Contrato de Locação - Comparação doutrinária

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UNIVERSIDADE FEDERAL DA GRANDE DOURADOS
JEOVANA LIMA GAVILAN
CONTRATO DE LOCAÇÃO:
Principais aspectos 
Trabalho relacionado aos entendimentos absorvidos através da leitura de três doutrinadores, quais sejam os escolhidos: Carlos Roberto Gonçalves em “Direito Civil Brasileiro, vol. 3: Contratos e Atos Unilaterais”, Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho em “Novo Curso de Direito Civil, vol. 4, tomo II: Contratos em Espécie”, e Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald em “Curso de Direito Civil, vol. 4: Contratos – Teoria Geral e Contratos em Espécie”, solicitado pelo professor Pedro Vilela, apresentado com a finalidade de estudo da matéria de contratos e atividade avaliativa durante o 5º semestre da XIII turma do curso de Direito da Universidade Federal da Grande Dourados (UFGD), na disciplina de Direito Civil IV (Contratos em Espécie).
Dourados/MS
		2016
RESUMO
As obras de Carlos Roberto Gonçalves, de Pablo Stolze Gagliano com Rodolfo Pamplona Filho, e Cristiano Chaves de Farias com Nelson Rosenvald trazem capítulos sobre a matéria de locação abordada na disciplina de Direito Civil Contratual. Cada obra traz explicações sobre o tema, trazendo em suas individualidades a forma peculiar de cada doutrinador abordar o tema. Assim, através da leitura dos diferentes livros, é possível absorver diferentes aspectos e ideias trazidas pelos autores, uma vez que o conteúdo lido em determinada obra pode ser trazido de forma diferente em outra ou, ainda, devido às diversas divergências comumente encontradas na área do Direito, há a possibilidade de serem encontrados entendimentos diferentes entre si sobre o mesmo assunto.
Pode-se dizer que através das leituras escolhidas para a realização do presente trabalho foram obtidos conhecimentos antes não existentes para a pessoa que vos fala. Os autores trouxeram saberes que tomaram através de estudos que duraram, muito provavelmente, vários anos de atenção e experiência, os quais são compilados e transmitidos em suas obras de maneira a demonstrar importância que tais escritores dão para a ampliação da mente dos estudantes.
Assim como geralmente os variados temas são tratados individualmente na área do Direito, tais escritos sobre a matéria de locação buscam abordá-la sob diferentes vieses. Simplificadamente, ela será tratada de maneira sistematizada em: conceito, natureza jurídica, elementos (quanto ao objeto, quanto ao consentimento e quanto ao preço), obrigações do locador e do devedor, bem como serão feitos comentários sobre a locação de prédios (a qual não possui regulamentação no Código Civil, mas sim na Lei n. 8.245/91, ou a chamada “LI – Lei do Inquilinato”).
Deve-se observar, ainda, que a locação (tema do presente trabalho) está prevista nos artigos 565 a 578 do Código Civil Brasileiro de 2002.
Palavras-chave: contratos; locação; locador; locatário; inquilinato; pagamentos periódicos; aluguel; posse.
Sumário: 1. Conceito – 2. Natureza jurídica e características – 3. Elementos essenciais: 3.1. Objeto; 3.2. Preço; 3.3. Consentimento – 4. Obrigações do locador – 5. Obrigações do locatário – 6. Direito de retenção – 7. Extinção da locação: 7.1. Extinção da locação que tem prazo; 7.2. Extinção da locação sem prazo; 7.3. Extinção da locação pela venda do bem locado; 7.4. Extinção da locação pelo inadimplemento; 7.5. Extinção da locação pela morte de uma das partes – 8. Locação de prédios – Conclusão.
CONTRATO DE LOCAÇÃO
1. CONCEITO
Iniciando as leituras pelo livro de Carlos Roberto Gonçalves (Direito Civil Brasileiro, vol. 3: Contratos e Atos Unilaterais), observa-se que o doutrinador explica como o Código Civil de 1916 era dividido quanto à locação. Esse código tratava da locação em um título com três seções autônomas: da locação de coisas, da locação de serviços e da empreitada (Gagliano e Pamplona dizem que a expressão “locação de obras” foi substituída por “empreitada” a partir desse Código de 1916).
