, enquanto aqueles possuem por objeto um bem.
 
Duas doutrinas buscam a primazia na compreensão dos Direitos Reais. A realista, que considera o Direito Real como o poder imediato na pessoa sobre a coisa, e a personalista, que prega existir nos Direitos Reais uma relação jurídica entre pessoas, como nos Direitos Pessoais.
 
A primeira teoria causa perplexidade se considerarmos que o Direito existe sempre para disciplinar condutas intersubjetivas, ou seja, entre pessoas. Assim, como explicar uma relação direta homem-objeto tutelada pela norma jurídica?
 
Por seu turno, a teoria personalista parece um pouco artificial, pois advoga a existência de um sujeito passivo universal nos Direitos Reais, ou seja, todos estaríamos obrigados a respeitar os Direitos Reais de outrem. 
 
Orlando Gomes sugere um retorno à teoria realista, com ênfase no estudo da estrutura dos Direitos Reais. Assim, ao invés de se prender ao aspecto externo de tais direitos, deve-se levar em consideração a sua estrutura interna, salientando que o poder de utilização da coisa, sem intermediário, é o que caracteriza os Direitos Reais (GOMES, Orlando, ob. cit., p. 5.).
 
Nelson Rosenvald e Cristiano Farias formulam proposta de cunho híbrido. Os autores diferenciam direito subjetivo de pretensão, para concluir que a relação de direito real, enquanto situação estática, é absoluta, apresenta sujeitos indeterminados (porém determináveis) e representa a posição de domínio de alguém sobre uma coisa, pois o sujeito ativo titulariza direito subjetivo; por outro lado, uma violado o direito subjetivo e, conseqüentemente originada a pretensão, a relação jurídica de direito real passa a apresentar sujeito determinado, tendo o lesado a faculdade de reclamar o exercício do conteúdo do direito subjetivo em face do sujeito que o desrespeitou (Direitos reais. 6.ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009. p. 16).
 
1.2. Características
Apesar de inexistir consenso na doutrina, podemos apontar as seguintes características geralmente enumeradas: a) a oponibilidade erga omnes; b) o direito de seqüela; c) a exclusividade; d) a preferência; a taxatividade.
 
Para Sílvio Rodrigues, ?o direito real é oponível contra todos, isto é, vale erga omnes, pois representa uma prerrogativa de seu titular, que deve ser respeitada? (RODRIGUES, Sílvio. Direito civil ? direito das coisas. p.7). Daí a dita oponibilidade erga omnes.
 
O direito de seqüela consiste na prerrogativa concedida ao titular de direito real de seguir a coisa nas mãos de quem quer que a detenha, de apreendê-la para sobre ela exercer o seu direito real. Seu direito real dá-lhe legitimação para perseguir a coisa, onde quer que ela se encontre, pois o vínculo se prende de maneira indelével à coisa e dela não se desliga pelo mero fato de ocorrerem alienações subseqüentes (RODRIGUES, Sílvio, ob. e loc. cit).
 
É justamente em função do direito de seqüela que se exige ampla publicidade na constituição de direitos reais. Assim, os bens móveis demandam a tradição para serem onerados, enquanto os bens imóveis exigem o registro público dos ônus reais.
 
Pela exclusividade diz-se não poder existir dois direitos reais, de igual conteúdo, sobre a mesma coisa.
 
A preferência consiste no privilégio de obter o pagamento de uma dívida com o valor de bem aplicado exclusivamente à sua satisfação. Em caso de inadimplemento tem o credor o direito de se satisfazer sobre o valor do bem objeto de direito real, afastando outros credores que tenham apenas direito pessoal contra o devedor, ou mesmo direito real de inscrição posterior (GOMES, Orlando, ob. cit., p. 9).
 
Em função das características da seqüela e da preferência, os direitos reais de garantia são os mais utilizados no trato econômico, principalmente nas operações de crédito e financiamento. Os bancos e empresas de financiamento preferem a garantia de tais direitos a outras, de natureza pessoal, pois estas últimas são menos eficazes.
 
Esse panorama, contudo, vem mudando, principalmente na Europa e nos Estados Unidos. Mais e mais são utilizados os chamados negócios fiduciários, com o retraimento do campo de incidência dos direitos reais de garantia.
 
Por fim, como decorrência óbvia das características já mencionadas, que tornam os direitos reais extremamente robustos, sua criação não se encontra no âmbito da liberdade negocial. Em outras palavras, direitos reais são apenas os enumerados pela lei (característica da tipicidade ou numerus clausus). Não é lícito às partes, no exercício da liberdade contratual, corolário do princípio da autonomia privada, criar direitos reais não previstos em lei.
 
Nos termos do artigo 1.225 do Código Civil de 2002, são direitos reais a propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca, a anticrese, a concessão de uso especial para fins de moradia e a concessão de direito real de uso. Frise-se, contudo, que o direito real deve estar previsto em lei, mas não necessariamente no corpo do Código Civil, podendo estar regulado por leis esparsas. Encontramos um exemplo na concessão de uso, direito real criado pela Lei nº. 271, de 28.02.1967.
 
1.3. Classificação
 
Os direitos reais podem ser classificados em:
 
A) Quanto à propriedade do bem
 
- Direitos reais sobre coisa própria: apenas a propriedade.
- Direitos reais sobre coisa alheia: incidem sobre bem de propriedade de outrem. Ex: hipoteca, penhor, servidão etc.
	
	
	
	
 
O direitos reais sobre coisa alheia podem ser:    - direitos reais de gozo ou fruição
                                                                             - direitos reais de garantia
                                                                             - direito real de aquisição 
 
B) Quanto aos poderes do titular do direito real
 
- Direitos reais limitados: o proprietário reúne apenas algumas das faculdades inerentes à propriedade;
- Direitos reais ilimitados: o proprietário reúne todas as faculdades inerentes à propriedade (uso, gozo, disposição e reivindicação).
 
A propriedade é denominada jus in re propria, enquanto os demais direitos reais são também chamados jura in re aliena, ou limitados. A propriedade consiste no direito real mais amplo, derivando os demais da criação de direitos sobre uma ou mais das faculdades da propriedade (usar, gozar, fruir e dispor do bem). Assim, o usufruto, por exemplo, consiste no direito real de usar e fruir do bem.
 
 
É importante frisar que a limitação aqui se refere a não concentração dos poderes inerentes à propriedade nas mãos do titular. Sob o ponto de vista de exercício de direitos, todos os direitos, mesmo a propriedade plena, sofrem limitações.
 
1.4. Diferença entre direitos reais e obrigacionais
 
Teorias negativistas (Thon, Schlossmann, Demogue): não há diferença entre direitos pessoais e direitos reais. Os direitos reais não passam de técnica jurídica para restringir comportamentos. Esta teoria não é mais aceita pela doutrina moderna.
Teoria personalista (clássica): o direito real é uma projeção da personalidade sobre a coisa. A relação jurídica que envolve direito real é estabelecida entre pessoas: no pólo ativo está o titular do direito real e no pólo passivo há o que a doutrina chama de sujeição passiva universal. O exercício do direito real feito diretamente sobre a coisa, sem intermediários (relação direta entreo titular e o objeto).
Críticas: falar em sujeição passiva universal é artificial e implica em um individualismo não mais aceito pelo Estado do Bem Estar Social; há a criação de um vínculo jurídico para pessoas que não manifestaram vontade em participar da relação jurídica; a sujeição passiva universal nada mais é do que uma regra de conduta traduzida principalmente em um non facere, o que esvaziaria a distinção entre direitos reais e direitos pessoais.
Teoria realista: é o poder imediato da pessoa sobre a coisa, sem qualquer tipo de intermediação. Não há que se falar em sujeição passiva universal, pois significaria transpor um vínculo jurídico a pessoas estranhas à relação. Há um direito subjetivo oponível erga omnes, sem que haja, em abstrato, um sujeito passivo determinado.
Críticas: não há relação senão entre duas pessoas; a oponibilidade erga omnes não é característica exclusiva dos direitos reais, mas de qualquer direito absoluto, como os direitos de personalidade.
A teoria personalista, apesar das críticas, é a que tem maior receptividade na doutrina. Contudo, mesmo os defensores da teoria personalista revelam que há forte tendência em que a diferença entre direitos reais e direitos pessoais desapareçam. Nelson Rosenvald e Cristiano Farias apontam para a chamada obrigacionalização do direito das coisas, na medida em que todos os direitos reais, sem exceção, abrigam em sua estrutura uma relação jurídica de direito real e uma outra relação jurídica, de direito obrigacional. A primeira, pautada pela situação de domínio do titular sobre a coisa;e a segunda, na relação jurídica de conteúdo intersubjetivo, envolvendo uma necessária cooperação entre o titular do direito real e a coletividade (op.cit. p. 17).
 
