Comentários a LEI DO INQUILINATO

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INTRODUÇÃO
As relações entre locador e locatário, bem com o as normas que regulamentam o instituto da locação e seu objeto, constituem temas que sempre despertaram o interesse de Legisladores, juristas, aplicadores do Direito, compositores enfim, de todos os setores da sociedade. Segundo preceituam os histori adores do direi to, a locação, depois da troca, é o mais antigo dos contratos. 
Por se tratar de um contrato de suma importância e de grande utilização na esfera contratual, foi criada a lei regulamentadora de nº. 8.245, publicada em 18 de outubro de 1991, que regula justamente sobre as locações de imóveis urbanos e procedimentos a elas pertinentes.
Este trabalho visa analisar alguns aspectos desta Lei do Inquilinato, a sua regulamentação e sua especificidade. Introduzida no Brasil pelo Código Civil de 1916 a locação trata-se de um contrato bilateral do então proprietário da coisa denominado locador para uso e o gozo de coisa infungível a outro denominado então de locatário.
Palavras-chave: contrato, inquilinato, locador, locatário, locação, aluguel.
Artigos 2º 
Informa que o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo e editar norma desnecessária. 
Artigos 3º 
Trata do assentimento do cônjuge quando o tempo ajustado for igual ou superior a dez anos, sem distinção pela Lei do locador de locatário. Desde que o assentimento, seja dado pelos cônjuges das duas partes, quando casados, em contratos com prazo igual ou superior a 10 (dez) anos. A falta do assentimento do cônjuge não torna nulo ou anulável o contrato. A única consequência é aquela prevista no parágrafo único, ou seja, o cônjuge ausente do contrato não estará obrigado a respeitá-lo pelo prazo que exceder os dez anos.
Artigo 4º, Parágrafo único. 
O não cumprimento do prazo estipulado em contrato prevê o pagamento da multa pactuada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
O parágrafo único reconhece que o locatário fica dispensado do pagamento da multa se for transferido pelo seu empregador para prestar serviços em outro Município, que não aquele onde trabalhava quando do ajuste da locação, a lei autoriza-o a desfazer o contrato, exigindo apenas que notifique o locador com o prazo mínimo de 30 dias de antecedência.
Artigo 6º, Parágrafo único. 
Quando a locação vigora por prazo indeterminado, poderá ser desfeita pelo locatário, desde que notificado com antecedência mínima de 30 dias. O rompimento da locação, neste caso, decorre de manifestação unilateral da vontade do locatário. Desta forma, o locatário não precisa dar o motivo do seu ato. A lei exige que seja de forma escrita, afastada, pois a forma verbal e caso haja recusa do locador, o locatário poderá socorrer-se de ação consignatória para a entrega das chaves, cessando, a partir daí, suas obrigações como inquilino. Na hipótese de ter sido danificado o imóvel por culpa do inquilino, poderá o locador, já na posse do imóvel, requerer vistoria judicial para apuração dos danos. Constatados estes, além de responder pela indenização, o ex-inquilino será responsável, também, pelos aluguéis correspondentes ao período gasto na produção daquela prova.
Artigo 08ª, § 1º e § 2º
A alienação, por si só, não provoca o rompimento da locação. O presente artigo autoriza o adquirente, em determinadas circunstâncias, a romper a locação por meio de simples denúncia, mas, não é sempre que o adquirente pode denunciar. A lei não confere este direito ao adquirente, protegendo o locatário, desde que a locação esteja em vigor por tempo determinado, o contrato contenha cláusula de vigência em caso de alienação e que o contrato esteja registrado no cartório de registro de imóveis. Ocorrendo isso, o adquirente é obrigado a respeitar a locação. Nessas três condições, assegura-se ao locatário o direito de impor, em face do adquirente, que seja respeitada a locação. A denúncia, quando permitida, deverá conceber ao locatário o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação. É indispensável que esta seja feita de forma escrita. O locador que vende o imóvel, antes que se esgote o prazo de locação, está descumprindo voluntariamente o contrato, a obrigação que assumiu de permanecer como locador e de garantir ao locatário uso do imóvel até o termo final do prazo ajustado. Nesse caso, o locador alienante descumpriu a obrigação e causou dano ao locatário, pelo qual deve ser responsabilizado. O locatário tem direito de pleitear indenização do locador. Entretanto, se o adquirente não denuncia o contrato, assumindo a locação, o locatário não sofre prejuízo pelo qual devesse ser indenizado.