Essa divisão tripartite, conforme explica Gonçalves, teve influência do direito romano. Gagliano e Pamplona também iniciam suas explanações falando sobre essa tríade; estes últimos autores ainda explicam que, além da mudança na locação de obras, a locação de serviços também mudou de conotação, passando a ser chamada formalmente de “contrato de prestação de serviços”, a partir do Código Civil de 2002.
Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald igualmente iniciam as escritas falando as três formas de locação que existiam no Direito Romano, fazendo uma maior explanação sobre o assunto, bem como fazendo um subtítulo especialmente para falar da locação na sociedade de mercado.
Assim sendo, Gonçalves explica que a sistematização em tríade não é mais aceita atualmente pela doutrina e códigos contemporâneos, sendo que a locação existente é somente de coisas, e as outras duas formas antigas de locação tornaram-se formas autônomas de contrato.
Ainda conforme Gonçalves: “Locação de coisas é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra o uso e gozo de uma coisa não fungível, temporariamente e mediante remuneração.”
Conforme Gagliano e Pamplona: “A locação de coisas é o negócio jurídico por meio do qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível, mediante certa remuneração.”
Ambos os conceitos acima possuem embasamento no art. 565 do Código Civil.
Farias e Rosenvald explicam, em seu subtítulo “Campo de incidência do Código Civil”, que tal Código disciplina a locação das coisas nos arts. 565 a 578. Mas, salientam que “nem todos os negócios envolvendo a cessão temporária de coisas infungíveis se submetem ao Código Civil. Nas disposições finais e transitórias, significativa é a advertência do art. 2.036 da Lei Civil: “a locação do prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida.”” (FARIAS e ROSENVALD, 2016).
As partes denominam-se locador, senhorio ou arrendador; e locatário, inquilino ou arrendatário. Como explica Gonçalves, “o vocábulo arrendamento é sinônimo de locação, podendo ambos ser usados indistintamente. Entre nós, todavia, o primeiro é utilizado, preferentemente, para designar as locações imobiliárias rurais. A coisa não precisa ser necessariamente de propriedade do locador, uma vez que a locação não acarreta transferência do domínio, malgrado em geral as duas posições, de proprietário e senhorio, coincidam. A retribuição pelo uso e gozo da coisa chama-se aluguel ou renda.”
Observando o trecho que diz que não há transferência do domínio: se quer dizer que a propriedade não é transferida, mas sim a posse. Assim, o usufrutuário pode alugar (CC, art. 1.393), o inventariante também (CC, art. 1.991), e o próprio locatário pode sublocar (a sublocação é a locação do bem pelo locatário a um terceiro).
2. NATUREZA JURÍDICA E CARACTERÍSTICAS
Sua natureza jurídica, segundo Carlos Roberto Gonçalves, é multifária (ou seja, que se apresenta de várias maneiras, de muitos modos).
Quanto às suas características, Gonçalves expõe que trata-se de contrato bilateral ou sinalagmático; oneroso; consensual; não sendo contrato real, pois “o locador se obriga a entregar a coisa, não se exigindo a tradição para o seu aperfeiçoamento” (GONÇALVES, 2012); não tem caráter personalíssimo (intuitu personae), pois admite cessão e sublocação, além da admissão observada no art. 577 do Código Civil. Gagliano e Pamplona fazem ressalva quanto à isto: “Nada impede, porém, que se estabeleça expressamente a impossibilidade de cessão e sublocação, emprestando-lhe efeito intuitu personae.”
Gonçalves também diz ser contrato comutativo, “não envolve risco: as prestações recíprocas são certas e não aleatórias” (GONÇALVES, 2012). Não solene, mas, quanto a isso, é feita ressalva: “Registre-se, porém, que se por acaso for exigida uma fiança, a lógica impõe que o contrato principal de locação seja escrito, uma vez que ficaria extremamente estranho haver um acessório formal de um contrato não solene.”(GAGLIANO E PAMPLONA, 2014).
Gonçalves termina a explanação sobre características falando ser o contrato de locação um contrato de trato sucessivo ou de execução continuada, pois se prolonga no tempo. Quanto à isso, Gagliano e Pamplona dizem ser o contrato de duração, sendo o tempo elemento essencial. Nas palavras destes autores: “Tal duração pode ser determinada ou indeterminada, na medida em que haja ou não previsão expressa de termo final ou condição resolutiva a limitar a eficácia do contrato. O que não se admite, em nosso sentir, é a locação vitalícia.”
