CONDOMINIO EDILICIO AULA 12

Prévia do material em texto

CURSO DE DIREITO 
DISCIPLINA: Direito Civil IV - Coisas 
ROTEIRO DE AULA – 2017.2 
Professora: Rosani Carvalho - rosani.carvalho@terra.com.br 
 
 
Aula 12: Condomínio edilício. 
 
 
I) Do condomínio edilício (artigos 1331 a 1358). 
 
a) Conceito: a propriedade de imóvel edificado em que há partes de propriedade exclusiva e de propriedade 
comum (artigo 1331, caput). 
 
 
 
 
 
b) Objeto (artigo 1331, § 1º e 2º) – partes exclusiva (apartamento, loja, sala etc) e comum (solo, telhado, 
escadas, rede de água etc). 
 
 
 
Enunciado n° 247, III Jornada de Direito Civil, CJF: no condomínio edilício é possível a utilização 
exclusiva de área comum que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao uso 
comum dos demais condôminos. 
 
 
 
 
 
 
c) Natureza jurídica: 1ª) sistema de sociedade. 
 
Crítica: inexistência da affectio societatis entre condôminos, pois o vínculo é real. 
 é reconhecida apenas personalidade judiciária, ou seja, a 
possibilidade de estar em juízo representando a coletividade dos 
condôminos 
 
 2ª) reunião indissociável e permanente de propriedades comum (uso comum) e 
exclusiva (unidades autônomas); coexistência. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
d) Personalidade jurídica do condomínio 
 
A personalidade jurídica do condomínio é tema bastante controvertido. Tradicionalmente, o condomínio não 
é dotado de personalidade jurídica, motivo pelo qual não pode ser sujeito de direitos e deveres. Assim para 
alguns, o condomínio não tem personalidade jurídica, mas tão somente capacidade postulatória (ou 
personalidade judiciária). A compreensão do art. 75, inciso XI do CPC é a de que o condomínio, embora possa 
compor relação jurídica processual, é entidade jurídica despersonalizada, assim como a massa falida, o espólio 
e a Câmara Municipal. Essa posição é bastante questionável diante do princípio da operabilidade, uma das 
diretrizes do atual Código Civil. 
 
Todavia, recentemente há forte movimento doutrinário no sentido de reconhecer a personalidade do 
condomínio, máxime pelo princípio da operabilidade, um dos pilares do Código Civil de 2002. Há, inclusive, 
enunciado da Jornada de Direito Civil nesse sentido: Enunciado n° 90, I Jornada de Direito Civil, CJF: deve ser 
reconhecida a personalidade jurídica ao condomínio edilício. 
 
 
 
 
e) Instituição, constituição e Regimento Interno do Condomínio. 
 
 
1ª) Instituição do Condomínio (art. 1.332) ato entre vivos ou mortis causa - artigo 1332 
(é o ato de criação do condomínio) 
* Requisitos: discriminação e individualização das unidades de 
propriedade exclusiva, estremadas umas das 
outras e das partes comuns (inc. I); 
 
determinação da fração ideal atribuída a cada 
unidade, relativamente ao terreno e às partes 
comuns (inc. II); 
 
o fim a que as unidades se destinam (inc. III). 
 
 
Instrumento público ou particular – artigo 1332 c/c 1334 § 1º 
 
registro no RI - artigo 1332 
 
 
 
 
 
 
2ª) Constituição do Condomínio (art. 1.333) 
 
É o ato de estruturação formal do condomínio e se dá pela convenção do condomínio, feita por 
escritura pública ou instrumento particular, subscrita por ao menos 2/3 das frações ideais (incluindo os 
promitentes compradores e os cessionários de direitos a elas relativos) e registrada no Cartório de Registro de 
Imóveis (oponibilidade erga omnes). 
 
 
 
 
 
 
 
 
* Convenção do Condomínio 
 
- Conceito: conjunto de regras que visa a normatizar a vida nesta propriedade em estado de comunhão. 
 
- Requisitos (art. 1.334): 
 
- A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às 
despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; 
- A forma da administração; 
- A competência das assembléias, bem como a forma de sua convocação e o quorum exigido para as 
deliberações; 
- As sanções (condôminos ou possuidores); 
- Determinará a elaboração do Regimento interno que são normas não essenciais de funcionamento, 
modificáveis e circunstanciais. 
 
