APOSTILA-CREA-RJ

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Rio de Janeiro
Engenharia de Avaliações
CREA-RJ & UFF
2Uso Restrito Confidencial
Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Métodos de Avaliação
• Procedimentos Especiais
• Anexos
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3Uso Restrito Confidencial
Mercado de Engenharia de Avaliação
• Processos na Vara Cível e Vara de Família
• Atuação como Perito e/ou Assistente Técnico 
• Importante a busca por relacionamento com Juizes e Auxiliares da justiça; 
Advogados; Empresas e Instituições com ativos fixos
• Comarcas localizadas em região com valorização imobiliária
• A Caixa Econômica Federal contrata prestadores de serviço para realizar avaliações de 
imóveis utilizando inferência estatística. O credenciamento funciona através de edital;
• O Ministério Público XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Ver oficio entregue pelo aluno;
• Avaliações Extra-Judiciais para Instituições, Empresas de Auditoria, Escritórios Tributários, 
Construtoras, Bancos, etc.....;
Há diversas oportunidades para o engenheiro avaliador, apesar da demanda por 
este tipo de profissional já ter sido bem maior que atual, especialmente, 
durante o período de inflação.
OPORTUNIDADES DE TRABALHO
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4Uso Restrito Confidencial
Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Métodos de Avaliação
• Procedimentos Especiais
• Anexos
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5Uso Restrito Confidencial
Referências Normativas
• Substitui a antiga NB-502. Maior detalhamento dos conceitos e procedimentos
avaliatórios, com a separação dos métodos e a determinação do modo de executar os
cálculos em cada método;
• Recomenda-se a sua aplicação em todas as manifestações escritas, vinculadas à
Engenharia de Avaliações, que são de responsabilidade e da competência
exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo CREA, em
consonância coma Lei Federal 5194 de 24/12/66, com as resoluções n. 205, 1010 e
345 do CONFEA e com a ABNT NBR 14.653;
• Normas complementares atualizadas do IEL e IBAPE podem e devem ser
utilizadas, pois são baseadas na NBR 14653 e possuem características,
parâmetros, índices e limites regionais definidos por experts;
A NBR-14653, elaborada pela ABNT - Associação Brasileira de Normas 
Técnicas, define procedimentos, conceitos, métodos e padrões aceitos para 
elaboração de engenharia de avaliações.
CONSIDERAÇÕES INICIAIS
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6Uso Restrito Confidencial
1 parte: Procedimentos Gerais – Avaliação de Bens (2001)
2 parte: Imóveis Urbanos (2004)
3 parte: Imóveis Rurais, Culturas Agrícolas e Semoventes (2004)
4 parte: Empreendimentos (2002)
5 parte: Máquinas, Equipamentos, Instalações e Bens Industriais em Geral (2005)
6 parte: Recursos Naturais e Ambientais
7 parte: Patrimônios Históricos
A NBR-14653 está dividida em sete partes: 
Referências Normativas
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7Uso Restrito Confidencial
Referências Normativas
• ABNT NBR 12721:2004 - Avaliação de custos unitários de construção para incorporação 
imobiliária e outras disposições para condomínios e edifícios
• Resolução do CONMETRO n. 12, 12/10/88 - Quadro geral de unidades de medida
• Leis Federais n. 6766/79 e 9785/99, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano
• Lei Federal n. 8245/91, que dispõe sobre locações de imóveis urbanos
• Decreto Lei n. 9760/46, que dispõe sobre os terrenos de marinha
Além da NBR 14653 citada, seguem as principais referências normativas:
OUTRAS REFERÊNCIAS NORMATIVAS
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8Uso Restrito Confidencial
Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Métodos de Avaliação
• Procedimentos Especiais
• Anexos
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9Uso Restrito Confidencial
• Identificação do bem que será objeto da avaliação;
• Caracterização da sua finalidade: compra, venda, desapropriação, doação, alienação,
permuta, garantia, fins contábeis, segura, arrematação, adjudicação e outros;
• Definição do objetivo da avaliação: valor de mercado, locação, custo de reedição, valor
residual, outros;
• Necessidade ou não de verificação de medidas (imóveis);
• Necessidade ou não de verificação de ônus, gravames e titularidade;
• Atenção para prazo limite para apresentação do laudo;
• Composição da equipe: em diversos momentos trata-se de matéria MULTI-DISCIPLINAR
(citar exemplos de complexo industrial, fazendas)
Atividades Básicas
Algumas atividades básicas devem ser realizadas pelo profissional, em todo 
e qualquer método de avaliação, para caracterizar o seu trabalho como Laudo, 
pela NBR-14653 da ABNT.
1 - ATIVIDADES PRELIMINARES
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10Uso Restrito Confidencial
Atividades Básicas
Rotineiramente, a averiguação da situação dominial não faz parte do escopo da 
avaliação, porém cabe ao avaliador solicitar o fornecimento da documentação 
disponível relativa ao bem. 
• Documentação relativa aos bens
• Imóveis: Certidão recente do Registro Geral de Imóveis. Atenção para 
existência de cláusulas restritivas de uso;
•Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, bem como 
examinar outras restrições ou regulamentos aplicáveis, tais como os decorrentes de 
passivo ambiental, incentivos ou outros que possam influenciar no valor do bem. 
•Eventuais incoerências ou insuficiências, convém informar e explicitar a 
circunstância no laudo, bem como os pressupostos assumidos em função dessas 
condições.
•
2 – ANÁLISE DOCUMENTAÇÃO
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11Uso Restrito Confidencial
Atividades Básicas
Rotineiramente, a averiguação da situação dominial não faz parte do escopo da 
avaliação, porém cabe ao avaliador solicitar o fornecimento da documentação 
disponível relativa ao bem. 
• Documentação relativa aos bens
• Máquinas e Equipamentos: manuais, desenhos esquemáticos e documentação de 
origem, guias de importação.
• Unidades industriais: plantas, layout, fluxogramas, inventário técnico disponível, 
escrituras e documentos dominiais.
2 – ANÁLISE DOCUMENTAÇÃO - continuação
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12Uso Restrito Confidencial
Atividades Básicas
• vistoriar o bem a ser avaliado, fazendo fotos externas e internas; também, se possível e 
necessário, planta, vistas e croquis.
• Realizar a caracterização do bem;
• Terreno: Localização, aspectos físicos (solo, topografia, etc) , infra estrutura, 
utilização atual e vocação, restrições e outras situações relevantes
• Construções: Padrão construtivo, estado de conservação, número de cômodos ou 
partes, qualidade de construção, idade do imóvel e seu estado de conservação.
• Região: Aspectos sócio-econômicos, físicos e infra estrutura urbana. 
• Pesquisar informações sobre o movimento de compra e venda, ou de aluguéis, para 
saber qual a base de preços;
• A vistoria (de imóveis) deve ser complementada com a investigação da vizinhança e da 
adequação do bem ao segmento de mercado com identificação de circunstância atípicas, 
desvalorizantes ou valorizantes;
• Verificar todos os dados essenciais à formação do preço de imóveis daquele local. Se 
rural, a vocação agrária da região e a distância aos grandes centros consumidores; 
É imprescindível a vistoria do bem avaliando para registrar suas características 
físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor.