Gagliano e Pamplona ainda trazem as seguintes características: contrato típico e nominado (sempre previsto no Código Civil Brasileiro); além de bilateral, como já falado por Gonçalves, Gagliano e Pamplona dizem que é contrato individual, “uma vez que implica direitos e obrigações para ambos os contratantes (locador e locatário), individualmente considerados”. 
Esses dois últimos autores ainda tratam o contrato de locação como evolutivo. Também dizem poder ser pactuado tanto na forma paritária como por adesão, bem como ser “contrato causal, cuja invalidade pode ser declarada no caso de motivo inexistente, ilícito ou imoral. Pela sua função econômica, consiste em um contrato de troca, caracterizado pela permuta de utilidades econômicas. Por fim, trata-se de um contrato principal e definitivo, já que não depende de qualquer outra avença, bem como não é preparatório de nenhum outro negócio jurídico.” (GAGLIANO E PAMPLONA, 2014).
Já a partir de Farias e Rosenvald, é possível ler que “a natureza jurídica ado contrato de locação pode ser evidenciada por 6 inexoráveis atributos”, todos já falados acima pelos demais autores, quais sejam: bilateral, oneroso, comutativo, consensual, não solene e de execução periódica.
3. ELEMENTOS ESSENCIAIS
Segundo Gonçalves, existem três elementos fundamentais: a) objeto, b) preço (aluguel ou remuneração) e c) consentimento.
Já Gagliano e Pamplona tratam três elementos como essenciais, a partir da interpretação do art. 565 do Código Civil de 2002: a) tempo (duração da locação, essencialmente temporária), b) coisa (o objeto da locação, que pode ser coisa móvel ou imóvel), e c) retribuição (preço da locação).
Contudo, Farias e Rosenvald, na análise do mesmo dispositivo 565, distinguem quatro elementos: a) cessão de uso e gozo, b) coisa infungível, c) retribuição (aluguel), e d) temporariedade (prazo).
Observando-se as anotações de Gonçalves quanto aos elementos:
3.1. Objeto
O objeto pode ser coisa móvel ou imóvel, e, segundo Gonçalves, deve ser a coisa móvel infungível. Contudo, ele faz ressalva, explicando que também pode ocorrer locação de coisa fungível, no seguinte trecho: “O bem móvel deve ser infungível; se fungível, será contrato de mútuo. Admite-se, no entanto, a locação de coisa móvel fungível quando o seu uso tenha sido cedido, por certo prazo e aluguel, ad pompam et ostentationem, ou seja, para fins de ornamentação, como uma cesta de frutas com adornos raros, por exemplo.” (GONÇALVES, 2012).
Gonçalves explica que “não podem ser alugadas coisas móveis consumíveis, cujo uso importa destruição imediata da própria substância (CC, art. 86), como a energia elétrica, por exemplo, pois o traço característico da locação (...) é o retorno da coisa locada ao seu dono.”
Uma coisa pode ser alugada por inteiro ou em frações. Por exemplo: um prédio pode ser locado na fração de apenas um andar. Observa-se que, caso não haja estipulação no contrato, a locação abrange os acessórios da coisa (CC, arts. 92 a 97, e art. 566, I).
Sobre a locação de coisa alheia, Gonçalves expõe a doutrina de Carvalho de Mendonça, a qual diz que é possível, pois há possibilidade do credor pignoratício pode alugar a coisa do devedor.
A locação de bens imóveis urbanos residenciais ou comerciais é regida pela Lei do Inquilinato (L. 8.245/91), pois o Código Civil não dispõe sobre a locação de prédios. Ainda conforme Gonçalves, “Os imóveis rurais regem-se pelo Estatuto da Terra (Lei n. 4.504, de 30-11-1964), que regula o arrendamento rural, aplicando-se supletivamente o Código Civil, segundo dispõe o § 9º do art. 92 do aludido Estatuto.”
3.2. Preço
O preço é essencial para configurar locação, segundo Gonçalves, uma vez que, caso não haja preço e haja gratuidade, não vai se tratar de locação, mas sim comodato.
