Direitos reais sobre coisas alheias (direitos reais limitados de gozo ou fruição): resumo

Prévia do material em texto

DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS 
 Relativamente a coisas alheias, uma pessoa tem direito real, se recebeu, por meio de norma jurídica, 
permissão de seu proprietário para usá-la ou tê-las, como se fossem suas, em determinadas circunstâncias, 
ou sob condição, de acordo com a lei e com o que foi estabelecido, em contrato válido. 
 O titular do domínio passa a sofrer uma restrição temporária em seus poderes, pois o terceiro irá gozar e 
usar da coisa que lhe pertence, sem, contudo, poder dela dispor, porque a sua disponibilidade lhe competirá, 
exclusivamente. Ex.: o usufrutuário receberá o jus utendi e fruendi, tendo direito à percepção dos frutos e 
rendimentos da coisa, mas não poderá aliená-la. 
 Os direitos reais sobre a coisa alheia são limitados por lei e só podem existir em função de norma jurídica 
em razão do numerus clausus; não é possível introduzir outros por analogia, não podendo as partes, 
arbitrariamente, conferir o caráter real a um direito subjetivo que pretenderem criar. 
 Direitos reais de gozo ou fruição: enfiteuse, uso, usufruto, habitação, concessão de direito real de uso, 
concessão de uso especial para fins de moradia, enfiteuse, superfície e servidões. 
 Direitos reais de garantia: penhor, hipoteca e anticrese. 
 O direito real sobre móveis ou imóveis alheios sempre depende da tradição ou registro quando se trata de 
negócio celebrado entre vivos. 
 
1. SERVIDÕES PREDIAIS 
 Servidões prediais são restrições às faculdades de uso e gozo que sofre a propriedade em benefício de 
alguém. 
 São os direitos reais de gozo sobre imóveis que, em virtude de lei ou vontade das partes, se impõem sobre 
o prédio serviente em benefício do dominante. 
 Requisitos: 
a) Existência de um encargo que pode consistir numa obrigação de tolerar certo ato ou de não praticar algo 
por parte do possuidor do prédio serviente, porém tal ônus é imposto ao prédio e não à sua pessoa. 
b) Incidência num prédio em benefício de outro. 
c) A propriedade desses prédios deve ser de pessoas diversas. 
 Não se confundem tais servidões com o direito de vizinhança, pois: o direito de vizinhança é criado por lei, 
para dirimir contendas entre vizinhos; as servidões prediais decorrem de lei ou de convenção, consistindo 
em encargos que um prédio sofre em favor de outro, para o melhor aproveitamento ou utilização do prédio 
beneficiado. 
 As servidões são encargos que não privam o proprietário do uso e do gozo de seu bem. Só cabem a bens 
imobiliários. É instituída em benefício de um prédio, não da pessoa. É perpétua. 
 As servidões prediais têm por objetivo precípuo proporcionais uma valorização do prédio dominante, 
tornando-o mais útil, agradável ou cômodo. Implica, por outro lado, a desvalorização econômica do prédio 
serviente, levando-se em consideração que as servidões prediais são perpétuas, acompanhando sempre os 
imóveis quando transferidos. 
 Sendo um direito real, a servidão adere à coisa, apresentando-se como um ônus que acompanha o prédio 
serviente em favor do dominante. Logo, a servidão serve à coisa e não ao dono, restringindo a liberdade 
natural coisa, por isso é um direito real, ao passo que a obrigação restringe a liberdade natural da pessoa. 
De forma que, no que concerne à servidão predial autorizada em proveito de um imóvel, não poderá ela ter 
por objeto vantagens alheias às necessidades desse mesmo imóvel. 
 É a servidão predial um direito real de gozo ou fruição sobre imóvel alheio, de caráter acessório, perpétuo, 
indivisível e inalienável. 
 Se é um direito real sobre coisa alheia seu titular está munido de ação real e de direito de sequela, podendo, 
ainda, exercer seu direito erga omnes, desde que a servidão esteja assentada, de modo regular, no Registro 
Imobiliário competente. 
 Tem caráter acessório, uma vez que se liga a um direito principal, que é o direito de propriedade que lhe dá 
origem. 
 Como decorrência dessa sua acessoriedade temos sua perpetuidade, indivisibilidade e inalienabilidade, que 
não seus atributos inerentes. 
 É ela perpétua, no sentido de que tem duração indefinida, ou seja, por prazo indeterminado e nunca por 
termo certo, perdurando enquanto subsistirem os prédios a que se adere. 
 A servidão não se desdobra, não podendo, pois, ser adquirida ou perdida por partes. É um todo único e 
indivisível, que grava o prédio serviente ainda que este ou o dominante venham a ser divididos, só se 
extinguindo em face de alguns quinhões, se por natureza, ou por sua destinação, não puder a eles aproveitar. 
 
