Artigo execução de taxas condominiais

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O CPC/2015 e a Execução de Contribuições Ordinárias e Extraordinárias de Condomínio Edilício.
Rodrigo Pedroso Costa[1: Graduando do Curso de Direito na UNAMA – Faculdade da Amazônia.]
Resumo
O presente artigo visa expor as principais características da execução de contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício, tendo em vista que o CPC/2015 as transformou em título executivo extrajudicial (art. 784, X), ou seja, trata-se de uma inovação, tendo em vista que o CPC/73 não continha esta norma. Assim, houve uma mudança radical para os condomínios edilícios receberem seus créditos, enquanto antes o procedimento era moroso, hoje o procedimento é célere, pois se utiliza do processo de execução para agilizar o recebimento das taxas condominiais em atraso. Para este estudo utilizou-se a pesquisa bibliográfica, por meio de livros, materiais publicados na internet, e a legislação pátria. Os dados coletados na pesquisa foram analisados qualitativamente. Ao final, concluímos que esta modalidade de título executivo extrajudicial necessita de alguns requisitos peculiares para a sua efetiva validade. 
Palavras-Chave: Processo de Execução. Título Executivo Extrajudicial. Condomínio. Contribuições Condominiais.
Abstract
The present article aims at exposing the main characteristics of the execution of ordinary and extraordinary contributions of condominium building, considering that the CPC/2015 has transformed them into an extrajudicial executive title (article 784, X), that is, it is an innovation, since CPC/73 did not contain this standard. Thus, there was a radical change for condominiums to receive their credits, whereas before the procedure was time-consuming, today the procedure is swift, since the execution process is used to expedite the receipt of condominium fees in arrears. For this study we used bibliographical research, through books, materials published on the internet, and the national legislation. The data collected in the research were qualitatively analyzed. In the end, we conclude that this modality of extrajudicial executive title needs some peculiar requirements for its effective validity.
Key words: Execution process. Extrajudicial Executive Title. Condominium. Condominial Contributions.
1 INTRODUÇÃO
O art. 1.336, § 1º, do Código Civil prevê que é dever do Condômino o pagamento de despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, isto é, despesas que contribuam para a conservação do prédio. Todavia, sempre foi comum o inadimplemento de tais taxas, o que, consequentemente, obrigava o condomínio a buscar o recebimento desse crédito por meio de ações de cobrança na esfera judicial. Porém, à época de vigência do CPC de 1973, essas ações representavam inúmeros percalços, tendo em vista o procedimento de conhecimento moroso da ação de cobrança, o qual oferecia diversas formas para o devedor protelar o pagamento.
O Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) trouxe inúmeras inovações ao sistema processual do país, dentre elas há uma em especial que representa um significativo avanço para os condomínios edilícios, pois transformou as contribuições ordinárias e extraordinárias em títulos executivos extrajudiciais (art. 784, X). Tal inovação representa a possibilidade de o condomínio utilizar da ação de execução para receber seus créditos, o que significa um procedimento célere e que não depende de discussão de mérito, através de um processo de conhecimento, para que o juiz mande o devedor pagar a dívida, pois tal ordem de pagamento é dada pelo juiz, no processo de execução, na oportunidade do despacho da inicial.
Sendo assim, diante da situação exposta, delimitou-se o tema deste artigo nas seguintes variáveis: O CPC/2015 e a execução de contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício. Tal tema motiva a resposta para o seguinte problema: quais as principais características da execução de contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício, sob a ótica do CPC/2015?
Com isso, os principais objetivos deste artigo são: fazer a exposição desta nova modalidade de título executivo extrajudicial, esclarecendo suas características e realizando a explanação de uma breve evolução histórica a respeito do tema, e, finalmente, enaltecer a importância deste novo título para a sociedade.
2. ASPECTOS GERAIS DO PROCESSO DE EXECUÇÃO
Antes de adentrarmos ao tema central deste artigo, é importante que façamos uma breve exposição a respeito do processo de execução, que é a base para a execução de títulos extrajudiciais, isto propiciará a familiarização com o cerne da pesquisa.