O adquirente deverá exercitar seu direito no prazo de noventa dias, contados do registro do título de aquisição. Da sua inércia, nesse prazo, resultará suposição legal de que concordou na manutenção da locação, não mais podendo denunciá-la.
Artigo 9º, I, II, III, IV:
Distrato é a primeira hipótese aqui prevista de dissolução da relação jurídica de locação. Entende-se por este termo “acordo entre as partes contratantes, a fim de extinguir vínculo obrigacional estabelecido pelo contrato”.
O inciso I prevê a possibilidade de quebra do vínculo quando locador, ou locatário, descumprir.
O inciso II prevê a possibilidade de quebra do vínculo quando locador, ou locatário, descumprir dever imposto pela lei ou pelo contrato.
O inciso III comenta sobre a falta de pagamento do aluguel e encargos.
O inciso IV permite a quebra do vínculo locatício, por iniciativa do locador, quando necessária à realização de obras urgentes, determinada pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a presença do locatário no imóvel. 
Artigo 10º e 11º
Relata sobre a transmissão da locação aos herdeiros no caso de morte do locador e as obrigações a serem assumidas por estes.
Artigo 12º, § 1º e § 2º
A alteração existente no caput tem finalidade de mera adaptação, sem qualquer alteração de conteúdo, tratando apenas de substituir a ultrapassada expressão “sociedade concubinária” para os padrões atuais, baseados na Constituição Federal de 1988 e no Novo Código Civil, onde a união estável é equiparada em todos os seus efeitos ao casamento.
O parágrafo único foi revogado, incluindo-se dois parágrafos no art. 12. Na redação anterior, a sub-rogação prevista nos artigos 11 e 12 ocorriam automaticamente também em relação ao fiador, que apenas poderia ser substituído por exigência do locador, mas não por vontade própria. Em suma, o fiador celebrava contrato de fiança com um e estava obrigado com outro, caso ocorresse a hipótese do artigo 12. Com a nova redação, a distorção foi corrigida, pois a sub-rogação exige a comunicação ao locador e ao fiador, permitindo-se a este a exoneração da fiança, desde manifestada no prazo de 30 dias, respondendo, ainda, pelo prazo de 120 dias depois da notificação.
Artigo 13º, § 1º e § 2º
Diz-se aqui que o locatário não pode ceder sublocar ou emprestar o imóvel, exigindo-se, para validade de tais atos, o consentimento prévio e por escrito do locador. Por empréstimo entende-se ato gratuito, pois, se fosse oneroso, caracterizaria sublocação. Para que tais atos sejam válidos, tem que obedecer a duas exigências: consentimento prévio do locador e forma escrita, ou seja, o consentimento tem que ser por escrito. Esta norma refere-se tanto às locações residenciais quanto às não residenciais, vigorando por tempo determinado ou não.
Seção III - Do Aluguel
Artigo 17º, Parágrafo único. 
É nula cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um ano, conforme disciplina o artigo 28, §1º da Lei 9.069/95.
Artigo 18º
Acordo entre o locador e o locatário, em qualquer momento, alterar o valor do aluguel e modificar cláusula de reajuste.
Artigo 19º 
Esse direito só surge após o decurso de três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente celebrado. Considera-se, ainda, como fato interruptivo desse prazo trienal afixação de novo aluguel por sentença. Importante frisar que o único requisito para adquirir o direito à revisional é a inalterabilidade do ajuste locatício pelo prazo de três anos. A referência feita ao “preço de mercado” serve apenas para estabelecer limite à pretensão do autor da ação revisional, seja para elevar ou reduzir o valor do aluguel.
Artigo 20º 
A lei excepciona duas hipóteses em que o locador pode exigir o pagamento antecipado:
 
Quando a locação não apresenta qualquer das garantias do art. 37 (caução, fiança ou seguro de fiança locatícia) e a locação para temporada. Essa exceção deve ser compatibilizada, ainda, com a regra do art. 42, que dá ao locador o direito de exigir o pagamento antecipado até o sexto dia útil do mês vincendo.
Nas locações por temporada, a lei faculta ao locador exigir o pagamento antecipado e de uma só vez, abrangendo todo o período da locação, além de poder exigir, cumulativamente, qualquer uma das garantias previstas no art. 37.