3 - VISTORIA / INSPEÇÃO / EXAME
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13Uso Restrito Confidencial
Atividades Básicas
• Diagnóstico de Mercado: Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do 
segmento de mercado ao qual pertence o imóvel em avaliação, resumindo a situação 
constatada quanto a liquidez deste bem.
• Vistoria por Amostragem - Na avaliação de conjunto de unidade autônomas 
padronizadas, é permitida vistoriainterna por amostragem aleatória de uma quantidade 
definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual 
mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma 
tipologia;
• Avaliação em Massa - Nas avaliações em Massa é imprescindível que o avaliador conheça 
a região. Sob sua responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados para 
vistorias;
É imprescindível a vistoria do bem avaliando para registrar suas características 
físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor.
3 - VISTORIA - continuação
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14Uso Restrito Confidencial
DEFINIÇÕES
Planta de valores
Representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de 
terreno ou do imóvel numa mesma data. 
Caberá à Municipalidade estabelecer, dentre outros, o valor de cada V0.
V0 = 1 metro de testada do lote padrão com profundidade de 36m (RJ) ou 25m 
(Niterói).
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15Uso Restrito Confidencial
Avaliação de terrenos urbanos
Fórmula de HARPER-BERRINI
Quando
P < 0,5 N
Sendo: P = profundidade efetiva do terreno
N = profundidade padrão
Vt = V0 X T X (P/Pe)1/2
Onde,
Vt = valor do terreno
V0 = preço unitário
T = testada
P = profundidade efetiva do terreno
Pe = profundidade equivalente = Área/Testada
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16Uso Restrito Confidencial
JERRET
Para terrenos de grande profundidade, quando 
P≥2N (Jerret):
Vt = 6V0 X (T X Pe)/(Pe+5N) 
Fórmula de HARPER-BERRINI
Vt = V0 X (A.T/N)1/2
Quando 0,5N ≤ P ≤ 2N
Onde,
Vt = valor do terreno
V0 = preço unitário
A = área 
T = testada
N = profundidade padrão
P = profundidade efetiva do terreno
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17Uso Restrito Confidencial
Atividades Básicas
EXEMPLO ILUSTRATIVO
 
Imóvel 
Avaliando 
 
Loteamento 
xxxxxxx 
Faixa de Servidão, 
objeto desta lide 
3 - VISTORIA – complementação com fotos e mapas.
Além de máquina fotográfica, de preferência digital, o Engenheiro Avaliador, nos dias 
atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas 
e Instrumentos de Topografia. 
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18Uso Restrito Confidencial
Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Métodos de Avaliação
• Método Comparativo
• Método de Custo
• Método Evolutivo
• Método Involutivo
• Conjugação de Métodos
• Procedimentos Especiais
• Anexos
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19Uso Restrito Confidencial
Métodos de Avaliação de Imóveis
As metodologias aplicáveis à avaliação de bens dependem basicamente:
• Método Comparativo
• Método de Custo
• Método Evolutivo
• Método Involutivo
• Método de Capitalização da Renda
• Avaliação utilizando critério residual
• Conjunção de Métodos
• Deve-se optar pela metodologia mais 
adequada à finalidade da avaliação.
MÉTODOS
Item 8.1.3 da Norma 14-653-2: Métodos utilizados não detalhados nesta Norma 
devem ser descritos e fundamentados no trabalho.
• Características do bem avaliado
• Finalidade da avaliação
• Disponibilidade e qualidade de 
informações colhidas no mercado
• Prazo para sua execução
CARACTERÍSTICAS GERAIS
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20Uso Restrito Confidencial
Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Valor de Mercado
• Métodos de Avaliação
• Método Comparativo
• Tratamento por Fatores
• Inferência Estatística
• Método de Custo
• Método Evolutivo
• Método Involutivo
• Outros Métodos
• Procedimentos Especiais
• Anexos
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21Uso Restrito Confidencial
R
E
S
U
L
T
A
D
O
• Planejamento da pesquisa
• Levantamento dos dados 
• Verificação dos dados amostrais
O método comparativo é o mais exato e importante. Nada melhor do que 
consultar o próprio mercado local para saber quanto vale o que estamos 
estudando.
COLETA DE
DADOS 
(Amostras)
TRATAMENTO POR FATORES
TRATAMENTO INFERENCIAL
A Formação de uma Amostra de qualidade, com imóveis semelhantes e com fontes para 
confirmação das informações prestadas, é a chave para uma boa avaliação como veremos a seguir 
FASES - METODOLOGIA
• Se tivermos poucos elementos devemos trabalhar com a 
Estatística clássica, mediante tratamento por fatores.
• Porém, se tivermos muitos dados amostrais, ou um 
banco de dados, podemos trabalhar com a estatística 
inferencial, notadamente com modelos de regressão 
linear.
V
IS
T
O
R
I
A
Método Comparativo de Dados de Mercado
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22Uso Restrito Confidencial
Método Comparativo de Dados de Mercado
Informações sobre a Amostra.
Curva de Gauss
TRATAMENTO 
POR FATORES
COLETA DE
DADOS
Quant.
R$ / m2
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23Uso Restrito Confidencial
Identificação das variáveis do modelo
Variável Dependente – Para a sua correta identificação é necessária 
uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às 
formas de expressão de preço (preço total ou unitário, moeda, 
forma de pagto.).
Variáveis Independentes – Referem-se às características físicas 
(área, frente), de localização (bairro, logradouro) e econômicas 
(oferta, condição do negócio à época).
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24Uso Restrito Confidencial
caracterização e 
delimitação do 
mercado em análise.
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis
que, em princípio, são relevantes para explicar a 
formação de valor e estabelecidas as supostas 
relações entre si e com a variável dependente.
Método Comparativo de Dados de Mercado
No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a 
composição de uma amostra representativa de dados de 
mercado de imóveis com características, tanto quanto 
possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a 
evidência disponível.
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da 
amostragem e às técnicas a serem utilizadas na 
coleta e análise dos dados, como a seleção e 
abordagem de fontes de informação, bem como a 
escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e 
a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta 
de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre 
outros).”
TRATAMENTO 
POR FATORES
COLETA DE
DADOS
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25Uso Restrito Confidencial
Transações comerciais 
em XXXX de lotes de 
aproximadamente 200 
m2, residenciais e 
comerciais
• Fator Oferta 
•Fator Localização
• Fator Topografia
• Fator Frente x Fundos
• Fator Benfeitorias
Método Comparativo de Dados de Mercado
...planejamento de uma pesquisa (continuação)
• Fontes de informação: fontes particulares e empresas 
que comercializam lotes na região
• Visita aos locais para verificação de todas as ofertas e 
características físicas
• Abordagem: “interesse em comprar”
• Análise Qualitativa
Exemplo Ilustrativo
TRATAMENTO 
POR FATORES
COLETA DE
DADOS
DELIMITAÇÃO DO MERCADO
ESTRUTURA DA PESQUISA – VARIÁVEIS RELEVANTES
ESTRUTURA DA PESQUISA
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26Uso Restrito Confidencial
Método Comparativo de Dados de Mercado
Imóveis semelhantes são aqueles com diversas 
características parecidas: tamanho, uso, n. cômodos, idade, 
padrão construtivo, localização e padrão-sócio econômico.