O Livro II da Parte Especial do Código de Processo Civil trata do processo autônomo de execução, onde a tutela pretendida é a satisfação de uma prestação (fazer, não fazer, pagar quantia certa ou dar coisa certa ou incerta) representada por meio de um título executivo extrajudicial, cujo executado (devedor) é aquele que não prestou voluntariamente tal obrigação em favor de outrem, este último que por sua vez será o exequente (credor) do processo. Portanto, diz-se que tal processo autônomo é uma execução forçada porque o Estado, através da provocação do exequente, utilizará de todas as ferramentas dispostas na lei para forçar o executado a satisfazer a prestação assumida em favor do credor. THEODORO JR. (2017) ressalta que “o direito de praticar a execução forçada, no entanto, é exclusivo do Estado. Ao credor cabe apenas a faculdade de requerer a atuação estatal, o que se cumpre por via do direito de ação”.
Tal conceito será melhor explicado através das peculiaridades expostas a seguir.
2.1 PRINCÍPIOS DA EXECUÇÃO
A execução forçada possui princípios específicos que servem de base para a interpretação da lei e para a própria compreensão do sistema processual de execução. Vale ressaltar que a doutrina enumera diversos princípios, porém, serão adotados neste trabalho os mais frequentes, são eles:
Princípio da Disponibilidade da Execução: está previsto no art. 775 do CPC, e disciplina que o credor possui a faculdade de desistir de toda a execução ou de algum ato executivo (por exemplo: penhora) sem que o executado consinta. Isto ocorre porque o processo executivo tem por finalidade a satisfação de um direito subjetivo do credor, ou seja, o credor não está obrigado a promover a execução, assim, com a desistência, não haverá nenhum prejuízo para o executado. Contudo, se o devedor já tiver oferecido embargos ou impugnação com conteúdo que verse sobre o mérito (crédito da execução), a execução será extinta, mas não os embargos, salvo se houver concordância do executado, por outro lado, se os embargos ou impugnação versarem apenas sobre questões processuais, o exequente pagará as custas e os honorários advocatícios e tais defesas também serão arquivadas (art. 775, parágrafo único, I e II).
Princípio da Realidade ou Responsabilidade Patrimonial: previsto no art. 789 do CPC, e, segundo THEODORO JR. (2017), dispõe que a atividade jurisdicional executiva incide, direta e exclusivamente, sobre o patrimônio presente e futuro, do devedor e não sobre a pessoa do devedor. A exceção à regra ocorre nos casos de inadimplemento de pensão alimentícia, quando o devedor pode ser preso (art. 528, § 3º, CPC).
Princípio da Efetividade: segundo DONIZETTI (2017), este princípio dispõe que “pelo processo de execução ou cumprimento da sentença deve-se assegurar ao credor precisamente aquilo a que tem ele direito, nada mais”, tanto é que o caput do art. 831, do CPC, determina que “a penhora deverá recair sobre tantos bens quantos bastem para o pagamento do principal atualizado, dos juros, das custas e dos honorários advocatícios”. Sendo assim, o processo de execução não poderá ser usado para receber nada além do que estiver gravado no título extrajudicial.
Princípio da Menor Onerosidade ao Devedor: está previsto no art. 805 do CPC, e dispõe que toda vez que a execução possa ser promovida por vários meios, o juiz mandará que se faça pelo modo menos oneroso e prejudicialao devedor. Tal regra existe para impedir que o exequente abuse do seu direito, isto é, o credor não pode valer-se de meio mais oneroso para satisfazer seu crédito quando houver um meio menos oneroso e que possa atender a mesma finalidade de forma igualmente idônea.
Princípio da Utilidade da Execução: dispõe que o credor não poderá utilizar do processo de execução movido com objetivo de vingança contra o devedor, isto é, está vedada a possibilidade de a execução ser movida apenas para causar prejuízos ao devedor, sem que o credor obtenha qualquer vantagem.
