DESAFIO PROFISSIONAL POUSADA

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FACULDADE ANHANGUERA DE JOINVILLE – UNIDADE 1
CURSO DE ADMINISTRAÇÃO
QUINTA FASE
DESAFIO PROFISSIONAL 
Análise de Investimentos
Estrutura e Análise das Demonstrações Financeiras
Contabilidade de Custos
Gestão de Negócios Internacionais
Desenvolvimento Econômico
ANA PAULA DA SILVA RA. 1600356096
CHRISTIANE CHAVES RA. 1271478567
GUILHERME DA SILVA RA. 2871897458
JEAN DA ROSA MARCOS RA. 0141533731
LEANDRO PADILHA RA. 2871897469
PROF. (a) TUTOR PRESENCIAL: IMANIR LORENA
Joinville, 20 de maio de 2017.
LISTA DE ILUSTRAÇÕES
Quadro 1 – Resumo de investimento inicial	07
Quadro 2 – Quartos e diárias	07
Quadro 3 – Volumes e diárias	08
Quadro 4 - Gastos operacionais	09
Figura 1 – Cálculo TIR.	16
Figura 2 – Fórmula do Payback.	17
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 – Receita operacional líquida 	11
Tabela 2 – Projeção dos gastos operacionais	12
Tabela 3 – Fluxo de caixa	13
Tabela 4 – Payback simples	18
Tabela 5 – Payback descontado	19
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO	04
1 ANÁLISE DO PROJETO DE INVESTIMENTO 	05
2 DADOS ECONOMICOS E FINANCEIROS DO PROJETO DE INVESTIMENTO	07
3 ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA DO PROJETO 	10
3.1 Projeção da receita operacional líquida	10
3.2 Projeção dos gastos operacionais	12
3.3 Fluxo de caixa	12
3.4 Indicadores de resultado	13
3.4.1 Valor presente líquido (VPL)	14
3.4.2 Valor presente líquido anualizado (VPLa)	15
3.4.3 Taxa interna de retorno (TIR)	15
3.4.4 Payback	17
3.5 Relatório financeiro	19
CONCLUSÃO 	21
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS	22
INTRODUÇÃO
Diante da situação econômica apresentada do país, no qual é instável atualmente, um grupo de investidores está analisando a proposta para a construção de uma pousada na região nordeste do país, em contra partida, o setor de turismo está crescendo cada vez mais na região. Devido a este cenário é necessário elaborar o projeto de investimento para verificar se o negócio é viável ou não em aspectos econômicos.
Em vista disso, os conhecimentos de análise de investimentos, gestão de negócios internacionais, desenvolvimento econômico, contabilidade de custos e análise das demonstrações financeiras são de fundamental importância. A Contabilidade de custos tem a finalidade através dos números, movimentações e resultados, demonstrar claramente a real situação da empresa e auxiliar seus usuários internos e/ou externos na tomada de decisão.
Os conhecimentos em análise de investimentos são de extrema importância para decidirmos os investimentos que irão trazer retorno, no contexto estratégico da organização, assim como a análise das demonstrações financeiras é essencial para a tomada de decisão e para analisarmos a saúde financeira da organização.
A gestão de negócios internacionais e o desenvolvimento econômico são importantes para avaliarmos o mercado nacional e internacional, analisar os fatores que podem influenciar no negócio e avaliar se é viável os investimentos.
Portanto, por meio da junção de todas as áreas de conhecimento acima mencionadas serão desenvolvidos os passos necessários para o estudo da viabilidade econômica da pousada.
Os controles e relatórios apresentados ao longo do trabalho servirão como base para demonstrar a projeção financeira da empresa, auxiliar na tomada de decisão e consequentemente apresentar se o projeto é rentável ou não.
ANÁLISE DO PROJETO DE INVESTIMENTO
A análise de investimentos está no presente no cotidiano das empresas e também na vida particular das pessoas, atualmente podemos analisar um projeto para uma empresa, assim como, um projeto para nossa vida, como por exemplo, a aquisição de uma casa, analisamos as melhores condições para realizarmos a compra, em fim, o que é mais viável para o determinado momento, de acordo com as condições de mercado e os recursos que temos disponíveis. 
Segundo OLIVO (2012), ao afirmar que “um investimento é qualquer ato ou ação que implique renunciar a recursos no presente na expectativa de obter mais recursos no futuro”.
