RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR E DO INCORPORADOR

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RESPONSABILIDADE CIVIL
RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR E DO INCORPORADOR
1 – HISTÓRICO
Palace – II – Rio de Janeiro – 1997
Prédio com 22 andares desmoronou, deixando vários mortos e várias famílias sem moradia, dificultando a sua subsistência.
Outras dificuldades encontradas são as construtoras insolventes, ou seja, construtoras que antes mesmo de construir as unidades, estas já são vendidas. 
As construtoras precisam, em determinados momentos, realizar a alienação de todas as unidades para pagar os empréstimos realizados para o início das obras.
Desse modo, algumas construtoras não conseguem realizar a venda de todas as unidades, acumulando empréstimo por cima de empréstimo e, não tendo mais como pagar, acabam falindo e deixando a obra inacabada.
2 – RESPONSABILDIDADE CONTRATUAL DO CONSTRUTOR
A responsabilidade do construtor decorre do contrato de empreitada. Este contrato não se confunde com o contrato de prestação de serviços.
No contrato de empreitada, busca-se o resultado. Já no contrato de prestação de serviços, a finalidade é o serviço.
Empreiteiro pode auxiliar com a prestação do trabalho e/ou materiais. Empreiteiro, portanto, se divide em duas classificações.
Empreiteiro de materiais: aquele que cede os materiais 
Empreiteiro de lavor: aquele que auxilia com o trabalho
Qual a consequência disso?
3 – OBRIGAÇÃO DE RESULTADO
A obrigação do empreiteiro é de resultado, sendo o serviço, em determinados momentos, tendo que ser realizado pessoalmente ou por terceiros, desde que sob a vigilância do empreiteiro.
Como a responsabilidade do construtor advém do contrato de empreitada, este, consequentemente, se obrigará pelo resultado.
Assim, a obrigação de resultado gera a responsabilidade independentemente de culpa. 
Assim, se o prédio vier à ruína por defeitos na obra, aparentes ou ocultos, o construtor responderá, prescindindo-se da comprovação de sua culpa. ]
Entretanto, nada impede a aplicação das hipóteses excludentes de nexo de causalidade, por exemplo, força maior, fato exclusivo da vítima ou de terceiro. 
Lembrar que o fortuito interno não possui condão de excluir o nexo de causalidade.
4 – VÍCIOS OCULTOS 
Apesar do dono da obra receber o resultado final, o aceitamento não faz com a responsabilidade do construtor seja extinta. Este deverá responder pelo vícios ocultos que vierem a aparecer após o recebimento da obra. 
5RESPONSABILIDADE EXTRACONTRATUAL DO CONSTRUTOR
Como assim, não era contratual? Sim, pode ser extracontratual ou contratual.
A responsabilidade do construtor perante o dono da obra é contratual. Entretanto, a responsabilidade do construtor diante dos vizinhos, de pedestres que sejam atingidos por objetos oriundos de ruina. 
Ademais, as obras podem repercutir em prédios vizinhos, por exemplo, escavações podem trazer rachaduras em prédios vizinhos. 
6 – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO DONO DA OBRA
A responsabilidade do construtor não elide/exclui a responsabilidade do dono da obra.
Este responderá, uma vez que aufere proveitos da construção. Assim, ao levantar determinada obra, deverá garantir o direito de vizinha, nos moldes do art. 1.299, CC.
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Desse modo, tanto o construtor como o dono da obra serão responsabilizados pelos danos causados a terceiros, estes vizinhos ou não.
Atividade de risco – Exercida tanto pelo construtor como pelo dono da obra.
Ademais, se um arcar com todo o ressarcimento sozinho, o mesmo poderá ingressar com Ação Regressiva para reaver o valor adimplido.
7 – RESPONSABILIDADE DO INCORPORADOR
O conceito de incorporador está inserido no art. 28, Lei 4.591/64.
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
7.1 - OBRIGAÇÃO DO INCORPORADOR 
O incorporador deverá entregar o prédio de acordo com o projeto de construção e o memorial descritivo. 
Nesse sentido, o incorporador é responsável pela entrega em tempo hábil da construção. Assim, tratando-se de entrega retardada, bem como de construção defeituosa, o responsável será o incorporador, pois é aquele que compõe o polo passivo do contrato em que figura como polo ativo o adquirente da unidade. 
7.2 – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE O INCORPORADOR E O CONSTRUTOR
Embora o incorporador seja responsável, o construtor também responderá solidariamente, uma vez que é de responsabilidade do último garantir a solidez e segurança da obra em benefício do adquirente. 
 
7.3 – INCIDÊNCIA DO CDC
Para Sérgio Cavalieri Filho, o construtor e o incorporador são considerados fornecedores. Assim, o adquirente da unidade poderá se configurar como consumidor, desde que preenchidos os requisitos para tal, conforme art.