2. USO 
 O usuário usará da coisa e perceberá seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família. 
 As necessidades de sua família abrangem: as de seu cônjuge, as de seus filhos solteiros, oriundos de relação 
matrimonial ou extramatrimonial ou de adoção, e as das pessoas de seu serviço doméstico. Entretanto, se o 
usuário tiver sob sua dependência econômica alguma outra pessoa, desde que se prove juridicamente a 
necessidade, poder-se-á enquadrar tal circunstância nos artigos que regulam o uso, por não contrariar a 
natureza desse instituto. 
 É um direito real sobre coisa alheia, porque recai diretamente sobre bem pertencente a outrem, impondo 
restrições ao titular do domínio em benefício do usuário, durante todo o tempo da vigência do título 
constitutivo. 
 É temporário, porque terá, no máximo, a duração da vida do seu titular ou, então, a do prazo estabelecido 
no seu título constitutivo. 
 É indivisível, porque não pode ser constituído pro parte. 
 É intransmissível ou incessível, porque nem o seu direito, nem o seu exercício podem ser cedidos. 
 É personalíssimo, pois só se constitui para assegurar ao usuário a utilização imediata do bem conforme suas 
próprias necessidades e as de sua família. Se o usuário falecer, o uso não se transmitirá a seus herdeiros. 
 O direito de uso pode recair tanto em bens móveis (infungíveis e inconsumíveis) como imóveis, como sobre 
bens corpóreos ou incorpóreos. 
 
2.1. CONCESSÃO DE USO ESPECIAL DE MORADIA 
 Concedida em favor daquele que, independentemente de sexo e estado civil, até 27 de abril de 2006, possuiu 
como seu, por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição, até 250m² de imóvel público, inclusive em terreno 
de marinha e acrescidos, exceto se for funcional, situado em área urbana, utilizando-o para sua morada ou 
de sua família, desde que não seja proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano 
ou rural. Esse direito não será reconhecido mais de uma vez ao mesmo concessionário e permite-se que o 
herdeiro legítimo do possuidor continue a sua posse, desde que resida no imóvel por ocasião da abertura da 
sucessão. 
 Esse direito é transferível por ato inter vivos ou causa mortis. 
 
2.2. CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO 
 O Poder Público poderá autorizar onerosa ou gratuitamente, dispensada a licitação, o uso de imóvel público 
àquele que, até 27 de abril de 2006, o possuiu como seu, por 5 anos, sem interrupção e sem oposição, até 
250m² situado em área urbana, utilizando-o para fins comerciais, desde que atenda ao programa de 
regularização fundiária de interesse social, desenvolvido por órgão ou entidade de Administração Pública. 
Tal contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público deverá ser inscrito no cartório de registro 
de imóveis. 
 
3. HABITAÇÃO 
 É a habitação o direito real temporário de ocupar gratuitamente casa alheia, para morada do titular e de sua 
família. 
 O titular desse direito não pode alugar, nem emprestar esse imóvel. Daí ser personalíssimo. 
 A habitação é permanência temporária sem ânimo definitivo de ali permanecer, que caracteriza o domicílio. 
 A habitação é, pois, um direito real limitado, personalíssimo,temporário, indivisível, intransmissível e 
gratuito. 
 