Seção IV - Dos Deveres do Locador e do Locatário
São obrigações legais, responsabilizando as partes, independentemente de estipulação contratual. Normas cogentes que não podem ser afastadas pela vontade das partes, a não ser quando a lei expressamente admita. O descumprimento de qualquer obrigação legal ou contratual autoriza o desfazimento da locação, como preceitua o art. 9º. O artigo enumera as obrigações legais do locador, como deveres a ele impostos independentemente de previsão contratual.
Artigo 22º, I á X, Parágrafo único – DEVERES DO LOCADOR.
 
O primeiro dever do locador é entregar, ao locatário, o imóvel locado em estado de servir ao uso a que se destina. Não basta apenas a entrega simples do imóvel, exige-se, ainda, que se apresente idôneo para o uso que o locatário pretende fazer dele. Se for para fim residencial, o imóvel deve reunir condições de habitabilidade. Imóvel com goteiras, portas e janelas que não fecham, ou cujas instalações elétricas e hidráulicas não funcionam, não se encontra em estado de servir à moradia do locatário. A transmissão pode ser feita no ato ou após a celebração do contrato, bastando à entrega das chaves do imóvel, ato que significa a cessão da posse direta ao inquilino. Enquanto não entregue o objeto locado, o locatário não a possui.
Entregue o imóvel, o locatário passa a ser o seu possuidor direto. Assim, ao locatário é assegurado o direito de ser mantido na posse, em caso de turbação, e restituído, no de esbulho. Esse direito de possuidor pode ser exercido contra qualquer pessoa, até mesmo contra o locador. Em razão da locação, o locador cede ao locatário a posse direta sobre o imóvel, posse que ele, locador, está obrigado a respeitar. O locador deve agir na defesa da posse do locatário, garantindo, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel. Durante a locação, o proprietário locador não pode mudar a forma nem o destino do prédio alugado ressalvado a hipótese de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público: a resistência injustificada do locatário, no caso, autoriza o cancelamento da locação.
O inciso obriga também o locador a fazer o que for necessário, para garantir o uso a que se destina o imóvel. Assim, está obrigado a fazer as reparações de defeitos posteriores ao ajuste, incluindo-se aqueles que surjam em decorrência da ação normal do tempo e as anormais, desde que por eles não possa ser responsabilizado o locatário. Constatado o defeito, tanto faz ser oculto ou aparente, o locatário poderá optar pela dissolução do contrato e pleitear indenização, ou pedir redução proporcional do preço do aluguel.
Se o locatário está obrigado a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvas as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III), a descrição minuciosa do mesmo, no ato da entrega, definirá os limites de sua responsabilidade. Ao locador também interessa o cumprimento dessa obrigação, que lhe facilitará a prova, para exigir do locatário a indenização devida por eventuais danos causados ao imóvel, além de prevenir queixa do locatário a respeito de vícios anteriores a locação. O devedor que paga tem direito de receber a quitação regular, ou seja, o recibo, podendo reter o pagamento enquanto este não lhe for dado. A lei esclarece a regra civil, impondo ao locador o dever de fornecer ao locatário, recibo discriminado das importâncias por este paga, vedando a quitação genérica. Caso o locador não cumpra essa obrigação, o inquilino poderá reter o pagamento e não será considerado em mora. Este inciso fixa a responsabilidade do locador por despesas relativas ao ajuste da locação e à administração do imóvel locado.
Intermediação, no caso, é o contrato de prestação de serviços celebrado entre o locador e a pessoa encarregada de escolher o locatário. A remuneração dos serviços é, naturalmente, de responsabilidade de quem se beneficia deles, ou seja, o locador. Muitas administradoras e locadores tentam repassar esta obrigação para o locatário cobrando um aluguel, a título de taxa de contrato. Esta cobrança é nula e impraticável. A obrigação pelo pagamento é do locador, ou seja, não podem ser exigidas do locatário. 
Para justificar essa proposição, alega-se que a elaboração do contrato está inserida entre as atividades de intermediação. Salvo disposição expressa em contrário no contrato, como diz a lei, o locador é responsável pelo pagamento dos impostos, das taxas e do prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel. Em outras palavras, a lei não impede que, ao contratar a locação, carregue-se tal obrigação para o inquilino, ao contrário do inciso anterior, de acordo com a qual a obrigação é sempre do locador, independentemente da vontade das partes.