- natureza jurídica: ato-regra (manifestação de vontade dotada de força obrigatória de forma a pautar a 
conduta daqueles que ingressem nos limites geográficos do edifício - artigo 1333, parágrafo único). 
 
 
 
- Quorum para aprovação (artigo 1333) – titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais 
 
 alteração (artigo 1351) – 2/3 dos votos dos condôminos 
 
STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 1169865 DF 2009/0237862-0 (STJ) 
Data de publicação: 02/09/2013 
Ementa: CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RECURSO ESPECIAL. QUORUM PARA 
ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO DE CONDOMÍNIO. MATÉRIA QUE DEVE 
SER DISCIPLINADA PELA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, COM A VIGÊNCIA DA 
LEI N. 10.931 /2004, QUE ALTEROU A REDAÇÃO DO ART. 1.531 DO CÓDIGO 
CIVIL , CONFERINDO, NO PONTO, LIBERDADE PARA QUE A CONVENÇÃO 
CONDOMINIAL DISCIPLINE A MATÉRIA. ADMISSÃO DE ALTERAÇÃO DO 
REGIMENTO INTERNO POR MAIORIA SIMPLES DOS CONDÔMINOS, EM 
INOBSERVÂNCIA À NORMA ESTATUTÁRIA. DESCABIMENTO. 1. O art. 1.333 do 
Código Civil , ao dispor que a convenção que constitui o condomínio edilício torna-
se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para 
quantos sobre elas tenham posse ou detenção, não tem, assim como toda a ordem 
jurídica, a preocupação de levantar paredes em torno da atividade individual. É 
intuitivo que não pode coexistir o arbítrio de cada um com o dos demais, sem uma 
delimitação harmônica das liberdades, por isso, na verdade, o direito delimita para 
libertar: quando limita, liberta. (REALE, Miguel. Lições Preliminares de Direito. 27 ed. 
São Paulo: Saraiva, 2004, p. 64) 2. Com efeito, para propiciar a vida em comum, cabe 
aos condôminos observar as disposições contidas na convenção de condomínio, que 
tem clara natureza estatutária. Nesse passo, com a modificação promovida no art. 
1.351 Código Civil , pela Lei n. 10.931 /2004, o legislador promoveu ampliação da 
autonomia privada, de modo que os condôminos pudessem ter maior liberdade no que 
tange à alteração do regimento interno; visto que, à luz dos arts. 1.334 , III e V , do 
Código Civil e art. 9º da Lei n. 4.591 /1964, é matéria a ser disciplinada pela 
convenção de condomínio. 3. No caso em julgamento, a pretendida admissão de 
quorum (maioria simples), em dissonância com o previsto pelo estatuto condominial - 
que prevê maioria qualificada (dois terços dos condôminos) -, resultaria em violação da 
autonomia privada, princípio constitucionalmente protegido 4. Recurso especial não 
provido.... 
 
 controle da legalidade via direta – propositura de ação judicial para reconhecimento da ilegalidade 
 
 via indireta – exercida por ocasião da contestação caso seja compelido em juízo a 
cumprir determinada norma da Convenção 
 
 
- Pode ser por escritura pública ou instrumento particular (artigo 1334, § 1º). 
 
 
- Conteúdo da Convenção Condominial: conteúdo mínimo (artigo 1332 e 1334): O condomínio edilício 
funciona como uma minissociedade no qual todos têm que conviver da melhor forma possível para que se 
tenha a paz social, daí a necessidade de regulamentação de direitos e deveres para que não se tenham 
conflitos, ou pelo menos que se tenha um número reduzido. 
 
 dados gerais sobre o imóvel (individualização, tamanho, destinação, modo de pagamento 
despesas, competência das assembléias, sanções etc.) – artigos 1332 e 1334) 
 
 direitos dos condôminos (artigo 1335): 
 
a) Sobre a unidade autônoma: 
 
- Usar conforme sua destinação, embora o uso possa sofrer limitações; 
- Alienar independente do consentimento dos demais; 
- Gravar com ônus reais. 
Obs: o ato de alienação da parte divisa importa em igual transferência de titularidadesobre a 
parte indivisa. Não há prelação nem retomada. 
 
b) Sobre a parte indivisa: 
 
- Utilização da área condominial conforme sua destinação (vestíbulo, corredores, escadas, 
elevadores etc.); 
- Votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. Este mesmo direito 
também assiste aos compossuidores que estiverem em dia com as contribuições condominiais. 
 