• Analise do número de dados disponíveis no mercado que podemos utilizar;
• Coleta informações e fonte de cada elemento: endereço completo, características principais, 
preço, condições e área construída de cada imóvel, fonte de informação, foto frontal (se 
possível), tempo de exposição no mercado;
• Nós, profissionais de engenharia de avaliações temos de entender de Estatística, sim, porém, 
na verdade, nós somos AMOSTRISTAS. Isto é, nos somostécnicos especializados em 
encontrar os dados amostrais mais perfeitos para o caso em exame, e não um 
técnico de apuração de tendências de preços ou avaliações de potenciais de mercado, 
trabalho melhor realizado por estatísticos;
AMOSTRA - ASPECTOS IMPORTANTES
TRATAMENTO 
POR FATORES
COLETA DE
DADOS
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27Uso Restrito Confidencial
Método Comparativo de Dados de Mercado
Informações sobre a Amostra.
• Também importante que os valores coletados sejam próximos à data de referência da 
avaliação. (6 meses). O mercado pode não ter acompanhado a correção monetária.
• Os preços de cada dado amostral devem ser divididos pela área equivalente dos imóveis, para 
que cada dado seja expresso em reais por metro quadrado
• Valores de venda a prazo, devem ser deflacionados com os juros usuais para que 
correspondam a pagamento à vista (formula a seguir). 
• Por outro lado, “luvas” de aluguéis de lojas devem ser multiplicados pelos juros de mercado e 
dividido pelo número de meses do contrato, para termos o valor real de aluguel (formula a 
seguir).
AMOSTRA - ASPECTOS IMPORTANTES
TRATAMENTO 
POR FATORES
COLETA DE
DADOS
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28Uso Restrito Confidencial
Método Comparativo de Dados de Mercado
FONTES:
• As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. 
• Avaliações extra judiciais: a necessidade de identificação das fontes deve ser objeto de 
acordo entre os interessados. 
• No caso de avaliações judiciais, é obrigatória a 
identificação das fontes.
TRATAMENTO 
POR FATORES
COLETA DE
DADOS
FONTE:
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29Uso Restrito Confidencial
DEFINIÇÕES
Luvas
Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura do contrato de 
locação, a título de remuneração do ponto comercial.
O incremento foi calculado pela expressão: 
R = __________P_____________
[(1 + i) n – 1] / [(1 + i) n . i ]
Onde:
R = incremento
P = valor de luvas
i = taxa de juros
n = número de meses
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30Uso Restrito Confidencial
Para se obter o valor à vista utiliza-se a seguinte fórmula:
Vv = [e + S/n [ (1+i)n – 1] / i (1+i)n] ] X P
Onde:
Vv = VALOR A VISTA
e = ENTRADA
S = SALDO DEVEDOR
n = PERÍODO (MESES)
I = TAXA (JUROS + CORREÇÃO)
P = VALOR PAGO AO FIM DE N MESES
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31Uso Restrito Confidencial
Método Comparativo de Dados de Mercado
Área Equivalente.
AREA EQUIVALENTE
Norma 12721/04
Garagem (subsolo): 0,50 – 0,75
Varanda: 0,75 – 1,00
Terraço: 0,30 – 0,60
TRATAMENTO 
POR FATORES
COLETA DE
DADOS
RUA
10 2
6
GARAGEM
V
A
R
A
N
D
A
AREA CONSTRUIDA
VARANDA: 2*6=12,00*2=24,00
PVTO: 10*6*=60,00*3=180,00
GARAGEM: 10*6=60,00*1=60,00
TOTAL: 264,00
AREA EQUIVALENTE
VARANDA: 24,00 * 0,75 = 18,00
PVTO: 180,00 * 1,00 = 180,00
GARAGEM: 60,00 * 0,50 = 30,00
TOTAL: 228,00
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32Uso Restrito Confidencial
Exemplo Ilustrativo - Apresentação das Amostras.
Método Comparativo de Dados de Mercado
TRATAMENTO 
POR FATORES
COLETA DE
DADOS
 Fonte: XXXXXXXxContato: Carlos
Fone:XXXXXXXXXXX
Área Terreno (m2): 200
Medidas (mts): 10 x 20
Pagamento: R$ 1.400 de Sinal + 120 parcelas mensais de 90% do salário mínimo
Preço a Vista (R$): 25.238
Status: Ofertado a 2 meses.
OBS.: Informações referentes ao fatores de homogeneização ou variáveis independentes
Mapa com a 
localização das 
amostras em 
relação ao imóvel 
avaliando e fotos
dos elementos da 
amostra são práticas 
recomendáveis.
FOTOS e 
Fichas das 
Amostras
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33Uso Restrito Confidencial
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34Uso Restrito Confidencial
Método Comparativo de Dados de Mercado
No tratamento dos dados destacam-se as seguintes 
ferramentas analíticas:
Tratamento por Fatores Inferência Estatística
• Também chamada por Estatística Clássica
• Amostra homogênea, elementos 
mais semelhantes possíveis ao 
avaliando
• Mais usual
• O mais utilizado é o de Regressão Linear.
• Amostra heterogênea, porém com as 
variações devidamente consideradas
• Muitos elementos
• Avaliações com um grande número de dados
O objetivo é equalizar os preços unitários de cada elemento mediante a 
aplicação de fatores que diminuam as diferenças entre o imóvel avaliando e 
os elementos da amostra. 
FATORES
INF. ESTATISCA
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35Uso Restrito Confidencial
Método Comparativo de Dados de Mercado
No tratamento dos dados destacam-se as seguintes 
ferramentas analíticas:
“Na aplicação do método comparativo direto para a obtenção do valor 
de mercado, é recomendável o tratamento por fatores em 
amostras homogêneas, onde são observadas as condições de 
semelhança definidas na coleta de dados. Para amostras 
heterogêneas é recomendável a utilização de inferência 
estatística, desde que as diferenças sejam devidamente 
consideradas, inclusive quanto a eventuais interações.”
FATORES
INF. ESTATISCA
Item 9.1.1.2 – Norma complementar do IEL – 08/2006
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36Uso Restrito Confidencial
Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Valor de Mercado
• Métodos de Avaliação
• Método Comparativo
• Tratamento por Fatores
• Inferência Estatística
• Método de Custo
• Método Evolutivo
• Método Involutivo
• Outros Métodos
• Procedimentos Especiais
• Anexos
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37Uso Restrito Confidencial
ANEXO B
Procedimentos para a utilização de tratamento por fatores
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38Uso Restrito Confidencial
Tratamento por Fatores
FATOR OFERTA
Destina-se a adequar os valores de cada imóvel conforme estiver no mercado:
• se com transação efetivada, e portanto com valor de mercado seguro de ser aplicado ao 
nosso cálculo, ou, 
• se estiver em oferta, portanto ainda não vendido ou alugado;
• Variável entre 1,00, para imóveis vendidos ou contratos realizados, até 0,80, aplicável a 
imóveis que estejam há muito tempo sendo oferecidos (mais de 4meses) sem 
interessado firme;
• Portanto, considera-se a possibilidade de estar com preço superestimado pelo 
proprietário;
• Pode haver gradação no cálculo entre estes valores máximo (0,80) e mínimo (0,95) 
conforme o valor se apresentar ao mercado. (parâmetro IEL).
