CIVIL 3 15.09

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UNIDADE X – DA COMPRA E VENDA
1. GÊNESE DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
 A origem histórica do contrato de compra e venda está diretamente relacionada à troca, ou seja, ao escambo. Os homens trocavam entre si o excesso e o que necessitavam. Esse sistema atravessou séculos, como prática de negócio, até certas mercadorias passarem a ser usadas como padrão nas negociações comerciais. Inicialmente se empregou as cabeças de gado (pecus, dando origem à palavra pecúnia) e posteriormente os metais preciosos. Quando estes começaram a ter valor determinado, surgiu a moeda e, com ela a compra e venda.
2. CONCEITO
 É um contrato bilateral, pelo qual uma das partes (vendedor), se obriga a transferir o domínio de uma coisa a outra pessoa (comprador), mediante contraprestação paga por esta de certo preço em dinheiro, art.481 do CC (Gonçalves, 2016:214). 
 O contrato de compra e venda apenas obriga reciprocamente as partes, pois, a propriedade – o domínio – sobre a coisa depende da tradição, quando se tratar de bens móveis (arts. 1.226 e 1.267 do CC), ou do registro no cartório competente, quando o contrato versar de bens imóveis (arts. 1.227 e 1.245 do CC). Dessa forma, o contrato de compra e venda não permite que as partes se considerem donas do preço (vendedor) ou da coisa (comprador), senão até que se opere a tradição da coisa vendida, ou do registro do imóvel, embora já sejam titulares do direito de exigir a sua prestação (Gagliano e Pamplona Filho, 2016, p.40). Assim, o inadimplemento enseja para a parte adimplente o direito de ingressar com a ação de dar coisa certa ou de dar uma quantia certa e não ações reais.
3. CARACTERÍSTICAS DA COMPRA E VENDA
 3.1. Bilateral ou sinalagmático: geram obrigações recíprocas entre comprador e vendedor, ou seja, a obrigação do comprador de pagar o preço em dinheiro e a obrigação do vendedor de transferir o domínio da coisa. 
 3.2. Consensual: em regra o contrato de compra e venda é consensual, pois, se aperfeiçoa com a simples vontade das partes, independente da entrega da coisa, art.482, CC. 
 3.3. Oneroso: ambas as partes obtém proveito, a qual corresponde a um sacrifício patrimonial.
 3.4. Comutativo: em regra é comutativo, pois, de imediato, se apresenta certo o conteúdo das prestações recíprocas. As prestações são certas e as partes podem antever as vantagens e sacrifícios, que geralmente se equivalem. Mas pode ser também aleatório, quando tiver por objeto coisas futuras (emptio spei ou venda da esperança, isto é, da probabilidade de as coisas ou fatos existirem; emptio rei speratae ou venda da coisa esperada, ou seja, quando o adquirente assume o risco da coisa a vir existir em qualquer quantidade ) ou coisas existentes, mas sujeitas a risco.
 3.5. Não solene ou solene: pode ser de forma livre, mas em determinados contratos a lei exige formalidade.
 3.6. Contrato nominado: tem designação própria.
 3.7. Contrato típico: é regulado por lei.
 3.8. Contrato de execução imediata ou de execução diferida: será de execução imediata quando se consome em um só ato; as prestações são cumpridas imediatamente após a celebração. Porém, poderá ser de execução diferida, quando também é cumprido em um só ato, mas no momento futuro, ou seja, as partes fixam prazo para a sua exigibilidade. 
4. ELEMENTOS DA COMPRA E VENDA 
 O contrato de compra e venda compõe-se pelos seguintes elementos: consentimento, preço e a coisa (Gonçalves, 2016, p.219).
4.1 Consentimento
 Pressupõe a vontade das partes para vender e comprar e esta deve ser livre e espontânea, isenta de quaisquer vícios, sob pena de anulabilidade ou nulidade, ou seja, isenta de vícios de consentimentos e sociais. Não é demais ressaltar que as partes devem ser capazes e aptas para contratar (pressupostos subjetivos da formação dos contratos). Ex: art.499 do CC veda a compra e venda entre marido e mulher que tenha por objeto bem que integre a comunhão.
4.2. Preço
 O preço é a contraprestação do comprador, logo o contrato de compra e venda sem a fixação do preço é NULO, uma vez inexistir contrato de compra e venda sem obrigações simultâneas. No entanto, para ser válido, deve apresentar as seguintes características (Gonçalves, 2016, p.221-224):
 1) Determinado: em regra as partes determinam o preço pelo acordo mútuo de vontades;
 2) Determinável: o Código Civil estipula algumas situações onde o preço pode ser determinável:
 2.1. Art.485, CC: o preço é fixado por terceiro escolhido pelas partes que age como mandatário destes. Porém, uma vez estabelecendo a fixação do preço por árbitro de terceiro, implicitamente estarão as partes renunciando o direito de impugnar o laudo que este apresentar. Todavia, o preço não poderá ser desproporcional, contrário as legítimas expectativas das partes;
 2.2. Art.486, CC: nesse caso o preço é fixado conforme a taxa de mercado ou de bolsa de certo e determinado lugar. Ex: a compra e venda de um objeto a prazo, com a determinação do preço das parcelas pela taxa Selic – o valor da taxa básica de juros da economia brasileira na data 03 de março é de 14,15%.
 2.3. Art.487, CC: o preço pode também ser fixado em função de índices ou parâmetros desde que susceptíveis de objetiva determinação. Ex: a compra e venda de um objeto a prazo, com a determinação do preço das parcelas pela variação dos juros da caderneta de poupança, ou mesmo do valor do dólar; a compra e venda de derivados de petróleo pode ter como parâmetro a variação do preço do petróleo no mercado nacional; 
 2.4. Art.488, CC: leva-se em consideração o comportamento habitual dos contratantes, ou seja, o preço que costumam constar em seus catálogos ou tabelas ou ofertas ao público. Essa norma tem caráter supletivo, somente incidindo nos casos em que não houver manifestação expressa. 
 OBS (1): se houver tabelamento oficial, afastada fica a manifestação de vontade expressa ou tácita das partes na fixação do preço, por se tratar de norma cogente (Gonçalves, 2016, p.224). 
 OBS (2): art.489, CC, a lei reputa nulo de pleno direito o contrato de compra e venda quando se deixe ao exclusivo árbitro de uma das partes a fixação do preço. O preço deve ser conhecido previamente pelas partes. Ex: venda que expressa, “o alienante determinará o preço a ser pago”; “o preço será fixado conforme interesse do comprador”.
 3) O preço deve ser pago em dinheiro ou redutível em dinheiro (pagamento por título de crédito), art.481, CC. Se for pago mediante a entrega de algum objeto, ter-se-á um contrato de troca. Se o contrato for estipulado parte em dinheiro e parte em outra espécie, a configuração do contrato de compra e venda será definida pela predominância do dinheiro. Ex: João vende o seu carro por R$50.000,00 à Maria, sendo que recebe R$ 40.000,00 em dinheiro e o restante será pago descontando as suas compras no mercadinho de Maria. Porém, se Maria pagasse R$15.000,00 em dinheiro e o restante (R$35.000,00) fosse descontado das compras de João no mercadinho da Maria, ter-se-ia uma troca e não uma compra e venda.