No que diz respeito ao seguro contra fogo, essa proteção é do interesse do locatário, porque, conforme legislação prevista no Código Civil, o locatário responderá pelo incêndio do prédio, se não provar caso fortuito ou força maior, vício de construção ou propagação de fogo originado em outro prédio. A lei estabelece presunção de responsabilidade do inquilinato até prova em contrário. No caso de incêndio do prédio locado, a prova de inocência (ausência de culpa) é ônus do inquilino, limitando-se sua defesa à comprovação de alguma das hipóteses de excludência de responsabilidade acima mencionadas. Isso significa que, destruído o prédio por incêndio, o inquilino pode ser responsabilizado por indenizar o proprietário. Essa indenização abrangerá o valor do prédio e a totalidade dos aluguéis de que for privado o locador durante o tempo necessário à reconstrução. O inquilino prudente que não quiser correr este risco pode evitá-lo, contratando o seguro do prédio contra fogo.
O locador é obrigado a exibir os comprovantes relativos às parcelas que exigir do locatário, assegurando, assim, o direito de o locatário fiscalizar com exatidão as verbas cobradas. Não basta que o locador discrimine no recibo todas as quantias. O locatário pode exigir a exibição dos documentos que comprovem as despesas alegadas. Eventual recusa diante da solicitação do inquilino caracterizará infração legal praticada pelo locador e consequente responsabilização deste.
Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
Obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; 
Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; 
Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; 
Instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum. 
Constituição de fundo de reserva.
Art. 23. Trata das obrigações do locatário:
As obrigações imposta ao locadorvigoram mesmo no silêncio do contrato e diante sua legalidade devem-se respeitá-las independe de terem sido assumidas no ajuste locatício. A primeira obrigação do locatário consiste no pagamento pontual do aluguel e dos encargos da locação. Além do aluguel, o locatário responde pelos encargos, que são as despesas pelas quais ele pode ser responsabilizado, como impostos, taxas, despesas de condomínio ordinárias e prêmio de seguro contra fogo, por exemplo.
O local do pagamento, no silêncio do contrato, é o do imóvel locado, ou seja, o domicílio do devedor. Nada impede, porém, que as partes convencionem diversamente, indicando, no contrato outro local. 
Outra obrigação do inquilino é servir-se do imóvel para o fim previsto no contrato, vedada a modificação de uso sem a autorização do locador. Não basta restituir. Se forem constatados danos causados pelo inquilino, o locador terá direito à indenização corresponde, porque o imóvel não estará sendo restituído nas condições em que foi recebido pelo inquilino.
A lei isenta o locatário pelo desgaste resultante do uso normal da coisa, ou seja, pela degeneração normal. 
Artigo 24
Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
Artigo 25, parágrafo único: 
A lei poderia ter esclarecido que, nesse caso, as despesas devem ser rateadas proporcionalmente à área de cada unidade, pois, de fato, é o que deve prevalecer. Assim, o locador não pode fazer rateio que desrespeite aquela proporcionalidade, nem fazer divisão excluindo unidade que não se encontre alugada. Assim, se o locador resolver pagar o imposto predial de uma só vez, para se beneficiar do desconto normalmente oferecido, ele só poderá exigir do locatário o reembolso parcelado, mês a mês. O locatário, no caso, pagará cada parcela sem a vantagem do desconto.
No que diz respeito às despesas condominiais, a lei admite discussão, pois tais encargos, geralmente, são cobrados no mês anterior para enfrentar os gastos do mês seguinte. Na prática, essa questão é resolvida no contrato, ajustando-se que o locatário sempre pagará os encargos nas épocas de seus respectivos vencimentos, inclusive as despesas condominiais.
O parágrafo único afirma que, se o locatário quiser se beneficiar do desconto do pagamento antecipado feito pelo locador deverá reembolsá-lo integral e imediatamente.
Artigo 26
Este artigo impõe ao locatário a obrigação de consentir na realização de obras que se destinem a reparar o imóvel locado. O locatário, ainda que isso lhe cause incômodo, tem de consentir nas reparações urgentes que o prédio reclamar.
Consideram-se urgentes as reparações que, sendo necessárias, não podem ser adiadas do término da locação. O objetivo principal do texto é proteger o patrimônio do locador, assegurando-lhe o direito de ingressar no prédio para repará-lo, evitando sua deterioração. No regime atual, o locatário fica em situação desprotegida quando o imóvel reclama reparos urgentes pelos quais é responsável o locador. Dir-se-á que pratica infração o locador que se recuse a efetuar tais reparos, assegurando-se ao inquilino requerer o desfazimento da locação.
