Direito civil CONDOMINIO

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DIREITO CIVIL: NPC 2 
1. CONDOMÍNIO OU COMPROPRIEDADE 
Condomínio ou compropriedade consiste em uma forma anormal de 
propriedade, ao passo que o sujeito do direito não equivale a um único indivíduo que 
o exerça com exclusão dos demais, mas por pelo menos dois seres que exercem o 
direito sobre a coisa de forma simultânea. 
 
 
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os 
direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva 
parte ideal, ou gravá-la. 
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, 
uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros. 
 
Com efeito, ressalta-se que ambos os condôminos serão tidos por proprietários 
plenos da coisa, contudo, tem seus direitos limitados na proporção quantitativa inerente 
aos demais consortes. Além disso, deverão concorrer para a manutenção e 
preservação da coisa de forma equivalente ao seu quinhão condominial. 
 
2. DA CLASSIFICAÇÃO DO OBJETO 
A classificação do objeto se perfaz mediante a apreciação da quota do objeto em que 
recaí a qualidade condominial, isto é, apreciada a totalidade do bem, será 
determinado qual o percentual em que se encontra o condomínio. Surge, neste 
cenário, duas classificações possíveis, a saber: 
a. Universal: Será universal quando o condomínio recair sobre a totalidade 
dos bens, incluindo frutos e rendimentos; 
 
b. Particular: Será tido por particular quando somente uma parte do bem 
for afetado pelo condomínio 
 
Ademais, poderá o condomínio ser qualificado de duas formas atinentes à sua 
capacidade de divisão, isto é: 
a. “Pro Diviso”: Significa dizer que este tipo de condomínio é passível de 
divisão. Tal conceituação atua de forma significativa na temática da 
extinção condominial; 
 
b. “Pro Indiviso”: Difere do pro diviso por se tratar de um condomínio que 
não admite secção sem perda de valor, função ou utilidade da coisa. 
 
 
 
3. DAS FORMAS DE ORIGEM 
Pode o condomínio surgir de três formas distintas, com características peculiares e 
referente à vontade das partes ou por imposição legal para a formação condominial. 
a. Voluntária: Ocorre quando, por vontade dos consortes, há a formação do 
condomínio. Situação em que um determinado bem poderá ser usado e gozado 
por todos os condôminos; 
 
b. Eventual ou Incidental: Incorre nessa formação quando o condomínio se forma 
por causas alheias aos anseios dos consortes, como, por exemplo, na herança 
de coisa indivisível; 
 
c. Legal, Forçado, Impositivo, Coativo ou obrigatório: Será coativo quando o ânimo 
para a criação do condomínio derivar de imposição legal. 
 
4. DA NECESSIDADE 
A necessidade de manutenção do instituto do condomínio será feita em consonância 
com os anseios particulares, por determinação legal ou em virtude de o bem se tratar 
algo que a secção importaria na perda de valor, finalidade ou função. 
a. Transitório ou Ordinário: Oriundo ou não da convenção entre as partes, pode, 
comodamente, ainda que vigore durante determinado lapso temporal, cessar 
sem perda de função, finalidade ou valor. 
 
b. Permanente ou Coativo: Sua validade se perfaz mediante a necessidade 
absoluta de ser mantido o bem em condomínio, dada a natureza especifica da 
propriedade ou a determinação legal que embasou sua instituição. 
 
5. CLASSIFICAÇÃO CONFORME A LEG. BRASILEIRA: VERTICAL E 
HORIZONTAL 
A legislação brasileira faz uso de uma metodologia peculiar para diferenciar a 
qualidade de condomínio vertical x horizontal. Isto é, para o normamento pátrio, o fator 
que deve ser apreciado faz menção ao plano em que se deu por dividida a edificação. 
Por esse motivo, surge a figura do Condomínio Vertical e do Condomínio Horizontal 
O condomínio vertical faz menção àquelas situações em que há a presença de 
parede e meia, sendo este o condomínio entre os indivíduos. Não pode este, por sua 
vez, ser extinto, somente em dois casos específicos: Destruição do bem condominial ou 
por força de confusão, isto é, quando ambas propriedades passam a integrar 
patrimônio de uma única pessoa, situação em que não haverá mais condomínio em 
virtude de a parede e meia, por exemplo, pertencer a só uma pessoa. 
 
