CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTERS

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CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTERS
Sumário - 1. Introdução – 2. O contrato de locação em shopping centers. 3. Clausulas dos contratos de locação em shopping center– 4. Conclusões – 5. Bibliografia.
Andreas Cristian Maia Nilson.
Introdução.
O Shopping Center, como conhecemos hoje, surgiu “na década de 50, mais exatamente no ano de 1952, nos Estados Unidos da América.”�
No Brasil, eles ganharam grande relevância nas últimas décadas, principalmente pelo conforto e segurança que oferecem ao consumidor.
O primeiro Shopping inaugurado no Brasil foi Shopping Center Iguatemi, em São Paulo no ano de 1966, sendo também o primeiro da América Latina�.
O empresário de Shopping Center é o proprietário de prédios formado por diversas lojas, que loca os espaços para terceiros, organizando e distribuindo esses espaços. Este empresário exerce uma atividade econômica peculiar que não pode ser confundida com um simples locador de imóveis, pois, não se limita a manter um espaço apropriado para que outros empresários exerçam suas atividades. 
Em um Shopping Center o empreendimento central é o shopping em si, não necessariamente uma loja específica instalada no prédio, por essa razão o empresário deve se preocupar em construir um ambiente harmônico e bem organizado, o que proporciona mais clientes, atraindo mais lojas e valorizando os espaços, o que faz com que o valor do aluguel aumente.
Segundo Coelho (2011, pag. 88), “O que distingue o empresário do Shopping Center dos empreendedores imobiliários em geral é a organização da distribuição da oferta de produtos e serviços centralizados em seu complexo (tenant mix).”
Contrato de locação em Shopping Center.
Os contratos de locação em shopping center são regidos pela lei n. 8.245/1991 mais especificamente em seu artigo 54: 
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :
a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.�
O art. 54 da referida Lei trata especificamente dos contratos de locação celebrados entre os lojistas e os empreendedores de Shopping Center onde prevê que nesses contratos prevalecerão as condições livremente pactuadas entre as partes, consagrando o princípio da autonomia da vontade nos contratos de locação em Shopping Center.
Porém, não existe em nosso ordenamento jurídico uma regra específica para os contratos de locação em shopping centers. Com isso, se recorrem as normas gerais do Código Civil além do Código de Defesa do Consumidor em alguns casos.
Há discussão ampla sobre o Contrato a ser celebrado para locação em Shopping. Existem correntes que acreditam em um Contrato de Locação Comercial típico e outras que defendem ser contrato de locação atípico.
Os que acreditam ser um contrato de locação atípico argumentam que se trata de negócio jurídico complexo que não pode ser enquadrado como simples locação comercial, isso porque existem particularidades que só a ele competem que são devidas pela falta de Lei específica onde acabam sendo, às vezes, mais onerosas aos lojistas.
A corrente que defende se tratar de contrato típico acha que tais instrumentos nada mais são do que contratos locatícios dotados de certas peculiaridades. Esta corrente vem ganhando força, pois, a jurisprudência vem aplicando aos casos de contratos de locação de Shoppings Centers a Lei de Locação de Imóveis Urbanos nas relações de controvérsias oriundas desses instrumentos contratuais.
Clausulas dos contratos de locação em Shopping Center.
Importante se faz proceder uma análise dos principais pontos relacionados às cláusulas comumente estabelecidas nos contratos de locação em shopping center, devendo ser verificado sua compatibilidade com os princípios e valores aplicáveis. 
Aluguel mínimo e aluguel percentual
O aluguel percentual é calculado sobre o faturamento bruto do lojista, já o aluguel mínimo, como o nome diz, tem quantia fixa estabelecida devida no caso do valor do aluguel percentual não alcançar o valor mínimo. Essa combinação de alugueis não é proibida por Lei, mas deve respeitar alguns limites impostos, como, por exemplo, a periodicidade de correção do aluguel mínimo e que o aluguel seja determinável. Art. 17 da Lei 8.245/91. 
 Fiscalização das contas do lojista
Clausula geralmente associada ao aluguel percentual, ela prevê a fiscalização financeira do lojista locatário pelo Locador. 
