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1 Aquisição da Propriedade Imóvel A aquisição da propriedade imóvel pode ser feita de forma derivada ou originária. Derivada: existe a transferência da coisa, do bem imóvel, das mãos de um titular para as mãos de outro. Originária: não existe essa transferência, porque o indivíduo passa a ser proprietário da coisa por apreender a coisa diretamente. Como formas derivadas de aquisição da propriedade imóvel nós temos a aquisição por meio do registro imobiliário e a aquisição por meio da sucessão hereditária. Como formas originárias de aquisição da propriedade imóvel nós temos a aquisição por meio do usucapião e a aquisição por meio da acessão. Aquisição por meio do Registro Imobiliário (arts. 1.245/1.247, CC; lei 6.015/73-arts. 167 e seguintes e lei 13.097/2015-arts. 54/59) Existem dois sistemas, o francês e o sistema alemão. No sistemas francês não existe para essa aquisição o registro imobiliário, basta o contrato firmado para se adquirir o domínio. No sistema alemão, a aquisição da propriedade imóvel depende da Escritura Pública e do Registro Imobiliário. O Brasil seguiu o sistema alemão, para se adquirir a propriedade por meio derivado há de se lavrar uma escritura pública e levá-la a registro no CRI competente. Matrícula- número atribuído ao imóvel que identifica o imóvel, individualizando-o. Esse número é imutável, o que pode ocorrer é o desdobramento (divisão do terreno) ou fusão (união do terreno) da matrícula. A cada transferência feita no imóvel se atribui um número de registro. A averbação é feita a margem da matrícula, é uma atualização de dados do imóvel (ex. o proprietário solteiro se casa, construção no terreno, mudou o nome da rua, entre outros). Sistema de aquisição de um imóvel do Brasil Para se ter uma aquisição segura, deve se dar três passos: 1º. Fazer o levantamento das certidões pessoais e reais, com a ressalva de hoje vigorar a lei 13.097/2015 que trata do Princípio da Concentração dos Atos na Matrícula; 2º. Via de regra, lavrar a escritura pública de aquisição do imóvel; 3º. Registrar o título constitutivo de aquisição da propriedade no CRI competente. Somente se adquire a propriedade imóvel no Brasil de forma derivada, por meio do registro imobiliário. 2 Na Alemanha o registro gera uma presunção absoluta de propriedade, ainda que a escritura pública seja nula ou anulável. No Brasil, o registro imobiliário gera presunção relativa, ou seja, existindo defeito na escritura pública pode requerer a nulidade desta e o cancelamento do registro. Levantamento das certidões pessoais e reais É feito esse levantamento para verificar se existe algum ônus real (ex. penhora, etc.) sob o imóvel, devendo constar na matrícula do imóvel. Visando inibir a fraude e dar àquele que adquirir, a presunção de boa-fé objetiva. Qualquer restrição do imóvel deve ser averbada junto a matrícula do imóvel. As certidões de natureza pessoal dizem respeito à pessoa que está alienando o imóvel; as certidões reais dizem respeito ao imóvel que está sendo alienado; e as certidões negativas são aquelas que informam que sob o imóvel não há nenhuma restrição. a. Certidão de natureza pessoal, são elas: I. Certidão do Juízo Cível, tanto da justiça estadual quando da justiça federal, nela verifica se o alienante está sendo processado e se o seu imóvel é objeto de alguma ação. II. Certidões criminais na justiça estadual e federal, é verificado pois se a pena for pecuniária ela pode comprometer o imóvel do alienante. III. Certidão da justiça trabalhista, para apurar se o indivíduo tem dívidas trabalhistas que não foram pagas, tendo em curso processo de execução ele abarcará o imóvel. IV. Se for uma empresa que está alienando um imóvel, deve se levantar uma certidão na Junta Comercial (IMSS). V. Certidões junto aos cartórios de protestos para verificar se não existe protesto de pró- insolvência. VI. Certidão junto à Receita Federal e Fazendas Públicas Municipais e Estaduais para verificar a existência de dívidas tributárias. VII. Certidão junto ao assento de nascimento do alienante para verificar se é capaz, solteiro, casado, divorciado, etc. b. Certidão de natureza real São levantadas no registro imobiliário onde o imóvel se encontra matriculado, tem objetivo de saber se o imóvel que está sendo alienado é mesmo daquela pessoa e verificar se existe algum ônus real sobre ele, como por exemplo, hipoteca, anticrese, alienação fiduciária ou se tem processos em curso que envolvem aquele processo. Se o imóvel é um imóvel de condomínio edilício, o adquirente deve requerer ao condomínio uma certidão que aponte a existência ou não de parcelas condominiais em aberto. 3 É necessário também um levantamento de certidão junto à Prefeitura (urbana ou rural) para verificar a existência de dívida tributária, IPTU ou ITR, envolvendo o imóvel. Lavratura da Escritura Pública Deve ser lavrada no Tabelionato de Notas, podendo ser em qualquer tabelionato de notas do país, não existindo critério de competência para tanto, por exemplo, o imóvel é localizado na Mooca, mas a escritura pública foi lavrada em Itaquera. A escritura é lavrada pelo tabelião, que possui fé pública. Excepcionalmente, pode a escritura ser dispensada e a transferência da propriedade imóvel ser feita por instrumento particular, devendo esse instrumento ser levado à registro, são duas as hipóteses cabíveis para tanto: I. Quando o valor do imóvel é igual ou inferior a 30 salários mínimos; II. Quando lei especial dispensar a escritura pública para a transferência do imóvel, por exemplo, a compra e venda de um imóvel em que o adquirente utiliza para tanto o seu FGTS. Registro do Título Constitutivo da Propriedade no CRI competente O título constitutivo (escritura pública ou instrumento particular) deve ser registrada perante o Registro de Imobiliário competente, não podendo ser em qualquer Registro Imobiliário, o registro competente é indicado por lei. No Estado de São Paulo, essa competência é determinada pela Lei de Organização Judiciária do Estado de São Paulo. O registro não ocorre de forma imediata, o oficial tem até 30 dias para deferir o registro do imóvel, porém, ao apresentar o título constitutivo ocorre a pré-notação do título, que é um protocolo que consta o dia, hora, minuto, mês e ano em que o título constituído foi pré- notado. Pois, seguindo uma ordem de apresentação do título, terá preferência ao registro o que primeiro apresentou o título para pré-notação (ex. W vendeu o mesmo imóvel para X e Y. X pré-notou o título no dia 10/08/16 às 10h, e Y pré-notou o título no dia 10/08/16 às 10h05, se estiver tudo OK com a documentação, X terá prioridade ao registro do imóvel em relação a Y). Pode um imóvel se encontrar localizado na linha divisória entre a competência de dois cartórios de Registro Imobiliário (distintos), portanto, nesse caso o registro deverá ocorrer em ambos os cartórios. Efeitos Jurídicos do Registro Imobiliário São sete: 1. Publicidade A publicidade como efeito no registro imobiliário, permite que qualquer pessoa da sociedade conheça a titularidade de um imóvel registrado e assim permite que o titular oponha o seu direito de proprietário contra toda e qualquer pessoa que tente restringir ou impedir o exercício do domínio do imóvel, sendo essa oponibilidade erga omnes. 