Aula 09 Direito de vizinhan a

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DIREITO CIVIL IV 
DIREITO DE VIZINHANÇA
DIREITO DE VIZINHANÇA
• Limitações impostas pela boa convivência social, que se
inspira na lealdade e boa-fé;
• Obrigações propter rem;
• Transmite-se a eventuais novos ocupantes do imóvel;
• Transmite-se ao sucessor a título particular, dispensa o
registro;
USO ANORMAL DA PROPRIEDADE
• Art. 1.277, CC;
• Interferências prejudiciais = mau uso;
• São interferências prejudiciais:
a) ilegais – são atos que obrigam a composição do dano, nos
termos do art. 186 c/c art. 927/CC. Ex. danificar plantações do
vizinho;
b) abusivos – são atos que embora o causador se mantenha nos
limites de suas propriedade, mesmo assim vem a prejudicar o
vizinho. O critério de verificação é eminentemente objetivo. Ex.
barulho excessivo;
c) lesivos – causam dano ao vizinho, embora o agente não esteja
fazendo uso anormal de sua propriedade e a atividade tenha
sido até autorizada por alvará expedido pelo poder público. Ex.
indústria de fuligem poluindo o meio ambiente.
USO ANORMAL DA PROPRIEDADE
• CONCEITO DE USO ANORMAL – é tanto o ilícito quanto
o abusivo, em descordo com sua finalidade econômica ou
social, a boa-fé ou os bons costumes;
• Para se verificar a anormalidade, deve-se:
a) verificar a extensão do dano ou do incômodo causado – se está
no limite do tolerado;
b) examinar a zona onde ocorre o conflito – verificar se o conflito
ocorre em bairro residencial, industrial ou misto, p. exemplo;
c) considerar a anterioridade da posse – Teoria da pré-ocupação –
em regra, aquele que primeiramente se instala em determinado
local acaba, se certo modo, estabelecendo sua destinação
(teoria não absoluta).
SOLUÇÕES PARA COMPOSIÇÃO DOS
CONFLITOS
• Se o incômodo é normal, tolerável, não deve ser
reprimido;
• Se o dano for intolerável, deve o juiz, primeiramente,
determinar que seja reduzido a proporções normais. Ex.:
fixar horários de funcionamento. Ver art. 1.279, CC;
• Se não for possível reduzir o incômodo a níveis
suportáveis, determinará o juiz a cessação da atividade;
• Não se determinará a cessação da atividade se a
causadora do incômodo for indústria ou qualquer
atividade de interesse social (art. 1.278, CC). Será
imposto o dever de indenizar o vizinho.
ÁRVORES LIMÍTROFES
• Art. 1.282, CC – A árvore, cujo tronco estiver na linha
divisória, presume-se pertencer em comum aos donos
dos prédios confinantes;
• Os galhos e raízes das árvores que ultrapassarem o
limite da propriedade a quem pertençam poderão ser
cortados sem a necessidade de prévio consentimento do
proprietário (art. 1.283);
• A quem pertencem os frutos que caem na propriedade
vizinha? Art. 1.284, CC;
• E se a área em que caírem os frutos for área pública?
PASSAGEM FORÇADA
• Atende o interesse social (art. 1.285, CC);
• O direito só pode ser exercido quando o encravamento é
natural e absoluto;
• É exercitável contra o proprietário contíguo e, se
necessário, contra o vizinho não imediato;
• O adquirente da parte que ficou encravada pelo
desmembramento voluntário, só pode exigir passagem do
alienante (art. 1.285, §§ 2º e 3º, CC);
• Não se considera encravado o imóvel que tenha outra
saída, ainda que difícil e penosa;
• Tal direito equivale a uma desapropriação de interesse
particular;
PASSAGEM FORÇADA
• E se o proprietário do prédio encravado perder o direito
de trânsito pelo não uso?
• Não havendo acordo, o juiz fixará a passagem e a
indenização correspondente (art. 1.285, §1º, CC);
• Passagem forçada não se confunde com servidão de
passagem.
PASSAGEM DE CABOS E 
TURBULAÇÕES
• Art. 1.286, CC - Mediante recebimento de indenização
que atenda, também, à desvalorização da área
remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a
passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e
outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade
pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de
outro modo for impossível ou excessivamente onerosa;
• Envolve serviços de utilidade pública;
• É prevista uma justa indenização;
• Em caso de mudança da das instalações pelo dono do
prédio, este poderá fazê-lo as suas custas;
• Art. 1.287, CC – hipótese de risco – exigência de obras
de segurança.
DAS ÁGUAS
• É permitido a todos canalizar pelo prédio de outrem as
águas a que tenha direito, mediante prévia indenização a
seu proprietário, não só para as primeiras necessidades
de vida como também para os serviços da agricultura ou
da indústria, escoamento de águas supérfluas ou
acumuladas, ou a drenagem de terrenos;
• § 1º - indenização ao proprietário que sofre prejuízo com
a construção da obra destinada à canalização;
• § 2º - o proprietário pode exigir que a canalização seja
subterrânea;
• § 3º - a construção do aqueduto é incumbência do seu
dono e deve ser feita de modo a acusar o menor prejuízo;
DAS ÁGUAS
• Art. 1.290/CC – prevê o direito às sobras das águas, de
fonte não captada;
• Não é lícito ao dono da nascente, satisfeitas as
necessidades de seu consumo, desviar o curso das
sobras. Da mesma forma o dono do prédio inferior não
tem o direito de alterar o curso natural das águas;
• Os prédios inferiores são obrigados a receber as águas
que correm naturalmente dos superiores (CC, art. 1288).