Confusão  O bem passa a pertencer exclusivamente a “A” 
A A A B 
Enquanto isso, o condomínio horizontal, também conhecido por edílico, faz menção 
ao que ocorre nos prédios, por exemplo. Neste cenário, surgirão unidades autônomas, 
sobrepostas, cuja separação se dará pelo plano horizontal. 
 
 
 
 
 
 
 
6. EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO 
Neste tópico faz-se mister a lembrança do que significa o condomínio pro indiviso x pro 
diviso, pois a extinção condominial está intimamente ligada à capacidade de 
seccionar o bem sem a perda de valor, função ou utilidade. 
 Em sendo pro diviso, o bem comum aos consortes será seccionado, cada um 
dos condôminos terá o seu quinhão de forma livre, podendo exercer todos os direitos 
ao bem inerente sem nenhuma ressalva em detrimento de outrem. 
 Em sendo pro indiviso, não poderá o bem ser repartido. Desse modo, importará 
na alienação do bem comum para que se faça cessar o regime condominial. Além 
disso, poderá o condomínio ser desfeito de forma eventual, incorre nessa forma quando 
há homologação da partilha dos bens do inventário, havendo a divisão especifica dos 
bens em condomínio. 
a. Voluntária ou ConvencionaL 
i. Amigável 
1. Extrajudicialmente  TODOS os envolvidos devem ser 
maiores de idade e capazes; 
 
2. Judicialmente  Ocorrerá quando um dos consortes for 
incapaz ou menor de idade. Neste cenário, observará o 
Juiz se os interesses destes estarão sendo respeitados. 
 
ii. Litigioso  Ocorrerá quando não houver convenção entre as 
partes para a divisão do bem. Logo, deverá o interessado em 
fazer cessar o condomínio procurar a tutela jurisdicional e 
ingressão com ação de extinção de condomínio. 
 
 
 
Eis a divisão no plano horizontal de uma unidade 
autônoma para outra. Sendo, por esse motivo 
qualificada como condomínio horizontal. 
2. DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS 
DIREITO DOS CONDÔMINOS 
Todos os consortes possuem direitos frente ao bem comum. Desse modo, são direitos: 
a. Usar o bem de forma livre e ampla, devendo respeitar a finalidade da coisa, 
bem como a destinação e as limitações impostas pela maioria dos condôminos. 
b. Pode o condômino alienar seu quinhão referente ao bem pro indiviso, contudo, 
deve, de forma inicial, respeitar os interesses dos demais consortes, oferencendo 
sua quota primeiramente a estes; 
c. Direito de sequela, isto é, possui “ius persequendi”. Significa dizer que o 
condômino pode perseguir e reivindicar o bem de que o detenha de forma 
arbitrária; 
d. Tomar todas as medidas cabíveis contra o condômino que desrespeito as 
convenções impostas. 
 
 
DEVERES DO CONDÔMINO 
Assim como possui direitos, não pode o condômino estar em débito com seus deveres. 
Desse modo, são deveres: 
a. Contribuir com o pagamento das despesas de acordo com o seu quinhão; 
b. Não alterar a finalidade ou eventuais áreas comuns sem autorização dos demais 
condôminos 
c. Ressarcir os demais condôminos por frutos captados do condomínio; 
d. Responder de forma individual por dívidas contraídas em nome do condomínio 
que extrapolem os poderes do condomínio; 
e. O condômino não pode, sob nenhuma hipótese, dar uso ou fruição de bem 
comum a terceiros sem autorização dos demais; 
 
 
TAPUMES E CONDOMINIO EDÍLICO 
 Os tapumes funcionam, normalmente, como caráter limitantedas propriedades, 
sendo qualificada como simples caso funcione meramente como caráter limitante 
entre propriedades 
 Enquanto isso, será qualificado como especial quando for utilizado para impedir 
atentado contra o direito de vizinhança. Como, por exemplo os objetos da ação de 
dano infecto, isto é, saúde, sossego e segurança. 
 
