Direitos Reais de Garantia: Especialização e Publicidade

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1- Para que os direitos reais de garantia possam valer contra terceiros é preciso que 
haja especialização e publicidade, como impõe a Lei a observância das formalidades. 
Como dispõe o artigo 1.424 CC/02 a especialização do penhor, da hipoteca, da 
anticrese, vem a ser a pormenorizada enumeração dos elementos que caracterizam a 
obrigação e o bem dado em garantia, elementos estes como o valor do crédito, o prazo 
fixado para pagamento, a taxa de juros, se houver. 
O principal efeito do direito real de garantia é o de separar do patrimônio do 
devedor um dado bem, afetando-o ao pagamento prioritário de determinada obrigação, 
donde se pode deduzir os demais efeitos. 
A publicidade é dada pelo registro do título constitutivo no registro de Imóveis 
(hipoteca, anticrese e penhor rural) ou no Registro de títulos e documentos (penhor 
convencional). A tradição constitui um elemento importante do penhor, embora possa ser 
constituído por instrumento particular. A sua eficácia em relação a terceiros é alcançada 
após o registro do contrato no Registro de Títulos e Documentos, como prevê o artigo 
221 do Código Civil. 
 
2- O penhor é um contrato solene, pois a lei exige que seja constituído por instrumento 
público ou particular (CC, arts. 1.432 e 1.438), com a devida especificação. É necessário, 
para valer contra terceiros, como já mencionado, que seja levado ao Registro de Títulos 
e Documentos (LRP, art. 127) ou, no caso do penhor rural, ao Registro de Imóveis (LRP, 
art. 167), salvo se se tratar de penhor legal. 
 Cada interessado deve conservar consigo um exemplar do contrato, como prova 
da constituição do ônus real, para exercer seus direitos: o credor, para excutir; o devedor, 
para resgatar a dívida. O instrumento do penhor, público ou particular, conterá, 
obrigatoriamente, a identificação e completa qualificação das partes, bem como o valor 
do débito, ou sua estimação, e o prazo fixado para pagamento. 
Não se exige declaração de valor dos objetos empenhados. Estes, como já dito, 
devem ser descritos com suas especificações, de modo a serem distinguidos dos 
congêneres, atendendo-se, assim, ao princípio da especialização consagrado no art. 1.424, 
I e II, do Código Civil. A taxa de juros, se houver, deve ser igualmente mencionada (art. 
1.424, III). 
O registro é indispensável à validade da hipoteca em relação a terceiros. Embora 
se afirme que vale entre as partes, independentemente desse registro, em realidade o seu 
valor é praticamente nenhum, porque não assegura o direito de preferência na execução. 
O registro é necessário, destarte, para valer entre as partes e terceiros como direito 
real. Daí a peremptória proclamação “No direito atual, hipoteca não registrada é hipoteca 
não existente” . O registro confere a indispensável publicidade à hipoteca. A partir da sua 
efetivação todos terão ciência de que o bem especificado está sujeito ao ônus hipotecário. 
 Desse modo, se alguém tiver interesse em sua aquisição, ou em recebê-lo em 
subipoteca, poderá consultar o cartório respectivo para cientificarse da existência do 
aludido ônus real. Determina o art. 1.492 do Código Civil que as hipotecas sejam 
registradas “no cartório do lugar do imóvel, ou no de cada um deles, se o título se referir 
a mais de um”. 
É possível, com efeito, que o imóvel esteja localizado em mais de um lugar. Neste 
caso, é necessário proceder-se ao registro em cada uma das circunscrições em que ele 
esteja situado. 
 O Código Civil não estabelece prazo para a efetivação do registro. Pode o ato, 
portanto, ser promovido a qualquer tempo. Uma vez efetuado, vale por “trinta anos”, no 
caso da hipoteca convencional. Decorrido esse prazo, ela deve ser reconstituída “por novo 
título e novo registro”, sob pena de se tornar perempta (CC, art. 1.485, com redação 
determinada pela Lei n. 10.931, de 2-8-2004). 
No tocante às hipotecas legais e judiciais, vale o registro enquanto perdurar a 
obrigação, “mas a especialização, em completando vinte anos, deve ser renovada” (CC, 
art. 1.498). Efetua-se o registro da hipoteca (LRP, arts. 167, I, n. 2, e 176) no Livro n. 2 
(Registro Geral), em obediência à ordem de apresentação anotada no Livro n. 1 
(Protocolo). O número de ordem “determina a prioridade, e esta a preferência entre as 
hipotecas” (CC, art. 1.493, parágrafo único). Assim, se forem instituídas duas ou mais 
hipotecas sobre o mesmo bem, em favor de credores diversos, “não se registrarão no 
mesmo dia” para que se positive qual delas é prioritária, a não ser que se mencionem “a 
hora em que foram lavradas” (art. 1.494) 
 
3- 
O penhor rural 
Art. 1438 - Constitui-se o penhor rural mediante instrumento público ou particular, 
registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que estiverem situadas 
as coisas empenhadas. 
Parágrafo único - Prometendo pagar em dinheiro a dívida, que garante com penhor rural, 
o devedor poderá emitir, em favor do credor, cédula rural pignoratícia, na forma 
determinada em lei especial. 
O próprio é originado mediante instrumento público ou particular inscrito no 
cartório de registro de imóveis da circunscrição, em referência ao princípio da publicidade 
dos atos. "O penhor rural pode se constituir sobre o prédio hipotecado independentemente 
de anuência do credor hipotecário, porém sem prejudicá-lo no exercício de seu direito de 
preferência, nem mesmo na extensão da hipoteca durante eventual execução judicial do 
devedor. Se o devedor prometer pagar a dívida em dinheiro, será emitida uma cédula rural 
pignoratícia." 
 
O penhor industrial ou mercantil 
Art. 1448 - Constitui-se o penhor industrial, ou o mercantil, mediante instrumento público 
ou particular, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde 
estiverem situadas as coisas empenhadas. 
Parágrafo único - Prometendo pagar em dinheiro a dívida, que garante com penhor 
industrial ou mercantil, o devedor poderá emitir, em favor do credor, cédula do respectivo 
crédito, na forma e para os fins que a lei especial determinar. 
O artigo em comento, permite o registro do penhor efetuado de forma pública ou 
particular, no registro de imóveis, caracterizando o mesmo com efeito erga omnes. 
 
Penhor de direitos e títulos de créditos 
Art. 1452 - Constitui-se o penhor de direito mediante instrumento público ou particular, 
registrado no Registro de Títulos e Documentos. 
Parágrafo único - O titular de direito empenhado deverá entregar ao credor pignoratício 
os documentos comprobatórios desse direito, salvo se tiver interesse legítimo em 
conservá-los. 
Expressa tal artigo, a necessidade de averbar o penhor através de documento 
público ou particular, em registro, dando ao próprio efeito erga omnes. Por meio do 
parágrafo único encontra-se expressão da faculdade de o devedor depositar a coisa 
empenhada nas mãos do credor. 
Penhor de veículos 
Art. 1462 - Constitui-se o penhor, a que se refere o artigo antecedente, mediante 
instrumento público ou particular, registrado no Cartório de Registro de Títulos e 
Documentos do domicílio do devedor, e anotado no certificado de propriedade. 
Parágrafo único - Prometendo pagar em dinheiro a dívida garantida com o penhor, poderá 
o devedor emitir cédula de crédito, na forma e para os fins que a lei especial determinar. 
O penhor de veículos é o direito de garantia real que recai sobre bem automotor, 
cujo contrato (instrumento público ou particular) deverá ser registrado junto ao cartório 
de títulos e documentos e anotado no certificado de propriedade, perdurando até o 
pagamento completo da dívida. Tal modalidade, não implica na transferência efetiva da 
posse para o credor pignoratício.), "O parágrafo único, de modo simétrico com os demais 
penhoresespeciais - rural, industrial e comercial admite a emissão de cédula de crédito 
pignoratício se a obrigação garantida for pecuniária." 
 