Não são obrigados, portanto, a suportar o escoamento de
detritos e fezes de animais (TJSP);
• O vizinho também não pode impedir, injustificadamente, a
entrada do proprietário do imóvel superior para
desobstruir rede de esgoto;
DAS ÁGUAS
• Art. 1.289, o proprietário do prédio poderá levar águas
artificialmente para o seu prédio, mas o proprietário
inferior não está obrigado a receber as interferências do
seu escoamento;
• Art. 1.291, CC traz uma preocupação com o meio
ambiente;
• Art. 1.292, CC trata do direito de construir barragens ou
similares, devendo se responsabilizar por eventuais
prejuízos.
DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS
• Art. 1.298, CC;
• Faz-se mediante ação demarcatória ;
• As despesas são partidas proporcionalmente entre os
interessados;
• Só é possível quando há confusão de limites na linha
divisória;
• O juiz levará em consideração para fins de demarcação
os seguintes fatores, nessa ordem (art. 1.298, CC):
a) títulos dominiais;
b) posse justa;
c) divisão em partes iguais;
d) adjudicação, com a respectiva indenização.
DIREITO DE TAPAGEM
• A lei concede ao proprietário o direito de cercar, murar ou
tapar de qualquer modo o seu prédio (art.1.297, CC);
• Presume-se, até prova em contrário, pertencer a ambos
os proprietários confinantes o tapume (cerca viva, muro,
gradis,...) – presunção juris tantum;
• A divisão das despesas deve ser previamente
convencionado;
• Construção de tapumes especiais – obrigação do dono
de animais de pequeno porte;
• Construção de tapumes comuns – direito do proprietário
do prédio.
DIREITO DE CONSTRUIR
• O proprietário pode levantar em seu terreno as construções
que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os
regulamentos administrativos (art. 1.299, CC);
• As limitações administrativas são impostas pelos regulamentos
administrativos (Código de obras e postura);
• Já as limitações de direito provado constituem restrições de
vizinhança (arts. 1.300; 1.301; 1.302; 1.303; 1.308;...);
• Ação demolitória (arts. 1.280 e 1.312, CC) e indenizatória;
• Para fins de ação judicial, basta a prova do dano e a relação
de causalidade entre o dano e a construção vizinha;
• Caberá ação regressiva contra o construtor.
DEVASSAMENTO DA PROPRIEDADE 
VIZINHA
• O art. 1.301, CC, proíbe a construção de modo a perturbar o
recato e a privacidade familiar confrontante – ação de embargo
de obra nova;
• A distancia a que se refere o artigo anterior é medida a partir
de que ponto?
• O art. 1.305 permite que o proprietário construa não apenas no
seu terreno, mas também no dovizinho. Como forma de não
provocar maiores prejuízos, caso a ocupação de área alheia
seja mínima, a ação com pedido de demolição será convertida
em indenização;
• A jurisprudência tem admitido a construção de janelas, bem
como portas a menos de um metro e mio, quando há muros
altos;
• Súmulas 120 e 414 do STF;
DEVASSAMENTO DA PROPRIEDADE 
VIZINHA
• E se as aberturas tiverem mais de 10x20 cm?
• Prazo para impugnação: um ano e dia do término da obra
– expedição do habite-se. (art. 1.302,CC);
• Passado esse prazo, pode a parte prejudicada construir
junto a divisa, inclusive, levantar o muro;
• Zona rural (art. 1.303) – não se pode edificar a menos de
três metros do vizinho;
ÁGUAS E BEIRAIS
• Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu
prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio
vizinho.
PAREDES DIVISÓRIAS
• Art. 1.305, CC – o proprietário que primeiro edificou
poderá: assentar a parede somente no seu terreno (a
parede será sua), ou até meia espessura no terreno
vizinho (será de ambos). Nas duas hipóteses o vizinho
poderá utilizá-la livremente;
• Se o proprietário do terreno vizinho travejar a parede, terá
que pagar metade do seu valor, porém não poderá por
em risco a segurança ou a separação dos dois prédios
(art. 1.305);
• Art. 1.307 - Qualquer dos confinantes pode altear a
parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para
suportar o alteamento; arcará com todas as despesas,
inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho
adquirir meação também na parte aumentada.
PAREDES DIVISÓRIAS
• Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória
chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou
depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou
interferências prejudiciais ao vizinho.
Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as
chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.
DO USO DO PRÉDIO VIZINHO
• Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é 
obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante 
prévio aviso, para:
I - dele temporariamente usar, quando indispensável à 
reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua 
casa ou do muro divisório;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se 
encontrem casualmente.
• DISPOSITIVO EXEMPLIFICATIVO;
• Fica obrigado a indenizar se causar dano;