FATORESA aplicação do tratamento por fatores deve refletir, em 
termos relativos, o comportamento de mercado, numa 
determinada abrangência territorial e temporal. 
Os fatores mais usuais são:
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39Uso Restrito Confidencial
Tratamento por Fatores
FATOR LOCALIZAÇÃO
• Destinado a adequar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da nossa 
amostra em relação ao endereço do imóvel em avaliação.
• Utiliza-se como base, de modo geral, os coeficientes de plantas de valores das 
Prefeituras, se existentes e confiáveis. Se não existirem, ou não forem confiáveis, devem 
ser deduzidos pelo profissional, a partir dos valores unitários coletados na nossa 
amostra, após a aplicação dos outros fatores apresentados.
• Este fator é o que maior polêmica e deformações podem causar ao cálculo estatístico a 
ser realizado. Portanto, o fator de homogeneização que deve ser examinado com maior 
atenção.
• Alguns casos especiais de fatores de localização:
• Em lojas térreas e sobrelojas de esquina, ao endereço em si deve-se aplicar um 
fator adicional, usualmente de até 1,20, por causa das duas frentes do imóvel
• Em apartamentos de fundos, aplica-se um fator de desvalorização de 0,90, ou até 
maior, se os preços unitários assim o indicarem, porém, se o apartamento de 
fundos
dá vista para a floresta e o de frente, “vista” para uma rua barulhenta,os fatores 
se invertem.
• Existem outros fatores possíveis, e indica-se a literatura técnica que os apresenta 
em profusão, alguns pouco confiáveis.
FATORES
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40Uso Restrito Confidencial
Tratamento por Fatores
FATOR LOCALIZAÇÃO
ALGUNS CASOS ESPECIAIS DE FATORES DE LOCALIZAÇÃO
• Em lojas térreas e sobrelojas de esquina, ao endereço em si deve-se aplicar um fator 
adicional, usualmente de até 1,20, por causa das duas frentes do imóvel
• Em apartamentos de fundos, aplica-se um fator de desvalorização de 0,90, ou até maior, 
se os preços unitários assim o indicarem, porém, se o apartamento de fundos
dá vista para a floresta e o de frente, “vista” para uma rua barulhenta, os fatores se 
invertem.
• Existem outros fatores possíveis, e indica-se a literatura técnica que os apresenta em 
profusão, alguns pouco confiáveis...
• Destinado a adequar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da nossa 
amostra em relação ao endereço do imóvel em avaliação.
• Utiliza-se como base, de modo geral, os coeficientes de plantas de valores das 
Prefeituras, se existentes e confiáveis. Se não existirem, ou não forem confiáveis, devem 
ser deduzidos pelo profissional, a partir dos valores unitários coletados na nossa 
amostra, após a aplicação dos outros fatores apresentados.
• Este fator é o que maior polêmica e deformações podem causar ao cálculo estatístico a 
ser realizado. Portanto, o fator de homogeneização que deve ser examinado com maior 
atenção.
FATORES
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41Uso Restrito Confidencial
Tratamento por Fatores
FATOR TOPOGRAFIA
• Se têm acidentação topográfica, podem sofrer decréscimo de até 0,30 (fator 0,70) no 
preço em relação ao terreno plano situado ao lado. Idem se forem passíveis de 
alagamento e o outro não.
FATORES
FATOR FRENTE X FUNDOS
• Se o formato for inusitado, também podem sofrer fatores de depreciação, sempre 
calculados aí na parte de área não retangular do imóvel, ou ainda, na parte mais 
profunda se este for muito comprido.
• Testadas em esquina têm acréscimo em relação ao lote comum, assim como terrenos de 
pouca profundidade e com frente maior do que a usual no local.
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42Uso Restrito Confidencial
Tratamento por Fatores
FATOR IDADE/CONSERVAÇÃO
• Destinado a adequar as diferenças entre imóveis mais velhos ou mais novos que o 
avaliando, ou ainda, se está melhor conservado ou com problemas que necessitem de 
reformas importantes.
• Usamos como base de cálculo deste fator a Tabela de Ross-Heidecke, aplicada apenas à 
parte de cada preço unitário da nossa amostra que corresponda, aproximadamente, ao 
valor de construção.
• Em lojas térreas este fator não deve ser utilizado, posto que o mais importante é o 
ponto comercial em si mesmo, e não a idade do imóvel. No máximo, em casos de lojas 
que necessitem de reformas básicas, como sanar infiltrações, deve-se estimar um 
pequeno percentual (até 20%) sobre o valor da benfeitoria existente no local, apenas. 
FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO
• Destinado a adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis da nossa amostra ao 
padrão do imóvel em avaliação.
• Utiliza-se como base, de modo geral, os valores apresentados mensalmente pelo 
SINDUSCON-Rio (padrão baixo, normal e alto, podendo interpolar) aplicado apenas à 
parte de cada preço unitário colhido na nossa pesquisa referente, aproximadamente, à 
benfeitoria. 
FATORES
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43Uso Restrito Confidencial
Tratamento por Fatores
APLICAÇÃO DOS FATORES
• No caso de tratamento por fatores, os imóveis devem ser da mesma região e os demais 
atributos devem ter entre a metade e o dobro da do imóvel avaliando;
• O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do conjunto de fatores, não 
poderá resultar aquém da metade ou além do dobro do valor original;
• O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado homogeneizante quando, 
após a aplicação dos mesmos, o coeficiente de variação da amostra diminuir;
• São considerados discrepantes elementos para os quais os valores unitários, em relação 
ao valor médio amostral, extrapolem a sua metade ou o dobro. Devem ser descartados 
caso a situação persista após a homogeneização;
FATORES
CREA-RJ & UFF
44Uso Restrito Confidencial
Os graus de fundamentação, divididos em níveis I, II e III, correspondem ao 
aprofundamento da pesquisa do profissional de avaliação e aos cálculos. 
• Grau I correspondem o mínimo de 3 (três) dados comparativos, que podem ser 
informados por terceiros (corretores de imóveis, por exemplo), admitida a 
extrapolação das características físicas além do limite de 0,50 a 2 vezes a do 
imóvel em avaliação, com ajuste de fatores entre os montantes de 0,50 a 1,50 
para com o avaliando.
• Grau II correspondem no mínimo 6 (seis) dados de mercado, conferidos por 
profissional credenciado pelo autor do laudo com ajuste de fatores entre 0,90 e 
1,10 em relação ao avaliando.
• Já no grau III, mínimo de 12 (doze) dados de mercado, conferidos pessoalmente 
pelo profissional, endereço por endereço, apresentando todas as informações a 
eles referentes, com fotos, sem qualquer extrapolação, e ainda por cima com 
ajuste de fatores entre 0,80 e 1,20 em relação ao avaliando.