Como previamente estabelecido, o condomínio edílico é tipo horizontal em virtude da 
sua divisão em lâminas. Neste cenário, abordam tal temática duas diferentes figuras 
legislativas: 
5481/28  1º Lei que tratou do condomínio em edifícios; 
4591/64  Substitui a primeira lei, atualizando e complementando-a. 
A lei determina a necessidade da nomeação de um síndico, a fim de que este seja o 
responsável por responder sobre os direitos e deveres dos condôminos. 
Tal espécie de condomínio pode surgir por destinação do proprietário no caso de 
alienação, disposição de ultima vontade ou por incorporação imobiliária (compra na 
planta) 
QUANTO A DURAÇÃO DO CONDOMÍNIO EDÍLICO 
Tal espécie condominial decorre de uma natureza coativa, isto é, não é possível 
desfazê-lo, ressalvada apenas duas hipóteses: 
a. Particular compra todo o edifício; 
b. Destruição do edifício. Nesta opção é de vital importância ressaltar que o 
condomínio predial é cessado, contudo, os indivíduos têm direito a um quinhão 
ideal referente ao solo em que o edifício era construído, formando, dessa 
forma, um novo condomínio. 
OBS.: Via de regra, os consortes irão arcar com as despesas para a manutenção do 
condomínio de forma relacionada com o quinhão pertencente. Todavia, por 
convenção dos indivíduos, tal dinâmica poderá ser alterada, uniformizando as 
contribuições independentemente da sua quota proporcional. 
 
DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL - ART. 9º, LEI 4591 C/C ART. 1333, CC/02 
Apreciada a temática por lei esparsa e previsto no Código Civil de 2002, a 
convenção de condomínio consiste em documento que irá dispor sobre as regras de 
convívio, a fim de harmonizar as relações existentes entre os diferentes condôminos. 
 
 
FRENTE 2 – POSSE 
POSSE – CONCEITO 
Como os direitos reais são aqueles previstos na redação do art.1225, CC/02, a 
posse não será tratada como um direito, mas sim como um fato. Desse modo, diz-se que 
a posse é uma derivação direta e, por conseguinte, exteriorização da propriedade. Na 
dinâmica dos Direitos Reais, há uma presunção absoluta que relaciona o proprietário 
com o possuidor, mas tal característica pode não ser verídica, ao passo que o 
proprietário poderá ser classificado como possuidor indireto e determinado terceiro ter 
como seu determinado bem, figurando como possuidor direto da coisa. Caio Mario da 
Silva Pereira discorre sobre o conceito de posse, a saber: 
“Posse é uma situação de fato em que uma pessoa, 
independentemente de ser proprietário, exerce sobre uma 
coisa poderes ostensivos, conservando-a e 
defendendo-a” 
 
TEORIA DA POSSE 
Ao discorrer sobre a natureza jurídica da posse, é possível encontrar duas correntes 
doutrinárias que divergem significativamente no tocante à produção de efeitos, a 
saber: 
a. Teoria Clássica: Situação de Fato – A posse é uma situação de fato, não 
sendo encara como um direito, isto é, está ligada intimamente à 
propriedade da coisa. 
b. Teoria de Savigny – É uma situação de fato, mas produz efeitos inerente a 
criação de determinados direitos, divergindo neste aspecto da teoria 
clássica. 
Doutrinariamente disposta, a teoria da posse faz menção a características subjetivas e 
objetivas e, neste cenário, surgem dois teóricos importantes com ideias contrapostas, 
são eles. Savigny e Ihering, aquele irá atuar de forma a consolidar a teoria subjetiva, 
enquanto o segundo irá preconizar a teoria em sua forma objetiva. 
 
 
 