Obs: o gozo destes direitos independe da área da unidade autônoma. 
 
 deveres do condômino (artigo 1336) 
 
- Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais (obrigação 
propter rem). Em alguns casos, esta fixação é feita conforme a área da unidade autônoma do 
condômino (estipulação expressa na convenção); 
 
JURISPRUDÊNCIA SUGERIDA: RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. 
PROMESSA. COMPRA E VENDA. 
 
A Turma deu provimento ao recurso especial a fim de reconhecer a ilegitimidade 
passiva da recorrente para figurar na ação de cobrança de despesas condominiais 
(relativas a meses de 2004 e 2005) proposta, na origem, pelo condomínio no qual é 
proprietária de uma sala. Na espécie, ela havia vendido o imóvel em 1999 por meio de 
contrato de promessa de compra e venda, tendo o promissário comprador se imitido na 
posse precária do bem. De acordo com o Min. Relator, a responsabilidade pelos 
encargos condominiais, quando há contrato de promessa de compra e venda, pode 
recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor. 
Entretanto, salientou que não cabe ao autor da ação escolher um dos dois 
aleatoriamente, sendo necessário aferir com quem a relação jurídica material foi 
estabelecida no caso concreto. Assim, asseverou que, nessas hipóteses, o promissário 
comprador que se imitiu na posse do imóvel, ainda que em caráter precário, e de cuja 
imissão o condomínio teve conhecimento, deve responder pelas despesas condominiais 
no período em que exerceu essa posse, mostrando-se irrelevante o fato de o contrato 
ter sido ou não registrado. Precedentes citados: EREsp 136.389-MG, DJ 13/9/1999; REsp 
470.487-SP, DJ 30/6/2003; REsp 200.914-SP, DJ 13/12/1999; AgRg no REsp 573.801-SP, 
DJe 27/10/2010; REsp 579.943-RS, DJ 16/11/2004; REsp 813.161-SP, DJ 8/5/2006, e 
REsp 172.859-PR, DJ 1º/10/2001. REsp 1.079.177-MG, Rel. Min. Massami Uyeda, 
julgado em 2/6/2011. 
 
- Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; 
- Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; 
- Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira 
prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes; 
- Responder o adquirente da unidade autônoma pelos débitos condominiais existentes, com 
os juros e a correção monetária. 
 
Observações: 
 
a) Efeitos do inadimplemento relativo das contribuições condominiais (artigo 1336, § 
1º): 1% ao mês a título de juros moratórios e multa de até 2% (cláusula penal). Esta 
multa, à luz do direito anterior (art. 12, § 3°, Lei n° 4.591/64), era de 20%.. Houve 
recente veto presidencial na tentativa de elevar a cláusula penal para 10%. 
 
b) Efeito do descumprimento dos deveres condominiais: multa de até 5 vezes o valor 
das contribuições condominiais, independente das perdas e danos. Esta multa deve 
estar prevista na convenção do condomínio; caso contrário, a assembléia deliberará, 
por 2/3 dos demais condôminos, o valor da multa. 
c) Infrações reiteradas (incluindo a inadimplência): multa de até o quíntuplo das 
contribuições condominiais, aprovada por deliberação de ¾ dos demais condôminos, 
tomando por parâmetros a reincidência e a gravidade das faltas; 
d) Comportamento incompatível com a convivência harmônica no condomínio: multa 
de até 10 vezes o valor das contribuições condominiais, podendo ser aplicada pelo 
síndico, independente de deliberação da assembléia, que precisa, apenas, ratificar o ato 
posteriormente, com votos de ¾ dos demais condôminos. 
 
Obs: Outras espécies de multa: restrição de utilização de bens e serviços, proibição do 
ingresso de pessoas. Possibilidade de exclusão mediante decisão da Assembléia. 
 
 
 realização de obras (artigo 1341 a 1344) 
 
As obras necessárias podem ser realizadas pelo síndico, ou, diante do impedimento ou omissão 
deste, por qualquer outro condômino, independente de deliberação da Assembléia. As demais 
obras dependem de aprovação da Assembléia, na seguinte proporção (artigo 1341, § 2º): 
 
- Obras voluptuárias: 2/3 dos condôminos; 
- Úteis: maioria dos condôminos; 
- Obras úteis, na parte comum, em acréscimo às já existentes: 2/3 da Assembléia; 
- Outro pavimento ou outro prédio, para novas unidades imobiliárias: unanimidade dos 
condôminos. 
 
Obs: no caso de obras urgentes e necessárias, o síndico dará ciência imediata da realização à 
Assembléia se importar em despesas excessivas. 
 
 
 
- Administração do Condomínio (artigos 1347 a 1356) 
 
Órgãos: 1º) síndico – órgão de execução e administração, nos limites da Convenção Condominial, eleito pela 
Assembléia Geral, que também pode destituí-lo nos casos de irregularidade, não prestação de contas ou má 
administração, em reunião específica para este fim, sob a aprovação da maioria absoluta de seus membros. 
 
 
* Pode ser: pessoa natural ou jurídica, condômino ou terceiro (artigo 1347) 
 
* natureza da representação: legal especial 
 
* Prazo de administração: 02 anos (artigo 1347) 
 
* destituição (artigo 1349) 
 
* Atribuições do síndico (art. 1.348): 
 
- Convocar a Assembléia; 
- Representar, ativa e passivamente o condomínio; 
- Dar imediato conhecimento à Assembléia da existência de procedimento judicial ou 
administrativo; 
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da 
Assembléia; 
- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos 
serviços que interessem aos possuidores; 
- Elaborar o orçamento anual; 
- Cobrar as contribuições, impor e cobrar as multas; 
- Prestar contas à Assembléia, anulamente e quando exigido; 
- Realizar o seguro da edificação (art. 1.346). 
 
 
 
2º) Assembléia: órgão de deliberação máxima para reunião com a finalidade de deliberação acerca do 
que for de interesse comum. 
 
 
* Pode ser ordinária (artigo 1350) 
 extraordinária ou geral (artigo 1355) 
 
 
 
* Requisitos: marcação da data 
 local de realização 
 ordem do dia (temas a serem tratados) 
 convocação de todos os condôminos 
 quorum estabelecido pela lei 
 
* A ausência de convocação de todos os condôminos acarreta a nulidade absoluta da 
assembléia (artigo 1954). 
 
 
3º) Conselho fiscal (artigo 1356) 
 
4º) Órgãos secundários (comissões) 
 
 
 
- Extinção do condomínio (artigos 1357 e 1358) destruição: Destruição. Neste caso, a Assembléia pode, sob 
voto da maioria absoluta, optar pela 
reconstrução ou pela venda. Na hipótese de 
venda, o valor apurado será dividido entre os 
condôminos conforme o valor de sua unidade 
autônoma (art. 1.357, § 2°). 
 
 
desapropriação (artigo 1358) 
 
 
 
 
JURISPRUDÊNCIAS PARA COMPLEMENTAÇÃO DO ESTUDO: 
 
1) VAGA DE GARAGEM: 
 
PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO 
REINVINDICATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGA NA GARAGEM. COISA REIVINDICANDA NÃO 
INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE. 1. A ação reivindicatória (art. 1.228 do CC ), fundada no direito de 
sequela, outorga ao proprietário o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas 
mãos de terceiro, tendo como requisitos específicos: (i) a prova do domínio da coisa reivindicanda; (ii) a 
individualização do bem;e (iii) a comprovação da posse injusta. 2. Em condomínio edilício, a vaga de garagem 
pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331 , § 1º , do CC ), desde que lhe caiba matrícula 
independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando 
vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a 
todos os condôminos indistintamente. 3. A via da ação reivindicatória não é franqueada àquele que pretende 
obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na verdade, configura direito acessório da 
unidade autônoma ou área de uso comum, uma vez que, nessas hipóteses, inexiste requisito essencial ao seu 
ajuizamento, qual seja, a individualização do bem reivindicando. 4. No caso em exame, as vagas na garagem 
encontram-se na área comum do edifício ou são acessórias aos apartamentos, a depender do que regula a 
convenção do condomínio, o que se torna ainda mais evidente ante a ausência de matrícula autônoma no 
Registro de Imóveis, descabendo, por isso, o manejo da ação reivindicatória. 5. Recurso especial provido. (STJ 
- REsp 1152148 SE 2009/0156052-4 - Data de publicação: 02/09/2013) 
 
 
2) CONDUTA ANTISSOCIAL. 
 
