IMPORTÂNCIA DO ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA (

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UNIVERSIDADE DO ESTADO DA BAHIA
DEPARTAMENTO DE CIÊNCIA EXATAS E DA TERRA – DCET I
CURSO: ENGENHARIA DE PRODUÇÃO CIVIL
IMPORTÂNCIA DO ESTUDO DE IMPACTO 
DE VIZINHANÇA (EIV) NA CONCEPÇÃO 
DE PROJETO: ESTUDO DO CASO HORTO 
BELA VISTA
Ivan Menezes
email:ivandsm@Hotmail.com
Orientadora: Prof.ª Tânia Regina Dias Silva Pereira
SALVADOR – BAHIA
2017.1
 1. INTRODUÇÃO – IMPORTÂNCIA DA PRESENTE PESQUISA
 2. RETROSPECTIVA HISTÓRICA, CENÁRIO URBANÍSTICO E A 
IMPORTÂNCIA DOS BAIRROS PARA A VIDA COLETIVA
 3. IMPACTOS AO ENTORNO NO DESENVOLVIMENTO DE 
MEGAEMPREENDIMENTOS
 3.1 SEGREGAÇÃO SOCIOESPACIAL
 4. ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA (EIV) NO COMBATE 
AOS MALES DO DESENVOLVIMENTO “MARKET FRIENDLY”
 5. METODOLOGIA DE ANÁLISE DO EMPREENDIMENTO HORTO 
BELA VISTA
 6. O EMPREENDIMENTO HORTO BELA VISTA
 7. CONSIDERAÇÕES FINAIS
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1. INTRODUÇÃO - JUSTIFICATIVA
Expressa priorização, na última década, dos
interesses mercadológicos sobre a terra
urbana na capital soteropolitana, em
detrimento do desenvolvimento sustentável
e possível imposição de medidas
mitigadoras não previstas em projeto, c/
consequente alteração da equação
econômica do empreendimento
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1. INTRODUÇÃO - OBJETIVO
 Avaliar a importância do Estudo de Impacto de 
Vizinhança – EIV como instrumento balizador do 
desenvolvimento sustentável, na consecução de 
uma cidade mais democrática, livre e sustentável 
e para a diminuição de possíveis riscos 
econômicos na concepção de projetos de grandes 
empreendimentos
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2. RETROSPECTIVA HISTÓRICA, CENÁRIO 
URBANÍSTICO E A IMPORTÂNCIA DOS BAIRROS 
PARA A VIDA COLETIVA (1/3)
 É na distribuição cultural dos bairros que estão os
pequenos núcleos, vibração, interconectividade
 Expressa a fiel imagem da cultura de seus
moradores, comerciantes e transeuntes
 Espaços esculpidos, muitas vezes,
desordenadamente, pela população, órfãos de
políticas públicas de desenvolvimento sustentável,
na busca por estratégias de sobrevivência
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2. RETROSPECTIVA HISTÓRICA, CENÁRIO 
URBANÍSTICO E A IMPORTÂNCIA DOS BAIRROS PARA 
A VIDA COLETIVA (2/3)
 “O panorama da habitação em Salvador na última década
indica a ascensão de uma agenda neoliberal na gestão do
município, nota-se uma subversão dos princípios iniciais
estabelecidos no arcabouço legal brasileiro, expressa pela
priorização dos interesses mercadológicos sobre a terra
urbana, marcada pelo forte incentivo ao aquecimento da
construção civil, do mercado imobiliário e
empreendimentos e operações de grandes grupos
corporativos sobrepondo-se ao atendimento das demandas
sociais, em especial a moradia” Baltrusis et al (2017, p. 2)
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2. RETROSPECTIVA HISTÓRICA, CENÁRIO 
URBANÍSTICO E A IMPORTÂNCIA DOS BAIRROS 
PARA A VIDA COLETIVA (3/3)
Deste modo, Salvador está perdendo o que
tem de mais essencial que é alteridade,
intersubjetividade, intercambio e o próprio
sentido da vida coletiva, transformando-se
em cidadelas de condomínios horizontais ou
verticais, fechados e murados.
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3. IMPACTOS AO ENTORNO NO DESENVOLVIMENTO 
DE MEGAEMPREENDIMENTOS E O EIV (1/2)
 Principais categorias de impactos sócio urbanos: segregação
sócioespacial, comprometimento da mobilidade urbana,
comprometimento do conforto ambiental, danos ao
patrimônio cultural e a paisagem, mal-uso da propriedade,
abuso do direito de propriedade.
 Levam ao aumento de espaço inutilizados ou subutilizados na
cidade e ausência de espaços públicos de convivência.
 Detalharemos melhor o impacto do tipo Segregação
Sócioespacial, uma vez que mais significativo no caso em tela.
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3.1 SEGREGAÇÃO SOCIOESPACIAL (2/2)
 Segregação significa separar, afastar, expelir, e, na análise urbanística 
social é vinculado à tendência contemporânea de criação de condomínios 
fechados (sensação de insegurança).
 Deixar de fora as pessoas e coisas indesejáveis, dividindo a cidade “em 
cidades privadas, condomínios fechados, guetos pobres e ricos (...)” (BALBIM, 
2016).
 Está associada à capacidade de dominar através do poder econômico, por 
apropriação, o espaço, material ou simbolicamente, de bens raros 
públicos ou privados, aproximar-se de pessoas e coisas desejáveis, com 
redução, assim, do gasto (principalmente em tempo) necessário para 
apropriar-se deles, na medida em que também mantêm à distância as 
pessoas e coisas indesejáveis.
 O poder resultante das proximidades físicas na luta pela terra podem ser 
medidas segundo unidade métrica, mas, também como unidade temporal, 
uma vez que a proximidade com estes bens supramencionados reduz o 
tempo de trânsito a estes, por meio de transporte público ou privado, 
facilitando a posse pelo usufruto do equipamento.
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4. ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA (EIV) 
NO COMBATE AOS MALES DO 
DESENVOLVIMENTO “MARKET FRIENDLY” (1/2)
 É um dos instrumentos para enfrentamento dos possíveis 
impactos sociais negativos, tanto no sistema de 
mobilidade quanto socialmente. O Estudo é exigido 
quando da implantação de grandes empreendimentos 
residenciais ou centros comerciais (shoppings centers), 
para consecução de uma cidade sustentável, democrática 
e menos desigual (Estatuto das Cidades, Lei Federal nº 
10.257/2001)
 Deve analisar os efeitos positivos e negativos do 
empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida 
da população residente na área e suas proximidades.
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 “Todos os danos (...) não aceitos pela sociedade deveriam
ser reparados. A pressão da sociedade é de que estes
danos sejam ZERADOS, na equação, eliminando o dano.”
(FENKER, 2007)
 Ausência de determinação clara (na LOUOS, Lei nº 9.148
/2016) de quais empreendimentos enquadrariam-se em
“Empreendimentos Geradores de Impacto de Vizinhança –
EGIV”
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4. ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA (EIV) 
NO COMBATE AOS MALES DO 
DESENVOLVIMENTO “MARKET FRIENDLY” (2/2)
5. METODOLOGIA DE ANÁLISE DO 
EMPREENDIMENTO HORTO BELA VISTA
 Coleta de informações a cerca da implantação do Empreendimento Complexo 
Horto Bela Vista, se foi desenvolvido Estudo de Impacto de Vizinhança quanto 
da elaboração do projeto, se foram identificados impactos que seriam 
provocados pelo empreendimento e, adiante, se foram adotados planos e 
projetos para mitigá-los, e se estas foram efetivamente executadas, bem 
como o custo destas. 
 Principais fontes de informações:
 Inquérito Civil nº 003.0.176305/2008, que tramitou no Ministério Público do Estado 
da Bahia
 “Estudo de Impacto Urbanoambiental”, elaborado pela empresa Planarq, por 
extensa equipe de 18 especialistas de diversas
áreas
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6. O EMPREENDIMENTO HORTO BELA VISTA
Magnitude do empreendimento:
 19 edifícios residenciais com 32 a 34 pavimentos cada, distribuídas em 7 glebas 
condominiais, totalizando 3.046 unidades residenciais e 6.100 vagas de 
estacionamento, 
 3 edifícios comerciais com 1.280 unidades comerciais
 1 hotel/flat com 448 unidades hoteleiras agrupadas em um único grupo de edifícios 
totalizam 4.047 vagas de estacionamento
 1 clube social privativo
 1 escola
 1 parque
 1 Shopping Center
Distribuídos numa propriedade de área de 329.911,96 m², uma área útil de 213.340,00 
m² e, com uma área construída de 1.050.314,20 m².
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Licenciamento Urbanístico e o EIV no 
Projeto Horto Bela Vista (1/2)
 Empreendimento licenciado sem a exigência de 
apresentação de Estudo de Impacto Urbano e Ambiental;
 Ministério Público do Estado da Bahia, firmou três Termos 
de Ajustamento de Conduta (TAC), para mitigação dos 
impactos urbanoambientais identificados.
 Principal Compromisso: 
 Elaboração de Estudo de Impacto de Urbanoambinetal (EIUA), 
também conhecido como Estudo de Impacto de Vizinhança:
 Identificou e quantificou os impactos negativos e positivos, e os 
planos e projetos que poderiam ser adotados para mitigar os impactos 
negativos e potencializar os impactos positivos.
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Licenciamento Urbanístico e o EIV no 
Projeto Horto Bela Vista (2/2)
 O minucioso estudo detalhou as condições prévias, a 
localidade, e de todos os tipos de alterações que o 
empreendimento viria a ensejar, identificando exatamente 
que medidas poderiam ser adotadas para mitigar os impactos 
negativos ensejados pela mega edificação.
 Os especialistas, concluíram, como se verifica na Matriz de 
Interação de Impactos (Planarq, 2012), (Anexo B), que os 
dois principais impactos mobilidade urbana e a segregação 
sócio espacial estabelecida pelo empreendimento, 
especialmente em relação aos bairros do cabula, Pernambués 
e Saramandaia, dificultando a permeabilidade social, e a 
capilaridade econômica.
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Principais Medidas Mitigadoras (1/4)
 Realização de Estudo de Impacto Urbano e Ambiental, mediante contratação
de equipe multidisciplinar. Investimento não especificado. Status: Finalizada
 Elaboração do Plano Urbanístico do Centro Municipal Retiro Acesso Norte.
Investimento de até R$ 200.000,00. Status: Finalizada.
 Elaboração de estudo de alternativas viárias para interseção da Rua Silveira
Martins, Ladeira dos Rodoviários, Rua Tomaz Gonzaga e Rua Cristiano Buys, e
elaboração de estudo sobre a implantação de um mergulhão ou semáforo,
além do compromisso de implantação de rampas de acessibilidade de
pedestres, pavimentação das calçadas, piso tátil, adequação e equipamento
dos pontos de ônibus, instalação de paraciclos, criação de ciclovias e ciclo
faixas, iluminação pública, arborização e sinalização de trânsito,
comunicação e de transportes, entre outros itens. Investimento não
especificado. Status: Finalizada.
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Principais Medidas Mitigadoras (2/4)
 Implantação de projeto de requalificação, melhorias
paisagísticas e infraestrutura da Praça Arthur Lago,
Pernambués. Investimento de R$ 500.000,00. Status da
medida: Finalizada.
 Utilização de gradis, para delimitação das divisas frontais
e voltadas a logradouro público, ao invés de muros de
alvenaria anteriormente projetados, a fim de mitigar a
auto segregação do empreendimento. Investimento não
especificado. Status: Finalizada
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Principais Medidas Mitigadoras (3/4)
 Construção de acesso para pedestres ao longo da encosta
entre a Av. Luis Eduardo Magalhães e a Rua Silveira Martins
articulando-se com o trecho da Rua Belchior Maia de
Athayde. Investimento não especificado. Status:
Finalizada
 Oferta de curso de capacitação profissional/lideranças
comunitárias e educação ambiental para mil pessoas.
Investimento máximo de R$ 250.000,00. Status da medida:
Finalizada.
 Revitalização do Centro Social Urbano de Pernambués.
Investimento de R$ 300.000,00. Status da medida:
Finalizada.
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Principais Medidas Mitigadoras 4/4
 Implantação de praça pública no bairro de Saramandaia,
em área de 5 mil metros quadrados. Investimento de R$
1.500.00000. Status da medida: Em andamento.
Consta-se, também, nos acordos firmados entre a
empresa construtora e o órgão fiscalizador, que foram
firmados diversos outros compromissos de cunho ambiental,
em que a empresa assegurou o uso de tecnologias limpas,
tanto na construção, quanto na fase de funcionamento dos
edifícios, que não foram discriminados aqui por destoarem
do foco desta pesquisa
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7. CONSIDERAÇÕES FINAIS (1/4)
 Foi possível verificar que a gestão do Município de Salvador apresenta
um desenvolvimento urbano neoliberal, com licenciamentos de
empreendimento claramente causadores de impactos urbanísticos, sem
exigir a apresentação do instrumento cautelar do EIV, quando do
licenciamento construtivo de empreendimentos causadores de possíveis
grandes impactos negativos ao meio ambiente urbano e social.
 Não obstante tal omissão, verificou-se que, o Ministério Público do
Estado da Bahia, ao perceber as proporções do empreendimento, logrou
êxito em firmar acordo com o empreendedor para elaboração do
referido estudo.
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 Com a elaboração do estudo e determinação dos
impactos, pactuou-se planos e projetos urbano sociais
para as comunidades mais afetadas (Pernambués e
Saramandaia), que gerou um custo adicional não
planejado de mais de 2,5 milhões de reais.
 Consistente postura de compromisso social da empresa
empreendedora JHSF, que, diante das conclusões do
estudo dos impactos às comunidades, pactuou diversas
medidas para mitigá-las
7. CONSIDERAÇÕES FINAIS (2/4)
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 O EIV promove:
 Desenvolvimento urbano sustentável, na
consecução de uma cidade mais democrática,
livre, justa, menos desigual e sustentável.
Diminuição possíveis riscos econômicos.
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7. CONSIDERAÇÕES FINAIS (3/4)
Como trabalho futuro, recomenda-se
diligência de campo para verificação sobre
os reais efeitos dos planos e projetos
adotados, com repetição de pesquisas à
comunidade, como feito no EIV
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7. CONSIDERAÇÕES FINAIS (4/4)
8. REFERÊNCIAS (1/3)
 BALBIM, R. Mobilidade:
uma Abordagem Sistêmica. In: 
Cidade e movimento: mobilidades e interações no 
desenvolvimento urbano / organizadores: Renato Balbim, 
Cleandro Krause, Clarisse Cunha Linke. Brasília: Ipea: 
ITDP, 2016.
 BALTRUSIS, N.; et al. Salvador, do pioneirismo da 
implementação da Política Nacional de Habitação à gestão 
corporativa. In: Desenvolvimento, crise e resistência:
Quais os caminhos do Planejamento Urbano e Regional? 
São Paulo. XVII ENANPUR, 2017. 
 BOURDIEU, P. Efeitos de lugar, in Pierre Bourdieu (Coord.) 
A miséria do mundo. Petrópolis: Editora Vozes. 
Petrópolis: Vozes, 1997. p. 159-166
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8. REFERÊNCIAS (2/3)
 CARVALHO, I.M.M.; PEREIRA, G. C. Salvador, uma metrópole 
em transformação. In: Inaiá Maria Moreira de Carvalho; 
Gilberto Corso Pereira. (Org.). Salvador: transformações na 
ordem urbana. 1ed. Rio de Janeiro: Letra Capital / 
Observatório das Metrópoles, 2014, v. 1, p. 236-261.
 FENKER, E. Impacto Ambiental e Dano Ambiental. 2º 
Seminário sobre Sustentabilidade. UNIFAE – Centro 
Universitário São Francisco. Curitiba, 2007.
 NETTO, V.M. A cidade como resultado: consequências de 
escolhas arquitetônicas. In: V.M. Netto, R.T. Saboya, J.C. 
Vargas, T. Carvalho. (Org.). Efeitos da Arquitetura: Os 
Impactos da Urbanização Contemporânea no Brasil. 1ed. 
Brasília: FRBH, 2017, v. 1, p. 25-50.
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8. REFERÊNCIAS (3/3)
 PLANARQ. Estudo de Impacto Urbanoambiental (EIUA) 
para o empreendimento Horto Bela Vista, localizado em 
Salvador/BA. Salvador, JHSF Salvador Empreendimentos e 
Incorporações S/A, Salvador, 2010. v. 2.
 RAMOS, D. L. Desigualdade urbana e interações espaciais 
nos preços de imóveis na cidade de Salvador. Salvador, 
2013.
 VAINER, C. Cidade de Exceção: Reflexões a Partir do Rio 
de Janeiro. Anais do XIV Encontro Nacional da Associação 
Nacional de Planejamento Urbano (ANPUR), vol. 14. Rio 
de Janeiro, 2011.
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Obrigado pela atenção.
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	1. INTRODUÇÃO - JUSTIFICATIVA
	1. INTRODUÇÃO - OBJETIVO
	2. RETROSPECTIVA HISTÓRICA, CENÁRIO URBANÍSTICO E A IMPORTÂNCIA DOS BAIRROS PARA A VIDA COLETIVA (1/3)
	2. RETROSPECTIVA HISTÓRICA, CENÁRIO URBANÍSTICO E A IMPORTÂNCIA DOS BAIRROS PARA A VIDA COLETIVA (2/3)
	2. RETROSPECTIVA HISTÓRICA, CENÁRIO URBANÍSTICO E A IMPORTÂNCIA DOS BAIRROS PARA A VIDA COLETIVA (3/3)
	3. IMPACTOS ao ENTORNO NO DESENVOLVIMENTO DE MEGAEMPREENDIMENTOS e o EIV (1/2)
	3.1 SEGREGAÇÃO SOCIOESPACIAL (2/2)�
	4. ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA (EIV) NO COMBATE AOS MALES DO DESENVOLVIMENTO “MARKET FRIENDLY” (1/2)�
	4. ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA (EIV) NO COMBATE AOS MALES DO DESENVOLVIMENTO “MARKET FRIENDLY” (2/2)�
	5. METODOLOGIA DE ANÁLISE DO EMPREENDIMENTO HORTO BELA VISTA
	6. O EMPREENDIMENTO HORTO BELA VISTA�
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	Licenciamento Urbanístico e o EIV no Projeto Horto Bela Vista (1/2)
	Licenciamento Urbanístico e o EIV no Projeto Horto Bela Vista (2/2)
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	8. REFERÊNCIAS (1/3)
	8. REFERÊNCIAS (2/3)
	8. REFERÊNCIAS (3/3)
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