DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA

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DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA – ARTS. 1.277 a 1.313 CC.
1. INTRODUÇÃO
Os direitos de vizinhança constituem limitações impostas pela boa convivência social, a fim de tornar possível a coexistência social. Se assim não se procedesse, se os proprietários pudessem invocar uns contra os outros seu direito absoluto e ilimitado, não poderiam praticar qualquer direito, pois as propriedades se aniquilariam. 
Classificam-se os direitos de vizinhança como obrigações propter rem, porque vinculam os confinantes, acompanhando a coisa. Ademais, as obrigações impostas podem se dividir em obrigações de se abster e obrigações de permitir determinados atos. Exemplifica Carlos Gonçalves as obrigações de permitir: 
“a que incide sobre o vizinho do prédio encravado, obrigado a conceder passagem ao dono deste (CC, art.1.285); a que recai sobre o dono do prédio inferior, obrigado a receber as águas que fluem naturalmente do superior (art. 1.288); a que impõe ao proprietário a obrigação de permitir a entrada do vizinho em seu prédio, quando seja indispensável à reparação, construção e reconstrução da casa deste (art. 1.313, caput, I, e § 3º)”
	Quanto ás obrigações de se abster:
“apontam-se a proibição imposta ao proprietário de fazer mau uso de seu prédio, suscetível de prejudicar a saúde, o sossego ou a segurança do vizinho (CC, art. 1.277); e a de abrir janela, eirado ou terraço, a menos de metro e meio do prédio de seu confinante, devassando, desse modo, a propriedade deste (art. 1.301).”
2. DO USO ANORMAL DA PROPRIEDADE
	2.1 Espécies de atos nocivos
Dispõe o art. 1.277 do Código Civil:
“O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança”.
	Ilegais são os atos ilícitos que obrigam à composição do dano, por exemplo, atear fogo no prédio vizinho. Já os atos abusivos são aqueles que, embora o causador do incômodo se mantenha nos limites de sua propriedade, mesmo assim vem a prejudicar o vizinho. Ressalta-se que o propósito de prejudicar, ou incomodar, pode não existir e ainda assim haver mau uso da propriedade. São lesivos os atos que causam dano ao vizinho, embora o agente não esteja fazendo uso anormal de sua propriedade e a atividade tenha sido até autorizada por alvará expedido pelo Poder Público. É o caso, como exemplifica a doutrina, de uma indústria cuja fuligem esteja prejudicando ou poluindo o ambiente, embora normal a atividade. Os atos lesivos são contemplados pelo artigo 1.279. 
	Aufere-se se há normalidade ou não da utilização de um imóvel observado: 1) a extensão do dano ou do incômodo causado; 2) a zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais; e 3) a anterioridade da posse. 
	Por fim, ressaltam os doutrinadores que decoro não está abrangido pelo aludido artigo. Desse modo, o proprietário ou o possuidor de um prédio não tem como impedir que prostitutas se instalem nos apartamentos, desde que não perturbem o sossego dos demais moradores.
	2. Soluções para a composição dos conflitos
	A doutrina e a Jurisprudência já adotam algumas soluções alternativas para os conflitos de vizinhança, sendo elas:
1- Se o incômodo é normal, tolerável, não deve ser reprimido. Dessa forma, utiliza-se o critério do homem médio. 
2- Se o dano for intolerável, deve o juiz, primeiramente, determinar que seja reduzido a proporções normais.
3- Se não for possível reduzir o incômodo a níveis suportáveis, determinará o juiz a cessação da atividade.
4- Não se determinará a cessação da atividade se a causadora do incômodo for indústria ou qualquer atividade de interesse social. Nesse caso, deve o causador indenizar o vizinho. 
Prescreve, ainda, o art. 1.280 do Código Civil, que a ameaça de desabamento de prédio em ruína constitui negligência do proprietário. O vizinho ameaçado pode, simplesmente, forçar a reparação, exigindo que a outra parte preste, em juízo, caução pelo dano iminente, chamada caução de dano infecto. 
Ademais, o art. 1.281 do Código Civil, dispõe que na hipótese de alguém estar legalmente autorizado a entrar na propriedade e nela edificar passagem de tubos, tubulações e outros condutos, ou de se permitir que o dono de prédio encravado faça obra para ter passagem, ou, ainda, construir canais pelo terreno do vizinho, para receber águas, o proprietário ou possuidor, cujo prédio está obrigado a aceitar a execução das obras, está legitimado a exigir garantia, desde que prove, inclusive mediante perícia, se necessária, a presença do dano iminente. 
3. DAS ÁRVORES LIMÍTROFES 
Preceitua o art. 1.282 do Código Civil: “A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes”. Dessa forma, são comuns os frutos e galhos. Não pode um deles arrancá-la sem o consentimento do outro. A doutrina esclarece que quanto aos frutos que caírem naturalmente, pertencem ao dono do solo onde tombarem. 
No artigo seguinte, o código dispõe que as raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido. 
Conclui a doutrina que é irrelevante que o corte das raízes ou ramos que invadiram a propriedade vizinha acarrete a morte da árvore. Ainda que tal fato aconteça, não terá o confrontante que a mutilou a obrigação de indenizar perdas e danos.
4. DA PASSAGEM FORÇADA
	A respeito da passagem forçada dispõe o artigo 1.285: “O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário”. O instituto da passagem forçada atende ao interesse social. Ressalta-se que o direito de exigir do vizinho que lhe deixe passagem só existe quando o encravamento é natural e absoluto. Não pode ser provocado pelo proprietário.
	Discorre ainda o dispositivo: “Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem”. Aplica-se tal regra “ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra”
	Não se considera encravado o imóvel que tenha outra saída, ainda que difícil e penosa. Razões de comodidade não são atendidas, para obrigar o vizinho a suportar a passagem por seu imóvel. Não havendo acordo entre os interessados, a fixação da passagem, em qualquer caso, será feita judicialmente. Ademais, a passagem forçada ou encravamento pode ser extinta desde que se abra, por exemplo, via pública. 
	Por fim, Servidão de passagem ou de trânsito constitui direito real sobre coisa alheia e não se confunde com passagem forçada, ora estudada e pertencente ao direito de vizinhança. Esta decorre da lei, tendo a finalidade de evitar que um prédio fique sem destinação ou utilização econômica. A servidão, no entanto, constitui direito real sobre coisa alheia e geralmente nasce de um contrato. 
5. DA PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES 
	Conforme artigo 1286 do Código Civil, o proprietário é obrigado a tolerar, mediante recebimento de indenização que atenda também à desvalorização da área remanescente, a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa. Pode o proprietário exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado. 
	Se após a realização das obras o dono do prédio onerado entender de removê-las para outro local no imóvel, que lhe seja mais conveniente, poderá fazê-lo, mas pagando as respectivasdespesas. Se for necessária cautelas de segurança pode o proprietário do bem onerado exigi-las. 
6. DAS ÁGUAS
Conforme Código Civil disciplina a utilização de aqueduto ou canalização de águas no art. 1.293, pode canalizar pelo prédio de outra pessoa as águas que tenha direito, desde que mediante devida indenização.
A doutrina explica que, os parágrafos do aludido artigo esclarecem o modo como deve ser feita a canalização: 
“O § 1º prevê indenização ao proprietário que sofre prejuízo com a construção da obra destinada à canalização, com infiltrações ou irrupções, advindas do canal; o § 2º dispõe que o proprietário pode exigir que a canalização seja subterrânea, para não afetar áreas edificadas, hortas, jardins etc.; e o § 3º, por fim, estabelece que a construção do aqueduto é incumbência do seu dono e deve ser feita de modo a causar o menor prejuízo aos proprietários dos imóveis vizinhos.”
	O artigo 1290 prevê servidão das águas supérfluas, comumente com finalidades agrícolas: “O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores”.
	Diferentemente, as águas pluviais são coisa sem dono a não ser que escoam por propriedades particulares, caso que passam a ser de seus respectivos proprietários. Além disso, o que ocorre com as águas que correm naturalmente não se repete com as águas levadas de forma superficial por proprietário que a necessite. Nesses casos, não está o proprietário do prédio inferior obrigado as suportar as interferências decorrentes de seu escoamento, podendo exigir que se desvie ou o pagamento de indenização. 
	Quanto a poluição das águas de necessidade por parte dos proprietários de imóvel superior, o art. 1.291 dispõe que “o possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas.”
	Por fim, o art. 1.292 disciplina que o exercício do represamento de água mediante a construção de barragens de todas as formas, inclusive para a construção de hidrelétricas, não pode prejudicar os vizinhos, estando aquele que o fez obrigado a indenizar. 
7. DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DO DIREITO DE TAPAGEM
	O código estabelece que o proprietário de um imóvel pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. Para isso, tem-se a ação demarcatória. Explica a doutrina que o que caracteriza a demarcação como direito de vizinhança é o fato de repartirem-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
Somente se admite a ação demarcatória quando há confusão de limites na linha divisória. Se existem limites há longo tempo respeitados, ainda que não correspondam aos títulos dominiais, ou muro divisório construído fora da linha, não cabe a referida ação. No artigo 1.298, o diploma esclarece as hipóteses: sendo confusos, os limites, 1) em falta de outro meio, determinar-se-ão de conformidade com a posse justa; 2) não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, 3) não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro. 