2.2 REQUISITOS PARA REALIZAÇÃO DE QUALQUER EXECUÇÃO
É certo que por se iniciar através de uma ação, o processo de execução deve atender aos requisitos processuais comuns aos processos em geral, como legitimidade da parte e interesse de agir. Entretanto, abordaremos os requisitos que o CPC (artigos 783 e 786) define como indispensáveis e específicos para a propositura da execução, in verbis:
“Art. 783.  A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível.”
“Art. 786.  A execução pode ser instaurada caso o devedor não satisfaça a obrigação certa, líquida e exigível consubstanciada em título executivo.
Parágrafo único.  A necessidade de simples operações aritméticas para apurar o crédito exequendo não retira a liquidez da obrigação constante do título.”
Portanto, os requisitos são: (i) título executivo extrajudicial que represente uma obrigação certa, líquida e exigível; (ii) inadimplemento do devedor. Passaremos a explicar cada um deles a seguir.
2.2.1 Título Executivo Extrajudicial
ABELHA (2015) explica que o título executivo, seja ele judicial ou extrajudicial, não é apenas um mero documento ou papel, mas sim a própria obrigação materializada por meio do documento, vejamos:
“O título executivo – documento que representa um direito líquido, certo e exigível – é uma garantia do sistema jurídico contra execuções injustas e inadequadas. O título que serve de base à execução, viabilizando a tutela jurisdicional executiva, traz para o legislador uma situação de segurança, no sentido de que a tutela jurisdicional executiva (poder x sujeição) poderá ser exercida, porque existe enorme probabilidade de que o conteúdo do título seja verdadeiro.
[...] O título executivo nada mais é do que a representação documental de uma norma jurídica concreta, judicial ou extrajudicial, cujo conteúdo é formado por um sujeito passivo, um sujeito ativo, um objeto e um vínculo jurídico de dever legal ou de obrigação.”
O título executivo pode ser judicial ou extrajudicial. O judicial é aquele formado por meio de um processo judicial ou arbitral, e estão enumerados no art. 515 do CPC.
O título executivo extrajudicial, objeto de nosso artigo, é a representação de relação jurídica criada por meio da vontade das partes (credor e devedor), sem que o Estado, por meio de sua função jurisdicional, tenha interferido. Contudo, somente a lei pode criar um título extrajudicial e lhe conferir a eficácia executiva, porque no Brasil impera a regra nulla executio sine titulo, ou seja, não há execução sem título, tanto é que art. 784 traz um rol desses títulos, sendo que o seu inciso XII assegura que possam existir outros na legislação extravagante. Trata-se, portanto, da prova cabal do direito subjetivo do credor.
O título executivo deve conter uma obrigação certa, líquida e exigível.
É certa a obrigação quando estão estampadas no documento a natureza da obrigação e a identificação do credor e do devedor. Tais elementos permitem que, a partir de uma simples análise ocular do título, possa se eximir qualquer dúvida, a priori, acerca da existência de uma obrigação que foi inadimplida. É líquida a obrigação quando o título possui estampado o seu objeto, isto é, pode-se facilmente identificar “quanto” ou “o quê” se deve, independentemente de qualquer outra prova, também será líquida mesmo se for necessária simples operação aritmética para apurar o crédito (CPC, art. 786, parágrafo único). É exigível a obrigação desde que o devedor esteja inadimplente, ou seja, não a tiver satisfeito, e desde que não esteja sujeita a condição suspensiva ou a termo.
2.2.2. Do Inadimplemento do Devedor
Sustenta-se tal requisito na exigibilidade da obrigação já exposta ao norte. Contudo, vale ressaltar que o caput do art. 787 do CPC, disciplina a cláusula exceptio non adimpleti contractus (exceção de contrato não cumprido), que ocorre quando a prestação do devedor só possa ser adimplida mediante uma contraprestação do credor, este último, na oportunidade do ingresso da ação, deverá provar que adimpliu sua contraprestação, sob pena de extinção do processo. Já o parágrafo único do mesmo dispositivo declina que o devedor poderá depositar em juízo o objeto da obrigação quando o credor não cumprir com a contraprestação, caso em que só poderá retirar a objeto quando adimplir sua parte.