4 2. Legalidade A legalidade como efeito no registro imobiliário também é um pré-requisito, e como pré- requisito a legalidade permite ao oficial do CRI somente efetuar a pré-notação do título constitutivo da propriedade e o registro definitivo, se a documentação do imóvel a ser registrado, se apresentar regular.A legalidade se apresenta como efeito jurídico, na medida em que, se registrar o título constitutivo do domínio legal e a propriedade imobiliária regular é o domínio. 3. Força Probante O registro imobiliário, no Brasil, gera uma presunção relativa de propriedade, diversamente do que ocorre na Alemanha, em que o registro gera presunção absoluta do domínio, tanto é verdade que se no Brasil um título constitutivo apresentar vício ou defeito, pode a parte prejudicada requerer a sua nulidade e o cancelamento do registro. Já na Alemanha, se ocorrer o registro do título constitutivo convalida-se eventuais vícios ou defeitos existentes no título aquisitivo, não sendo possível o cancelamento do registro. Embora o registro imobiliário gere presunção relativa do domínio, há registro no Brasil que geram presunção absoluta, como é o caso do Torrens, previsto nos artigos 277 e seguintes da lei 6.015/73 que é a Lei de Registros Públicos, porém, esse registro se apresenta ineficaz. O registro torrens é aplicado apenas nas propriedades rurais, e depende do processo judicial, que ao final por meio de uma decisão, o juiz declara o domínio de uma pessoa. Registro imobiliário - iuris tantum, presunção relativa, admitindo-se portanto, prova em sentido contrário. 4. Continuidade Determina a existência de uma cadeia registral que deve ser seguida pelo alienante e adquirente de um imóvel, sendo constituída por registros sucessivos a cada transferência feita, fazendo com que haja um histórico registral do imóvel, não podendo esta referida cadeia sofrer solução de continuidade, isto é, intervalos sem registro. Por exemplo, o imóvel X que tem número de matrícula 33 é vendido para A atribuindo-se o número de registro 1, posteriormente é doado de A para B, tendo o número de registro 2, e em seguida é vendido de B para C, passando a ter o número de registro 3. C resolve vender o imóvel por instrumento particular para D, e D vende para E, no registro consta o nome de C, devendo ser transferido o registro imobiliário de C para D, atribuindo o número de registro 4, e só então transfere de D para E, para que não haja quebra da cadeia registral, o que acarretaria a solução de continuidade caso a transferência fosse de C para E. 5. Obrigatoriedade Determina que para se adquirir a propriedade imóvel no Brasil, de forma derivada, é imprescindível e obrigatório, a ocorrência do registro imobiliário, sem o registro da 5 aquisição derivada não é possível a aquisição imobiliária do domínio, visto que o registro torrens embora vigente, se apresenta ineficaz. 6. Prioridade A aquisição da propriedade imóvel depende preliminarmente da pré-notação do título constitutivo da propriedade, sendo a pré-notação a chave que abre a porta para a ocorrência do registro imobiliário que permite a aquisição do domínio, quem prenota o título constitutivo tem prioridade para realizar o registro em relação a quem também pré- notou o título posteriormente, como também em relação à quem não pré-notou o título constitutivo. A prioridade referida efetivamente ocorre s a pré-notação se apresentar eficaz. 7. Constitutividade A constitutividade é o efeito jurídico consequente dos demais efeitos jurídicos até então relatados, sendo imprescindível para constituição do domínio o registro imobiliário. Residindo nesse fato, registro imobiliário, a constitutividade. 8. Especialidade A especialidade é uma condição sine qualon para a ocorrência do registro imobiliário. Porque graças à especialidade o imóvel é individualizado e minuciosamente descrito no título aquisitivo da propriedade e dessa forma diferencia dos demais imóveis existentes. 9. Territorialidade O registro imobiliário obedece ao critério de competência determinado em lei, tendo-se em vista a localização geográfica do imóvel, da Comarca onde ele se encontra. No Estado de São Paulo esta competência é determinada pela Lei de Organização Judiciária. Obs. A lavratura pode ser em qualquer cartório, porém o registro deverá observar a competência do cartório, por exemplo, um imóvel localizado na Mooca, o registro desse imóvel deve ser no 6º CRI da Capital. Usucapião É modo originário de aquisição de propriedade e de outros direitos reais, por meio do exercício prolongado da posse, que quando necessário o preenchimento de determinados requisitos legais. Fundamento Jurídico do Usucapião O fundamento jurídico do fenômeno diz respeito ao próprio fenômeno. A doutrina entende que o fundamento jurídico é a consolidação do domínio por meio do exercício de fato da posso, por meio do exercício possessório. O fundamento jurídico de usucapião de baseia no ditado romano: "O direito não socorre aquele dorme". Requisitos para a caracterização do usucapião São eles: 6 a. requisitos de natureza pessoal; b. requisitos de natureza real; c. requisitos de natureza formal. Requisitos de natureza pessoal Diz respeito ao usucapiente e diz respeito ao titular da propriedade de quem se pretende usucapir. Diz respeito à capacidade civil do usucapiente. Se exige do usucapiente para usucapir por si só, a capacidade civil. Em relação ao proprietário do imóvel é dispensável a capacidade civil, pois o incapaz deve ter seus direitos protegidos pelo representante legal. Outros afirmam que ao usucapião se aplicam as regras de prescrição, portanto ao absolutamente incapaz, não corre o prazo para os efeitos do usucapião. Art. 1244, CC. Aplicam-se ao usucapião as regras aplicáveis à prescrição. O prazo começa a comtar apenas quando ele completar os seus 16 anos. Arts. 202 á 207, CC. Regras de prescrição. Art. 197 e seguintes. Impedimento, suspensão e interrupção da prescrição. Os prazos de prescrição são aplicados à usucapião. Não correndo perante cônjuges ou conviventes. Bens móveis- 3 anos; Bens imóveis-5 anos. Requisitos de natureza real Diz respeito à coisa, objeto do usucapião, chamada de coisa hábil ou res habil. Podem ser objetos de usucapião bens móveis ou imóveis, direitos de propriedade, direitos reais como servidão, direito de uso, etc. Para que um bem possa ser usucapido ele deve estar no comércio jurídico. As coisas fora do comércio não podem ser usucapidas, pois elas são inalienáveis, imprescritíveis e impenhoráveis, e sobre elas não podem recair ônus real. Para que um bem fique fora do comércio devem ser observados os motivos, as razões, que colocam a coisa fora do comércio: 1. A própria natureza da coisa: não podem ser exauridas pelo homem e não geram interesse jurídico (ex. sol, lua, oceano, ar atmosférico, etc). 2. Determinação legal: bens que integram o patrimônio público (art. 191, CF e 102, CC). Não é permitido o usucapião de bens públicos. 7 São três as espécies de bens públicos: a. de uso comum do povo (ex. praças); b. de uso especial da administração (ex. prédio da Secretaria Municipal da Saúde); c. bens dominicais (ex. bens públicos sob o regime do direito privado, como carros, imóveis da adm. pública, etc). 