 4) O preço deve ser sério e real: o preço deve corresponder ao valor da coisa, e não vil ou fictício, caso que configuraria uma doação simulada.
4.3. A coisa
 A coisa é a prestação do vendedor. Deve atender a determinados requisitos, quais sejam: existência, individualização e disponibilidade.
 4.3.1. Existência da coisa
 É nula a venda de coisa inexistente. O art.483 do CC estabelece que o contrato de compra e venda deve ter como objeto coisa atual ou futura. Logo o contrato de compra e venda pode ser comutativo, quando não há nenhum risco para as partes, onde conhecem desde logo suas vantagens e sacrifícios e o objeto é atual. No entanto, o contrato de compra e venda pode ser aleatório, quando o objeto do contrato de compra e venda depender de fato futuro (emptio spei ou venda da esperança, isto é, daprobabilidade de as coisas ou fatos existirem; emptio rei speratae ou venda da coisa esperada, ou seja, quando o adquirente assume o risco da coisa a vir existir em qualquer quantidade). 
 A coisa deve existir de forma corpórea ou incorpórea. Como exemplos desta última têm-se: os direitos autorais, marca e patente, o que nesse caso será uma cessão de direitos e não um contrato de compra e venda.
 4.3.2. Individualização da coisa
 A coisa deve ser individualizada de forma específica ou genérica. Será de forma específica, quando o objeto que se vende é precisamente determinado. Quando for de forma genérica, a coisa é escolhida em função do gênero ou da quantidade (tantas sacas de café, sem precisar a sua qualidade).
 4.3.3. Disponibilidade da coisa
 A coisa deve encontrar-se disponível, ou seja, deve ser comercializável, de modo a poder passar de um acervo patrimonial a outro. Consideram-se coisas indisponíveis:
 1- Coisas insusceptíveis de apropriação. Ex: luz solar, ar atmosférico;
 2- Legalmente inalienáveis, ou seja, por indisponibilidade legal: são os que, apesar de suscetíveis de apropriação pelo homem, têm sua comercialidade excluída pela lei para atender aos interesses econômico-sociais de determinadas pessoas. Poderão, no entanto, ser alienados por autorização legal apenas em certas circunstâncias e mediante determinadas formalidades. Ex: bens públicos de uso especial.
 3- Inalienáveis por vontade humana: as coisas adquiridas por doação ou testamento contendo cláusula de inalienabilidade. 
 4- São inalienáveis os valores e direitos da personalidade, bem como os órgãos do corpo humano.
 
5. EFEITOS DA COMPRA E VENDA
 Segundo Gonçalves (2016, p.227-233), o contrato de compra e venda gera efeitos principais e/ou efeitos secundários.
5.1. Efeitos principais do contrato de compra e venda
 Os efeitos principais do contrato de compra e venda são: 
5.1.1. Gerar obrigações recíprocas para os contratantes 
 O contrato de compra e venda gera para o vendedor a obrigação de transferir o domínio da coisa, e para o comprador, a de pagar-lhe preço certo em dinheiro (art.481, CC). 
 Conforme se havia dito, a compra e venda não é um contrato translativo, uma vez que não transfere a propriedade, mas tão somente, obriga o vendedor a transferi-la. Por sua vez, é prudente ressaltar que, a tradição pode ser real (ou efetiva), simbólica (ou virtual) ou ficta (ou tácita). 
 a) tradição real: quando envolver entrega efetiva e material da coisa, ou seja, quando o comprador recebe a posse material da coisa no ato da compra; 
 b) simbólica: quando a tradição for representada por um ato que traduz a alienação – a entrega das chaves de um carro; 
 c) ficta, quando a coisa não é entregue, pois o comprador já tem a posse da coisa, adquirindo tão somente com a compra e venda, a propriedade. Ex: O locatário que antes possuía a casa em nome alheio compra a mesma e passa a possuir em nome próprio. 
 O descumprimento da obrigação, de transferir o domínio mediante a tradição ou o registro, caracteriza o inadimplemento contratual, possibilitando o adquirente a resolver o contrato, ou ajuizar ação de obrigação de dar prevista no art.538 do NCPC ou requerer o registro do imóvel pela adjudicação compulsória – ação movida pelo adquirente contra o vendedor que recusa-se a lavrar de forma definitiva a escritura de compra e venda de imóvel, de modo que, a sentença da adjudicação servirá de título para o registro do mesmo.
5.1.2. Determinar a responsabilidade do vendedor pelos vícios redibitórios e pela evicção
 O vendedor responderá, independentemente de culpa, pelo vício redibitório presente no objeto adquirido pelo comprador. Este poderá reivindicá-lo – dentro do prazo decadencial de 30 dias se móvel e de 1 ano se imóvel, ambos contados a partir da tradição – através de ação redibitória (rejeitar a coisa, rescindindo o contrato e pleiteando a devolução do preço pago) ou ação quantis minoris (o adquirente manifesta a vontade de permanecer com o objeto do contrato, reclamando, no entanto, o defeito e pedindo abatimento do preço).
 Em regra o vendedor responde pela evicção nos contratos de compra e venda, com exceção daquele que contiver de forma expressa, a cláusula de irresponsabilidade devidamente acompanhada da ciência do comprador da existência de reivindicatória em andamento, arts.448 e 449 do CC.
5.2. Efeitos secundários ou subsidiários do contrato de compra e venda
 Dentre os efeitos secundários do contrato de compra e venda pode-se citar: a responsabilidade pelos riscos; a repartição das despesas; o direito de reter a coisa ou o preço (Gonçalves, 2016, p.229- 233).
5.2.1. A responsabilidade pelos riscos
 A regra é que, até o momento da tradição do móvel ou do registro do imóvel, a coisa pertence ao vendedor e por tal, deve responder pelo perecimento ou os danos que a mesma vier apresentar. Assim, os riscos da coisa perecer ou se danificar, até o momento da tradição ou do registro, correm por conta do vendedor; já o comprador assume o risco de perder o preço do objeto do contrato de compra e venda ( art.492 do CC).
OBS: risco é o perigo que recai sobre a coisa objeto da prestação, de perecer ou deteriorar-se por caso fortuito ou força maior (Gonçalves, 2016, p.229).
 O §1ºdo art.492 do CC, explica o risco assumido pelo comprador, na hipótese de uma tradição simbólica. Ex: um comprador ao adquirir 200 cabeças de gado, conta-as, marca-as ou assiná-las, indicando a propriedade sobre as mesmas, mas, no entanto, resolve não levá-las de imediato, preferindo que o vendedor as leve posteriormente Porém, se antes da entrega, as 200 cabeças de gado vir a morrer por caso fortuito ou força maior, nada terá que reclamar o comprador, pois este assumiu o risco. 