A lei dá ao locatário o direito ao abatimento do aluguel pelo tempo gasto na realização dos reparos que exceder a dez dias. Pelos embaraços suportados nesses primeiros dez dias, o inquilino não terá direito a qualquer compensação. Caso a obra demande tempo superior a trinta dias, o locatário poderá rescindir o contrato, diz a lei. O inquilino, portanto, poderá optar entre continuar no imóvel – sem pagar aluguel, porém suportando os aborrecimentos das obras de reparação – ou pedir o desfazimento da locação, mesmo que ainda esteja vigorando por tempo determinado, independentemente do pagamento de qualquer indenização. Se o locatário optar por desocupar e devolver o imóvel, não estará violando dever. Se o inquilino é culpado, além de ser obrigado a consentir nos reparos, responderá pelas despesas e poderá ser despejado por não ter tratado o imóvel com o mesmo cuidado como se fosse seu (inc. II do art. 23), além de cominações pela prática da infração legal. Nesse caso, o inquilino não terá direito a abatimento do aluguel.
Artigo 27
Este artigo especifica os negócios jurídicos, em que o direito de preferência é assegurado ao locatário. A enumeração é taxativa, inadmitindo ampliação. O locador pode dispor, mas está obrigado a oferecer o negócio ao locatário, consultando-o. Havendo interesse do locatário, está assegurada a preferência dele, mesmo sendo iguais as propostas, prevalecerá a do locatário.
Quando a lei fala em igualdade de condição com terceiros, refere-se ao preço, forma de pagamento, garantias, enfim, todas as condições do negócio. O locatário não terá direito à preferência, se sua proposta encerrar condições menos vantajosas. Nesse caso, deverá igualá-las ou superá-las. O credor pode consentir em receber coisa que não seja em dinheiro, em substituição da prestação que lhe era devida. Assim, se o locador pretender dar o imóvel locado em pagamento de uma dívida, poderá o locatário efetuar o pagamento por ele, em dinheiro, havendo o imóvel para si.
Nula será a cláusula contratual pela qual o locatário renuncie, antecipadamente, ao seu direito de preferência. A lei confere liberdade quanto à forma de comunicação: notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Diante da liberdade oferecida, vale comunicação feita por carta, telegrama, fax, telex ou qualquer outra forma. A comunicação só será válida se contiver todas as condições do negócio, tais como preço, forma de pagamento e a existência de ônus real, devendo ser o mais minuciosa possível. Qualquer particularidade, por menor que seja, desde que integrante do negócio, não deve ser omitida. Além de todas as condições, o locador deve anunciar o local e o horário que a documentação pertinente ao imóvel estará à disposição do inquilino para ser examinada. Caso o locador resolva introduzir qualquer alteração nas condições do negócio, estará obrigado a fazer nova comunicação, reabrindo-se o prazo do artigo seguinte.
Artigo 28
Notificando, nos termos do artigo antecedente, o locatário tem o prazo de trinta dias para manifestar sua aceitação à proposta apresentada. A lei esclarece, ainda, que deve se manifestar de maneira inequívoca, ou seja, de forma clara, não deixando margem a qualquer duvida. Dessa forma, esta manifestação deve ser escrita. A aceitação do locatário deve ser pura e simples, conformando-se com a proposta. Ele só pode aceitar ou recusar a proposta. Não pode manifestar contra-oferta à proposta do locador. Este prazo de trinta dias deve ser contado, excluindo-se o dia do começo, incluindo-se o do vencimento. O início da contagem partirá do recebimento documentado da comunicação feita pelo locador. Se o último de dia cair em um domingo ou feriado, ficará o locatário obrigado antecipar sua manifestação para o dia útil anterior.
Decorrido o prazo de trinta dias sem manifestação do locatário em favor da aceitação integral dos termos da proposta, considerar-se-á que ele renunciou ao direito de preferência, isto é, seu simples silêncio terá essa consequência.
A lei não exige que o locatário efetive a transação dentro dos trinta dias. Aceita a proposta, o locador e locatário deverão manter entendimentos para definir dia, hora e local para a consumação do negócio. Se o inquilino não exercer seu direito de preferência, o locador poderá negociar o imóvel com quem quiser. Só não poderá diminuir as condições explicitadas na proposta.
