SHOPPING CENTER: O CONTRATO ENTRE EMPREENDEDOR E LOJISTAS: NATUREZA JURÍDICA E CLÁUSULAS POLÊMICAS

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Universidade de Cuiabá – UNIC
Pró-Reitoria Acadêmica
Centro de Pós-Graduação, Pesquisa e Extensão
Faculdade de Direito
Rev. Juríd. UNIC v.13 – n.2 Jul./Dez. 2011
ISSN: 1519-1753
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REVISTA JURÍDICA DA UNIVERSIDADE DE CUIABÁ. Univer-
sidade de Cuiabá - UNIC. Faculdade de Direito. Cuiabá: 
Edunic, v. 1, n. 1, jul./dez., 1999.
 periodicidade semestral.
 207 p.
Direito – Periódico 
1. Direito - Periódico I. UNIC. Faculdade de Direito
 II. Título. CDU: 340 (05)
SHOPPING CENTER – O CONTRATO ENTRE 
EMPREENDEDOR E LOJISTAS: 
NATUREZA JURÍDICA E CLÁUSULAS POLÊMICAS
Armindo de Castro Júnior1
INTRODUÇÃO
BREVE HISTÓRICO
O pequeno comércio há muito tempo deixou de ser o principal 
meio de distribuição de produtos ao consumidor. Na busca por uma posi-
ção mais competitiva, usando as palavras de Ana Isabel da Costa Afonso, 
“temos assistido ao desenvolvimento de fórmulas de cooperação e inte-
gração dos comerciantes cada vez mais perfeitas e complexas, dentro das 
quais se dilui a sua individualidade e autonomia”.2
Gladston Mamede, citando Maria Elisa Gualandi Verri, traça um per-
fil evolutivo do comércio retalhista, iniciando pelas lojas de rua, passando 
pelos mercados municipais, as lojas de departamento, os macromercados, 
as galerias de lojas e os centros de compra elitizados, concluindo que estes 
estabelecimentos não têm o “nível complexo de organização” alcançado 
pelos shopping centers.3
Em sua evolução histórica, os shopping centers nasceram nos Es-
tados Unidos, em 1938, com a inauguração do Garden Plaza Center, em 
New Jersey, mas seu desenvolvimento deu-se a partir da década de 50 do 
século passado. Sua disseminação deu-se, a seguir, para a América do Sul; 
no Brasil, o Shopping Center Iguatemi foi inaugurado em 1966, na cidade 
de São Paulo (Associação Brasileira de Shopping Centers – Abrasce, 2011), 
1 Doutorando em Direito Civil pela Universidade de Coimbra, mestre em Ciências Jurídico-empre-
sariais pela Universidade de Coimbra (2007), especialista em Didática Geral pelo Instituto Edu-
cacional de Assis (1999) e bacharel em Direito pela Universidade de Marília (1997). Professor 
de Direito Empresarial da Universidade de Cuiabá (UNIC) e da Universidade Federal de Mato 
Grosso (UFMT).
2 AFONSO, Ana Isabel da Costa. Os contratos de instalação de lojistas em centros comerciais. 
Porto: Publicações Universidade Católica, 2003. p. 11.
3 MAMEDE, Gladston. Contrato de locação em shopping center: abusos e ilegalidades. Belo Hori-
zonte: Del Rey, 2000. p. 23.
Shopping Center – O contrato entre empreendedor e lojistas: natureza jurídica e cláusulas polêmicas10
a seguir, para a Europa. Na França, os centros de compras surgiram a partir 
do final da década de 60, tendo apresentado grande sucesso (respondem 
por mais de 25% do comércio varejista – retalhista), segundo Ana Afonso.4 
Nas palavras da autora, “em Portugal, o seu aparecimento deu-se especial-
mente a partir da década de 70”.
IMPORTÂNCIA ECONÔMICA 
Segundo Philip Kotler e Gary Armstrong (2009, p. 407), nos Estados 
Unidos, os shopping centers (aproximadamente 48.500 empreendimentos) – 
incluindo os pequenos centros comerciais, que contêm entre 5 e 15 lojas – res-
pondem por 75% das vendas a varejo, excluindo-se as de combustíveis e carros.5
Em Portugal, segundo dados da Associação Portuguesa de Centros 
Comerciais – APCC, 2008, havia 98 centros de compras, com um total de 
8.288 lojas, empregando 74.430 trabalhadores, em setembro de 2008.
Na França, conforme já exposto, os shopping centers respondem 
por mais de 25% das vendas a retalho. Levando-se em conta os demais em-
preendimentos com grandes superfícies, como as lojas de departamento, 
as galerias e os hipermercados, segundo Jean Jacques Robert, citado por 
Luís Cases Pallarès e Ferran Pons Cànovas, o número eleva-se para 40% 
das vendas a varejo e mais de 60% das de produtos alimentícios.6
No Brasil, dados fornecidos pela ABRASCE (2011) dão conta que 
existem 412 shopping centers, com 74.545 lojas empregando 720.641 tra-
balhadores. O setor responde, atualmente, por mais de 18% das vendas a 
retalho do país.
CONCEITO 
Numa tradução literal, shopping center significa centro de compras, 
expressão muito utilizada em Portugal. No Brasil, a expressão inglesa é a 
4 AFONSO, Ana Isabel da Costa. Op. cit., p. 12.
5 Conforme texto original: “Consider the United States as an example: Combined, America’s near-
ly 48,500 shopping centers now account for about 75 percent of U.S. retail activity (not counting 
cars and gasoline)”.
6 CASES PALLARÈS, Luís; PONS CÀNOVAS, Ferran. La implantación de grandes establecimientos 
comerciales. Madrid: Marcial Pons, 1998. p. 27. Conforme texto original: “Asimismo, en el In-
forme presentado en el Senado sobre el futuro del urbanismo comercial, Jean Jacques Robert 
ha puesto de relieve que la gran superficie comercial representa el 42 por 100 de las ventas al 
detalle comunes y el 60,2 por 100 de los productos alimentarios”.
Armindo de Castro Júnior 11
mais utilizada, inclusive pela legislação, em virtude de seu desenvolvimen-
to. Guilherme Calmon Nogueira da Gama explica que os shopping centers 
se transformaram “em centros de convivência, com ofertas de lazer, diverti-
mentos e serviços dos mais variados, e não apenas de produtos para venda 
pelos empresários ou sociedades empresárias”.7
Mamede cita doze parâmetros8 estabelecidos pelos arquitetos Victor 
Gruen e Larry Smith para a caracterização de um centro de compras, con-
cluindo que:
Não são núcleos de mercancia com um surgimento espontâ-
neo, mas uma tradução de uma evolução das técnicas de ad-
ministração empresarial. A orientar sua instalação há uma es-
7 GAMA, Guilherme Calmon Nogueira da. Direito pós-moderno e contratos de shopping center. 
In: ALVES, Alexandre Ferreira de Assumpção; ______ (Coord.). Temas de direito civil-empresa-
rial. Rio de Janeiro: Renovar, 2008. p. 62.
8 1) planejamento mercadológico, fruto de um ‘estudo cuidadoso e extensivo’, determinando o 
planejamento de instalações, ‘potencial de vendas, perfil dos consumidores da área, caracterís-
ticas principais da competição’;
 2) condições de tráfego, determinando uma ‘boa localização’ com ‘ruas que permitam fácil 
acesso’; 
 3) características física do local, visando ‘realizar operações varejistas em massa’;
 4) facilidade de estacionamento, já que ‘o crescimento dos Shopping Centers tem uma correla-
ção muito direta com o aumento da mobilidade dos consumidores’, certo que ‘a mercadização, 
hoje, se realiza sobre rodas’, exigindo ‘uma relação adequada entre as áreas de lojas e o espaço 
para estacionamento’;
 5) complexo de lojas, ou seja, uma ‘harmonia da composição do complexo de lojas’ composta 
a partir de ‘uma análise prévia e restritiva, durante o período de planejamento e as fases de 
operação’;
 6) tráfego de clientes e de serviço, fator ‘algumas vezes muito difícil de ser atendido’, que impli-
ca a imperatividade de ‘uma completa separação entre o tráfego de clientes e o de serviço’, vale 
dizer, ‘os compradores, por um lado, devem ter acesso fácile rápido às instalações do Shopping 
Center, e as lojas, por outro lado, devem poder receber e expedir mercadorias durante todo o 
tempo e sem dificuldades’;
 7) estacionamento próximo para clientes, certo que pesquisas demonstram que ‘a maioria dos 
compradores não gosta de caminhar mais do que 200 metros a partir do ponto onde estacionam 
seus carros’;
 8) proteção contra o mau tempo, conveniência que recomenda existência de áreas cobertas 
para compra e estacionamento do veículo e, até mesmo, ar condicionado durante todo o ano;
 9) técnicas arquitetônicas, possibilitando ‘fácil acesso dos compradores à maioria das lojas’; ade-
mais, não se pode esquecer que ‘os Shopping Centers não são, simplesmente, locais de compra, 
mas também um centro de comunidade que deve oferecer ambiente confortável e agradável’;
 10) instalações para serviços de alta qualidade, característica ‘relacionada com o conceito de 
que uma grande quantidade das necessidades dos clientes são satisfeitas por serviços oferecidos 
convenientemente pelo Shopping Center’;
 11) possibilidade de expansão, ‘uma vez que um Shopping Center exige uma grande soma em 
investimento, e algumas vezes porque é muito difícil avaliar a exata relação entre as instalações 
de lojas e as tendências do mercado’;
 12) integração da comunidade, certo que ‘os Shopping Centers são instituições cuja existência 
só pode ser legitimada com um alto grau de compatibilidade com os requisitos da demanda das 
áreas circunvizinhas’, razão pela qual seus organizadores ‘devem prestar atenção aos aspectos 
integrativos’”.