Para Savigny, em sua doutrina subjetiva, para ser possuidor, é necessário a posse 
direta e o exercício de poderes ostensivos sobre o bem. Neste cenário, somente Heitor 
seria qualificado como possuidor. Portanto, Savigny exige a presença de CORPUS, ou 
seja, a exteriorização de um dos direitos da propriedade, atrelada ao que se denomina 
por ANIMUS DOMINI, isto é, ter o objeto como seu e, na ausência do segundo, estaremos 
diante da figura da detenção 
Para Ihering, enquanto isso, resta como possuidor qualquer pessoa que possua 
vínculo, independentemente de como a posse da res se dá, seja de forma direta, seja 
de forma indireta. Neste contexto, todos os indivíduos esquematizados acima serão 
João Antonio Ricardo Flávio Heitor
Nu Proprietário Usufrutuário Comodatário Sublocatário Locatário 
possuidores da coisa, ainda que somente Heitor figure de forma a ser classificado como 
possuidor direto e, ainda segundo o doutrinador, em razão da difícil comprovação da 
característica subjetiva, somente se fará conveniente a apreciação da característica 
objetiva. Para tanto, tal conceito é aplicado no normamento jurídico brasileiro, de forma 
a consolidar o entendimento objetivo do instituto da posse, bem como dispõe o art. 
1196, CC/02: 
“Art. 1.196 - Considera-se possuidor todo aquele que tem 
de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes 
inerentes à propriedade. ” 
POSSE – CLASSIFICAÇÃO JURÍDICA 
 Consiste em posse civil ou jurídica aquele direito possessório que é adquirido por 
força de lei e, neste sentido, surgem as principais figuras 
a. Ad usucapionem; 
b. Ad interdicta. 
No caso da Ad Usucapionem faz menção a capacidade de adquirir domínio 
em virtude do exercício aparente de uns atributos da propriedade, isto é, comportar-se 
como se fosse o dono do bem e exteriorizar um dos atributos da propriedade. Nesta 
esteira, cumpre salientar que o instituto da usucapião muito se relaciona com a teoria 
subjetiva de Savigny, pois para que seja cabível tal instituto se faz necessário a presença 
de animus domini e do corpus. Logo, insta evidenciar que a teoria subjetiva não fora 
afastada de forma absoluta do normamento pátrio, ainda que objetivamente seja 
acolhido os ensinamentos de Ihering. 
Enquanto isso, a figura da “ad interdicta” se relaciona com a capacidade de 
defender o bem, seja de forma direta (art.1210, §1º, CC/02), mediante o desforço 
incontinenti, seja de forma indireta, por meio das ações possessórias. 
POSSE – AÇÕES POSSESSÓRIAS 
a. Reintegração de posse – O indivíduo perdeu a posse por força de esbulho e irá 
restaurá-la com a ação supra. 
b. Manutenção de posse – O ser tem a posse, mas a detém de forma turbada; 
c. Interdito Proibitório – O indivíduo tem a posse, mas está em vias de perde-la; 
d. Imissão de Posse: O indivíduo nunca foi possuidor da coisa, mas tem por 
objetivo possuí-la. Ex.: Casa comprada em leilão em que os antigos moradores 
se recusam a desocupar. 
POSSE – JUSTA X INJUSTA - ART. 1200, CC 
A posse será efetivamente justa quando não houver violência, clandestinidade e/ou 
precariedade. Neste contexto, cabe a distinção dos fatores previamente 
mencionados: 
a. Posse Violenta – Será violenta a posse que for equiparada ao roubo, ou seja, 
utilização de violência ou grave ameaça como meio para a obtenção da coisa. 
Insta evidenciar que somente este vício da posse poderá ser convalidado com 
o tempo, sendo vedada aos demais. Ex.: Esbulho. 
b. Posse Clandestina – Será clandestina a posse que for equiparada ao furto, isto é, 
aquela que for estabelecida sem que ninguém perceba, realizada às ocultas. 
TAL FIGURA NÃO SE CONFUNDE COM A USUCAPIÃO, POIS TAL INSTITUTO 
PRECONIZA A PUBLICIDADE DO ATO, FATO QUE NÃO OCORRE NA POSSE 
CLANDESTINA!!!!! 
c. Posse Precária – Será precária a posse que se efetivar mediante abuso de 
confiança, ou seja, quando o indivíduo recebe a coisa com dever derestituí-la, 
mas não o faz. Ex.: Depositário Infiel 
 
BOA X MÁ-FÉ 
Diz-se que enquanto perdurar a violência ou a clandestinidade não haverá produção 
de efeito Cessada tais atos, será possível a indução à posse, bem como a aquisição. 
A posse precária não será convalidada sob nenhuma hipótese, logo, jamais será tida 
por justa. 
 
