FATORES DE MAIOR OCORRÊNCIA PARA TERRENOS

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FATORES QUE POSSUEM MAIOR OCORRÊNCIA PARA TERRENOS: 
 
1) FATOR E COEFICIENTE DE FONTE OU DE OFERTA 
Geralmente os imóveis são ofertados em valor superior ao que são 
efetivamente transacionados, devido à elasticidade de preço por parte do 
vendedor, que tende a ceder no curso da negociação. Deve ser aferido por 
meio de uma contínua observação de mercado. Este fator é utilizado de forma 
direta na planilha de homogeneização. 
Valores captados como “Ofertas” (possibilidade de superestima e margem 
de negociação). Redução de 5% a 10% ou seja, multiplicar os valores 
unitários por redutores, de 0,95 ou 0,90. 
Valores captados como “Vendas” tendem a ser reduzidos por motivos 
fiscais, no entanto, após certa ponderação podem ser mantidos ou 
multiplicados por 1,00. 
 
FATOR DE OFERTA: 
 Transação = 1,00 
 Oferta = 0,90 ou 0,95 
 
2) FATOR E COEFICIENTE DE TESTADA OU FRENTE 
 
A influência da variação da frente ou testada de um terreno na formação do 
valor é obtida através de fórmula empírica. Desta forma, para calcularmos o 
fator de frente, relacionamos a frente efetiva do terreno pesquisado ou do 
terreno avaliando, com a frente de referência predominante na região. 
 
 
FATOR DE FRENTE: 
 
 
 
 
 
 F = Frente do avaliando ou do pesquisado 
 Fref = Frente do elemento de referência (Frente 
predominante na região) 
 
 
Ffrente = (F / Fref)^0,25 
Condição onde o fator torna-se constante: 
 Para frente menor que Fref : Ffrente = 0,8409 
 2 
 Para frente maior que 2 x Fref : Ffrente = 1,1892 
 
COEFICIENTE DE FRENTE: 
Ao relacionarmos o fator de frente do imóvel avaliando com o fator de frente do 
imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação entre estes 
imóveis. 
 
 Fator de Frente do Avaliando 
 Fator de Frente do Pesquisado 
 
 
3) FATOR E COEFICIENTE DE PROFUNDIDADE 
Assim como a frente, a influência da profundidade de um terreno é equalizada 
através de fórmula empírica, a partir da existência de profundidades mínimas e 
máximas que variam de acordo com a localização do imóvel. 
 PMi = Profundidade Mínima obtida no local 
 PMa = Profundidade Máxima obtida no local 
 
Se a profundidade efetiva do terreno (P) (avaliando ou pesquisado) estiver 
compreendida entre a profundidade mínima (PMi) e a profundidade máxima 
(PMa), então: 
 
 Para: PMa > P > PMi 
 
 
Caso esteja entre a profundidade mínima (PMi) e a metade da profundidade 
mínima (PMi/2), teremos: 
 
 Para: PMi > P > PMi/2 
 
 
 onde: 
 
 Fprof = (P/PMi)
0,50
 
Fprof = 1,00 
 FfrenteA 
Wfrente = 
 FfrenteP 
 P = Profundidade efetiva do terreno avaliando ou pesquisado 
 PMi = Profundidade Mínima obtida no local 
 
Na hipótese da profundidade efetiva do terreno (P) encontrar-se além da 
profundidade máxima (PMa) e antes do triplo da profundidade máxima (3PMa), 
teremos: 
 
 Para: 3PMa > P > PMa 
 
 
 onde: 
 P = Profundidade efetiva do terreno avaliando ou pesquisado 
 PMa = Profundidade Máxima obtida no local 
 
 
Se a profundidade efetiva do terreno (P) estiver abaixo da metade da 
profundidade mínima (PMi/2), então: 
 
 Para: P < 0,5PMi 
 
ou se profundidade efetiva do terreno (P) estiver acima do triplo da 
profundidade máxima (3PMa), então: 
 
 
 Para: P > 3PMa 
 
COEFICIENTE DE PROFUNDIDADE: 
Ao relacionarmos o fator de profundidade do imóvel avaliando com o fator de 
profundidade do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação 
entre estes imóveis. 
 