Shopping Center – O contrato entre empreendedor e lojistas: natureza jurídica e cláusulas polêmicas12
tratégia profissional, buscando determinar uma ‘concentração 
territorial do comércio, anteriormente disseminado pelo espa-
ço urbano nas ruas do centro ou nos subcentros comerciais’, 
engendrada por empreendedores conscientes da envergadura 
da oportunidade, bem como dos lucros de tais iniciativas”.9
Nesse sentido, é válido o conceito dado pela entidade norte-ameri-
cana que congrega os centros de compras International Council of Shop-
ping Centers – (ICSC), 2011:
Um shopping center é um grupo de lojas de varejo e outros estabeleci-
mentos comerciais que é planejado, desenvolvido, possuído e adminis-
trado como uma propriedade única, normalmente com estacionamento 
previsto no local. O tamanho do shopping center e sua disposição são 
geralmente determinados pelas características do mercado da zona de 
comércio a ser servida pelo shopping center.10
ORGANIZAÇÃO
A organização do empreendimento do shopping center pode ser 
classificada sob três aspectos: econômico, estrutural e administrativo, se-
gundo Nardim Darcy Lemke.11
O aspecto econômico diz respeito à divisão racional dos espaços 
edificados, de uso comum ou exclusivo, em construção normalmente re-
quintada. Assim, o shopping é, nas palavras de Guilherme Gama, “dotado 
de lojas atraentes e de bom gosto, atraindo a atenção do público consu-
midor, inclusive para atividades de entretenimento e lazer”.12 No mesmo 
sentido está Caio Mário da Silva Pereira:
9 MAMEDE, Gladston. Contrato de locação em shopping center: abusos e ilegalidades. Belo Hori-
zonte: Del Rey, 2000. p. 26-28.
10 MAMEDE, Gladston. Op. cit. Conforme texto original: “A shopping center is a group of retail 
and other commercial establishments that is planned, developed, owned and managed as a 
single property, typically with on-site parking provided. The center’s size and orientation are 
generally determined by the market characteristics of the trade area served by the center”.
11 LEMKE, Nardim Darcy. Shopping center: questões jurídicas e contratuais. Blumenau: Acadêmi-
ca, 1999. p. 30-31.
12 GAMA, Guilherme Calmon Nogueira da. Op. cit., p. 68.
Armindo de Castro Júnior 13
O shopping center não é uma loja qualquer; não é um conjunto de lojas 
dispostas num centro comercial qualquer; não se confunde com uma 
loja de departamentos (store magazine), já inteiramente implantada em 
nossas práticas mercantis há algumas dezenas de anos. [...]
Este complexo mercadológico exige, portanto, um conglomerado arqui-
tetônico de alto custo, e o êxito comercial está na razão direta de uma 
constante presença publicitária, aliada à manutenção de um cultivado 
aspecto físico, que evite a obsolescência não apenas das mercadorias à 
venda como, também, das exposições.13
No plano estrutural, deve-se conceber o shopping center como um 
empreendimento previamente planejado, com um tenant mix, em que a 
distribuição dos estabelecimentos impede a concorrência predatória entre 
os lojistas. As relações entre os diversos interessados ficam submetidas, 
conforme expõe Guilherme Gama:
[...] a uma convenção que contém normas gerais aplicáveis a todos, 
lojistas e consumidores, a um regimento interno e a um estatuto da as-
sociação de lojistas, que visa estabelecer os vínculos e efeitos jurídicos 
e econômicos entre empreendedor, lojistas e administrador.14
Sob o aspecto administrativo, o centro de compras deve ter um 
administrador – que não raro é o próprio empreendedor –, cuja responsa-
bilidade é a de “controlar, disciplinar, fiscalizar, manter, alterar e conservar 
as áreas comuns, o pessoal que trabalha para o empreendedor, cuidar do 
material, da segurança, vigilância e iluminação das partes comuns, dentre 
outras atividades”, nas palavras de Nardim Darcy Lemke.15
PRINCIPAIS CLÁUSULAS CONTRATUAIS
O shopping center é um empreendimento imobiliário que difere dos 
seus semelhantes – galerias, mercados, etc. –, pela logística empregada, 
13 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Shopping centers: organização econômica e disciplina jurídica. 
In: ARRUDA, José Soares; LÔBO, Carlos Augusto da Silveira. Shopping centers: aspectos jurídi-
cos. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 73.
14 GAMA, Guilherme Calmon Nogueira da. Op. cit., p. 68.
15 LEMKE, Nardim Darcy. Op. cit., p. 31.
Shopping Center – O contrato entre empreendedor e lojistas: natureza jurídica e cláusulas polêmicas14
que é o principal fator de sucesso desses emprendimentos, segundo Mame-
de.16 A relação estabelecida entre empreendedor e lojistas envolve vários 
diversos interesses, que vão muito além da simples locação do espaço des-
tinado às lojas. Para a análise do contrato celebrado é necessário, previa-
mente, descrever as principais avenças encontradas neste tipo de negócio.
RES SPERATA
É comum, nos contratos entre o empreendedor e o futuro lojista, 
a inserção de uma cláusula denominada res sperata (coisa esperada), em 
que o segundo se compromete a pagar, periodicamente, uma quantia ao 
primeiro, durante o período de construção do edifício, “como retribuição 
das vantagens de participação no centro comercial, dele usufruindo e par-
ticipando de sua estrutura, enquanto durar seu contrato”, nas palavras de 
Álvaro Villaça Azevedo.17
Em Portugal, tal cláusula é chamada de chave18 ou valor de ingresso 
e significa, nas palavras de Ana Afonso:
O pagamento de uma quantia inicial, de montante elevado, a título de 
remuneração pelo ‘acesso à estrutura técnica adequada ao funciona-
mento do centro comercial, desenvolvida pela gestora do centro’ e/ou 
pela ‘reserva de localização da loja’.19
A doutrina divide-se sobre a natureza jurídica da res sperata. Caio 
Mário da Silva Pereira entende que a cláusula nada mais é que “‘direito de 
reserva’ de localização ou ‘garantia’ de entrega do local, como contrapres-
tação pelos benefícios do futuro shopping center”.20
Analisando de forma mais profunda o fundo de comércio – ou fun-
do de empresa, como prefere a moderna doutrina comercialista –, Ives 
16 MAMEDE, Gladston. Op. cit., p. 35.
17 AZEVEDO, Álvaro Villaça. Atipicidade mista do contrato de utilizaçãode unidade em centros 
comerciais e seus aspectos fundamentais. In: PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA, Fer-
nando Albino de (Coord.). Shopping centers: questões jurídicas: doutrina e jurisprudência. São 
Paulo: Saraiva, 1991. p. 29.
18 Termo utilizado por Jorge Pinto Furtado (1998, p. 40-41), que questiona sua legalidade, qua-
lificando-a como crime de especulação, previsto no artigo 14° do ora revogado Regime do 
Arrendamento Urbano (Decreto-Lei n.º 321-B/90).
19 AFONSO, Ana Isabel da Costa. Op. cit., p. 332.
20 PEREIRA, Caio Mário da Silva. (1984, p. 76). No mesmo sentido está MAMEDE, Gladston. (2000, p. 41).
Armindo de Castro Júnior 15
Gandra da Silva Martins entende que existem, no shopping center, dois 
fundos de comércios que se integram: o do lojista e o do próprio shopping 
center, que o autor denomina “sobrefundo de comércio”21. A res sperata te-
ria, então, a natureza de luvas, na medida em que seria a retribuição paga 
pelo lojista pela cessão do sobrefundo de comércio colocado à sua dis-
posição22. A doutrina brasileira rejeitou, a princípio, a natureza de “luvas”, 
uma vez que sua cobrança estava proibida pelo artigo 2923 do Decreto n° 
24.150/1934, que regulava as renovações dos contratos de locação comer-
cial. Com a edição da Lei n° 8.245/1991, que revogou o citado decreto, o 
obstáculo legal à cobrança das luvas foi removido.