	Direitos Pessoais
	Direitos Reais
	Relativos (eficácia entre as partes)
	Absolutos (eficácia erga omnes)
	Vincula a pessoa do credor à pessoa do devedor
	Vincula o titular à coisa
	Possuem sujeito passivo determinado: devedor
	Possuem sujeito passivo indeterminado
	Conteúdo positivo
	Conteúdo negativo
	A coisa é objeto mediato da relação
	A coisa é objeto imediato da relação
	O exercício se dá pelo intermédio de outro sujeito
	O exercício se dá sem intermediários
	Relação transitória
	Relação permanente
	Atipicidade
	Tipicidade
 
 
1.5. Objeto do direito das coisas
 
Objeto de direito real tanto podem ser as coisas corpóreas, móveis ou imóveis, quanto as incorpóreas. Assim, podem existir direitos sobre direitos, que são bens incorpóreos.
O direito real pode também ter por objeto as produções do espírito humano nos domínios das letras, das artes, das ciências ou da indústria. Fala-se então em propriedade literária, artística, científica e industrial. É importante frisar que os direitos de propriedade intelectual têm sido entendidos atualmente como direitos sui generis, pois envolvem conteúdo patrimonial (com fortes características de direito real) e conteúdo extrapatrimonial.
 
Clóvis Beviláqua: O direito das coisas, ramo do direito civil que se ocupa dos direitos reais, consiste no conjunto das normas que regem as relações jurídicas referentes à apropriação dos bens corpóreos pelo homem (apud GOMES, Orlando. Direitos reais. p. 2).
Silvio Venosa: Como o direito subjetivo, o direito de senhoria é poder outorgado a um titular; requer, portanto, um objeto. O objeto é a base sobre a qual se assenta o direito subjetivo, desenvolvendo o poder de fruição da pessoa com o contato das coisas que nos cercam no mundo exterior. Nesse raciocínio, o objeto do direito pode recair sobre coisas corpóreas ou incorpóreas, como um imóvel, no primeiro caso, e os produtos do intelecto (direitos de autor, de invenção, por exemplo), no segundo. O direito das coisas estuda precipuamente essa relação de senhoria, de poder, de titularidade, esse direito subjetivo que liga a pessoa às coisas (...) Os direitos reais regulam as relações jurídicas relativas às coisas apropriáveis pelos sujeitos de direito
 
1.6. Sujeitos
 
Sujeito ativo: titular do direito subjetivo absoluto sobre o bem. Pode exercer o direito de seqüela e será sempre possuidor (ainda que, dependendo do desdobramento da relação possessória, seja possuidor indireto).
 
Sujeito passivo: sobre quem recai o dever de respeito ao exercício do direito pelo sujeito ativo. Conforme já visto anteriormente, diz-se que na relação de direito real há sujeição passiva universal.
 
 
1.7. Obrigação propter rem
 
Obrigações propter rem: obrigações decorrentes de um direito real. Decorrem da lei (ex lege) e não da vontade do titular do direito (ex voluntate). Podem constituir obrigações positivas ou obrigações negativas.
 
Ônus reais: limitações impostas ao exercício de um direito real.
 
Obrigações com eficácia real: relações obrigacionais que produzem eficácia erga omnes. Ex: compromisso de compra e venda de imóvel, registrado do cartório imobiliário.
Semana Aula: 2
DIREITO CIVIL IV - POSSE
2.1. Evolução histórica, conceito e características
 
Em uma primeira abordagem, a posse pode ser encarada como um fato, enquanto a propriedade consiste num direito. Em outras palavras, a posse é uma situação de fato, enquanto a propriedade é uma situação de direito. Como veremos adiante, em geral ambas coincidem na mesma pessoa, mas nem sempre isso ocorre.
O legislador civil usou da seguinte sistemática no trato da matéria: reservou a disciplina dos direitos reais para o Livro III da Parte Especial, sob a epígrafe ?Do Direito das Coisas?. Em seguida, inaugurou o referido Livro com o Título I, ?Da Posse?. Finalmente, no Título II, regulamentou os direitos reais em espécie. 
O estudo da opção sistêmica do legislador é fundamental, pois revela a sua intenção. Podemos assim afirmar que se optou por isolar o estudo da posse, como um título preliminar àquele reservado aos direitos reais, por dois motivos: primeiro, a posse não é direito real; segundo, a posse informa o regime jurídico de todos os demais direitos reais.
Por outro lado, a posse pode ser considerada a exteriorização da propriedade, seu aspecto visível e palpável no mundo fenomênico (falamos da posse direta). Voltemos ao exemplo dado: por ter me visto com o telefone celular, o observador supôs que eu seria o proprietário do mesmo. E isso se dá, repita-se, porque geralmente posse e propriedade encontram-se enfeixadas nas mãos da mesma pessoa, apesar da coincidência não ser necessária.
A posse, em outras palavras, cria uma espécie presunção de propriedade. E é por esse motivo que tutela-se com veemência aquela, por vezes em detrimento desta: como o que possui presume-se proprietário, em um primeiro momento é de se garantir tal situação fática, até mesmo por razões de segurança jurídica e pacificação social.
Aqui desponta uma outra questão: enquanto a propriedade de certo modo teve seu âmbito de incidência reduzido ou conformado pela Constituição de 1988 (cf. arts. 5º, inc. XXIII; 182, §§ 2º e 4º; 184 e 186, dentre outros, todos da CR/88) cedendo para a chamada ?função social da propriedade? (alguns autores falam em uma nova espécie de propriedade, a propriedade social), a posse saiu fortalecida, principalmente através da previsão constitucional expressa da usucapião (cf. arts. 183 e 191 da CF/88).
 
Propriedade       estado de direito
Posse          estado de aparência protegido pelo direito
 
Conceito de posse
Pluralidade semântica do vocábulo posse: posse como propriedade (fulano possui uma casa); posse como instituto de direito público (os EUA têm a posse da base de Manta, no Equador); posse como exercício do direito de família (posse do estado de casados); posse como instituto de direito administrativo; posse como elemento de tipo penal (posse sexual mediante fraude) etc.
 
A posse no direito das coisas: 
A posse (tanto de coisa móvel como de coisa imóvel) é situação jurídica de fato apta a, atendidas certas exigências legais, transformar o possuidor em proprietário (situação de direito real) (NERY, Nelson e NERY, Rosa Maria deAndrade. Código civil comentado: e legislação extravagante. 3.ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005. p. 608).
A posse é o exercício de fato, em nome próprio, de um dos poderes inerentes ao domínio.
Objeto da posse: A posse pode incidir tanto sobre bens corpóreos quanto sobre bens incorpóreos (quase-posse). A chamada posse de direitos é admitida, desde que tais direitos possam ser apropriáveis e exteriorizáveis (direitos reais). Ex: direitos do autor, propriedade intelectual, passe atlético, direito real de uso sobre linha telefônica.
Sujeitos da posse: São as pessoas, sejam elas naturais ou jurídicas, de direito público ou de direito privado.
 
2.1.1. Teoria subjetiva
A natureza da posse gerou muito dissenso doutrinário. Basicamente, duas principais teorias e seus autores disputaram a hegemonia da matéria: a teoria subjetiva, de Savigny, e a teoria objetiva, de Ihering. 
A Teoria de Savigny:
Savigny expôs suas idéias no Tratado da Posse, de 1803. Segundo o autor, a posse resultaria da conjunção de dois elementos: o corpus e o animus. O primeiro seria o elemento material, traduzindo-se no poder físico da pessoa sobre a coisa. O animus, por seu turno, representaria o elemento intelectual, a vontade de ter essa coisa como sua. Ambos os elementos são necessários para a configuração da posse.
O corpus, sendo o poder de fato sobre a coisa, supõe a apreensão, sendo fundamental a relação exterior da pessoa com a coisa. No que diz respeito ao animus, configura-se como a vontade de ter a coisa como própria. É justamente pelo destaque conferido por Savigny ao elemento intencional que sua teoria é qualificada de subjetiva. E esse é justamente o ?calcanhar de Aquiles? de sua teoria: é extremamente difícil precisar um estado íntimo concretamente.
Ao exigir o elemento subjetivo (animus domini) como requisito fundamental para a caracterização da posse, a doutrina subjetiva considera simples detentores o locatário, o comodatário, o depositário, o mandatário e outros que possuiriam apenas o poder físico sobre a coisa. Não é admitido o desdobramento da relação possessória, pois não se admite a posse por outrem.
 
2.1.2. Teoria objetiva da posse
 
A teoria de Ihering foi desenvolvida em obras como O Fundamento dos Interditos Possessórios e O Papel da Vontade na Posse. Posteriormente o autor empreendeu um esforço simplificador de suas teorias.
 
A posse é a exteriorização da propriedade e, por isso, para caracterizar a posse basta o exercício em nome próprio do poder de fato sobre a coisa. É dizer, para que exista a posse, é necessário somente o corpus. Silvio Venosa afirma que, ainda na teoria objetiva, há o animus, mas, neste caso, o elemento volitivo consiste na utilização da coisa tal qual faria o proprietário (anumus tenendi).
 
Teorias da posse e o Código Civil
 
O Código Civil de 2002, repetindo o que já fora feito pelo Código de 1916, ao definir o possuidor consagra a teoria objetiva da posse, como revela a leitura do art. 1.196:
 
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de alguns dos poderes inerentes à propriedade.
 
Obs: Enunciado n° 236, III Jornada de Direito Civil: considera-se possuidor, para todos os efeitos legais, também a coletividade desprovida de personalidade jurídica.
2.2. Distinção entre propriedade, posse e detenção
 
Posse: exercício do poder de fato em nome próprio, exteriorizando a propriedade e fazendo uso econômico da coisa (animus tenendi ? intenção de usar a coisa tal qual o proprietário).
 