Por fim, o art. 788, CPC, disciplina que o credor poderá recusar o recebimento da prestação se ela não for exatamente aquela prevista no título executivo, caso em que poderá ingressar com a ação de execução, desde que justifique ao juízo as razões da recusa.
3. BREVE HISTÓRICO DA COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS
A primeira norma que regulamentou o condomínio edilício ou em edificações, mas de forma tímida, foi o Decreto-Lei 5.481/1928. O Código Civil de 1916 não tratava a respeito do condomínio, seja ele edilício ou condomínio em geral.
Somente a partir da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, é que o instituto passou a ser disciplinado integralmente pela legislação nacional. O art. 12 desta lei já previa que era obrigação de cada Condômino o pagamento das despesas do condomínio, o que correspondia a sua quota-parte definida através de rateio com os outros Condôminos. Já o parágrafo 2º deste mesmo dispositivo declinava que era do síndico a responsabilidade de arrecadar as contribuições, e, em caso de inadimplemento do Condômino, o síndico poderia instaurar o processo de execução para cobrar o crédito.
Contudo, a Lei nº 9.245, de 26 de dezembro de 1995, alterou a redação do art. 275, inciso II, “b”, do CPC/1973 determinando que devia-se ajuizar a ação de cobrança por meio do procedimento sumário, caso o condomínio desejasse receber as taxas condominiais em atraso. Tal mudança foi bastante criticada, tendo em vista que mesmo com o procedimento sumário, o Condômino Devedor poderia utilizar de várias ferramentas oferecidas pelo próprio processo para atrasar o pagamento. Explicamos, tratava-se, então, de um processo de conhecimento, onde o devedor seria citado para comparecer em uma audiência de conciliação e, caso não houvesse acordo, para apresentar sua contestação; depois de praticados os atos da instrução processual, o juiz iria proferir a sentença, da qual caberia recurso e, só depois de transitada em julgado, é que o título judicial seria formado, o que possibilitaria a instauração da fase de execução para, então, começar os procedimentos de recebimento do crédito.
Em 2002, o Código Civil promulgado passou a disciplinar integralmente sobre o instituto do condomínio em seus artigos 1.314 a 1.358. Porém, nada mudou com relação a forma de cobrança das taxas. Necessário destacar que tanto a Lei nº 9.245/95 quanto o CC/02 revogaram o teor da Lei nº 4.591/64, tendo em vista que o caput do art. 2º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, assevera que uma lei, caso não tenha vigência temporária, vigerá até que outra posterior a modifique ou a revogue.
Tal sistemática era criticada devido a morosidade do judiciário ocasionada, principalmente, pela imensa quantidade de processos, quanto pela necessidade de ter que se aguardar o resultado do processo de conhecimento para que o condomínio recebesse seu crédito.
Todavia, tal sistemática foi radical e beneficamente mudada em razão do advento do Código de Processo Civil de 2015 (Lei nº 13.105/2015), porque o inciso X do art. 784 elevou as contribuições ordinárias e extraordinárias aopatamar de título executivo extrajudicial. Com isso, voltou-se a usar a execução como instrumento de recebimento dos créditos do Condomínio. Estamos diante de um avanço de nosso sistema processual, pois não mais o juiz manda citar o devedor para este se defenda, agora o juiz manda citar o devedor para que este pague a dívida em três dias.
Assim, todas as características deste novo título serão expostas a seguir.
4. DA EXECUÇÃO DE CONTRIBUIÇÕES ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
O art. 784, X, do CPC/2015 reza que:
“Art. 784.  São títulos executivos extrajudiciais:
[...]