Esse entendimento merece críticas, especialmente por parte da dou-
trina portuguesa, pela existência da figura da cessão da exploração de es-
tabelecimento comercial, prevista nos artigos 1.108° e seguintes do Código 
Civil, com redação dada pela Lei nº 6/2006, que institui o Novo Regime do 
Arrendamento Urbano (NRAU). Inocêncio Galvão Telles é dessa posição, 
na medida em que não existe estabelecimento comercial a ser cedido. O 
autor assim fundamenta seu entendimento:
Nesse espaço existe apenas uma loja, “nua”, “vazia”, local “físico” demar-
cado por paredes, sem qualquer “recheio” ou qualquer “vida”. O contra-
to faz-se precisamente para facultar a outra entidade a utilização do local 
com fins mercantis e assim permitir-lhe montar aí um estabelecimento.
Não há que confundir loja e estabelecimento comercial. A loja é apenas 
um lugar. O estabelecimento é muito mais do que isso. [...]24
Galvão Telles admite que a cessão de exploração possa recair sobre 
um futuro estabelecimento, na medida em que o Código Civil Português 
21 Ives Gandra da Silva Martins (1991, p. 83). Conforme, nesse mesmo sentido, Fernando Albino 
de Oliveira (1991, p. 67).
22 Nesse sentido está Nardim Lemke (1999, p. 143), ao afirmar que “se entendermos que o futuro 
contrato prometido é o de locação, é de luvas que se trata”. Fernando Albino de Oliveira (1991, 
p. 68) entende que a res sperata seria a retribuição paga pelo lojista pela cessão do fundo de 
comércio, sem, porém, denominá-la de luvas.
23 Art. 29. São nullas de pleno direito as clausulas do contracto de locação que, a partir da data da 
presente lei, estabelecerem o pagamento antecipado de alugueis, por qualquer forma que seja, 
beneficios e especiaes ou extraordinarios, e nomeadamente “luvas” e imposto sobre a renda, 
bem como a rescisão dos contractos pelo só facto de fazer o locatario concordata preventiva ou 
ter decretada a sua fallencia.
24 TELLES, Inocêncio Galvão. Contratos de utilização de espaços nos centros comerciais. In: O 
direito. Lisboa: Associação Promotora de “O Direito”, ano 123, IV, out./dez. 1991. p. 525.
Shopping Center – O contrato entre empreendedor e lojistas: natureza jurídica e cláusulas polêmicas16
assim o prevê, em seus artigos 399° e 880°, desde que “o futuro estabeleci-
mento fosse criado e montado por conta do dono da loja, que dele ficasse 
titular”25, o que não ocorre, como bem expõe Ana Afonso:
O lojista é apenas cessionário de um espaço vazio, cabendo-lhe pro-
ceder, por sua própria conta e risco, à criação e manutenção do esta-
belecimento. O dono do centro comercial não criou, e nem sequer se 
vincula a criar ou a montar, um estabelecimento comercial, cuja explo-
ração possa temporariamente ser cedida a outrem, que, por seu turno, 
ficaria obrigado à restituição do estabelecimento no fim do contrato.26
Certo é que a res sperata não é apenas um mero direito de reserva 
de localização, devendo ser levada em consideração a futura clientela27 
posta à disposição do lojista quando este se instalar no shopping center. A 
clientela é um dos elementos materiais do estabelecimento comercial mas, 
de per si, não caracteriza o contrato como de cessão de estabelecimento 
comercial, nem mesmo incompleto ou em formação, como sugere Pedro 
Malta da Silveira, na medida em que quem irá criar o estabelecimento e 
fazê-lo funcionar será o lojista.28
Pode-se, por exclusão, definir a res sperata como sendo uma com-
pensação paga pelo lojista ao empreendedor, por sua atividade de organi-
zação e planejamento, não tendo o locatário que formar, consequentemen-
te e por si só, a clientela, como ocorre no comércio tradicional.
ALUGUEL
Os contratos de locação em shopping center preveem três moda-
lidades de prestação pecuniária a serem suportadas pelo lojista: aluguel 
25 Ibidem, p. 525-526.
26 AFONSO, Ana Isabel da Costa. Op. cit., p. 119-121.
27 OLIVEIRA, Fernando Albino de. Fundo de comércio em shopping centers. In: PINTO, Roberto 
Wilson Renault; ___. (Coord.). Shopping centers: questões jurídicas: doutrina e jurisprudência. 
São Paulo: Saraiva, 1991, p. 66. Referindo-se à jurisprudência francesa, traz a seguinte indagação 
sobre a clientela: “foi o consumidor a uma loja específica ou, indo ao shopping center, resolveu 
comprar naquela loja? Provavelmente, jamais haverá uma resposta conclusiva, a não ser que 
uma completa e permanente pesquisa seja feita para indagar das motivações de compra de cada 
consumidor”.
28 SILVEIRA, Pedro Malta da. A empresa nos centros comerciais e a pluralidade de estabelecimentos: 
os centros comerciais como realidade juridicamente relevante. Coimbra: Almedina, 1999. p. 185.
Armindo de Castro Júnior 17
mínimo, aluguel percentual e aluguel dobrado no mês de dezembro, cada 
qual com suas características.
ALUGUEL MÍNIMO
O aluguel mínimo é a “prestação pecuniária reajustável periodica-
mente com indexação preestabelecida, a ser cumprida independentemente 
de qualquer outra circunstância”, na lição de Orlando Gomes.29 Não há 
qualquer controvérsia doutrinária sobre o estabelecimento da renda fixa, 
nem tampouco do “critério contratual de actualização da renda”, nas pala-
vras de Jorge Pinto Furtado.30
O aluguel mínimo tem por finalidade assegurar ao empreendedor 
a renda do empreendimento, na hipótese de ser baixo o movimento das 
lojas locadas, segundo Rubens Requião.31
ALUGUEL PERCENTUAL
O aluguel percentual – ou renda variável – é uma percentagem 
calculada sobre o faturamento bruto do lojista32. Tal renda somente é de-
vida quando exceder o aluguel mínimo e na parte que o ultrapassar. Ana 
Afonso expõe que a renda variável é referida em alguns contratos como 
sendo “a contrapartida dos serviços de gestão prestados”, explicando, mais 
à frente, que tal forma de remuneração não encontra qualquer obstáculo 
frente à legislação portuguesa.33
29 GOMES, Orlando. Perfil jurídico de um shopping center. In: ARRUDA, José Soares; LÔBO, Car-
los Augusto da Silveira. Shopping centers: aspectos jurídicos. São Paulo: Revista dos Tribunais, 
1984. p. 90.
30 FURTADO, Jorge Pinto. Os centros comerciais e o seu regime jurídico. 2. ed. Coimbra: Almedina, 
1998. p. 46.
31 REQUIÃO, Rubens. Considerações jurídicas sobre os centros comerciais. In: ARRUDA, José Soa-
res; LÔBO, Carlos Augusto da Silveira. Shopping centers: aspectos jurídicos. São Paulo: Revista 
dos Tribunais, 1984. p. 141.
32 Gladston Mamede(2000, p. 95) esclarece que tal remuneração corresponde a um “montante 
que corresponda a 5% sobre o faturamento bruto (ou venda bruta mensal), havendo contratos 
que preveem um percentual um pouco maior”.
33 AFONSO, Ana Isabel da Costa. Op. cit., p. 327. Em sentido contrário está Pinto Furtado (1998, 
p. 47-48), que assim fundamenta sua posição: “Admitir que é legítima a estipulação binária de 
renda, composta por uma parte fixa, que é o mínimo garantido, e uma parte variável em função 
do rendimento do lojista, como está a praticar-se em alguns centros comerciais, é abraçar um 
fundamento doutrinário que é igualmente válido para a loja ‘de rua’; logo, ou o esquema é 
legítimo para todos, ou não o é para ninguém”.
Shopping Center – O contrato entre empreendedor e lojistas: natureza jurídica e cláusulas polêmicas18
Gladston Mamede alerta para abusos encontrados em alguns contra-
tos: a cobrança do aluguel percentual sobre o faturamento bruto, mesmo 
no caso de vendas a prazo, entendendo que o lojista deverá ter direito a 
crédito em valores futuros, no caso de inadimplência do consumidor ou de 
cancelamento da venda.34
ALUGUEL EM DOBRO NO MÊS DE DEZEMBRO
Outra cláusula típica dos contratos de locação em centros comerciais 
é a que prevê o pagamento de aluguel em dobro no mês de dezembro. O 
montante devido pelo lojista é o dobro do aluguel mínimo, na hipótese de 
o aluguel percentual não ultrapassar essa quantia.
