Locação de coisas

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QUADRO-RESUMO: 
CONTRATOS EM ESPÉCIE – LOCAÇÃO DE COISAS 
 
 
CONCEITO 
- contrato no qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa 
não fungível, mediante certa retribuição denominada aluguel. 
- art. 565, CC. 
 
 
NEGÓCIO 
JURÍDICO 
a) bilateral – envolve prestações recíprocas, em que uma das partes entrega a coisa para uso e a outra paga pela utilização. 
b) oneroso – porque ambas as partes obtém proveito, sendo para uma parte o recebimento do valor do aluguel e a outra se beneficia 
com o uso da coisa locada. 
c) comutativo – não há risco de aleatoriedade, pois suas prestações são fixadas e definidas objetivamente. 
d) consensual – seu aperfeiçoamento ou conclusão se dá com o acordo de vontade, sem a necessidade da imediata tradição da coisa. 
e) de trato sucessivo – execução prolongada no tempo. 
f) não solene – forma de contratação é livre, podendo inclusive ser feita oralmente. 
 
APLICAÇÃO DA 
LEI 
- CC – os dispositivos aplicam-se às locações de móveis e imóveis que não sejam reguladas por lei especial. 
- imóveis urbanos – Lei de Locação. 
- imóveis rurais – Estatuto da Terra. 
 
 
 
 
 
OBRIGAÇÕES DO 
LOCADOR 
- entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo 
tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário. 
- a entrega da coisa ao locatário deve acompanhar os acessórios, excluídos aqueles mencionados expressamente. 
- presume-se que a coisa foi entregue em perfeita ordem, quando da entrega, o locatário não houver feito nenhuma reclamação, salvo 
prova efetiva em contrário. 
- quando a lei fala em manter a coisa no mesmo estado, significa que, a coisa deverá estar em condições de ser utilizada durante o 
período da locação, salvo disposição expressa em contrário. 
- em caso de haver deterioração da coisa durante o período do contrato, sem culpa do locatário, poderá ele pedir redução proporcional 
do aluguel ou rescindir o contrato caso não sirva a coisa para o fim a que se destina (art. 567, CC). 
- garantir ao locatário, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa (art. 566, CC). 
- resguardar o locatário dos embaraços e turbação de terceiros, a que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada. 
- a responder pelos seus vícios ou defeitos, anteriores à locação (art. 568, CC). 
 
 
OBRIGAÇÕES DO 
LOCATÁRIO 
- servir da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias. 
- tratá-la como o mesmo cuidado como se sua fosse. 
- pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar. 
- levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito. 
- restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais do uso regular (art. 569, CC). 
 
 
 
 
CARACTERÍSTICAS 
 
 
 
 
- caso o locatário utilize a coisa para fins diversos daqueles convencionados, ou ainda, caso danifique a coisa de forma abusiva, o locador 
além do direito de rescisão contratual, poderá cobrar perdas e danos – art. 570, CC. 
- como regra geral, nos termos do art. 327, CC, o pagamento deverá ser efetuado no domicílio do devedor, salvo se o contrário resultar do 
contrato, da lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias. 
- no tocante a impostos e taxas, em caso de locação de imóveis, poderá ser estipulado que estes encargos serão pagos pelo locatário. 
- se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo 
mesmo aluguel, mas sem prazo determinado – art. 574, CC. 
- no entanto, se, notificado o locatário, não restituir a coisa, deverá pagar, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, 
e responderá pelo dano que ela venha sofrer, embora proveniente de caso fortuito (art. 575, CC). 
- salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se 
estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador (art. 578, CC).