 O §2º do art.492 do CC assegura que, estando o comprador em mora de receber a coisa adquirida, colocada à sua disposição, os riscos correrão por sua conta. Logo a mora accipiendi – mora do credor – traz como conseqüência a inversão do risco, sem que tenha havido a tradição. Assim, se a coisa vir a desaparecer, por motivo de caso fortuito ou força maior, e estando em poder do vendedor, poderá este exigir o preço. Ex: João, no dia 03 de março de 2016, comprou um fogão na loja de eletrodoméstico “A”. Foi acordado no ato da compra que o objeto seria entregue na sua residência no dia 06 de março de 2016 no período da tarde, haja vista não encontrar-se em casa pela manhã. Ocorre que, um dia antes da entrega do fogão, João viaja e nada comunica à loja “A”. No dia 06 de março de 2016, às 15:00 horas, os funcionários da loja “A” comparecem à casa de João para entregar o fogão, porém, não encontrando ninguém para receber o objeto da compra retornam com o mesmo ao depósito da loja “A”. No dia seguinte, da frustrada entrega, ocorre uma enchente e o depósito desmorona, havendo perda de todos os objetos lá armazenados. Nesse caso, João não terá direito a reivindicar o fogão, haja vista não ter recebido o objeto da compra que já se encontrava à sua disposição. 
 O art.493 do CC estabelece que, na falta de estipulação expressa, a coisa deve ser entregue no local em que se encontrava ao tempo da venda. Tal norma tem por objetivo suprimir a omissão ou a dúvida deixada pelas partes no tocante ao local da tradição da coisa, objeto do contrato de compra e venda. Assim, não havendo estipulação expressa pelas partes sobre o local da tradição da coisa, aplicar-se-á o conteúdo normativo (Gonçalves, 2016, p.230).
 No entanto, se a coisa for expedida para lugar diverso, de que se encontrava ao tempo da venda, por meio e mando do comprador, por sua conta correrão os riscos, haja vista ter resolvido entregar por conta própria o objeto (art.494 do CC). Ex: João compra um conjunto de sofá em uma loja “A” e acorda com o vendedor, que no dia da entrega, o carro da transportadorado seu amigo virá pegá-lo, não precisando, portanto, do transporte da loja. No dia da entrega, o funcionário da transportadora do amigo de João – que funciona como mandatário deste – comparece à loja e recebe o sofá em seu nome. Naquele momento como houve a tradição da coisa, João passou a assumir os riscos sobre mesma. Se, porém, a loja “A” descumprir o acordo e resolver entregar em carro próprio o conjunto de sofá na casa de João, assumirá os riscos sobre o mesmo.
5.2.2. A repartição das despesas
 Conforme o art.490 do CC, salvo cláusula em contrato, as despesas com a escritura e o registro do imóvel ficam a encargo do comprador. Porém, pelo princípio da autonomia da vontade, as partes podem acordar de forma diversa, determinado no contrato, que tais despesas, correrão por conta do vendedor. 
 No tocante a coisa móvel, a tradição deve ser efetuada em transporte por conta do vendedor, salvo cláusula em contrário. 
5.2.3. O direito de reter a coisa ou o preço.
 O CC tipifica o direito de reter a coisa ou o preço conforme seja a compra e venda à vista ou a crédito. Na compra e venda à vista, as obrigações são recíprocas e simultâneas. Mas cabe ao comprador o primeiro passo, qual seja, pagar o preço. Antes disso, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa, podendo retê-la, ou negar-se a assinar a escritura definitiva, até que o comprador satisfaça a sua parte, art.491 do CC (Gonçalves, 2016, p.232).
 Já se a compra e venda for a crédito e o vendedor souber antes da tradição da coisa, que o comprador entrou em insolvência, poderá sobrestar a entrega, até obter daquele, caução de que pagará no tempo ajustado, art.495, do CC. Se não lhe for entregue o caução, o vendedor poderá resolver o contrato por cláusula resolutiva tácita, que depende de interpelação judicial.
6. LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA
 Há algumas pessoas, que não obstante terem capacidade civil lhes faltam legitimidade – em virtude das circunstâncias ou da situação em que se encontram – o que as tornam impedidas legalmente de realizar um contrato de compra e venda. Vale ressaltar que, a sua ilegitimidade não advém da capacidade civil, mas tão somente, da sua posição na relação jurídica. Exemplos: ascendentes, condôminos, tutores, curadores e cônjuges.
6.1. Venda de ascendente a descendente
 O art.496 do CC estabelece que, é ANULÁVEL a venda de ascendente a descendente sem a autorização expressa dos demais descendentes e do cônjuge do alienante. A doutrina majoritária refere-se da proibição a todos os descendentes, indistintamente (filhos, netos, bisnetos, etc) e não apenas aos descendentes que estiverem na condição de herdeiros legítimos (Gonçalves, 2016, p.234). Importa em informar que se o descendente for incapaz ou um nascituro, lhe será nomeado um curador especial, art.1.692 do CC.
 Vale ressaltar que, o parágrafo único do art.496 do CC, NÃO exige a anuência expressa do cônjuge do ascendente casado sob regime de separação obrigatória – hipótese de casamento realizado sem a observância das causas suspensivas da celebração, bem como por pessoas maiores de 70 anos ou de pessoas que dependem de suprimento judicial para casar, art.1.641 do CC – isso porque não tem interesse jurídico reconhecido por lei no patrimônio do alienante. 
 A anuência deve ser expressa, porém, a forma, seguirá o determinado pelo art.220 do CC. Desse modo, será concedida por instrumento público (na própria escritura, se possível), em se tratando de venda de imóvel de valor superior à taxa legal, podendo ser dada por instrumento particular, em se tratando de bem móvel (Gonçalves, 2016, p. 237).
 A finalidade da exigência do art.496 do CC é a de evitar simulações – como as que ocorrem nas doações inoficiosas, onde o doador doa bens que ultrapassam o valor da legítima – de forma a proteger o patrimônio dos herdeiros legítimos.
 A não observância do art.496 do CC, possibilita a um ou aos demais interessados requerer a anulabilidade da venda. Como a legislação civilista não especificou se o prazo era decadencial ou prescricional e de quanto tempo seria para a anular este tipo de negócio jurídico, aplica-se o art.179 do CC. Assim, por força do art.179 do CC, o Enunciado 545 da VI de Jornada de Direito Civil determina o prazo para se pleitear a anulação:
Enunciado 545 – O prazo para pleitear a anulação de venda de ascendente a descendente sem anuência dos demais descendentes e/ou do cônjuge do alienante é de 2 (dois) anos, contados da ciência do ato, que se presume absolutamente, em se tratando de transferência imobiliária, a partir da data do registro de imóveis. Artigos: 179 e 496 do Código Civil.
 
 6.2. Aquisição de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do vendedor.
 O art. 497 do CC expressa, sob pena de ser NULO o negócio, a proibição de certas pessoas como compradoras. Não é de mais ressaltar que, a ilegitimidade se traduz, em impedimento específico para a prática de determinado ato ou negócio jurídico, em razão de um interesse superior que se quer tutelar (Gagliano e Pamplona Filho, 2016, p.64).