4-Estão sistematizadas no art. 1.435 do Código Civil as obrigações do credor pignoratício: 
O credor pignoratício é obrigado: I - à custódia da coisa, como depositário, e a ressarcir 
ao dono a perda ou deterioração de que for culpado, podendo ser compensada na dívida, 
até a concorrente quantia, a importância da responsabilidade; II - à defesa da posse da 
coisa empenhada e a dar ciência, ao dono dela, das circunstâncias que tornarem necessário 
o exercício de ação possessória; III - a imputar o valor dos frutos, de que se apropriar (art. 
1.433, inciso V) nas despesas de guarda e conservação, nos juros e no capital da obrigação 
garantida, sucessivamente; IV - a restituí-la, com os respectivos frutos e acessões, uma 
vez paga a dívida; V - a entregar o que sobeje do preço, quando a dívida for paga, no caso 
do inciso IV do art. 1.433. 
Conforme redação do art. 1.428 do Código Civil: É nula a cláusula que autoriza o 
credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida 
não for paga no vencimento. 
5-O princípio da indivisibilidade do direito real de garantia consiste nos termos do art. 
1.421, Código Civil, 2002: “O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não 
importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, 
salvo disposição expressa no título ou na quitação”. 
A garantia abrange todo o bem oferecido, mas se somente a parte for oferecida 
deve estar expressa. Também é indivisível quando o adimplemento é parcial, pois não 
desonera o bem parcialmente, ainda que o pagamento seja efetuado parcialmente o bem 
continua gravado em seu todo. 
 
6-No direito civil brasileiro, o penhor se constitui por força de lei ou por convenção das 
partes. 
A determinados credores a norma jurídica atribuiu proteção especial, ao conferir 
o direito de retenção de certas coisas para garantir o pagamento total das quantias devidas 
pelo devedor (CC, art. 1.467). É o caso dos hospedeiros ou fornecedores de pousada ou 
alimentos, sobre os bens que seus clientes portarem consigo nos respectivos 
estabelecimentos, para fazer face às despesas que ali tiverem realizado; bem como, do 
proprietário de imóvel urbano, sobre os bens móveis do inquilino nele localizados, para 
pagamento dos alugueis vencidos (CC, art. 1.467, I e II). 
Por convenção, o penhor é constituído pela manifestação volitiva do credor e do 
devedor, que estabelecem a garantia pignoratícia por meio de instrumento particular ou 
público, devidamente registrado no Cartório de Títulos e Documentos (CC, art. 1.432). 
Mas, não trata o Código Civil expressamente da necessidade de o penhor legal vir a ser 
registrado, seja no Ofício de Registro Títulos e Documentos, seja no Ofício de Registro 
de Imóveis. 
O penhor legal é figura anômala que autoriza o credor apreender bens em garantia 
da dívida. Não há sequer a figura do contrato de penhor; mas, há uma “providência de 
caráter privado” que “tem fundamento ético e econômico embora conserve um resquício 
de justiça feita pelas próprias mãos.” 
Sem embargo, o registro no Ofício correspondente, embora não seja requisito de 
validade à regular constituição do penhor legal, é extremamente recomendável. É que 
havendo um conflito entre garantias reais constituídas sobre um mesmo bem móvel, a 
prioridade na ordem de registro é um critério que dificilmente poderá ser desconsiderado. 
Por outro lado, não há dúvidas de que a cessão do crédito, a cessão do direito sobre 
a coisa empenhada, a sub-rogação e, ainda, a dação em pagamento da coisa empenhada 
dependem necessariamente do registro no Ofício de Títulos e Documentos para surtir 
efeitos em relação a terceiros, nos termos do item 9º. do art. 129 da Lei nº. 6.015/73. 
O penhor legal, não deriva da vontade das partes, de um contrato, mas da 
determinação do legislador. Esse penhor independe de convenção, resultando 
exclusivamente da vontade expressa do legislador. A lei confere aos donos de hotéis, 
pensões e pousadas, ou de imóveis arrendados ou locados, o direito de constituir penhor 
sobre as bagagens, móveis, joias ou dinheiro que os hóspedes ou locatários tenham 
consigo no estabelecimento onde façam despesas ou ocupem, para garantia do pagamento 
destas. Dispõe, efetivamente, o art. 1.467 do Código Civil: “São credores pignoratícios, 
independentemente de convenção: “I - os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou 
alimento, sobre as bagagens, móveis, joias ou dinheiro que os seus consumidores ou 
fregueses tiverem consigo nas respectivas casas ou estabelecimentos, pelas despesas ou 
consumo que aí tiverem feito; II - o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens 
móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou 
rendas”. 
Destaca o legislador os casos em que, por determinação legal, certas situações 
autorizam a constituição de um penhor, criando para o credor de dívidas especificadas 
um direito real de garantia, o qual tem por objeto coisas que, não lhe pagando o devedor, 
poderão ser vendidas para seu pagamento preferencial sobre o preço. Não se confunde, 
todavia, o penhor legal assim constituído com o direito de retenção, malgrado o dono do 
prédio rústico e o dono do prédio urbano tenham direito de reter os bens móveis existentes 
no interior do prédio na hipótese de não pagamento dos respectivos aluguéis, nem é 
simples privilégio com o qual pretendem identificá-lo algumas legislações, como a 
francesa . 
Vários traços distintivos entre o penhor legal e o direito de retenção, sendo de 
maior relevância os seguintes: a) o penhor tem caráter positivo ou ativo, porque se 
constitui pela posse da coisa, posse direta que o credor adquire para sua garantia, ao passo 
que o direito de retenção tem caráter negativo, porque se exerce pela recusa, que faz o 
credor, de entregar uma coisa do devedor que se encontre em suas mãos; b) ao penhor 
legal, depois de judicialmente homologado, segue-se a execução pignoratícia, enquanto 
o direito de retenção constitui simples meio de defesa; c) o penhor legal incide tão 
somente sobre bens móveis, em favor de determinadas pessoas, ao passo que o direito de 
retenção se aplica indistintamente tanto aos móveis como aos imóveis, em prol de 
qualquer credor que tenha crédito conexo à guarda da coisa; d) finalmente, o penhor legal 
inicia-se por um ato de ordem privada do credor, posteriormente completado pela 
intervenção do juiz, enquanto no direito de retenção a coisa já se acha em poder do 
retentor. 
 O penhor legal é, assim, meio direto de defesa, constituindo direito mais amplo 
que o simples direito de retenção e de maior eficácia que o privilégio pessoal. Apresenta 
o instituto em apreço a singularidade de ficar ao critério do credor tomar posse de uma 
ou mais coisas do devedor, em garantia real de seu crédito, nos casos considerados, e de 
depender de homologação judicial, regulada no Código de Processo Civil, para tornar-se 
efetivo o penhor. 
 O penhor legal encontra justificativa na circunstância de que as pessoas 
mencionadas no art. 1.467 do Código Civil são obrigadas, por força de suas atividades, a 
receber e tratar com pessoas que não conhecem e que aparentemente nenhuma garantia 
oferecem, senão os bens e valores que trazem consigo. Embora o interesse diretamente 
protegido seja do credor, pode-se verificar que, indiretamente e de modo geral, há na 
concessão da garantia em causa um interesse social a ser preservado 48. Não é por outra 
razão que o art. 176 do Código Penal considera infração o fato de alguém tomar refeição 
em restaurante, alojar-se emhotel ou utilizar-se de meio de transporte sem dispor de 
recursos para efetuar o pagamento. Denotase o interesse da sociedade em facilitar o 
pagamento de débitos dessa natureza, para preservar a segurança das relações que se 
estabelecem nessa área. 
 No primeiro inciso do aludido art. 1.467 assegura-se o penhor legal aos donos ou 
exploradores de hotéis e estabelecimentos congêneres, como pensões, pousadas, 
albergues, repúblicas, fornecedores de alimentos etc., sobre bagagem, móveis, joias e 
dinheiro que hóspedes e clientes tragam consigo ou tenham levado para o interior de um 
desses estabelecimentos. Se estes deixam de pagar as despesas, sejam de hospedagem, 
alimentos ou outra espécie de consumo, assiste aos aludidos credores o direito de apossar-
se dos mencionados objetos, devendo requerer ao juiz competente a homologação do 
penhor legal dentro de um ano, sob pena de prescrição da pretensão, nos termos do art. 
206, § 1º, I, do mesmo diploma, e consequente perecimento da garantia. 
É intuitivo que o penhor incide somente sobre bens de propriedade do devedor, e 
não sobre os que comprovadamente pertencem a terceiros e estejam em poder do devedor 
a título de depósito, guarda ou empréstimo. O automóvel de passeio, o utilitário e a 
motocicleta, que o devedor traz consigo e coloca na garagem do estabelecimento, são 
passíveis de penhor. 
O objeto do penhor legal são todas as coisas móveis alienáveis e penhoráveis, que 
se encontrem em poder do hóspede ou freguês, sendo próprias .Igual direito tem o dono 
do prédio rústico ou urbano sobre os bens móveis que o arrendatário ou inquilino tiver 
guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas, conforme estabelece o inciso II 
do citado art. 1.467. A garantia abrange todos os móveis, indistintamente, que se 
encontrem no interior do prédio local, não se estendendo aos que se situam alhures 
. No caso de imóvel urbano, o penhor legal incide sobre a mobília do inquilino e 
sobre quaisquer móveis que se encontrem em seu interior, como joias, roupas, livros, 
quadros, animais domésticos e alimentos. Se se tratar de prédio rústico, destinado à 
cultura, o penhor compreenderá, além da mobília, animais de custeio, sementes, frutas 
colhidas, madeiras cortadas, instrumentos agrícolas etc.. 
O senhorio ainda é contemplado, no art. 964, VI, do Código Civil, com o privilégio 
especial sobre as alfaias e utensílios de uso doméstico, nos prédios rústicos ou urbanos, 
quanto às prestações do ano corrente e do anterior. Para justificar o penhor, não basta o 
hospedeiro ou fornecedor de pousada ou alimento apresentar uma conta qualquer. Só vale 
a que for “extraída conforme a tabela impressa, prévia e ostensivamente exposta na casa”, 
contendo os “preços de hospedagem, da pensão ou dos gêneros fornecidos” (CC, art. 
1.468). Neste caso, o hóspede ou consumidor não poderá alegar ignorância do custo da 
hospedagem ou do alimento, ou que o preço cobrado é por demais elevado, uma vez que 
dele tomou ciência de antemão. 
 Pressupõe a lei, portanto, a celebração de um contrato de adesão aos preços 
expostos, a serem cobrados pelos serviços a serem prestados. Comina a lei a pena de 
nulidade do penhor, se a conta não se faz à vista da tabela impressa e que se encontrava 
prévia e ostensivamente exposta na casa. O art. 1.469 do Código Civil permite que o 
credor tome posse, em garantia, em cada um dos casos do art. 1.467, “de um ou mais 
objetos até o valor da dívida”. 
Essa apreensão se faz independentemente de prévia autorização da autoridade 
judiciária. A quantidade de bens a serem apreendidos se regulará pelo montante da dívida. 
Poderá, dependendo do caso, abranger vários ou apenas um. Se, por exemplo, o veículo 
guardado pelo hóspede na garagem do hotel for de valor suficiente para garantir o débito, 
não haverá necessidade de se apreender outros. 
 