A doutrina brasileira, no geral, entende pela legalidade desta cláu-
sula, ante o permissivo previsto no artigo 5435 da Lei de Locações (Lei n° 
8.245/1991). Nesse sentido está a posição de Guilherme Gama:
Tem-se considerado válida tal cláusula, sendo frequente em shopping 
center, porquanto exatamente no mês de dezembro há maiores despesas 
com a administração do empreendimento a cargo do locador, como as 
decorrentes de contratação de alguns empregados temporários para exer-
cerem funções de limpeza, de segurança, de organização e de bom fun-
cionamento do empreendimento, o pagamento de décimo-terceiro salá-
rio aos empregados permanentes da empresa administradora, e maiores 
despesas com promoções das festividades de final de ano, além daquelas 
inerentes ao maior número de consumidores nas suas dependências.36
Em sentido contrário, posiciona-se Gladston Mamede, entendendo 
que o décimo-terceiro salário é “ônus do próprio empreendimento e não 
um serviço extra: todo e qualquer empregador, em virtude da legislação 
trabalhista, está a ele obrigado, constituindo parte de seus custos”37; igual-
mente com relação às verbas de publicidade, na medida em que estas 
34 MAMEDE, Gladston. Op. cit., p. 96-97.
35 Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condi-
ções livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais 
previstas nesta lei.
36 GAMA, Guilherme Calmon Nogueira da. Op. cit., p. 90.
37 MAMEDE, Gladston. Op. cit., p. 54.
Armindo de Castro Júnior 19
“provêm de um fundo específico, o fundo de promoção, como se verá, 
para o qual contribuem todos os lojistas”.
FISCALIZAÇÃO DA CONTABILIDADE
Admitindo-se como válida a cláusula de aluguel percentual, é de 
ser considerada legítima, também, a fiscalização da contabilidade do lojista 
pelo empreendedor. Mamede entende que tal cláusula é perfeitamente vá-
lida, “constituindo mecanismo que visa a preservar os interesses do empre-
endedor; sem ele, o organizador ficaria à mercê do lojista”. Como afirma 
Darcy Lemke, a fiscalização é “decorrência normal da fixação do aluguel 
num percentual do faturamento bruto”.38 Ainda segundo o autor:
Poderá o empreendedor controlar a entrada e saída de mercadorias do 
estabelecimento comercial do locatário, colocar alguém de sua confian-
ça junto ao caixa, controlar as fitas da caixa registradora da empresa, 
conferir a extração de notas fiscais, examinar livros contábeis e fiscais 
de qualquer natureza.39
Guilherme Gama considera razoável e justificável “a cláusula de 
fiscalização das contas do lojista, desde que não se causem embaraços à 
atividade do lojista”40, apontando, mais à frente, um caso em que a fisca-
lização por parte do empreendedor somente teve início após o lojista ter 
promovido ação renovatória de locação, caracterizando-se como “medida 
de retaliação, injustificável e abusiva a ensejar reprimenda e correção”.
IMUTABILIDADE DO RAMO DE COMÉRCIO
É bastante comum a inserção de cláusula, nos contratos de locação, 
que proíba ao lojista a mudança do ramo de comércio ou prestação de 
serviços explorado ou, ainda, que condicione a alteração de atividade à 
prévia anuência do empreendedor. Justifica-se tal cláusula pela manuten-
ção do tenant mix desenvolvido pelo empreendedor.
38 LEMKE, Nardim Darcy. Op. cit., p. 137-138.
39 Idem.
40 GAMA, Guilherme Calmon Nogueira da. Op. cit., p. 89-90.
Shopping Center – O contrato entre empreendedor e lojistas: natureza jurídica e cláusulas polêmicas20
A doutrina amplamente majoritária entende que essa disposição é 
perfeitamente válida. Rubens Requião explica que se “houvesse a possi-
bilidade de determinação autônoma de cada um dos locatários lojistas no 
destino da loja locada, haveria logo o desfalque da atividade integrativa, 
quebrando a unidade desejada pelo ‘centro’”41, concluindo, mais à frente, 
que tal cláusula “é perfeitamente lícita e se compreende integralmente na 
planificação e organização do centro”.42
Nos contratos em que haja cláusula que preveja a prévia anuência 
do empreendedor, a solução é basicamente a mesma: a cláusula é per-
feitamente válida; segundo Mamede, contudo, eventual “recusa por parte 
do empreendedor deve ser motivada, listando todas as razões que justifi-
cam o impedimento da mudança ou da inclusão de um outro produto ou 
serviço”43, cabendo ao lojista, discordando da decisão, recorrer ao Judiciário.
PROIBIÇÃO DA CESSÃO
Existem contratos que preveem a proibição da sublocação, da trans-
ferência do estabelecimento empresarial (trespasse) ou, ainda, da cessão da 
participação societária da pessoa jurídica, sem anuência do empreendedor. A 
análise deve ser feita separadamente, em virtude da diversidade desses institutos.
SUBLOCAÇÃO
A proibição da sublocação encontra respaldo no Código Civil Por-
tuguês44. A lei brasileira de locações (Lei n° 8.245/1991)45, contudo, prevê 
41 REQUIÃO, Rubens. Op. cit., p. 153-154. Nesse mesmo sentido está Guilherme Gama (2008, p. 95): 
“Ora, se fosse possível a mudança do ramo de comércio ou de prestação de serviços de cada um 
dos lojistas, não haveria sentido a própria organização e planejamento realizados pelo empreen-
dedor, e a alteração do ramo de atividade de qualquer lojista afetaria os demais, individualmente, 
e, por óbvio, o empreendimento como um todo”. Gladston Mamede (2000, p. 108) tem semelhan-
te posição: “Portanto, não pode o comerciante pretender mudar o ramo de sua mercancia, ofere-
cendo um outro produto, sob pena de desequilibrar as relações internas do empreendimento”.
42 Igualmente, Caio Mário da Silva Pereira (1984, p. 82) entende ser lícita a proibição, porque o 
“shopping center tem características próprias, arregimentadas e às vezes custosamente monta-
das pelo organizador”.
43 MAMEDE, Gladston. Op. cit., p. 109.
44 Artigo 1038º.
 (Enumeração)
 São obrigações do locatário: [...]
 f) Não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa 
ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o 
locador o autorizar;
45 Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, 
Armindo de Castro Júnior 21
a necessidade de anuência do locador para que a sublocação produzaefeitos, devendo “ser considerada inválida cláusula que proíba a cessão 
do contrato de locação”, segundo Guilherme Gama.46 Apesar de o artigo 
5447 da Lei de Locações prever que existe liberdade de pactuação nos 
contratos de locação em shopping center, a cláusula proibitiva da sublo-
cação contrariaria, diretamente, o disposto no artigo 4548 e, implicitamen-
te, o estabelecido no artigo 13.
Comentando o artigo 54 da Lei de Locações, Gladston Mamede es-
clarece que a liberdade de pactuação prevista no dispositivo refere-se ape-
nas à prestação de serviços mercadológicos, não à locação da loja.49
Eventual recusa por parte do empreendedor na sublocação, con-
tudo, deve ser motivada e baseada em inidoneidade do sublocatário 
ou motivo relevante para o desenvolvimento da atividade do centro 
comercial, não sendo admissível a simples recusa com base no arbítrio 
do locador.
TRESPASSE
O estabelecimento comercial ou, conforme prefere a moderna dou-
trina comercialista, estabelecimento empresarial, é, na definição de Rui de 
Alarcão, “um conjunto de bens enquadrados numa organização que os 
mobiliza ou visa mobilizá-los como factores produtivos, transmudando-os 
numa unidade económica, que o Direito, por seu lado, considera como uma 
unidade jurídica”50. Fábio Ulhoa Coelho, por sua vez, afirma que o “estabe-
dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
 § 1º - Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formal-
mente a sua oposição.
 § 2º - Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste 
artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
46 GAMA, Guilherme Calmon Nogueira da. Op. cit., p. 94.
47 Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condi-
ções livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais 
previstas nesta lei.
48 Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os 
objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que 
afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias 
para tanto.
49 MAMEDE, Gladston. Direito empresarial brasileiro: empresa e atuação empresarial. 2. ed. São 
Paulo: Atlas, v. 1, 2007. p. 304.
50 ALARCÃO, Rui de. Sobre a transferência da posição do arrendatário no caso de trespasse. Bole-
tim da faculdade de direito. Coimbra: Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, v. 47, 
Shopping Center – O contrato entre empreendedor e lojistas: natureza jurídica e cláusulas polêmicas22
lecimento empresarial é composto de elementos materiais e imateriais”.51 
Quanto a estes o autor cita os bens componentes da propriedade indus-
trial (marca, patente, etc.), o nome (empresarial e do estabelecimento) e o 
ponto, definido como “o local em que se explora a atividade econômica”.
Como universalidade de fato, o estabelecimento é um bem que in-
tegra o patrimônio do empresário ou sociedade empresária e, como tal, 
pode ser alienado. Tal operação denomina-se trespasse e pode ser con-
ceituado como “uma transmissão a título definitivo da propriedade de um 
estabelecimento comercial”, no dizer da Ana Afonso.52
No direito português, o trespasse está previsto no artigo 1.112° do 
Código Civil. O número 1 estabelece claramente que a transmissão da 
posição do arrendatário independe da autorização do senhorio, no caso 
de trespasse do estabelecimento desde que, pelo disposto no número 2, 
esteja acompanhada do conjunto de bens que o integram e o trespassatário 
permaneça exercendo a mesma atividade empresarial.