4. SUPERFÍCIE 
 É o direito real pelo qual o proprietário concede, por tempo determinado ou indeterminado, gratuita ou 
onerosamente, a outrem o direito de construir, ou plantar em seu terreno urbano ou rural, mediante escritura 
pública, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
 O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, exceto se for inerente ao objeto da concessão (1369, 
p.ú.). 
 É um direito de posse sobre plantações e construções, separado do domínio do solo, por ser, na verdade, um 
direito real de construir ou plantar em terreno de outrem. É um direito real de fruição sobre coisa alheia, 
visto que não atinge a propriedade do dono do solo, para afastar a acessão, consagrada no art. 1253, pela 
qual tudo que se acrescentar ao solo deverá pertencer ao seu proprietário (superficies solo cedit). Assim 
sendo, a superfície é exceção ao princípio de que o acessório acompanha o principal, pois a lei concede ao 
superficiário um direito real sobre construção ou plantação feita em terreno alheio, utilizando sua superfície. 
 Pode haver transferência da propriedade a terceiros, bem como sua transmissão aos herdeiros do 
superficiário, com seu falecimento. Os herdeiros passarão a ser os titulares do direito de superfície até o 
advento do termo final ou de fato extintivo daquele direito real. 
 Se ocorrer alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário (fundieiro) terá, 
dentro do prazo estipulado, direito de preferência em igualdade de condições (1373) à oferta de terceiros. 
Há, portanto, um direito de preferência recíproco. 
 O direito de superfície abrange o direito de usar solo e, excepcionalmente, o subsolo (1369, p. ú.) ou espaço 
aéreo relativo ao terreno, na forma contratual, atendida a legislação urbanística. 
 O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade 
superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com encargos e tributos 
sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do respectivo 
contrato. 
 A superfície foi contemplada em lugar da enfiteuse, substituindo-a vantajosamente, por sua grande utilidade 
econômica e social, por não ter o inconveniente da perpetuidade e por diminuir a crise habitacional, por 
incentivar a agricultura, por possibilitar uma reforma agrária e por fazer com que a terra, no meio urbano, 
inclusive, possa ser fonte de trabalho e produção. 
 
5. USUFRUTO 
 Seria o usufruto o direito real conferido a alguém de retirar, temporariamente, da coisa alheia os frutos e 
utilidades que ela produz, sem alterar-lhe a substância. 
 Disso se infere que o usufruto não é restrição do direito de propriedade, mas sim à posse direta que é deferida 
a outrem que desfruta do bem alheio na totalidade de suas relações, retirando-lhe os frutos e utilidades que 
ele produz. Perde o proprietário do bem o jus utendi e o fruendi, que são poderes inerentes ao domínio, 
porém não perde a substância, o conteúdo de seu direito de propriedade que lhe fica na nua propriedade. 
 No usufruto têm-se dois sujeitos: o usufrutuário, que detém os poderes de usar e gozar da coisa, explorando-
a economicamente, e o nu-proprietário, que faz jus à substância da coisa, tendo apenas a nua-propriedade, 
despojada de poderes elementares. 
 O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, 
abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades. 
 É um direito temporário, posto que não poderá exceder à vida do usufrutuário (1410, I) ou ao prazo de 30 
anos (1410, III), se aquele for pessoa jurídica. 
 É, pelo seu caráter personalíssimo, um direito intransmissível e inalienável, porque o usufruto só pode 
aproveitar ou beneficiar ao seu titular, não se transmitindo a seus herdeiros devido a seu falecimento. A sua 
inalienabilidade está consagrada por lei, com exceção feita ao seu exercício, pois, pelo art. 1.393, do C.C., 
“não se pode transferir o usufruto por alienação, mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou 
oneroso”. 
 É um direito impenhorável, devido a sua inalienabilidade, não podendo, portanto, ser penhorado em ação 
executiva movida contra o usufrutuário. Entretanto, seu exercício poderá ser objeto de penhora, desde que 
tenha expressão econômica, recaindo, então, a penhora, não sobre o mencionado direito, mas sobre a 
percepção dos frutos e utilidades do bem. Todavia, o usufruto legal não poderá ter nem seu direito nem seu 
exercício penhorado. 
 Constitui-se o usufruto por usucapião, quando adquirido pelo decurso do lapso prescricional e pela 
ocorrência de todas as condições exigidas pelos arts. 1238 e 1242 do C.C.. Hipótese em que, se se tratar de 
bem imóvel, não se requer o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, por força do art. 1391, 
pois a sentença, por ser declaratória, não confere a sua aquisição, tão somente consolida a titularidade do 
direito real e seu registro apenas terá valor probatório. 
 Extingue-se o usufruto cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis pela consolidação 
(1410, VI), que ocorre quando numa mesma pessoa concentram-se as qualidades de usufrutuário e nu-
proprietário, adquirindo a propriedade sua plenitude. Ex.: quando o usufrutuário consegue a aquisição do 
domínio do bem, por ato inter vivos ou causa mortis. Extinguindo-se, então, o usufruto, que é direito real 
sobre coisa alheia, pois ninguém pode ter usufruto sobre bem próprio. 
 