 Fator de Profundidade do Avaliando 
 Fator de Profundidade do Pesquisado 
 
 
 
 Fprof = (PMa/P) + {[1 - (PMa/P)] x (PMa/P)0,50} 
 FprofA 
Wprof = 
 FprofP 
 
 Fprof = (PMa/3PMa) + {[1 - (PMa/3PMa)] x (PMa/3PMa)0,50} 
Fprof = 0,7071 
4) FATOR DE ÁREA 
 
Fator de aplicação ampla, onde se observa que, usualmente, o valor unitário 
por metro quadrado diminui quando a área aumenta, sendo que o índice é 
calculado de duas formas: 
 
a) Se a área do terreno pesquisado (AP) encontrar-se acima do acréscimo de 
30% sobre a área do terreno avaliando (AAV), utilizar a fórmula empírica 
exponencial (n) da raiz oitava sobre a divisão da área do imóvel pesquisado 
sobre a área do imóvel avaliando: 
 Para AP > 1,30 x AAV ���� n = 0,125 





=
avaliando
pesquisado
áreaP
A
A
F
125,0
 
 
b) Se a área do terreno pesquisado (AP) encontrar-se abaixo do acréscimo de 
30% sobre a área do terreno avaliando (AAV), utilizar a fórmula empírica 
exponencial (n) da raiz quarta sobre a divisão da área do imóvel pesquisado 
sobre a área do imóvel avaliando: 
 Para AP ≤ 1,30 x AAV ���� n = 0,25 





=
avaliando
pesquisado
áreaP
A
A
F
25,0
 
 
 
FATOR DE ÁREA: 
Caso o avaliador resolva adotar o Fator de Área, deve estar seguro que o 
mesmo traduz adequadamente determinada situação em estudo. 
Este fator é utilizado na forma direta na planilha de homogeneização. 
 
 
5) FATOR E COEFICIENTE DE TRANSPOSIÇÃO OU DE LOCALIZAÇÃO 
 
NBR 14.653-2 - Localização: situação no contexto urbano, com indicação dos 
principais pólos de influência. 
Refere-se às diferenças de valores entre imóveis situados em locais distintos, 
uma vez que, por mais assemelhados que os elementos sejam, a amostragem 
possui discrepâncias relativas à localização. 
A variação relativa pode ser referente a Pólo Urbano Central ou a um Pólo 
Urbano localizado. 
Os valores a serem estabelecidos podem ser obtidos ou pesquisados da 
seguinte maneira: 
 
a) Através do “Valor Fiscal” estabelecidos nas PVG - plantas de valores das 
prefeituras para cobrança do IPTU e ITBI. 
Estes valores devem ser pesquisados com muito cuidado, visto que não raras 
vezes estão sujeitos a distorções ou desatualizados. 
Nestas condições devem ser comparados com os valores locais e com as 
devidas justificativas, ajustadas com fatores de correções explícitos à situação 
local. 
 Assim Floc = R$ 80,00 /m², R$ 91,00 /m², R$ 89,00/m², R$ 75,00/m², 
etc. 
 
b) Através de “pontuação percentual” em escala estudada estatisticamente 
no local: 
Na região de influência do terreno avaliando determina-se por pesquisa o pólo 
de maior valor no mapa urbano (ponto de 100%). 
Através da mesma pesquisa se determinam linhas curvas fechadas de valores 
aproximadamente iguais e concêntricas ao pólo e entre si (Linha de 90%, linha 
de 80%, linha de 70%, etc). Estas linhas são chamadas pelo Eng. Luciano 
Ozinski - (Ilustre avaliador Curitibano) de ISOVALOR ou ISÓTIMAS. 
Desta forma posicionando as amostras no mapa poderemos estabelecer ou 
avaliar os valores percentuais relativos dos diversos elementos da amostra. 
 
 Assim Floc = 85%, 75%, 100%, 90%, etc. 
 
 
 
 
COEFICIENTE DE LOCALIZAÇÃO: 
Ao relacionarmos o fator de localização do imóvel avaliando com o fator de 
localização do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação 
entre estes imóveis. 
 
 
 
 Fator de Localização do Avaliando 
 Fator de Localização do Pesquisado 
 
 
 
6) FATOR E COEFICIENTE DE TOPOGRAFIA 
 
Este fator diferencia os imóveis da amostra dimensionando sua maiorou menor 
valorização em função do tipo e diversas qualidades de topografia que 
compõem o terreno. Assim utilizamos o seguinte modelo para caracterizar 
essas diferenças: 
 
a) Para terreno Plano: Paradigma = 100 
 
b) Para terrenos em Declive: 
 
 
 
c) Para terrenos em Aclive: 
 
 
 
 
 
COEFICIENTE DE TOPOGRAFIA: 
Ao relacionarmos o fator de topografia do imóvel avaliando com o fator de 
topografia do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação 
entre estes imóveis. 
 