Para realizar o estudo de viabilidade, temos várias técnicas que podem auxiliar, para que se tenha uma tomada de decisão mais precisa em relação à análise do investimento. Para o estudo de viabilidade proposto neste trabalho serão utilizadas as seguintes técnicas: Valor Presente Líquido (VPL); Valor Presente Líquido Anualizado (VPLa); Taxa Interna de Retorno (TIR); Payback Simples e Payback descontado.
Além das técnicas utilizadas, serão analisados dados relevantes que impactam diretamente no estudo de viabilidade do projeto da construção da pousada.
Conforme informações retiradas do desafio profissional, segundo pesquisa realizada pelo Ministério do Turismo no ano de 2016, os destinos mais desejados pelos turistas nacionais são:
1. Nordeste (36,9%).
2. Sudeste (36,8%).
3. Sul (17,3%).
4. Centro-Oeste (6,4%).
5. Norte (2,6%).
Considerando os dados desta pesquisa e as perspectivas para o turismo, uma vez que o setor de turismo está crescendo cada vez mais na região, será analisado o projeto de investimento da pousada. 
Porém, a situação econômica do país atualmente é instável e, por este motivo, é preciso tomar uma decisão que venha a garantir o retorno do capital investido ao longo do tempo. 
A economia doméstica está passando por uma instabilidade econômica, visto que o Produto Interno Bruto (PIB) decresceu em -3,8% no ano de 2015, além disso, a inflação medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) está maior do que a meta estabelecida pelas autoridades monetárias.
Além da taxa de consumo e investimento foram negativas para os últimos trimestres, contudo, a perspectiva para os próximos anos é de equilíbrio econômico e também que se tenha um maior volume de turistas estrangeiros na região nordeste do país.
Assim, será analisada a viabilidade econômica deste investimento segundo as projeções econômicas e financeiras para o projeto.
DADOS ECONÔMICOS E FINANCEIROS DO PROJETO DE INVESTIMENTO
Para analisar o projeto de investimento, será utilizado um horizonte de quinze anos para verificar a viabilidade econômica do projeto. Este é um prazo médio para prever com maior equilíbrio as receitas, despesas e custos operacionais e, além disso, ter uma projeção da situação econômica do país.
O investimento inicial na pousada será de R$ 1.936.242,61. Sendo R$ 1.583.977,61 para construção do prédio e as devidas instalações, R$ 322.265 para aquisição de bens, equipamentos e softwares e R$ 30.000,00 para outras despesas (será utilizado capital próprio para o investimento inicial). No Quadro 1 temos o resumo para o investimento inicial.
Quadro 1 – Resumo de investimento inicial
	Investimento Inicial
	R$
	Construção 
	1.583.977,61
	Compra de bens e equipamentos
	322.265
	Outras despesas 
	30.000
	Total 
	1.936.242,61
Fonte: Desafio profissional (2017)
Na pousada haverá três tipos de quartos para os hospedes, sendo eles:
Standard, Luxo e Master. Os quartos têm características alinhadas ao perfil dos hospedes em relação ao tamanho (m²), mobília e eletrodomésticos. No Quadro 2 há os valores para as diárias e a frequência de utilização dos quartos (esta é uma projeção anual).
Quadro 2 – Quartos e diárias
	Quartos
	Valor diária (R$)
	Frequência Utilização
	Quarto Standard
	165,2
	55%
	Quarto Luxo
	249,78
	40%
	Quarto Master
	391,4
	5%
	Valor médio diárias/ (freq.%)
	210,34
	
Fonte: Desafio profissional (2017)
Conforme o Quadro 2, o valor médio das diárias é de R$ 210,34, considerando a frequência de utilização (o valor médio das diárias será utilizado para calcular a receita anual da pousada, esta informação é essencial para verificar a viabilidade por meio dos indicadores já selecionados).
O público-alvo da pousada será de hospedes com renda média entre quatro e seis salários mínimos. Com isso, estima-se que o período médio de permanência na pousada seja de quatrodiárias e, assim, acredita-se que a preferência maior será para quartos do estilo standard e luxo. No Quadro 3 há o número de diárias semanal projetado.