Artigo 29
Com a aceitação do locatário não significa que o locador está forçado a vender. Poderá desistir, arrependendo-se, mas terá de indenizar o inquilino por perdas e danos. O direito deste fica limitado ao ressarcimento, não indo ao ponto de poder obrigar o locador a efetivar a alienação. Para fazer jus à indenização, o locatário deverá fazer a prova do que perdeu e do que deixou de ganhar, isto é, as despesas assumidas para enfrentar o negócio que aceitoue os lucros que teria se este se concretizasse. Se o locador apresentar uma nova proposta, diferente daquela já aceita pelo locatário, esta nova proposta irá representar arrependimento deste em relação à anterior, sujeitando-o à indenização aqui prevista. O que vale para o locador também vale para o locatário. Se este, após ter aceitado, manifestar arrependimento e não comprar deverá ressarcir o locador.
Artigo 32
A Lei 10.931 de 2004 acrescentou este parágrafo para excluir também, do direito de preferência, os imóveis cujos contratos de locação tenham sido firmados a partir de 1º de outubro de 2001 e que tenham sido objeto de perda da propriedade por alienação fiduciária ou venda para realização de garantia, inclusive leilão. Esta excludente visa garantir ao adquirente de boa fé direito prioritário em relação ao locatário.
Artigo 33
O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação com a matrícula do imóvel.
Este artigo estabelece as prerrogativas do locatário, quando é desrespeitado seu direito de preferência. Se o locador não cumpre o dever que lhe é imposto, assegura-se ao inquilino o direito de pleitear indenização ou haver para si o imóvel. Da mesma forma, caberá indenização se houve a comunicação e, a despeito de ter sido aceita a proposta, o locador vende o imóvel para terceiro. Indeniza-se o dano, que deve abranger o que ele perdeu e deixou de lucrar. As perdas e danos abrangem, além do que efetivamente se perdeu o que razoavelmente deixou de lucrar. A Lei não exige contrato escrito, nem averbação no cartório imobiliário. Essa é uma ação pessoal que pode ser movida solitariamente pelo locatário e deve ser dirigida apenas contra o vendedor. O comprador é a parte ilegítima para figurar como réu. Além da indenização, o locatário preterido poderá mover ação para haver para si o imóvel vendido a terceiro. O autor necessitará do consentimento do seu cônjuge, se for casado, e deverá propor a ação contra o vendedor e o comprador, bem como contra seus respectivos cônjuges, porque ambos têm interesse na demanda, pois, se for julgada procedente, a sentença produzirá efeitos contra os dois.
Quatro são os requisitos para o exercício dessa ação:
A locação deve ter sido ajustada por contrato escrito, e este deverá estar averbado no Cartório de Imóveis, com a matrícula do imóvel, pelo menos trinta dias antes da alienação.
O locatário deve exercer seu direito à ação dentro do prazo de seis meses a contar do registro da alienação no Cartório de Imóveis e deverá depositar em juízo o preço pelo qual foi alienado o imóvel e mais as despesas do ato jurídico que concretizou o negócio. 
Tais valores se tiverem sido corroídos por eventual inflação, deverão ser corrigidos. 
Caso tenha sido ajustado pagamento em prestações, o inquilino depositará o que já tiver sido pago até a data do ajuizamento, obrigando-se a continuar depositando as parcelas que se forem vencendo.
Seção VI - Das Benfeitorias
Artigo 35:
 
Benfeitorias são as obras ou melhorias realizadas pelo inquilino com o objetivo de conservar ou modificar o imóvel locado, essas benfeitorias tem suas classificações, sendo elas:
Necessárias: As que têm por fim conservar o imóvel.
Exemplo: Substituição do encanamento danificado ou do telhado destruído troca de fiação elétrica deteriorada, obras indispensáveis à conservação do imóvel, evitando assim, a sua deterioração.
Úteis: As que aumentam ou facilitam o seu uso.
Exemplo: Construção de uma proteção para abrigo de veículo ou uma varanda – obras aumentam e facilitam o uso do imóvel.
Voluptuárias: De mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do imóvel, ainda que o tornem mais agradável ou que sejam de elevado valor.
Exemplo: Realização de um jardim ou um lago para criação de peixes ornamentais. Não conservam, não aumentam nem facilitam o uso do imóvel. Não são necessárias nem úteis. São supérfluas, revelando o gosto do locatário.
É obrigação do locador “manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel” e “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”. Assim, realizar obra que se faça necessária para manter o imóvel locado em condições de habitabilidade é obrigação do locador, desde que o defeito não tenha sido provocado pelo inquilino, seus dependentes, familiares ou prepostos, é claro.