X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”
A partir da leitura do dispositivo acima citado, percebemos a existência de três requisitos indispensáveis para que o título executivo tenha força executiva, além dos já expostos no tópico 2.2 deste artigo, são eles: condomínio edilício; contribuições ordinárias ou extraordinárias; previsão das contribuições em convenção ou a sua aprovação em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.
4.1 CONDOMÍNIO EDILÍCIO
O Código Civil disciplina duas espécies de condomínio: condomínio em geral e o condomínio edilício. São institutos completamente diferentes e com capítulos específicos no CC. Com isso, percebe-se que o legislador não conferiu força executiva às contribuições do condomínio em geral, pois fez uma expressa referência no inciso X do art. 784 ao termo “condomínio edilício”.
O condomínio em geral é aquele formado quando duas ou mais pessoas se unem para dividir os poderes de uma propriedade, todos são proprietários de uma fração ideal do todo, e, por isso, passam a ser chamados de coproprietários ou condôminos. Está presente no art. 1.314 a 1.330 do CC.
Já o conceito de condomínio edilício é explicado por GONÇALVES (2016):
“Caracteriza -se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de acesso às unidades autônomas e ao logradouro público etc.) (CC, art. 1.331)”.
Portanto, cada unidade autônoma é independente das demais, o que significa que um condômino pode alienar, gravar ou ceder sua unidade sem que seja necessário a concordância dos demais condôminos, ao contrário do condomínio em geral, onde todos dividem e administram uma única unidade.
4.2 CONTRIBUIÇÕES ORDINÁRIAS OU EXTRAORDINÁRIAS
O art. 1.336 elenca os deveres dos Condôminos, e o seu inciso 1º assevera que cada condômino deve contribuir com despesas destinadas à conservação do prédio, o que pode ser tanto reparos necessários quanto obras que integrem a estrutura do prédio.
A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) é responsável por descrever o conceito dessas contribuições:
São despesas extraordinárias aquelas de grande monta e que são destinadas à valorização do prédio, como construção de piscina e churrasqueira;
São despesas ordinárias aquelas de pequena monta e que são destinadas à manutenção do condomínio, como o reparo de um vazamento ou pintura de dependências de uso comum.
4.3 PREVISÃO DAS CONTRIBUIÇÕES EM CONVENÇÃO OU A SUA APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA GERAL, DESDE QUE DOCUMENTALMENTE COMPROVADAS.
Toda contribuição condominial deve ser comprovada documentalmente pelo Condomínio Exequente através de uma convenção ou ata de assembleia geral, dependendo do ato em que foram aprovadas as contribuições. Tratam-se de documentos indispensáveis para a propositura da ação.
A convenção é o documento escrito que representa o ato de constituição do condomínio edilício, nele se estipulam os direitos e deveres de cada condômino, e deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais do condomínio. Está prevista no art. 1.333 do Código Civil, sendo que o artigo 1.334, inciso I, reza que é um requisito indispensável para a validade da convenção a cláusula que determina as contribuições ordinárias e extraordinárias.
A assembleia geral pode ser ordinária ou extraordinária:
Segundo o art. 1.350 do CC, a assembleia geral ordinária é aquela que acontece, obrigatoriamente, uma vez por ano e é convocado pelo Síndico, onde serão estabelecidos o orçamento anual das despesas e o valor das contribuições para as despesas pelos Condôminos. Esta assembleia terá decisões aprovadas pelo quórum mínimo estabelecido na convenção e serão oponíveis contra todos os condôminos, inclusive os ausentes.
Segundo o artigo 1.355 do CC, a assembleia geral extraordinária é aquela convocada pelo Síndico ou por um quarto dos condôminos sempre que surgir a necessidade de discutir interesses gerais, inclusive aprovações de despesas.