Detenção (posse natural ? possessio naturalis): exercício do poder de fato sobre a coisa em nome alheio. O fâmulo da posse ou detentor é servo da posse, pois mantém uma relação de dependência com o verdadeiro possuidor, obedecendo às suas ordens e orientações. A detenção é também chamada de posse degradada pela lei. O art. 1.198, CC, define o detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com o outro, conserva-se a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.
 
Obs: aquele que adquire a posse de modo contrário ao direito também é considerado detentor.
 
Enunciado n° 301, Jornada de Direito Civil, STJ: É possível a conversão da detenção em posse, desde que rompida a subordinação, na hipótese de exercício em nome próprio dos atos possessórios.
 
Para facilitar a caraterização da simples detenção, é interessante utilizarmos os critérios do Código Civil Português, Art. 1.253:
São havidos como detentores ou possuidores precários:
a) os que exercem o poder de facto sem intenção de agir como beneficiários do direito;
b) os que simplesmente se aproveitam da tolerância do titular do direito;
c) os representantes ou mandatários do possuidor e, de um modo geral, todos os que possuem.
 
 
2.3. Classificação da posse e suas características 
 
A) Posse direta e indireta
 
Quanto ao desdobramento da relação possessória, a posse classifica-se em posse direta e posse indireta.
 
Art. 1.197, CC/2002. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o possuidor indireto.
 
Posse direta (imediata): exercício direto e imediato do poder sobre a coisa (corpus), decorrente de contrato. O possuidor direto pode defender sua posse contra o possuidor indireto.
 
Posse indireta (mediata): apenas o animus (entendido esse como a vontade de utilizar a coisa como faria o proprietário). O possuidor indireto pode defender sua posse perante terceiros.
 
A distinção entre posse direta e indireta surge do desdobramento da posse plena, podendo haver desdobramentos sucessivos. Quem tem a possibilidade de utilizar economicamente a coisa, o exercício de fato de algum dos direitos inerentes à propriedade, é possuidor dela, ainda que não a tenha sob sua dominação direta.
 
O proprietário pode exercer sobre a coisa todos os poderes que informam seu direito. Nesse caso, se confundem nele a posse direta e indireta. Pode acontecer, contudo, que por negócio jurídico transfira a outrem o direito de usar a coisa, dando-a em usufruto, comodato, penhor, superfície, compra e venda com reserva de domínio, alienação fiduciária, compromisso de compra e venda etc. Nesses casos, a posse se dissocia: o titular do direito real fica com a posse indireta (ou mediata), enquanto que o terceiro fica com a posse direta (ou imediata),
 
Nesta classificação, não se discute a qualificação da posse, pois ambas (direta e indireta) são jurídicas e têm o mesmo valor (jus possidendi, ou posses causais). O problema da qualificação se põe na distinção entre posse justa e injusta.
 
A relação possessória, no caso, desdobra-se. O proprietário exerce a posse indireta, em função do seu domínio; o titular do direito real ou pessoal (por exemplo, o locatário) exerce a posse direta. Uma não anula a outra. Ambas coexistem no tempo e no espaço e são posses jurídicas.
 
Ambos (possuidor direto e indireto) podem invocar proteção possessória contra terceiro. Por outro lado, cada possuidor ? direto e indireto ? pode se socorrer dos interditos possessórios contra o outro, para defender a sua posse, quando se encontre por ele ameaçado.
 
Os desdobramentos da posse podem ser sucessivos. Feito o primeiro desdobramento da posse, poderá o possuidor direto efetivar novo desdobramento, tornando-se possuidor indireto. Havendo desdobramentos sucessivos, terá a posse direta apenas aquele que tiver a coisa consigo; o último integrante da cadeia de desdobramentos sucessivos. Os demais terão posse indireta.
 
Um exemplo seria a do proprietário, que constitui usufruto sobre a coisa, transferindo a posse direta e permanecendo com a indireta; em seguida, o usufrutuário aluga a coisa, transferindo a posse direta e permanecendo com a indireta; posteriormente, o locatário subloca a coisa, transferindo a posse direta ao sublocatário e ficando com a indireta.
 
B) Posse justa e injustaQuanto aos vícios, a posse pode ser justa ou injusta.
 
Art. 1.200. É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.
 
Posse justa: posse desprovida dos vícios específicos do art. 1.200, CC (não confundir esse conceito de vícios com o conceito da teoria geral do direito civil). A posse justa é mansa, pacífica, pública e adquirida sem violência.
 
Posse injusta: posse maculada por pelo menos um dos vícios da posse (violência, clandestinidade ou precariedade).
 
 Posse violenta: adquirida através do emprego de violência contra a pessoa.
 Posse clandestina: adquirida às escondidas.
 Posse precária: decorrente da violação de uma obrigação de restituir (abuso de confiança).
 
A posse injusta não deve ser considerada posse jurídica, não produzindo efeitos contra o legítimo possuidor (para quem esta situação jurídica não passa de detenção), muito embora o possuidor injusto possa fazer manejo dos interditos possessórios contra atos de terceiros.
 
Injusta, no entanto, não deve ser tida como posse jurídica. Pois a posse jurídica é a posse que está em harmonia com o direito. Injusta é a situação de fato que se assemelha à posse, mas trata-se de detenção. É a antítese do direito (PUGLIESE, Roberto J. Direito das coisas. São Paulo: LEUD, 2005. p. 58)
 
Continuidade do caráter da posse (art. 1.203, CC): a posse que se inicia justa permanece justa; a posse que se inicia injusta, permanece injusta ao longo do tempo, a menos que se opere a interversão do caráter da posse.
 
Inversão do título da posse: Violência e clandestinidade são vícios relativos, enquanto que a precariedade é vício absoluto. Isso implica que a interversão do caráter da posse pode ocorrer quando a posse for violenta ou clandestina. Nestes casos, cessada a violência ou a clandestinidade a posse deixa de ser injusta e passa a ser justa. A jurisprudência anterior ao CC/02 fixou mais uma exigência: que fossem passados ano e dia após a cessação do vício para que ficasse caracterizada a interversão do caráter da posse. Com a eliminação da classificação de posse nova e posse velha pelo CC/02, prevalece o entendimento de que essa exigência temporal não mais subsiste.
 
Quanto ao convalescimento da posse precária, a doutrina moderna, superando o entendimento do que antes era majoritário, aceita. Todavia, ainda não foram definidos critérios objetivos para determinar o momento da interversão (Nelson Rosenvald, por exemplo, fala em mudança do ânimo da posse; Flávio Tartuce admite o convalescimento da precariedade em casos, por exemplo, de novação).
 
Enunciado 237, da III Jornada de Direito Civil: Art. 1.203: É cabível a modificação do título da posse ? interversio possessionis ? na hipótese em que o até então possuidor direto demonstrar ato exterior e inequívoco de oposição ao antigo possuidor indireto, tendo por efeito a caracterização do animus domini.
 
C) Posse de boa-fé e de má-fé
 
Quanto à subjetividade, a posse pode ser de boa-fé ou de má-fé.
 
No âmbito do direito das coisas, a posse de boa-fé, aliada a outros relevantes elementos, segundo a lição de Caio Mário da Silva Pereira, cria o domínio; confere ao possuidor, não-proprietário, os frutos provenientes da coisa possuída; exime-o de indenizar a perda ou deterioração do bem em sua posse; regulamenta a hipótese de quem, com material próprio, edifica ou planta em terreno alheio; e, ainda, outorga direito de ressarcimento ao possuidor pelos melhoramentos realizados.
 
A análise da boa-fé em sede de posse leva em consideração não a sua caracterização objetiva, como um princípio, ou uma regra de conduta, mas principalmente em seu sentido subjetivo.
 
O CC conceitua posse de boa-fé em seu art. 1.201: é de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa. Decorre da consciência de ter adquirido a coisa por meios legítimos. O seu conceito, portanto, funda-se em dados psicológicos, em critério subjetivo.
 
É de suma importância, para caracterizar a posse de boa-fé, a crença do possuidor de se encontrar em uma situação legítima. Se ignora a existência de vício na aquisição da posse, ela é de boa-fé; se o vício é de seu conhecimento, a posse é de má-fé. Contudo, não se pode considerar de boa-fé a posse de quem, por erro inescusável ou ignorância grosseira, desconhece o vício que macula a sua posse. Assim, para que se caracteriza a boa-fé, o possuidor não pode ter incorrido em erro inescusável, pelo contrário, deve ter agido com a diligência normal exigida pela situação.
 
Para verificar se a posse é justa ou injusta, entretanto, o critério é objetivo: perquire-se acerca da existência ou não de algum dos vícios apontados (violência, clandestinidade ou precariedade).
 
Se o possuidor tem consciência do vício que impede a aquisição da coisa e, não obstante, a adquire, torna-se possuidor de má-fé. O erro, de que resulta a boa-fé, deve ser invencível, sendo evidente que erro oriundo de culpa não tem escusa. 
 
Deste modo, a culpa, a negligência ou a falta de diligência são enfocadas como excludentes da boa-fé. A jurisprudência tem enfatizado a necessidade de a ignorância derivar de um erro escusável.
 
A boa-fé não é essencial para o uso das ações possessórias. Basta que a posse seja justa. A boa-fé é relevante, em tema de posse, para a usucapião, a disputa dos frutos e benfeitorias da coisa possuída ou para a definição da responsabilidade pela sua perda ou deterioração.
 