 Aluguel em dobro em dezembro
Consiste naquela que estabelece o aluguel em dobro no mês de dezembro. A clausula tem sido considerada válida por, justamente, no mês de dezembro ser o que mais gera despesas com a administração por parte do locador.
3.4 Res sperata
Equivale a um pagamento feito pelo lojista ao empreendedor, que remunera esse último pelos investimentos feitos na montagem do empreendimento.
Não há, a princípio, qualquer ilegalidade em sua cobrança. Pelo contrário, ela remunera um esforço legítimo e relevante do empresário em prol de todos os envolvidos no estabelecimento.
3.5 Proibição da cessão do contrato
Uma das cláusulas discutíveis é aquela que proíbe a cessão do contrato de locação, pois se discute a violação do art. 45 da Lei 8.245/91.
É aceitável que o locador se oponha à cessão, sublocação ou empréstimo do imóvel, por diversas razões, porém, a decisão deve ser motivada com bases reais e relevantes, não devendo ser admitido o arbítrio do empreendedor locador, sem a observância de limites razoáveis e devida justificativa.
3.6 Imutabilidade do ramo de comércio
Outra clausula discutível, porém aceitável, isso por que se trata de ramo comercial em um ambiente pensado e planejado, onde o empreendedor define e limita os ramos comerciais presentes no empreendimento. Se fosse possível a mudança de ramo, não faria nenhum sentido o planejamento por parte do empreendedor locador.
3.7 Projetos de instalação e decoração da loja
Apesar de também ser discutível, esta clausula deve ser reconhecida como valida em razão da organização e planejamento por parte do empreendedor.
Justificativa plausível se baseia na homogeneidade do empreendimento, onde o empreendedor busca uma harmonia diante da necessidade de se conciliarem os interesses particulares de cada um dos lojistas com o interesse geral e coletivo de todos e do próprio empreendedor, visando proporcionar maior atratividade ao consumo, num ambiente dotado de beleza e harmonia.
3.8 Cláusulas proibitivas de abertura de loja próxima
Outra questão debatida é sobre a validade de estipulação, em contrato de locação de espaço em Shopping Center, quanto à proibição do lojista-locatário de explorar outro estabelecimento do mesmo ramo, dentro de certa distância do Shopping Center normalmente, dois quilômetros e meio, a não ser com expressa concordância do empreendedor. 
Cuida-se de hipótese de condição potestativa pura, vedada no ordenamento jurídico civil, com base na regra contida no artigo 115, segunda parte, do Código Civil. É de se reconhecer, pois, cuidar-se de cláusula ilícita, por encerrar abusividade evidente.
Conclusões.
Diante do exposto, conclui-se que a classificação dos contratos de Locação em Shopping Center é de um contrato de Locação Comercial Atípico, pois, apesar de sua natureza locatícia existe uma finalidade especifica, com cláusulasespecíficas.
Como visto, existem diversas cláusulas peculiares à locação em Shopping Center, sendo muitas discutíveis e que ensejam grandes debates jurídicos.
Enquanto não for aprovada uma Lei específica ainda continuará a se debater esse tipo de contrato. Sem uma Lei específica as cláusulas consideradas abusivas, só serão resolvidas com ações judiciais.
5. Bibliografia.
COELHO, Fábio Ulhoa. Manual de Direito Comercial. 23ª ed. São Paulo: Saraiva, 2011.
REQUIÃO, Rubens. Curso de Direito Comercial. 26 ed. São Paulo: Saraiva, 2006.
RAMOS, André Luiz Santa Cruz. Direito empresarial esquematizado. 2º Ed. rev., atual e ampl. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2012.
DA GAMA, Guilherme Calmon Nogueira. Contrato de Shopping Center, Revista da EMERJ. Rio de Janeiro, 2002.
� MONTEIRO, Washington de Barros. “Shopping centers”. Revista dos Tribunais. Ano 73, vol. 580, p. 9-14, 1984, p. 11.
� Disponível em <http://www.semma.com.br/historia-dos-shopping-centers-no-brasil/> Acesso em 09 abr 2018.
� BRASIL. LEI Nº 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, Brasília,DF, out 1991. Disponivel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 12 abr. 2018.