DO JUSTO TÍTULO – ART. 1201, CC/02 
Consiste em justo título documento probante que seria hábil para a transmissão domínio 
ou posse de determinado coisa, caso não houvesse determinado vínculo impeditivo 
que obstasse para tal transmissão. Frisa-se que a presença de justo título não concede 
a propriedade, mas sim o registro. 
COMPOSSE – ART. 1199, CC/02 
Ocorre quando duas ou mais pessoas exercem a posse sobre determinada coisa. Tal 
figura é admita em todos os cenários que for possível o instituto do condomínio. Além 
disso, caso haja ação judicial que o objeto da demanda for bem em composse, deverá 
figurar no polo passivo da ação todos aqueles que atuam ostensivamente na posse, 
formando um litisconsórcio necessário. 
QUASE POSSE – ART.1208, 1º PARTE, CC/02 
Ocorre quando o titular do imóvel dominante ingressa no imóvel serviente para 
beneficiar o seu próprio bem, mediante expressa autorização daquele que exerce 
poderes no imóvel que serviente. 
ACESSIO POSSESIONIS – ART.1206, CC/02 
Ocorrerá quando houver cessão de posse contínua e ininterrupta, transferida de forma 
inter vivos. Tal fenômeno permite a soma do prazo de posse para fins de usucapião 
SUCESSIO POSSESSIONIS – ART.1207, CC/02 
A posse também poderá ser alvo de direito sucessório, permitindo-se a continuidade 
possessória e, por conseguinte, soma de prazos de posses subsequentes ininterruptas 
para fins de usucapião. 
2. DOS EFEITOS DA POSSE 
Com o fenômeno da posse, o possuidor passará a gozar de direitos para a manutenção 
da mesma, sendo estes divididos em puros e impuros. 
 Puros  Consiste no direito inerente à manutenção da coisa, intrinsicamente 
ligado a capacidade de atuar para que seja restituído no caso de esbulho, turbação 
ou qualquer outro tipo de perturbação à exteriorização de tal direito. Estes efeitos 
residem na autotutela ou até mesmo na busca pela tutela jurisdicional para que seja 
assegurado os direitos inerentes à posse. 
 Impuros  Os efeitos impuros estarão vinculados ao que se refere ao Direito dos 
Frutos. Neste contexto, há de se evidenciar características importantes quanto a estes 
frutos. 
a. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos. 
b. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem ser restituídos, 
depois de deduzidas as despesas da produção e custeio; devem ser também 
restituídos os frutos colhidos com antecipação. 
c. Os frutos naturais e industriais reputam-se colhidos e percebidos, logo que são 
separados; os civis reputam-se percebidos dia por dia. 
d. O possuidor de má-fé responde por todos os frutos colhidos e percebidos, bem 
como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber, desde o momento em que 
se constituiu de má-fé; tem direito às despesas da produção e custeio. 
 
Fruto Natural Independe da mão humana para que 
surja o fruto. 
Fruto Industrial Dependerá da manipulação humana 
para fazer surgir o fruto. 
Fruto Civil Quando o bem principal é cedido à 
outrem e em contraprestação há a 
remuneração pelo uso do bem. 
 
Poderão os frutos serem classificados segundo uma segunda forma, possuindo 3 
subclassificações, a saber: 
a. Pendente  O ciclo do fruto já se encontra terminado e, neste momento, 
poderá ser separado do principal, no entanto, tal afastamento não foi 
realizado. 
b. Percipiente  Significa uma expectativa, pois a antecipação da separação 
do fruto junto ao bem principal incidirá na perda do fruto. Logo, diz-se que 
aquele ainda se encontra em vias de formação; 
c. Percebido  O fruto já completou seu ciclo e a separação do acessório em 
detrimento ao principal já ocorreu. Tal conceituação se divide em mais 
outras duas subclassificações, vejamos: 
i. Consumidos  A finalidade do fruto já foi aplicada; 
ii. Estante  Fruto que ainda não teve sua finalidade aplicada. 
 
3. DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA – ART.1361 ~ 1368 
Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o 
devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. Neste contexto, é de vital 
importância designar as nomenclaturas condizentes com tal instituto, a saber: 
Credor = Fiduciário; 
Devedor = Fiduciante; 
 O fiduciário (credor) transfere a propriedade na certeza de que o fiduciante 
(devedor) irá adimplir a obrigação. O credor estará figurando como proprietário 
resolúvel, isto é, deixa de ser plena para ser respaldada por uma cláusula resolutiva 
que limite seus direitos frente ao objeto. 
OBS.: Somente poderá o devedor passar o débito mediante aprovação do credor. 
Contando com a anuência, realizará o fenômeno jurídico da cessão de débito ou 
assunção de dívida. 
 
DA ALIENAÇÃO FIDUCIARIA 
Em se tratando