O CC estabelece presunção de boa-fé em favor de quem tem justo título, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção (art. 1.201, parágrafo único).
 
A posse de boa-fé pode se transfigurar em posse de má-fé. Nos termos do art. 1.202 do CC, a posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente.
 
Sobre o momento da transmudação da natureza da posse, a jurisprudência tem considerado que a citação para a ação é uma das circunstâncias que transformam a posse de boa-fé, pois recebendo a cópia da inicial o possuidor toma conhecimento dos vícios de sua posse. 
 
Por igual modo, quando o possuidor é turbado na sua posse e propõe ação, pode vir a tomar conhecimento do melhor direito do réu na contestação deste, passando a se caracterizar como possuidor de má-fé.
 
Nada impede, entretanto, que o interessado prove outro fato que demonstre que a parte contrária, mesmo antes da citação, já sabia que possuía indevidamente.
 
Em síntese:
 
Posse de boa-fé: é aquela cujo possuidor está convicto de que o exercício de sua posse encontra fundamento na ordem jurídica. A boa-fé, aqui, é tomada em seu aspecto subjetivo.
 
Via de regra, a posse de boa-fé decorre de justo título. Por este motivo, a posse fundada em justo título gera presunção relativa (juris tantum) de boa-fé.
 
Justo título: diz-se justo o título hábil, em tese, para transferir a propriedade (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil: direitos reais. 18.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004. p. 31). Justo título seria todo ato formalmente adequado a transferir o domínio ou o direito real de que trata, mas que deixa de produzir tal efeito (e aqui a enumeração é meramente exemplificativa) em virtude de não ser o transmitente senhor da coisa ou do direito, ou de faltar-lhe o poder de alienar (Lenine Nequete).
 
Enunciado n° 302, STJ (IV Jornada de Direito Civil): Pode ser considerado justo título para a posse de boa-fé o ato jurídico capaz de transmitir a posse ad usucapionem, observado o disposto no art. 113 do Código Civil.
 
Enunciado n° 303, STJ (IV Jornada de Direito Civil): Considera-se justo título para presunção relativa da boa-fé do possuidor o justo motivo que lhe autoriza a aquisição derivada da posse, esteja ou não materializado em instrumento público ou particular. Compreensão na perspectiva da função social da posse.
 
Posse de má-fé: o possuidor tem conhecimento do vício que macula a posse. Assim como naposse injusta, a posse de má-fé não pode ser considerada posse jurídica e não goza de proteção contra o legítimo possuidor, para quem o possuidor de má-fé não passa de fâmulo da posse.
 
D) Posse originária e posse derivada
 
A posse é tida como originária quando não há vínculo entre o sucessor e o antecessor da posse, de modo que a causa da posse não é negocial.
 
A posse é derivada quando há um ato de transferência (da posse, e não necessariamente da propriedade) entre o antecessor e o sucessor. Na posse derivada haverá sempre tradição.
 
 
E) Posse ad interdicta e ad usucapionem
 
Ad interdicta: posse que pode ser protegida através dos interditos possessórios.
 
Ad usucapionem: posse que pode ser pressuposto de usucapião.
 
2.4. Natureza da posse: controvérsias
 
Os autores divergem quanto à definição da natureza jurídica da posse:
 
Clóvis Beviláqua: a posse é um estado de fato.
Caio Mário da Silva Pereira: a posse é um direito real.
Luiz Guilherme Loureiro: a posse é um direito pessoal (princípio da tipicidade)
 
 
2.5. Composse.
 
Posse exclusiva é aquela de um único possuidor, pessoa física ou jurídica, que possui sobre a coisa posse direta ou indireta. A posse exclusiva se contrapõe à composse, quando vários possuidores têm, sobre a coisa, posse direta ou posse indireta.
 
Composse é, assim, a situação pela qual duas ou mais pessoas exercem, simultaneamente, poderes possessórios sobre a coisa. Nos termos do art. 1.199 do CC:
 
Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores.
 
Configurada a composse, a situação que se apresenta é, na realidade, a de que cada compossuidor possui apenas a sua parte in abstracto, e não a dos outros. Contudo, cada possuidor pode exercer seu direito sobre a coisa como um todo, valendo-se das ações possessórias, desde que não excluía a posse dos outros compossuidores. Inclusive pode valer-se do interdito possessório ou da legítima defesa para impedir que outro compossuidor exerça uma posse exclusiva sobre qualquer fração da comunhão.
 
A composse é estado excepcional da posse, pois foge à regra da exclusividade da posse. Composse é a posse compartilhada: mais de uma pessoa exerce poder de fato sobre a mesma coisa.
 
A composse pode ser:    pro diviso: composse de direito.
                                        pro indiviso: composse de direito e fato.
 
 
Semana Aula: 3
DIREITO CIVIL IV - EFEITOS DA POSSE
UNIDADE 2: POSSE (continuação)
 
2.6. Efeitos da posse
 
Dentre os efeitos da posse, destacam-se:
a) percepção de frutos;
b) indenização e retenção por benfeitorias;
c) indenização por prejuízos sofridos;
d) defesa da posse (interditos possessórios);
e) usucapião.
 
A) Direito aos frutos
 
O direito à percepção dos frutos varia conforme a classificação da posse quanto à subjetividade e está disciplinado nos arts. 1.214 a 1.216, CC (os quais recomenda-se a leitura atenta):
 
	Posse  
                                  Frutos     
	Colhidos
	Pendentes
	Percipiendos
	Boa-fé
	Direito do possuidor
	Restituição, com direito à dedução das despesas.
	-----
	Má-fé
	Indenização ao possuidor legítimo, com direito à dedução das despesas.
	Só lhe assiste o direito às despesas.
	Indenização ao possuidor legítimo.
 
O pagamento feito ao possuidor de má-fé pelas despesas de produção e custeio é devido tendo em vista o princípio do direito civil que proíbe o enriquecimento sem causa:
 
Em que pese a existência de posse de má-fé, terá o possuidor direito às despesas que despendeu, necessárias à produção e ao custeio dos frutos. Trata-se de aplicação do princípio de vedação ao enriquecimento sem causa, não sendo dado ao proprietário ou legítimo possuidor gozar dos frutos oriundos da coisa sem devolver ao possuidor de má-fé as quantias gastas para dar produtividade à coisa.
 
Obs: os frutos colhidos por antecipação devem ser devolvidos. 
 
Os frutos civis, por tratarem-se de rendimentos, reputam-se colhidos a cada dia.
 
As normas contidas nos art.s 1.214 a 1.216, CC são supletivas, podendo, portanto, ser afastadas através do regular exercício da autonomia privada.
 
B) Direito às benfeitorias
 
Assim como ocorre com os frutos, a indenização pelas benfeitorias depende da classificação da posse quanto à sua subjetividade (vide arts. 1.219 e 1.220, CC):
 
	Posse  
                                                      Benfeitoria     
	Necessária
	Útil
	Voluptuária
	Boa-fé
	Indenização + Retenção
	Indenização + Retenção
	Jus tollendi, sem direito de retenção
	Má-fé
	Apenas restituição do valor gasto pelo possuidor.
	----
	----
 
Obs: as benfeitorias são compensadas com os danos.
 
Enunciado n° 81, I Jornada de Direito Civil: O direito de retenção previsto no CC 1219, decorrente da realização de benfeitorias necessárias e úteis, também se aplica às acessões (construções e plantações) nas mesmas circunstâncias.
 
Súmula n° 158 do STF: Salvo estipulação contratual averbada no registro imobiliário, não responde o adquirente pelas benfeitorias do locador.
 
As normas contidas nos art.s 1.219 e 1.220, CC são supletivas, podendo, portanto, ser afastadas através do regular exercício da autonomia privada.
 
C) Interditos possessórios
O art. 1.210, CC, prevê a tutela da posse através dos interditos possessórios:
 
Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.
 
Interdito possessório é a denominação genérica que se dá às ações possessórias que visam combater as seguintes agressões à posse:
 
Esbulho: agressão que culmina da perda da posse. Interdito adequado: reintegração de posse (efeito restaurador). CPC, arts. 926 a 931.
 
Turbação: agressão que embaraça o exercício normal da posse. Interdito adequado: manutenção de posse (efeito normalizador). CPC, arts. 926 a 931.
 
Ameaça: risco de esbulho ou de turbação. Interdito adequado: interdito proibitório. CPC, 932 e 933.
 
O fato de o limite entre as formas de agressão da posse serem muito tênues, associado à velocidade com que uma agressão pode se transformar em outra, fez com que a legislação estabelecesse a fungibilidade entre as ações possessórias (art. 920, CPC). É importante nesse ponto definir a abrangência da expressão ?ações possessórias? para fins de aplicação da regra da fungibilidade. Entende a maioria da doutrina e jurisprudência que a fungibilidade a que se refere o CPC só existe entre as ações de reintegração de posse, manutenção de posse e interdito proibitório (ações possessórias em sentido estrito). Assim, ainda que as ações como a de nunciação de obra nova (art. 934, CPC) e a ação de dano infecto (art. 1.280, CC) possam ser utilizadas na defesa da posse, somente as ações possessórias em sentido estrito estão sujeitas à regra da fungibilidade.
 