 Floc A 
Wloc = 
 Floc P 
Declive Nota 
até 5% 95 
de 5 a 10% 90 
> 10% 80 
 
Aclive Nota 
suave 95 
acentuado 90 
 
 
 _Fator de Topografia do Avaliando_ 
 Fator de Topografia do Pesquisado 
 
 
 
7) FATOR E COEFICIENTE DE POTENCIAL OU ZONEAMENTO 
 
Índice ligado diretamente à legislação municipal, relativo ao uso e ocupação do 
solo urbano, que prescreve limitações aos terrenos, referentes à sua 
destinação, modelo de assentamento, coeficiente de aproveitamento, taxa de 
ocupação, dentre outros. 
É importante que se estabeleçam previamente as relações numéricas entre 
eles, sempre se levando em consideração não apenas as possibilidades 
máximas permitidas pela legislação, mas a efetiva ocupação local: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
COEFICIENTE DE ZONEAMENTO: 
Ao relacionarmos o fator de zoneamento do imóvel avaliando com o fator de 
zoneamento do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação 
entre estes imóveis. 
 
 
 _Fator de Zoneamento do Avaliando_ 
 Fator de Zoneamento do Pesquisado 
 
 
 
 
 Ftopo A 
Wtopo = 
 Ftopo P 
 FZ A 
WZ = 
 FZ P 
Zoneamento Variável qualitativa Pontuação de 0 a 100 
 
 AD1 Alta densidade 1 100 
AD2 Alta densidade 2 95 
S3 Serviço 3 90 
MD1 Média densidade 1 85 
S2 Serviço 2 80 
MD2 Média densidade 2 75 
BD1 Baixa densidade 1 75 
S1 Serviço 1 70 
BD2 Baixa densidade 2 60 
R Residencial 50 
FV Fundo de Vale 40 
 
 
8) FATOR E COEFICIENTE DE MELHORAMENTOS PÚBLICOS 
 
A existência de melhoramentos públicos é um item relevante na valorização 
imobiliária, sendo que a forma mais usual de tratar este coeficiente é através 
da utilização da tabela abaixo, baseada no critério do Engenheiro João Ruy 
Canteiro: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Podemos ordenar uma planilha de forma que durante a pesquisa em campo já 
obtenhamos o resultado deste fator de melhoramentos públicos: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Para o item comércio, observar se o imóvel está situado numa via com maior 
ou menor influência de poder ser instalado um comércio no local. 
 
COEFICIENTE DE MELHORAMENTOS PÚBLICOS: 
Ao relacionarmos o fator de melhoramentos públicos do imóvel avaliando com 
o fator de melhoramentos públicos do imóvel pesquisado, estamos 
estabelecendo uma comparação entre estes imóveis. 
 
 
 _Fator de Melhoramentos Públicos do Avaliando_ 
 Fator de Melhoramentos Públicos do Pesquisado 
 
 
 
 
 
9) FATOR E COEFICIENTE DE SUPERFÍCIE DO TERRENO 
 FMP A 
WMP = 
 FMP P 
Água - 0 a 15 Pavimentação asfáltica - 30 
Esgoto - 0 a 10 Pavimentação c/ pedra irregular - 20 
Luz - 0 a 5 Pavimentação com cascalho - 10 
Calçada e meio fio - 0 a 10 Sem pavimentação primária - 0 
Telefone - 0 a 5 Rede pluvial - 0 a 10 
Iluminação pública - 0 a 5 Comércio - 0 a 15 
 
Água 
 
Luz residencial 
 
Telefone 
 
Ilumin. pública 
 
Pluvial 
 
0 – 15 15 0 - 5 5 0 - 5 5 0 - 5 5 0 - 10 10 
Esgoto 
 
Calçada e meio fio 
 
Pavimentação 
 
Transp. Coletivo 
 
Comércio 
 
0 – 10 10 0 - 10 5 0 - 30 20 0 - 5 0 0 - 15 5 
 
NOTA GERAL DO DADO: 80 
 
 
Esta variável diferencia os imóveis da amostra dimensionando sua maior ou 
menor valorização em função do tipo e diversas qualidades de terreno que 
compõem o imóvel. 
Este fator compara a condição do solo superficial entre o imóvel avaliando e os 
elementos pesquisados, em função das dificuldades que venham a acarretar 
terrenos com características distintas da situação paradigma igual a 1,00, 
correspondente à superfície seca, cujos índices sugeridos são: 
 
 
 
 
 
 
 
 
COEFICIENTE DE SUPERFÍCIE: 
Ao relacionarmos o fator de superfície do imóvel avaliando com o fator de 
superfície do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação 
entre estes imóveis. 
 
 
 _Fator de Superfície do Avaliando_ 
 Fator de Superfície do Pesquisado 
 
 
 
 
 
 FSUP A 
WSUP = 
 FSUP P 
Superfície Nota 
Superfície Seca 100 
Brejosa 90 
Alagadiça 75 
Permanentemente Alagada 60