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração: o testamenteiro é a pessoa encarregada de dar cumprimento às disposições de última vontade do autor da herança, exercendo os poderes que lhe forem conferidos e as obrigações estabelecidas pelo de cujus. A lei proíbe nesse caso, o testamenteiro alheio à sucessão, ou seja, àquele que não é herdeiro;
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta: inclui-se aqui, os servidores da Administração Pública direta e indireta (autarquias, fundações, empresas públicas e empresas de economia mista). Tal determinação tem fundamento nos princípios da moralidade e impessoalidade da Administração Pública.
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade: a restrição relaciona-se apenas aos julgamentos, decisões e processos em razão do lugar onde servem, ou seja, que estejam incluídos nas suas jurisdição ou competências; 
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
6.3. Venda da parte indivisa em condomínio
 A palavra condomínio significa propriedade em comum. Logo se a propriedade de um bem indivisível pertencer a mais de uma pessoa, o condômino só poderá vender a sua parte a estranho, se o outro consorte não a quiser tanto por tanto, art.504 do CC. O condômino interessado em vender a sua parte, deverá comunicar por expresso aos demais condôminos. Tal comunicação poderá ser feita de forma judicial ou extrajudicial, desde que tenha comprovante de recebimento da devida comunicação (Gonçalves, 2016, p.243-244). 
 Adverte o parágrafo único do art.504 do CC que sendo mais de um condômino a exercer o seu direito de preferência, terá preferência aquele que tiver feito benfeitoria de maior valor e na falta destas a de maior quinhão. Vale ressaltar que esse direito de preferência não se aplica nos casos de alienações gratuitas (doações). 
OBS: o direito de preferência do coproprietário prepondera sobre o direito de preferência do locatário (art.22 da Lei 8.245/91).
 O condômino preterido pode exercer o seu direito de preferência pela ação de preempção, dento do prazo decadencial de 180 dias, contados da data que teve ciência da alienação. No ato da interposição da ação, o condômino preterido depositará em juízo a parte vendida a terceiro.
 Logo, a venda de parte indivisa a estranho só será possível quando:
 a) for comunicada previamente aos demais condôminos;
 b) for dada preferência aos demais condôminos pelo mesmo valor que o estranho recebeu;c) os demais condôminos não exercerem a preferência dentro do prazo legal (180 dias contados da ciência da alienação).
 Vide julgado:
Ementa: RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO c/c ADJUDICAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL - CESSÃO DE QUOTA PARTE A CONDÔMINO - ACÓRDÃO DO TRIBUNAL ESTADUAL QUE, AO REFORMAR A SENTENÇA, ADOTA ENTENDIMENTO DE QUE A PREEMPÇÃO DEVE SER OBSERVADA TANTO PARA ALIENAÇÃO A ESTRANHOS QUANTO A COMUNHEIROS - INTERPRETAÇÃO DO DISPOSTO NO ARTIGO 504 DO CÓDIGO CIVIL. INSURGÊNCIA DO RÉU. DIREITO DE PREFERÊNCIA - INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA - INAPLICABILIDADE QUANDO SE TRATA DE NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO ENTRE CONDÔMINOS. Hipótese: demanda visando à declaração de nulidade de alienação de fração ideal a condômino, ante o fundamento de inobservância ao direito de prelação dos demais consortes. Tribunal a quo que, ao reformar a sentença de improcedência, acolhe a pretensão veiculada na inicial, a fim de declarar nula a cessão de quota parte do imóvel objeto da demanda, assegurando aos autores o direito à aquisição do bem. 1. O direito legal de preferência atribuído aos condôminos de bem indivisível (ou não dividido), nos termos do artigo 504 do Código Civil, tem por escopo precípuo o de impedir o ingresso de terceiros estranhos à comunhão, ante o potencial conflituoso inerente a essa forma anômala de propriedade. 2. A alienação/cessão de frações ideais entre condôminos refoge à finalidade intrínseca ao direito de preferência, uma vez que não se trata de hipótese de ingresso de terceiro/estranho à comunhão, mas de manutenção dos consortes (à exceção daquele que alienou integralmente a sua parcela), apenas com alterações no percentual da parte ideal daquele que adquiriu a parte de outrem. (STJ, REsp, nº1137176 PR 2009/0079625-5, 4ª Turma, Rel. Min. MARCO BUZZI, DJe 24/02/2016). 
 
6.4. Venda entre cônjuges
 Um cônjuge, qualquer que seja o regime de bens do casamento, exceto no da separação absoluta, só estará legitimado a alienar, hipotecar ou gravar de ônus reais os bens imóveis – dar o imóvel como garantia do pagamento de uma dívida – depois de obter a vênia ou a outorga conjugal, ou o suprimento judicial do consentimento do outro cônjuge, arts. 1.647, I e 1.648 do CC. A outorga conjugal é gênero da qual pertence as espécies, outorga uxória, quando é concedida pela mulher e a outorga marital, quando concedida pelo marido.
OBS: segundo Luciano e Luciano (2016, p.379), a separação absoluta expressa no art.1.647 do CC, refere-se a separação convencional de bens, conforme determina o Enunciado 17: “ a expressão separação absoluta, constante na parte final do caput do art.1.647 do CC refere-se à separação convencional de bens”. Portanto, não se aplica a separação obrigatória (legal).
OBS: é necessário a vênia conjugal no caso de união estável? Segundo o entendimento do STJ, se o contrato de união estável estiver averbado na matrícula do imóvel, será necessário a outorga conjugal, REsp 1424.275-MT, 3ª Turma, Rel.Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Dje 16.12.2014.
 O art.1.648 do CC estabelece ao juiz suprir a outorga, quando um dos cônjuges a denegue sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la.
 A doutrina assentou alguns casos em que o motivo é justo de denegar a outorga:
 a) é justa a recusa, quando o marido pretende alienar o único prédio do casal, que serve de residência para a família, sem que ocorra realmente necessidade de venda;
 b) se o marido pretende vender o imóvel por preço vil;
 c) quando o casal se acha separado de fato e a mulher não conta com suficientes garantias para recebimento de sua meação;
 d) quando o cônjuge pretende vender algo da família para o seu exclusivo sustento e o da concubina.
 Logo, se o cônjuge não der a outorga com base em uma justa causa, a decisão judicial que assim a reconhecer, autorizará a pratica do ato pelo outro cônjuge. 
 No tocante a impossibilidade para dar consentimento, geralmente decorre da incapacidade de consentir, como nos casos de interdição, ou desaparecimento do outro cônjuge. Na hipótese de um dos cônjuges se encontrar interditado ou desaparecido em local ignorado, e o outro cônjuge tiver necessidade de realizar um negócio que envolva a alienação de um imóvel do casal, caberá a ele requerer suprimento judicial do consentimento.
 A falta de autorização não suprida pelo juiz tornará anulável o ato praticado, podendo o cônjuge prejudicado pleitear a sua anulação até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art.1.649, CC). A legitimação para a ação anulatória é do cônjuge prejudicado, mas passa para os herdeiros depois de sua morte, desde que exerçam o direito até dois anos depois da morte do cônjuge prejudicado.