Quadro 3 – Volume de diárias
	Mês
	1ª semana diárias
	2ª semana diárias
	3ª semana diárias
	4ª semana diárias
	Total diárias
	Janeiro
	172
	172
	306
	172
	822
	Fevereiro
	308
	70
	70
	70
	518
	Março
	172
	70
	70
	70
	382
	Abril
	70
	172
	70
	70
	382
	Maio
	70
	70
	70
	70
	280
	Junho
	70
	70
	60
	70
	270
	Julho
	70
	70
	70
	140
	350
	Agosto
	70
	70
	70
	70
	280
	Setembro
	70
	70
	70
	70
	280
	Outubro
	70
	70
	70
	70
	280
	Novembro
	70
	70
	70
	172
	382
	Dezembro
	172
	172
	172
	140
	656
	Total
	
	4882
Fonte: Desafio profissional (2017)
No Quadro 3 é possível observar que o volume maior de ocupação na pousada é para os meses de janeiro, fevereiro, novembro e dezembro. Estes períodos correspondem às festividades de fim de ano, bem como o período de férias da maior parte dos hóspedes, por isso, a demanda aumentará na pousada nestes períodos.
No Quadro 4 temos os gastos operacionais médios para cada ano de atividade no hotel. Há uma expectativa de crescimento de 6% ao ano para estes gastos, assim sendo, é realizada posteriormente uma projeção de crescimento para cada ano em relação aos gastos.
Quadro 4 – Gastos operacionais
	Gastos operacionais
	R$
	Custo fixo
	R$ 146.084,18
	Custo variável
	R$ 259.705,22
	Despesas
	R$ 324.631,52
	Outros gastos
	R$ 81.157,88
	Total
	R$ 811.578,80
Fonte: Desafio profissional (2017)
No Quadro 4, podemos observar todo os gastos operacionais para o primeiro ano de atividade da pousada. Estima-se que todos os gastos (custo fixo, variável, despesas e outros gastos) venham a crescer à taxa de 6% por ano. Em outro plano, projeta-se um crescimento de 8% ao ano para as receitas operacionais. Além disso, estima-se uma taxa de 10% de impostos sobre a receita de vendas.
ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA DO PROJETO
É de extrema importância, que se faça uma análise de investimento, para verificar quais são as possibilidades de retorno financeiro do empreendimento.
Existem diferente técnicas disponíveis para a realização desta analise. Os enfoques mais usados integram procedimentos de calculo do valor do dinheiro no tempo, considerações de risco e retorno e conceitos de avaliação para selecionar gastos de capital compatíveis com o objetivo de maximização da riqueza dos proprietários da empresa. (GITMAN, 2006 p.338).
Conforme os dados apresentados para o projeto de investimento na pousada e as técnicas disponíveis, apresentamos no decorrer do estudo a viabilidade econômica. A taxa mínima de atratividade (TMA) definida para o projeto é de 10% ao ano e nove anos o prazo máximo aceitável para recuperação do investimento.
 Projeção da receita operacional líquida
A partir do volume de diárias vendidas e dos gastos estimados, foi projetado à receita operacional líquido pelo período de quinze anos. Conforme descrito na tabela 1.
Tabela 1 – Receita operacional líquida
Fonte: Primária (2017)
 Projeção dos gastos operacionais 
Com base nos gastos operacionais do primeiro ano de atividade da pousada, considerando uma taxa de crescimento de 6% ao ano, podemos observar na tabela 2, a projeção de todos os gastos operacionais por um período de quinze anos.
Tabela 2 – Projeção dos gastos operacionais
Fonte: Primária (2017)
 Fluxo de caixa
O fluxo de caixa é a ferramenta mais importante do planejamento financeiro do negócio, pois nele resumem-se todas as entradas e saídas do caixa.
Nas palavras de Dornelas (2005, p.167) “trata-se de uma ferramenta estratégica que auxilia o empreendedor no gerenciamento e no planejamento das ações que serão tomadas no dia-a-dia e no futuro da empresa”.
Com base nas informações obtidas, projeções do ROL, gastos operacionais e taxa de imposto de 10% sobre a receita de vendas, podemos analisar conforme tabela 3 o fluxo de caixa da pousada no período de quinze anos.
Tabela 3 – Fluxo de caixa
Fonte: Primária (2017)
 Indicadores de resultado
São considerados como indicadores de resultado, pois norteiam a análise de investimento sobre o retorno do negócio, os que utilizaremos em nossa análise são: a taxa interna de retorno, o valor presente líquido e o período de payback para indicar o retorno do investimento.