Na prática, trabalha-se mais comumente com os graus I e II de 
fundamentação. É o suficiente, se bem adequados os elementos de cálculo.
Tratamento por Fatores
CREA-RJ & UFF
45Uso Restrito Confidencial
Os graus de fundamentação, divididos em níveis I, II e III, correspondem ao 
aprofundamento da pesquisa do profissional de avaliação e aos cálculos. 
Tratamento por Fatores
CREA-RJ & UFF
46Uso Restrito Confidencial
Os graus de fundamentação, divididos em níveis I, II e III, correspondem ao 
aprofundamento da pesquisa do profissional de avaliação e aos cálculos. 
Tratamento por Fatores
CREA-RJ & UFF
47Uso Restrito Confidencial
Enquadramento segundo grau de fundamentação.
Tratamento por Fatores
CREA-RJ & UFF
48Uso Restrito Confidencial
Graus de precisão da estimativa de valor 
Tratamento por Fatores
CREA-RJ & UFF
49Uso Restrito Confidencial
ANEXO B
• As características quantitativas, ou expressas por variáveis, do imóvel avaliando, não
devem ultrapassar 50% para mais ou para menos.
• Os fatores de homogeneização que resultem em aumento da heterogeneidade dos
valores não devem ser utilizados.
• Para utilização deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos
semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em
relação ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 1,50. O preço homogeneizado,
resultado de todos os fatores ao preço original, deve estar contido no intervalo de 0,50
a 1,50.
• Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados para
eliminação de dados discrepantes (anexo B.3).
• Dados utilizados de mercado com atributos semelhantes ao imóvel avaliando devem
ser contemporâneos. Nos casos de exame de dados não contemporâneos
desaconselha-se a atualização através de índices econômicos. Quando a atualização for
impraticável, só será admitida a correção dos dados por indices resultantes de pesquisa
de mercado (ver item da norma 14653-2 anexo B.2.b).
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50Uso Restrito Confidencial
Tratamento por Fatores
FATORESHomogeneização da amostra
Exemplo Ilustrativo
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51Uso Restrito Confidencial
Tratamento por Fatores
Alguns conceitos importantes. FATORES
• é a raiz quadrada da média dos quadrados da variação dos valores em 
relação á média da amostra. Usa todos os valores e mede a variação 
entre eles. 
• o quadrado dos desvios, dividida pela quantidade 
de dados menos um, seaproxima da curva de 
normalidade gaussiana. 
DESVIO PADRÃO
MÉDIA ARITMÉTICA
COEFICIENTE DE VARIAÇÃO 
• o coeficiente de variação, que é igual ao desvio-padrão dividido pela média.
• é uma medida de dispersão que se presta para a comparação de distribuições 
diferentes. 
• Quanto menor o seu valor, mais homogênea e confiável é a amostra.
• soma dos valores unitários e sua divisão pela quantidade de dados.
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52Uso Restrito Confidencial
Tratamento por Fatores
FATORESHomogeneização da amostra
Exemplo Ilustrativo
Conforme o exemplo, o elemento 1 está discrepante. Uma nova análise deve ser feita 
sem este elemento da amostra.
(S)
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53Uso Restrito Confidencial
Tratamento por Fatores
FATORESTabela Chauvenet 
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54Uso Restrito Confidencial
Tratamento por Fatores
O elemento da amostra de número 1 é discrepante em 
relação as demais. Foi descartado e realizada uma nova 
análise estatística para as outras sete amostras.
FATORES
Observa-se que:
• os coeficientes de variação diminuíram e são coerentes para com a realidade da curva gaussiana normal;
• A média diminuiu porque o elemento descartado puxava a mesma para o alto.
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55Uso Restrito Confidencial
Tratamento por Fatores
Considerações Gerais: FATORES
• Quando o avaliador tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a 
afetar o bem em avaliação ou existirem restrições especiais estabelecidas em leis ou 
regulamentos aplicáveis ao imóvel avaliando, aos elementos amostrais ou a região, as 
respectivas conseqüências devem ser explicitadas e consideradas a parte no laudo;
• Parâmetros e limites de fatores de homogeneização existem muitos e para várias 
situações de avaliação. Indicamos usualmente as seguintes fontes de referência para 
colhê-los:
• Norma Complementar do IBAPE-SP
• Norma Complementar do Instituto de Engenharia Legal para o Estado do Rio de 
Janeiro
• Tabelas da Lei 691/84 – Código Tributário da Cidade do Rio de Janeiro, 
• Planta de Valores desse Município.
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56Uso Restrito Confidencial
exemplo 
prático 
(laudo de 
avaliação
agência)
FATORES
Tratamento por Fatores
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57Uso Restrito Confidencial
Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Valor de Mercado
• Métodos de Avaliação
• Método Comparativo
• Tratamento por Fatores
• Inferência Estatística
• Método de Custo
• Método Evolutivo
• Método Involutivo
• Outros Métodos
• Procedimentos Especiais
• Anexos
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58Uso Restrito Confidencial
Inferência Estatística
A inferência estatística tem-se firmado ao longo das 
décadas mais recentes como a melhor ferramenta para 
analisar e compilar dados.
• Dentre os métodos de inferência estatística destacamos o de regressão linear, por 
ser o mais usual entre os profissionais da área. 
• Detalhado na NBR-14.653 parte 2, que lhe dedica minucioso capítulo e, também, o 
Anexo A
• Se os dados estiverem errados, em termos de mercado, não adianta o melhor 
programa de computador do mundo que o cálculo sai errado. 
• A apresentação das fontes das informações utilizadas no cálculo é fundamental 
FATORES
INF. ESTATISTICA
CONSIDERAÇÕES GERAIS
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59Uso Restrito Confidencial
Os programas de regressão linear aceitam o 
processamento dos dados estatísticos pelo modo
categórico (os dados se ordenam entre si, pelo próprio programa) ou do 
modo pré ordenado (ordenadas pré definidas, no eixo dos X). 
Inferência Estatística
• Primeiro calculamos cada dado amostral em reais por metro quadrado
Esta é a variável dependente, isto é, o valor de cada imóvel, que deve ser sempre 
decorrente das suas características.
• Os atributos principais (variáveis independentes) tais como tipo de imóvel, padrão 
construtivo, localização, etc., são importantes de serem apreciados no cálculo, 
assim como as variáveis dicotômicas, tipo venda/oferta. O profissional deverá 
alimentar o programa de seu computador com estas variáveis
• A NBR-14.653 determina a trabalhar com eles do modo comum, visto que a 
transformação dos dados busca apenas adequá-los à normalidade da curva 
gaussiana.
FATORES
INF. ESTATISTICA
CONSIDERAÇÕES GERAIS - continuação
CREA-RJ & UFF
60Uso Restrito Confidencial
Com os valores unitários em mãos, vamos passar para a 
alimentação do programa de regressão linear. 
Inferência Estatística
REGRESSÃO LINEAR
• Os dados são aplicados a um quadrante de cálculo que tem 
no eixo X as coordenadas da variável examinada, e no eixo 
Y os valores unitários de preço dos imóveis;
• Para cada variável explicativa necessária ao trabalho 
estatístico do avaliador, um destes quadrantes será utilizado
• Para cada elemento da amostra haverá uma posição relativa 
nos eixos.