Se o locatário notificar o locador para tomar providências dentro de prazo razoável e este se mantiver indiferente e não adotar as medidas necessárias, não haverá por que não possa realizar a obra, à custa, ficando-lhe assegurado o correspondente ressarcimento, ainda que do contrato conste cláusula anulatória de indenização. Quando se tratar de benfeitoria útil, nada impedirá a exclusão de responsabilidade do locador, na medida em que a lei não lhe impõe nenhuma obrigação em relação a ela. Nem sempre será fácil diferenciar as benfeitorias úteis e necessárias, já que existem obras que guardam características tanto de uma, como de outra. Se o contrato não contiver cláusula exonerando o locador, a autorização deste para as benfeitorias úteis pode ser considerada como dada tacitamente. O artigo não exige forma especial para essa autorização, nem estipula antecedência em relação às obras. Não precisa, portanto, ser prévia, nem por escrito.
Artigo 36
Se as benfeitorias feitas pelo locatário não interessar ao locador, estas poderão ser retiradas pelo mesmo, desde que não se comprometa a estrutura do imóvel, e não ocorra o seu detrimento. Caso contrário, ficarão incorporadas ao imóvel, dispensando o locador de qualquer indenização. 
Artigo 37
A Lei 11.196/2005, no seu Capítulo XII, dispõe sobre os Fundos de Investimentos constituídos por entidades abertas de previdência complementar e por sociedades seguradoras de fundos de investimento para garantia de locação imobiliária. É a quarta modalidade de garantia locatícia permitida, visando, aos poucos, acabar om a figura do “fiador” que atualmente é vista com desconforto e permitir garantias pecuniárias que no final revertam ao próprio garantidor.
Este parágrafo veda a utilização de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação, sob pena de o locador responder por contravenção, por exigir mais de uma modalidade de garantia (art.43, II). Se, em desrespeito a este artigo, o contrato for celebrado com mais de uma modalidade, a nulidade atinge apenas o excesso proibido pela lei. Se forem dadas duas garantias, anula-se uma, prevalecendo a outra. Não impede, contudo, que o contrato seja garantido por vários fiadores. Multiplicar a mesma garantia não é vedado por lei.
Artigo 38
A regra colide com a lei civil, que veda interpretação extensiva da fiança (art. 819 do código civil). Pela lei civil, para que a responsabilidade do fiador ultrapasse o prazo estipulado no contrato de locação será indispensável expresso ajuste nesse sentido. No silêncio, ao contrário do que proclama o artigo sob analise, a fiança fica limitada ao prazo do contrato. Tanto é assim que é raro estipular fiança em locação, sem mencionar que a responsabilidade do fiador perdura até a devolução do imóvel.
Pacificou-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça do Brasil no sentido de que “O contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente, pelo que é inadmissível a responsabilização do fiador por obrigações locativas resultantes de prorrogação do contrato de locação sem a anuência daquele, sendo irrelevante a existência de cláusula estendendo a obrigação fidejussória até a entrega das chaves.”.
Artigo 39
A referida disposição veio esclarecer dúvida existente na norma anterior, pois seu laconismo dava espaço a dúvidas interpretativas. A nova redação deixouexplícito que mesmo em caso de prorrogação por prazo indeterminado as garantias da locação permanecem válidas até a devolução do imóvel, salvo dispositivo contratual contrário.
Artigo 40 
As alterações introduzidas neste artigo no inciso II se fez necessária em virtude da alteração legislativa a respeito da falência e, sobretudo, do destaque dado à possibilidade de recuperação judicial, não prevista na legislação anterior. Os incisos VIII e IX incluem modalidades de garantia introduzidas pela Lei 11.196/2005, como já exposto no artigo 37, inciso IV supra. A inclusão do inciso X veio reforçar o entendimento já demonstrado anteriormente, no sentido da possibilidade de substituição da fiança, se o fiador manifestar sua intenção de desoneração ficando, entretanto, o fiador desonerado obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
O parágrafo único cria a sanção pelo inadimplemento o locatário, na hipótese do fiador requerer a desoneração e o locatário não apresentar outra garantia idônea, no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
Artigo 42
A regra é que o locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel, admitidas, apenas as duas exceções referidas no art. 20, a respeito das quais já foram feitas observações. Uma das exceções é quando a locação não estiver garantida por qualquer das modalidades legais: caução, fiança ou seguro de fiança.