7- Como prevê o artigo 1.476 do Código Civil de 2002: “O dono do imóvel hipotecado 
pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de 
outro credor”. Com isso podemos compreender que o imóvel pode ser hipotecado mais 
de uma vez, mediante novo título, quer em favor do mesmo credor, quer de outra pessoa. 
 Essa hipoteca de bem hipotecado denomina-se sub-hipoteca, que poderá efetivar-
se desde que o valor do imóvel exceda o da obrigação garantida pela anterior, para que se 
possa pagar o segundo credor hipotecário com o remanescente da excussão da primeira 
hipoteca, reconhecendo-lhe a preferência, relativamente aos credores quirografários. 
 Se o preço obtido na venda judicial promovida pelo primeiro credor só for 
suficiente para pagar a sua dívida, o credor sub-hipotecário passará à condição de 
quirografário. 
"O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante 
novo título, em favor do mesmo ou de outro credor. Salvo o caso de insolvência do 
devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, não poderá executar o imóvel 
antes de vencida a primeira. Não se considera insolvente o devedor por faltar ao 
pagamento das obrigações garantidas por hipotecas posteriores à primeira.". 
Entretanto, é bom ressaltar que só se permite essa nova hipoteca, se não houver 
cláusula proibitiva a mediante a feitura de novo título, não se admitindo a mera averbação 
no registro imobiliário, ainda que se trate de simples aumento do primitivo débito 
hipotecário, sendo imprescindível, ainda, a menção no seu título constitutivo do ônus 
anterior, pois é crime de estelionato, outorga de garantia sobre bem gravado, ocultando 
do devedor essa circunstância. 
Cabe dizer, ainda, que, antes de vencida a primeira hipoteca, não poderá o credor 
sub-hipotecário excuti-la, devendo esperar o vencimento da antecedente (pois tem apenas 
como garantia a parcela do valor do imóvel gravado que sobra após o pagamento da 
primeira), salvo no caso de insolvência ou falência do devedor. 
 
8- O credor sub-hipotecário poderá remir a primeira hipoteca, no seu vencimento, se o 
devedor não se oferecer para pagá-la, consignando a importância do débito a das despesas 
judiciais, caso se esteja promovendo a execução, citando o credor anterior para recebê-la, 
e o devedor para pagá-la, se quiser, sub-rogando-se assim nos direitos do credor a quem 
satisfez, sem prejuízo dos que lhe competirem contra o devedor comum . "Se o primeiro 
credor estiver promovendo a execução da hipoteca, o credor da segunda depositará a 
importância do débito e as despesas judiciais.” 
 