1 - OFERTA
• Vamos começar com a variável dicotômica oferta.
• No nosso exemplo, temos 6 dados de apartamentos 
vendidos, e 11 de imóveis em oferta no mercado. 
• Vamos dar o código 1 a vendido e 2 a oferta.
FATORES
INF. ESTATISTICA
CREA-RJ & UFF
61Uso Restrito Confidencial
...alimentação do programa de regressão linear 
(continuação)
Inferência Estatística
2 - FRENTE X FUNDOS
• Agora, a outra variável dicotômica, frente/fundos. 
• No nosso exemplo, temos 5 dados de apartamentos de 
fundos e 12 de frente. 
• Vamos também dar o código 1 a fundos e 2 a frente.
3 - LOCALIZAÇÃO
• Em seguida passamos a distribuir os quadrantes com as 
variáveis de características mais complexas. A variável 
localização já foi por nós dividida em três segmentos, 
que podem levar códigos 1, 2 e 3. Porém, se quisermos 
um ajuste mais fino, podemos usar os valores de Vr 
fornecidos pelo município para fazer uma distância 
intervalar mais correta.
FATORES
INF. ESTATISTICA
CREA-RJ & UFF
62Uso Restrito Confidencial
Inferência Estatística
4 - PADRÃO CONSTRUTIVO
• Mesma coisa com a variável padrão construtivo. 
• São três níveis de padrão que a amostra apresenta, entre 
normal e baixo, normal e entre normal e alto. 
• Podemos alocar códigos 1, 2 e 3, ou, ajustar pelos 
valores do C.U.B. fornecidos pelo SINDUSCON. 
Ao final da alimentação destes dados nos quatro quadrantes de variáveis, colocamos 
o programa para processar estes dados.... 
...alimentação do programa de regressão linear 
(continuação)
FATORES
INF. ESTATISTICA
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63Uso Restrito Confidencial
Inferência Estatística
FATORES
INF. ESTATISTICA
Ao final da alimentação destes dados nos quatro 
quadrantes de variáveis, colocamos o programa para 
processar estes dados.... e ao final obtemos a reta de 
regressão. 
• Com esta reta final temos toda uma média dos 
preços dos imóveis dentro da gama de dados 
aplicadas ao cálculo. 
• Na reta não estão imóveis de padrão diferente ao 
avaliando
• O desenho acima é uma projeção didática, porque a “reta” mesma está no hiperespaço e não é 
possível de aparecer em um gráfico de duas dimensões.
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64Uso Restrito Confidencial
Ao dispor as variáveis nos quadrantes de cálculo, devemos 
tomar alguns cuidados básicos:
Inferência Estatística
FATORES
INF. ESTATISTICA
• Sempre dispô-los em ordem presumidamente crescente, isto é, se um imóvel da amostra 
está na rua 1, pior localizada, deve estar no primeiro setor; outro na rua 2, com localização 
média, no segundo setor; outro na rua 3, melhor localizada, no terceiro setor;
• Esta disposição no quadrante “localização”, tem a ver com a posição do imóvel no bairro, e 
não com o seu preço de amostra;
• As distâncias intervalares dos setores devem ser proporcionaisaos valores médios 
presumidos entre as variáveis analisadas em cada setor. Exceto as dicotômicas, que 
assumem o valor 1 e 2 de códigos alocados;
• Outra importante vantagem da disposição ordenada e lógica dos dados amostrais nos 
quadrantes de cálculo, é de que possamos identificar facilmente dados “bêbados”, mais 
exatamente chamados de “outliers”. Dado anômalo se vê facilmente nos gráficos de 
análise.
CUIDADO BÁSICOS
Se as ordenações dos dados amostrais forem feitas corretamente, o resultado final da 
regressão tende a sair boa e a refletir a verdade do mercado. 
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65Uso Restrito Confidencial
Inferência Estatística
FATORES
INF. ESTATISTICA
Ele está puxando os gráficos para baixo, o que é totalmente inverossímil em termos 
de valor relativo do mercado; portanto, deve ser retirado do rol.
Dado anômalo se vê facilmente nos gráficos de análise bi-
variada. Vejamos os dois gráficos abaixo, em uma 
regressão real:
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66Uso Restrito Confidencial
Uma vez retirado o dado ruim, voltamos à pesquisa e 
coletamos outro com posição e padrão construtivo igual 
ao que foi retirado e o aplicamos à planilha de regressão. 
valor / localização
2000,00
2500,00
3000,00
3500,00
880,00 900,00 920,00 940,00
localização
va
lo
r
valor / localização
Linear (valor /
localização)
valor / padrão construtivo
2000,00
2500,00
3000,00
3500,00
750,00 800,00 850,00 900,00
padrão construtivo
va
lo
r
valor / padrão
Linear (valor /
padrão)
Inferência Estatística
FATORES
INF. ESTATISTICA
• Os valores de localização dos imóveis estão subindo à medida que as ruas são mais bem localizadas, e 
• O padrão construtivo também sobe conforme o imóvel é de melhor qualidade.
Pronto, o novo dado é bom e temos gráficos compatíveis com a realidade. 
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67Uso Restrito Confidencial
Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Valor de Mercado
• Métodos de Avaliação
• Método Comparativo
• Método de Custo
• Método Evolutivo
• Método Involutivo
• Outros Métodos
• Procedimentos Especiais
• Anexos
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68Uso Restrito Confidencial
Método de Custo
Utilizado para a apuração do valor das benfeitorias. Poderá ser obtido através 
de orçamento analítico ou de modelos consagrados que utilizam custos 
unitários de construção divulgados por entidades oficiais credenciadas.
Para a utilização de CUB – Custo unitário básico a norma 
técnica sugere a seguinte fórmula (R$/m2 construido) :
• O C.U.B. é valor fornecido pelo SINDUSCON
• Em seguida, temos de acrescentar o valor unitário de elevadores, instalações e fundações especiais.
• Aapuramos o percentual de despesas não inclusas no CUB e lucro da construtora. 
• E também calculamos o percentual de juros durante a realização da obra. 
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69Uso Restrito Confidencial
Método de Custo
Com estes dados apurados, colocamos na fórmula da NBR-14.653 e apuramos 
o custo por m2 de área equivalente (C.C.) do apartamento que estamos 
avaliando:
Este o valor da 
construção depreciada 
pelo tempo e estado de 
conservação, com o qual 
prosseguiremos a nossa 
avaliação.
temos que deduzir, do montante de 
construção nova, o valor correspondente 
à depreciação física deste imóvel.
Para este cálculo, costumamos aplicar o 
percentual de depreciação da Tabela de 
Ross-Heidecke.
A área equivalente deve seguir os 
preceitos da NBR-12.721 da ABNT, 
isto é, varandas e garagens 
entram com 50% da área real.
Por exemplo: A área equiv. de 
um imóvel de com 130m² de área 
construída sendo com 20 m² de 
varanda é de 120 m². 
A equiv = 
(130–20) + (20x0,50) = 120 m².
