Estatuto das Cidades. Plano Diretor, Lei de Ocupação e Uso do Solo, Zoneamento Urbano

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Seminário de Direito das Construções
LEI 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 – Estatuto das Cidades
Para todos os efeitos, nesta Lei, compete as cidades legislar sobre assuntos de interesse local. Denominada Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental. Ela utiliza entre outros instrumentos: plano diretor, disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo, zoneamento ambiental.
 Plano Diretor
O plano diretor é aprovado pela Câmara Municipal, e é o principal instrumento da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades econômicas.
 Ele deverá englobar o território do Município como um todo. A lei que institui o plano diretor deverá ser revista, pelo menos, a cada dez anos. O mesmo será aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. O plano diretor é obrigatório para cidades:
 – Com mais de vinte mil habitantes; 
 – Integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;
 – Integrantes de áreas de especial interesse turístico; 
 – Inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional.
Lei de Ocupação e Uso do Solo 
Casa município com mais de 20mil habitantes deve ter a sua Lei de Ocupação e Uso do Solo, ela regula as atividades de solo, bem como organiza a relação entre as edificações e os espaços públicos da cidade por meio do zoneamento, que divide a cidade de acordo com as características e potencialidades de ocupação de cada área.
Zoneamento Urbano
A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: Planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de modo a evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente. A política de desenvolvimento urbano, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
O zoneamento é um instrumento amplamente utilizado nos planos diretores, através do qual a cidade é dividida em áreas sobre as quais incidem diretrizes diferenciadas para o uso e a ocupação do solo, especialmente os índices urbanísticos.
Alguns de seus principais objetivos são:
Controle do crescimento urbano;
Proteção de áreas inadequadas à ocupação urbana;
Minimização dos conflitos entre usos e atividades;
Controle do tráfego;
O zoneamento busca alcançar esses objetivos através do controle de dois elementos principais: o uso e o porte (ou tamanho) dos lotes e das edificações. Através disso, supõe-se que o resultado final alcançado através das ações individuais esteja de acordo com os objetivos do Município, que incluem proporcionalidade entre a ocupação e a infra estrutura, necessidade de proteção de áreas frágeis e/ou de interesse cultural, harmonia do ponto de vista volumétrico, etc.
Na limitação por zonas, a mais comum de todas, os usos e atividades são divididos em categorias (residencial, comercial, industrial, agrícola, etc., e suas subcategorias) e cada zona possui diretrizes quanto à possibilidade ou não de abrigar cada uma delas. Assim, por exemplo, o zoneamento pode determinar que uma porção da cidade pode abrigar usos residenciais e comerciais de pequeno porte (padarias, mercearias, etc.), mas não pode abrigar usos comerciais de grande porte nem usos industriais. Existe ainda a Regulação paramétrica e as limitações pelo sistema viário.
Na regulação paramétrica, a permissão ou proibição para que uma atividade se instale em um determinado local é definida com base em parâmetros de incomodidade (por ex. nível máximo de ruído em decibéis).
As limitações pelo sistema viário também classificam os usos e atividades em categorias, e definem, para estas, níveis de incomodidade.