9- A hipoteca legal é um favor concedido pela lei a certas pessoas. Não deriva, portanto, 
do contrato, mas é imposta por lei, visando proteger algumas pessoas que se encontram 
em determinadas situações ou que, por sua condição, merecem ser protegidas. É, destarte, 
a qualidade do credor, e não do crédito, que justifica a sua constituição. 
 Dispõe, assim, o art. 1.489 do Código Civil: “A lei confere hipoteca: I - às pessoas 
de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis pertecentes aos encarregados da 
cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas; II - aos filhos, sobre 
os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do 
casal anterior; III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinquente, 
para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais; IV - ao 
coerdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado 
ao herdeiro reponente; V - ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do 
pagamento do restante do preço da arrematação”. 
 Assim como a hipoteca convencional, a hipoteca legal subordina-se aos dois 
princípios basilares do regime hipotecário moderno: o direito real e, por consequência,a 
eficácia erga omnes do vínculo só se constitui após a especialização e o registro. A 
especialização se faz em juízo. O pedido para a sua efetivação declarará a estimativa e 
será instruído com a prova do domínio dos bens, livres de ônus, dados em garantia. Após 
o arbitramento do valor da responsabilidade e a avaliação dos bens por perito nomeado 
pelo juiz, o juiz homologará ou corrigirá o arbitramento e a avaliação; e achando livres e 
suficientes os bens designados, julgará por sentença a especialização, mandando que se 
proceda à inscrição da hipoteca (CPC, arts. 1.205 a 1.207). Segundo a lição de Clóvis 
Beviláqua 23 , dois momentos se observam na constituição dessa hipoteca: a) um 
momento inicial em que ocorre o fato constitutivo ou gerador do vínculo (casamento, 
tutela, posse do cargo etc.), durante o qual existe apenas um vínculo potencial e 
indeterminado sobre imóveis do devedor, pois não vale contra terceiros; b) o momento 
definitivo, em que através da especialização e inscrição surge o direito real, provido de 
sequela e preferência. 
O retrotranscrito art. 1.489 menciona, em primeiro lugar, as pessoas de direito 
público interno. Têm elas hipoteca legal sobre os imóveis pertencentes aos encarregados 
da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas. 
O art. 41 do citado diploma proclama que são pessoas jurídicas de direito público 
interno: “I - a União; II - os Estados, o Distrito Federal e os Territórios; III - os 
Municípios; IV - as autarquias, inclusive as associações públicas; V - as demais entidades 
de caráter público criadas por lei”. 
 A previsão legal objetiva instituir uma garantia contra os prejuízos que possam 
ser causados aos cofres públicos devido à má administração de tais pessoas. O ônus passa 
a incidir sobre os seus bens somente após a nomeação e posse no cargo. Prevê a lei, ainda, 
outras medidas, de caráter penal e administrativo, destinadas a obstar a dilapidação de 
bens públicos por funcionários desonestos e corruptos, como o sequestro dos bens da 
pessoa indiciada por delito de que resulte prejuízo para a Fazenda Pública 
Em segundo lugar, aponta o aludido dispositivo, como beneficiários da hipoteca 
legal, os “filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe” que passar a outras núpcias, antes 
de fazer o inventário do casal anterior. O Código Civil de 2002 inclui o fato no rol das 
causas suspensivas do casamento, declarando, no inciso I do art. 1.523, que não devem 
casar “o viúvo ou a viúva que tiver filho do cônjuge falecido, enquanto não fizer 
inventário dos bens do casal e der partilha aos herdeiros”. 
No Código Civil de 1916 a hipótese era tratada como impedimento impediente, 
com previsão de dupla sanção ao infrator: perda do usufruto dos bens dos filhos do 
primeiro casamento e imposição do regime da separação de bens. Somente esta última 
sanção é prevista no novo diploma, no livro do direito de família, que considera o fato 
mera causa suspensiva do casamento, restrição esta menor que o impedimento. Ao 
sujeitar à hipoteca legal os bens dos genitores, visa a lei impedir a confusão de 
patrimônios, em detrimento dos filhos do leito anterior, obstando que o patrimônio destes 
venha a ser usado para o sustento da nova família. 
 Com a partilha, definem-se os bens que comporão o quinhão dos mencionados 
filhos, evitando a apontada confusão. Estará afastado o risco de que esta venha a ocorrer 
se o cônjuge falecido não tiver deixado algum filho, assim como, ainda que tenha deixado 
algum, se o casal não tiver bens a partilhar. 
Em terceiro lugar, o art. 1.489 do Código Civil confere hipoteca legal ao ofendido, 
ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinquente, para satisfação do dano causado 
pelo delito e pagamento das despesas judiciais. O dispositivo visa garantir o 
ressarcimento do dano civil e das custas e demais despesas judiciais, uma vez que o art. 
942 declara que “os bens do responsável pela ofensa ou violação do direito de outrem 
ficam sujeitos à reparação do dano causado”. Na maior parte das vezes, o ilícito penal é 
também ilícito civil. E o art. 91, I, do Código Penal, proclama que um dos efeitos da 
sentença condenatória é tornar certa a obrigação de indenizar o dano resultante do crime. 
O Código de Processo Penal, por sua vez, no capítulo concernente às medidas 
assecuratórias, estatui que “a hipoteca legal sobre os imóveis do indiciado poderá ser 
requerida pelo ofendido em qualquer fase do processo, desde que haja certeza da infração 
e indícios suficientes da autoria” (art. 134). O procedimento é regulado no art. 135 do 
aludido diploma. 
A hipoteca legal será, todavia, cancelada, se por sentença irrecorrível o réu for 
absolvido ou julgada extinta a punibilidade (CPP, art. 141). A alusão ao delinquente, feita 
no citado art. 1.489, vincula a hipoteca legal à prática de um ato tipificado como crime. 
Não cabe tal modalidade de garantia real, portanto, na hipótese de mero ilícito civil. E a 
referência aos herdeiros do ofendido, como legitimados a requerer a hipoteca sobre os 
bens do ofensor, é feita porque o direito ao recebimento da indenização se transmite aos 
sucessores mortis causa. Do mesmo modo, se o delinquente vem a falecer, os seus imóveis 
serão transmitidos aos herdeiros, pelo princípio da saisine (CC, art. 943), mas 
permanecerão garantindo a reparação do dano. 
10- É possível a alienação do bem gravado, porque não perde o "jus disponendi" 
transferindo-o ao adquirente, juntamente com o ônus que o grava. Assim considerar-se-á 
nula a cláusula que proibir o proprietário de alienar imóvel hipotecado, porque não perde 
o jus disponendi,, transferindo o bem ao adquirente, juntamente com o ônus que o grava, 
mas poderá haver convenção estipulando que o crédito hipotecário se vencerá, se o imóvel 
for alienado. "Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for 
alienado". 
Mas, se fizer essa alienação, antes do registro da hipoteca, o adquirente não sofrerá 
os seus efeitos, embora o devedor alienante possa incorrer nas penas do estelionato, por 
ter ocultado o fato (CP, art. 171, § 2°)."Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, 
em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou 
qualquer outro meio fraudulento: Nas mesmas penas incorre quem: I - vende, permuta, 
dá em pagamento, em locação ou em garantia coisa alheia como própria" 
 
HIPOTECA 
A hipoteca é a modalidade de direito real de garantia que grava coisa imóvel ou 
bem que a lei entende por hipotecável ( Navios, aviões, etc.), pertencente ao devedor ou 
terceiro, a fim de tornar público referido ônus, sem transmissão de posse ao credor, 
conferindo a este o direito de promover a sua venda judicial, pagando-se preferentemente, 
se inadimplente o devedor. 
A hipoteca é direito real de garantia. Nela temos a vinculação de bem imóvel ao 
cumprimento de uma obrigação, pertencente ao devedor ou ao terceiro. 
 
É acessório, como de resto é traço dos direitos reais de garantia, pois depende da 
existência de um crédito, cujo o pagamento assegura, e a cuja existência está 
condicionada. Desaparecida a relação creditícia, dá-se a sua extinção. 
 
A indivisibilidade significa que o ônus recai sobre todo o objeto em todas as suas 
partes. A amortização da dívida não reduz proporcionalmente a garantia. Isso só se 
alcança se houver previsão a respeito no título ou venha na quitação. A divisão da coisa, 
ou da prestação devida ao credor não acarreta a da hipoteca (art. 758 do C.C.). 
 
Se cunho imobiliário quer expressar que o objeto é bem imóvel, a exceção feita 
aos casos de aeronaves e navios. 
 
A coisa dada em garantia pode ser de propriedade do próprio devedor ou deterceiro. 
 
Na hipoteca a posse do bem dado em garantia continua com o devedor. Este só a 
perde se houver venda judicial, em decorrência da excussão hipotecária, em havendo 
inadimplemento. 
 