 Vale ressaltar que, nada impede que o cônjuge aliene outros bens que estejam sob sua titularidade exclusiva, fora da comunhão, art.499 do CC. Tal dispositivo não se aplica ao regime de comunhão universal de bens, uma vez que os bens pretéritos e os adquiridos na constância do casamento pertencem de forma comum aos cônjuges.
7. VENDAS ESPECIAIS
 Gonçalves (2016, p.246-251) estabelece três tipos de vendas especiais: venda mediante amostra; venda ad corpus; venda ad mensuram.
7.1. Venda mediante amostra – art.484 do CC
 A amostra consiste na reprodução integral da coisa vendida, com as suas qualidades e características apresentadas em tamanho normal ou reduzido. Se a mercadoria entregue não for em tudo igual à amostra, caracteriza-se o inadimplemento contratual, devendo o comprador protestar imediatamente – recusá-la – sob pena de o seu silêncio ser interpretado como tendo havido correta e definitiva entrega. 
 Segundo Tartuce (2016, p.753) e Luciano e Luciano (2016,p.408) , o Código Civil equiparou a venda por amostras, àquelas efetuadas com base na exposição de protótipos ou modelos. Cumpre lembrar que amostra é uma pequena porção daquilo que se deseja alienar – um copo de suco distribuído para degustação no supermercado – enquanto que protótipo, é o primeiro exemplar de uma coisa criada (invenção), ou mesmo o bem por inteiro exposto para o adquirente apreciar. Já o modelo consiste em uma demonstração do objeto em dimensões reduzidas ou mesmo por desenhos, acompanhada de uma descrição detalhada. 
 Sendo a venda feita por amostra e o contrato dispuser de forma diferente, prevalecerá as qualidades e características da amostra (parágrafo único do art.484, CC). Essa determinação resulta do dever de informação adequada e suficiente que o vendedor deve fornecer ao comprador e por tal corolário do princípio da boa-fé objetiva (art.422 do CC).
 Vide julgado:
Ementa: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO. DECLARATÓRIA E INDENIZATÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA -NÃO CONFIGURAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VAGA DE GARAGEM ENTREGUE EM LOCAL DIVERSO DO PREVISTO CONTRATUALMENTE. PILOTIS. SIGNIFICADO DA PALAVRA. INDENIZAÇÃO. TAXA DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REDISTRIBUIÇÃO. 1. O INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL INÚTIL À RESOLUÇÃO DA CONTROVÉRSIA, COM APOIO NO ART. 130 DO CPC, NÃO CONFIGURA CERCEAMENTO DE DEFESA. 2. É DEVER DO FORNECEDOR PRESTAR INFORMAÇÕES CLARAS E ADEQUADAS SOBRE O PRODUTO ADQUIRIDO PELO CONSUMIDOR (ART. 6 , III , DO CDC ). 2.1 A CONSTRUTORA DE IMÓVEIS, QUE PROMETE ENTREGAR VAGA DE GARAGEM SOB O PILOTIS DO PRÉDIO, EM ÁREA COBERTA, MAS ENTREGA OUTRA SITUADA EM ESTACIONAMENTO DE ÁREA DESCOBERTA SUJEITA-SE AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO COMPLEMENTAR, DE MODO A COMPENSAR O PREJUÍZO CAUSADO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. (TJDF, Ap. nº 20120110204017, 5ª Turma Cível, Rel. Des. JOÃO EGMONT, DJE, 04/09/2013). 
7.2 Venda ad corpus e venda ad mensuram
 O art.500 do CC refere-se a venda ad mensuram, ou seja, quando se estipula o preço do imóvel com base nas suas dimensões. Exemplo: preço por metro quadrado; preço por lote. Se posteriormente o compradorfizer uma nova medição do imóvel e constatar que o mesmo não corresponde às dimensões dadas, terá direito inicialmente de impetrar a ação ex empto ou ex vendito e exigir por meio desta a complementação do imóvel. Porém, se não for possível a complementação deste, poderá por meio das ações edilícias – ação redibitória e ação quanti minoris – pleitear a resolução do contrato ou abatimento no preço (Gonçalves, 2016, p.249-450).
 Segundo o art.501 do CC, decai do direito de propor as ações ex empto e as ações edilícias, o comprador que não o fizer dentro do prazo DECADENCIAL de 1 ano, a contar, porém, DO REGISTRO DO TÍTULO, E NÃO DA EFETIVA ENTREGA DA COISA. Destarte, se por conta do vendedor houver atraso na imissão da posse do imóvel, o referido prazo decadencial fluirá a partir do momento em que o comprador tomar devidamente a posse do imóvel (parágrafo único do art.501 do CC). Vide julgado:
RECURSO INOMINADO. PEDIDO EX EMPTO. APLICAÇÃO DO ART. 501 DO CÓDIGO CIVIL. DECADÊNCIA. OCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. Recurso conhecido e desprovido. Trata-se de ação na qual busca o autor complementação da área faltante do imóvel adquirido dos reclamados. Conta o autor que a área que lhe foi entregue é menor que a área comprada. Requer a complementação da área alienada. Sobreveio sentença julgando extinto o processo, com resolução do mérito, reconhecendo a ocorrência da decadência do direito pleiteado. (evento 1.21) Inconformado o reclamante interpôs recurso inominado, alegando, em síntese que não ocorreu a decadência, eis que os réus colocaram vários percalços para viabilizar a posse e registro do imóvel pelo autor. (evento 1.25) O recurso foi recebido e as contrarrazões foram apresentadas. É o relatório. Passo ao voto. Satisfeitos os pressupostos viabilizadores da admissibilidade do recurso, razão pela qual, merece conhecimento. Depreende-se que o recorrente pretende a complementação da área conforme adquirida. PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ 1ª TURMA RECURSAL - PROJUDI W O juiz singular entendeu pelo reconhecimento da decadência, considerando a data em que o autor tomou posse do imóvel, vez que não houve o registro do título. Constou na sentença ? Inexistindo nos autos qualquer prova apta a alterar a sentença, a mesma deve ser mantida por seus próprios fundamentos. Ante o exposto, não merece provimento ao recurso, conforme razões expostas acima, devendo ser conservada a decisão singular por seus próprios fundamentos (artigo 46 da LJE) e, com base no art. 55 da Lei nº 9.099/95, deve ser a parte recorrente condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 15% sobre o valor da condenação. Entretanto, por ser beneficiário da Justiça Gratuita, resta suspensa a obrigação, nos termos do artigo 12 da Lei nº. 1.060/50. Do dispositivo Ante o exposto, esta Turma Recursal resolve, por unanimidade de votos, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso interposto, nos exatos termos deste voto (TJPR, RI 000126623201081601400 PR 0001266-23.2010.8.16.0140/0, 1ª Turma Recursal, Rel.Des. FERNANDA DE QUADROS JORGENSEN GERONASSO, julgado 11/09/2015).