SEÇÃO VIII
Das penalidades criminais e civis
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;
III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
SEÇÃO IX
Das nulidades
Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Capítulo II
Das Disposições Especiais
Seção I - Da Locação Residencial
Artigo 46
Assim, a locação que preencha os requisitos descritos no início deste artigo cessa de pleno direito findo prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso, podendo o locador retomar o imóvel. O direito de retomar decorre do fato de que, findo o prazo contratual, considera-se automaticamente desfeito o vínculo locatício: cessou a locação.
O locador deve exercer seu direito à retomada dentro de trinta dias, contados do fim do prazo contratual. Se deixar de agir no trintídio, ocorrerá a ressurreição do vínculo locatício que a lei declara extinto, $1 Se o locador, durante os trinta dias posteriores ao prazo final da locação, manteve-se inerte, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado.
A relação locatícia, que se considerava extinta, ressuscita e passa a ser por tempo indeterminado. Isso significa que o locador pode exercitar, imediatamente, seu direito de recuperar a posse direita do imóvel. Não precisa lançar mão de qualquer outro recurso para manifestar sua oposição à permanência do locatário que não seja o pedido judicial. O fato de ter sido notificado o locatário, todavia, não autoriza inércia subsequente indefinida do locador. Do aviso de oposição deve constar prazo certo e curto para a devolução do imóvel; se não atendido, deve ser ajuizada, incontinenti, a ação de retomada. Da conduta desidiosa do locador poderá resultar que se considere prorrogada alocação.
$ 2 Se a locação, depois de extinta, renascer e passar a vigorar por tempo indeterminado, o locador poderá denunciar o contrato, quando quiser, concedendo ao inquilino prazo de trinta dias para a desocupação. Neste caso, o locador só poderá pleitear a retomada mediante ação de despejo. A lei não determina prazo para a propositura do despejo após o vencimento dos trinta dias concedidos pela notificação.
Artigo 50
Se tal permanência se prolongar por mais de trinta dias, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não se permitindo, a partir daí, o pagamento antecipado do aluguel e encargos. É induvidoso que o locador, esgotado o prazo, pode, incontinenti, requerer a retomada. Concede-se liminar de desocupação para a ação que tenha por fundamento o término do prazo da locação por temporada, desde que a ação tenha sido proposta em até trinta dias após o vencimento do contrato.
Ora, se a lei autoriza a propositura de ação de retomada logo após o fim do prazo contratual, é porque reconhece que a locação, naquele momento, cessou de pleno direito. Assim, no caso, se o locador não mover ação retomada dentro dos trinta dias subsequentes ao vencimento do prazo ajustado para a locação de temporada, só poderá reaver o imóvel nas duas hipóteses do parágrafo único.
Caso ocorra a prorrogação; de duas, uma: ou o locador aguarda o decurso do prazo de trinta meses de vigência da prorrogação, após o que poderá denunciá-la, ou, durante a prorrogação, requer o despejo, desde que possa se valer de uma das hipóteses do art. 47.
Seção III – Da Locação não Residencial
Artigo. 53
A alteração imposta pela Lei nº 9.256/1996 visa apenas incluir na relação das entidades protegidas pela lei para efeito de rescisão de seu contrato de locação, as entidades religiosas devidamente registradas.
Artigo 55
Nas hipóteses em que a empregadora figurar no contrato de locação como locatária e não como fiadora, a locação será considerada pela Lei como “não residencial”. A regra deste artigo é considerada desnecessária, uma vez que mesmo sendo considerada pela Lei como “não residencial”, os efeitos da locação será o da residencial, conforme disciplina inclusive o artigo 56: “Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso”. Como está redigido, o texto quer dizer que, ressalvada a hipótese do artigo 55, a locação não residencial por prazo determinado cessa, de pleno direito, ao término do prazo estipulado. Mais razoável seria, então, que a hipótese do artigo 55 fosse considerada como locação residencial.
Conclusão
Diante o exposto na Lei do Inquilinato notamos a importância de estabelecer regras diante este contrato caracterizado como bilateral e cumulativo elencando obrigações e deveres tanto ao locador quanto ao locatário e na inobservância deste, a responsabilidadetambém é estendida a ambos. A norma tem regras de direito material e processual, que como se sabe tem efeitos diferentes quanto à vigência, assim sendo, as regras de direito material terão efeito ex nunc, enquanto as regras de direito processual passarão a ser aplicáveis tão logo termine a vacacio, inclusive quanto aos processos pendentes.
O importante é estabelecer esse contrato para que além de formalização do acordo entre as partes traga também segurança ao negócio realizado.
Fonte: LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991.
 http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm