gt02 as consultorias imobiliÁrias

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IX ENANPEGE
Encontro Nacional da Associação Nacional de Pós-Graduação e Pesquisa em Geografia
Goiânia
8 a 12 de outubro 
2011
AS CONSULTORIAS IMOBILIÁRIAS PARA EMPRESAS E OS “EDIFÍCIOS INTELIGENTES”: 
UMA ANÁLISE PARA A CIDADE DE SÃO PAULO
REAL ESTATE BUSINESS CONSULTING AND “INTELLIGENT BUILDINGS”: 
AN ANALYSIS FOR THE CITY OF SÃO PAULO
Gerônimo Santos Almeida
Introdução
Desde o início do século XX a cidade de São Paulo se afirmou como um 
centro acolhedor da modernização capitalista que desembarcava no país, papel que 
se aprofundou com o intenso processo de industrialização nas décadas seguintes. 
Além da incontestável importância relativa à produção e ao comando do setor 
industrial, durante os anos de 1980 São Paulo se consolidou como importante centro 
de gestão do território brasileiro (CORREA, 1996) e adquiriu, também, papel central 
na prestação de serviços avançados relativos ao setor terciário e quaternário1 da 
economia (SANTOS, 1990). 
Guardada as devidas proporções, São Paulo integra-se a uma rede de 
cidades mundiais com relativa capacidade de comando territorial. Atualmente, o 
papel da cidade no cenário econômico nacional lhe demanda funções variadas que, 
segundo Santos (1994b), surgem devido às necessidades de empresas hegemônicas 
ali instaladas. Com efeito, a cidade deve responder a novos requisitos de produção 
e circulação2 e determinadas áreas deixam de ser o lugar adequado para a produção, 
sendo necessário acrescentar outras, técnica e cientificamente construídas, para 
atender a tais demandas.
Nesse contexto, o papel de comando da produção adquirido pela cidade de 
São Paulo implica em mudanças de estruturas locais para a manutenção dessa função. 
Não obstante, essas mudanças refletem-se em desdobramentos da centralidade urbana 
da cidade, já que é a partir de parcelas específicas do território que ela se insere na 
rede de cidades de comando (ALVES, 2005). Nesse sentido, Cordeiro (1980), Frugolli 
Jr. (2000) e Souza (1994) indicaram o desdobramento de três centralidades na história 
da cidade e que cada uma delas atendia as necessidades de um período. Segundo esses 
autores, a primeira, hoje chamada Centro Antigo, teve o dinamismo impulsionado 
Resumo: As últimas duas décadas marcaram profundas mudanças espaciais para a cidade 
de São Paulo. A partir dos anos de 1990, consolida-se na região sudoeste da cidade um novo 
Centro de Negócios para abrigar grandes empresas globais. Essa região se estruturou a partir 
do arranjo de uma forma de ocupação baseada em mega-empreendimentos imobiliários, 
os chamados “edifícios inteligentes”, das ações de empresas transnacionais de consultoria 
imobiliária e de relevantes investimentos públicos – em parceria com o setor privado – 
para a sua reestruturação viária e comunicacional. Destacam-se as ações das empresas de 
consultoria imobiliária CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle e Cushman & Wakefield a partir 
da promoção de um padrão de ocupação corporativa baseada nos “edifícios inteligentes”.
Palavras-chave: Consultoria Imobiliária; “Edifícios Inteligentes”; São Paulo; Globalização; 
Centro de Negócios.
Abstract: The last two decades have marked profounds spatial changes to the city of São 
Paulo. From the year 1990, was consolidated in the southwestern city of a new Business 
Center to support large global companies. This region has been structured from the 
arrangement of form occupation based mega real estate projects, so-called “intelligent 
buildings”, the actions of transnational corporations of real estate consulting and relevant 
public investments – in partnership with the private sector – for restructuring road and 
communicational. Among them are actions of real estate consulting companies CB Richard 
Ellis, Jones Lang LaSalle and Cushman & Wakefield from the promotion of a corporate 
pattern of occupation based on “intelligent buildings”.