Sobre a fixação do preço, “será fixado pelas partes ou mediante arbitramento administrativo ou judicial, ou ainda imposto por ato governamental, como no caso dos táxis e dos prédios urbanos. Pode ainda depender de concorrência pública, nas locações de bens da União (Dec.-Lei n. 9.760, de 5-9-1946, art. 95, parágrafo único). Não pode, todavia, a sua estipulação ser deixada, potestativamente, ao arbítrio exclusivo de um dos contratantes.” (GONÇALVES, 2012).
Além disso, Gonçalves diz que o preço deve ser sério, ou seja, real, pois, caso seja irrisório, isso irá tirar o caráter de locação do contrato. A lei impõe limite para os reajustes de preço. Além disso, os pagamentos devem ser, via de regra, em dinheiro, mas há a possibilidade das partes fazerem acordo de que será de outro modo, podendo até ser misto (ou seja, uma parte em dinheiro e outra parte de outras formas, como através de frutos e produtos, por exemplo).
O pagamento do preço geralmente é periódico, mas também há possibilidade que haja pagamento de uma só vez (Gonçalves dá o exemplo do artigo art. 20 da atual Lei do Inquilinato, L. nº 8.245/91).
Em não sendo nada falado no contrato, a dívida é quesível (deve ser paga no local de domicílio do devedor), nos termos do art. 327 do Código Civil. Contudo, é possível que seja convencionado outro local, podendo a dívida se tornar portável (deve ser paga no local de domicílio do credor).
Nas palavras de Carlos Roberto Gonçalves: “O preço será devido ao locador durante todo o período em que a coisa estiver à disposição do locatário, ainda que não utilizada efetivamente.”
3.3. Consentimento
Gonçalves explica que o consentimento pode ser expresso ou tácito.
“O próprio locatário poderá sublocar, com o consentimento prévio e escrito do locador (Lei n. 8.245/91, art. 13).” (GONÇALVES, 2012).
O locatário deve ser pessoa estranha à coisa locada, não podendo uma pessoa locar coisa dela mesma.
Gonçalves também explica que um condômino não pode, sozinho, locar coisa em comum, pois ele só possui uma parte da coisa. Além disso, sozinho ele não pode locar parte da coisa, precisando do consentimento dos demais condôminos (CC, arts. 1.314, parágrafo único, e 1.323).
O Código Civil não estipula prazo para o contrato de locação, mas, como Gonçalves lembra, caso o prazo seja igual ou superior a dez anos, o art. 3º da lei nº 8.245/91 exige consentimento dos cônjuges.
O art. 571, caput e parágrafo único do Código Civil prescrevem regras quanto aos prazos, bem como a locação regida pela lei especial possui regras sobre os prazos (Lei nº 8.245/91, art. 4º).
4. OBRIGAÇÕES DO LOCADOR
No livro já citado de Carlos Roberto Gonçalves, o doutrinador traz que “as obrigações do locador, especificadas no art. 566 do Código Civil, são de três espécies e consistem em: a) Entregar ao locatário a coisa alugada (inciso I); (...) b) Manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do contrato (inciso I, segunda parte); (...) c) Garantir o uso pacífico da coisa (inciso II).”
Gagliano e Pamplona tratam do assunto no tópico “Conteúdo do contrato de locação (direitos e obrigações das partes)”, com subtítulo “Obrigações do locador × direitos do locatário”, no capítulo sobre locação.
Farias e Rosenvald deixam claro que: “A bilateralidade ínsita à locação predispõe ambos os contratantes a direitos e obrigações em todos os momentos da vida do negócio jurídico. Os arts. 566 a 568 do Estatuto Civil enumeram as obrigações do locador. A seu turno, os deveres legais do locatário são perfilados nos arts. 569 e 570 do mesmo Diploma Legal.” (FARIAS E ROSENVALD, 2016).
5. OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO
Ainda na obra de Gonçalves (Direito Civil Brasileiro, vol. 3: Contratose Atos Unilaterais), é explicado que as obrigações do locatário estão dispostas nos incisos do art. 569 do Código Civil, in litteris:
“Art. 569. O locatário é obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;
III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;
IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.”