 Na venda ad corpus, tipificada no §3º do art.500 do CC, o imóvel é adquirido como um todo, como corpo certo e determinado, caracterizado por suas confrontações, não tendo nenhuma influência na fixação do preço as suas dimensões (ex: Chácara Palmeiras; vende-se excelente duplex; vende-se terreno murado). Presume-se que o comprador adquiriu o imóvel pelo conjunto que lhe foi mostrado e não em atenção a área declarada (Gonçalves, 2016, p.250).
 Não exige a lei para que uma venda se caracteriza como ad corpus, que o contrato o diga expressamente. Caberá ao juiz diante do contrato, identificar a real intenção das partes, analisar a descrição do imóvel e outros atributos, que possam fundamentar a sua decisão de que realmente se tratava de uma venda ad corpus.
 Na venda ad corpus, presume-se que o comprador teve uma visão geral do imóvel e a intenção de adquirir precisamente o que continha dentro de suas divisas. A referência a metragem ou extensão é meramente acidental. O preço é global, pago pelo todo. Logo não terá direito de exigir complemento de área, como descreve o §3º do art.500 do CC.
 O §1º do art.500 do CC ressalta que, se a diferença entre as medidas não exceder de um vigésimo da área total anunciada – inferior a 5% da área total constante do instrumento contratual – há presunção juris tatun de que a venda foi ad corpus, uma vez que a diferença foi insignificante. Destarte, poderá o comprador provar que, se tivesse sido devidamente informado sobre a área do terreno, não teria realizado o negócio jurídico. Logo o ônus da prova será do adquirente, que terá que provar que realizou o negócio porque precisava do imóvel exatamente com as medidas especificadas no contrato. Vide julgado:
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ABATIMENTO DE PREÇO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTES RURAIS - DISCREPÂNCIA ENTRE AS DIMENSÕES INFORMADAS E REAIS - DECADÊNCIA - PRECLUSÃO - MODALIDADE DE VENDA "AD MENSURAM" - DIFERENÇA DA METRAGEM INFERIOR A 20% - DIMENSÃO SIMPLESMENTE ENUNCIATIVA - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 500 , § 1º , DO CÓDIGO CIVIL - IMPOSSIBILIDADE DE ABATIMENTO DO PREÇO - SENTENÇA REFORMADA- RECURSO PROVIDO. Mesmo que a venda tenha sido "ad mensuram", se a diferença não excede a um vinte avos, não dá direito ao abatimento de preço, tendo-se a dimensão como meramente enunciativa, conforme o § 1º , do artigo 500 , do Código Civil (TJPR, Ap nº 9253876 PR 925387-6, 6ª Câmara Cívil, Rel. Des. Prestes Mattar, julgado em 04/09/2012).
 
8. DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA
 O Código Civil disciplina algumas cláusulas especiais que as partes podem adicionar à compra e venda, dentre elas: da retrovenda, da venda a contento e da sujeita a prova, da preempção ou preferência, da venda com reserva de domínio e da venda sobre documentos. 
8.1. Da retrovenda
 Segundo o art.505 do CC, a retrovenda constitui uma cláusula acessória ao contrato de compra e venda de bem IMÓVEL, pelo qual o vendedor, dentro do prazo máximo e decadencial de três anos – período de resgate – reserva-se no direito de reaver o imóvel ao comprador alienado. Para tal, deve restituir ao comprador, o preço pago pelo imóvel corrigido monetariamente, bem como as benfeitorias necessárias por ele realizadas. Vale ressaltar que o comprador terá direito aos frutos e rendimentos da coisa (Gonçalves, 2016, p.252 e 254).
 Vale ressaltar que, a retrovenda, constitui implemento de uma condição resolutiva, que pela vontade de uma das partes altera a eficácia do negócio jurídico preexistente, o que permite afirmar não se tratar de um novo contrato de compra e venda, mas tão somente a resolução de propriedade do comprador, ou seja, o desfazimento da venda. Para tal a cláusula de retrovenda deve estar expressa na escritura pública de compra e venda do imóvel. Assim, o adquirente não estará revendendo, mas estará deixando de ser proprietário. O vendedor não estará readquirindo o imóvel, mas voltando a ser dono. Dessa forma, a retrovenda não constitui nova alienação, e, por isso, não incide imposto de transmissão inter vivos (Gonçalves, 2016, p.252).
 Porém, se o comprador recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o seu direito de resgate, as depositará judicialmente e a sentença do juiz servirá para averbação imobiliária, art.506 do CC. No entanto, se o depósito judicial for insuficiente, o vendedor não terá direito a restituição do domínio da coisa até que seja depositado integralmente o valor devido ao comprador (parágrafo único do art.506 do CC). 
 O direito de resgate pode ser cedido a terceiro, transmitido a herdeiros e legatários e ser exercido contra terceiro adquirente, sendo que para ter validade, a cláusula de retrovenda, deve está expressa na escritura de compra e venda que posteriormente deverá ser registrada, art.507 do CC. Exemplode direito de resgate cedido a terceiro: João vende um imóvel de sua propriedade à Maria, adicionando ao contrato de compra e venda uma cláusula de retrovenda. Após um ano da compra, João cede esse direito à sua amiga Ana, a qual poderá dentro do prazo decadencial de 2 anos exercer o seu direito de resgate sobre Maria. Exemplo de resgate exercido contra terceiro adquirente: João vende um imóvel de sua propriedade à Maria, adicionando ao contrato de compra e venda uma cláusula de retrovenda, que foi devidamente expressa na escritura de compra e venda e posteriormente registrada. Após 1 ano da compra, Maria vende o imóvel à Ana. Em virtude da existência de uma cláusula de retrovenda devidamente averbada no registro de imóvel, Ana fica vinculada a esta, de modo que, João poderá exercer contra Ana o seu direito de resgate ao imóvel dentro do prazo de 2 anos.
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - CLÁUSULA DE RETROVENDA - OCORRÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO - DECADÊNCIA - PRAZO TRIENAL - ESCRITURA PÚBLICA SEM MENÇÃO DA RETROVENDA - RENÚNCIA TÁCITA DO DIREITO. Constatado que as condições de dado contrato decorrem em desvantagens, inexplicáveis, para os contratantes, principalmente se aquelas pessoas forem idosas e de baixa instrução, patente será o vício de vontade alegado. O exercício do direito de retrovenda decai no prazo de três anos, nos termos do art. 505, do Código Civil . Configura-se renúncia tácita do direito de retrovenda, a falta de menção de tal faculdade na escritura pública de compra e venda do imóvel. (Apelação Cívil n.101511100313260001, 13ª Câmara Cívil, Tribunal de Justiça de MG. Relator Des. Newton Texeira Carvalho, julgado em 09/10/2014).
8.2. Da venda a contento e da sujeita a prova
 Nos contratos de compra e venda de gêneros alimentícios e bebidas finas, as partes podem incluir cláusula ad gustum; uma cláusula acessória ao contrato de compra e venda que suspende o aperfeiçoamento deste, até que o comprador prove e aceite objeto do contrato, art.509 do CC. 