Keywords: Real Estate Consulting, “Intelligent Buildings”, São Paulo, Globalization, 
Business Center.
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pelo comércio cafeeiro e foi abrigo do poder político e econômico, sedes de grandes 
empresas, grandes bancos e comércio dinâmico até meados dos anos 1960.
Todavia, Cordeiro (1980) assinalou o deslocamento de sedes de empresas 
do Centro Antigo para a Avenida Paulista entre 1960 e 1970, quando São Paulo 
consolidou-se como metrópole nacional em função, sobretudo, de sua expressão 
industrial. Segundo Frugolli Jr. (2000) e Souza (1994), a verticalização da Avenida 
Paulista se fez com edifícios mais funcionais às exigências de grandes empresas, tendo 
em vista o adensamento e a difícil circulação no Centro Antigo. A centralidade Paulista 
recebia, em ritmo acelerado, sedes de bancos, empresas nacionais e transnacionais 
que saiam do Centro Antigo ou até mesmo de outras cidades como o Rio de Janeiro.
Por sua vez, Souza (1994) e Frugolli Jr. (2000) assinalam significativa 
valorização imobiliária em direção a região sudoeste da cidade a partir da Avenida 
Paulista na década de 1980. Nessa região foi impulsionada a constituição de um 
Novo Centro de Negócios, que passou a sediar grandes corporações nacionais e 
internacionais voltadas, sobretudo, para o setor terciário e quaternário. 
O quadrante sudoeste3 teve seus primeiros grandes investimentos no setor 
imobiliário corporativo no fim da década de 1970, com a construção do Centro 
Empresarial São Paulo, na Marginal Pinheiros, sentido Santo Amaro. Acelerando a 
tendência de ocupação da área por empreendimentos imobiliários corporativos, já 
na década de 1980, a construtora Bratke-Collet construiu e promoveu uma série de 
edifícios de alto padrão4 para escritórios na Avenida Luís Carlos Berrini, promovendo, 
assim, de acordo com Frugolli Jr. (2000), uma reestruturação significativa da área.
Na década de 1990 o processo se acelerou com a expansão de megaprojetos 
imobiliários nos eixos da Avenida Faria Lima, Avenida Luís Carlos Berrini e da 
Avenida das Nações Unidas. A área, que exibia terrenos alagados e inúmeros galpões 
abandonados, passou a contar com sistemas técnicos especializados, “edifícios 
inteligentes”, redes telemáticas, sistema viário acessível aos aeroportos e grandes 
estacionamentos (SILVA e CASTILLO, 2001; FIX, 2001). A área responde à mudança 
de função da cidade na rede urbana mundial e à estruturação de um setor econômico 
baseado na comunicação e informação, dado pelo adensamento do setor quaternário. 
A figura 1 mostra as principais regiões de escritórios da cidade, com o Novo Centro 
de Negócios à sudoeste da Avenida Paulista.
Figura 1 - Principais regiões de escritórios da cidade de São Paulo
Fonte: Jones Lang LaSalle
Os anos de 1990 consolidaram a estreita relação entre a produção de imóveis 
corporativos para empresas e as ações de consultorias imobiliárias transnacionais, 
que se destacaram dentre os demais produtores imobiliários pela inovação e pelo 
caráter informacional dos serviços oferecidos. A chegada dessas empresas à São Paulo 
é contemporânea à formação do Novo Centro de Negócios, e corrobora a ideia de 
Silva (2001) de que essas empresas contribuem para o alargamento dos contextos da 
globalização, sendo estratégicas para a instalação de grandes corporações na cidade.