0037603-90.2009.8.19.0001 - APELACAO - 1ª Ementa DES. HELDA LIMA MEIRELES - 
Julgamento: 17/07/2013 - TERCEIRA CAMARA CIVEL APELAÇÃO. ACAO DECLARATORIA. 
CONDOMINIO. APLICAÇÃO DE MULTA. CONDUTA ANTISSOCIAL. INEXIGIBILIDADE. 
AUSENCIA DE CONTRADITORIO E AMPLA DEFESA. SENTENÇA MANTIDA. trata-se de 
Ação de declaratória, pelo procedimento sumário, em que se discute a aplicabilidade da multa por 
falta de amparo legal. O condomínio não observou as garantias constitucionais do contraditório e da 
ampla defesa, porquanto foi dada a oportunidade de prévia manifestação acerca da sanção. Nesse 
sentido, para efeito ilustrativo, consolidou-se enunciado n° 92, do CJF: "As sanções do art. 1.337 do 
novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino 
nocivo" No caso em tela, agiu com acerto, antes da aplicação de qualquer sanção dessa natureza, 
deveria ser conferido prazo para defesa das autoras, atendendo aos princípios do contraditório e da 
ampla defesa. Art. 557, caput, do CPC. 
 
0042255-53.2009.8.19.0001 - APELAÇÃO 1ª Ementa DES. ANA MARIA OLIVEIRA - Julgamento: 
28/09/2010 - OITAVA CÂMARA CÍVEL CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO CONDUTA ANTI-
SOCIAL EXPULSÃO IMPOSSIBILIDADE AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL Ação de 
conhecimento proposta por condomínio objetivando a exclusão de moradores com comportamento 
antissocial da comunidade condominial. Improcedência do pedido. Apelação do Autor. Prova carreada 
aos autos que demonstrou a incapacidade dos Apelados de conviverem pacificamente em sociedade. 
Pedido de expulsão dos Apelados do Condomínio-Apelante que não tem amparo legal, já que a lei não 
prevê esse tipo de sanção para o caso como o dos autos, mas tão somente penalidades administrativas, 
como as dos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil. Honorários advocatícios devidos pelo Apelante, 
pois verificada a sucumbência, tendo sua fixação observado os critérios previstos no artigo 20, § 4º do 
Código de Processo Civil. Desprovimento da apelação. Ementário: 45/2010 - N. 4 - 25/11/2010 
Precedente Citado: TJRJ AC 2008.001.11091, Rel. Des. Edson Vasconcelos, julgada em 16/04/2008. 
 
 
3) Animal em Apartamento: 
 
CONDOMINIO DE EDIFICIO ANIMAL EM APARTAMENTO CONVENCAO CONDOMINIAL 
VEDACAO INOCORRENCIA DE PREJUIZO DESPROVIMENTO DO RECURSO Apelação Cível. 
Ação de Obrigação de Fazer. Condomínio Edilício. Animal de Pequeno Porte. Cão da raça poodle. 
Determinação da Assembleia para retirada do animal da unidade do autor. Convenção Condominial 
que tem a finalidade de disciplinar a convivência dos comunheiros, em harmonia com os Direitos de 
Vizinhança e Propriedade. (artigos 1228 e 1277 do Código Civil). Ponderação. Ausência de Prejuízo. 
Depoimentos que demonstram que o animal não causa riscos à saúde ou segurança dos condôminos. 
Sentença que se mantém. Precedentes citados: 0156095-80.2005.8.19.0001. DES. CARLOS 
EDUARDO PASSOS - Julgamento: 20/06/2006 - Segunda Câmara Cível. DESPROVIMENTO DO 
RECURSO Ementário: 06/2013 - N. 6 - 05/06/2013 Precedente Citado: TJRJ AC 0156095-80.2005.8. 
19.0001, Rel. Des. Carlos Eduardo Passos, julgado em 20/06/2006 e AC 0012377-36.2012.8.19.0209, 
Rel.Des. Regina Lúcia Passos, julgado em 05/02/2013. (0023559-40.2009.8.19.0042 - APELACAO - 
1ª Ementa DES. REGINA LUCIA PASSOS - Julgamento: 10/04/2013 - NONA CAMARA CIVEL)