Não é demais lembrarmos, que não se admite o pacto comissório, não podendo o 
credor receber o imóvel em decorrência do não cumprimento da obrigação, conforme 
preceitua o artigo 765 do Código Civil. 
 
Vários são aqueles que tentam fraudar a legislação pátria e mascarar uma relação 
jurídica tentando desta forma obter vantagem ilícita contra aqueles que de boa-fé 
acreditam na transação feita entre as partes 
O credor goza do direito de seqüela e do direito de preferência. Pelo primeiro, 
acompanhará as mutações pelas quais passe o bem, podendo exigir a venda mesmo que 
tenha havido alteração na titularidade do domínio; pelo segundo, será pago 
preferencialmente aos demais credores. 
 
A hipoteca possui natureza civil, embora alguns autores a considerem um instituto 
processual. Mas, pela sua estrutura e efeitos percebe-se que pertence ao âmbito do direito 
civil, e além disso o Código Civil no artigo 809 do C.C. 
 
Com a unificação dos Códigos, as relações comercias reger-se-ão também pelo 
Código Civil, desta forma, a polêmica com relação não ao fato supracitado, mas quanto 
à dívida comercial extinguir-se-á, até mesmo porque o novo código não possui tal norma 
disciplinando a matéria. 
Para que se realize o negócio da hipoteca é indispensável que o devedor possa 
alienar o bem. A exigência se justifica porque o bem será levado à venda judicial se a 
dívida for paga. A hipoteca de coisa alheia não é permitida, mas a superveniência do 
domínio revalida as garantias reais desde a inscrição. 
 
Os menores sob pátrio poder dependem de autorização judicial para que possam 
hipotecar. É indispensável que reste provado a necessidade ou a conveniência da 
operação. 
 
Com pertinência aos menores sob tutela e os curatelados, há entendimento que no 
sentido de que seja possível a constituição do ônus, mediante prévia autorização e 
demonstrada a real vantagem.Há pensamento em sentido contrário, que sustenta a 
impossibilidade ao argumento de que a alienação somente se pode realizar em hasta 
pública. 
 
O ascendente pode hipotecar bem a descendente, independentemente do 
consentimento dos outros, não vigorando, aqui, a regra relativa a venda. 
 
Aos condôminos em coisa indivisa somente se admite a hipoteca da coisa comum, 
na sua totalidade, em havendo consentimento de todos. Nada impede, contudo, a hipoteca 
da parte que tiver e somente em relação a esta vigorará a indivisibilidade. 
 
No regime da propriedade horizontal, a hipoteca só pode envolver a unidade 
autônoma e respectiva a fração ideal. 
 
Os falidos não podem hipotecar,porque não têm a administração e disposição dos 
bens, o que não prejudica os concordatários,que,mediante prévia autorização judicial, 
podem hipotecar. 
 
A hipoteca tem por objeto:a)os imóveis b)os acessórios dos imóveis 
conjuntamente com eles c)o domínio útil e)as estradas de ferro f)as minas e 
pedreiras,independente do solo onde se acham g)os navios(artigo 825). (Inciso 
acrescentado pelo Dec. Leg. nº 3.725, de 15.01.1919) h)as aeronaves., conforme artigo 
810, do Código Civil Brasileiro. 
 
 Imóveis aqui inclui-se o imóvel por natureza, que é o solo. 
 
Acessórios dos imóveis conjuntamente com eles. Neste rol as árvores e os frutos 
pendentes, bem como os edifícios e construções, tudo o que o proprietário mantiver 
intencionalmente empregado em sua exploração, aformoreamento ou comodidade. 
Separados, os acessórios adquirem o caráter de móveis, e não se prestam a hipoteca. 
 
Domínio direto: A propriedade é desmembrada, ficando o domínio direto em mãos 
do senhorio direto, e o domínio útil nas do foreira. O domínio direto pode ser hipotecado, 
independentemente anuência do foreiro. 
 
Domínio útil: Possível sua hipoteca, pois o domínio direto e o útil são 
independentes. O adquirente fica sujeito, no entanto, ao pagamento do laudêmio, em caso 
de execução hipotecária. 
 
A interpretação do artigo 810 é importante, inclusive para sabermos de quem é a 
responsabilidade quanto ao pagamento de tributos referentes ao objeto da hipoteca: 
 
A hipoteca abrange todas as acessões, benfeitorias e melhoramentos (art.811 do 
C.C.). 
 
Tudo o que estiver ou for incorporado ao imóvel fica compreendido na hipoteca, 
porque o ônus hipotecário incide sobre o imóvel em sua totalidade e em cada uma de suas 
moléculas. 
 
Se as benfeitorias pertencem a terceiros, que as realizou de boa-fé, não se 
desagregam do imóvel hipotecado, se o terceiro for titular do direito à indenização. O 
credor descontará o seu valor, para indenizar quem as realizou. 
 
A coisa comum, ou seja, submetida ao condomínio tradicional pode ser 
hipotecado em sua totalidade se houver consentimento de todos os comunheiros. Nada 
impede a hipoteca da parte indivisa do condômino. Não se justifica a restrição posta por 
alguns, que só admitem a solução se a coisa for divisível. Se o comunheiro pode alienar 
sua parte ideal, pode constituir ônus. 
A hipoteca convencional, ou seja, que se constitui mediante contrato, reclama forma 
pública. O instrumento público é essencial à sua validade. 
 
A hipoteca legal e a judicial, a primeira tem por título a sentença de 
especialização e a segunda a carta de sentença ou mandado judicial. 
 
Deve ser observado o princípio da especialização, completando-se com o registro, 
no Registro de Imóveis, quando adquire publicidade, sendo oponível a terceiros. O 
registro não prejudica os efeitos entre as partes, que são reduzidos, pois inexiste a 
preferência . 
 
Somente com o registro é que temos o direito real de garantia, que assegura a 
seqüela e a preferência. 
A hipoteca pode ser convencional, legal ou judicial, segundo sua origem.Diz-se 
que é convencional quando resulta de livre manifestação das partes, que a reduzem a 
contrato, segundo os reclamos legais. Sobre ela discorreu-se nos parágrafos anteriores. 
Ela pode garantir qualquer obrigação, seja de dar, fazer ou não fazer. 
 
É legal quando instituída em favor de certas pessoas, para garantir determinadas 
obrigações, defluindo da lei. Sua finalidade é acautelatória. Tem-se a hipoteca judicial 
quando assegura a execução de uma sentença. 
 
Segundo o objeto em que recai, será comum, quando incide sobre bem imóvel; 
especial, aquela submetida a regime legal específico, como a aérea, a marítima ou naval 
e as vias férreas. 
O credor, munido do instrumento, em uma de suas formas, para gozar da 
preferência e da sequela, fará registrar o título no registro imobiliário. Constitui-se, assim, 
o direito real de garantia com todas as suas consequências. Até, então, temos apenas uma 
relação entre partes, que não repercute na esfera de terceiros. 
 
O registro se faz no lugar do imóvel ou no de cada um deles, se o imóvel alcançar 
mais de uma circunscrição imobiliária. Se houver desmembramento de circunscrição 
imobiliária, indispensável o registro, já que publicidade é inafastável. A inscrição terá 
lugar a qualquer momento. A lei não fixa nenhum prazo. Mas, em havendo duplicidade 
da hipoteca, o prazo assume importância. 
 
O registro se faz na ordem em que foi requerido, estabelecendo a prioridade, e esta 
a preferência, entre várias hipotecas (art.833, parágrafo único). Quem registra em 
primeiro lugartem preferência no pagamento, em relação aos demais credores; o credor 
da segunda hipoteca em relação ao da terceira e aos demais, e assim sucessivamente, tal 
instituto permite que a hipoteca seja feita, tantas vezes quanto possível até se alcançar o 
teto de valor do imóvel, este ato é chamado vulgarmente por graus da hipoteca. 
 