Valor presente líquido (VPL)
O valor presente líquido serve para considerar o dinheiro no tempo, é considerada uma técnica sofisticada de orçamento de capital.
Se o VPL for maior que zero, o projeto é aceitável, obtendo retorno superior a seu custo de capital; se for menor que zero, o projeto é rejeitado.
Gitman (2006) diz: “quando o VPL é usado, tanto as entradas como saídas de caixa em temos de dinheiro presente”.
	f
	 REG
	1936242,61
	 CHS g CF0
	112613,09
	 g CFj
	137853,71
	 g CFj
	166087,48
	 g CFj
	197612,28
	 g CFj
	232753,32
	 g CFj
	271865,58
	 g CFj
	315336,34
	 g CFj
	363588,04
	 g CFj
	417081,38
	 g CFj
	476318,55
	 g CFj
	541846,94
	 g CFj
	614262,98
	 g CFj
	694216,40
	 g CFj
	782414,84
	 g CFj
	879628,80
	 g CFj
	10
	 i
	f
	 NPV
VPL= R$ 533.095,87
Considerando a taxa mínima de atratividade (TMA) de 10% ao ano definida para o projeto, obtemos o resultado do VPL de R$ 533.095,87. O método utilizado para realizar o cálculo, foi através da calculadora HP 12C.
Valor presente líquido anualizado (VPLa)
O VPLa representa a expectativa de ganho em um investimento, ou seja, o retorno real de um investimento
O VPLa – indicador utilizado como método de avaliação de viabilidade de investimento – determina uma série anual uniforme equivalente aos valores que serão desembolsados no decorrer da realização de um projeto. Por isso que, ao tratar de investimentos de longo prazo, fica mais fácil aos administradores analisarem em termos de ganho por período (CAMARGO, 2017).
f REG
533095,87 CHS PV
15 n
10 i
PMT
VPLA= R$ 70.088,13
Com base no resultado do VPL obtemos um resultado de R$ 70.088,13 no VPLa, O método utilizado para realizar o cálculo, foi através da calculadora HP 12C.
Taxa interna de retorno (TIR)
A taxa interna de retorno é utilizada para determinar o rendimento proporcionado pelo negócio por determinado período, é considerada a técnica sofisticada mais utilizada pelas empresas.
O critério usado para aceitação ou rejeição do projeto, resume-se em: se a TIR for maior que o custo de capital, é aceitável; se for menor, deve-se rejeitar, conforme a fórmula na figura 1:
Figura 1: Calculo TIR
Fonte: Primária (2017)
A taxa mínima de retorno do projeto da pousada foi de 13% a.m. O método utilizado para realizar o cálculo, foi através de formula no Excel na seguinte fórmula =TIR(B1:B16).
Payback 
Através do cálculo de payback, consegue-se encontrar o tempo necessário que a empresa levará para recuperar seu investimento inicial, a partir das entradas de caixa.
Para critérios de decisão, quanto maior tempo a empresa levar para recuperar o investimento, maiores são suas chances de perda. Por outro lado, quanto menos o for o período do payback, menor será a exposição de riscos do negócio.
Para Gitman (2006 p. 340) “A principal deficiência do período do payback reside no fato de que o período apropriado de recuperação é apenas um número determinado subjetivamente”.
Conforme figura 2 podemos identificar a fórmula para realizar o cálculo do payback:
Figura 2: Fórmula Payback
Fonte: Desafio profissional
O prazo máximo aceitável para recuperação do investimento da pousada é de nove anos, conforme tabela 4, poderemos verificar o retorno obtido no projeto.
Tabela 4 – Payback simples
Fonte: Primária (2017)Payback = (-138529,13) / (-138529,13) + (278552,26) = 8,33 anos
O tempo de retorno do investimento é de 8 anos 3 meses e 29 dias, o que é viável, visto que o prazo estipulado pelos investidores é de 9 anos.
Tabela 5 – Payback descontado
Fonte: Primária (2017)
Payback = (-84601,30) / (84601,30) + (116488,46) = 12,42 Anos
Através do cálculo do payback descontado, o tempo de retorno do investimento é de 12 anos, sabendo que o prazo estipulado pelos investidores é de 9 anos, consideramos que o projeto é inviável.
