DA COMPRA E VENDA 3ª parte_20140326115949

Prévia do material em texto

DA COMPRA E VENDA 							3ª parte
6. Vendas Especiais
6.1. Venda mediante amostra
- art. 484 do CC
* AMOSTRA constitui reprodução integral da coisa vendida, com suas qualidades e características, apresentada em tamanho normal ou reduzido
- se a mercadoria entregue não for em tudo igual à amostra, caracteriza-se o inadimplemento contratual, devendo o comprador protestar imediatamente, sob pena de que seu silencio seja interpretado como tendo havido entrega correta e definitiva
+ art. 484, parágrafo único – a regra tem relação com o dever de prestar informação adequada e suficiente ao comprador a respeito da mercadoria oferecida à venda
- art. 422 CC: principio da boa-fé objetiva que deve ter o alienante
6.2. Venda ad corpus e venda ad mensuram
- art. 500 do CC
* aplicável somente à compra e venda de bens imóveis
*** Ad Mensuram – o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel (ex: tal por alqueire)
- é assim considerada a venda quando se determina o preço de casa unidade, de cada alqueire, hectare ou metro quadrado
- se posteriormente, em medição, se verificar que a área não corresponde às dimensões dadas, tem o comprador o direito de exigir sua complementação
+ se esta não for possível, abre-se a opção de reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional no preço
+ a complementação da área é exigida através da ação ex empto ou ex vendito: onde se pleiteia o integral cumprimento do contrato mediante a entrega de toda a área prometida
- não poderá pedir a resolução do contrato ou o abatimento no preço (ação redibitória ou ação estimatória), se puder ser feita a complementação
* Prazo: CC, art. 501 – decadencial
*** Art. 500, § 2º: no caso de excesso de área
- para não caracterizar o enriquecimento sem causa do comprador
- presume-se que o alienante conhece a coisa que lhe pertence, se assim não for, deve provar que ignorava a medida exata da coisa vendida
*** Ad Corpus
- § 3º do art. 500 do CC
- nesta espécie de venda o imóvel é adquirido como um todo, como corpo certo e determinado (ex: Fazenda Lisboa)
- o bem é caracterizado por suas confrontações, não tendo nenhuma influência na fixação do preço as suas dimensões 
- presume-se que o comprador adquiriu a área pelo conjunto que lhe foi mostrado e não em atenção à área declarada
+ certas circunstancias, como a expressão “tantos alqueires mais ou menos”, a discriminação dos confrontantes e a de se tratar de imóvel urbano totalmente murado ou quase todo cercado, evidenciam que a venda foi ad corpus
* a lei não exige, para caracterizar a venda ad corpus, que o contrato diga expressamente
*** § 1º do art. 500 do CC: um vigésimo corresponde a 5% da extensão total
- essa diferença não justifica o litígio, salvo se foi convencionado o contrário
- essa presunção é juris tantum: não prevalecerá quando comprovada que a intenção das partes era diversa
- na venda ad corpus, compreensiva de corpo certo e individualizado, presume-se que o comprador teve uma visão geral do imóvel e a intenção de adquirir precisamente o que se continha dentro de suas divisas
+ o preço é global, pago pelo todo
+ a venda ad corpus não autoriza ao comprador o direito de exigir complemento de área
7. Cláusulas Especiais à Compra e Venda
- São elas: a retrovenda, a venda a contento ou sujeita a prova, o pacto de preferência ou preempção, a venda com reserva de domínio e a venda sobre documentos
* Código de 1916: nele havia o pacto de melhor comprador e o pacto comissório
- pacto de melhor comprador: difícil na atualidade, mas não impedido pela lei
- pacto comissório: regulado no CC/02 nos arts. 127 e 128 (condição resolutiva) e no art. 474 (cláusula resolutiva expressa)
7.1. Da retrovenda
* muito pouco usada
- é um pacto adjunto, pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, em certo prazo, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador (CC, art. 505)
- Natureza jurídica: é a de pacto acessório, adjunto ao contrato de compra e venda
* a invalidade do acessório não afeta a validade da obrigação principal (CC, 184)
- caracteriza-se como condição resolutiva expressa: com o desfazimento da venda, retornam as partes ao estado anterior
- não é nova venda, por isso não incide o imposto de transmissão inter vivos
* só pode ter por objeto bens imóveis
* o prazo máximo para o exercício do direito de retrato ou resgate é de três anos – decadencial