Condições das ações possessórias: 
 
- Possibilidade jurídica do pedido: No campo possessório, a possibilidade jurídica do pedido assume papel relevante, principalmente pela confusão relativamente habitual entre o âmbito petitório e possessório. Muitas vezes o autor do pedido nunca foi possuidor e não obteve qualquer transmissão ou sucessão na posse. Poderá ter pretensão e legitimidade para ingressar com ação reivindicatória. Entretanto, não terá pretensão possessória. Seu pedido será juridicamente impossível sob o prisma possessório (MEDINA, Miguel Garcia et.al. Procedimentos cautelares e especiais. 2.ed. São Paulo: RT, 2010. pp. 266-267).
 
- Interesse de agir;
 
- Legitimidade: possuidor, seja direto, seja indireto. O detentor não tem legitimidade ativa nem passiva. Se houver agressão à posse de bem sob sua apreensão, somente lhe é deferida a autotutela imediata e proporcional da posse; se ele for indicado como réu em ação possessória, deverá valer-se da nomeação à autoria (art. 62, CPC).Cumulação de pedidos: a cumulação de pedidos de indenização, multa pela não cessação imediata à agressão da posse, bem como demolição não desnaturam a natureza da ação possessória, que continuará a seguir o procedimento especial previsto pelo CPC (marcantemente diferenciado pela audiência de justificação).
 
Exceptio domini: por expressa determinação legal (art. 923, CPC), não é possível, regra geral, no juízo possessório, discutir o domínio. A decisão acerca de uma ação possessória será tomada com base na ?melhor posse?, e nesse aspecto a função social da posse assume papel relevante. Exceções: a usucapião pode ser utilizada como matéria de defesa e, consoante a Súmula 487, STF, será deferida a posse a quem, evidentemente, tiver o domínio se com base neste ela for disputada.
 
Da questão da tutela antecipada nas ações possessórias
A tutela de urgência é permitida no âmbito das ações possessórias pelo art. 928, CPC. Ela terá caráter satisfativo e estará pautada em cognição sumária.
O art. 928 c/c art. 924, CPC, exige requisitos especiais para a concessão da medida liminar (que poderá ser deferida com ou sem audiência da parte contrária, lembrando que quando o réu for ente de direito público, não é possível a concessão de liminar inaudita altera parte):
- prova da posse;
- caracterização detalhada da agressão à posse, inclusive com indicação da data em que houve o esbulho ou a turbação;
- que a agressão tenha ocorrido a menos de ano e dia (esbulho ou turbação novo). 
É importante ressaltar que, quanto ao terceiro requisito, a concessão da tutela de urgência não se limita ao esbulho ou à turbação nova. A interpretação sistemática do CPC conduz à conclusão de que caso a agressão tenha ocorrido há menos de ano e dia, a liminar concedendo antecipação de tutela seguirá o procedimento especial previsto no art. 928, CPC. Caso, porém, a agressão tenha ocorrido há mais de ano e dia, o direito fundamental de acesso à justiça e o princípio da inafastabilidade da jurisdição implicam na necessidade de tutela jurisdicional adequada à solução das crises de direito material, de modo que a tutela de urgência poderá ser concedida, mas na forma do art. 273, CPC (aplicação do art. 924, CPC).
Desforço possessório
 
Desforço incontinenti: defesa imediata da posse pelo possuidor agredido. Deve estar assentado no binômio imediatismo-proporcionalidade. O art. 1.210, § 1° tem que ser entendido em harmonia com o art. 188, também do Código Civil. 
O desforço próprio, como ação exclusiva do possuidor, deve ser promovido logo e limita-se a trazer a situação ao fato anterior à violência. Ou não permiti-lo que se perpetre. Logo, é prazo contínuo e ininterrupto. É decadencial, de modo que não permite um intervalo, pois se este se der, caberá ao interessado buscar as vias ordinárias, ou seja, procurar a Justiça, como órgão estatal, a disposição dos jurisdicionados (PUGLIESE, Roberto J. Direito das coisas. São Paulo: LEUD, 2005. p. 195).
A doutrina costuma classificar a autotutela da posse em duas espécies:
- desforço imediato: ocorre nos casos de esbulho, em que o possuidor recupera o bem perdido.
- legítima defesa da posse: ocorre nos casos de turbação, em que o possuidor normaliza o exercício de sua posse.
Semana Aula: 4
DIREITO CIVIL IV - AQUISIÇÃO E PERDA DA POSSE
2.7. Aquisição da posse
2.7.1 ? Momento de início da posse
 
Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.
 
O art. 1.204, CC, como visto, reforça a teoria objetiva da posse.
 
2.7.2 ? Espécies de aquisição
 
A posse é adquirida por qualquer ato através do qual seja possível a visibilidade e o uso econômico da propriedade. O Código de 1916 trazia um rol exemplificativo dos meios de aquisição da posse; no entanto, a opção metodológica do CC/2002 de prestigiar cláusulas gerais e consagrar o princípio da operabilidade, fez com que a aquisição da posse fosse tratada de forma aberta, contemplando, assim, não apenas as formas elencadas pelo CC/1916, mas também quaisquer outras que se encaixem na dicção legal. 
 
Dessa forma, todos os meios juridicamente possíveis para a aquisição de direitos são válidos para a aquisição da posse. Como os direitos são adquiridos através de fatos jurídicos, cumpre ressaltar que os requisitos de validade da parte geral do Código Civil aplicam-se à aquisição da posse (art. 104, CC/2002).
 
Daí, a posse se adquire pela simples aparência do ter para si e revelação do estado de proprietário. Não se vislumbra qualquer necessidade de justificar o status, pois trata-se de fato reconhecido juridicamente. Daí, descarta-se o registro público da posse no Cartório de Registro Imobiliário (PUGLIESE, Roberto J. Direito das coisas. São Paulo: Livraria e Editora Universitária de Direito, 2005. p. 73)
 
Aquisição originária: não há relação jurídica com o antecessor da posse. A aquisição se dá por ato unilateral. Nos modos originários de aquisição, não há relação de causalidade entre a posse atual e a anterior. Segundo Orlando Gomes, adquire-se a posse por modo originário quando não há consentimento de possuidor precedente.
 
Se o modo de aquisição é originário, a posse apresenta-se livre dos vícios que anteriormente a contaminavam. Assim, se o antigo possuidor era titular de uma posse injusta, tais vícios desaparecem ao ser esbulhado. 
 
Aquisição derivada: Caracteriza-se a aquisição derivada ou bilateral quando a posse decorre de um negócio jurídico. Neste caso, existe relação de causalidade entre a posse atual e a anterior. O adquirente recebe a posse adquirida com os mesmos vícios que a inquinavam nas mãos do alienante. Se a posse anterior era violenta, clandestina ou precária, conservará, em regra, o mesmo caráter nas mãos do novo possuidor. A aquisição derivada pode ocorrer pela tradição e pela sucessão inter vivos e mortis causa. A tradição é a forma, por excelência, de aquisição derivada da posse.
 
2.7.3 ? Meios de tradição da posse
 
Podendo a posse ser adquirida por qualquer ato jurídico, também o será pela tradição, que pressupõe um acordo de vontades, um negócio jurídico de alienação, quer seja a título gratuito (e.g., doação), quer a título oneroso (e.g., compra e venda). Existem três espécies de tradição: real, simbólica e consensual.
 
A tradição real envolve a entrega efetiva e material da coisa. Pressupõe sempre uma causa negocial. Para Serpa Lopes, a tradição real exige os seguintes requisitos: a) a entrega da coisa (corpus); b) a intenção das partes em efetuar a tradição, isto é, a intenção do tradens em transferir à outra parte a posse da coisa entregue e em relação ao accipiens a intenção de adquirir-lhe a posse; c) a justa causa, requisito a ser compreendido como a presença de um negócio jurídico precedente, que a fundamenta.
 
A tradição caracteriza-se como simbólica quando traduzida por atitudes, gestos, condutas indicativas da intenção de transferir a posse. Exemplos clássicos são os atos de entrega das chaves de imóveis ou automóveis. A coisa não é efetivamente entregue, mas o simbolismo do ato é indicativo do propósito de transmitir a posse.
 
A tradição pode ser também consensual (alguns autores chamam de tradição ficta. Preferimos não adotar essa denominação porque há dissenso entre a doutrina quanto ao sinônimo de tradição ficta: se tradição simbólica ou tradição consensual), quando decorrer exclusivamente de um ato de vontade, independente de atos simbólicos de transferência da posse, como ocorre, por exemplo, no constituto possessório.
 
Ocorre tradição consensual nas hipóteses do constituto possessório e da traditio brevi manu. Há constituto, p.ex., quando o vendedor, transferindo a outrem o domínio da coisa, conserva-a em seu poder, mas agora na condição ou qualidade de locatário. A cláusula constituti não se presume. Deve constar inequivocamente do ato ou resultar da estipulação que a pressuponha.
 
Já a traditio brevi manu é exatamente o inverso do constitutopossessório, pois se configura quando o possuidor de uma coisa alheia passa a possuí-la como própria. Seria o exemplo do locatário que adquire o bem.
 
Em ambas as hipóteses (constituto e traditio) não ocorre exteriorização da tradição. Existe pura e simplesmente inversão no animus do sujeito. Há uma modificação subjetiva na compreensão da posse pelos sujeitos envolvidos. Aplicam-se tanto aos móveis quanto aos imóveis.
 
 
2.7.4 ? Acessão de posses
A posse pode também ser adquirida em virtude de sucessão inter vivos ou mortis causa, tanto a título singular quanto universal. É de se observar os seguintes artigos do CC:
 
Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres.
 
Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais.
 
A segunda parte do artigo 1.207 traz uma exceção à regra de que a posse mantém o caráter com que foi adquirida, prevista no art. 1.203 do CC.
 
A transmissão da posse pela sucessão apresenta duplo aspecto. Na que opera mortis causa pode haver sucessão universal e a título singular. Dá-se a primeira quando o herdeiro é chamado a suceder na totalidade da herança, fração ou parte-alíquota (porcentagem) dela. Pode ocorrer tanto na sucessão legítima como na testamentária. Na sucessão mortis causa a título singular, o testador deixa ao beneficiário um bem certo e determinado, denominado legado, como p.ex. um imóvel. A sucessão legítima é sempre universal; a testamentária pode ser universal ou singular.
 
A transmissão da posse por ato causa mortis é regida pelo princípio da saisine, segundo o qual os herdeiros entram na posse da herança no instante do falecimento do de cujus. Essa transmissão se opera sem solução de continuidade e de forma cogente, independentemente da manifestação de vontade do interessado. 
 
A sucessão inter vivos geralmente se dá a título singular, como p.ex. quando alguém adquire um bem certo e determinado (um imóvel), mas também pode ocorrer a título universal, como quando alguém adquire uma universalidade (um estabelecimento comercial, por exemplo). 
 
Nos termos do já referido art. 1.207, o sucessor a título singular pode unir sua posse à do antecessor, quando a mesma permanecerá eivada dos eventuais vícios da posse anterior. Caso resolva desligar sua posse da do antecessor, estarão expurgados os vícios que a maculavam, iniciando com a posse nova prazo para eventual usucapião.
 
Em síntese:
 
A posse do sucessor pode somar-se à posse de seu antecessor para todos os efeitos legais. No entanto, na hipótese de haver essa junção, o sucessor recebe a posse antiga com todos os seus vícios (continuidade do caráter da posse).
 
Sucessor a título universal: há obrigatoriamente a soma das posses (a doutrina denomina essa modalidade de sucessão de posses ? sucessio possessionis).
 
Sucessor a título singular: pode escolher se inicia uma posse nova ou se soma a sua posse com a de seu antecessor (a doutrina chama essa modalidade de acessão de posses - acessio possessionis).
 
 
Quanto ao legatário, há uma pequena polêmica da doutrina. Com efeito, a corrente majoritária defenda que o art. 1.206, CC trata da sucessão mortis causa e o art. 1.207, CC aplica-se somente à sucessão inter vivos. Dessa forma, tanto no caso dos herdeiros quanto no dos legatários ocorre a sucessio possessionis. Essa é a posição, por exemplo, de Silvio Venosa: O art. 1.206, (antigo, art. 495) estende os mesmos efeitos aos herdeiros e legatários, embora estes últimos sucedam a título singular. Preferiu o legislador tratar ambos da mesma forma, talvez porque a origem comum seja a transmissão mortis causa (Direito civil: direitos reais. 3.ed. São Paulo: Atlas, 2003. p. 93). Entretanto, uma outra corrente entende que há conflito aparente entre os art.s 1.206 e 1.207, CC, e que o legatário, por ser sucessor a título singular, pode escolher se irá ou não aceder sua posse a do antecessor. Nesse sentido, Arnaldo Rizzardo, ao comentar o art. 1.207, CC, leciona que o dispositivo acima não se refere apenas à sucessão mortis causa, mas envolve qualquer transmissão. Sua redação coincide com a do art. 496, do Código de 1916, mantendo-se a exegese que outrora se dava (Direito das coisas. 3.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2007. p. 81).
 
2.8. Extinção da Posse
 
Sendo a posse jurídica, no sistema brasileiro de direito positivo, inspirado na teoria objetiva de Jhering, a conjugação dos elementos corpus e animus (com a ressalva de que deve ser entendido como a vontade de utilizar a coisa como faria o proprietário, o que é bem diferente do elemento volitivo da teoria subjetiva de Savigny), a perda da posse requer o desaparecimento de ao menos um desses elementos. Assim é que a posse pode ser perdida por: 
 
a) perda da coisa; 
Com a perda da coisa, o possuidor se vê privado da posse sem querer. Na hipótese de abandono, ao contrário, a privação se dá por ato intencional, deliberado.
 
b) perecimento da coisa;
A destruição pode resultar de: a) acontecimento natural ou fortuito, como a morte de um animal; b) por fato do próprio possuidor, como no exemplo do acidente com um veículo causado por direção imprudente ou c) por fato de terceiro, em ato atentatório à propriedade.
 
Perde-se a posse também quando a coisa deixa de ter as qualidades essenciais à sua utilização ou valor econômico, como sucede, por exemplo, com o campo invadido pelo mar e submerso permanentemente; e ainda quando impossível se torna distinguir uma coisa da outra, como nos casos de confusão, comistão, adjunção e avulsão.
 
c) abandono (derrelição);
 
d) transmissão da posse para outra pessoa;
 
e) tomada da posse por outrem (v. art. 1.224);
 
f) classificação da coisa como bem fora do comércio.
 
Nesta hipótese a coisa se tornou inaproveitável ou inalienável. Pode alguém possuir bem que, por razões de ordem pública, moralidade, higiene ou segurança coletiva, passe à categoria das res extra commercium, verificando-se, então, a perda da posse pela impossibilidade, daí por diante, de ter o possuidor poder físico sobre o objeto da posse.
Tal conseqüência, todavia, é limitada às coisas tornadas insuscetíveis de apropriação, uma vez que a só inalienabilidade é frequentemente compatível com a cessão de uso ou posse alheia.
 
Importante destacar os parâmetros legais de perda da posse:
 
Art. 1.223. Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o art. 1.196.
 
Art. 1.224. Só se considera perdida a posse para quem não presenciou o esbulho, quando, tendo notícia dele, se abstém de retornar a coisa, ou, tentando recupera-la, é violentamente repelido.
 
Semana Aula: 5
DIREITO CIVIL IV - PROPRIEDADE
Unidade 3
Propriedade em Geral
3.1. Propriedade em geral. 3.2. Evolução histórica, conceito e características.
 
O código civil não definiu a propriedade, informando tão-somente suas características essenciais, quais sejam, uso (ius utendi), gozo (jus fruendi), disposição (jus abutendi) e reivindicação (rei vindicatio), fundada, esta última, no direito de seqüela (art. 1.228, caput). Todavia, a doutrina procura definir a propriedade:
 
- Maria Helena Diniz: direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindica-lo de quem injustamente o detenha (Curso de Direito Civil: direito das coisas. 22.ed. São Paulo: Saraiva, 2007. pp. 113-114).
 
- San Tiago Dantas: direito em que a vontade do titular é decisiva em relação à coisa, sobre todos os aspectos. Pode ele decidir tudo a respeito dela: pode, por conseguinte, usa-la, pode aproveitar suas utilidades, pode até mesmo, destruí-la e pode dar um fim ao seu direito, transferindo-o ao patrimônio de outrem. Por isso, a propriedade é o direito em que a vontade do titular é decisiva para a coisa, sobre todos os seus aspectos (apud PedroElias Avvad. Direito imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários. Rio de Janeiro: Renovar, 2006. p. 55).
 
Para Carlos Roberto Gonçalves, o direito de propriedade pode ser definido como ?o poder jurídico atribuído a uma pessoa de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, em sua plenitude e dentro dos limites estabelecidos na lei, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha? (GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro ? vol. V ? direito das coisas. pp. 206-207).
 
Quando todos os elementos estão nas mãos de uma mesma pessoa, diz-se que a propriedade é plena; se ocorrer o desmembramento, passando um ou algum deles para as mãos de outra pessoa, diz-se a propriedade limitada (exemplo do usufruto).
 
Poder de reivindicação: a ação reivindicatória
 
O proprietário tem o poder de reaver a coisa das mãos daquele que injustamente a possua ou detenha. É a ação reivindicatória, tutela específica da propriedade, que possui fundamento no direito de seqüela. A ação de imissão de posse, por exemplo, tem natureza reivindicatória.
 
Os pressupostos da ação reivindicatória são três: a) a titularidade do domínio, pelo autor, da área reivindicada, que deve ser devidamente provada; b) a individuação da coisa, com a descrição atualizada do bem, seus limites e confrontações; c) a posse ilegítima do réu.
 
No que diz respeito ao requisito c, carece da ação o titular do domínio se a posse do terceiro (réu) for justa, como aquela fundada em contrato não rescindido. O art. 1.228 do CC/2002 fala em posse injusta, mas a expressão deve ser compreendida no sentido de posse sem título, sem causa jurídica. Não há necessidade que a posse ou detenção tenha sido obtida através de violência, clandestinidade ou precariedade.
 
A ação reivindicatória é imprescritível, uma vez que a sua pretensão versa sobre o domínio, que é perpétuo, somente se extinguindo nos casos previstos em lei (usucapião, desapropriação etc.). 
 
Embora imprescritível, a reivindicatória pode esbarrar na usucapião, matéria que pode ser alegada pelo réu em sua defesa (v. Súmula 237 do STF). Acolhida a alegação de usucapião, a sentença afastará a pretensão do reivindicante, mas não produzirá efeitos erga omnes. Para tanto, é necessária a propositura de ação de usucapião, com citação de todos os interessados.
 
