Civil III Resumo Aula 6

Prévia do material em texto

DIREITO CIVIL III AULA 06
(Contratos preliminares)
Regulamenta-se no código civil nos artigos 463/464/465/1417/1418.
 A primeira coisa que a ser apontada é que contrato preliminar não é negociação preliminar. Como foi falado no resumo anterior, no tempo de uma negociação preliminar, não existe ainda nenhum contrato. Sendo assim, contrato preliminar trata de outra coisa completamente diferente, que a negociação preliminar trata. Contrato preliminar é um contrato que já existe e gera obrigações. O contrato preliminar ou também chamado contrato promessa, é um contrato que prepara a vinda de outro contrato. Não é uma etapa da formação dos contratos! É um outro contrato cujo o objetivo é a feitura de um novo contrato. Neste contrato se junto o promitente comprador com o promitente vendedor para a elaboração deste contrato preliminar. ART. 147 cc – COMENTADO: Este artigo firma que a promessa de compra venda pode ser feita do jeito que os contratantes decidirem. De forma livre! Independentemente do valor! Ou seja, não precisa ser obrigatoriamente solene. Sobre a entrega do objeto prometido no contrato verificaremos agora os seguintes artigos: ART. 1417 & 1418 cc – COMENTADO: Estes artigos fala da figura do vendedor promitente que recebe o pagamento, mas não entrega o objeto por que não quer ou por que já entregou a outrem. O recurso fornecido por estes artigos é a Adjudicação compulsória. Este documento emitido pelo juiz, substitui a escritura e a ida do promitente vendedor ao cartório de registro de imóveis em caso da parte promitente vendedora não quiser cumprir com o contrato e passar para o nome da parte promitente compradora o imóvel, no registro de imóveis, após todo o pagamento realizado. Se as partes não tiverem registrado o contrato promitente no cartório, o contrato ainda sim é válido, mas fará lei somente entre as partes. Se foi feito o registro, o contrato não somente faz lei entre as partes, mas também entre terceiros. Podendo assim o promitente comprador exigir o objeto devido a ele não só para o promitente vendedor, mas como também para terceiros. Pois com o registro o promitente comprador passa a ter um direito real. Oponível a terceiros. Erga omnes. Este registro pode ser feito somente com a presença do promitente comprador. Não precisa da presença do promitente vendedor. Em tese o contrato de promessa ou preliminar pode ser feito para qualquer tipo de contrato. Porém é mais comumente feito nos contratos de compra e venda. 
 A relação contratual nasce para morrer. Nenhum contrato é eterno. Nem que seja pela morte. Pensando desta forma encontramos duas formas de finalização de um contrato. Ou ele acaba bem ou acaba mal. A primeira forma de extinção do contrato é espontânea. Ou seja, sem nenhum tipo de problema as partes realizam suas obrigações e o contrato se estingue. A segunda forma de extinção dos contratos é a resilição. Que nada mais é do que a desistência. Em determinadas situações a desistência é permitida. Porém é uma exceção. ART. 472 & 473 cc – COMENTADO: Existe a resilição bilateral ou também chamada de distrato, que acontece por meio de ambas as partes. É permitido em todos os casos de contrato. Também existe a resilição unilateral que existe somente nos casos que a lei permite. Ou seja, já não é tão aberta quanto a desistência bilateral. No destrato bilateral, este precisa ser feito da mesma forma que o contrato é previsto em lei. Ou seja, se o contrato é livre será o distrato livre. Se o contrato é solene será o distrato feito de forma solene. Se na forma livre as partes optarem por fazer de uma forma solene, o problema é deles. Mas o destrato será feito obrigatoriamente na forma prevista em lei. Mesmo se as partes resolverem fazer de forma solene. Sendo assim não é a forma utilizada, escolhida pelas partes, que será a forma realizada no distrato. Será a forma que a lei prevê, que será a forma a ser feita. Porém nada impede das partes, no caso de a forma ser livre, fazer algo mais solene. Em caso de desistência unilateral, aquele que desiste, nos casos que a lei permite, precisa comunicar sua decisão a outra parte e independente da outra parte gostar ou não, a desistência é válida. Seguindo mais a fundo o assunto da desistência unilateral, destaco que qualquer compra feita fora do estabelecimento comercial, segundo o artigo 49 do cdc, poderá ser devolvida sem nenhum tipo de justificativa a loja, pelo consumidor. Outro exemplo de resilição unilateral está no artigo 835 cc. ART. 835 cc – COMENTADO: Aqui a figura do fiador pode de forma unilateral, deixar de ser fiador se por prazo indeterminado o esteja sendo. Cumprindo aqui o prazo de aviso prévio de 60 dias. Por prazo determinado, já não pode unilateralmente o fazê-lo. 
FONTE: AULA MARCELA SARDAS