* Ver art. 506 do CC
* Ver art. 507 do CC
* Ver art. 1395 do CC
* a averbação de tal cláusula no Registro de Imóveis gera eficácia erga omnes, mas permanece para as partes mesmo que não tenha sido averbada
*** Acontece indevidamente nos contratos de mútuo, simulando uma compra e venda com pacto de retrovenda – negócio simulado é nulo
* Ver art. 508 do CC
7.2. Da venda a contento e da sujeita a prova
a) Da venda a contento do comprador: é um pacto adjunto a contratos de compra e venda relativos, em geral, a gêneros alimentícios, bebidas finas e roupas sob medida
- denomina-se cláusula ad gustum
- Ver art. 509 do CC
- a venda não se reputará perfeita enquanto o adquirente não manifestar seu agrado – o aperfeiçoamento do negócio depende exclusivamente do arbítrio do comprador – o vendedor não pode alegar que a recusa é fruto de capricho
* desse modo, a tradição da coisa não transfere o domínio, limitando-se a transmitir a posse dirá, visto que efetuada a venda sob condição suspensiva
* Ver art. 511 do CC
*** é exceção à regra geral do art. 122 do CC – proíbe as condições puramente potestativas
- a manifestação de vontade do comprador não pode ser tácita
- Ver arts. 509 e 512 do CC
- o direito resultante da venda a contento é pessoal, não pode ser transferido a outras pessoas por nenhuma forma – mas subsiste para os herdeiros
b) Da venda sujeita a prova
- Ver arts. 510 e 511 do CC
- também presume que a venda realizou-se sob condição suspensiva
- a condição, neste caso, esta ligada a circunstancia de a coisa ter ou não as qualidades asseguradas pelo vendedor e ser ou não idônea para o fim a que se destina
+ se a coisa tiver as qualidades apregoadas e for adequada às suas finalidades, não poderá o adquirente, depois de prová-la ou experimenta-la, recusa-la por puro arbítrio, sem a devida justificação
* costuma referir-se a gêneros que se costumam provar, medir, pesar ou experimentar antes de aceitos
7.3. Da preempção ou preferência
- também chamada de prelação
- é o pacto, adjunto à compra e venda, pelo qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga a oferecê-la ao vendedor; na hipótese de pretender futuramente vendê-la ou dá-la em pagamento, para que este use seu direito de prelação em igualdade de condições.
* é o direito atribuído ao vendedor de se substituir ao terceiro nos mesmos termos e condições em que este iria adquirir a coisa
*** se distingue da retrovenda, porque nesta o vendedor da coisa pode reservar-se o direito de recobrá-la independentemente da vontade do comprador
+ exemplo de preferência legal: a preferência do condômino na aquisição de parte indivisa e a do inquilino quanto ao imóvel locado posto à venda
Ver art. 504 do CC
Ver Lei 8.245/91, art. 27
+ Arts. 513 a 520 do CC tratam da preferência convencional
* o direito de preferência só será exercido se e quando o comprador vier a revender a coisa comprada, não podendo ser compelido a tanto
Requisitos:
a) é personalíssimo: somente o próprio vendedor pode exercê-lo, não se transmite por ato inter vivos nem causa mortis (CC, 520)
b) é peculiar do contrato de compra e venda, mas pode ser incluído em vários tipos de contrato compatíveis (ex: locação)
c) o direito de preferência somente pode ser exercido na hipótese de pretender o comprador vender a coisa ou dá-la em pagamento
d) pode ter por objeto bem corpóreo ou incorpóreo, móvel ou imóvel
*** Prazo para o exercício da preempção– não excedente a 180 dias se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel (CC, 513, parágrafo único)
+ decadencial, contado da data do efetivo recebimento da notificação
+ pode ser estipulado prazo menor
+ inexistência de prazo estipulado – art. 516 do CC
*** se o comprador desrespeitar a avença, não dando ciência ao vendedor do preço e das vantagens que lhe ofereceram pela coisa, responderá por perdas e danos
+ ver art. 518 do CC
+ ver art. 520 do CC
o direito de preferência convencional é de natureza pessoal e não real
* depende de cláusula expressa, não se admitindo preferência tácita
+ ver art. 514 do CC
* Art. 517 do CC – direito de preempção estipulado a favor de dois ou mais vendedores, então condôminos 
+ se o comprador adquiriu a coisa mediante cotas ideais de diversos condôminos, assegurando a cada um deles o direito de preferência, poderá ser exercida por parte
*** RETROCESSÃO: consiste no direito de preferência atribuído ao expropriado estabelecido no art. 519 do CC
- os tribunais têm entendido a retrocessão como um direito pessoal do ex-proprietário às perdas e danos e não um direito de reaver o bem
7.4. Da venda com reserva de domínio
- CC, art. 521 
- constitui modalidade especial de venda de coisa móvel, em que o vendedor tem sua própria coisa vendida como garantia do recebimento do preço
* só a posse é transferida ao adquirente, a propriedade permanece com o alienante e só passa àquele após o recebimento integral do preço
* o campo de maior incidência desse pacto seja o de bens móveis infungíveis, inexiste qualquer norma que proíba sua aplicação à venda de imóveis, mas não é usual e o CC restringiu exclusivamente aos bens móveis
* há a finalidade de garantia ou segurança para o vendedor de deseja receber integralmente o pagamento do preço
* geralmente, é pacto adjunto nos contratos de compra e venda a crédito de bens móveis, p. ex. eletrodomésticos, carros, etc, para dar maior garantia aos comerciantes
+ o contrato de alienação fiduciária visa garantir as financeiras, que atuam como intermediárias entre o vendedor e o consumidor
*** W. Barros Monteiro: cinco elementos que caracterizam a compra e venda com reserva de domínio:
a) a compra e venda a crédito
b) que recaia sobre objeto individualizado, infungível
c) entrega desse objeto pelo vendedor ao comprador
d) pagamento do preço convencionado nas condições estipuladas, comumente em prestações
e) obrigação do vendedor de transferir o domínio ao comprador tão logo se complete o pagamento do preço
* a propriedade do vendedor se resolve automaticamente com o pagamento integral do preço, sem necessidade de acordo adicional
+ o acordo de transmissão insere-se naturalmente no contrato
Natureza Jurídica: de venda sob condição suspensiva, pois a aquisição do domínio fica subordinada ao pagamento da última prestação
- o evento incerto é o pagamento do preço
* o comprador, enquanto pendente o pagamento das prestações, é mero possuidor a título precário
- pode desfrutar da coisa como lhe prouver e praticar todos os atos necessários à conservação de seus direitos
- pode vender ou ceder a terceiro o direito expectativo através de assunção de dívida (CC, art. 229)
* o vendedor pode transmitir sua posição de vendedor ou proprietário através da cessão de crédito (CC, 286 a 298)
* Ver CC, arts. 525 e 526: a falta de pagamento do preço impede a aquisição do domínio e abre ao vendedor uma alternativa: cobrá-lo ou recuperar a própria coisa
+ não valem notificações extrajudiciais para constituir o comprador em mora
+ Ver arts. 1070 e 1071 do CPC
+ Ver art. 527 do CC
*** CDC, art. 53: são nulas cláusulas que estabeleçam perda total das prestações pagas em beneficio do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado
*** Res perito emptoris (a coisa perece para o comprador) – os riscos da coisa passam para o adquirente, o possuidor direto da coisa, embora o domínio e a posse indireta continuem com o alienante
- CC, art. 542, segunda parte – há uma inversão da regra res perit domino (a coisa perece para quem tem o domínio)
* a cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e para valer contra terceiros deve ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos (CC, 522)
7.5. Da venda sobre documentos
- a venda sobre documentos ou venda contra documentos está disciplinada no CC, art. 529
- o vendedor, entregando os documentos, libera-se da obrigação e tem direito ao preço; e o comprador, na posse justificada de tal documento, pode exigir do transportador ou depositário a entrega da mercadoria
- é no comercio exterior que está sua maior utilidade, apesar de ser também aplicada aos negócios realizados internamente
- a sua finalidade é dar maior agilidade aos negócios mercantis que envolvam venda de mercadorias e, por sua natureza, pode ter por objeto apenas bens móveis 
* há uma substituição da tradição real pela simbólica
- ocorre com freqüência na venda de mercadoria que está depositada em armazém, em transporte ou dependente de liberação na alfândega; o vendedor entrega ao comprador o título, warrant ou outro documento que permite o recebimento ou levantamento da mercadoria
* é causa de alteração nos princípios que disciplinam a tradição da coisa vendida, pois o pagamento deve ser feito contra a entrega dos documentos (CC, 530)
* a entrega dos documentos gera a presunção de que a coisa conserva as qualidades neles apontadas
- o comprador não pode condicionar o pagamento à realização de vistorias
- Ver arts. 531 e 532 do CC