Vale dizer que atualmente os condomínios utilizam o boleto bancário para realizar a cobrança das taxas, todavia, é importante destacar que tal documento é meramente um instrumento da cobrança do crédito do condomínio. Logo, por força do art. 784, X, do CPC, se a taxa condominial deveria ter sido paga por meio de boleto, para que o processo de execução seja válido é indispensável que os boletos sejam apresentados juntamente com a convenção ou com a ata da assembleia geral ordinária ou extraordinária para que o crédito esteja devidamente comprovado.
5. ASPECTOS PROCESSUAIS
A ação de execução do título executivo extrajudicial possui os seguintes aspectos processuais:
5.1 FORO COMPETENTE
Segundo o art. 53, III, “d”, o foro competente para julgar e processar a ação é, em regra, o foro da localização do edifício, que é o lugar onde a obrigação deve ser cumprida.
Necessário ressaltar que a Lei nº 9.099/95 (Lei dos Juizados) estabelece em seu art. 3º, II, § 1º, II, que os Juizados são competentes para julgar as ações de cobrança e de execução das taxas condominiais, in verbis:
“Art. 3º O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas:
II - as enumeradas no art. 275, inciso II, do Código de Processo Civil;
§ 1º Compete ao Juizado Especial promover a execução:
II - dos títulos executivos extrajudiciais, no valor de até quarenta vezes o salário mínimo, observado o disposto no § 1º do art. 8º desta Lei.”
Todavia, o dispositivo do CPC a que se refere o artigo acima descrito é referente ao CPC/73, que previa as ações de cobrança pelo procedimento sumário para as causas de cobrança de taxas condomínios, dispositivo este que está totalmente revogado pelo Novo CPC. Contudo, cumpre esclarecer que o art. 1.063 do Novo CPC estabelece que os Juizados continuam competentes para julgar as causas estabelecidas no art. 275, II, do CPC/73.
5.2 LEGITIMIDADE ATIVA
A legitimidade ativa para ingressas com a execução é do condomínio, desde que representado pelo síndico. Apesar do condomínio não possuir personalidade jurídica, ele ostenta capacidade postulatória, porque o art. 1.348, II, do CC, confere capacidade para estar em juízo tanto ativa quanto passivamente, desde que, novamente, representado pelo Síndico.
SCAVONE JUNIOR (2016) acrescenta que também é indispensável que a petição inicial seja instruída com o comprovante da regular eleição do síndico através da juntada da ata da assembleia que o elegeu, como forma de comprovar a sua representação.
5.3 LEGITIMIDADE PASSIVA
O legitimado para figurar como executado é o condômino inadimplente, por força do art. 779, I, do CPC. SCAVONE JUNIOR (2016) esclarece que “o vocábulo ‘condômino’ abrange também o usufrutuário, o nu-proprietário, o fiduciário, o compromissário comprador, o promitente cessionário de direito à compra, ou qualquer outro titular de direito à aquisição dasunidades autônomas do edifício”.
SCAVONE JUNIOR (2016) acrescenta que também é indispensável que a petição inicial seja instruída com a cópia da matrícula da unidade autônoma atualizada e, se for o caso, cópia do compromisso de compra e venda ou cessão de direitos que, eventualmente, for de conhecimento do condomínio para comprovar a legitimidade passiva decorrente da qualidade de condômino devedor.
5.4 PETIÇÃO INICIAL
O art. 785 do CPC, estabelece uma regra de que o fato do exequente (credor) possuir um título executivo extrajudicial, onde o devedor descumpriu a obrigação lá estampada, não impede a parte de optar pelo processo de conhecimento através de uma ação de cobrança, a fim de constituir obter um título executivo judicial (sentença). Portanto, se o condomínio optar por esse procedimento, a petição inicial deverá obedecer aos requisitos dispostos no art. 319 e seguintes do CPC.
Porém se o condomínio optar pelo processo de execução autônomo, objeto deste artigo, a petição inicial deverá obedecer, além dos requisitos do art. 319 e seguintes do CPC, aos requisitos previstos no art. 798 do CPC (como, por exemplo, demonstrativo do débito atualizado), bem como como os já descritos no tópicos 4.3, 5.2 e 5.3 deste artigo.