3. Vontade do titular da coisa: por exemplo, Cláusula de Inalienabilidade Jurídica (art. 1911, CC). Aplicável apenas para relações jurídicas testamentárias, e analogicamente aplicadas também as relações de doação. Para que essa cláusula ocorra são necessários os seguintes requisitos: a. Coisa seja transmitida de um titular à outro, normalmente por Contrato de Doação (ato inter vivos) ou por Testamento (ato causa mortis). b. Conste no título de transferência, expressamente, a Cláusula de Inalienabilidade Jurídica. c. Haja justificativa jurídica para existência da Cláusula de Inalienabilidade. Essa cláusula gera, por consequência, aimpenhorabilidade e a incomunicabilidade. Existem duas correntes sobre esse tema: 1. Os bens gravados com Cláusula de Inalienabilidade Jurídica não podem ser usucapidos, pois, os efeitos da Cláusula alcançam terceiros, não dizendo respeito apenas ao titular da coisa. Sendo essa corrente majoritária. 2. Os bens gravados com Cláusula de Inalienabilidade Jurídica podem ser usucapidos, pois, os efeitos da Cláusula somente dizem respeito ao titular da propriedade, não alcançando terceiros. Requisitos de natureza formal Se subdivide em dois: a. Requisito formal necessário É necessário quando ele não pode deixar de existir, deve estar presente em toda e qualquer espécie de usucapião. São eles: posse ad uso capione e prazo legal de exercício possessório. b. Requisito formal especial São especiais, pois, são exigidos apenas para algumas espécies de usucapião. Por exemplo, o justo título é exigido apenas no Usucapião Ordinário; a boa-fé, dimensão do imóvel, localização, finalidade, não ser usucapiente proprietário de outro imóvel são requisitos exigidos apenas para Usucapião Urbano. 8 Posse ad uso capione Não é qualquer posse que gera usucapião, a posse apta a gerar usucapião é a posse ad uso capione. Para ser posse ad uso capione ela deve ser características próprias: ser mansa, pacífica, pública, contínua ininterrupta e com animus domini. Mansa: quando não existe contra ela oposição* do legítimo possuidor e/ou proprietário ou terceiro juridicamente interessado. * Essa oposição não se confunde com inconformismo, a oposição se caracteriza por uma ação proposta e com procedência do pedido. Pacífica: é a posse tranquila, exercida sem vícios (violência, clandestinidade e precariedade). A posse pode ser injusta e apta a gerar usucapião, pois quando cessado o vício que maculava a posse ela passa a ser apta a gerar usucapião. Pública: a posse é pública quando não é oculta, sorrateira e/ ou clandestina em relação ao legítimo possuidor e/ou proprietário ou terceiro juridicamente interessado. Passando a posse a ser pública no instante em que esses proprietários, possuidores e/ou terceiro tomem conhecimento da apreensão ou pelo menos tenha possibilidade de saberem ou conhecerem o fato. Contínua ininterrupta: aquela exercida sem intervalos, sem solução de continuidade. O usucapião urbano exige 5 anos de exercício possessório, se interrompida antes dos 5 anos, a posse deixa de ser apta para gerar a usucapião. Animus domini: a posse deve ser exercida com animus domini, ou seja, ter a coisa como sua ou na qualidade de proprietário, apreender a coisa como se proprietário fosse, tendo uma conduta de dono, procedendo como dono. Esse animus deve ser provado com fatos que comprove essa situação. Prazo legal de exercício possessório O prazo mínimo são de 2 anos e o máximo de 15 anos, tratando-se de bens imóveis. Devem estar presentes em toda e qualquer modalidade de uso capione. Espécies de Usucapião 1. Usucapião Extraordinário de Bem Imóvel (art. 1238, CC) Os requisitos de natureza pessoal e real devem estar presentes em toda e qualquer modalidade de usucapião. O usucapião extraordinário exige os seguintes requisitos: a. posse ad uso capione; b. 15 anos de exercício possessório, podendo esse prazo ser reduzido para 10 anos se o usucapiente estabelecer no local sua moradia habitual ou realizar obras ou servidão de caráter produtivo. c. o justo título e a boa-fé nessa modalidade são presumidos; 9 d. além da pessoa natural, nessa modalidade, o usucapiente também pode ser uma pessoa jurídica, inclusive ter mais de um imóvel. 2. Usucapião Ordinário de Bem Imóvel (art. 1242, CC) Requisitos: a. posse ad uso capione; b. 10 anos de exercício possessório, podendo esse prazo ser reduzido para 5 anos se preenchidas as seguintes condições: * usucapiente adquirir imóvel de forma onerosa por meio de um registro com posterior cancelamento; * estabelecer sua moradia ou investimentos de interesse econômico ou social. c. o usucapiente deve apresentar um justo título; d. o usucapiente deve exercer a posse de boa-fé. Justo título: documento hábil, capaz, idôneo, ato jurídico eficaz para transferir a propriedade mas que efetivamente não transfere por conta de um vício intrínseco e formal. Ex. X vende a Y imóvel por escritura pública e leva à registro, porém X é casado e se declara como solteiro: é justo título pois, X precisa da anuência do outro cônjuge para transferir o imóvel, por ser casado no regime de comunhão parcial de bens. Admite-se como justo título compromisso de compra e venda assinado, esse é o entendimento da jurisprudência e doutrina mais moderna. Boa-fé: desconhecimento ou ignorância, por parte do usucapiente, do vício formal ou intrínseco do justo título, que faz com que o usucapiente tenha convicção que é proprietário regular do imóvel. A boa-fé deve estar presente em todo o período do exercício possessório. e. o usucapiente pode ser pessoa natural ou jurídica, podendo inclusive ter mais de um imóvel. 3. Usucapião Constitucional Se subdivide em: a. Usucapião rural ou pro labore (art. 191, CF e 1239, CC) Requisitos: - posse ad uso capione; - 5 anos de exercício possessório; - imóvel localizado em área rural; 10 - usucapiente não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural; - dimensão do imóvel não superior a 50 hectares; - usucapiente torne o imóvel produtivo, retirando dele a sua subsistência e estabeleça no local sua moradia e/ou de sua família; - usucapiente não pode ser pessoa jurídica e proprietária de outro imóvel, urbano ou rural. b. Usucapião urbano individual (art. 183, CF; 1240, CC; lei 10.257/2001- Estatudo da Cidade art. 9º) Visa a função social da propriedade. Requisitos: - posse ad uso capione; - 5 anos de exercício possessório; - dimensão do terreno e da área edificada até 250 m² (não soma, o terreno tem que ter até 250m² e a área edificada até 250m², totalizando ao todo 500m²); - localizado em área urbana; - usucapiente não pode ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural; - estabelecer no local sua moradia e/ou de sua família. Observações: * Terreno baldio não é apto para essa modalidade de usucapião; * Pessoa Jurídica não pode usucapir nessa modalidade; * Apartamento também pode ser usucapido nessa modalidade, a dimensão a ser levada em conta é a área total do apartamento e não apenas a área útil. c. Usucapião urbano coletivo (lei 10.257/2001 - Estatuto da Cidade, arts. 10 e seguintes) Visa a urbanização de favelas e cortiços e a sua regulamentação. Requisitos: - posse ad uso capione; - 5 anos de exercício possessório; - dimensão do imóvel superior a 250 m²; - localizado em área urbana; - posse seja exercida por uma coletividade de pessoas de baixa renda; - possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano e/ou rural; 11 - tenham por finalidade a moradia sua ou de seus familiares; - terreno a ser usucapido não seja individualizado. Obs. A associação de morador que deve ingressar com essa ação de usucapião d. Usucapião urbano familiar (art. 1240A, CC) Visa proteger o cônjuge ou convivente abandonado. Requisitos: - posse ad uso capione; - 2 anos de exercício possessório; - dimensão do terreno e área edificada até 250m²; - localizado em área urbana; - usucapiente não seja proprietário de outro imóvel, urbano e/ou rural; - usucapiente estabeleça no local sua moradia e/ou de sua família; - cônjuge ou convivente tenha abandonado o lar. 4. Usucapião do silvícola (do índio) O índio não integrado não tem capacidade civil plena,os atos civis devem ser praticados pelo seu representante, que é a FUNAI. A lei 6.001/73, art. 73 dispõe acerca do usucapião do silvícola. Requisitos do imóvel: - inferiores à 50 hectares; - localizados em área rural; - exercício da posse ad uso capione por 10 anos. 5. Usucapião Extrajudicial Visa o reconhecimento do usucapião extrajudicial, independentemente de decisão judicial. Ocorre no CRI e é reconhecido pelo oficial do cartório. "Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado (...)". 12 Sentença de Usucapião A sentença é necessária para que se declare o usucapião, com exceção do usucapião extrajudicial. Ela tem natureza declaratória. Os efeitos da sentença retroagem à data que constituiu o usucapião. Essa sentença deve ser levada à registro no CRI para cancelamento de registro de propriedade ali existente e registra essa sentença que passará a ser o novo título aquisitivo imobiliário. Aquisição por Acessão A acessão é modo originário de aquisição de propriedade por meio da união ou incorporação de uma coisa acessória à uma coisa principal, que dá origem à uma coisa nova, autônoma e diferente do se que uniu ou incorporou. Por exemplo, um prédio construído em um terreno, o terreno é o bem principal e os materiais de construção são bens acessórios. O acessório segue à sorte do principal. Plantando uma árvore no solo, essa árvore pertencerá ao dono do solo, até que se prove o contrário. Espécies de acessão a. Acessão de imóvel para móvel (art. 1249/1253) É uma acessão natural, que se subdivide em: I. Avulsão (registrado) II. Formação de ilhas (registrado) III. Álveo abandonado IV. Aluvião (registrado) b. Acessão de móvel para imóvel (art. 1253/1259) São as plantações, semeaduras e construções, elas se subdividem em: I. Naturais (independe de ação humana); II. Industriais ou humanas (dependem de ação humana). As construções civis só dizem respeito às acessões industriais. A doutrina italiana possui mais de uma espécie de acessão, que é a acessão de móvel para imóvel que se subdivide em: especificação, comissão, confusão e adjunção, sendo esses os meios de aquisição e perda de propriedade móvel no Brasil. 13 Acessão de imóvel para móvel Aluvião: é a acessão natural de imóvel para móvel pelo deslocamento lento e paulativo de materiais trazidos pela força das águas fluviais que formam átrios ou depósitos naturais, aumentando a dimensão do imóvel ribeirinho ou ainda o deslocamento das águas e com isso ocorre o abandono parcial do álveo/rio aumentando também a dimensão do imóvel ribeirinho. Avulsão: é uma espécie de acessão natural de imóvel para móvel, que ocorre por meio de deslocamento abuptro e repentino de uma porção de terra em razão da força da corrente fluvial, sendo que essa porção se agrega ao imóvel ribeirinho, aumentando o seu volume; tendo o proprietário do imóvel em que a porção foi deslocado, o prazo decadencial de 1 ano para exigir do proprietário do imóvel beneficiado a devolução da porção deslocada ou o pagamento da indenização correspondente. Formação de ilhas: é uma acessão natural de imóvel para móvel, que ocorre por meio do acúmulo de materiais do curso do rio ou pelo desvio do álveo, diminuição do fluxo das águas, que deixam descobertos parte do leito do rio; devendo-se traçar uma linha mediana imaginária que corte o álveo do rio ao meio para saber se a ilha pertence aos proprietários da margem esquerda e/ou direita, devendo ainda imaginariamente prolongar-se as linhas divisórias das propriedades de uma margem até a linha imaginária referida para saber a quem pertence a ilha numa mesma margem. Álveo abandonado: é uma espécie de acessão natural de imóvel para móvel, que ocorre por meio do abandono natural e permanente das águas de um rio, que deixam de correr do leito do próprio rio, fazendo surgir terra firme. O álveo abandonado pertence aos proprietários ribeirinhos das suas margens, de acordo com o Código de Águas. Não tendo jus à indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, uma vez que estamos diante de um acontecimento natural. Porém, se decorrer de ato humano é cabível a indenização. Se o rio retomar ao seu antigo leito, o abandonado voltará aos seus antigos donos. Acessão de móvel para imóvel São três as modalidades: a. Plantações; b. Semeaduras; c. Construções Toda plantação, semeadura e construção feita no solo presume-se feita pelo dono do terreno e às suas custas. Trata-se de uma presunção relativa, portanto, admite-se prova em sentido contrário (art. 1253, CC). Exceções I. Quando o dono do solo realiza no terreno uma construção, plantação ou semeadura utilizando materiais, plantas ou sementes alheias, pertencerá a construção, plantação ou semeadura ao dono do solo, devendo ressarcir ao dono dos materiais, plantas ou sementes 14 empregadas, se o dono agir de boa-fé. Pois, se agir de má-fé, além de ressarcir deverá pagar ainda, indenização (art. 1254, CC). II. Os artigos 1255 e 1256, CC tratam da construção, plantação e semeadura feita em imóvel alheio pelo proprietário dos materiais, plantas e sementes empregadas. * O dono do solo tornar-se-á proprietário da construção, plantação ou semeadura feita, pois o acessório segue à sorte do principal. Mas, se o construtor, plantador ou semeador agiu de boa-fé terá direito à uma indenização paga pelo dono do terreno evitando-se assim o enriquecimento sem causa. Se ele agiu de má-fé ele não tem direito a receber. * O art. 1255, parágrafo único determina uma inversão na regra o acessório segue à sorte do principal, passando nesse caso o principal seguir à sorte do acessório, quando a pessoa construir, plantar ou semear em terreno alheio, agindo de boa-fé, e o valor da construção, plantação ou semeadura exceder consideravelmente o valor do terreno, o construtor, plantador ou semeador tornar-se-á dono do terreno, devendo pagar uma indenização ao dono do solo evitando-se assim o enriquecimento sem causa. * O art. 1256 trata da má-fé recíproca, entre o dono dos materiais, plantas ou sementes e o dono do solo onde ocorreu a construção e/ou plantação; quando existe má-fé recíproca, o dono do solo tornar-se-á proprietário da construção ou plantação feita no terreno, pois o acessório segue à sorte do principal, devendo ser indenizado o construtor ou plantador, evitando enriquecimento sem causa, desde que ambos hajam de má-fé. Existe a má-fé recíproca, portanto, quando construtor ou plantador sabe que está construindo em terreno alheio e o dono do solo tendo conhecimento do fato não impede ou impugna a construção ou plantação. III. O art. 1257, trata da hipótese em que a pessoa constrói, planta ou semeia no solo alheio, utilizando materiais, plantas ou sementes de outrem. Nesse caso, o dono dos materiais, plantas ou sementes empregadas pode exigir do dono do solo o valor monetário para o ressarcimento, se não puder havê-lo daquele que empregou os materiais, plantas ou sementes. Aplicando-se a regra de que o acessório segue à sorte do principal e evitando o enriquecimento sem causa. Por exemplo, X dono dos materiais, W dono do solo e Y apanha os materiais de X e efetua construção no solo de W. O que foi construído pertencerá a W, tendo X o direito de ser ressarcido, devendo pedir a Y, e se ele não puder ressarcir, cabe à W fazer o ressarcimento. IV. Os arts. 1258e 1259, tratam de acessões, uma hipótese de inversão. Se a pessoa efetuar uma construção em terreno próprio e essa construção exceder o limite entre 2 metros, alcançando a propriedade vizinha, o dono da construção tornar-se-á proprietário da área invadida mediante o pagamento de indenização que vai variar de acordo com a boa e má- fé e de acordo com a área invadida. 15 Aquisição e Perda da Propriedade Móvel Aquisição da Propriedade móvel Se dá das seguintes formas: I. Usucapião; II. Ocupação; III. Achado de um tesouro IV. Tradição V. Especificações VI. Confusão, Comistão, Adjunção Usucapião Praticamente as regras aplicadas a Usucapião de bens imóveis são aplicadas também à Usucapião móvel. Porém, são duas as modalidades de usucapião móvel: a. Usucapião extraordinário; b. Usucapião ordinário. Os requisitos do Usucapião Extraordinário são os seguintes: a. posse ad uso capione; b. 5 anos de exercício possessório; c. justo título e boa-fé presumidos. Os requisitos do Usucapião Ordinário são os seguintes: a. Posse ad uso capione; b. 3 anos de exercício possessório; c. justo título; d. boa-fé. Ocupação É modo de aquisição de uma coisa móvel que ocorre pela apreensão material de uma coisa abandonada, de uma res delenigta e de uma res nulios. Achado de um tesouro Tesouro são coisas preciosas, ocultas, que não se tem memória de quem seja o proprietário. 16 Indivíduo cava um poço e acha um tesouro- 50% do tesouro será do indivíduo e 50% será do dono do solo, ainda que esse indivíduo seja absolutamente incapaz. Se o dono do solo contrata uma pessoa para encontrar esse tesouro, 100% do tesouro será do dono do solo. Um terceiro encontra o tesouro no solo, mas ele invadiu ou ocupou sem ordem do dono do terreno, em 100% o tesouro pertencerá ao dono do terreno. Tradição No Brasil, o contrato que gera uma obrigação não transmite a propriedade, ele é um mero instrumento de transmissão. No Brasil, a aquisição da propriedade móvel ocorre por meio da tradição, que é a entrega efetiva da coisa. A tradição pode ser: real, simbólica ou ficta. Real: ocorre com a entrega efetiva da coisa, transmissão material da coisa do alienante para o adquirente. Simbólica: ocorre a aquisição da propriedade móvel por meio de uma situação simbólica, por exemplo, X compra um carro de Y, e Y entrega a chave do carro. Ficta: ocorre pelo consituto possessório, pela tradictio brevi manu. Especificação É o modo de aquisição da propriedade móvel que ocorre pelo trabalho humano, que ocorre na matéria prima, por exemplo, uma escultura. I. Se a matéria prima pertence ao especificador e ele trabalha nela, ele será o proprietário. II. Se uma parte da matéria prima pertence ao especificador e a outra ao dono da matéria prima, não sendo possível devolver a matéria prima ao ser especificada, ela será do especificador e ele deverá indenizar o dono da matéria prima. III. Terceiro é 100% dono da matéria prima e o especificador age de má-fé, nesse caso a especificação pertence ao dono da matéria prima. IV. Matéria prima 100% de terceiro, especificador age de má-fé, mas o valor da especificação ultrapassa consideravelmente ao da matéria prima. A especificação pertencerá ao especificador, devendo o dono da matéria prima ser indenizado. Confusão, comistão e adjunção A confusão é a mistura de coisas líquidas, ex. duas tintas, água e óleo, etc. Comistão é a mistura de coisas sólidas, por exemplo, arroz e feijão. E adjunção é a sobreposição de uma coisa em outra, por exemplo, diamante cravejado em uma anel de ouro. 17 A questão ganha relevância quando ocorre a mistura ou a sobreposição de forma forçada (acordo), nesses casos há regras de que pertence. I. Se a mistura ou sobreposição das coisas podem posteriormente ser separa, cada dono propõe o seu domínio (ex. óleo e petróleo pode ser separado e com isso cada dono fica com o seu elemento). II. Ocorre a mistura ou sobreposição não sendo possível futura separação, nesse caso o proprietário de cada coisa tem percentual do todo (ex. mistura de tintas, não tem como separá-las, os proprietários serão donos do todo conforme sua contribuição). III. A mistura ou sobreposição faz surgir uma coisa principal e uma acessória, aplica-se a regra do acessório segue a sorte do principal, tornando assim dono o portador da coisa principal, devendo indenizar o proprietário do bem acessório. IV. Mistura ou sobreposição resultante de uma conduta de má-fé de uma proprietário em relação ao outro, aquele que agir de má-fé sempre será penalizado, entregando a coisa ao outro proprietário ou se continuar com a coisa indenizará o outro. A má-fé nesse caso, se caracteriza pela falta de consentimento. Perda da propriedade móvel O código apresenta modos de perda de forma voluntária e involuntária. Voluntárias a. Alienação; b. Renúncia; c. Abandono Involuntárias a. Perecimento do imóvel; b. Desapropriação Modos voluntários a. Alienação: é a forma mais comum de perda de um bem imóvel, pode ser a título gratuito ou oneroso. Quando se fala de alienação como forma de perda, precisa de registro imobiliário. b. Renúncia: negócio jurídico unilateral que decorre do titular do imóvel que abre mão, por escrito, do seu direito. c. Abandono: ato unilateral de vontade em que a pessoa, titular do bem, abre mão do domínio, abdicando do imóvel, mas não de forma escrita, e sim praticando determinados atos que indicam o abandono, tais como: I. ausência de atos possessórios; 18 II. inadimplementos tributários por 3 anos (durante esse tempo ninguém paga e nem exerce a posse, o imóvel pode ser arrematado pelo Município, e sendo rural será arrematado pela União). Modos involuntários a. Perecimento da coisa ou do imóvel: perecimento é a destruição física da coisa, por conta de desmoronamento, terremoto, etc. Quando é a perda parcial, se fala em deterioração. Aqui, se o objeto perece, perece também o direito sobre o bem. Mas existe perecimento econômico, que não necessita que seja fisicamente destruído (por exemplo, imóveis construídos perto de lugares de alagamentos). b. Desapropriação/expropriação: ato unilateral praticado pelo Estado que em razão da necessidade, utilidade pública ou interesse social retira do particular um bem imóvel a fim de que ele venha integrar o patrimônio público, mediante prévia indenização. Direito de Superfície É um direito real sobre coisa alheia em que o proprietário de um imóvel concede à um terceiro o direito de construir, plantar ou explorar economicamente o seu solo, por um prazo determinado, à título gratuito ou oneroso. O responsável pela tributação incidente no imóvel, é via de regra o superficiário, podendo as partes envolvidas estabelecerem de forma diversa no título constitutivo do direito de superfície. O direito de superfície pode ser constituído por ato inter vivos, causa mortis ou por meio do usucapião. Por ato inter vivos é mais comum, normalmente por acordo de vontades e feito por escritura pública a ser levado à registro no CRI competente. Sendo averbado na própria margem da matrícula o direito de superfície. Por ato causa mortis, se dá mediante testamento, onde ao final do Inventário, o formal de partilha deve ser levado à registro. Já por usucapião, esse ato se dará por prazo determinado. O direito de superfície pode ser: a. à título gratuito; b. à título oneroso. A construção ou plantação feita, findo o prazo do direito de superfície, pertencerá ao dono do solo, pois o acessório segue à sorte do principal. Se o proprietário alienar oimóvel, deverá dar preferência na aquisição ao superficiário, assim como se o superficiário alienar a construção ou plantação, deverá dar preferência ao proprietário. Essa preferência existe apenas enquanto vigorar o direito de superfície, findo o prazo ela deixará de existir. 19 Modos de extinção do Direito de Superfície 1. Exaurimento do prazo de vigência do D. de Superfície: exaurido o prazo, extinto está o direito de superfície. 2. Se houver desvio de finalidade por parte do superficiário; 3. Desapropriação do imóvel ou Expropriação do imóvel feita pelo Poder Público. Direito de laje (Lei 13.465/2017) É o direito de construir sob ou sobre uma obra edificada (famoso "puxadinho"). Servidão Predial É um direito real sobre coisa alheia que envolve dois imóveis que pertencem a proprietários diversos, em que um deles denominado de serviente suporta o encargo a favor do outro qualificado de dominante, a fim de tornar o seu uso mais útil, agradável e cômodo. A espécie de servidão mais comum é a servidão predial no trânsito (por exemplos, dois imóveis vizinhos, X e Y, onde X é dominante e tem como proprietário X1, e o Y é o serviente e tem como proprietário Y1. Para X1 chegar na via pública mais tranquilamente, ele precisa passar pelo imóvel de Y1, então X1 e Y1 fazem um acordo e constituem a servidão predial de trânsito que deverá ser levada à registro). Características da servidão I. É direito real sobre coisa alheia: deve pertencer a proprietários diversos, deve ser registrado todo o ato constitutivo da servidão em CRI competente para ser oponível erga omnes. Ainda que mude o titular, essa servidão continua a existir. Porém, se a servidão passar a pertencer ao mesmo proprietário, ela será extinta. II. É direito acessório: o direito principal é o direito de propriedade, com isso, a servidão que é acessório, segue à sorte do principal. III. É direito inalienável: não pode o titular do imóvel alienante, alienar a servidão à terceiros, sem alienar a propriedade do imóvel. E o mesmo vale para titular serviente, que não pode alienar a servidão sem alienar a propriedade do imóvel. Só pode ser alienada se for alienada também a propriedade do imóvel. IV. É direito indivisível: não se admite o desdobro da servidão ou o uso fracionado da servidão. Ela deve ser usada por inteiro. V. É direito perpétuo: via de regra, a servidão é perpétua, ou seja, ela é constituída para sempre. Porém, a jurisprudência e a doutrina já admitem a servidão temporária. Modos de constituição da servidão Pode ser constituída por ato inter vivos, causa mortis, por sentença divisória e por usucapião. 20 a. Ato inter vivos: servidão estabelecida por meio de um negócio jurídico bilateral, por um acordo de vontades firmado por escritura pública levada à registro. Pode ser constituída ainda por destinação (ex. destina por doação e estabelece a servidão predial para imóvel doado), dependendo também de registro. b. Ato causa mortis: constituída através de testamento. Sendo o formal de partilha levado à registro para constituir a servidão predial. c. Sentença divisória: o juiz prolata uma sentença dividindo o imóvel por 2, estabelecendo a propriedade desses imóveis a pessoas diversas e entre os imóveis a servidão predial (ocorre geralmente em fazendas). d. Usucapião: admite-se usucapião ordinária e extraordinária de servidão predial. Requisitos da Ordinária: I. Posse ad uso capione; II. 10 anos de exercício possessório; III. Justo título; IV. Boa-fé. Requisitos da Extraordinária: I. Posse ad uso capione; II. 20 anos de exercício possessório. Para se estabelecer a usucapião por servidão predial, ela deve ser contínua e aparente. Classificação da servidão I. Quanto ao modo de exercício Ela pode ser contínua e descontínua. a. Contínua: existe independentemente da ação humana, por exemplo, passagem de fios aéreos pelo imóvel serviente. b. Descontínua: depende da ação humana para existir, por exemplo, servidão predial de trânsito. II. Quanto à sinais externos Pode ser aparente e não aparente. a. Aparente: existem em razão de obras ou sinais externos, por exemplo, passagem de fios aéreos ou aquedutos. b. Não aparente: existe independentemente de obras ou sinais externos, por exemplo, passagem de tubulação subterrâneas. 21 Ações que podem ser intentadas em vista da servidão I. Ação confessória: com essa ação visa-se ter uma sentença que declare a existência da servidão predial. II. Ação negatória: visa uma sentença que negue a existência da servidão predial. III. Ação possessória: visa a proteção da posse envolvida em uma servidão predial. Usufruto (arts. 1390/1411, CC) É direito real sobre coisa alheia em que uma pessoa qualificada usufrutuária, retira de uma coisa pertencente ao nu-proprietário todos os bens que a coisa pode oferecer de forma temporária e gratuita. Por exemplo, pai transfere ao filho a sua propriedade de um imóvel, mantendo consigo o usufruto. O pai faz uma doação ou reserva de usufruto, sendo o pai usufrutuário e o filho nu-proprietário. Objeto do usufruto Coisa móvel, imóvel, corpórea e incorpórea, patrimônio como um todo ou em parte, empresa, etc. Modos de constituição Seja qual for o modo é necessário ter registro. I. Ato inter vivos: a forma mais comum é através de um contrato bilateral. II. Causa mortis: por testamento. III. Sentença de usucapião (raríssimas hipóteses). Características do Usufruto a. É um direito real, é o registro que a tornará oponível erga omnes, com isso, se houver a venda o comprador precisa respeitar as regras do usufruto. b. Direito temporário, constituído por prazo determinado, ou de forma vitalícia, morrendo o usufrutuário extingue-se o usufruto. No caso de PJ, o prazo máximo de usufruto são de 30 anos. c. Direito inalienável, é inalienável enquanto direito, mas o seu exercício é passível de cessão. d. Direito impenhorável, o usufruto enquanto direito é impenhorável, mas seu exercício pode ser objeto de penhora. Espécies de Usufruto I. Quanto à origem 22 Pode ser: a. Legal: oriunda da lei. b. Contratual: advém de um contrato; c. Testamental: advém de um testamento. d. Usucapional: advém do Usucapião. II. Quanto ao tempo Pode ser determinado ou vitalício, sendo vitalício morrendo o usufrutuário extingue-se o usufruto. III. Quanto ao objeto Pode ser: a. Próprio: infungível e inconsumível. b. Impróprio: fungível e consumível. IV. Quanto à extensão Pode ser: a. Universal e particular: universal quando há uma universalidade de coisas ou direitos; particular quando uma parte do todo é usufruto. b. Pleno e restrito: é pleno quando o usufrutuário pode usufruir de todas as coisas que o bem pode oferecer e é restrito quando apenas uma parte das utilidades de frutos e de uma coisa o usufrutuário pode usufruir. Uso (arts. 1412/1413, CC) O uso é um direito real sobre coisa alheia em que uma pessoa, qualificada como usuária, retira de uma coisa pertencente a outrem as utilidades e perceberá os seus frutos para atender as suas necessidades e/ou a de sua família. O uso é chamado de usufruto limitado e usufruto anão. No uso há um limite que no usufruto não há. As necessidades pessoais variam de acordo com a condição social do usuário e de sua localização geográfica. Ao falar de família, tem-se um sentido mais amplo, envolvendo também os empregados que estejam nessa família a muito tempo, inclusive amigos que ali moram. Características do Uso I. Direito real sobre coisa alheia; II. É temporário, deve ser estabelecido por prazo determinado oude forma vitalícia. 23 III. Direito incessível, assim como o seu exercício: não pode ser cedido à terceiro. IV. Enquanto direito é impenhorável, assim como seu exercício. V. Indivisível. Direito à Habitação (arts. 1414/1416, CC) A habitação é direito real sobre coisa alheia, em que uma pessoa qualificada de habitadora, mora em um imóvel alheio de forma gratuita e temporária. Se o uso é um usufruto limitado, a habitação é uso limitado, pois ela só envolve bens imóveis, sendo esse imóvel alheio e por meio de escritura pública registrada ou por usucapião que constitua a habitação. Características da habitação I. Direito real sobre imóvel alheio; II. Direito temporário, por prazo determinado ou vitalício; III. Direito incessível, assim como seu exercício; IV. Direito impenhorável, assim como seu exercício; V. Direito divisível. VI. Direito gratuito, pois se for de forma onerosa ela se descaracteriza. Promessa irretratável ou Compromisso de Compra e Venda (arts. 1417/1418, CC) Compromisso de compra e venda é um direito real sobre coisa alheia que tem como objeto bem imóvel, e de um lado promitente vendedor e do outro compromissário comprador, em que o contrato é firmado de forma irretratável e levado à registro do CRI competente para valor contra terceiros, devendo ao final do pagamento, o promitente vendedor outorgar a Escritura definitiva de Compra e Venda ao compromitente comprador; podendo em caso de recusa o promitente vendedor ingressar com Ação de Adjudicação Compulsória e pedir sentença anulatória, e caso o comprador não cumpra com o pagamento das parcelas em aberto, pode o promitente vendedor notificá-lo e não sendo pagas as parcelas, pode o promitente vendedor requerer a anulação do contrato, cancelamento do registro, reintegração da posse e pedir perdas e danos. Garantias Reais Existem as garantias fidejussórias e as reais. Na garantia fidejussória, o próprio crédito do fiador é a garantia do devedor. Já na real, o devedor ou terceiro coloca à disposição do credor, um bem que integra o seu patrimônio, para garantir sua dívida. 24 São três as espécies: a. Penhor; b. Hipoteca; c. Anticrese. Penhor O objeto diz respeito à uma coisa móvel, alguns países usam coisa imóvel. Há credor e devedor pignoratício. O penhor é uma garantia real em que um terceiro ou devedor pignoratício, transfere a posse direta de uma coisa móvel ao credor pignoratício em razão de uma dívida, podendo o credor em caso de inadimplemento obrigacional levar a coisa, objeto da garantia, à expulsão judicial, a fim de que o valor obtido seja aplicado no pagamento da dívida. Hipoteca Via de regra, o objeto é um bem imóvel. Os envolvidos são credor e devedor hipotecário. A hipoteca é uma garantia real, em que o terceiro ou devedor hipotecário dá em garantia de uma dívida um bem imóvel para o credor a fim de que esse leve o bem à expulsão em caso de inadimplemento obrigacional, e o valor obtido seja aplicado no pagamento da dívida. Por exemplo, X pede emprestado para Y, R$500,00 e dá como garantia sua propriedade, não há transferência da posse, se X não pagar, Y ficará com o imóvel. Anticrese O objeto da anticrese são os frutos ou rendimentos de um imóvel. As partes são denominadas devedor e credor anticrético. A anticrese é um direito real de garantia, em que o devedor transfere ao credor a posse direta do imóvel a fim de que ele exerça o direito de retenção na hipótese de inadimplemento obrigacional e retire da coisa em garantia os rendimentos ou frutos para que eles sejam aplicados no pagamento da dívida. O Penhor, hipoteca e anticrese, são: a. Direitos reais; b. Direitos acessórios Requisitos para a existência da garantia real Subjetivo: se refere as partes envolvidas, especialmente o devedor da garantia real, o requisito básico é que o devedor tenha capacidade civil, é exigido também uma capacidade legal, ou seja, poder para alienar um bem. 25 Não pode dar em garantia um bem de uma menor de 16 anos, o seu representante autorizado pode fazê-lo. O maior de 16 e menor de 18 anos também não podem dar o bem em garantia, a não ser que haja autorização judicial. O tutor não pode dar os bens do tutelado em garantia real, salvo com autorização judicial. Os interditados não podem dar seus bens em garantia real, salvo se forem assistidos. A pessoa casada , exceto no regime de separação absoluta de bens, não pode dar um bem imóvel sem a outorga do outro cônjuge. O inventariante não pode dar os bens do inventário em garantia, exceto tendo deliberação dos herdeiros. O falido não pode dar em garantia bens de sua propriedade. O mandatário não pode dar em garantia bem do mandante, exceto se tiver poderes especiais. Objetivo: diz respeito a coisa, objeto da garantia real, a coisa deve ser passível de alienação e para isso deve estar no comércio. Formal: a garantia real deve ser feita por escrito, observando dois princípios, o da especialidade e o da publicidade. No título constitutivo da garantia real deve constar: I. Valor da dívida; II. Data de pagamento; III. Taxa de juros; IV. Descrição minuciosa da coisa. Características das garantias reais Além de serem direitos reais e acessórios, destaca-se ainda como características direito de preferência, direito de sequela, direito à excussão e direito indivisível. Direito de Preferência: a preferência é uma prerrogativa que o titular da coisa tem de afastar direitos posteriormente constituídos. Por exemplo, X empresta de Y, R$500.000,00 e dá como garantia um bem imóvel, e empresta de W R$300.000,00 e dá como garantia uma nota promissória no mesmo valor, empresta de Z R$100.000,00 e dá dois cheques em garantia. Y é credor de uma garantia real, W e Y são credores quirografários (crédito documentado). De acordo com a legislação: - 1º paga os créditos trabalhistas e tributários; 26 - 2º paga os créditos em garantias reais; - 3º paga os créditos quirografados. Portanto, a preferência de pagamento no caso em tela é de Y. Direito de sequela: é a prerrogativa que tem um titular de direito real de buscar a coisa, objeto do seu direito, onde ela estiver e reavê-la das mãos de quem injustamente a possuir ou a detiver. Essa prerrogativa também se diz respeito ao titular da garantia real. Por exemplo, X empresta de Y R$500.000,00 e dá como garantia um bem imóvel sendo que a dívida deverá ser paga em 10 anos. X vende o imóvel para W, mas ninguém transfere mais do que tem, as garantias serão transferidas juntas. Direito à excussão:excutir judicialmente, é levar o bem à leilão, a fim de que seja arrematado, e o valor obtido seja aplicado no pagamento da dívida. Por exemplo, X empresta de Y R$500.000,00 e dá o imóvel como garantia, não paga, e portanto, Y requer a excussão, podendo se dar em três hipóteses: 1. Imóvel arrematado em R$500.000,00 e o valor é usado para pagamento da dívida; 2. Bem arrematado por R$800.000,00, apanha-se 500 mil aplica-se no pagamento da dívida e os 300 mil são devolvidos para o devedor. 3. Imóvel arrematado por 300 mil, paga-se parte da dívida de 500 mil, restando 200 mil, Y buscará o restante no patrimônio de X, mas como credor quirografário. Direito indivisível: o pagamento parcial de uma dívida não libera o devedor da garantia na proporção do pagamento efetuado, ainda que esta compreenda vários bens, salvo se convencionado em sentido contrário. A coisa inteira, individual ou coletiva, divisível ou indivisível, continuará garantindo o remanescente da dívida. Por exemplo, X empresta de Y R$100.000,00 e dá dois imóveis em garantia. X para R$50.000,00restando 50 mil, com isso ambos os imóveis ficarão em garantia da dívida, pois a garantia é indivisível. Pacto Comissório O pacto comissório, também chamado de Cláusula Comissória, é a cláusula acordada no título constitutivo da garantia real que possibilita ao credor ficar com a coisa dada em garantia, como forma de pagamento da dívida. Uma cláusula assim existente, é considerada nula de pleno direito. O art. 1425, CC, contempla hipóteses em que há o vencimento antecipado da dívida, que possibilitará o credor levar a coisa à excussão do bem dado em garantia, antecipadamente, quando: I. A coisa dada em garantia deteriora e o devedor não a substitui, não reforça a própria garantia; 27 II. O devedor passa a vivenciar o estado de insolvência ou falência; III. O pagamento das parcelas havidas não se mostra pontual; IV. Há perecimento da coisa dada em garantia; V. Há desapropriação da coisa dada em garantia. Tutela da Propriedade Por excelência, a ação que pode ser proposta para tutelar a propriedade, o domínio é a Ação Reinvidicatória, ela visa a proteção da propriedade e também protege a posse. Fundamento Jurídico da Ação Reinvidicatória Posse perdida em função da propriedade. Portanto, ela visa também a proteção dessa posse. Art. 1228. Cabe ação reinvidicatória quando o indivíduo pode reaver a posse aonde ela estiver e das mãos de quem a detiver. Elementos necessários para propor Ação Reinvidicatória I. Titularidade da propriedade ou do domínio; II. Coisa corpórea devidamente individualizada; III. Legitimidade passiva possuidor ou detentor. Essa posse deve ser injusta, não por violência, clandestina ou precária,e sim por estar baseada em um título de propriedade irregular. Por exemplo, X é proprietário legítimo de um imóvel, Y é um estelionatário, pega os dados de X e falsifica uma procuração, e o cartório age em conluio com Y, e faz um autocontrato (consigo mesmo), assina a escritura como representante de X que é parte legítima, e adquire a posse da propriedade. Nesse caso é cabível Ação Reinvidicatória. Ação de imissão da posse imissão: introduzir, imitir. O titular da propriedade que nunca teve aposse, move Ação de um possuidor que nunca teve a propriedade. O autor da ação tem a propriedade mas nunca teve a posse da coisa, move ação contra o réu que é possuidor mas nunca foi proprietário da coisa. Por exemplo, X é proprietário de imóvel que é arrematado em leilão por conta de uma penhora de um processo de execução. Y arremata esse imóvel na praça, que paga o preço e se torna proprietário do imóvel. Ocorre que Y arremata esse imóvel que está na posse de W. Nesse caso, portanto, cabe Ação de Imissão da Posse. • A posse de W é baseada em um fato e não em um título de propriedade, restando a Y, portanto, propor Ação de Imissão da Posse. 28 Ação negatória Utilizada para descaracterizar a servidão predial, que se segue a existência da servidão predial. Utilizada para toda situação que envolve uma perturbação no exercício da propriedade. Lembrando que quando há perturbação no exercício da posse, cabe Ação de Manutenção da Posse. Por exemplo, X é vizinho do imóvel de Y. Em razão de uma obra o imóvel de X passa a despejar águas pluviais no imóvel de Y. Havendo perturbação, portanto, no imóvel de Y. Devendo Y propor em face de X Ação negatória, pois nesse caso a perturbação na propriedade e não na posse. Sendo perturbação na posse, cabe Ação de Manutenção da Posse. Ação de Dano Infecto Ação é proposta por um vizinho em face do outro, quando ocorre interferência à saúde, sossego e a segurança da propriedade vizinha. Ela tem um caráter cautelar, e também conforme a circunstância, indenizatório. Limites da propriedade Existe um limite horizontal e vertical da propriedade. Se tratando de bem móvel, o limite horizontal e vertical coincide com a dimensão da coisa, juridicamente falando. Se tratando de imóvel há mudança, quanto ao limite horizontal, ele corresponde a área do imóvel; verticalmente o direito de propriedade não se restringe ao solo, ele se projeta para cima (espaço aéreo), quanto para o subsolo, mas há limite previsto no art. 1229. Vai até uma altura ou profundidade que o dono do solo tenha utilidade e gere interesse. Gerando interesse e tendo utilidade, o proprietário terá exclusividade. Função social da propriedade No direito romano a propriedade era fortemente individualizada. O CC/16 seguiu o Código Francês, sendo a propriedade também individualizada, onde a propriedade é o centro do direito. Na segunda metade do século XIX, isso começa a mudar, passando a dignidade humana ser o centro do direito, valorizando o lado social do direito, entrando na fase do estado social do direito. Zona rural, art. 185. A função social é cumprida quando a propriedade rural é produtiva; art. 186. produção planejada, respeito ao meio ambiente, respeito as relações de trabalho. Deve observar esses elementos para a propriedade rural ser considerada produtiva e então ser cumprida a sua função social. 29 Zona urbana: plano diretor. Atende quando se respeita o plano diretor de cada cidade. - Notificação do Município ao titular do imóvel não utilizado ou subutilizado para que ele cumpra a função social da propriedade. Se notificado e o dono continuar inerte, pode o Município tributar (de forma parafiscal, por exemplo, multar) de forma altíssima para que ele cumpra, e se ainda assim não cumprir, o Município pode expropriar ou desapropriar o imóvel. - Arts. 1228, §1º. determina que no exercício da propriedade o titular do domínio respeite a fauna, a flora, o meio ambiente e o patrimônio histórico e cultural. §2º. respeito com as propriedades vizinhas. §4º e 5º. expropriação privada ou usucapião trabalho, se uma área grande for ocupada por uma coletividade de pessoas e fizer construções nessa área, eles podem requerer a expropriação dessa área. Descobrimento (arts. 1233/1237, CC) Realizado pelo descobridor, descobrir é encontrar uma coisa perdida. O descobridor ao encontrar a coisa perdida deve devolver ao proprietário da coisa, e se não o encontrar deverá entregar para autoridade competente. Se a coisa for abandonada ele poderá ocupar a coisa. Se ele manter consigo a coisa perdida, responderá pelo crime de apropriação indébita. A autoridade competente deve publicar em jornal de grande circulação que há coisa perdida em suas mãos, devendo aguardar 60 dias. O descobridor tem o direito à 5% do valor da coisa + despesas de manutenção da coisa. Respondendo inclusive, por perecimento ou deterioração da coisa se agiu com dolo. Se o dono da coisa não aparecer, o bem deve ser leiloado, dando 5% ao descobridor e o restante vai para o Município. Se o bem for de pequeno valor, pode o Município entregá-lo para o descobridor.