C.C. (R$/M2)
Área 
Equivalente de
Construção (M2)
V.C.N.
Valor Construção 
Nova (R$)
X
Depreciação Física
(1- X %)
Custo de Reedição 
da Construção 
(R$) 
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70Uso Restrito Confidencial
Método de Custo
Para o cálculo de Depreciação, costumamos aplicar o percentual de 
depreciação da Tabela de Ross-Heidecke a partir da vida útil, idade aparente e 
estado de conservação.
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71Uso Restrito Confidencial
Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Valor de Mercado
• Métodos de Avaliação
• Método Comparativo
• Método de Custo
• Método Evolutivo
• Método Involutivo
• Outros Métodos
• Procedimentos Especiais
• Anexos
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72Uso Restrito Confidencial
Método Evolutivo
O método evolutivo deve ser empregado na falta de dados amostrais 
suficientes para fazer o Método Comparativo de Mercado. 
CONSIDERAÇÕES GERAIS
VALOR
TERRENO BRUTO
VALOR
CONSTRUÇÃO e 
INSTALAÇÕES
CUSTO 
REEDIÇÃO
FATOR 
COMERCIALIZAÇÃO
VALOR DO 
IMÓVEL
+
x
• É um método analítico que consiste na 
obtenção do valor do imóvel através 
do cálculo direto ou indireto, dos 
valores do terreno e da construção, 
devendo ser consideradas, também as 
condições do mercado, com o 
emprego do fator de comercialização.
• O fator comercialização deverá ser fixado através de 
pesquisa de mercado e poderá ser igual, maior ou menor 
que a unidade, dependendo das condições do mercado na 
data de referencia da avaliação
VALOR
INCOROPORÇÃO
+
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73Uso Restrito Confidencial
Método Involutivo
• Fazer uma ferramenta
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74Uso Restrito Confidencial
Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Valor de Mercado
• Métodos de Avaliação
• Método Comparativo
• Método de Custo
• Método Evolutivo
• Método Involutivo
• Outros Métodos
• Procedimentos Especiais
• Anexos
CREA-RJ & UFF
75Uso Restrito Confidencial
Método Involutivo
O Método Involutivo serve para avaliar aqueles terrenos que são fora do 
comum e que não têm parâmetros de comparação.
Pergunta-se: 
Quanto, por exemplo, vale um terreno na Avenida 
Presidente Vargas. Afinal, não há nenhuma oferta de 
terreno deste tipo no local para fazermos um estudo pelo 
método comparativo...
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76Uso Restrito Confidencial
Método Involutivo
Estudo de viabilidade técnico econômico para apropriação do valor de terreno 
bruto, não construído, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante 
empreendimento imobiliário FUTURO.
O método Involutivo considera:
• A receita provável de comercialização das 
unidades projetadas, com base em preços 
obtidos em pesquisas
• Todas as despesas inerentes à transformação 
do terreno no empreendimento projetado
• A margem de lucro liquido ao empreendedor
• Todas as despesas de comercialização das 
unidade, mediante taxas financeiras 
operacionais reais
• As margens de risco
• O imóvel avaliando esteja inserido em zona de 
tendência mercadológica com 
empreendimentos semelhantes ao concebido, 
além de legalmente permitido seu uso e sua 
ocupação
• As unidades admitidas no modelo sejam de 
características e em quantidade absorvíveis 
pelo mercado, no prazo estabelecido e 
compatível com a realidade
• As formulações sejam expressas no laudo
Exige-se que:
É um exercício de futurologia. Porém, é a única maneira de sabermos quanto vale um 
terreno urbano em bruto, que não tenha similares no mercado.
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77Uso Restrito Confidencial
Método Involutivo
Para fazer este cálculo teremos que efetuar todo o raciocínio de um 
incorporador de empreendimentos imobiliários e imaginar que fossemos nós 
mesmos comprar este terreno para ali construir e ganhar dinheiro.
• Primeiro passo:
Examinar o local, o tamanhodo terreno e sua Certidão do R.G.I.
• Segundo Passo: 
Examinar a legislação urbanística, para ver o que podemos construir no local
• Terceiro passo: 
• Elaborar um um anteprojeto, do melhor aproveitamento do terreno.
• Além de estar compatível para com as leis municipais, este anteprojeto deve ser 
concebido de modo a ser bem aceito pelo público consumidor. Em suma, que tenha 
liquidez.
Passo a Passo Resumido:
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78Uso Restrito Confidencial
Método Involutivo
• Quarto passo:
• Examinar o mercado imobiliário pelo método comparativo de venda, para sabermos quanto 
valem as unidades quando estiverem construídas. 
• Somar os valores das unidades e assim teremos o valor total do empreendimento pronto.
• Verificamos também em que velocidade de tempo, após o lançamento, elas serão 
totalmente vendidas. Bom prever dois cenários econômicos, um mais favorável, outro mais 
recessivo. Entretanto ambas alinhadas ao mercado correspondente.
• Quinto passo:
• Fazer um orçamento global a partir da área equivalente total do anteprojeto
• Este orçamento pode ser feito pela área equivalente total de construção, multiplicado pelo 
C.U.B. e mais os custos ali não previstos (instalações, maquinas e equipamentos)
• Multiplicado pelas verbas de projetos, administração, impostos e lucro da construtora. 
(método evolutivo)
Passo a Passo - continuação:
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79Uso Restrito Confidencial
Método Involutivo
• Sexto passo:
• Elaborar uma planilha contábil de receita e despesa com os dados de vendas e com o montante 
de custo de realização da obra,
• As despesas e as receitas são colocadas mês a mês. Ao final da planilha apuramos um lucro 
bruto do empreendimento, no qual estarão englobados o valor do terreno nu, os custos e o 
lucro do incorporador, e mais o fator de comercialização.
• Deduz-se das vendas as despesas de propaganda e de corretagem dos imóveis.
• Nesta planilha devem ser adicionados juros e taxas de empréstimo mês a mês, conforme o 
usual do mercado financeiro.
• Sétimo passo: 
• Dos dois montantes deduzir os custos de incorporação (usualmente 2% da diferença 
encontrada) e os impostos federais (PIS, Cofins, Contribuição Social).
• Deduzir também uma taxa de risco na realização do empreendimento, usualmente entre 5% e 
15% do lucro bruto.
Passo a Passo - continuação:
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80Uso Restrito Confidencial
Método Involutivo
• Oitavo passo:
• Do lucro líquido resultante, deduzir a proporção que será lucro líquido do incorporador e 
encontramos o valor do terreno nu (valor involutivo do terreno). Esta proporção deve ser 
pesquisada e analisada caso a caso.
• Chega-se a dois montantes. Um no cenário melhor, outro no pior.
• Se tivermos utilizado dois cenários recomenda-se utilizar a média ou um valor no intervalo 
devidamente justificado.
Passo a Passo - continuação:
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81Uso Restrito Confidencial
Método Involutivo
• Fazer uma ferramenta
CREA-RJ & UFF
82Uso Restrito Confidencial
Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Valor de Mercado
• Métodos de Avaliação
• Método Comparativo
• Método de Custo
• Método Evolutivo
• Método Involutivo
• Outros Métodos
• Procedimentos Especiais
• Anexos
CREA-RJ & UFF
83Uso Restrito Confidencial
Outros Métodos
Na avaliação de um imóvel, conforme características de mercado, deverá ser 
adotado um método ou a conjugação de metodologias. 