No regime geral do trespasse, em que pese a liberdade de pactuar 
prevista no artigo 405° do diploma civil, as cláusulas proibitivas da cessão 
do estabelecimento ou que exijam anuência por parte do empreendedor 
são inválidas. Ao locador cabe a resolução do contrato, nas hipóteses da 
não comunicação do trespasse no prazo de quinze dias (artigo 1.038°, “g”, 
c/c artigo 1.049°) ou, ainda, se houver mudança do ramo de atividade por 
parte do trespassatário (artigo 1.112°, número 5). O locador terá, ainda, 
a preferência na aquisição do estabelecimento, salvo convenção em con-
trário (artigo 1.112°, número 4). A questão está em saber se, no caso dos 
shopping centers, o trespasse – e, consequentemente, a transmissão do 
contrato de locação – pode ser objeto de cláusula proibitiva, salvo no caso 
de anuência por parte do empreendedor do centro comercial.
Dependendo da natureza do contrato entre empreendedor e lojista 
– típico ou atípico –, a solução para a questão mostra-se diversa. Admitin-
do-se que o contrato é atípico, evidentemente tal cláusula será considerada 
como legal, pelo que dispõe o artigo 405° do Código Civil.
1971. O Código Civil brasileiro tem definição parecida: “Art. 1.142. Considera-se estabelecimen-
to todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por so-
ciedade empresária”. Não é diverso o conceito dado pelo artigo 2.555 do Código Civil Italiano: 
“L’azienda è il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa”.
51 COELHO, Fábio Ulhoa. Op. cit., p. 100-101.
52 AFONSO, Ana Isabel da Costa. Op. cit., p. 278.
Armindo de Castro Júnior 23
Em sentido contrário, se o contrato for tido como típico, de locação, 
a necessidade da anuência será tida como injurídica, por afrontar norma 
imperativa. Pinto Furtado suscita séria reserva sobre a necessidade de auto-
rização, na medida em que o RAU, artigo 115°, n° 1, já previa a possibilida-
de do trespasse “sem autorização do senhorio”.53 Conclui o autor que “esta 
permissão legal constitui uma norma injuntiva, não podendo, portanto, ser 
afastada por mera estipulação contratual”.
No mesmo sentido, Arnaldo Gabriel Costa Neves entende pela ilici-
tude da cláusula:
A impossibilidade do trespasse ou a necessidade de autorização do se-
nhorio é que assume relevo em oposição à forma como este negócio se 
desenrola na vida comercial: todo o regime jurídico do trespasse tal como 
tem vindo a ser entendido pela doutrina e reconhecido pela legislação 
assenta numa justificação: a circulação do estabelecimento a que o titular 
deve poder aspirar e que é um dos elementos que valorizam no mundo dos 
negócios o mesmo estabelecimento; um estabelecimento que não possa 
ser transmitido não tem valor como objecto de negócios. Apontar como 
causa para a impossibilidade do estabelecimento comercial ser trespassa-
do o facto de se situar num centro comercial parece absurdo e ao mesmo 
tempo afrontar um valor que deveria ser tutelado (basta pensar na impos-
sibilidade do lojista para estar à frente da empresa por qualquer motivo).54
O autor, mais à frente, conclui que o ordenamento jurídico oferece 
adequada resposta para o problema, “não resultando uma evidência a ne-
cessidade dum regime atípico especialmente criado para o efeito”.55
Ana Afonso, num primeiro momento, parece concordar com a abu-
sividade:
A necessidade da autorização da gestora do centro, fixada contratual-
mente nos termos já vistos, vem, desta forma, a contender necessaria-
mente com a possibilidade de transmissão do estabelecimento comer-
53 FURTADO, Jorge Pinto. Op. cit., p. 41.
54 NEVES, Arnaldo Gabriel Costa. Arrendamento comercial, locação e trespasse do estabelecimento 
comercial: o caso das lojas dos centros comerciais. Lusíada: revista de ciência e cultura: série de 
direito. Coimbra: Coimbra Editora, n. 1, p. 209, 1998.
55 Ibidem, p. 210.
Shopping Center – O contrato entre empreendedor e lojistas: natureza jurídica e cláusulas polêmicas24
cial do lojista como «bem».A transmissão do estabelecimento postula, além da transferência do com-
plexo objectivo, a manutenção do destino a que se liga esse complexo. 
Poderíamos então sustentar que a necessidade da autorização da gesto-
ra para a transmissão do estabelecimento do lojista prejudica os interes-
ses deste, dado que obsta à negociação do estabelecimento deste como 
«bem», sem que seja verdadeiramente essencial para acautelar os interes-
ses da primeira, uma vez que sempre seria mantido o ramo de negócio 
exercido. Pesados os interesses em jogo, verificar-se-ia, deste modo, uma 
desproporção (não necessária) a favor da gestora do centro comercial.56
Mais à frente, a autora entende que, excepcionalmente, “a validade 
da cláusula que derrogue uma norma cogente fica condicionada à exis-
tência de um motivo fundado para tal afastamento”57, citando a lição de 
Giorgio de Nova.
Mesmo entre os autores que defendem a natureza típica de contrato 
de locação, existem aqueles que entendem que é possível o afastamento 
da norma injuntiva, em virtude de o contrato ter caráter intuito personae.58 
O lojista de shopping center não explora seu estabelecimento de forma 
isolada, estando integrado ao empreendimento, pelo tenant mix estabele-
56 AFONSO, Ana Isabel da Costa. Op. cit., p. 285-286.
57 Ibidem, p. 270, nota 16.
58 Conforme Caio Mário da Silva Pereira (1984, p. 74): “E, aqui, mais força ganha a idoneidade da 
proibição. O shopping center tem características próprias, arregimentadas e às vezes custosa-
mente montadas pelo organizador. A escolha de um locatário, sua localização no conjunto, a 
distribuição dos gêneros de comércio são objeto de um planejamento meticuloso, e não obra do 
acaso. Aquilo que para o cliente pode parecer mera coincidência, assume, na verdade, fruto de 
estudo, de cogitação, de estimativa de qualidade, de que tudo resulta um conjunto harmônico, 
indispensável à rentabilidade mercadológica do empreendimento. A substituição do usuário ou 
a mudança de destino de uma loja, invito locatore, podem romper o equilíbrio global”.
 No mesmo sentido, está Rubens Requião: (1984, p. 151): “Sobretudo o locador, em benefício da 
estabilidade do empreendimento, tende a evitar qualquer modificação da posição pessoal do lo-
catário que venha a conturbar a harmonia e a integridade do conjunto que forma a organização. 
Poder-se-ia dizer que o contrato de locação das lojas, nesse particular, aproxima-se do tipo de 
contrato personalista, no qual as qualidades pessoais do locador são condições da sua realiza-
ção. Penso que a negativa da cessão, da transferência, da sublocação ou do empréstimo da área 
locada é inteiramente válida tratando-se de negócio efetuado em relação a ‘centro comercial’”.
 Ana Afonso (2003, p. 290) tem igual posição: “Ressalta, neste caso, um legítimo interesse do 
gestor do centro comercial, em controlar de uma forma bastante rígida e apertada os negócios 
que operem sobre os estabelecimentos comerciais que integram o centro. Mesmo mantendo-se 
a funcionar o mesmo ramo de comércio, interessará ao gestor assegurar um determinado nível 
de serviço e de clientela para cada um dos estabelecimentos, o qual poderá ser comprometido 
pelo novo titular do estabelecimento com quem o gestor não contactou”.
Armindo de Castro Júnior 25
cido pelo empreendedor59.
Outro fator a ser considerado está na freguesia e clientela, componen-
tes do estabelecimento comercial. De acordo com a terminologia brasileira, 
freguesia é o conjunto de consumidores que acorre ao estabelecimento em 
razão de sua localização, sendo atribuída ao empreendedor; a clientela é 
composta pelos compradores que frequentam o estabelecimento pela qua-
lidade do atendimento e dos produtos ofertados, de atribuição do lojista60.
Se um dos fatores que envolvem o preço do estabelecimento está 
na freguesia, atribuída ao empreendedor do shopping center, justificada 
está, ao menos, a necessidade de sua autorização para o trespasse do es-
tabelecimento.
No direito brasileiro, a cláusula proibitiva do trespasse poderia ser 
igualmente considerada abusiva. Conforme exposto, o estabelecimento é 
um bem integrante do patrimônio do empresário e poderia ser livremente 
negociado, numa interpretação precipitada dos artigos 1.143 e 1.144 do 
Código Civil61.
