Casos concretos 7-15 - DIREITO CIVIL IV

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Caso Concreto 7
 
Gustavo e Rodolfo dissolveram em 2012 sua união homoafetiva em que conviveram desde 2000. Gustavo voltou para a casa dos seus pais e Rodolfo permaneceu no apartamento em que viviam e que adquiriam de forma onerosa durante a união. Como a dissolução da união foi litigiosa, Gustavo decidiu deixar todas as contas relativas ao imóvel para Rodolfo pagar, tais como, o IPTU e as taxas condominiais, já que não mais iria morar no bem. Após 4 anos morando com os seus pais, Gustavo decide contratar você como advogado(a), para postular o seu direito à metade do apartamento, eis que comprou o bem em co-propriedade com Rodolfo e até o momento não tinham partilhado o referido imóvel. Pergunta-se: Gustavo conseguirá obter em Juízo o seu direito à metade (meação) do apartamento? Fundamente sua resposta. 
R: Não no caso operou usucapião familiar o prazo é de 2 anos, como percorreu 4 anos ele perdeu o direito.
Usucapião familiar: o direito do cônjuge residente em face do abandono do lar
A usucapião é o instituto jurídico e o modo de adquirir propriedade através da posse prolongada e observados determinados requisitos.
A usucapião familiar foi inserida no nosso Código Civil através da lei 12.424/2011, que regulamenta o programa Minha Casa, Minha Vida. Através dessa inclusão, criou-se a possibilidade de um cônjuge usucapir do outro e pleitear o domínio integral do bem imóvel que compartilhavam. Essa inclusão é verificada no Art. 1240- A do Código Civil:
Art. 1240-A: Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Essa possibilidade foi inserida em atenção aos problemas sociais, já que o cônjuge que permanece no lar, o qual foi abandonado, sofre com a instabilidade financeira e a insegurança social e por esse motivo, o legislador pretende proteger essas pessoas, regularizando a posse do bem imóvel, ocupado exclusivamente por um dos cônjuges, em face do abandono do lar, integralizando o domínio. Esse foi o objetivo da função social da usucapião familiar.
Para que isso seja possível, é necessário que sejam observadas algumas condições, preenchendo obrigatoriamente os requisitos: prazo de 2 (dois) anos de habitação ininterrupta e de forma mansa e pacífica, a posse precisa ser direta e exclusiva do cônjuge residente, imóvel com área inferior a 250m², que o requerente não seja proprietário de nenhum outro imóvel, que não tenha sido beneficiado outra vez pelo mesmo instituto e é necessário que exista o requisito subjetivo do abandono efetivo do lar, ou seja, que o cônjuge saia do lar de forma espontânea e sem justificativa.
Apesar de muitos requisitos, a lei restringiu muito o direito de usucapir nessa forma, pois, não abrange imóveis rurais, nem imóveis superiores a 250m², portanto, não condiz muito com nossa realidade. Contudo, para o fim que se destina, embora contenha algumas restrições, visa a proteção patrimonial do cônjuge residente e é um meio eficaz e seguro de garantia de propriedade do bem de família.
Questão objetiva 
Por 10 anos, sem interrupção nem oposição, Fábio possuiu, como seu, bem imóvel no qual estabeleceu sua moradia habitual, podendo: 
A. depois de mais cinco anos requerer ao juiz que declare adquirida a propriedade do bem, independentemente de justo título e boa-fé. 
B. requerer ao juiz que constitua desde logo, em seu favor, a propriedade do bem, somente se possuir justo título e boa-fé. 
C. depois de mais cinco anos requerer ao juiz que constitua, em seu favor, a propriedade do bem, desde que possua justo título e boa-fé. 
D. requerer ao juiz que declare desde logo adquirida a propriedade do bem, independentemente de justo título e boa-fé. (Usucapião familiar com residencia habitual)
E. requerer ao juiz que constitua em seu favor, a partir do trânsito em julgado da sentença, a propriedade do bem, independentemente de justo título e boafé. 
Caso Concreto 8
 
Adriano, contumaz receptador de veículos furtados, adquiriu um veículo Honda em janeiro de 2006, alterando-lhe a placa e o chassi. Desde então, Adriano vem utilizando contínua e ininterruptamente o veículo. No entanto, em maio de 2016 Adriano foi parado em uma blitz que apreendeu o veículo, mesmo tendo este afirmado que como já estava na posse do bem há mais de dez anos, tinha lhe adquirido a propriedade por usucapião. Pergunta-se: bens furtados ou roubados podem ser objeto de usucapião por pessoa que conhece sua origem? Justifique sua resposta. 
R: Sim pode adquirir por usucapião desde que seja modalidade extraordinário, com prazo de 5 anos e independe de justo titulo e boa fé 
Do Achado do Tesouro;  Art. 1.261. Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé.
Usucapião extraordinária, previsto no artigo 1.238 do Código Civil, tem como requisitos a posse ininterrupta de 15 (quinze) anos, exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono, que poderá ser reduzida para 10 (dez) anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo. A usucapião ordinária está prevista no artigo 1.242 do mesmo diploma legal e tem como requisitos a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 (dez) anos, o justo título e a boa fé, reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imóvel "ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico", nos termos do artigo 1.242, parágrafo único do CC. 
Questão objetiva 1 
Sobre a aquisição e perda da propriedade, analise as afirmações abaixo: 
I - A usucapião é forma de aquisição de propriedade.
II - A usucapião no direito brasileiro, quanto aos bens imóveis poderá ser, entre outras espécies, ordinária, extraordinária, urbana e rural. 
III - A aquisição da propriedade por especificação somente é aplicável aos bens móveis. 
Quais são corretas? 
a) Apenas I e II. 
b) Apenas I e III. 
c) Apenas II e III. 
d) Apenas II. 
e) Todas as alternativas. 
Aquisição da propriedade móvel (continuação)
1 – Tradição
2 – Ocupação
3 – Achado do tesouro
4 – Especificação
5 – Confusão, comistão e adjunção
6 – Usucapião de coisa móvel: Aplica-se aos móveis e também aos semoventes (bens suscetíveis de movimento próprio, como um boi, um cavalo, art 82). Esta usucapião de móveis mantem os mesmos fundamentos e requisitos da usucapião de imóveis que já explicamos. A usucapião de móveis é mais rara e é menor o tempo previsto em lei para sua aquisição tendo em vista a maior importância econômica dos imóveis na nossa vida.  Para os imóveis a usucapião se dá entre cinco e quinze anos, já para os móveis se dá entre três e cinco anos.