5.1. ESPÉCIES 
 Quanto a sua origem: 
Será legal quando for instituído por lei em benefício de determinadas pessoas, como o do pai ou o da 
mãe sobre os bens dos filhos menores (1689, I); o do cônjuge sobre os bens do outro, quando lhe competir 
tal direito (1652, I); o dos silvícolas, conforme estatui a CF, no art. 231, §2º, e no art. 67 das Disposições 
Transitórias. 
O convencional ocorre quando o direito real de gozar e usar, temporariamente, dos frutos e das 
utilidades de uma coisa alheia advém de um ato jurídico inter vivos, unilateral ou bilateral (ex.: contrato), 
ou de um ato jurídico causa mortis (ex.: testamento), ou, ainda, de usucapião, desde que observados os 
pressupostos legais, de forma que, com justo título e boa-fé, os prazos serão de 10 anos (usucapião ordinária) 
e sem justo título ou boa-fé, de 15 anos (usucapião extraordinária). O usufruto constituído por usucapião é 
denominado usufruto misto. 
O usufruto convencional possui 2 formas: a) a alienação, que se dá quando o proprietário concede, 
mediante ato inter vivos ou causa mortis, o usufruto a um indivíduo, conservando a nua-propriedade. B) a 
retenção, que ocorre quando o dono do bem, somente mediante contrato, cede a nua-propriedade, reservando 
para si o usufruto. 
 Quanto ao seu objeto: 
O próprio é o usufruto que tem por objeto coisas inconsumíveis e infungíveis, cujas substâncias podem 
ser conservadas e restituídas ao nu-proprietário. 
Impróprio é o que recai sobre bens consumíveis e fungíveis ou consumíveis e infungíveis (se, sendo 
fungíveis, só puderem, por ex., ser utilizados pelo usufrutuário numa exposição ou ornamentação), regulado 
pelos arts. 1391, §1º e 1395 do C.C.. É denominado quase usufruto, porque sua natureza não corresponde à 
essência do instituto, que requer que o usufrutuário não tenha a disposição da substância da coisa que fica 
pertencendo ao nu-proprietário; consequentemente, não pode dar-se usufruto de coisas fungíveis ou 
consumíveis. 
No usufruto próprio, o usufrutuário há apenas a utilização e fruição da coisa alheia; no impróprio, o 
usufrutuário adquire a propriedadeda coisa, sem o que não poderia consumi-la ou aliená-la, devolvendo, 
por ocasião do término do usufruto, coisa equivalente em gênero, quantidade e qualidade, ou, sendo 
impossível, o seu valor, pelo preço corrente ao tempo da restituição. 
 Quanto à extensão: 
Será pleno quando abranger todos os frutos e utilidades, sem exceção, que a coisa produz (1390), e 
restrito, se se excluem do gozo do bem algumas de suas utilidades. 
 Quanto à duração: 
Ter-se-á usufruto temporário quando sua duração se submete a prazo preestabelecido, extinguindo-se 
com sua verificação. 
E o vitalício é o que perdura até a morte do usufrutuário ou enquanto não sobrevier causa legal extintiva.