 De acordo com essa cláusula, a tradição da coisa não transfere o domínio, limita-se a transmitir a posse direta, uma vez que o aperfeiçoamento do contrato fica suspenso até que o comprador experimente o produto e manifeste aceitação sobre o mesmo, ou seja, os efeitos do contrato ficarão paralisados até que o comprador aceite o bem alienado. Dessa forma, o aperfeiçoamento do negócio, depende exclusivamente do árbitro, do gosto do comprador, não podendo o vendedor alegar que a recusa é fruto de capricho. Ex: um dono de restaurante italiano realiza um contrato de compra e venda de 100 caixas de vinho tinto, com uma fornecedora de vinhos finos, sob cláusula ad gustum. O contrato fica suspenso até o dono do restaurante provar o vinho e manifestar a sua aceitação. 
 Vide julgado:
Ementa: CIVIL. PROCESSO CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE POSITIVO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA A CONTENTO. DIÁLOGO DAS FONTES. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA AQUIESCÊNCIA DA RECORRIDA ACERCA DA CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO. ÔNUS DA PROVA DA RECORRENTE. FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO. NÃO CUMPRIMENTO. RECORRIDA PORTADORA DE TRANSTORNO BIPOLAR DE HUMOR. CONSTATAÇÃO POR PERÍCIA JUDICIAL. AUSÊNCIA DE NOTAS FISCAIS DA COMPRA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJRN, Ap. nº 96785 RN 2009.009678-5, 3ª Câmara Cível, Rel. Des. Vivaldo Pinheiro, 11 de Fevereiro de 2010).
 Igualmente ocorre, quando o comprador realiza um contrato de compra e venda de roupas finas, sob cláusula suspensiva sujeita à prova. Da mesma forma que a venda a contento, a venda sujeito à prova é feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina (CC, art. 510). Ex: Ana, uma socialite de Fortaleza, realiza um contrato de compra e venda, com cláusula sujeita à prova, da nova coleção de roupas da Daslu. Chega à sua residência a nova coleção. Enquanto Ana não experimentar e manifestar concordância em querer comprar as roupas, o contrato fica suspenso. Somente se aperfeiçoará quando Ana manifestar a sua anuência.
 Vide julgado:
Ao julgar apelação interposta em ação na qual se buscava obrigar estabelecimento comercial a receber a totalidade dos produtos encomendados a fabricante de embalagens, a Turma deu parcial provimento ao recurso para isentar a empresa apelante do pagamento dos materiais ainda não recebidos. Esclareceu o Relator que a loja contratou a confecção de caixas e sacolas personalizadas que não foram entregues nos termos ajustados, haja vista que a logomarca impressa restou praticamente imperceptível. Segundo o Magistrado, o negócio jurídico realizado entre as partes configura típico contrato de venda a contento sujeita a prova, conforme os arts. 509 a 512 do Código Civil. Nesse contexto, observou que a venda é realizada sob a condição suspensiva de apresentação da coisa com as qualidades asseguradas pelo vendedor, ficando o adimplemento do negócio sujeito à aprovação do comprador. O Julgador salientou a relevância da utilização da logomarca em embalagens como forma de propaganda do nome comercial da empresa e de proteção à imagem do estabelecimento. Dessa forma, decidiram os Desembargadores que, demonstrado que as embalagens encomendadas foram entregues com padrão de qualidade diverso daquele exigido e previamente acordado, flagrante o descumprimento contratual e, por conseguinte, inexistente a obrigação de fazer determinada pelo juízo monocrático. (TJDF, Ap. nº 20080111130160APC, Relª. Desª. ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO. Data do Julgamento 07/04/2010.) 
 Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor poderá intimá-lo judicialmente ou extrajudicialmente, para que se manifeste de forma expressa em prazo improrrogável, art.512 do CC. 
 O direito resultante da venda a contento é simplesmente pessoal, não se transfere a outras pessoas, quer por ato inter vivos, quer por ato causa mortis. Extingue-se se o comprador morrer antes de exercê-lo. Porém, subsiste quanto aos herdeiros do vendedor se este for o que falecer (Gonçalves, 2016, p.257).
8.3. Da preempção ou preferência
 Celebrado um negócio jurídico de compra e venda, e, em seguida, a transmissão da propriedade (pela tradição ou registro), o normal é que não haja mais qualquer vinculação entre os contraentes. Todavia o contrato de compra e venda poderá conter uma cláusula que obrigue o comprador de coisa móvel ou imóvel, no caso de pretender vendê-la ou dá-la em pagamento, oferecê-la a quem lhe vendeu originalmente, para que este tenha a preferência em readquiri-la, em igualdade de condições, com terceiro que está interessado em incorporá-la em seu patrimônio, art.513 do CC. Tal cláusula é denominada de preempção ou preferência ou ainda, de prelação.
 Trata-se de uma cláusula, decorrente unicamente da autonomia da vontade, e estipulada, evidentemente, em favor do alienante, a que chamado preferente, prestigiando o seu desejo eventual de retornar o bem que outrora lhe pertenceu. Por isso mesmo, não somente o comprador tem a obrigação de cientificar, na forma do caput do art. 513 do CC como também o vendedor tem o direito de exercitá-lo, independentemente de provocação do comprador.
 Segundo Gonçalves (2016, p.258-259) são as seguintes características da preempção:
 a) é personalíssima: somente pode ser exercida pelo próprio vendedor, não se transmitindo, pois, por ato inter vivo nem causa mortis, art. 520 do CC; 
 b) não obstante ser peculiar ao contrato de compra e venda, pode ser incluído em outros tipos de contrato, tais como o de locação;
 c) o direito de prelação somente pode ser exercido, na hipótese do comprador pretender vender a coisa ou dar-lhe em pagamento;
 d) pode ter como objeto bem corpóreo ou incorpóreo, móvel ou imóvel. Tal característica a faz diferenciar da retrovenda.
 Nesse contexto é conveniente estabelecer,algumas diferenças entre preempção e retrovenda:
A cláusula de preempção pode se fazer presente tanto nos contratos de compra e venda de coisa MÓVEL como IMÓVEL. A retrovenda só é cabível nos contratos de compra e venda de coisa IMÓVEL.
Na preempção o comprador não está obrigado a devolver a coisa adquirida. Mas se for vendê-la deve dar preferência ao vendedor. Na retrovenda, o comprador encontra-se obrigado a devolver a propriedade do imóvel para o alienante.
A preempção não se transfere por atos inter vivos e nem causa mortis. Já a retrovenda é transmissível. 
 A preempção pode ser: convencional e legal, sendo que esta última se divide em retrocessão dos bens desapropriados e prelação ou preferência em condomínio. Para compreender melhor será analisado a seguir cada uma delas.
 1. Preempção convencional
 Pelo princípio da autonomia da vontade as partes podem adicionar ao contrato de compra e venda a cláusula de preempção. Neste caso o prazo pode ser convencionado entre as partes, mas desde que não exceda a 180 dias se bem móvel, ou a 2 anos se imóvel, art.513, parágrafo único do CC. Segundo Tartuce (2016, p.734) esses prazos devem ser contados a partir da realização do negócio. Decorrido os mencionados prazos DECANDENCIAIS, o adquirente estará livre para vender a coisa sem respeitar o direito de preferência do vendedor (Gonçalves, 2016, p.259). 