Gagliano e Pamplona explicam cada uma das obrigações abstraídas do artigo acima citado: a) servir-se da coisa alugada para os usos contratados; b) tratar a coisa alugada como se sua fosse; c) pagar pontualmente o aluguel; d) levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros; e) restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu.
6. DIREITO DE RETENÇÃO
Gagliano e Pamplona ainda explicam que, para proteger direitos do credor, ele possui o direito de retenção, ou seja, de manter para si em posse direta um bem do devedor, até que este cumpra com suas obrigações (pagamento das prestações)
Gagliano e Pamplona dizem que esse é um meio de autotutela, e que trata-se de direito potestativo.
Para embasar tal argumento, os autores utilizam-se do art. 578 do Código Civil.
7. EXTINÇÃO DA LOCAÇÃO
Sobre a extinção da locação, Cristiano Chaves Farias e Nelson Rosenvald explanam nas fls. 1.044 a 1.054 de sua obra Curso de Direito Civil, vol. 4: Contratos – Teoria Geral e Contratos em Espécie, de 2016.
Os autores dizem que o contrato de locação pode ocorrer de forma fisiológica ou patológica: ou seja, explicam que o cumprimento do contrato pode acontecer da forma normal como foi no acordo, ou de forma diferente devido a perturbações posteriores.
Assim, iniciam a explicação sobre a extinção da locação com prazo e sem prazo, bem como a extinção pela venda do bem locado, pelo inadimplemento, e pela morte de uma das partes.
7.1. Extinção da locação que tem prazo
O art. 573 do Código Civil prescreve que o contrato feito dessa maneira acaba quando o tempo determinado cessa. A regra é o fim do contrato sem necessidade de interpelação ou qualquer forma de aviso, mas o art. 575 do mesmo Código diz que, caso o locatário continue com a posse da coisa depois de terminado o tempo de locação sem oposição do locador, será presumida a prorrogação do aluguel, mas sem prazo determinado.
Também é importante ver o comando do art. 571 do Código em comento, que diz, in verbis: “Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.”
7.2. Extinção da locação sem prazo
Farias e Rosenvald explicam o já falado acima: caso o contrato alcance seu termo final e a posse do bem não seja devolvida, presume-se uma prorrogação do contrato, o qual torna-se sem prazo determinado, mas as cláusulas e valores não sofrem alteração.
Com essa prorrogação, as partes podem extinguir o contrato através da resilição unilateral, ou seja, a extinção unilateral. Assim, a qualquer momento qualquer uma das partes tem a faculdade de, nos termos de Farias e Rosenvald, fazer a denúncia vazia da locação, dispensando-se motivação e indenização.
7.3. Extinção da locação pela venda do bem locado
Para saber sobre o assunto, é preciso ler o art. 576 do Código Civil, que diz, in verbis: “Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.”
Farias e Rosenvald explicam que, desse dispositivo, é possível ver clara distinção dos direitos obrigacionais dos direitos reais, uma vez que os obrigacionais se caracterizam pela relatividade, com efeitos entre as partes, não produzindo efeitos para terceiros (nesse caso, o terceiro seria o comprador do bem locado, que não tem nenhuma relação com quem está alugando o bem comprado). Já os direitos reais são oponíveis erga omnes, não sendo o caso existente no contrato de locação.
Diante disso, entende-se que o comprador (e novo proprietário do bem) passa a ter direito à posse imediata do bem móvel ou imóvel vendido, fazendo denúncia vazia contra o locatário.
Mas, se a locação tiver prazo estipulado com cláusula expressa de vigência para caso de alienação do bem, sendo essa cláusula registrada em Cartório de Títulos e Documentos (se for bem móvel) ou no Cartório de Imóveis (se for bem imóvel), o contrato de locação passa a ter eficácia real diante de terceiros compradores do bem. É importante ressaltar o embasamento disso na Súmula 442 do STF.
“Não se cuida propriamente de uma conversão de uma situação obrigacional em real, mas da manutenção da vigência do contrato.” (FARIAS E ROSENVALD, 2016).
Mas, a regra “venda rompe a locação” está condicionada na interpelação do novo proprietário frente o locatário no prazo de noventa dias, sob pena de prosseguimento da locação, ficando o novo proprietário na posição do antigo locador.
7.4. Extinção da locação pelo inadimplemento
O locatário deve pagar pontualmente o aluguel pelo bem locado (CC, art. 566, II), e é essa retribuição periódica o elemento que diferencia a locação do comodato.