Podem ser objeto da ação reivindicatória todos os bens objeto da propriedade, ou seja, coisas corpóreas que se acham no comércio, sejam móveis ou imóveis, singulares ou coletivas, singulares ou compostas, mesmo as universalidades de fato.
 
A legitimado ativo é o proprietário, seja a propriedade plena ou limitada, irrevogável ou resolúvel. Quando se tratar de ação real imobiliária, há necessidade de outorga uxória para o seu ajuizamento, bem como a citação de ambos os cônjuges se o réu for casado (CPC, art. 10).
 
Quanto à legitimidade passiva, a ação deve ser movida contra quem está na posse ou detém a coisa, sem título ou causa jurídica. A boa-fé do possuidor não impede a propositura da reivindicatória. Aquele que detém a coisa em nome de terceiro deve nomear este a autoria (CPC, 62). Pode a ação ser proposta contra aquele que deixou de possuir a coisa com dolo, no intuito de dificultar a reivindicação.
 
A função social da propriedade
 
É importante observar que a palavra propriedade é dotada de pluralidade semântica, podendo ter, pelo menos, três significados distintos:
 
A) Propriedade enquanto bem móvel ou imóvel;
B) Propriedade enquanto direito que recai sobre um bem corpóreo ou incorpóreo;
C) Propriedade enquanto instituição.
 
A função social da propriedade, já estudada na unidade referente à posse, refere-se aos três significados de propriedade, pois:
 
a) A locução ?função social da propriedade? está relacionada à utilidade conferida ao bem (propriedade enquanto bem), seja ele móvel, imóvel, corpóreo ou incorpóreo. Essa utilidade se dá através do exercício da posse.
 
b) Por outro lado, o direito de propriedade, assegurado constitucionalmente como um direito fundamental, apresenta a função social como elemento estrutural (propriedade enquanto direito), de modo que não há proteção constitucional à propriedade exercida em desconformidade com sua função social. Em outras palavras, é essencial que o direito de propriedade seja exercido funcionalizado pela socialidade.
 
c) Por fim, a função social impõe uma série de limitações que devem ser respeitadas pelo proprietário. As normas que asseguram o cumprimento da função social, bem como as que reprimem seu descumprimento integram o conjunto que representa a instituição propriedade no direito brasileiro (propriedade enquanto instituição).
 
A concepção da funcionalização do Direito é adjetivada pela socialidade. A função por si só poderia também incorrer em um indesejável egoísmo. Dessa forma, o adjetivo social acompanha a locução para consagrar a leitura conglobante do Direito, atrelando a pessoa ao ambiente social em que coexiste com as demais pessoas, iguais em dignidade e, por isso, o estabelecimento de qualquer relação deve levar em consideração os interesses particulares dos sujeitos envolvidos, conformando-os aos interesses socialmente relevantes.
 
A função social, como a própria etimologia da expressão revela, considera que o Direito tem um compromisso inafastável com a sociedade da qual emana e para qual serve, devendo suas normas guardar coesão com a socialidade. 
 
Assim, o fenômeno da funcionalização do Direito está arrimado nos princípios da solidariedade, da justiça social e, evidentemente, na dignidade da pessoa humana, porquanto o Direito, enquanto experiência da cultura humana, não pode permanecer indiferente ao social (Luiz Edson Fachin. Estatuto jurídico do patrimônio mínimo. Rio de Janeiro: Renovar, 2006. p. 45). Guilherme Calmon Nogueira da Gama e Caroline Dias Andriotti, ao tratarem da funcionalização do direito, revelam que ela advém da necessidade do Estado em intervir nas relações econômicas e participar ativamente da vida social, garantindo o equilíbrio das relações, sobretudo na tentativa de harmonizar interesses meramente individuais e as necessidades coletivas e sociais (Breves notas históricas da função social no Direito Civil. In: Guilherme Calmon Nogueira da Gama (org). Função social no direito civil. São Paulo: Atlas, 2007. p. 2).
 
A função social da propriedade no direito brasileiro não é novidade do Código Civil de 2002, muito menos da Constituição Federal de 1988. Desde a Carta de 1934, a função social da propriedade vinha, timidamente, ganhando seus primeiros contornos no cenário constitucional nacional, suprindo uma deficiência sociológica do tratamento conferido à propriedade pela codificação civil de 1916, de cunho notadamente individualista, típico das codificações oitocentistas.
 
Na Constituição de 1967, a expressão função social da propriedade foi enfim textualmente consolidada, mas somente na Constituição de 1988 a função social da propriedade foi elevada à categoria dos direitos fundamentais, traçando, assim, contornos até então inéditos ao direito de propriedade rumo à concretização de um princípio até então insurgente, qual seja, o da solidariedade social. 
 
A nova concepção constitucional repercutiu no Código Civil, que, em razões de naturezas diversas, estava obsoleto, cuja ab-rogação já estava fatalmente destinada a acontecer diante da tramitação do projeto do Novo Código Civil, desde 1975. A propriedade não mais poderia apresentar resquícios de individualismo. Não significa, com isso, propugnar pela extinção da propriedade privada e instauração de um regime exclusivamente de propriedade coletiva. A propriedade privada existe e é constitucionalmente elencada como direito fundamental; todavia, tão importante quanto o próprio reconhecimento de um direito à propriedade privada, é a garantia de que este direito de propriedade será exercido conforme as exigências da função social que ele deve desempenhar, exigências essas que impõem limites negativos e positivos.É com esta ideologia que surge o Código Civil de 2002, que, apoiado em suas diretrizes de eticidade, socialidade e operabilidade, mesmo sem fazer referência à textualidade da expressão, consolida a função social da propriedade nos parágrafos do art. 1.228:
 
 § 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
§ 3o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.
§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante. 
§ 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.
 
Os dois primeiros parágrafos trazem importantes padrões de utilização da propriedade conforme referenciais que transcendem os interesses meramente individuais do proprietário.
 
O §§ 4º e 5º inovaram ao introduzir no ordenamento brasileiro instituto semelhante à usucapião, mas que com ela não se confunde: a desapropriação judicial pela posse-trabalho. Esses dois dispositivos, apesar da excelente intenção do legislador em criar novos instrumentos de implementação da função social, vem sendo alvo de várias críticas doutrinárias, sobretudo pelas dúvidas que surgem para sua aplicação. Em primeiro lugar, ainda que a posição majoritária seja a de que a natureza jurídica é de desapropriação, autores há que entendem tratar-se de usucapião. Por outro lado, questões como a possibilidade ou não de incidir sobre bens públicos; a espécie de propriedade que surgirá após a desapropriação (se condomínio necessário ou facultativo, ou mesmo se propriedade individual); se o Poder Público deve arcar subsidiariamente com o valor da indenização a que se refere o § 5º; a que boa-fé se refere o § 4º, fazem com que surja a necessidade de lei para regulamentar o instituto. Ademais, os conceitos indeterminados existentes (?considerável número de pessoas?, ?obras e serviços de interesse social e econômico relevante?, ?extensa área?) exigem do intérprete muito cuidado na aplicação.
 
 
Em se tratando da propriedade rural, a Constituição da República, em seu art. 186, fornece os parâmetros cumulativos da função social:
a) aproveitamento racional e adequado;
b) utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
c) observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
d) exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.
 
O art. 2° do Estatuto da Terra também fornece os requisitos cumulativos da função social da propriedade:
 
Art. 2° É assegurada a todos a oportunidade de acesso à propriedade da terra, condicionada pela sua função social, na forma prevista nesta Lei.
§ 1° A propriedade da terra desempenha integralmente a sua função social quando, simultaneamente:
a) favorece o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores que nela labutam, assim como de suas famílias;
b) mantém níveis satisfatórios de produtividade;
c) assegura a conservação dos recursos naturais;
d) observa as disposições legais que regulam as justas relações de trabalho entre os que a possuem e a cultivem.
 
A função social está atrelada à utilização do bem, utilização esta que somente é possível através da posse. Assim, em se tratando da propriedade rural, a função social da posse agrária é o elemento distintivo que garante a proteção constitucional e legal do imóvel (ressalte-se que muitas das vezes a posse é desvinculada do direito de propriedade ? ius possessionis x ius possidendi).
 
 
Características da propriedade
 
As características da propriedade estão indicadas no art. 1.231, CC: a plenitude e a exclusividade. A essas características a doutrina soma outras três: perpetuidade, elasticidade e oponibilidade erga omnes.
 
A propriedade é considerada plena quando se encontrarem nas mãos do proprietário todas as faculdades que lhe são inerentes (usar, gozar, dispor e reivindicar), estando o mesmo sujeito apenas às limitações impostas no interesse público.
 
Contrapondo-se a noção de propriedade plena, acima abordada, temos a propriedade limitada, que se caracteriza: a) quando estiver sujeita a algum ônus real; b) quando for resolúvel.
 
A exclusividade significa que a mesma coisa não pode pertencer com exclusividade e simultaneamente a duas ou mais pessoas. O direito de um sobre determinada coisa exclui o direito de outro sobre a mesma coisa. Isso não se choca com a idéia de condomínio, pois cada condômino é proprietário, com exclusividade, de sua parte ideal.
 