Mas não se inscreverão no mesmo dia duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro 
direito real, sobre o mesmo imóvel, em favor de pessoas diversas, salvo se determinando 
precisamente a hora em que se lavrou cada uma das escrituras (art.836 do CC). 
 
A finalidade do preceito é assegurar a prioridade. Ao fazer assentar a prioridade 
de registro na hora da lavratura das respectivas escrituras, a lei acaba por criar problemas, 
pois nada impede que duas escrituras sejam lavradas na mesma hora , em cartórios 
diferentes, E, em regra, não se coloca na escritura o horário em que ela foi lavrada. 
 
Assim, a regra a ser tomada é da Lei dos Registros Públicos, que, no art.191, faz 
assentar a prioridade do registro de títulos e apresentados no mesmo dia, pela prenotação 
no livro de protocolo. 
 
Mas pode ocorrer que seja apresentada escritura na qual conste que existe hipoteca 
anterior, até então sem registro.Em uma tal hipótese, cumpre ao oficial do Registro de 
Imóveis prenotar a apresentação da segunda hipoteca e sobrestar-lhe por trinta dias a 
inscrição. Se transcorrer o prazo sem que o credor pela primeira hipoteca se apresente e 
faça o registro, inscreve-se a segunda, que obterá preferência sobre aquele(Lei dos 
Registros Públicos, art.189). 
 
A inscrição da hipoteca legal ou convencional declarará os requisitos previstos no 
art 846, parágrafo único, do CC.São nulos os registros efetuados após a sentença de 
abertura de falência, ou do termo legal nele fixado, salvo se a apresentação tiver sido feita 
anteriormente. 
 
O cartório de registro de imóveis terá livros próprios para a inscrição da hipoteca. 
A lei n. 6015/73 determina, no art 178, I, que o livro n.3, Registro Auxiliar, receba o 
registro da hipoteca. O art. 167, I, n.2, estatui que as hipotecas legais, judiciais ou 
convencionais serão registradas. 
O proprietário do imóvel hipotecado pode constituir sobre ele nova hipoteca, em 
favor do mesmo credor ou de outro, mediante novo título (art. 812 do CC). 
É possível que o imóvel tenha valor superior a dívida, sendo razoável que o seu 
proprietário demande novo crédito, utilizando-o como garantia. Temos, então, a 
pluralidade de hipoteca. O credor da segunda hipoteca não poderá executar o imóvel, 
antes do vencimento da primeira hipoteca, exceção feita às hipóteses de insolvência ou 
falência (art.813 do CC). Não se considera insolvente o devedor, por faltar ao pagamento 
das obrigações garantidas por hipotecas posteriores à primeira (art. 813, parágrafo único, 
do CC). 
 
A solução legal é compreensível, porque os credores por hipotecas posteriores já 
conheciam a situação do bem, sabiam-no vinculado ao cumprimento de outra obrigação 
e que eles receberiam apenas o que restasse do pagamento do credor primitivo. 
 
O credor por segunda hipoteca só executará o imóvel após o vencimento da 
primeira e na omissão do primeiro credor. Promovida a execução, o credor primitivo será 
pago com a preferência, cabendo ao segundo o que restar. 
 
Com pertinência à prova de insolvência, que viabiliza a excussão pelo credor 
garantido com segunda hipoteca, é ônus do interessado. Há julgado do Supremo Tribunal 
Federal em que ficou assentado que a insolvência do devedor hipotecário se prova pela 
própria execução do devedor sem garantia, mediante penhora do bem onerado, o que torna 
desnecessária a declaração judicial de insolvência. 
O segundo credor goza de direito de remição, ou seja, de resgatar o imóvel, liberando-o 
do vínculo criado pela primeira hipoteca. 
 
Apesar do Código Civil falar em remissão, o que ele disciplina é remição. O 
primeiro termo significa perdão, desistência ou renúncia do credor. E não a idéia 
contemplada pelo diploma civil. 
 
Vencida a hipoteca anterior, o credor da segunda está em condições de remi-la se 
o devedor não o fizer. 
 
O segundo credor consignará a importância do débito e das despesas judiciais, 
caso se esteja promovendo a execução, intimando-se o credor anterior para levanta-la e o 
devedor para remi-la, se quiser. 
Assim, o devedor poderá remir antes ou depois da intimação do segundo credor. 
O segundo credor que remir a hipoteca anterior ficará sub-rogado nos direitos desta, sem 
prejuízo dos que lhes competirem contra o devedor comum . 
 
Dá-se a transferência dos direitos do credor para quem solveu a obrigação, ou 
prestou o necessário para solve-la. O credor passa a ser o credor sub-rogado. 
 
É importante assinalar que nada impede que o segundo credor avence 
particularmente com primeiro a solução do débito. 
 
Assegura-se a remição ao adquirente do imóvel hipotecado(art. 815 do CC). 
 
Se o adquirente quiser forrar-se dos efeitos da execução da hipoteca, notificará 
com prazo de trinta dias o contrato aos credores hipotecários, propondo para a remição, 
no mínimo, o preço por que adquiriu o imóvel. A notificação se fará judicialmente no 
domicílio inscrito. 
 
Agindo dessa forma o adquirente evita os inconvenientes que decorrerem da 
execução, já que o credor goza da seqüela, podendo ir buscar o imóvel em mãos de quem 
estiver, promovendo-lhe a execução. 
 
O prazo de trinta dias é contado da inscrição do título aquisitivo.Se o adquirente 
não promove a notificação, a lei lhe impõe sanções, consignadas no parágrafo 2º do art. 
816 do Código Civil: 
a) responde por perdas e danos; 
b) sujeita-se ao pagamento das custas e despesas judiciais; 
c) arca com a diferença entre a avaliação e a adjudicação, caso se efetue. 
 
O imóvel será penhorado e vendido por conta do adquirente, ainda que ele queira 
pagar, ou depositar, o preço da venda, ou da avaliação, exceto se o credor consentir, se o 
preço da venda ou da avaliação bastar para a solução da hipoteca, ou se o adquirente a 
resgatar. A avaliação não será nunca em preço inferior ao da venda. 
 
O adquirente que sofrer expropriação do imóvel mediante licitação, ou penhora, o 
que pagar a hipoteca, o que por causa da adjudicação ou da licitação desembolsar com o 
pagamento da hipoteca importância excedente à da compra e o que suportar custas e 
despesas judiciais terá ação regressiva contra o vendedor(art. 816, parágrafo 4º, do CC). 
 
O credor notificado do contrato, na forma do art. 815, parágrafo 1º, pode requerer 
que o imóvel seja licitado. São admitidos a licitar os credores hipotecários, os fiadores, o 
mesmo adquirente( art.816 do CC). 
 
Se não for requerida a licitação, o preço da aquisição ou aquele que o adquirente 
propuser haver-se-á por definitivamente fixado parra a remição do imóvel, que, pago ou 
depositado o dito preço, ficará livre de hipotecas. 
 
Ao lado da remissão pelo credor da segunda hipoteca e a remissão pelo 
adquirente, temos a remissão pelo próprio executado ou membros de sua família. 
 
Observamos que essa terceira modalidade é mais de direito processual do que de 
direito civil, tendo incidência em qualquer processo de arrematação, e não apenas no 
executivo hipotecário. 
 
O art.818, segunda parte do diploma civil estabelece o momento parra exercício desse 
direito, dizendo que não serão permitidas antes da realização da primeira praça, nem 
depois da assinatura do auto de arrematação. 
 