• Capitalização da Renda: Apropria o valor do imóvel, com base na capitalização presente da sua 
renda líquida, real ou prevista. Seus aspectos fundamentais são a determinação do período de 
capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser justificada pelo avaliador;
• Critério Residual: Para avaliação de terrenos, caso seja constatada a ausência de terrenos nus, 
pode ser admitido o cálculo do valor do terreno incorporado através do critério residual, que consiste 
na definição do valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias.
• Conjugação de Métodos: Na avaliação de um imóvel poderá ser utilizada a conjugação de 
métodos, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores do terreno e da construção, devendo 
ser consideradas, também, as condições do mercado, com o emprego do fator de comercialização.
• Na impossibilidade da aplicação das metodologias citadas, é facultado o emprego de outro 
procedimento, que vise representar um cenário provável do mercado vigente de bens semelhantes 
ao avaliando, desde que:
- seja explicitado no trabalho o motivo do não atendimento aos critérios normativos
- sua utilização seja justificada
Seguem outros métodos de avaliação:
CREA-RJ & UFF
84Uso Restrito Confidencial
Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Valor de Mercado
• Métodos de Avaliação
• Procedimentos Especiais
• Anexos
CREA-RJ & UFF
85Uso Restrito Confidencial
Desapropriações & Servidões
Nas desapropriações ............
• Quando as construções forem atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras 
para a readaptação do remanescente ao uso útil e depreciação acarretada por perda de 
funcionalidade. 
• Quando as construções existentes não forem atingidas pela desapropriação, é recomendável que 
sejam apresentadas eventuais verbas correspondentes as depreciações funcionais 
resultantes da intervenção, tais como perdas parciais de recuo, de vagas para estacionamento 
ou acessos;
• O valor da indenização deverá permitir a recomposição do patrimônio do Expropriado;
• Na desapropriação de imóveis com exploração de comércio ou serviço a estimativa do eventual lucro 
cessante deve ser realizada por profissional habilitado;
• O item 11.1.2.1 da NBR 14653-2 – Avaliação de Bens Parte 2 – Imóveis Urbanos, prevê: 
“quando o custo de reedição do imóvel for superior ao valor de mercado, o engenheiro 
de avaliações deverá apresentar os dois resultados, a título de subsídio”.
Considerações Gerais:
CREA-RJ & UFF
86Uso Restrito Confidencial
Desapropriações & Servidões
Nas desapropriações parciais o critério básico é o antes e depois, com 
apresentação em separado de eventuais valorizações ou desvalorizações dos 
remanescentes
• Nas ocupações temporárias, as indenizações devem corresponder aos aluguéis dos imóveis 
estimados pelo método comparativo de dados de mercado ou pelo método de rentabilidade;
• Nas desapropriações estabelecendo restrições de uso (ex. servidão), as indenizações devem ser 
apuradas confrontando as condições de aproveitamento antes e depois
• As restrições quanto a servidão não traduzem o impedimento da faixa, o que se verifica quando da 
necessidade de construção de muros ou cercas, do impedimento de uso por motivos de segurança, 
trechos de zona urbana com movimentação de pessoas e veículos e casos específicos. Neste casos a 
indenização abrangerá o valor unitário relativo ao domínio pleno e não à percentual deste.
Considerações Gerais (continuação):
CREA-RJ & UFF
87Uso Restrito Confidencial
Desapropriações & Servidões
Ilustrar com parte pratica – PAC
Complexo do Alemão
Linha Amarela
Imóvel Expropriado
Nova América Shop. (Del Castilho)
Inhaúma
Bonsucesso
(Estação)
Linha Amarela
CREA-RJ & UFF
88Uso Restrito Confidencial
Desapropriações & Servidões
Existem vários estudos em que se tentou padronizar através de tabelas os 
percentuais de depreciação para as faixas de servidão. A de Philippe Westin 
apresenta os seguintes coeficientes:
Tabela de Philippe Westin 
A soma dos fatores deverá ser multiplicada pelo valor da terra nua da faixa.
CREA-RJ & UFF89Uso Restrito Confidencial
Avaliação de Alugueis
Há basicamente três métodos para o exercício de avaliação de aluguéis
• Método Comparativo: imóveis semelhantes quanto a contemporaniedade 
dos dados obtidos, as condições de reajuste ou estágios de contrato, a 
existência de desníveis ou pavimentos distintos com diferentes capacidades 
de geração de renda, ao tamanho dos imóveis, à testada (no caso de 
lojas), à cobrança de luvas. 
• Método da Rentabilidade: por remuneração de capital
• Por Participação no Faturamento: critério utilizado na estimativa de 
valores locativos de cinemas, teatros, postos de serviços baseado no 
principio da participação do locador na renda do estabelecimento
CREA-RJ & UFF
90Uso Restrito Confidencial
Índice
• Mercado de Engenharia de Avaliações
• Referências Normativas
• Atividades Básicas
• Valor de Mercado
• Métodos de Avaliação
• Procedimentos Especiais
• Anexos
CREA-RJ & UFF
91Uso Restrito Confidencial
Preço de Mercado
• Opinião de moradores, informações dos porteiros, dos corretores de imóveis locais, 
lançamentos imobiliários na redondeza, etc.
• Classificados dos jornais
• Arquivos de jornal ou, ainda, Biblioteca Nacional, Departamentos de Pesquisa, etc.
• Administradoras e Corretoras de imóveis
• Transações registradas em Cartório (Escrituras) e contratos.
• Prefeitura (Planta de valores)
• Outros laudos e trabalhos publicados
Custo de Construção
• C.U.B. do Sinduscon-Rio (www.sinduscon-rio.com.br)
• Boletim de Custos (www.informativosbc.com.br)
• Revistas especializadas.
• Boletim do EMOP.
• Casas de materiais de construção e de decoração.
• Contratos de obras semelhantes.
• Experiência do profissional.
As principais fontes de informação são: 
Fontes de Informação
CREA-RJ & UFF
92Uso Restrito Confidencial
Fontes de Informação
As principais fontes de informação são: 
Complementação de informações técnicas e legais
• Cartório do RGI, aonde se pode colher dados de loteamentos, memoriais de incorporação, 
etc;
• Prefeitura (aerofotogramétrico, plantas de loteamentos, aproveitamento do solo –
urbanismo, legislação aplicável –tombamentos, restrições construtivas, etc.)
Imóveis Rurais
• IBGE (plantas por satélite, dados dos censos, etc.)
• INCRA (valores mínimos de terras, dados do ITR, etc.)
• EMBRAPA (aproveitamento agropastoril da região, qualidade do solo, etc.)
• Mercado local de atacado de produtos agrícolas.
• Hipotecas rurais (Bancos são ótima fonte de informação)
• Publicações de preços de commodities.
Um bom laudo de avaliação procura o maior número possível de 
informações independentes sobre os preços relativos ao imóvel em exame.