Tem-se entendido que a divisão das despesas deve ser previamente convencionada. À falta de acordo, o proprietário interessado na construção da obra deve obter o reconhecimento judicial da obrigação do confinante. O proprietário que já tenha fechado o seu terreno por outra forma (cerca de arame ou de bambus, p. ex.) não está obrigado a levantar tapume especial, a não ser que o exijam as posturas municipais. Somente existe a obrigação do vizinho de participar das despesas quando se cogita de tapume destinado a evitar a passagem de animais de grande porte. Quanto aos tapumes especiais, destinados à vedação de animais de pequeno porte, ou adornos, entende-se que a sua construção, conservação e utilização cabem unicamente ao interessado. 
8. DIREITO DE CONSTRUIR
	8.1 Limitações e responsabilidades
	O direito de construir constitui emanação do direito de propriedade. Entretanto, este não é absoluto, havendo limites para que se assegure a harmonia social. Existem limitações de: 1) ordem pública: impostas pelos regulamentos administrativos geralmente integram os códigos de posturas municipais. Têm em vista considerações de caráter urbanístico, como altura dos prédios, bem como considerações relacionadas à segurança, higiene e estrutura dos prédios; ou 2) de direito privado constituem as restrições de vizinhança, consignadas em normas civis ou resultantes de convenções particulares. 
	Esclarece a doutrina que as ações mais comuns entre vizinhos são a demolitória e a indenizatória. Podem, ainda, ser utilizadas, para solucionar conflitos de vizinhança decorrentes de construção, ação cominatória, de nunciação de obra nova, de caução de dano infecto, possessória etc.
	8.2 Devassamento da Propriedade Vizinha
	Conforme artigo 1.301, proíbe a lei construção de modo a perturbar o recato e a privacidade do vizinho, como por exemplo janelas e varandas a menos de um metro e meio. 
	Com o artigo 1.305, conclui-se que o proprietário pode construir não só em seu terreno, como também no do vizinho, até meia espessura da parede. Ultrapassado tal limite, assiste ao vizinho prejudicado o direito de embargar a construção, interpondo a ação possessória. 
	Em caso de aberturas para luz serem maiores que 10 centímetros, serão consideradas janelas e caberá ao proprietário prejudicado impugná-las dentro do prazo de ano e dia, de acordo com art. 1.302. Vencido o prazo constitui-se verdadeira servidão, que se corporifica pela posse e decurso do prazo, e que tem como título a concessão presumida do vizinho. Ademias, o art. 1.303 dispõe que na zona rural, não se pode edificar “a menos de três metros do terreno vizinho”
8.3 Águas beirais
O artigo 1.300 do aludido código dispõe que o proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho. Embora esteja o vizinho obrigado a receber as águas que correm naturalmente para o seu prédio, não pode ser compelido a suportar as que ali fluam artificialmente. Ademais, se o proprietário colocar calhas que recolham as goteiras, impedindo que caiam na propriedade vizinha, poderá encostar o telhado na linha divisória. 
8.4 Paredes divisórias
Conceitua a doutrina que “Paredes divisórias são as que integram a estrutura do edifício, na linha de divisa. Distinguem-se dos muros divisórios, que são regidos pelas disposições concernentes aos tapumes. Muro é elemento de vedação, enquanto parede é elemento de sustentação e vedação”. 
O art. 1.305 abre ao proprietário que primeiro edificar a seguinte alternativa: assentar a parede somente no seu terreno, ou assentá-la, até meia espessura, no terreno vizinho. No primeiro caso, será exclusivamente seu, e no outro, será de ambos vizinhos. O dono do terreno invadido tem o direito de travejá-la. Se o fizer, aquele que a construiu pode cobrar metade de seu valor. Enquanto não a travejar, pode, se o desejar adquirir meação nela. Porém, após havê-la travejado, não tem mais opção, pois quem a construiu pode exigir o pagamento da meação. Ressalta-se que Para que o condômino de parede-meia possa utilizá-la, é preciso que, com isso, não ponha em risco a segurança ou a separação dos dois prédios. 
Dispõe também o art. 1.304 que, “nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes”. Assim, direito de madeirarsomente pode ser exercido se a parede do prédio contíguo suportar a nova construção. 
Ainda, no art. 1.306, o condomínio de paredes divisórias. Cada condômino pode utilizá-las até o meio da respectiva espessura, desde que não ponha e perigo a segurança ou a separação dos dois prédios e fazendo ao proprietário vizinho a devida comunicação das obras que pretende realizar. 
8.5 Do uso do prédio vizinho
Dispõe o art. 1.313 do Código Civil que o proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante aviso prévio, para: “I – dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório; II – apoderar-se de coisas suas, inclusive nimais que aí se encontrem casualmente”
Quando o proprietário tiver necessidade de penetrar no imóvel vizinho, para proceder aos serviços mencionados no art. 1.313. Tem direito de fazê-lo, desde que avise previamente o vizinho. 
Por fim, são proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes. Igualmente não se permite fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais. 
9. REFERÊNCIA:
Gonçalves, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 5 : direito das coisas / Carlos Roberto Gonçalves. – 12. ed. – São Paulo: Saraiva, 2017.