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A década seguinte confirma o quadrante sudoeste como um Novo Centro 
de Negócios, com o arranjo de edifícios de alto padrão, conforme a tabela abaixo que 
mostra a participação das principais regiões de escritórios de alto padrão na cidade 
de São Paulo em 2010.
 
Estoque total (m²) de edifícios de alto padrão em São Paulo - 2010
Subregião Estoque Total (m² úteis) Participação deMercado (%)
Centro 362.400 6
Paulista 1.022.400 17
Jardins 980.400 16
Marginal 2.212.000 39
Outros 1.275.900 22
Total 5.853.100 100
Fonte: Elaborado pelo autor a partir de Market View – CBRE, 2010.
Na consolidação do Novo Centro de Negócios destacam-se três empresas 
transnacionais de consultoria imobiliária: a CB Richard Ellis, a Jones Lang LaSalle 
e a Cushman & Wakefield. Essas empresas atuam na pesquisa, venda, locação, 
administração, marketing, promoção e valorização de um tipo de ocupação espacial 
baseado na racionalidade técnica, científica e informacional para atender aos anseios 
de aumento da competitividade de grandes corporações – edifícios de alto padrão, 
denominados como “inteligentes”
O quadro a seguir traz alguns serviços, típicos do setor quaternário, oferecidos 
por essas empresas na cidade de São Paulo.
Síntese dos serviços oferecidos pela CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle e Cushman & Wakefield 
Serviços Descrição
Consultoria e Avaliação Determinação de valores para escritório, varejo, propriedades industriais e multiuso.
Gerenciamento Integrado
Gestão dos serviços relacionados à infraestrutura predial, manutenções 
técnicas de instalações, gerenciamento de ambientes, infraestrutura de 
telecomunicações, limpeza, segurança, paisagismo, gerenciamento de 
utilidades e serviços de suporte (expedição, compras, reprografia, recepção, 
copa).
Gestão de Projetos
Gerenciamento de projetos e obras em construções, assessoria técnica 
para design de escritórios e space planning, planejamento estratégico de 
ocupação, gestão de serviços para inquilinos, proprietários e investidores.
Gerenciamento de 
propriedades
Gerenciamento de áreas comuns de empreendimentos imobiliários como 
edifícios comerciais, parques industriais, shopping centers, dentre outros.
Hotéis
Inclui venda e aquisição de propriedades, avaliação, gerenciamento de 
ativos, seleção de operadores, negociações de contratos de administração, 
consultoria financeira, planejamento estratégico e pesquisas focadas para a 
indústria hoteleira.
Locação
Cria, desenvolve e executa projetos de locação. Negocia prazos, condições 
de locação, administra contratos e gera relatórios periódicos para 
investidores. Gerencia as movimentações e dados do mercado imobiliário 
através de consultores de pesquisa.
Pesquisa
Compreensão, interpretação e análise do mercado imobiliário. Análise 
do mercado com fontes de informações locais e análises com foco em 
investimentos globais, desenvolvimento ou estratégia local. As pesquisas 
têm a intenção de subsidiar questões sobre os setores, regiões geográficas 
ou propriedades individuais.
Representação de 
ocupantes
Seleção e avaliação de propriedades comerciais e industriais, 
compreendendo a estruturação e o gerenciamento de operações. 
Negociação do contrato de locação ou dos termos de compra com terceiros 
e renegociação de contratos de locação existentes.
Vendas e investimentos
Integrado à área de finanças corporativas, é responsável por criar, 
desenvolver e executar programas para comercialização de ativos, tanto 
na aquisição quanto na venda. Assessora incorporadores e proprietários 
na captação de recursos para novos projetos. Integra o planejamento 
estratégico na gestão de portfólios imobiliários.
Fonte: Elaborado pelo autor.