Apesar de o artigo 1.148 do diploma civil estipular que o trespassa-
tário sub-roga-se nos contratos estipulados para exploração do estabeleci-
mento, o Enunciado n° 234, editado por ocasião da III Jornada de Direito 
Civil, realizada pelo Conselho da Justiça Federal, reza que: “quando do 
trespasse do estabelecimento empresarial, o contrato de locação do respec-
tivo ponto não se transmite automaticamente ao adquirente”. Dessa forma, 
para que produza efeito, o trespasse do estabelecimento deve ter anuência 
59 Conforme Ana Afonso (2003, p. 290-291): “O titular do estabelecimento não o explora isolada-
mente, integra-se, ao invés, num conjunto que, para funcionar regularmente, depende do bom 
desempenho de cada um dos estabelecimentos que o compõem. O fracasso de um dos ele-
mentos reflecte-se no todo. Daí que deva ser reconhecido o interesse do proprietário do centro 
comercial em preservar aquele padrão de qualidade inicialmente projectado, e ‘garantido’ aos 
diversos lojistas. Se, no típico arrendamento para o exercício do comércio, o papel desempe-
nhado pelo arrendatário na criação e valorização do seu estabelecimento justifica a livre trans-
missão da sua posição; já no caso do contrato de instalação do lojista no centro comercial, a sua 
integração num todo organizado composto por estabelecimentos ‘criteriosamente seleccionados 
e harmoniosamente distribuídos’ parece justificar o afastamento dessa regra excepcional do 
regime jurídico do arrendamento para o exercício de comércio”.
60 Pinto Furtado (1998, p. 42) refere-se à doutrina francesa, especialmente a Derruppé, para quem 
“esta distinção impõe-se no caso dos centros comerciais: a clientèle é uma riqueza criada pelo 
lojista; só o achalandage é imputável ao centro comercial”.
61 Art. 1.143. Pode o estabelecimento ser objeto unitário de direitos e de negócios jurídicos, trans-
lativos ou constitutivos, que sejam compatíveis com a sua natureza.
 Art. 1.144. O contrato que tenha por objeto a alienação, o usufruto ou arrendamento do esta-
belecimento, só produzirá efeitos quanto a terceiros depois de averbado à margem da inscrição 
do empresário, ou da sociedade empresária, no Registro Público de Empresas Mercantis, e de 
publicado na imprensa oficial.
Shopping Center – O contrato entre empreendedor e lojistas: natureza jurídica e cláusulas polêmicas26
prévia do empreendedor, nos termos do artigo 1362 da Lei de Locações.
Como ocorre com a sublocação, eventual recusa deve ser devida-
mente motivada.
TRANSMISSÃO DE PARTICIPAÇÃO SOCIETÁRIA
Outra cláusula que deve ser analisada é a que condicione à anuên-
cia do empreendedor a transferência da titularidade da maioria das quotas 
da sociedade, que explora loja no centro comercial, para terceiro estranho 
ao quadro societário. Na prática, a cessão das quotas acabaria por significar 
a transferência do estabelecimento empresarial, conforme lição de Jorge 
Manuel Coutinho de Abreu: “objecto da primeira são as quotas – permane-
cendo a empresa na esfera jurídica da sociedade; objecto da segunda é a 
própria empresa, transferida da sociedade para outro sujeito”.63
A doutrina mostra-se dividida; Rubens Requião entende que, sen-
do lícita a cláusula condicionante do trespasse, pelos motivos supracita-
dos, é de se aceitar, igualmente, a necessidade da anuência do empre-
endedor64. Em sentido contrário, Pinto Furtado suscita reservas sobre 
tal cláusula sem, porém, fundamentá-las.65 Gladston Mamede critica Re-
quião, afirmando que “ele mistura dois planosbem distintos: os das re-
lações interna corporis (entre os sócios) e as relações da sociedade, na 
qualidade de pessoa jurídica, com terceiros”.66 Fundamenta o autor que 
o contrato com o empreendedor é estabelecido com a pessoa jurídica 
e, não, com seus sócios; eventual mudança no quadro social em nada 
alteraria o contratado.
Ainda que se admita como legítima a motivação da cláusula que 
exija o consentimento da transmissão da participação societária, tal dispo-
62 Vide supra, nota 45.
63 ABREU, Jorge Manuel Coutinho de. Da empresarialidade: as empresas no direito. Coimbra: 
Almedina, 1999. p. 345.
64 REQUIÃO, Rubens. Op. cit., p. 151. Conforme texto do autor: “Também admito a cláusula que 
veda qualquer mudança ou alteração, de forma direta ou indireta, de metade ou mais do capital 
votante da sociedade locatária ou quando dela decorra a transferência do seu controle adminis-
trativo ou gerencial. Através da alteração do quadro de controle do capital da sociedade é fácil 
obter a substituição das pessoas representativas das pessoas jurídicas. Proibindo essa mudança 
ou alteração, impede-se, por via travessa, a substituição efetiva do locatário”.
65 FURTADO, Jorge Pinto. Os centros comerciais e o seu regime jurídico. 2. ed. Coimbra: Almedina, 
1998. p. 43.
66 MAMEDE, Gladston. Op. cit., p. 113.
Armindo de Castro Júnior 27
sição mostra-se ineficaz em relação à sociedade, na medida em que even-
tual limitação à cessão das quotas (ou das ações, no caso das sociedades 
anônimas) somente pode ser condicionada ao consentimento dos demais 
sócios, nunca de terceiros. Como bem assevera Ana Afonso, o alcance de 
tal cláusula: “como requisito de eficácia dessa transmissão, ela não pode 
ser válida”, admitindo, porém, “a hipótese de extinguir o contrato quando 
se verifiquem determinadas alterações de sócios”.67
OS CONTRATOS ENTRE EMPREENDEDOR E LOJISTAS
NATUREZA JURÍDICA
Partindo dos aspectos organizacionais supracitados, alguns comuns 
a outros empreendimentos imobiliários, pode-se afirmar que a peculiari-
dade dos centros comerciais está, nas palavras de Carlos Geraldo Langoni, 
na “relação contratual existente entre o empreendedor do shopping center 
e os comerciantes”.68 Tal relação contratual incia-se na fase de lançamento 
do empreendimento, passa pela construção, distribuição das lojas, propa-
ganda “e muito particularmente, para a natureza contratual da cessão de 
uso e forma da respectiva remuneração”, conforme lição de Caio Mário da 
Silva Pereira.69 
Diversas teorias surgiram, na tentativa de explicar a natureza jurí-
dica dos contratos celebrados entre empreendedor e lojistas de centros 
comerciais. Levando em conta os aspectos ou características próprios 
do shopping center, alguns autores entendem que os contratos firmados 
entre empreendedor e lojista teriam a natureza jurídica de sociedade; 
outros entendem que tal natureza seria a de locação, típica ou atípica, 
ainda que seu contrato contenha cláusulas peculiares; existem aqueles, 
ainda, que defendem que se trata de contrato misto ou coligado, em que 
prepondera a figura da locação; a corrente atualmente preponderante no 
Brasil é a de que se trata de contrato atípico misto. Nesse sentido está a 
lição de Guilherme Gama:
67 AFONSO, Ana Isabel da Costa. Op. cit., p. 313-314.
68 LANGONI, Carlos Geraldo. Shopping centers no Brasil. In: ARRUDA, José Soares; LÔBO, Carlos Au-
gusto da Silveira. Shopping centers: aspectos jurídicos. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1984. p. 56.
69 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Op. cit., p. 74.
Shopping Center – O contrato entre empreendedor e lojistas: natureza jurídica e cláusulas polêmicas28
Desde a década de 1980, no Direito brasileiro, há acirrada dis-
cussão doutrinária, com reflexos na jurisprudência anterior, a 
respeito da natureza jurídica do negócio jurídico estabelecido 
entre o lojista e o empreendedor. O grande ponto controver-
so se referia ao enquadramento de tal negócio jurídico como 
locação comercial (ou, numa terminologia mais atualizada, 
locação não-residencial) ou como outro tipo de contrato.70
TEORIAS SOCIETÁRIAS
A teoria de que a natureza dos contratos seria uma sociedade em conta 
de participação, ainda que atípica, defendida por Alexandre Agra Belmon-
te71, não prosperou por faltarem dois elementos essenciais para a configu-
ração deste modelo societário: a ausência de affectio societatis e a não par-
ticipação do empreendedor nos eventuais prejuízos sofridos pelo lojista.72
Outra hipótese aventada pela doutrina, segundo Guilherme Gama, 
foi a de que sua organização seria uma forma de consórcio ou joint ventu-
re.73 Caio Mário da Silva Pereira entende que não é possível tal natureza, 
por três motivos: a) a falta de participação do empreendedor em eventual 
prejuízo tido pelo comerciante; b) cada um dos co-participantes deve ter 
algum grau de controle sobre o empreendimento; e c) na joint venture, a 
parceria ocorre por um período de tempo limitado.74
TEORIAS DA LOCAÇÃO OU DO ARRENDAMENTO
O contrato de locação de imóveis, no Brasil, ou de arrendamento, 
em Portugal, pode ser definido como aquele em que uma parte proporcio-
na a outra o uso e gozo temporário de uma coisa imóvel, e por isso recebe 
uma retribuição, pela interpretação dos artigos 1.022° e 1.023° do Código 
Civil português75.
70 GAMA, Guilherme Calmon Nogueira da. Op. cit., p. 71.
71 Ibidem, p. 73.
72 GAMA, Guilherme Calmon Nogueira da. Op. cit., p. 73; PEREIRA, Caio Mário da Silva. Op. cit., 
p. 74-75.
73 GAMA, Guilherme Calmon Nogueira da. Op. cit., p. 70.
74 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Op. cit., p. 75.
75 No caso específico dos shopping centers, a locação será considerada como comercial, regida 
Armindo de Castro Júnior 29
Duas teorias da locação foram desenvolvidas pela doutrina: a típica 
e a com atipicidade:
A) Teoria da locação típica
Segundo esta corrente, o contrato firmado entre empreendedor e 
lojista caracteriza-se como um mero contrato de locação, na medida em 
que estão presentes todos os elementos caracterizadores desse contrato: o 
consenso, o uso e gozo da coisa, a sua duração e o valor da retribuição. As 
peculiaridades existentes na relação, como pagamento do fundo de pro-
moção, aluguel percentual, aluguel em dobro, etc., não retiram do contrato 
sua natureza locatícia, uma vez que não a descaracterizam.
Desde a década de 70, quando os primeiros centros comerciais apa-
receram em Portugal e esta questão foi levantada, a jurisprudência e uma 
boa parte da doutrina enquadraram-nos como contratos de arrendamen-
to76. No Brasil, alguns autores também se posicionam nesse sentido77.
Esta corrente peca por não dar a devida relevância ao contrato de 
prestação de serviços estabelecido entre as partes78, ao tenant mix estabe-
em Portugal pelos artigos 1.108° e seguintes do Código Civil; no Brasil, é regulada pelos artigos 
51 e seguintes da Lei n° 8.245/1991.
76 Nesse sentido, está Galvão Telles (1991, p. 526-527): “Nas hipóteses em referência, o que o 
dono da loja faz é, pura e simplesmente, proporcionar ou conceder ao comerciante o gozo 
temporário da loja, mediante retribuição, e isso, por mais voltas que se dê, ajusta-se como 
uma luva ao figurino do arrendamento”. Na mesma direção vai Pinto Furtado (1998, p. 32), ao 
afirmar que invariavelmente os contratos estipulam a concessão temporária do gozo da fração 
do centro, mediante retribuição (renda) e através de escritura pública, concluindo: “Sendo es-
tes os traços definidores do contrato de locação e da forma legal do arrendamento comercial, 
e não havendo, para além deles, outros que possam corresponder à facti species de um tipo 
legal diferente — seria negar frontalmente a realidade pretender que os referidos contratos não 
descrevem a figurado contrato de arrendamento comercial”.
77 Caio Mário da Silva Pereira (1984, p. 77) vai nessa linha, ao entender que “a cessão do uso dos 
salões do shopping center constitui um contrato de locação. Nele estão presentes os elemen-
tos essenciais - essentiallia negotii: a coisa, res, objetivada no salão com todos os acessórios e 
dependências; o preço, pretium, fixado na remuneração; o consentimento, consensus, determi-
nado pela utilização para o ramo de comércio do usuário, sob as condições e cláusulas estabe-
lecidas. Tudo faz deste contrato uma locação – locatio rerum, integrada em nossa sistemática. 
É bem verdade que oferece peculiaridades. Mas estas, a meu ver, não eliminam a natureza 
locatícia do contrato”. No mesmo sentido, está Washington de Barros Monteiro (1984, p. 166): 
“Diante desses dados, não ouso asseverar seja atípico o contrato celebrado entre o incorpora-
dor e os lojistas ou prestadores de serviços. Esse contrato é, desenganadamente, o de locação, 
embora com algumas peculiaridades que, todavia, não chegam a descaracterizá-lo”.
78 Rui Rangel (1998, p. 62) menciona a prestação de serviços sem, porém, lhe dar a devida im-
portância: “Sem grande esforço poder-se-ia inferir que, na prática, estamos na presença de dois 
contratos; um de arrendamento e outro de prestação de serviços, revestidos ambos com todos 
os seus elementos essenciais”. Mais à frente, o autor, contudo, entende que “a prestação de 
serviços é instrumental e acessória do arrendamento, e tem a sua vida dependente e subordi-
nada a este. A interligação ‘umbilical’ e a instrumentalidade são de tal forma acentuadas que o 
arrendamento se por qualquer motivo findasse, a prestação de serviços findava também; mas 
Shopping Center – O contrato entre empreendedor e lojistas: natureza jurídica e cláusulas polêmicas30
lecido pelo empreendedor e, em especial, à freguesia do shopping center. 
Igualmente não se pode entender que contrato se enquadre como 
locação de estabelecimento empresarial, nem mesmo em formação, como 
entendem alguns. Sobre o tema, o ministro do Supremo Tribunal Federal, 
Alfredo Buzaid, assinala que sua origem está no Código Civil italiano que, 
em seu artigo 1.61579, inovou ao criar o instituto do affito, cuja principal 
característica é a locação de coisa produtiva, ou seja, “um complexo de 
coisas coordenadas e organizadas para uma função produtiva, como um 
edifício aparelhado como hotel, uma fábrica, uma azienda ou casa de 
comércio”.80 Conforme acima exposto, ao tratar da res sperata, não se pode 
considerar uma loja nua e vazia, como sendo um estabelecimento comer-
cial, nem mesmo em formação.
B) Teoria da locação com atipicidade
Os adeptos desta teoria entendem que o contrato de shopping cen-
ter, por suas características intrínsecas, é típico, com cláusulas atípicas. 
Esta corrente acredita que não se pode concebê-lo como mero contrato de 
arrendamento, em virtude da existência de inúmeras cláusulas estranhas a 
essa espécie contratual.
Nesse sentido está Darcy Lemke, que qualifica “a relação como ni-
tidamente locatícia, com algumas cláusulas atípicas, que não desfiguram a 
relação ex locato”81.
a prestação de serviços ‘viverá’ por todo o tempo em que o arrendamento se mantiver”. Na 
mesma linha, está Galvão Telles (1991, p. 533), ao afirmar que: “existem então dois contratos 
distintos mas coligados, sob a forma de união de contratos com dependência unilateral, em que 
a sorte da relação de serviços está na dependência da relação arrendatícia, mas não vice-versa”.
79 Art. 1615. Gestione e godimento della cosa produttiva
 Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, 
l’affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e 
dell’interesse della produzione. A lui spettano i frutti (821) e le altre utilità della cosa.
80 BUZAID, Alfredo. Estudo sobre shopping center. In: PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEI-
RA, Fernando Albino de (Coord.). Shopping centers: questões jurídicas: doutrina e jurisprudên-
cia. São Paulo: Saraiva, 1991. p. 7.
81 LEMKE, Nardim Darcy. Op. cit., p. 63. No mesmo sentido está Modesto Carvalhosa: “Trata-se, 
pois, de um contrato de locação com cláusulas atípicas. Nesse caso, as normas legais que 
regem o contrato-tipo, qual seja o contrato de locação, predominam disciplinando as relações 
entre os contraentes, através de seu regime jurídico próprio, desde que não sejam incompa-
tíveis com o espírito do contrato e com sua finalidade econômico-social”. Orlando Gomes 
(1984, p. 99), apesar de defender a tese do contrato atípico, entende que, se a cláusula que 
estabelece a renda variável “não desfigura o contrato, porque não lhe empresta uma configu-
ração diferente, nem exerce influência na sua causa, terá de interpretá-lo como um contrato 
típico com cláusula atípica”.
Armindo de Castro Júnior 31
Esta corrente tem interpretação semelhante com a do contrato misto 
ou coligado; o que a diferencia está que na tese dos defensores do contra-
to típico, com cláusulas atípicas, ocorre dependência unilateral do contrato 
de locação82.
TEORIA DO CONTRATO MISTO OU COLIGADO
Para esta teoria, existem diversos contratos coligados que se com-
põem de contratos distintos e vinculados, com o objetivo de alcançar a fi-
nalidade econômica do centro comercial, cada contrato sendo regido pelas 
normas de seu tipo, havendo dependência bilateral entre eles.
Rubens Requião entende ser esta a natureza do contrato de shop-
ping center, na medida em que:
Os contratos a ele relativos não se fundem, mantendo unidade apenas 
econômica, sem vir a constituir nova categoria jurídica. Daí por que o 
centro de compras não chega a ser um contrato, mas apenas uma orga-
nização fundada em vários contratos83.
Apesar de ser adepto da teoria da locação, Pinto Furtado admite a 
possibilidade da configuração de um contrato misto, rechaçando a tese do 
contrato atípico:
Se não se configura um novo contrato típico, os elementos a mais dos 
descritos na lei para o tipo legal de base, não poderão passar de simples 
circunstâncias ou, quando muito, construirão um contrato misto ou uma 
união de contratos; jamais desembocarão num contrato atípico.84
82 Sobre o tema, Darcy Lemke (1999, p. 67) entende que “No caso dos shopping centers, há uma 
coligação de contratos com dependência unilateral (todos os contratos firmados dependem do 
contrato de locação). Os contratos se agregam, mas cada um permanece com sua individuali-
dade própria, formando tão-somente uma unidade econômica. Caindo a locação, deixam de 
existir os demais, que restam sem objeto”.