5.5 DA PRESCRIÇÃO
SCAVONE JUNIOR (2016) é contundente ao afirmar que o prazo de prescrição do crédito condominial é de 10 (dez) anos, porque o art. 206 (que trata de prazos prescricionais específicos), do Código Civil, não traz nenhum dispositivo que abranja às cobranças de taxas condominiais. Sendo assim, o prazo prescricional de 10 anos é o que deve ser aplicado, pois esta é a regra geral disposta no art. 205 do CC, tendo em vista que a obrigatoriedade no pagamento das taxas condominiais decorre de força de lei (arts. 1.334, I, 1.336, I, e 1.350, todos do CC	), e não da vontade das partes. As partes, portanto, só podem decidir em relação ao valro econômico da taxa condominial.
6. DA PENHORA DA UNIDADE DEVEDORA
A lei nº 8.009/90 confere proteção aos imóveis que servem de moradia da família, e a Súmula nº 364 do STJ também ampliou esta proteção ao imóvel pertence a pessoas solteiras, separadas e viúvas. Tal proteção impede que este bem de família seja penhorado, não podendo responder por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam.
Contudo, o inciso IV do art. 3º, da mesma lei, considera afastada de proteção a penhora do imóvel familiar por motivo de cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função desse imóvel, o que inclui as despesas condominiais. Isto ocorre, justamente, porque a taxa condominial é gerada em função da utilização do próprio imóvel (unidade autônoma), o que significa que esta taxa não é gerada em razão da pessoa do condômino, mas, sim, em razão da própria existência da unidade autônoma, independente de quem seja o seu proprietário.
Sendo assim, o condomínio poderá solicitar a penhora da unidade autônoma para que a dívida seja satisfeita, conforme regra do art. 831 do CPC.
7. MATERIAL E MÉTODO
O presente artigo foi elaborado por meio da pesquisa bibliográfica, pois pesquisou-se em materiais já publicados, ou seja, referências teóricas constituídas, principalmente, de livros e artigos científicos, bem como na Legislação Brasileira. Assim, os dados coletados na pesquisa foram analisados qualitativamente, os quais, primeiramente, foram analisados com base na legislação para, depois, serem interpretados frente ao processo de execução como um todo.
8. CONCLUSÃO
Pode-se verificar ao longo da exposição, que o processo de execução é um instrumento bastante eficaz para garantir o recebimento do crédito estampado em título executivo, seja pela celeridade ou pela desnecessidade de uma fase de conhecimento para discussão do mérito do crédito. Neste caso, o Estado vale-se de todas as ferramentas dispostas na lei para forçar que o executado cumpra com a obrigação que lhe deixou com o status da inadimplente.
O Livro II da Parte Especial do CPC trouxe inúmeras inovações ao processo de execução, entre elas está a criação da nova modalidade de título executivo extrajudicial abordada neste estudo. Podemos verificar que o CPC trouxe requisitos indispensáveis e peculiares para a execução das taxas condominiais.
Não basta que exista a obrigação do condômino pagar as taxas, elas devem estar devidamente comprovadas por meio dos documentos da convenção ou da assembleia geral, seja ela ordinária ou extraordinária. Sem isso, não o que se falar em execução das taxas condominiais. Além disso, o CPC restringiu a execução aos condomínios edilícios, excluindo, portanto, o condomínio em geral, o que deverá, obrigatoriamente, optar pela ação de cobrança para recebimento das taxas atrasadas.
Por fim, outro resultado importantíssimo desta pesquisa foi que a unidade autônoma, mesmo que sirva como moradia de uma família, não está protegida pela regra da impenhorabilidade do bem de família estabelecido pelo art. 1º da lei nº 8.009/90. Isto deve-se ao fato de o art. 3º, IV, da mesma lei, estabelecer que como a taxa condominial é gerada em decorrência da utilização da própria unidade autônoma, o imóvel está, sim, apto a ser objeto de penhora.
9. REFERÊNCIAS
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