Espécies de usucapião móvel: a) ordinária: 1260: exige posse, então não é possível a mera detenção do 1198 ou a tolerância do 1208; exige animus domini, o que corresponde ao “como sua” do 1260; “incontestadamente”, que significa mansa, pacífica e pública; também exige justo título e boa-fé, pois o prazo é menor, apenas três anos. b) extraordinária: tem as mesmas exigências da ordinária (posse mansa, pacífica e pública com animus domini) , só que  o prazo é maior, de cinco anos, pois dispensa a boa-fé -1261; esta é a usucapião de móveis que beneficia o ladrão e o descobridor de coisa perdida.
PERDA DA PROPRIEDADE MÓVEL E IMÓVEL
O Código Civil disciplina separadamente a aquisição dos imóveis (capítulo 2) da aquisição dos móveis (cap. 3), mas a perda da propriedade é tratada num único capítulo, tanto para os móveis como paraos imóveis. Em geral, aos modos de aquisição, correspondem modos de perda, pois enquanto uns adquirem, outros perdem (ex: João perde pelo abandono um sofá velho, José pega este sofá e adquire pela ocupação: é o mesmo fenômeno visto de lados opostos). Vejamos os casos:
1. a) a morte: o falecido perde a propriedade dos seus bens, que automaticamente se transferem para seus herdeiros; 1784
2. b) a usucapião: a usucapião é modo de aquisição para um, e modo de perda para o proprietário desidioso; é o outro lado do mesmo fenômeno.
3. c) a dissolução do casamento: veremos isso em Dir. de Família, como o divórcio pode levar à perda de bens (ou aquisição, depende do regime de bens, depende de qual dos cônjuges é mais rico).
4. d) a alienação: é modo voluntário de perda, e a alienação pode ser gratuita (ex: doação) ou onerosa (ex: compra e venda, troca, dação em pagamento).
5. e) renúncia: não confundir com abandono que veremos adiante; a renúncia é uma declaração de vontade expressaonde o proprietário afirma que não mais quer aquele bem, mas sem transferi-lo a outrem; a renúncia de imóveis exige escritura pública (108) e registro em cartório (pú do 1275); vide renúncia de herança no 1806 (veremos no 1813  que a renúncia da herança não prejudicar o credor do herdeiro); a renúncia é rara, o mais comum é o simples abandono.
6. f) abandono: é um gesto, um comportamentoinequívoco de se desfazer da coisa (obs: os loucos e os menores não podem abandonar, pois não podem dispor de seus bens); atenção para não confundir coisa abandonada (res derelictae) com coisa perdida (res amissa), pois a coisa perdida deve ser devolvida ao dono, já a coisa abandonada pode ser apropriada pela ocupação. As coisas móveis abandonadas não preocupam ao Direito; as semoventes preocupam porque animais soltos pelas ruas/estradas provocam acidentes; as coisas imóveis abandonadas também preocupam ao Direito por causa da função social da propriedade (ver 1276 e §§). Lembrem também que ocupar coisa imóvel abandonada só gera posse.
7. g) perecimento da coisa: não há direito sem objeto, e o objeto do direito real é a coisa; se a coisa se extingue, perece também o direito real. (ex: anel que cai no mar; terreno que é invadido pelo mar; carro que sofre um incêndio); o perecimento pode ser voluntário (ex: o dono destruir seu relógio).
8. h) desapropriação: é a interferência do poder público no domínio privado, assunto que vocês estudarão em dir. administrativo (DL 3365/41); a desapropriação é involuntária.
9. i) execução: assunto de processo civil; se dá a perda da propriedade, pois o juiz retira bens do devedor e os vende em leilão para satisfazer o credor; é perda involuntária (art. 391, CC).
10. j) advento da condução resolutiva: extingue a propriedade resolúvel (1359); ex: compro uma casa com cláusula de retrovenda, então se o vendedor exercer a opção de recompra, eu perderei a casa (505); outro ex: o fideicomisso, que veremos em Civil 7 (1951 e 1953);  o titular da propriedade resolúvel sabe que sua propriedade pode extinguir-se por uma cláusula no título aquisitivo.
Vide art. 1275, que é apenas exemplificativo (não é taxativo/exaustivo), pois vimos acima que há outros casos além dos cinco casos do 1275.
Questão objetiva 2 
Sobre a descoberta e ocupação, é correto afirmar que: 
a. A apropriação de uma coisa sem dono (res nullius) constitui um negócio jurídico uma vez que resulta da intenção de assenhorar-se do bem. 
b. Para efetivar-se a ocupação é essencial a apreensão da coisa com as próprias mãos. 
c. A coisa perdida é suscetível de ocupação. 
d. O tesouro pode ser considerado na legislação brasileira uma forma de ocupação uma vez que pode ser caracterizado como res nullius ou res derelicta. 
e. O usufrutuário não terá direito à parte do tesouro encontrado por outrem, quando o usufruto recair sobre universalidade ou quota-parte de bens. 
 Ocupação: ocupar é se tornar proprietário de coisa móvel sem dono ou de
coisa abandonada. Ressalto que ocupar coisa imóvel sem dono ou abandonada
gera posse e não propriedade, posse que pode virar propriedade pela
usucapião, como já vimos. Essa diferença é porque as coisas imóveis têm mais
importância econômica do que as móveis, então a aquisição dos imóveis pela
ocupação exige mais requisitos. Coisa sem dono e coisa abandonada são coisas
diferentes:
a) coisa sem dono (res nulius), como a concha na praia ou o peixe no mar
(1263).
b) coisa abandonada (res derelictae), como o sofá deixado na calçada (1275,
III)
Atenção para não confundir estas duas espécies de coisas com uma terceira
espécie, a coisa perdida (res amissa), pois as coisas perdidas não podem ser
apropriadas pela ocupação, mas sim devem ser devolvidas ao dono. A perda da
coisa não implica perda da propriedade. O ditado popular "achado não é
roubado" é falso, e a coisa perdida não pode ser ocupada pelo descobridor
sob pena de crime (art. 169, pú, II do CP). O descobridor deve agir conforme
art. 1233 mas tem direito a uma recompensa do 1234 (achádego é o nome dessa
recompensa), salvo se o dono da coisa preferir abandoná-la, hipótese em que
o descobridor pode ocupar a coisa por se tratar, agora, de res derelictae.
Este art. 1234 consagra uma obrigação facultativa do dono da coisa/devedor
da recompensa. Agora é evidente que se o descobridor passar a usar a coisa
terminará adquirindo-a pela usucapião e o passar do tempo irá também
beneficiá-lo com a prescrição do aludido crime do CP.
Descoberta
Para entender como funciona este instituto, vamos simular três Descobertas.
Inicialmente, imagine-se em alto-mar quando de repente você avista algo boiando, e, ao se aproximar percebe que é um barco de pesca emborcado, de cabeça para baixo e que não afundou. Você reboca o barco emborcado até a praia, coloca-o em terra firme, lava-o e conserta-o. O Barco emborcado tem um nome Perdido II, o que leva a entender que deve existir o Perdido I, e que este deve ter um proprietário, pois você que descobriu o Perdido II não é proprietário e deve inicialmente encontrar o verdadeiro proprietário, como prescreve o Artigo 1.233 do Código Civil e o Artigo 1.170 do Código de Processo Civil.
Você deve estar se perguntando como fica seu trabalho de puxar o barco, consertá-lo, etc. A Lei prevê uma recompensa de no mínimo 5% do valor da coisa e mais as indenizações pelas despesas para o caso de Descoberta.
Artigo 1.234. Aquele que restituir a coisa achada, nos termos do artigo antecedente, terá direito a uma recompensa não inferior a cinco por cento do seu valor, e à indenização pelas despesas que houver feito com a conservação e transporte da coisa, se o dono não preferir abandoná-la. [...] (grifo nosso).
No intuito de ilustração, suponhamos que o Perdido II foi avaliado em R$ 100.000,00, você teria, no mínimo R$ 5.000,00 de recompensa mais às despesas por rebocar o barco, lavá-lo, consertá-lo e o gasto despendido para procurar o proprietário.
Artigo 1.234. [...]
Parágrafo único. Na determinação do montante da recompensa, considerar-se-á o esforço desenvolvido pelo descobridor para encontrar o dono, ou o legítimo possuidor, as possibilidades que teria este de encontrar a coisa e a situação econômica de ambos. (Código Civil) (grifo nosso)
Esta recompensa viria por parte do proprietário, caso fosse encontrado. Não encontrando o proprietário do Perdido II a autoridade competente daria conhecimento da descoberta através da imprensa e outros meios de informação, expedindo editais eis que seu valor os comporta, o que não é obrigatório em todos os casos, conforme o dispositivo a seguir:
Art. 1.236. A autoridade competente dará conhecimento da descoberta através da imprensa e outros meios de informação, somente expedindo editais se o seu valor os comportar.
Decorridos sessenta dias da divulgação da notícia pela imprensa, ou do edital, não se apresentando quem comprove a propriedade sobre o Perdido II, será ele vendido em hasta pública e, deduzidas do preço as despesas, mais a recompensa do descobridor, pertencerá o remanescente ao Município em cuja circunscrição se deparou o PerdidoII (Artigo 1.237 do Código Civil).
O segundo exemplo que trouxemos sobre descoberta é uma variação quanto ao descobridor, quando este age com dolo (Artigo 1.235 do Código Civil).
No que se refere à indenização, esta pode ser em desfavor do descobrir quando este age com dolo. Vamos exemplificar. Imagine que você encontra em um banco de uma praça um notebook. Você, conhecedor do instituto da Descoberta, leva-o para casa e verifica as informações contidas nele, chegando à conclusão de o computador pertence ao Sr. Tharnier Aaron, pois há pastas e arquivos que te levaram a esta conclusão.
Numa tentativa de procurar o Sr. Tharnier Aaron você telefona para várias pessoas e não o encontra. No entanto não encontrando você formata o hard disk (HD) do computador, até por determinado ímpeto momentâneo de ficar com a máquina, mas posteriormente resolve entregar à autoridade competente. Depois de expedido o edital e noticiado pelo órgão competente, eis que aparece o proprietário. O proprietário ao verificar seu computador encontra-o formatado, perdendo dados de suma importância, como por exemplo, a única cópia de sua tese de doutorado.
Como o Descobridor, nesse caso, agiu com dolo, responde pelos prejuízos causados ao proprietário Sr. Tharnier Aaron, sendo abatido de sua recompensa e demais indenizações os valores correspondentes ao prejuízo.
Art. 1.235. O descobridor responde pelos prejuízos causados ao proprietário ou possuidor legítimo, quando tiver procedido com dolo.
Por fim, o terceiro exemplo que trouxemos a baila é a descoberta de um relógio de pequena monta. Nesse caso, não faz sentido a publicação em jornais e expedição de edital e consequentemente leilão, por se tornar dispendioso, isto é, movimentar toda a máquina do judiciário por fato tão insignificante. Daí o Código Civil se reporta que o município cuja circunscrição se encontrou o relógio poder abandonar em favor do descobridor.
Caso Concreto 9
Uma confecção de São Paulo encomendou a uma outra empresa a confecção de diversas etiquetas para serem acrescentadas aos seus produtos. Quanto às etiquetas, após costuradas nos produtos, pode-se afirmar que houve o fenômeno da adjunção ou da especificação? Justifique sua resposta. 
R: Teve adjunção. adjunção é a reunião de duas coisas, que pertencem a diferentes donos em um só todo, pois cada uma dessas coisas formam uma parte distinta e reconhecível. Portanto, é possível afirmar que houve adjunção na hipotese anterior.
Adjunção: é a justaposição de uma coisa à outra de modo que não mais torne possível destacar a acessória do principal, sem deterioração. Exemplo: anel de brilhantes.
A mistura pode se dar intencionalmente, quando feita com o expresso consentimento dos proprietários das coisas misturadas, hipótese não mencionada pela lei e que a civilista Maria Helena Diniz (2002, 277) diz deverem os próprios proprietários decidir a quem pertencerá o produto da mistura.
Por outro lado, em não sendo intencional, ter-se-á a conseqüência de acordo com:
a) possibilidade de separá-las sem deterioração, em existindo, continuam a pertencer a seus donos (art. 1.272, caput);
b) a boa-fé do terceiro, quando a propriedade é do dono do bem mais importante ou de maior valor, indenizando o outro (art. 1.272, § 2º). Se isto não puder ser verificado, haverá a formação de um condomínio forçado (art. 1.272, § 1º);
c) a má-fé, quando “à outra parte caberá escolher entre adquirir a propriedade do todo, pagando o que não for seu, abatida a indenização que lhe for devida, ou renunciar ao que lhe pertencer, caso em que será indenizado” (art. 1.273).
Obs. Se formar coisa nova, haverá especificação (art. 1.269 CC).
Questão objetiva 1 
Sobre as causas de perda da propriedade, pode-se afirmar que: 
a. O abandono que dá origem à res derelicta não autoriza a perda da propriedade móvel ou imóvel. 
b. A desapropriação é forma de perda da propriedade e só pode ter fundamento necessidade e interesse público. 
c. A renúncia à propriedade é considerada negócio jurídico bilateral pelo qual o titular expressa a vontade de excluir a coisa de seu patrimônio, gerando efeitos independente do registro do ato renunciativo, ainda que o bem seja imóvel. 
d. A desapropriação indireta não pode ser considerada forma de esbulho possessório, uma vez que o Poder Público não se sujeita aos interditos. 
e. Não há direito sem objeto, portanto, perecendo a coisa móvel ou imóvel extinta estará a respectiva propriedade. 
Questão objetiva 2 
Sobre a desapropriação é correto afirmar que: 
a. A desapropriação é uma das formas de perda voluntária do domínio para atender necessidade ou utilidade pública ou interesse social. 
b. Todos os bens móveis ou imóveis, corpóreos ou incorpóreos, podem ser objeto de desapropriação. No entanto, os direitos de personalidade não são passíveis de desapropriação. 
c. O desapropriado não terá direito de preferência caso a Administração Pública desista de dar finalidade pública prevista no ato desapropriatório. 
d. Utilidade pública possui a conotação de urgência, algo indispensável para suprir carências. Necessidade é a qualidade do que acrescenta, dá funcionalidade, mas não se revela imprescindível. 
e. O apossamento administrativo é considerada prática lícita e admitida pelo ordenamento brasileiro. 
Despropriação é o processo administrativo por meio do qual o poder púbico despoja compulsoriamente a propriedade alheia em razão de interesse público, e que, em regra, gera o dever de pagar uma indenização prévia, justa e em dinheiro.
Na desapropriação, o Estado toma para si uma propriedade privada. Tal intervenção pode ser justificada por motivos de necessidade pública, por utilidade pública ou por interesse social.
Existem também outras formas de intervenção do poder público na propriedade privada, como por exemplo: tombamento de patrimônio histórico cultural, servidão e requisição administrativa, etc. 
Desapropriação urbana: ocorre quando o imóvel urbano deixa de cumprir sua função social. A competência para a desapropriação é do Município no qual o bem está situado e a indenização será paga em títulos da dívida pública.
Desapropriação rural: ocorre quando o imóvel rural não cumpre sua função social. A competência para a desapropriação é da União e a indenização será paga em títulos da dívida agrária.
Desapropriação confiscatória: ocorre quando a propriedade está sendo utilizada para o plantio de plantas psicotrópicas ou trabalho escravo. A competência para a desapropriação é da União e não há indenização
Caso Concreto 10
Antenor dos Anjos, proprietário de uma casa localizada no Bairro de Piedade, construiu uma janela a menos de metro e meio do imóvel de Soraia. Dois anos depois, Soraia construiu um muro, observando o Código de Posturas Municipais e as regras da legislação civil, reduzindo, entretanto, a circulação de ar e a claridade na residência de Antenor, que inconformado, promoveu uma Ação Demolitória. Analise a situação narrada, com base na legislação civil brasileira, e aponte a quem assiste razão e fundamente a sua reposta. 
R: Soraia tem razão , observou o código de postura municipal e construiu um muro que pode ser identificado a qualquer tempo. 
AÇÃO DEMOLITÓRIA: Ação de competência do vizinho, quando há violação na norma de construção, forçando a demolição da obra erigida com violação dos direitos de vizinhança ou de preceito legal.
Questão objetiva 1 
(TJPE 2013) O direito de superfície é concedido a outrem pelo: 
a. proprietário, por escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis, sempre outorgando àquele o direito de executar obras no subsolo. 
b. proprietário, em decorrência de contrato de locação e de comodato, quando autorizadas construções ou plantações, devendo o instrumento ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. 
c. proprietário ou possuidor, caracterizado pelo direito de construir ou de plantar em terreno do concedente, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
d. proprietário, caracterizado pelo direitode construir ou de plantar em terreno do concedente, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
e. proprietário, por escritura pública ou escrito particular, conferindo àquele o direito de construir ou de plantar em terreno do concedente, por prazo determinado ou indeterminado, e independentemente do registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
Estabelece o artigo 1.369 do Código Civil que “O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis”.
Da análise do artigo se infere que no nosso sistema tão-somente se permite a modalidade temporária, não podendo constituir-se num direito perpétuo, como prevê, exemplificativamente, a legislação lusitana. Não se deve confundir a indeterminação do prazo com a perpetuidade, entre nós expressamente proibida. Também se conclui que o instituto tem aplicabilidade tanto em áreas urbanas quanto rurais.
Substitui de forma mais vantajosa o instituto da enfiteuse. Sua origem é romana, tendo decorrido da necessidade prática de se permitir a construção em solo alheio, principalmente sobre bens públicos. Naquela época, os juízes concediam permissão para que comerciantes instalassem seus negócios sobre as ruas, sendo que o solo permanecia sob o poder estatal.
O direito de superfície, que tem grande importância econômica e social, com a sua maior utilização e disseminação, será certamente gerador de empregos, fomentador da construção (especialmente em terrenos ociosos) e da habitação, bem como dinamizador da propriedade, evitando a interferência estatal. Como se vê, trata-se de novidade alvissareira e bem-vinda sob variados enfoques. É instituto benéfico tanto ao proprietário quanto à coletividade.
Conforme bem salientado por Silvio de Salvo Venosa, alguns aspectos marcantes podem ser destacados nesse instituto, que ele considera bastante complexo: 1- há um direito de propriedade do solo, que necessariamente pertence ao fundeiro; 2- há o direito de plantar ou edificar, o chamado direito de implante; 3- há o direito ao cânon, ou pagamento, se a concessão for onerosa.
Após implantada, há que se destacar a propriedade da obra, edificação ou construção, que cabe ao superficiário; a expectativa de aquisição pelo fundeiro e o direito de preferência atribuído ao proprietário ou ao superficiário na hipótese de alienação dos respectivos direitos.
Permite a nova legislação, de forma bastante eficiente, que o proprietário atribua a outrem a conservação do imóvel de sua propriedade, por prazo determinado, mais ou menos longo, sem que o proprietário tenha o encargo de explorá-lo pessoalmente ou manter ali constante vigilância contra a cupidez de terceiros.
O direito de superfície não inclui autorização para realização de obras no subsolo, a não ser que tal aspecto seja inerente e ínsito ao objeto da concessão. Importa reiterar que desempenha importante função social, bastante enfatizada e prevista no novo estatuto substantivo, não só quem constrói e planta, mas também quem mantém plantações ou construções já existentes no terreno de outrem.
Quando a concessão da superfície for onerosa, deverão as partes estipular se o pagamento será feito de uma só vez ou parceladamente, devendo o superficiário responder pelos encargos e tributos incidentes sobre o imóvel, a não ser que de modo diverso se estipule, expressamente.
Importante consignar que as partes, em virtude do princípio da autonomia privada e da livre estipulação negocial, têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, acerca do rateio dos encargos e tributos incidentes sobre a área objeto da concessão.
De acordo com a previsão do artigo 1.372, o direito de superfície pode transferir-se a terceiros, e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros, não podendo ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.
Se porventura o superficiário der ao terreno destinação diferente da prevista na concessão, esta resolver-se-á, passando o proprietário, em quaisquer dos casos de extinção da concessão, a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, a não ser que as partes tenham estipulado de maneira contrária.
Extinto o direito de superfície, em razão de desapropriação, a indenização caberá tanto ao proprietário quanto ao superficiário, no valor que corresponda ao direito de cada qual.
O contrato que dá origem ao direito de superfície somente gera efeitos pessoais entre as partes, ficando a eficácia de direito real dependente do registro imobiliário.
Importante lembrar, finalmente, que o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2.001), também tratou do direito de superfície, em seus artigos 21 a 23, havendo detalhes entre o Código Civil e a referida Lei que não se identificam. Caberá ao intérprete, por conseguinte, amoldar a situação fática apresentada às normas legais. Pela opinião de Silvio de Salvo Venosa, o Estatuto da Cidade, por constituir um microssistema, tal qual o Código de Defesa do Consumidor e a Lei do Inquilinato, vigorará sobranceiro, em princípio, sobre as demais leis, ainda que posteriores.
Questão objetiva 2 
(DPE PI 2009) Norma alugou um apartamento no primeiro andar de um prédio e, dois dias após sua mudança, sentiu-se incomodada por ruído excessivo. Apurou o fato e descobriu que o ruído advinha de um assoalho de madeira instalado em apartamento do terceiro andar. Considerando essa situação hipotética, assinale a opção correta. 
a. Norma deve procurar a locadora, para que esta proponha a ação cabível, já que detém apenas a posse do bem e esta é uma questão de vizinhança. 
b. A ação cabível deve versar sobre direito de vizinhança, sendo que a responsabilidade pelo distúrbio deve ser apurada sob o critério objetivo. 
c. Não existe, nessa hipótese, típica situação que envolva direito de vizinhança, até porque os andares do prédio não são confinantes. 
d. O barulho que incomoda Norma, na verdade, constitui um ato ilícito que desencadeia responsabilidade civil, independentemente da aplicação das regras do direito de vizinhança. 
e. A hipótese deve ser tratada sob o crivo do direito de vizinhança, contudo, apurado que quem construiu o assoalho foi o antigo proprietário do apartamento, este deve responder pelo caso 
ATO ILÍCITO – CONDUTA
O ato ilícito é o conceito de maior relevância para que seja possível estudar acerca do campo da responsabilidade civil em um todo, posto que é a partir dele que gera à pessoa que o suportou o direito de invocar a responsabilidade civil para que seja indenizada naquele dano que sofreu.
Pela definição de VENOSA (2013, p. 24):
[...] os atos ilícitos são os que promanam direta ou indiretamente da vontade e ocasionam efeitos jurídicos, mas contrários ao ordenamento. O ato voluntário é, portanto, o primeiro pressuposto da responsabilidade civil [...]. O ato de vontade, contudo, no campo da responsabilidade deve reverter-se de ilicitude. Melhor diremos que na ilicitude há, geralmente, uma cadeia ou sucessão de atos ilícitos, uma conduta culposa. Raramente a ilicitude ocorrerá com um único ato. O ato ilícito traduz-se em um comportamento voluntário que transgride um dever. Como já analisamos, ontologicamente o ilícito civil não difere do ilícito penal; a principal diferença reside na tipificação estrita deste último.
O elemento básico necessário para que exista a responsabilidade pela prática do ato ilícito é que haja a conduta ou fato praticado pelo agente, que é um fato passível de controle pela vontade do indivíduo, um comportamento ou uma forma de expressão humana, porque somente em relação às condutas ou fatos dessa natureza são cabíveis as ideias acerca da ilicitude de tais atitudes e dos demais pressupostos da reparação civil.
A conduta é primeira forma da expressão do ato ilícito, e é exteriorizada, conforme se vê na definição descrita no art. 186 do CC/2002 da seguinteforma: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência”. Por conta disso, é o requisito necessário para que seja dada início à análise da responsabilidade civil.
Para Maria Helena Diniz (2005, p. 43):
A ação, elemento constitutivo da responsabilidade, vem a ser o ato humano, comissivo ou omissivo, ilícito ou licito, voluntario e objetivamente imputável do próprio agente ou de terceiros, ou o fato de animal ou coisa inanimada, que cause dano a outrem, gerando o dever de satisfazer os direitos do lesado.
Ainda em relação à ilicitude, esta apresenta duplo aspecto, sendo eles: aspecto objetivo e subjetivo.
A objetividade da ilicitude leva em conta apenas as condutas ou os fatos praticados em si mesmos, verificando a desconformidade deles com a que o Direito protege ou deseja que seja feito. A conduta contrária ao ordenamento jurídico, ainda que não seja feita de forma consciente e livre, é considerada como ilícita, indicando que o ato ilícito nada mais é que a antijuridicidade da conduta do agente, violando um dever jurídico preestabelecido na sociedade.
Nas palavras de Sérgio Cavalieri Filho (2012, p. 10): “A antijuridicidade de uma conduta é normalmente estabelecida à luz de certos valores sociais, valores que podem ser englobados na noção tradicional de bem comum”. Assim, o ilícito no enfoque objetivo nada mais é que a transgressão de um dever jurídico.
Já a subjetividade da conduta ilícita implica fazer um juízo de valor ao seu respeito, sendo possível apenas caso a conduta a analisar seja resultante de ato humano livre e consciente, ou seja, que tenha acontecido de maneira dolosa, culposa ou omissiva.
Dessa forma a distinção entre o caráter objetivo e subjetivo da conduta ilícita se dá porque para que esta se configure, necessário é que o ato seja imputado a determinada pessoa, a quem tenha agido culposamente (em sentido amplo), enquanto naquela, não se leva em conta a atitude do agente causador, mas sim a desconformidade, a contrariedade da ação com a norma jurídica e o Direito.
Finalmente, a consequência do ato ilícito, da conduta em desconformidade com o ordenamento jurídico gera ao lesado o direito de requerer no Poder Judiciário que o autor seja responsabilizado pelos fatos praticados, o que faz do ato ilícito ser parte integrante do Direito Obrigacional, posto que gera uma obrigação ao autor da conduta ilícita.
Caso Concreto 11
Selma, proprietária de uma unidade localizado no Condomínio do Edifício Vivendas do Sol, localizado no Recreio dos Bandeirantes, resolveu ocupar parte da área térrea contínua a sua área de serviço; a utilização já perdura por mais de 5 (cinco) anos. A área, que é utilizada por Selma, pertence a área comum do condomínio edilício. Na qualidade de proprietária do imóvel, ela recentemente construiu um muro no local, impedindo que os demais condôminos e os respectivos funcionários do condomínio tenham acesso à área em questão. O síndico do condomínio, a pedido dos demais condôminos, (decisão em Assembleia) ingressa com uma Ação Judicial objetivando a demolição do muro construído. Ao tomar conhecimento do fato Selma, imediatamente, ingressa com uma Ação Judicial para ver reconhecida a usucapião da respectiva área. INDAGA-SE: 
A - Diante do caso narrado, a legislação brasileira e/ou a jurisprudência prevê á possibilidade jurídica de Selma ter a sua pretensão judicial julgada procedente? Explique a sua resposta com a devida fundamentação jurídica 
R: Sim ela tem direito. Porém certas áreas do condomínio não podem ser usucapidas. Inteligência art. 1314 e 1324 CC
Para usufruir todos os direitos do condomínio, o morador deve arcar com todos os deveres; veja quais são
Quando se mora em um condomínio, seja ele de casas ou de apartamentos, existem alguns deveres a cumprir, mas também muitos direitos a seu favor.
Os direitos dos condôminos
Quando se faz parte de um condomínio, o morador tem alguns direitos pelo valor pago mensalmente. O condômino pode usufruir das áreas comuns e privativas, porém tudo dentro das normas do Regulamento Interno do condomínio. Para que seu voto tenha peso na mesma proporção a uma fração da unidade, o condômino deve ter paga todas as suas despesas, votar nas assembleias do condomínio e se candidatar aos cargos do local. O condômino também pode participar da decisão sobre o que é feito com o dinheiro comum do condomínio, isso em assembleia. Para convocar uma assembleia, basta que ¼ dos condôminos peçam uma. Para tirar um síndico de seu cargo, a metade mais um dos condôminos devem votar a favor dessa decisão. O condômino também tem como direito votar sobre tudo que é alterado nas áreas comuns do local. Outro direito que o condômino detém é de pagar apenas pelo que utiliza nas áreas comuns do condomínio, como o uso da vaga de garagem. Se ele não utiliza, não tem motivo para pagar. Caso tenha uma vaga e não a utiliza, o condômino pode alugar para outro morador do local. Além de alugar, o condômino pode vender sua vaga a outro. Se ele quiser vender para uma pessoa que não faz parte do condomínio, essa decisão deve constar na Convenção do Condomínio.
Os deveres dos condôminos
Por morar em um local com mais pessoas, o morador também tem alguns deveres que deve arcar para não ter nenhum tipo de problema. Para que possa usufruir de seus direitos, indicados anteriormente, um dos deveres dos condôminos é estar em dia com o pagamento do condomínio. Outro dever é respeitar todas as decisões que constam no Regulamento Interno da Convenção da legislação Vicente. Um condômino pode fazer o que quiser dentro de seu apartamento, desde que não comprometa a segurança do local e nem interfira na fachada do condomínio. Caso receba alguma multa por algo que fez, deve pagá-las sem atraso.
B - A legislação brasileira permite que o condômino pode utilizar-se de área comum do Condomínio com exclusividade impedindo o uso dos demais? Há exceções previstas na legislação vigente? Explique as indagações com as respectivas respostas fundamentadas. 
R: Tem, ele pode usar desde que não impeça a utilização dos demais. Mas se utilizar com exclusividade, arca com os custos.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. 
Questão objetiva 1 
(PC GO 2008) Na tutela dos direitos reais, distingue-se a proteção à posse daquela conferida especificamente ao domínio. Entretanto, admite o ordenamento jurídico brasileiro a tutela daquela com fundamento neste. Assim, considerando-se a disputa da posse com base no domínio, é CORRETO no direito brasileiro: 
a. Não se deve julgar a posse em favor daquele a quem evidentemente não pertencer o domínio, em razão de dispositivo expresso de lei. 
b. Não provado o domínio por qualquer das partes, não há que se aplicar, em caráter absoluto, o favor do domínio evidente. 
c. A ação em que o autor pleiteia a posse fundada no domínio tem natureza possessória em razão do pedido. 
d. O pleito de posse fundado no domínio tem natureza petitória em razão da causa de pedir, além do pedido. 
POSSE: É A SITUAÇÃO DE FATO, ocorre independentemente de título e pode transformar-se em propriedade. Éstá protegida pelo direito e gera direitos ao possuidor. Todo aquele que não tem título (registro imobiliário) só tem a posse. 
DOMÍNIO: é o vínculo legal da propriedade.Ocorre com o registro imobiliário. Sem o registro não haverá domínio. É como se fosse a certidão de nascimento da propriedade. Sem ele não há que se falar em domínio.  
Questão objetiva 2 
(TJAL 2008) Silvana, Teresa e Sandra adquiriram uma casa em região praiana com o objetivo de lá se hospedarem em finais de semana, férias e feriados, exceto no período de março a agosto, em que nenhuma das três utilizará a casa. Diante dessa situação, assinale a opção correta. 
a. Se ficar acordado que Silvana passará as férias de janeiro na casa, não é preciso autorização das demais condôminas para que ela empreste a casa a uma amiga naquele período. 
b. Considerando que nenhuma das três utilize a casa no períodode março a agosto, se Teresa resolver alugá-la temporariamente a uma clínica de estética, cujo imóvel esteja em reforma, nada obstará esse comportamento, desde que o lucro obtido seja repartido entre as três condôminas. 
c. A situação descrita na situação hipotética é exemplo de elisão do princípio da exclusividade que se dirige ao domínio, dado o estado de indivisão do bem entre as três condôminas. 
d. Se Silvana possuir o maior quinhão, terá preferência legal na administração do imóvel. 
e. Caso Sandra contraia dívida em proveito do condomínio durante sua estada no imóvel, só ela ficará obrigada ao pagamento diante do terceiro. 
Caso Concreto 12
Aqua Service Serviços Ltda., em ação de cobrança em que é ré Sônia, pleiteia o pagamento de despesas realizadas na prestação de serviços de captação, tratamento e distribuição de água, esgoto, limpeza das ruas, pavimentação, paisagismo, segurança e demais despesas de conservação do complexo habitacional do qual a ré faz parte. Alega, como fundamento do pedido, que tais despesas devem ser rateadas por todos aqueles que se beneficiam dos serviços oferecidos. Em contestação, a ré sustenta que jamais celebrou contrato com a autora, motivo pelo qual não se vê obrigada a pagar qualquer contraprestação. Aduz não existir condomínio algum no complexo habitacional em que reside, constituído de lotes autônomos, razão pela qual não se pode falar em despesas condominiais. Indaga-se: 
a) Pode-se afirmar que há, na hipótese, um condomínio? Em caso positivo, de que natureza? 
R: Todas as depesas com a conservação devem ser partilhadas e os comunheiros devem utilizar a coisa de modo a não prejudicar uns aos outros.
b) Há obrigação de rateio de despesas? Justifique. 
R: Sim rateio das despesas decorre o principio que veda o inriquecimento sem causa.
Questão objetiva 
Em relação ao condomínio edilício, assinale a alternativa correta. 
a. O condômino pode dar à sua fração ideal destinação outra que não a destinação do condomínio, por sua condição de proprietário. 
b. O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que modifique a fachada do prédio, na dependência de obtenção de aquiescência de um terço dos votos dos condôminos. 
c. A participação e voto nas deliberações dos condôminos nas assembleias nunca dependem de estarem quites quanto ao pagamento dos encargos a que estão sujeitos. 
d. As despesas originadas pelo condomínio edilício, a serem suportadas pelos condôminos, não devem ser consideradas relações de consumo, não se aplicando, portanto, as regras do Código de Defesa do Consumidor. 
Condomínio geral se caracteriza pelo fato de existir, simultaneamente, dois (ou mais) direitos de propriedade incidindo sobre um mesmo bem, móvel ou imóvel. Como forma de ilustração, basta dar o seguinte exemplo: 2 irmãos, não tendo dinheiro para comprar 2 veículos (um para cada), se cotizam e adquirem um só para ambos. Ou seja, ambos são condôminos do carro; e não, como muitos pensam, sócios de um carro. Condomínio não é sociedade, condôminos não são sócios. O primeiro instituto (condomínio) é próprio dos direitos reais (previsto nos artigos 1314 a 1330 do Código Civil; já o segundo (sociedade) é típico do direito empresarial (ver arts. 981 e segs. do Código Civil).
O Condomínio edilício, por sua vez, refere-se exclusivamente aos imóveis onde coexistem partes comuns e partes exclusivas, por exemplo: num edifício residencial, o apartamento é propriedade exclusiva e partes como elevadores, piscinas, portaria etc, são partes comuns, sendo que cada condômino é dono de seu apartamento mais uma fração ideal nas partes comuns.
Por essa razão, deve ser desfeita uma outra confusão, qual seja: locatário não é condômino. Condômino é exclusivamente o proprietário. Locatário é, mais precisamente, compossuidor, na medida em que, tendo a posse direta do apartamento, compartilha com os demais condôminos e compossuidores as áreas comuns do edifício.
Portanto, condomínio geral aplica-se a qualquer coisa (móvel ou imóvel) que possua mais de um dono e condomínio edilício apenas aos edifícios (residenciais ou comerciais) nos quais se identifique partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum.   
 
Caso Concreto 13
 Júlio, nu-proprietário, ajuizou ação de extinção de usufruto em face do espólio de Plínio Santoro, tendo em vista o falecimento do usufrutuário. Realizada a citação, o réu requer a extinção do feito sem julgamento do mérito, sob o argumento de que não há a necessidade do provimento jurisdicional para extinguir usufruto por morte do usufrutuário. Pergunta-se: 
a) Como se extingue o usufruto? 
R:Com a morte
b) Há fundamento jurídico na manifestação do réu? Justifique sob a ótica legal e posicionamento jurisprudencial. 
R: Não tem fundamento porque a morte extingue o usufruto, independentemente do posicionamento jurisprudencial. O entendimento é de que não depende de ação para sua baixa diretamente junto ao Registro de Imóveis.
USUFRUTO
Usufruto é o direito real sobre coisas alheias, conferindo ao usufrutuário (pessoa para quem foi constituído o usufruto) a capacidade de usar as utilidades e os frutos (rendas) do bem, ainda que não seja o proprietário. 
O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos (rendas).
O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.
O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos
EXTINÇÃO DO USUFRUTO
O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:
I - pela renúncia ou morte do usufrutuário;
II - pelo termo de sua duração;
III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
IV - pela cessação do motivo de que se origina;
V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições relativas às hipóteses de indenização de seguro;
VI - pela consolidação;
VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista;
VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai.
Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses couber ao sobrevivente.
Bases: artigos 1.390 a 1.411 do Código Civil.
Questão objetiva 1
 (TJRO 2012) Assinale a alternativa correta: 
a. O usufrutuário pode alugar o imóvel sob o qual detém o usufruto, e a renda deste obtida reverte em seu favor. 
b. O bem gravado com usufruto não pode ser alienado. 
c. O usufruto não pode ser estipulado por tempo determinado. 
d. Direito a usufruto e direito real de habitação são o mesmo instituto. 
Caso Concreto 14
Otávio prometeu comprar, de Augusto, um imóvel não loteado em 50 prestações de R$ 3.000,00 (três mil reais) e quitou a obrigação em 26 de março de 2015. Diante da recusa do promitente vendedor em outorgar voluntariamente a escritura definitiva, viu-se na contingência de ajuizar ação de adjudicação compulsória em face de Augusto que, citado, alega não estar obrigado a fazer a escritura, pois o compromisso não se encontra devidamente registrado nos termos do artigo 1.418, do Código Civil, e não é esse o entendimento do Supremo Tribunal Federal. Indaga-se: 
a) O promitente comprador do imóvel tem direito real? Justifique. 
R: Não tem, só tem direito real quem registra. Não houve o registro
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquireo promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. 
b) Está correta a afirmação de Augusto de que há necessidade de registro do negócio jurídico para fins de ação de adjudicação compulsória? Esclareça. 
R: Não está correto. Não preciso do registro, preciso do contrato é dispensável o registro.
Súmula 239 STJ  O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Súmula 413 STF  O compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não loteados, dá direito à execução compulsória, quando reunidos os requisitos legais.
Jurisprudência do STF e impossibilidade de desapropriação
"Sustentam que o Estado não poderia interferir em contrato estipulado entre as partes, para determinar a desapropriação de área que já não mais pertencia à impetrante, visto que o instrumento particular de compra e venda teria força probante da relação negocial e espontânea realizada. Acrescentou que o ato negocial ocorreu antes do início do procedimento expropriatório. Assim, houve violação ao disposto nos arts. 15 e 22, do Decreto-lei 58/37, e nas Súmulas 167 e 413/STF. Ocorre que a jurisprudência do Supremo Tribunal firmou-se no sentido de que 'A ocorrência do desmembramento do imóvel em data anterior ao decreto de declaração de interesse social para fins de reforma agrária, com a inscrição no registro de imóveis, inviabiliza a desapropriação, pouco importando que a vistoria haja ocorrido em data anterior' (MS 23.194/PR, Min. Marco Aurélio). É essencial, pois, a transcrição do imóvel em registro público para que se possa excluí-lo do decreto expropriatório."
1. O que é adjudicação compulsória?
Resposta: É a transferência obrigatória (compulsória) de um bem imóvel. Por exemplo, quando o vendedor e o comprador de um imóvel celebram um compromisso de venda e compra com pagamento parcelado, no qual ambas as partes se comprometem, após a quitação do débito, a passar a escritura definitiva. Todavia, se alguma das partes, por razões diversas, negar-se a concluir o negócio, lavrando a escritura definitiva, a parte interessada (vendedor ou comprador) pode ingressar com ação judicial de adjudicação compulsória com a finalidade de obter, através de sentença, a denominada carta de adjudicação, a qual substitui a lavratura da escritura definitiva.
Na prática, a ação de adjudicação compulsória ocorre quando o comprador, passados vários anos da quitação do preço do imóvel, descobre que o vendedor faleceu, mudou-se para local incerto ou recusa-se a lavrar a escritura definitiva, pleiteando valores ou documentos complementares indevidos.
Todavia, há casos em que o interesse na propositura da ação de adjudicação compulsória encontra-se nas mãos do vendedor, o qual pretende eximir-se da condição de proprietário, especialmente no tocante à responsabilidade tributária, obrigando o comprador a lavrar a escritura definitiva, sob pena de o imóvel ficar depositado em juízo, por conta e risco do promissário comprador, que responderá pelas custas daí decorrentes.
2. É necessário registrar o contrato para ter direito à adjudicação compulsória?
Resposta: Não. O Superior Tribunal de Justiça  "STJ editou a Súmula 239 estabelecendo que: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".
3. Quais imóveis estão resguardados pela ação de adjudicação compulsória?
Resposta: A adjudicação compulsória se aplica a todo e qualquer tipo de imóvel, tais como: casas, apartamentos, salas comerciais, terrenos, etc, pois o direito não está ligado ao imóvel, mas sim ao cumprimento do contrato firmado entre as partes (vendedor e comprador).
4. Como ocorre a formalização da adjudicação compulsória?
Resposta: A adjudicação compulsória considera-se perfeita e acabada com a lavratura e assinatura, pelo juiz, da carta de adjudicação, a qual deverá ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis competente para os registros necessários.
Questão objetiva 
(IAPJM Advogado 2010) Quanto aos efeitos dos direitos reais de garantia, assinale a opção correta. 
a. No direito brasileiro, vigora a regra de que o crédito real prefere ao pessoal, salvo se este gozar de privilégio. 
b. O credor de uma segunda hipoteca efetuada sobre determinado imóvel perderá a garantia do bem hipotecado. 
c. Ainda que não convencionado, o pagamento parcial de uma dívida importará a liberação de garantia na proporção do pagamento efetuado.
d. Os herdeiros do devedor pignoratício poderão remir parcialmente o penhor, na proporção de seus quinhões. 
e . O credor tem o direito de penhorar o imóvel afetado ao pagamento da dívida de quem quer que o detenha.
Direito real de garantia é o que confere ao seu titular o poder de obter o pagamento de uma dívida com o valor ou a renda de um bem aplicado exclusivamente à sua satisfação; tem por escopo garantir ao credor o recebimento do débito, por ester vinculado determinado bem pertencente ao devedor ao seu pagamento. 
O principal efeito do direito real de garantia é o de separar do patrimônio do devedor um dado bem, afetando-o ao pagamento prioritário de determinada obrigação, donde se pode deduzir os demais efeitos:
a) preferência em benefício do credor pignoratício ou hipotecário;
b) direito à excusão da coisa hipotecada ou empenhada;
c) direito de seqüela, que vem a ser o poder de seguir a coisa dada como garantia real em poder de quem quer que se encontre, pois mesmo que se transmita por ato jurídico inter vivos ou mortis causa continua ela afetada ao pagamento do débito;
d) indivisibilidade do direito real de garantia;
e) remição total do penhor e da hipoteca.
Como a obrigação pela qual se constitui garantia real é acessória, ela acompanha a principal, não subsistindo se a principal for anulada; prorroga-se com a principal, vencendo-se com ela, desde que se vença o prazo marcado para pagamento do débito garantido, hipótese em que se terá vencimento normal do ônus real; entretando, casos há em que se pode exigir o vencimento antecipado da dívida assegurada por garantia real.
Caso Concreto 15
Caio e Alessandra, casados sob o regime de comunhão parcial de bens, firmaram contrato de mútuo junto à Instituição Financeira IF para investimento em clínica médica da qual são os únicos sócios. Deram como garantia hipotecária o único imóvel que tinham, que residiam com sua família. Após o vencimento do contrato, o casal não pagou o valor acordado. Nesse caso, é possível que Caio e Alessandra percam o imóvel pela excussão da hipoteca, mesmo sendo bem de família? JUSTIFIQUE E FUNDAMENTE. 
R: Sim. Vai perder porque hipotecou.
Devedores constituidores da hipoteca deram o bem como garantia da própria dívida, constituindo-se nos próprios beneficiários.
HIPOTECA:  Bem imóvel; não há transferência do bem ao credor. quando se grava um bem imóvel (ou outro bem que lei considere como hipotecável, como navios e aeronaves) pertencente ao devedor ou a um terceiro, sem transmissão da posse ao credor (na hipoteca não há tradição). Se o devedor não paga a dívida no seu vencimento, fica o credor habilitado para exercer o direito de excussão (solicitar a venda judicial do bem). Isso ocorre para que, com o produzido da venda, seu crédito seja preferencialmente pago. O instituto está regulamentado nos artigos 1.476 a 1.505 do CC.
CONTRATO DE MÚTUO : O mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis. Coisas fungíveis é a característica de bens que podem ser substituídos por outro da mesma espécie, qualidade ou quantidade (exemplo: dinheiro, mercadorias).
Excussão vem de excutir, que significa executar judicialmente os bens de um devedor principal.
Excussão é o direito que tem o credor de se fazer pagar pelo produto da venda da coisa dada em penhor ou hipoteca.  Execução de dívida garantida por hipoteca ou penhor. Diz-se também execução hipotecária ou pignoratícia.
Questão objetiva 1
 O negócio jurídico pelo qual o devedor entrega ao credor bem móvel como garantia de cumprimento de sua obrigação é denominado: 
a) caução 
b) penhor 
c)hipoteca 
d) antricrese 
e) garantia fiduciária 
Penhor:  empenho ou entrega de coisa móvel ou imóvel como garantia de obrigação assumida.
Questão objetiva 2 
(OAB SP 2008) A anticrese constitui: 
a. Modo de aquisição da propriedade imóvel. 
b. Direito real de garantia. 
c. Direito do promitente comprador. 
d. Direito ao uso de bem móvel de propriedade do devedor.   
Anticrese :  contrato em que o devedor entrega um imóvel ao credor, transferindo-lhe o direito de auferir os frutos e rendimentos desse mesmo imóvel para compensar a dívida; consignação de rendimento.