Nas palavras de Farias e Rosenvald, na obra já citada: “O inadimplemento da obrigação nos contratos de locação disciplinados pela Codificação não conduz à ação de despejo, como acontece na Lei nº 8.245/91”.
Caso o locatário não pague as prestações às quais ele está obrigado, surge a pretensão da resolução contratual (CC, art. 475) cumulada com pedido de reintegração de posse.
Farias e Rosenvald explicam que: “Se o locador deseja obter os pagamentos em aberto, a pretensão de cobrança será sujeita a três prazos: (i) três anos – prédios urbanos e rurais (Lei nº 8.245/91 e CC, art. 206, § 3º, I); (ii) cinco anos – dívidas líquidas, constantes de instrumento público ou particular (CC, art. 206, § 5º, I); e (iii) dez anos – dívidas ilíquidas ou não tituladas, conforme o prazo geral do caput do art. 205 da Codificação de 2002.”
7.5. Extinção da locação pela morte de uma das partes
Sobre essa extinção, é o art. 577 do Código Civil que prescreve a regra: “Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.”
A locação não é intuitu personae, ou seja, somente de determinada pessoa. Assim sendo, é passível de transmissão aos herdeiros do locador e do locatário até o prazo convencionado no contrato.
Observa-se, assim, uma sub-rogação contratual, ou seja, a transferência de direitos de uma pessoa a outra, passando os herdeiros para a posição econômica do de cujus. Mas, se o espólio não for suficiente para pagar os débitos, o locador não pode exigir os débitos vencidos do locatário, pois é regra do art. 1.792 do Código Civil: “O herdeiro não responde por encargos superiores às forças da herança; incumbe-lhe, porém, a prova do excesso, salvo se houver inventário que a escuse, demostrando o valor dos bens herdados.”
Não só a propriedade é transmitida aos herdeiros, mas também a posse, no exato momento da morte.
Se não houver prazo estipulado, ambas as partes podem denunciar o contrato, mediante interpelação.
8. LOCAÇÃO DE PRÉDIOS (ALGUNS COMENTÁRIOS)
Gagliano e Pamplona, ainda nas considerações iniciais sobre a locação, explanam sobre a complexidade do microssistema jurídico que é o da locação regida pela Lei nº 8.245/91 (que é o caso desse tópico sobre locação de prédios). Nas palavras deles: “É importante registrar, desde já, que, por opções políticas, modalidades de locação podem ter regras particulares, caracterizando verdadeiro microssistema jurídico, entendida a expressãona acepção de um conjunto coerente de regras e princípios, com motivação axiológica própria (o que não decorre apenas da existência de uma legislação especial, mas, sim, de todo um pequeno e complexo sistema, operando a partir de suas próprias diretrizes, ainda que sofrendo a influência e mantendo a comunicação com as regras codificadas). É o caso das locações imobiliárias, regidas por lei própria, a saber, a Lei n. 8.245/91, cujo estudo aprofundado requereria não um capítulo, mas um volume inteiro, com o enfrentamento, inclusive, de aspectos processuais, o que não é objeto de nossa obra.”
Farias e Rosenvald explicam que não é sempre que a cessão temporária de coisas infungíveis se submete ao Código Civil, como já dito acima neste trabalho, justificando através dos termos do art. 2.036 do Códex. Ressaltam que a Lei Especial nº 8.245/91 rege a ação de despejo (arts. 59 a 66), de consignação de aluguel (art. 67), revisional de aluguel (arts. 68 a 70) e renovatória (arts. 71 a 75).
Gagliano e Pamplona tecem rápidas considerações sobre a lei do inquilinato em apenas quatro parágrafos do capítulo V (Locação) de seu livro Novo Curso de Direito Civil, vol. 4, tomo II: Contratos em Espécie.
Carlos Roberto Gonçalves explica que o Código Civil Brasileiro não dispõe a respeito da locação de prédios. “A locação urbana rege-se, hoje, pela Lei n. 8.245/91 (LI – Lei do Inquilinato), cujo art. 1º, parágrafo único, proclama continuarem regidas pelo Código Civil as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados, dos Municípios; de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade; de apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados; e o arrendamento mercantil.” (GONÇALVES, 2012).