 O quadro evidencia serviços prestados para grandes corporações que 
ocupam, na maior parte das vezes, os chamados “edifícios inteligentes”. São serviços 
típicos do setor quaternário, produzidos à partir de pesquisas sistemáticas feitas 
profissionais altamente qualificados e atendem uma demanda de racionalidade 
das empresas. Envolvem processos científicos para aquisição de dados e produção 
de informações que se tornarão mercadorias estratégicas para os processos de 
valorização e desvalorização de determinadas áreas da cidade. Essa mercadoria 
informação será utilizada por clientes corporativos para obterem maiores êxitos na 
busca da competitividade.
Investimentos em edifícios corporativos nessa região consolidaram o arranjo 
de prédios que utilizam moderna tecnologia computacional e de telecomunicação. 
Para Neves (2002), além dos atrativos ligados à comunicação e transmissão de dados, 
os projetos desses edifícios buscam edificações com menores custos, vãos livres (sem 
pilares) para oferecer maior flexibilidade à empresa, sistema de ar-condicionado 
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central, de detecção e socorro para casos de incêndios e modernos equipamentos de 
segurança. 
 Uma das inovações técnicas de um edifício de alto padrão no Novo Centro de 
Negócios em relação a um edifício tradicional do Centro Antigo ou da Paulista refere-
se ao piso. Os edifícios de alto padrão têm piso elevado para permitir a passagem 
de cabos de transmissão de dados, essenciais para dar suporte comunicacional às 
empresas. A imagem 1 apresenta o detalhe do piso elevado de um “edifício inteligente”. 
Imagem 1 - Detalhe do piso elevado com cabos de transmissão de dados em um 
“edifício inteligente”
Fonte: Revista Buildings, N° 2 - Edição 6 - 2º Trimestre 2009
	Outra	 questão	 colocada	 para	 os	 “edifícios	 inteligentes”	 é	 a	 ausência	 de	
vigas	ou	paredes	que	impeçam	ou	dificultem	a	montagem	ou	a	desmontagem	de	um	
escritório.	Esses	prédios	seguem	o	padrão	“open space”,	em	que	não	há	qualquer	
impedimento	para	a	montagem	do	layout	mais	adequado	às	necessidades	da	empresa	
que	se	instalará	no	edifício.	Essa	é	uma	questão	essencial,	já	que	a	maioria	das	empresas	
hoje	opta	pela	locação	de	um	ou	mais	andares	em	um	prédio,	em	detrimento	de	ter	
um	prédio	próprio.	Isso	garante	fácil	deslocamento	entre	lugares	não	e	“engessa”	o	
capital	da	empresa.
A	 imagem	 2	mostra	 o	 layout	 de	 um	 andar	 da	Torre	 Santander,	 do	 grupo	
financeiro	Santander,	na	Marginal	Pinheiros	na	cidade	de	São	Paulo.	Esse	 tipo	de	
ocupação	é	muito	valorizado	pelas	empresas	de	consultoria	imobiliária,	pois	segundo	
elas,	aumenta	a	sinergia	entre	os	funcionários	da	empresa	ocupante,	na	medida	em	
que	não	há	divisão	física	entre	os	mesmos.
Imagem 2 - Vista de um dos andares da Torre Santander na Marginal Pinheiros em São Paulo
Fonte: Revista Infra Facilities Properties. Ano 11 – nº 128
Assim,	 o	 conceito	 de	 flexibilidade	 dado	 aos	 edifícios	 é	 extremamente	
relevante	para	as	grandes	corporações.	De	acordo	com	as	consultorias	imobiliárias	
pesquisadas	aqui	para	que	um	edifício	tenha	o	status	de inteligente	ele	deve	atender	as	
necessidades	de	seus	usuários	com	a	capacidade	de	evoluir	por	meio	da	incorporação,	
a	qualquer	momento,	de	novos	recursos	tecnológicos.	A	partir	dessas	características	
podemos	conceituar	esses	edifícios	como	um	novo	sistema	de	objetos	informacionais.	
Silva	(2001)	corrobora	essa	posição	quando	afirma	que	esses	edifícios	são	objetos	
estrategicamente	elaborados	para	 a	 realização	dos	eventos	globais	que	demandam	
tecnologia	da	informação	para	unificar	o	comando	da	produção	dispersa.
A compreensão do arranjo dos “edifícios inteligentes” na reorganização 
espacial da cidade e a ação das empresas de consultoria imobiliária selecionadas 
nessa pesquisa requerem, também, o entendimento do papel do Estado como agente 
mediador e estruturador do Novo Centro de Negócios. De acordo com Frugolli (2000) 
e Nobre (2000), até meados da década 1990, havia uma rarefação de infraestruturas 
urbanas na região, que também era marcada pela singularidade de seus usuários.
Todavia, a década de 1990 evidenciou uma série de intervenções públicas, em 
parceria com a iniciativa privada, que modificou a estrutura viária e comunicacional 
da região. As parcerias entre Estado e empresas avançaram no contexto do 
planejamento estratégico que impõe às cidades condições e desafios semelhantes 
àsempresas (VAINER, 2000, p.76). Como exemplos no quadrante sudoeste estão o 
prolongamento da Avenida Faria Lima e a construção da Avenida Águas Espraiadas, 
no contexto das Operações Urbanas Consorciadas Faria Lima e Águas Espraiadas, 
respectivamente (FIX, 2000; CARLOS, 2000). Além disso, foram estruturadas redes 
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de cabos de fibra óptica, fato que demonstra a elevada demanda por alta tecnologia 
de informação pelas das empresas ali instaladas e reforça o conteúdo quaternário das 
mesmas.
É nesse contexto que o presente trabalho busca estudar as novas 
materialidades e ações que possibilitam conduzir o alargamento dos contextos da 
globalização no país, a partir da análise do arranjo dos “edifícios inteligentes” e das 
ações das consultorias imobiliárias CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle e Cushman & 
Wakefield em São Paulo na conformação do Novo Centro de Negócios.
Objetivos
 Esse trabalho visa contribuir para a compreensão da produção do espaço na 
cidade de São Paulo. Para tanto, objetivamos investigar a formação do Novo Centro 
de Negócios da cidade de São Paulo, bem como o arranjo de novos objetos técnicos 
– “edifícios inteligentes” – a partir de uma análise da sua forma-conteúdo. O trabalho 
também investiga as ações das empresas transnacionais de consultoria imobiliária 
CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle e Cushman & Wakefield na consolidação do 
Novo Centro de Negócios. Finalmente, nos importa a analisar das ações públicas 
na consolidação da área a partir de instrumentos urbanísticos, como as Operações 
Urbanas Consorciadas Faria Lima e Águas Espraiadas.
Referencial Teórico e Conceitual
A abordagem do tema objetos informacionais e hegemônicos nos remete a 
constatação de Santos (1996) e de Silva e Castillo (2001), de que os objetos no período 
atual são técnico-informacionais tanto no que tange a materialidade – pois carregam 
um grande volume de informação para serem produzidos e manuseados – como a 
funcionalidade, pois são desenvolvidos para arranjar e distribuir informações. Os 
“edifícios inteligentes” são parte desses objetos que abrigam e ajudam a colocar em 
movimento os sistemas de ações das corporações.
Pressupõe-se, aqui, que o espaço geográfico é, impreterivelmente, equipado 
para facilitar a circulação de informação. Na região do quadrante sudoeste da 
cidade de São Paulo, nota-se um adensamento técnico-informacional inigualável no 
território brasileiro, dada a presença de uma vasta rede de comunicação5 dotada de 
características particulares para atender as demandas da circulação e informação.
Para	 Santos	 (1997),	 a	 busca	 por	 fluidez	 do	 espaço	 baseia-se	 em	 redes	
técnico-científicas.	Os	 “edifícios	 inteligentes”,	 em	 conformidade	 com	as	 ações	 de	
grandes	empresas	de	consultoria,	são	artifícios	para	alavancar	a	competitividade	de	
empresas	hegemônicas,	 sobretudo	 as	que	 agem	em	escala	planetária	 e	necessitam	
de	aportes	da	informação	para	gerir	os	níveis	da	produção	e	circulação	de	seus	bens	
e	produtos.	Com	efeito,	têm	o	papel	de	homogeneizar	o	espaço	para	facilitar	ações	
corporativas	e	contribuem	para	a	segregação	sócio-espacial	nas	cidades,	sobretudo	
em	países	pobres.
A	 integração	 da	 cidade	 de	 São	 Paulo	 à	 rede	 de	 cidades	 mundiais	 se	 dá	
por	meio	de	pontos	específicos	no	 seu	 território,	 a	partir	de	vetores	de	 integração	
hierárquica	–	 as	verticalidades 6 –	obedecendo	a	uma	 lógica	que,	muitas	vezes,	 é	
estranha	 ao	 lugar,	 impondo	 à	 cidade	 um	 papel	 a	 desempenhar.	 Nesse	 sentido,	
partimos	 do	 principio	 que	 o	 Novo	 Centro	 de	 Negócios	 configura-se	 produzido	
por	 vetores	 de	 verticalidades,	 necessários	 em	 lugares	 de	 produção	 globalizada	 e	
controlados	 à	 distância,	 configurando-se,	 também,	 como	 espaço luminoso7	 pelas	
suas	características	que	seriam	mais	 suscetíveis	de	participar	de	uma	 regularidade	
e	de	uma	lógica	obediente	aos	interesses	de	grandes	empresas	globais	(SANTOS	e	
SILVEIRA,	2002).
Com	efeito,	não	 se	pode	negar	a	 internacionalização	das	 relações	a	partir	
da	 cidade	 de	 São	 Paulo,	 e	 assim,	 tê-la	 como	 um	 espaço	 nacional	 da	 economia	
internacional	(Santos,	1994a),	onde	há	forte	tensão	entre	a	localidade	e	a	globalidade.	
Porém,	é	preciso	entender	a	cidade	no	contexto	da	formação	sócio-espacial	brasileira,	
como	uma	cidade	que	abriga	serviços	globais	em	um	país	da	periferia	do	capitalismo	
mundial.
Metodologia Utilizada
A presente pesquisa partiu de uma revisão bibliográfica teórica e conceitual, 
sobre a produção do espaço. Concomitante a esse trabalho analisamos pesquisas 
sobre a produção do espaço urbano no município de São Paulo. Esse processo foi 
acompanhado da análise alguns documentos públicos oficiais, como o Plano Diretor 
Estratégico do Município de São Paulo (2002 – 2012), a legislação vigentes sobre as 
Operações Urbanas Consorciadas (em especial os relativos à Operação Urbana Águas 
Espraiadas e Operação Urbana Faria Lima) para se chegar a uma posição sobre o 
papel do Estado na estruturação do Novo Centro de Negócios.
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Com relação às empresas de consultoria pesquisadas foram realizadas 
entrevistas qualitativas com consultores dessas empresas, análise das publicações 
realizadas sobre o mercado imobiliário a partir do departamento de pesquisa das 
mesmas e também, investigação em jornais e revistas de circulação nacionais sobre o 
mercado de imóveis corporativos, que de alguma maneira envolvem essas empresas.
O estudo dos edifícios foi feito a partir de um a análise comparativa prédios 
tradicionais do Centro Antigo e Paulista com os mais modernos do quadrante 
sudoeste. As entrevistas realizadas com as empresas de consultoria e os trabalhos de 
campo realizados no Centro Antigo, Paulista e Novo Centro de Negócios mostraram 
diferenças técnicas entre as gerações dos edifícios de escritório na cidade de São Paulo. 
Principais Questões Desenvolvidas
A gênese de São Paulo como metrópole já a denotou como corporativa e 
fragmentada. No entanto, atualmente, novos vetores concorrem para acentuar o 
processo de fragmentação e corporativizaçao da cidade: é preciso atualizar esse 
processo e revelar quais os pactos, agentes, instrumentos e políticas públicas que 
favorecem esse processo.
Além de propor revelar as coalizões engendradas na reestruturação de parte 
da cidade de São Paulo, outra questão desenvolvida aqui são as novas materialidades e 
ações que possibilitam conduzir ao alargamento dos contextos da globalização. Como 
essas novas materialidades e ações se diferenciam da de tempos pretéritos, tanto na 
forma, conteúdo e intencionalidade.
Atualmente, grandes cidades como São Paulo são lugares chaves para a 
produção de serviços para empresas (SASSEN, 1995). Uma necessidade que se coloca 
é revelar quais são os atributos físicos e normativos do atual período, que permitem 
parte da cidade integrar-se nos fluxos econômicos globais, nesse caso revelando as 
ações das consultorias imobiliárias e o arranjo dos “edifícios inteligentes”. 
Resultados Alcançados
O trabalho revelou que as necessidades de ocupação das empresas mudam 
com o acolhimento de novas tecnologias ao circuito produtivo das mesmas. Dentre as 
necessidades demandadas pelas grandes corporações estão os serviços de consultoria 
imobiliária e prédios corporativos de alto padrão, denominados como “inteligentes”, 
com desdobramentos notáveis para produção do espaço urbano.
As empresas CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle e Cushman & Wakefield 
têm um papel fundamental na reestruturação da cidade de São Paulo para atender a 
grandes corporações. Essas empresasconcorreram para uma mudança dos padrões 
de ocupação da cidade e com novas ações para reestruturá-la, sendo a conformação 
do Novo Centro de Negócios resultado direto dessa reestruturação. A chegada dessas 
empresas atraiu investimentos para o setor imobiliário por meio da promoção de 
modernos edifícios que trariam vantagens competitivas aos ocupantes. A atração dos 
novos investimentos em imóveis corporativos de alto padrão foi realizada mediante 
um conjunto de fatores que procuram marcar a singularidade das infraestrutura 
físicas e comunicacional, regulação política e social, qualidade de vida, dentre outras. 
A concentração desses investimentos na região sudoeste da cidade assinalou 
desdobramentos significativos para a organização do espaço da cidade, com uma 
significativa valorização econômica da região e a desvalorização do Centro Antigo e a 
Avenida Paulista. Dessa forma, a lógica da acumulação capitalista transforma a cidade 
em mercadoria, em um meio de produção para a realização da mais valia.
Notou-se na difusão desses edifícios que as empresas de consultoria e o 
Estado praticam ações que levam a obsolescência planejada das formas urbanas. 
Conforme Harvey (1980, p.232) 
[...] na cidade capitalista contemporânea é a vida econômica que interessa, e essa vida 
econômica breve está se contraindo à medida que se torna necessária aumentar a taxa 
de circulação da mais valia. Edifícios bons são derrubados para dar caminhos para 
novos edifícios que terão vida econômica breve semelhante e ainda mais curta.
Para que os resultados de valorização imobiliária esperados pelo mercado 
se tornem efetivos é necessária, sempre, uma ação paralela do Estado. Nesse sentido, 
o Estado atua, deliberadamente, para aceleração do processo de corporativização 
e valorização do quadrante sudoeste em inúmeras situações como na remoção de 
favelas, abertura e alargamento de avenidas, canalização de córregos, mudança da 
legislação sobre potencial construtivo. São ações, corroboradas pela imprensa, para 
transformar a cidade em um símbolo de modernidade na tentativa de inseri-la em 
uma rede seleta de cidades competitivas e com poder de atração de empresas. 
Assim, São Paulo viveria um período em que a sua economia política se 
modifica, ou seja, a maneira como ela se organiza, em face de uma produção e da 
entrada de novos atores que atuam na sua dinâmica. Novos agentes atuando na 
produção da cidade, a partir de novas coalizões, encontram outros lugares para 
se instalarem e dão novas formas à cidade. Nesse sentido, entende-se a criação do 
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Novo Centro de Negócios como um processo de socialização capitalista, criação de 
meios coletivos à disposição do processo produtivo por meio de infraestruturas de 
transporte e comunicação. Segundo Santos (1990), isso faz do Estado um motor de 
desigualdades, já que por esse meio, favorece a concentração e a marginalização.
NOTAS
1. Atualmente, com a revolução técnico-científica e informacional, existe uma tendência em 
dividir os setores clássicos de atividade econômica (Setor primário, Setor secundário, Setor 
terciário) em quatro, incluindo, o setor quaternário, que abrange a pesquisa de elevado 
conteúdo técnico, científico e informacional como a publicidade, a consultoria, a biotecnologia, 
a robótica, a telemática, a informática. Esse setor é marcado sempre pela inovação e por 
atividades que geram como resultado final conhecimento e informação. (TOMELIN, 1988)
2. Os espaços devem, hoje, ser flexíveis, dinâmicos e fluidos aos interesses de empresas 
hegemônicas. Estes requisitos passam pela estrutura física dos prédios que abrigam grandes 
empresas, pelo sistema de gerenciamento desses prédios e pela estrutura viária e de serviços 
públicos do entorno dos centros de negócios, nos quais grandes empresas se localizam. Esta é a 
tendência atual de racionalização do espaço em favor de grandes corporações, que corporativiza 
e fragmenta a cidade aos interesses de grupos seletos (SANTOS, 1990).
3. Para efeito desse trabalho considera-se o Quadrante Sudoeste a região do entorno da Marginal 
Pinheiros, da Avenida Luís Carlos Berrini, da Avenida Faria Lima, da Chácara Santo Antônio 
e Vila Olímpia. A região do Jardins e Itaim constituem um eixo entre a Avenida Paulista e 
Marginal Pinheiros.
4. Por alto padrão entende-se imóveis com localização e infraestrutura adequada e moderna, 
na concepção do atendimento às necessidades das grandes empresas, de acordo com consultor 
Carlos Bittencourt, da empresa Colliers, transnacional especializada em consultoria imobiliária. 
In: Folha de São Paulo, 06 de setembro de 1999.
5. Essa rede seria composta pelos próprios edifícios inteligentes, pela infra-estrutura de cabos 
de fibra óptica e telefonia, bem como pelas empresas de consultoria imobiliária responsáveis 
pela produção e difusão de informações propriamente dita no que diz respeito ao mercado 
imobiliário na cidade.
6. Dissertando sobre os arranjos espaciais, Milton Santos denomina de verticalidades os “pontos 
no espaço que, separados um dos outros, asseguram o funcionamento global da sociedade e 
da economia”. Em contraponto, o autor designa de horizontalidades as “extensões formadas 
de pontos que se agregam sem descontinuidades, como na definição tradicional de região” 
(SANTOS, 1997, p. 225). 
7. Segundo Santos e Silveira (2002), os espaços luminosos são aqueles que mais acumulam 
densidades técnicas e informacionais, ficando assim mais aptos a atrair atividades com maior 
conteúdo em capital, tecnologia e organização. Por oposição, onde tais características estão 
ausentes seriam os espaços opacos. Os espaços luminosos, pela sua consistência técnica e 
política, seriam os mais suscetíveis de participar de regularidades e de uma lógica obediente 
aos interesses das maiores empresas (Santos e Silveira, 2002, p. 264)
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8 Sair
IX ENANPEGE
Encontro Nacional da Associação Nacional de Pós-Graduação e Pesquisa em Geografia
Goiânia
8 a 12 de outubro 
2011
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