Civil III Resumo Aula 8

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Rio, 10/11/2016 – Da locação de coisas – art. 565 e Lei 8.245/91 – Aula 8
O contrato de locação se estabelece entre as partes locador e locatário. Um contrato nunca é de aluguel e sim de locação, aluguel é o valor pago pelo contrato da locação. O inquilino paga o valor utilizado por determinado bem, podendo este ser móvel ou imóvel. Nem sempre o locador de um imóvel é proprietário do bem, outras pessoas que tem outros direitos, que não são direitos de propriedade também podem alugar coisas.
Exemplos: Usufrutuário; não é dono, os bens de usos e frutos tem um dono e tem usufrutuário e este tem o direito de alugar o bem.
O contrato de locação não recai somente sobre imóveis, praticamente qualquer coisa poderá ser alugada. Existe contrato de locação por períodos curtíssimos. 
Conceito de locação – art. 565 do CC.
Aquele que cede a posse do bem é o locador e aquele que paga a posse do bem é o locatário. O contrato de locação é de forma livre. O contrato de locação não é nulo nem anulável, é válido, pois pode ser feito do jeito que a pessoa quiser. Este contrato é sempre bilateral e oneroso onde à obrigação do locador é ceder à posse do bem e a do locatário pagar o aluguel pela posse. 
Art. 566 – Obrigação do locador
A principal obrigação do locador é ceder e manter a posse do bem ao inquilino. 
Art. 569 – Obrigação do locatário
A principal obrigação do locatário é pagar o aluguel. Mas é obvio que ele tem que conservar o bem e restitui-lo ao final do contrato.
Lei especial 8.245/91 – Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Esta lei não regula sobre locação de coisas móveis e não regula sobre locações rurais.
Art. 1 – A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
As locações;
O direito civil não se aplica quando o objeto é bem público, pois são regidos pelo direito administrativo.
É regido pelo código civil e não pela lei 8.245/91.
É regido pelo código civil e não pela lei 8.245/91.
Não é uma simples locação, é um misto de locação e prestação de serviço. Não é regido pela lei 8.245 e sim por uma legislação especial.
O arrendamento mercantil; Não é regido por essa lei e sim por uma lei especial.
Art. 2 –Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.
Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem - se locatários ou sublocatários.– (exceção)
A solidariedade não se presume, se resulta da lei ou da vontade das partes. No contrato de locação no silêncio das partes tanto locadores quanto os locatários são solidários. 
Art. 3 – O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
A locação pode ser ajustada em qualquer época. O que é vênia conjugal? Autorização do cônjuge (art.1.647 do cc). 
(Locação por temporada - art. 48 da lei 8.245) – A importância de sabermos se a locação é por temporada é que nesta locação é permitida a cobrança antecipada do aluguel, por não se ultrapassar de uma locação de mais de 90 dias isto é permitido. Algo que não se permite em outras situações (art. 49). 
Art. 4 – Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. 
“Existem contratos de locação com prazos determinados e com prazos indeterminados”. 
Exemplo: Suponhamos que eu seja uma locadora e faço um contrato de locação com você por trinta meses. Neste fato poderei chegar a ti sem motivos e pedir o imóvel? Não! Se o contrato de locação é com prazo determinado, será necessário respeitar este contrato até o final. 
O inquilino poderá sair antes do prazo, mas pagará uma multa rescisória pela quebra de contrato.
Art. 5 – Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.
O despejo mencionado no artigo significa esvaziar o imóvel. Este termo “despejo” só pode ser usado para contrato de locação, mas nada. Ação de despejo só será utilizada para esvaziar o imóvel que for alugado. Caso contrário será ação de qualquer outra coisa. 
Art. 6 - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Este artigo está citando a possibilidade da resilição (desistência) unilateral, mediante o aviso prévio de trinta dias. Quem faz um contrato verbal acaba fazendo um contrato muito vago. 
Art. 8 - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. E seus parágrafos.
Isso significa que qualquer pessoa que venha comprar o imóvel no período da locação, vai ter que respeitar esse contrato até o final. É a única modalidade que gera uma obrigação para quem não foi parte. A sua eficácia é erga omines. Só é possível averbar se o contrato for determinado e tiver esta cláusula. Na maioria dos contratos não tem essa cláusula.
Causas de extinção do contrato de locação 
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita e seus incisos.
Todas as causas citadas são referente a extinção do contrato.
Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.
A morte do locador não extinguiu o contrato de locação.
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações e seus incisos.
A morte do locatário não extinguiu o contrato de locação.
Obs: O contrato de locação não é personalíssimo.
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel e seus parágrafos.
O da união estável ou o fim do casamento não coloca existe a quebra do contrato de locação. O contrato pode ser determinado, mas pode ser que ele acabe antes desse prazo ou sendo prazo indeterminando, e desta forma ele pode acabar em qualquer momento.
Do aluguel/aluguer
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica.
Contratos que começam dentro do território nacional serão feitos em reais. É livre a convenção do aluguel, ou seja, o valor do aluguel é estipulado entre as partes.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.
Após três anos de vigência do contrato é possível a ação revisional do aluguel. O locador não pode chegar para o inquilino do nada e dizer que o valor mudou por causa do mercado financeiro. Para rever o valor do aluguel, apenas por uma ação própria, podendo ser movida tanto pelo locador como pelo locatário.
Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipadodo aluguel.
Aluguel só se paga no mês vencido, não se pode cobrar aluguel antecipadamente. As únicas exceções são a do art. 42 e a da locação por temporada.
Dos deveres do locador e do locatário
Art. 22. O locador é obrigado a... E seus incisos, parágrafos e alíneas.
A cota extraordinária é por conta do locador e encontra-se explicação no parágrafo único. 
Art. 23. O locatário é obrigado a... E seus incisos, parágrafos e alíneas.
No silêncio do contrato é quesível, o credor vai buscar o pagamento no domicílio do devedor, salvo disposição em contrário. A obrigação do locatário é conservar o bem. O inquilino não pode fazer modificações no imóvel, só se tiver a autorização do proprietário.
 
Do direito de preferência
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Quem compra o imóvel tem que dar um prazo de até noventa dias para o locatário sair. Caso o proprietário queira vender o bem, o locatário em igualdade com terceiros interessados tem a preferência na compra, isto está previsto na legislação. 
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
O locatário tem o prazo de trinta dias para dizer se aceita ou não. 
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Significa que se o contrato for aquele com eficácia da cláusula favorável perante terceiros registrado nos registros de imóveis, o seu direito é o mais forte. O sujeito foi preterido no seu direito de preferencia tem seis meses para depositar para efetivar a compra desse imóvel. Mas se o locatário desta casa for como a grande maioria que não possuem esta clausula no contrato para ser preterido do seu direito de preferencia, não tem a vantagem de depositar dentro de seis meses o valor solicitado, o camarada simplesmente poderá reclamar do alienante as perdas e danos. Para o inquilino é muito mais benéfico a averbação desta locação.
Das benfeitorias (art.96 da parte geral do cc)
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Toda benfeitoria agregam valor ao bem ou evita que o bem desapareça. Se o camarada fizer benfeitorias julgando necessárias somente para ele, isso não é considerado benfeitoria e sim dano. A benfeitoria só pode ser realizada com a autorização do proprietário.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.