 O art.516 do CC refere-se ao prazo para a manifestação do vendedor. Adverte que, inexistindo prazo estipulado entre as partes, para a manifestação do vendedor exercer o seu direito de preferência, será de 3 dias, se a coisa for móvel e, se for imóvel será sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado – judicialmente ou extrajudicialmente – o vendedor. Contam-se os prazos não da data da expedição da notificação, mas da do efetivo recebimento.
 Se, porém, o comprador desrespeitar a cláusula de preempção, não dando ciência ao vendedor do preço e das vantagens que oferece sobre a coisa, responderá por perdas e danos (art.518, primeira parte). Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má fé (art.518, segunda parte).
 Vale ressaltar que, poderá o vendedor exercer o seu direito de prelação intimando o comprador, quando tomar conhecimento que este irá vender a coisa. Assim, o vendedor não necessita aguardar a notificação do comprador para que possa exercer o seu direito de preferência, art.514 do CC.
 2. Preempção legal: esta advém da lei e se divide em:
 2.1. Retrocessão dos bens desapropriados: consiste no direito de preferência atribuído ao expropriado, art.519 do CC. O Poder Público expropriante deve oferecer ao expropriado a coisa desapropriada que não a tiver destinado à finalidade específica na desapropriação (tredestinação) ou não a tiver utilizado em obras e serviços públicos (adestinação). Tem a jurisprudência proclamado que não caberá a retrocessão se, desapropriado o terreno para nele ser construída, por exemplo, uma escola, e se constrói um posto de saúde, que no caso atende também o interesse público. Parte da jurisprudência tem assegurado o caráter de direito pessoal do ex-proprietário às perdas e danos e não o direito de reaver o bem. Porém, o assunto não é pacífico, de modo que o STJ no Recurso Especial reconheceu a eficácia real da retrocessão (STJ, REsp 8 6 8 . 1 20/SP, l .ª Turma, Rel . M i n . Luiz Fux, j . 2 7 . 1 1 . 2007, DJ 2 1 . 02 .2008, p. 3 7 ).
 2.2. Prelação ou preferência em condomínio: quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais condôminos – duas ou mais pessoas que são proprietárias de um bem móvel ou imóvel – só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo, tal como fora alienada, ou seja, cada condômino exercerá o direito de preempção sobre a totalidade da coisa, art.517. Porém, se o comprador tiver adquirido a coisa, mediante compra das quotas ideais dos diversos condôminos, deverá assegurar a cada um deles a preferência da reaquisição da respectiva cota-parte, sendo assim, a preferência exercida pro parte (Gonçalves, 2016, p.260).
8.4. Da venda com reserva de domínio
 A venda sob reserva de domínio é uma cláusula suspensiva ao contrato de compra e venda de coisa móvel paga a crédito, pelo qual o vendedor transmite somente a posse direta para o comprador, retendo a propriedade do objeto como garantia do preço. Ex: venda a credito de eletrodomésticos, financiamento de automóvel (Gonçalves, 2016, p.262). 
 Dessa forma, o domínio da coisa adquirida, só será transferido para o comprador, quando este pagar integralmente as prestações, arts.521 e 524 do CC. Vale ressaltar que, embora o domínio pertença ao vendedor, responderá pelos riscos da coisa o comprador, que tem a sua posse direta (segunda metade do art.524 do CC).
 É importante frisar que no financiamento de automóvel, a instituição de mercado de capital, fica investido na qualidade e direitos do vendedor, art.528 do CC.
 Gonçalves (2016, p.262) citando as palavras de Washington de B. Monteiro elenca algumas características a essa cláusula:
 a) compra e venda a crédito;
 b) que recaia sobre objeto individualizado, infungível;
 c) entrega desse objeto pelo vendedor ao comprador;
 d) pagamento do preço convencionado em prestações;
 e) obrigação do vendedor de transferir o domínio da coisa ao comprador, tão logo pagar todas as prestações.
 O art.522 do CC ressalta que, para a cláusula de reserva de domínio valer contra terceiro adquirente, é necessário que o contrato seja registrado no Cartório de Títulos e Documentos do domicílio do comprador. Tal ordem visa dar publicidade ao ônus, impedindo que terceiro, a quem eventualmente o bem seja alienado, alegue boa-fé, para impedir a sua apreensão na ação movida pelo vendedor (Gonçalves, 2016, p.266). 
 Por conseguinte, alienada a coisa, o ônus igualmente se transfere ao terceiro adquirente. Constando do registro público a cláusula de reserva de domínio, o pacto é oponível a este, mesmo que o contrato silencie, competindo o vendedor a ação de reintegração de posse contra ele (Tartuce, 2016, p.770).
 Ressaltam os arts.525 e 526 do CC, se o comprador for constituído em mora, o vendedor pode mover contra ele ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida. Desse modo, a falta de pagamento do preço impede a aquisição do domínio e abre ao vendedor uma alternativa: poderá cobrar OU recuperar a própria coisa. 
 Vide julgado:
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. RESERVA DE DOMÍNIO. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE RESERVA DE DOMÍNIO. COMPROVAÇÃO DA MORA ATRAVÉS DE PROTESTO DE TÍTULO. Tratando-se de contrato de compra e venda com reserva de domínio, e comprovada a mora do devedor por meio do protesto do título, possível a ação de busca e apreensão. Aplicação do disposto no artigo 1071 do Código de Processo Civil. APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJRS, Ap. Nº 70058443383, Décima Terceira Câmara Cível, Rel.Des. Elisabete Correa Hoeveler, Julgado em 03/07/2014). 
8.5. Da venda sobre documentos.
 Conforme o art.529 do CC, a tradição da coisa é substituída pela entrega de documentos que passam a representá-la. Logo, o vendedor entregando os documentos libera-se da obrigação e tem o direito ao preço; e o comprador, na posse justificada de tais documentos, pode exigir do transportador ou do depositário a entrega da mercadoria. Há por assim dizer, a substituição da tradição real pela simbólica. Ex: compra e venda de coisas móveis realizadas entre países distantes que dependem de liberação na alfândega.
 Expressa o art.530 do CC, que o pagamento deve ser realizado no lugar da entrega dos documentos. Porém, o comprador poderá reter o preço, caso os documentos não lhes sejam entregues. Assim, a efetivação do contrato contendo cláusula de venda sobre documentos, se efetivaráno lugar e no momento em que o comprador receber os documentos (Gonçalves, 2016, p.267).
 O art.532 do CC diz que, se o comprador determinar que o pagamento seja feito diretamente pelo banco, caberá a este unicamente realizar o pagamento, não tendo, portando, o dever de examinar a coisa, somente de averiguar se os documentos estão corretos. Estando em ordem, efetuará o pagamento, a débito do comprador. Somente se o pagamento não for feito pelo banco é que o vendedor exigi-lo-á diretamente ao comprador (Gonçalves, 2016, p.268).