A propriedade é perpétua, pois não se extingue pelo não-uso. Não estará perdida enquanto o proprietário não a alienar ou ocorrer algum dos modos de perda previstos em lei, como a usucapião, a desapropriação, o perecimento etc. Ademais, é transmissível aos herdeiros.
 
A característica da elasticidade decorre da possibilidade de serem transferidos alguns dos poderes a terceiros. O fenômeno inverso chama-se retração.
 
Por fim, a oponibilidade erga omnes já foi oportunamente estudada quando da análise das características dos direitos reais. Em tempo, é importante lembrar que a propriedade, por ser direito real por excelência, apresenta as mesmas características comuns a essa categoria de direitos.
 
Extensão do direito de propriedade:
 
A) propriedade móvel: recai sobre a coisa por inteiro, delimitada espacialmente pelos próprios limites materiais da coisa.
 
B) propriedade imóvel (arts. 1.229 e 1.230, CC): abrange o solo e o subsolo, em altura e profundidade úteis ao proprietário. Não se incluem as jazidas, minas, recursos minerais, energia hidráulica e monumentos arqueológicos (propriedade da União).
 
 
3.3. Restrições legais de interesse particular e público
 
Na verdade, é mais correto falar em delimitações ao direito de propriedade, pois tais limites acabam por lhe conferir os seus contornos. São várias as restrições, impostas pela Constituição Federal, pelo Código de Mineração, Florestal, Lei de Proteção ao Meio Ambiente etc. 
 
Há ainda limitações que decorrem dos direitos de vizinhança e de cláusulas impostas voluntariamente nas liberalidades, como inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade.
 
Todo esse conjunto traça o perfil da propriedade no direito brasileiro, afastando em parte a idéia de propriedade como direito absoluto e enfatizando o seu viés social.
 
As limitações de interesse público serão estudadas nas respectivas disciplinas.
 
Alguns exemplos de limitações de interesse público:
 
- Servidão administrativa;
- Art. 176, CR: propriedade da União das jazidas e recursos minerais e os potenciais de energia elétrica;
- Tombamento;
- Art. 5º, XXIV, CR: possibilidade de desapropriação por utilidade ou necessidade pública ou por interesse social;
- Art. 1º, Código Florestal: as florestas existentes no território nacional e as demais formas de vegetação, reconhecidas de utilidade às terras que revestem, são bens de interesse comum a todos os habitantes do País, exercendo-se os direitos de propriedade com as limitações que a legislação em geral e especialmente esta lei estabelecerem;
- Art. 5º, XXV, CR: requisição de bens particulares.
 
Limitações de interesse privado: estãocontidas principalmente no Código Civil, especialmente o art. 1.228 c/c disposições acerca do direito de vizinhança. Há várias outras limitações dispostas no Código e na legislação esparsa, além de sempre haver a possibilidade de as partes, no exercício da autonomia privada, estipularem limitação específica (como ocorre, p.ex., nas cláusulas de inalienabilidade e incomunicabilidade).
 
Direitos de vizinhança
 
O Código Civil, nos arts. 1.277 ao 1.313, estabelece importantes limitações ao direito de propriedade, relativos ao direito de vizinhança. Para Nelson Rosenvald e Cristiano Farias, nos direitos de vizinhança a norma jurídica limita a extensão das faculdades de usar e gozar por parte de proprietários e possuidores de prédios vizinhos, impondo-lhes um sacrifício que precisa ser suportado para que a convivência social seja possível e para que a propriedade de cada um seja respeitada (Direitos reais. 6.ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009. p. 435).
 
Importante observar que a noção de vizinhança remete à proximidade dos imóveis, independente de relação de contigüidade entre eles.
 
As normas referentes ao direito de vizinhança estabelecem regras para:
a) controle e vedação do uso anormal da propriedade (arts.1.277 a 1.281, CC);
b) propriedade das árvores limítrofes e seus frutos (arts. 1.282 a 1.284, CC);
c) criação de passagem forçada (art. 1.285, CC);
d) servidão para passagem de cabos e tubulações (arts. 1.286 e 1.287, CC);
e) águas (arts. 1.288 a 1.296, CC);
f) estabelecer limites entre prédios e regular o direito de tapagem (arts. 1.297 e 1.298, CC);
g) regulamentar o direito de construir (arts. 1.299 a 1.313, CC).
 
Semana Aula: 6
DIREITO CIVIL IV - AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
3.4. Modos de aquisição da propriedade imobiliária
       
3.4.1 Registro de título
 
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§1°. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§2°. Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
 
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
 
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
 
No sistema imobiliário brasileiro, o registro tem natureza aquisitiva do domínio (forma derivada de aquisição da propriedade imóvel). Sem registro, o direito do adquirente não é direito real, e sim direito pessoal de eficácia relativa entre os negociantes (adquirente e alienante), não produzindo efeitos, pois, contra terceiros. A eficácia erga omnes da propriedade imóvel só é atingida pelo registro, que confere a publicidade necessária à relação dominial.
 
A publicidade das situações jurídicas que afetem terceiros é instituto jurídico inserido no âmago do direito civil. A necessidade de se tornar cognoscíveis as relações jurídicas que produzam, ou devam produzir efeitos perante terceiros, sejam de caráter real, sejam de caráter pessoal, é uma realidade jurídica e que encontrou diferentes respostas ao longo da evolução do Direito (...) Os direitos reais, somente serão efetivamente direitos reais, dotados da característica da oponibilidade erga omnes, se o direito fornecer algum instrumento adequado de publicidade que permita à coletividade tomar conhecimento da existência de tal direito, sem o que, não poderá afetar a terceiros de boa fé, sob pena de haver afronta ao princípio da segurança jurídica, da boa fé objetiva, e até mesmo da justiça. Assim, sem um meio eficaz de publicidade, não se terá um efetivo direito real, oponível a terceiros, uma vez que estes o desconhecerão; poder-se-á chamar de direito real, mas em verdade não o será, ou não o será em sua plenitude por encontrar sérias restrições jurídicas decorrentes da ignorância de sua existência por terceiros. O mesmo se diga a respeito dos direitos puramente obrigacionais que devam ser oponíveis em relação a terceiros, como certos direitos de preempção, por exemplo: se não forem publicizados, sua oponibilidade esvai-se (...) Inegável a tendência civilista e registral mundial de se levar ao registro imobiliário todos as situações jurídicas imobiliárias, reais e pessoais, que tenham vocação para atingir terceiros. Sem o registro, os terceiros de boa fé não pode ser atingidos porque não se lhes pode exigir o conhecimento da situação jurídica sobre a qual não se lhe deu cognoscibilidade (a não ser que se prove que a conhecia de fato, embora a não-publicidade). (Leonardo Brandelli. Justificativa do enunciado apresentado na Comissão de Direito das Coisas da IV Jornada de Direito Civil, realizada em Brasília entre os dias 24 e 26 de Outubro de 2006, promovida pelo Conselho da Justiça Federal e pelo Superior Tribunal de Justiça.)
 
Legislação pertinente: Lei de Registros Públicos (LRP) ? Lei n° 6.015/73.
 
Súmula n° 84, STJ: É admissível a oposição de Embargos de Terceiros fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda, ainda que desprovida de registro. (grifos não constam no original)
 
Acepções da palavra registro:
 
O vocábulo registro não é unívoco. Inserido no contexto do registro de imóveis (LRP 167 a 171), ele é utilizado pela LRP em duas acepções: a) a primeira, referente ao ofício público ? determinadora da publicidade dos direitos reais; b) a segunda, relacionada ao ato ou assento praticado em livro desse ofício para realizar o referido fim. (NERY JUNIOR, Nelson e NERY, Rosa Maria de Andrade. Código civil comentado. 4.ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006. p. 752.)
 
Finalidade do Registro Imobiliário: conferir publicidade ao estado dos imóveis para que tal estado adquira eficácia perante terceiros.
 
Atributos do Registro:    - publicidade
                                      - presunção relativa de veracidade (exceção: registro Torrens) ? fé pública
                                      - legalidade
                                      - obrigatoriedade
                                      - continuidade
                                      - força probante
                                      - prioridade
                                      - especialidade
 
Efeito: aquisição de direitos reais (propriedade, servidão, hipoteca etc.).
 
Atos de Registro de Imóveis:
 
1) Matrícula: 
 
Disciplinada pela LRP em seus arts. 227 a 235, a matrícula é o registro inaugural do imóvel, consistindo na especificação do estado de um imóvel, tanto em seus aspectos físicos (localização, dimensões etc.) quando jurídicos (proprietário, forma de aquisição etc.). Este é o teor do art. 228, LRP: 
Art. 228. A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado.
 
A matrícula só pode ser cancelada por determinação judicial, pelo desdobro ou pela fusão.
 
Desdobro: subdivisão de lotes.
 
Fusão: unificação de imóveis contíguos. No caso de fusão, o cancelamento da matrícula anterior e abertura de nova matrícula é uma faculdade do proprietário dos imóveis contíguos.
 
2) Registro
 
Em conformidade com o art. 167, I da LRP, devem ser registrados todos os atos que influenciem no uso, gozo e disposição de um imóvel. Em outros termos, o registro será feito sempre que houver alteração na titularidade de um imóvel ou quando houver limitação da propriedade pela formação de direitos reais limitados.
 
Desta feita, devem ser registrados atos como: instituição de bem de família, hipotecas, servidões, usufruto, uso, habitação, contratos de compromisso de compra e venda,