O contrato de locação predial pode ter qualquer prazo, não devendo ser perpétuo (é temporário) e, caso seja com prazo superior a 10 anos, deve ter a anuência dos cônjuges, assim como a locação dos demais espaços já explicados acima. Pelo fato da lei não fazer distinção, é necessário anuência tanto do cônjuge do locador, quanto do cônjuge do locatário, seja qual for o regime de bens e natureza da locação.
A falta dessa anuência “não invalida o contrato, mas acarreta a ineficácia do prazo excedente, somente para o cônjuge. Para o locador, ou o locatário, o prazo superior a dez anos é perfeitamente válido e eficaz.” (GONÇALVES, 2012).
Gonçalves expõe, quanto às obrigações do locador, o art. 4º da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Gonçalves ainda explica que: “Nos contratos com prazo determinado, não pode (...) o locatário devolver o imóvel, senão pagando a multa referida no art. 4º da Lei n. 8.245/91. Todavia, nas locações por prazo indeterminado, ou nas que assim passaram a vigorar pela expiração do prazo original da avença, poderá ele denunciar a locação mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias (LI, art. 6º). Trata-se de uma consequência do fato de se tratar de obrigação de trato sucessivo, com prazo indeterminado”.
Mas, quanto à multa citada, Gonçalves diz que existe a exceção prevista no art. 4º, parágrafo único da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Com relação à sublocação, Gonçalves diz que a lei é expressa em só admitir consentimento expresso, não tácito. Mas, se houver consentimento após já feita a sublocação, esse consentimento é válido, ainda que posterior.
Com a sublocação, o locador (dono do bem) pode propor ação de despejo, mas não a de reintegração de posse, pois a pose mediata é do locatário (aquele que está alugando o bem, mas alugou esse bem para outra pessoa).
Além disso, outras exposições interessantes feitas por Gonçalves são as seguintes:
“O locador tem de assegurar ao locatário o uso e gozo do prédio locado, por todo o tempo do contrato, nas mesmas condições do início de vigência da avença.”
Salvo cláusula expressa em contrário, cabe ao locador “todas as reparações de que o prédio necessitar. Ao locatário incumbem exclusivamente as pequenas reparações de estragos que não provenham naturalmente do tempo ou do uso, como, por exemplo, a substituição de vidros quebrados, a desobstrução de canos e ralos, o conserto de pequenas goteiras, a troca de torneira etc. (LI, art. 23, I).
Responderá o locatário pelo incêndio do prédio se não provar caso fortuito ou força maior, vício de construção ou propagação de fogo originado em outro prédio. Sendo de natureza contratual a responsabilidade do inquilino, é estranha, no caso de incêndio, qualquer indagação relativa à culpa, que se presume.”
CONCLUSÃO
Como já falado inicialmente neste trabalho, a previsão do contrato de locação está nos artigos 565 a 578 do Código Civil.
Diante do exposto, pode-se compreender que, anteriormente, o contrato de locação abrangia três tipos: locação de coisas, locação de serviços e locação de obras. Contudo, atualmente é apenas com relação a coisas, não de serviços ou obras.
Pode-se extrair seu conceito a partir do art. 565 do Código Civil, sendo um contrato no qual “uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição” (CC, art. 565).
As partes contratuais são o locador (senhorio ou arrendador) e locatário (inquilino ou arrendatário). A coisa não precisa ser necessariamente de propriedade do locador, já que não há transferência da propriedade, mas sim da posse.
Quanto à natureza jurídica, pontuando-se todas as características já citadas acima e os autores que as trazem em seus livros, a locação possui natureza de contrato bilateral ou sinalagmático, oneroso, consensual, não real (obrigacional), não personalíssimo, comutativo, não solene, de relação duradoura (contrato de duração, de trato sucessivo ou de execução continuada), contrato típico e nominado, individual, evolutivo, contrato pactuado tanto na forma paritária como por adesão, causal, contrato de troca, contrato principal e definitivo.