83 Requião (1984, p. 130-131) justifica sua não adoção pela teoria do contrato atípico, por não 
vislumbrar uma unidade contratual: “No ‘centro comercial’ não vejo organização jurídica desse 
tipo. Os contratos que surgem em torno da organização não se fundem, nem resultam num 
novo contrato. Eles apenas se congregam, ou melhor, se coligam, a fim de disciplinar o empre-
endimento comum. Cada um permanece com a sua individualidade jurídica própria, embora 
unidos por laços econômicos de interesses entre seus componentes”.
84 FURTADO, Jorge Pinto. Op. cit., p. 43.
Shopping Center – O contrato entre empreendedor e lojistas: natureza jurídica e cláusulas polêmicas32
TEORIA DO CONTRATO ATÍPICO MISTO
Esta teoria entende que a união dos diversos contratos não se coa-
duna com os diversos contratos típicos, em especial da locação, em virtude 
das inúmeras peculiaridades neles existentes.
Seu precursor, Orlando Gomes, entende que os contratos entre em-
preendedor e lojista são atípicos porque tais “contratos se formam, no 
exercício da autonomia privada, para autorregulação de interesses, que 
demandam modelo inexistente no quadro legal, se são dignos de tutelajurídica”.85 São também enquadrados na subcategoria dos contratos mistos 
“cuja estrutura engloba elementos típicos de dois ou mais contratos no-
minados”. Mais à frente, o autor justifica a adoção da teoria para a causa 
ou função econômico-social como “o mais seguro critério para identificar 
esquemas contratuais”.86
Diversos autores adotaram a teoria da atipicidade mista. No Brasil, 
Ives Gandra Martins entende que existem dois fundos de comércio em 
um centro comercial: o do lojista e o do empreendedor, que chama de 
sobrefundo de comércio e “adiciona potencialidade mercantil ao com-
plexo de lojas nele situadas”.87 Mais à frente, Ives Gandra dá especial 
relevância à prestação de serviços pelo empreendedor, concluindo que 
tal contrato seria atípico:
Os contratos entre os shopping centers e os lojistas não são um contra-
to de locação de imóvel, mas um contrato mais abrangente, em que o 
imóvel é menos relevante que o complexo de elementos imateriais que 
tornam aquele ponto atraente e propício ao comércio.88
Oliveira Ascensão vai na mesma linha, ao considerar o centro 
comercial como uma “coisa supercomplexa” ou uma “superuniver-
salidade de facto”, mais à frente89 o qualificando como “contrato de 
85 GOMES, Orlando. Op. cit., p. 93.
86 Ibidem, p. 114.
87 MARTINS, Ives Gandra da Silva. A natureza jurídica das locações comerciais dos shopping cen-
ters. In: PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA, Fernando Albino de (Coord.). Shopping 
centers: questões jurídicas: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Saraiva, 1991. p. 83.
88 Ibidem, p. 90.
89 ASCENSÃO, José de Oliveira de. Integração empresarial e centros comerciais. Separata de: Bo-
letim do Ministério da Justiça, n. 407. Lisboa, 1991. p. 13-14 e 31.
Armindo de Castro Júnior 33
integração empresarial”90.
Antunes Varela concorda com a posição de Oliveira Ascensão, na 
medida em que o empreendedor proporciona ao lojista “uma série de van-
tagens patrimoniais completamente estranhas à função econômico-social 
da locação do imóvel ou do estabelecimento comercial, e que nem sempre 
consistem numa simples prestação de serviços”91.
A teoria da atipicidade, como todas as outras, diga-se, buscou expli-
car e responder a complexa realidade dos contratos de shopping center. 
Na prática, contudo, acabou por submeter os lojistas aos interesses do 
empreendedor, uma vez que em tais contratos os primeiros acabam por 
ter que simplesmente aderir às cláusulas impostas pelo segundo. Sobre o 
tema, Filipe Cassiano dos Santos assim conclui:
A tese do contrato absolutamente atípico e novo (contrato esse que se-
ria tendente à integração empresarial) é, bem vistas as coisas, um instru-
mento a que (alguma) doutrina recorreu para resolver uma questão prá-
tica fundamental qual fosse a de dar resposta aos novos e específicos 
interesses que a lógica subjacente ao centro comercial postula. Julgou-se 
na doutrina e na jurisprudência ser essa a única e mais adequada respos-
ta a esses interesses – mas a prática dos últimos anos revela que, com tal 
resposta, se veio a cair no extremo oposto àquele que se queria evitar”.92
CONCLUSÃO
O shopping center é, sem dúvida, um negócio imobiliário super-
complexo, como se verifica pelo estudo das inúmeras cláusulas existentes 
90 Pinto Furtado (1998, p. 34-35) critica a tese de Oliveira Ascensão, ao afirmar que o autor “in-
corre abertamente na incoerência de afirmar a configuração de um contrato inominado, a que 
afinal dá nome, como aquele, nada feliz mas a que foi tributado um entusiástico aplauso veicu-
lado pela nossa revista decana, de implementação de centro comercial”.
91 Antunes Varela (1995, p. 53, 56 e 57)) justifica sua adoção pelo contrato atípico pela ausência 
de contraprestação por parte do lojista pelas vantagens patrimoniais prestadas pelo empreen-
dedor: “Este factor extraordinário de valorização comercial, tanto mais sensível quanto maior 
for o talento e a capacidade negocial do organizador do centro na formação do tenant mix 
do shopping, não constitui de modo nenhum objecto de uma prestação contratual de serviço 
realizada a favor do titular das lojas beneficiárias, porque não há aí nenhum comportamento 
positivo (serviço) a que o organizador se tenha previamente vinculado e a que corresponda um 
verdadeiro direito subjectivo (de crédito), como é próprio do contrato de prestação de serviço 
descrito no artigo 1154° do Código Civil”.
92 SANTOS, Filipe Cassiano dos. O contrato de instalação de lojista em centro comercial: e a 
aplicação do artigo 394° do Código Civil quando celebrado por adesão. Cadernos de direito 
privado. Braga: Cejur, n. 24, p. 7, out./dez. 2008.
Shopping Center – O contrato entre empreendedor e lojistas: natureza jurídica e cláusulas polêmicas34
em seus contratos. A análise de tais contratos torna-se simples, se se levar 
em conta o verdadeiro interesse das partes contratantes.
Um lojista, ao aderir ao shopping, além da simples locação do espa-
ço físico para instalação de seu empreendimento, busca usufruir da fregue-
sia criada pelo empreendedor do centro, através do tenant mix.
O empreendedor, por sua vez, visa receber do lojista não só o va-
lor da renda fixa, remuneratória da locação do espaço físico, mas a renda 
variável, oriunda dos diversos serviços prestados para fazer jus a tal renda.
As diversas cláusulas extravagantes de que se compõe o contrato 
servem apenas para justificar ou garantir o fim econômico almejado pelas 
partes. Tais cláusulas enquadram-se, portanto, ora no contrato de locação, 
ora no de prestação de serviços.
O contrato não pode ser considerado como uma forma de socieda-
de, nem mesmo uma forma de consórcio ou joint venture, especialmente 
porque não existe o affectio societatis, nem tampouco a participação do 
empreendedor nos eventuais prejuízos sofridos pelo lojista, requisitos de 
qualquer sociedade.
Não se pode entender que o contrato tenha natureza de simples 
locação porque a prestação de serviços adquire importância tão relevan-
te quanto o arrendamento. Igualmente não se pode entender o contrato 
como sendo de locação com cláusulas atípicas porque sua aceitação impli-
caria entender que o contrato de prestação de serviços seria dependente e 
subordinado ao de locação, o que não ocorre.
A tese do contrato atípico também deve ser rechaçada porque so-
mente se concentra em tentar explicar as diversas cláusulas existentes no 
contrato, não levando em conta o verdadeiro interesse econômico tido 
pelas partes. Não existe um superfundo de comércio criado pelo em-
preendedor; sua principal atividade, na verdade, está em criar o tenant 
mix do centro comercial, de forma a levar ao shopping a maior fregue-
sia possível, com o objetivo de que os lojistas potencializem seu fatura-
mento e, consequentemente, paguem a renda variável a que tem direito.
Por exclusão, os contratos devem ser considerados como mistos ou 
coligados, de locação e prestação de serviços, sem dependência unilate-
ral, cada qual regido pela sua espécie contratual. Eventual afastamento de 
norma imperativa de uma ou outra espécie pode ser explicado pela inter-
dependência existente entre eles, desde que seja levado em consideração 
o objetivo almejado pelas partes.
Armindo de Castro Júnior 35
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