 
O art. 788, I e II, CPC, em consonância com o mandamento de direito civil, estatui que opedido de adjudicação (quando há apenas um pretendente) e a assinatura do respectivo 
auto, ou entre o pedido de adjudicação e a publicação da sentença, havendo vários 
pretendentes: 
 
O direito compete ao devedor, ao cônjuge, descendentes ou ascendentes, e, nos 
casos de insolvência ou de falência, o direito transmite-se à massa falida e aos credores 
em concurso(art. 821 do CC): 
 
Fica afastada nova penhora sobre o bem remido pelo devedor, seu cônjuge, 
ascendente ou descendente, para pagamento da mesma dívida.Esse o melhor 
entendimento, que atende melhor à natureza do instituto. 
 
A hipoteca convencional é valida por trinta anos do contrato hipotecário. As partes 
são livres para estipulação de prazo, mas este não ultrapassará trinta anos, Atingindo esse 
prazo, dá-se-á perempção. Para que se possa preserva ro mesmo número de ordem, na 
preferência da execução hipotecária, mantendo-se a garantia, é mister novo instrumento, 
submetido a outro registro. Assim, nada obsta de comum acordo, prorroguem a hipoteca. 
 
No silêncio, dá-se-á a perempção.perdendo o credor o direito de excluir o imóvel. 
 
É licito às partes contraentes pactuarem o valor do imóvel hipotecado, que servirá 
de base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação (art. 818 
do CC), já mencionado anteriormente. 
 
Assim, se os interessados fazem constar da escritura o valor que atribuem ao 
imóvel hipotecado, facilita-se a execução, dispensando-se a avaliação. 
 
Se a escritura não contiver o valor atribuído ao imóvel ou se as partes quiserem, 
os bens serão avaliados no curso da execução. Não comungamos com o entendimento que 
se orienta no sentido de que, em havendo declaração de valor, este prevalecerá ainda que 
haja alteração no valor do bem. É possível que o bem sofra alteração no seu valor, para 
mais ou para menos, porque qualquer causa, entre as quais o decurso do tempo. 
O artigo 826, primeira parte do Código Civil determina que a execução do imóvel 
hipotecado tem lugar por ação executiva. 
 
Desta forma, analisando com base no aspecto processual, devem-se vislumbrar os 
preceitos legais contidos nos arts.585,III,do CPC, por se tratar de título executivo extra-
judicial. 
E deve se observar com cautela o rito previsto no CPC .arts 646 e seguintes.Se o 
credor é instituição financeira é possível a venda extrajudicial e sumária do bem gravado. 
É licito às partes contraentes pactuarem o valor do imóvel hipotecado, que servirá 
de base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação (art. 818 
do CC), já mencionado anteriormente. 
Assim, se os interessados fazem constar da escritura o valor que atribuem ao 
imóvel hipotecado, facilita-se a execução, dispensando-se a avaliação. 
Se a escritura não contiver o valor atribuído ao imóvel ou se as partes quiserem, 
os bens serão avaliados no curso da execução. Não comungamos com o entendimento que 
se orienta no sentido de que, em havendo declaração de valor, este prevalecerá ainda que 
haja alteração no valor do bem. É possível que o bem sofra alteração no seu valor, para 
mais ou para menos, porque qualquer causa, entre as quais o decurso do tempo. 
O artigo 826, primeira parte do Código Civil determina que a execução do imóvel 
hipotecado tem lugar por ação executiva: 
Desta forma, analisando com base no aspecto processual, devem-se vislumbrar os 
preceitos legais contidos nos arts.585,III,do CPC, por se tratar de título executivo extra-
judicial. 
 
Os casos de extinção da hipoteca vêm enumerados no art.849 do CC.: 
 
a)pelo desaparecimento da obrigação principal : a extinção neste caso é uma 
conseqüência do caráter acessório dos direitos reais de garantia.Desaparecendo a dívida 
que ela garante,ela tem sua extinção naturalmente, 
 
b)pela destruição da coisa ou a resolução do domínio: tem-se uma aplicação da regra 
contida no art.77 do CC: perece o direito desaparecendo o objeto. A resolução do 
domínio pelo termo ajustado ou pelo implemento da condição implica a extinção da 
hipoteca(art.647 do CC), 
 
c)pela renúncia do credor: a renúncia deverá manifestar-se inequivocamente,de forma 
expressa, não deixando margem de dúvidas,.Renúncia tácita é geralmente incompatível 
com a extinção da hipoteca, 
 
d)remição: se ocorre o resgate do imóvel hipotecado pelo devedor, pelo credor da 
segunda hipoteca,ou pelo terceiro adquirente,tem-se a extinção do ônus real,e)pela 
sentença passada em julgado: se é exarada sentença que declara nula,ou rescinde a 
hipoteca, e ela transita em julgado, realiza-se a hipótese legal. A rescisão ou a anulação 
da hipoteca pode processar-se mediante ação ajuizada pelos credores quirografários, ou 
pelo credor da segunda hipoteca, por via de ação ordinária, como prevê o art.847 do CC., 
d)pela prescrição: a prescrição se dá em dez anos entre presentes e quinze entre 
ausentes.Pode-se dar a prescrição da dívida, ou seja, da obrigação principal, o que implica 
a extinção da hipoteca em si é também é passível de seu credor, se não estiver prescrito o 
crédito, pela razão de que não pode prescrever contra seu título. Já o terceiro adquirente 
do imóvel hipotecado pode invoca-la; 
 
e)pela arrematação ou adjudicação: a extinção se dará seja pelo executivo hipotecário, 
seja em outro processo, desde que o credor hipotecário, notificado judicialmente da 
venda, não compareça para defender o seu direito. 
 
A extinção da hipoteca só começa a ter efeito contra terceiros depois de averbada 
no respectivo registro (art. 850 do CC). A regra atende ao que já dispõe o art. 848 do CC, 
a respeito da sua validade contra terceiro. 
 
A publicidade é indispensável para que ela se realize, e o é, também, para que se 
tenha por extinta. Só depois do registro é que terceiros saberão que se deu a extinção. 
 
O cancelamento da hipoteca, em cada um dos casos de extinção de hipoteca, se 
fará à vista da respectiva prova, ou, independentemente desta, a requerimento de ambas 
as partes, se forem capazes e conhecidas do oficial de Registro (art.851 do CC). 
 
A quitação será dada em instrumento público ou particular, pelo credor ou seu 
sucessor, e o cancelamento se fará mediante autorização, ou a quitação, na forma 
apontada (art. 251, I da Lei n. 6015/73). 
 