Os elementos essenciais assinalados a partir da leitura do artigo 565 do Código Civil por Carlos Roberto Gonçalves são três: objeto, preço (aluguel ou remuneração) e consentimento. Já Gagliano e Pamplona também tratam como elementos essenciais três: tempo (duração da locação, essencialmente temporária), coisa (que seria o objeto da locação também falado por Gonçalves, que pode ser coisa móvel ou imóvel), e retribuição (preço da locação, elemento também falado por Gonçalves). Quanto a Farias e Rosenvald, os elementos considerados são quatro: cessão de uso e gozo, coisa infungível, retribuição (aluguel), e temporariedade (prazo).
As obrigações do locador encontram-se especialmente nos arts. 566 a 568 do Código Civil.
Já as obrigações do locatário encontram-se nos arts. 569 e 570 do mesmo Códex.
Existe um direito de retenção do credor, o qual pode manter posse direta sobre um bem para garantir o pagamento de prestações às quais o devedor está obrigado, ex vi do art. 578 do Código retro mencionado.
Sobre a extinção da locação, Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald enumeram as seguintes formas: extinção da locação que tem prazo, extinção da locação sem prazo, extinção da locação pela venda do bem locado, extinção da locação pelo inadimplemento, extinção da locação pela morte de uma das partes.
A partir da leitura das explanações sobre o assunto, conclui-se que a extinção do contrato de locação que possui prazo se dá quando chega o termo final estipulado no acordo entre as partes (CC, art. 573). Mas, se o locatário não devolver a posse do bem ao locador dentro do prazo, e o locador não se manifestar, o prazo é prorrogado, passando a ter-se a indeterminação deste.
Quanto à extinção do contrato de locação que não estipula prazo, a extinção pode se dar unilateralmente a qualquer momento por qualquer uma das partes, as quais possuem a faculdade de fazer a denúncia vazia da locação, dispensando-se motivação e pagamento de indenização.
Quanto à extinção da locação pela venda do bem locado, pode-se dizer que, quando o contrato não possui cláusulade vigência do contrato no caso de alienação e essa cláusula não possuir registro em cartório (CC, art. 576), o comprador do móvel ou imóvel locado (novo proprietário) deverá respeitar o contrato. Mas, a regra é que a venda rompe a locação. Contudo, o comprador tem o prazo de noventa dias para interpelar frente ao locatário sobre a posse do bem; caso contrário, ocorrerá o prosseguimento da locação, ficando o novo proprietário na posição do antigo locador.
Quanto à extinção da locação pelo inadimplemento nos contratos disciplinados pelo Código Civil, não cabe ação de despejo, pois esta ação está relacionada à Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Assim sendo, no caso de não pagamento das prestações pelo locatário, surge o direito surge da resolução contratual (CC, art. 475) cumulado com pedido de reintegração de posse.
Por último, quanto à extinção da locação pela morte de uma das partes, conclui-se que a locação não é intuitu personae e, em assim sendo, os direitos e deveres se transmitem aos herdeiros do locador e do locatário até o prazo estipulado no contrato, ocorrendo sub-rogação contratual (CC, art. 577), sendo que os herdeiros passam a estar na posição econômica do de cujus. Contudo, o locador não pode exigir débitos vencidos do locatário caso a herança não seja suficiente para pagá-los (CC, art. 1.792). Ainda deve-se dizer que não só a propriedade é transmitida aos herdeiros (caso tenha sido o locador que tenha falecido, pois ele detinha a propriedade do bem), mas também a posse, no exato momento da morte. Se o contrato não tiver prazo estipulado, ambas as partes podem denunciar o contrato, mediante interpelação.
É importante destacar que algumas formas de locação possuem regimento especial, como ocorre no caso da locação urbana, a qual é regulamentada pela Lei nº 8.245/91 (LI – Lei do Inquilinato), com fundamento no art. 2.036 do Código Civil. Importante é a leitura de seu art. 1º.
REFERÊNCIAS
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, vol. 3: Contratos e Atos Unilaterais. 9ª ed., São Paulo: Ed. Saraiva, 2012.
GAGLIANO, Pablo Stolze; FILHO, Rodolfo Pamplona. Novo Curso de Direito Civil, vol. 4, tomo II: Contratos em Espécie. 7ª ed. revisada e atualizada, São Paulo: Ed. Saraiva, 2014.
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil, vol. 4: Contratos – Teoria Geral e Contratos em Espécie. 6ª ed. revisada e atualizada, Salvador: Ed. JusPodivm, 2016.