 Relatório financeiro
Apresentado os cálculos financeiros, obtemos um resultado no VPL de R$ 533.095,87, considerando a taxa mínima de atratividade (TMA) de 10% ao ano, o que podemos considerar bom resultado, visto que obtendo um retorno acima de zero no VPL, poderíamos considerar o projeto viável.
Visto que a TMA é de 10% ao ano, também podemos considerar que obtemos um resultado positivo na TIR (taxa interna de retorno), um percentual de 13%, visto que o ideal é que a TIR seja maior que a TMA.
No payback simples o tempo de retorno do investimento é de 8 anos 3 meses e 29 dias, o que poderíamos considerar viável para o projeto, visto que o prazo estipulado pelos investidores é de 9 anos, porém o principal problema deste método está em não considerar o valor do dinheiro no tempo real.
No payback descontado o tempo de retorno do investimento é de 12 anos e é considerado o valor do dinheiro em tempo real, com isso observamos que o projeto é inviável, pois o prazo estipulado pelos investidores para retorno do investimento é de 9 anos.
Com base nos dados apresentados no presente trabalho e todas as técnicas utilizadas para calcularmos a viabilidade econômico-financeira do projeto, podemos concluir que o projeto para uma pousada na região nordeste do país é inviável economicamente, pois o prazo de retorno do investimento esperado pelos investidores, que é de 9 anos.
.
CONCLUSÃO
O Nordeste brasileiro é hoje uma das regiões turísticas que mais cresce no país, apesar de pertencer às regiões mais pobres.  Há mais de quatro décadas, vêm se implantando, nessa região, ricas experiências de desenvolvimento regional e local, com notório destaque do turismo, de importância crescente entre as principais atividades econômicas.
Porém o atual cenário enfrentado no país é desafiador, e trazem diversos riscos há investidores ou empreendedores que buscam investir em um novo negócio. É de extrema importância a realização de um estudo de viabilidade econômica de um novo negócio.
 Com isso, o intuito deste trabalho foi determinar a viabilidade econômico-financeira de uma pousada na região nordeste do país, com os dados apresentados pelo desafio profissional foi possível levantar os custos, despesas, projetar fluxo de caixa, TIR, VPL e payback.
Todos os objetivos específicos deste trabalho foram atingidos, obtemos um resultado financeiro através das técnicas matemáticas utilizadas, com isso, conclui-se que o projeto é inviável diante do esperado dos investidores, pois se obteve um retorno de investimento de 12,42 anos, sendo que o esperado pelos investidores é de nove anos.
Além da preocupação com a atual situação econômica do Brasil  que vem fazendo com que empresários adiem investimentos e novos empreendedores aguardem momentos menos incertos para iniciar seus projetos. Sejam empregados ou empresários, estão todos preocupados com os rumos que nossa economia vem tomando nos últimos tempos.
Diante dos objetivos de ensino do desafio profissional, pode-se afirmar que o obteve-se um retorno satisfatório de aprendizagem, pois no decorrer do trabalho utilizamos com as ferramentas e técnicas fornecidas nas disciplinas norteadas ao longo do semestre, com isto, teve-se facilidade em desenvolver este projeto.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
CAMARGO, Renata Freitas. Como a análise do Valor Presente Líquido Anualizado (VPLa) ajuda no processo de avaliação de viabilidade de investimento?. Disponível: < https://www.treasy.com.br/blog/o-que-e-vpla>. Acesso em 14 de maio de 2017.
CARDOSO, Leuter D. Jr. Desafio profissional de análise econômica para projeto de investimentos. [On-line]. Valinhos, 2014, p. 01-13.
DORNELAS, Jose C. A. Empreendedorismo: transformando ideias em negócios. São Paulo: Elsevier, 2005.
GITMAN, Lawrence J. Princípios de administração financeira. 10. Ed. São Paulo: Pearson Addison Wesley, 2006.
OLIVO, Rodolfo Leandro de Faria. Análise de Investimentos. Campinas, SP: Alínea, 2012.
VALLE, Alberto. A atual situação econômica do Brasil. Disponível em: <http://www.empreendedoresweb.com.br/atual-situacao-economica-do-brasil/>. Acesso em 15 de maio de 2017.
WLADEMIR. Qual a diferença entre payback simples e descontado?. Disponível em: < http://www.wrprates.com/qual-e-a-diferenca-entre-payback-simples-e-descontado/>. Acesso em 14 de maio de 2017.