 PENHOR 
 
É direito real que vincula uma coisa ao pagamento de uma dívida. Exemplos: 
joias, veículos, animais = bens móveis. E podem ser objeto de penhor bens que o 
legislador considera imóveis, mas que podem ser mobilizados, como por exemplo, as 
colheitas pendentes, das quais se extrairão frutos para efeito de pagamento da dívida. 
Os frutos separados da árvore passam a ser considerados bem móveis, dizendo-se que 
recaiu o penhor sobre bens mobilizáveis. 
A posse do bem dado em garantia é conferida ao credor ou ao devedor, 
dependendo da modalidade de penhor. 
Para que haja penhor é necessária a existência de uma dívida, cujo pagamento é 
realizado com o produto da venda do bem (dado em garantia) se não houver pagamento 
espontâneo pelo devedor. Quando a dívida é paga, o bem dado em garantia é devolvido. 
É o que se extrai do art. 1.431 do Código Civil: Constitui-se o penhor pela 
transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o 
represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação. 
Ressalta o artigo acima citado o elemento principal da garantia, ou seja, a 
transferência efetiva do bem móvel dado em garantia, passando das mãos do devedor ou 
de terceiro, para as do credor, ou de quem o representa, em regra. Transferência efetiva 
define-se como transmissão real da posse do bem. 
 Transmite-seapenas a posse, ou o contato físico com a coisa e não a propriedade. 
Não se pode esquecer da ressalva do parágrafo único do art. 1.431, que dispensa a 
transferência em alguns tipos de penhor: No penhor rural, industrial, mercantil e de 
veículos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar e 
conservar. 
Diferença entre penhor e penhora: Penhor é instituto de direito material pelo qual 
alguém oferece em garantia do pagamento de uma dívida um ou vários bens. Penhora é 
instituto de direito processual e exige processo em curso. Significa constrição de um ou 
vários bens para a garantia da execução e futura alienação em juízo. 
São características do penhor: É direito real acessório de garantia, porque está 
vinculado a uma dívida que é o principal. Serve como garantia de uma relação 
obrigacional; O bem dado em garantia pode ser do devedor ou de terceiro; Requer a 
tradição do bem ao credor, por exemplo, aquele que pretenda emprestar algum dinheiro 
deixa como garantia do pagamento do débito um bem móvel, que fica depositado junto 
à credora; Confere ao credor preferência no recebimento de seu crédito em face dos 
credores quirografários, os quais não possuem garantia e contam com a solvabilidade 
do patrimônio do devedor para que possam receber seu crédito; Possui o credor 
pignoratício o direito de sequela, ou seja, perseguir a coisa nas mãos de quem a detiver; 
Não admite o pacto comissório, ou seja, o credor fica impossibilitado de ficar com o 
bem empenhado caso não se efetive o pagamento espontâneo; Exige especialização e 
publicidade. Especialização significa estar no contrato o valor do crédito, o prazo para 
pagamento a taxa de juros e o bem dado em garantia. A publicidade decorre do registro 
do instrumento no Cartório de Títulos e Documentos; É indivisível, pois a garantia 
perdurará até a liquidação total do débito; É contrato solene, porque se faz por 
instrumento público ou particular;Na Posse da coisa empenhada: Com o credor: penhor 
comum e de título de crédito.Com o devedor: penhor rural, industrial, mercantil e de 
veículos. 
Dissertarei um pouco agora sobre os Direitos e deveres do credor e do devedor 
pignoratício: O credor tem o direito de manter a posse da coisa empenhada e de retê-la, 
até que seja indenizado das despesas justificadas que tiver feito, não sendo ocasionadas 
por sua culpa. 
Merece o ressarcimento do prejuízo que houver sofrido por vício da coisa 
empenhada, desde que não tivesse conhecimento do vício. 
É direito do credor promover a execução pignoratícia. Pode realizar a venda 
amigável, se o contrato permitir, ou autorizar o devedor, mediante procuração. A venda 
antecipada depende de autorização judicial e pode ser feita em casos em que haja risco 
da coisa empenhada de deteriorar ou se perder. Se não quiserem vender 
antecipadamente podem substituir a garantia. 
Tem o dever de guardar a coisa, podendo a vir sofrer sanções de depositário 
infiel se não tiver a coisa para ser devolvida ao devedor. 
Se o credor estiver na posse do bem dado em garantia, terá legitimidade para o 
ajuizamento de ações possessórias. 
Quando a dívida for paga, o credor deve restituir a coisa com os frutos e 
acessões. 
Vendida a coisa, se o preço alcançado superar o valor da dívida, a diferença deve 
ser entregue ao devedor. Caso a venda não seja suficiente, o credor pignoratício vira 
credor quirografário. 
CREDOR: Pode reter a coisa até ser indenizado das despesas que tiver feito; 
promove a execução pignoratícia; tem direito de ser pago, preferencialmente, com o 
valor apurado na venda; pode apropriar-se dos frutos; deve devolver a coisa, paga a 
dívida. 
DEVEDOR: Pode impedir o uso do bem pelo credor; deve pagar o débito e 
receber a coisa de volta. 
Há seis espécies de penhor codificado, na regulamentação do Código Civil: o 
penhor comum, ou permitido para qualquer tipo de contrato, também conhecido como 
civil; o penhor rural, que se divide em agrícola e pecuário, formalizado inclusive através 
de cédula pignoratícia, por força do parágrafo único do art. 1.438; o penhor industrial e 
mercantil, que não constava no Código anterior; o penhor de direito e títulos de crédito, 
que antes era tratado como caução de títulos de crédito; o penhor de veículos, matéria 
nova; e o penhor legal, amplamente regrado no Código anterior. 
 Estas modalidades coexistem com outras, cuja regulamentação está em leis 
específicas e esparsas, e dirigidas para dar garantia aos financiamentos contraídos para 
custear atividades e bens dirigidos a setores particulares da economia e produção, 
materializadas através de cédulas pignoratícias. 
Importante observar que existe o penhor convencional e o legal. 
Convencional: o credor, de antemão, recebe como garantia um bem, cujo 
objetivo é o se assegurar o pagamento de uma dívida. 
Divide-se em comum e especial. O penhor comum é aquele que se constitui pela 
transferência da posse ao credor pelo devedor, de coisa móvel, para pagamento do 
débito. As outras modalidades também surgem da convenção, mas tem regramento 
próprio, por isso são denominados penhores especiais, como o rural, o industrial, o 
mercantil, de títulos de crédito e de veículos. 
Legal: Independe do acordo de vontades, mas se sujeita à homologação judicial 
e visa proteger certas pessoas, como hospedeiros, fornecedores de alimentos e 
locadores. 
Recai sobre: bens de hóspedes em hotéis, pensões e pousadas; Bens to locatário, 
imóvel locado. 
Art. 1.436. Extingue-se o penhor: I - extinguindo-se a obrigação; II - perecendo a 
coisa; III - renunciando o credor; IV - confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de 
credor e de dono da coisa; V - dando-se a adjudicação judicial, a remissão ou a venda da 
coisa empenhada, feita pelo credor ou por ele autorizada. § 1o Presume-se a renúncia do 
credor quando consentir na venda particular do penhor sem reserva de preço, quando 
restituir a sua posse ao devedor, ou quando anuir à sua substituição por outra garantia. § 
2o Operando-se a confusão tão-somente quanto a parte da dívida pignoratícia, subsistirá 
inteiro o penhor quanto ao resto. 
 
São várias os casos da extinção do penhor, quais sejam: Art. 1.436. Extingue-se 
o penhor: I - extinguindo-se a obrigação; II - perecendo a coisa; III - renunciando o credor; 
IV - confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da coisa; V - 
dando-se a adjudicação judicial, a remissão ou a venda da coisa empenhada, feita pelo 
credor ou por ele autorizada. § 1o Presume-se a renúncia do credor quando consentir na 
venda particular do penhor sem reserva de preço, quando restituir a sua posse ao devedor, 
ou quando anuir à sua substituição por outra garantia. § 2o Operando-se a confusão tão-
somente quanto a parte da dívida pignoratícia, subsistirá inteiro o penhor quanto ao resto 
Pela extinção da obrigação. Isso porque o penhor é acessório do débito; 
perecendo a coisa. Se a coisa não existe mais, a garantia que pesava sobre ela também 
desaparece. A dívida continua exigível; renunciando o credor. Ele pode abrir mão da 
garantia; pela confusão, quando na mesma pessoas confundirem-se as qualidades de 
credor e de dono da coisa; 
Pela adjudicação, remição ou venda da coisa empenhada, feita pelo credor ou 
por ele autorizada. Remição: quitar a dívida; Adjudicação: ocorre quando acaba o leilão, 
sem lançador, o credor oferece preço não inferior ao que consta do edital, requerendo 
que lhe sejam adjudicados os bens penhorados. A venda do bem empenhado, 
amigavelmente, depende de prévia estipulação contratual.