Apostila - Administração de Imóveis e Locação

Prévia do material em texto

Administração
de Imóveis e
Locações
Alexandre Junqueira Gomide
Administração
de Imóveis e
Locações
Ad
m
in
is
tr
aç
ão
 d
e 
Im
óv
ei
s 
e 
 L
oc
aç
õe
s
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Alexandre Junqueira Gomide 
Edição revisada
IESDE Brasil S.A.
Curitiba
2012
Administração de Imóveis e Locações
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
© 2008 – IESDE Brasil S.A. É proibida a reprodução, mesmo parcial, por qualquer processo, sem autorização por escrito dos autores e do detentor 
dos direitos autorais.
CIP-BRASIL. CATALOGAÇÃO-NA-FONTE
SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ 
__________________________________________________________________________________
G62a
 
Gomide, Alexandre Junqueira
 Administração de imóveis e locações / Alexandre Junqueira Gomide. - 1.ed., rev. - 
Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012. 
 142p. : 28 cm
 
 Inclui bibliografia
 ISBN 978-85-387-2979-2 
 
 1. Locação de imóveis - Brasil. 2. Administração de imóveis - Brasil. 3. Brasil. [Lei do 
inquilinato (1991)]. I. Título. 
12-5027. 
 CDU: 347.453(81)(094.5)
 
16.07.12 31.07.12 037536 
__________________________________________________________________________________
Capa: IESDE Brasil S.A.
Imagem da capa: IESDE Brasil S.A.
IESDE Brasil S.A.
Al. Dr. Carlos de Carvalho, 1.482. CEP: 80730-200 
Batel – Curitiba – PR 
0800 708 88 88 – www.iesde.com.br
Todos os direitos reservados.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Sumário
Introdução à Administração Imobiliária e à locação | 7
Prospecção de imóveis | 7
Avaliação de imóveis | 9
Contrato de locação | 9
Solução de conflitos extrajudiciais de litígios envolvendo a locação | 11
Locação na Lei 8.245/91 | 17
O que é locação? | 17
Características do contrato de locação | 17
As exclusões da Lei do Inquilinato | 18
Sublocação | 20
Questões correlatas à locação | 27
Solidariedade legal | 27
A vênia conjugal como requisito de eficácia do contrato de locação | 28
A morte das partes | 29
Dissolução do casamento ou da união estável do locatário | 30
Retomada do imóvel pelo locador | 37
Durante o prazo de vigência do contrato de locação 
(antes de findo o prazo estabelecido no contrato) | 37
Após a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado | 39
Locação comercial ou não residencial | 41
Devolução do imóvel pelo locatário | 47
Durante a vigência do contrato de locação (antes de findo o prazo estabelecido no contrato) | 47
Após a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado | 49
A alienação do imóvel durante a locação na Lei 8.245/91 | 55
Direito de preferência | 55
A denúncia do contrato em razão da alienação | 58
Deveres das partes no contrato de locação | 63
Locador | 63
Deveres do locatário | 65
Benfeitorias e sua indenização | 71
Benfeitorias | 71
Direito de indenização | 71
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Locação por temporada | 77
Definição | 77
Prazos da locação | 77
Forma do contrato | 77
Prorrogação do contrato | 78
Vantagens e desvantagens da locação por temporada | 79
Locações especiais | 85
Regras especiais para hospitais, escolas e assemelhados | 85
Garantias contratuais | 93
Espécies de garantia na Lei 8.245/91 | 94
Aspectos gerais das ações locatícias | 103
A tramitação do processo no período de férias | 103
Foro competente | 104
Valor da causa | 106
Efeito devolutivo dos recursos | 106
Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel | 111
Impossibilidade de reconvenção e indenização por benfeitorias | 111
Concessão de liminar com fixação de caução | 112
Prova da propriedade | 113
Concessão legal de prazo de seis meses para desocupação | 113
Purgação da mora | 114
Prazos para a efetiva desocupação | 114
Fixação de caução quando da decretação do despejo | 115
Ação de consignação de aluguel | 116
Ação revisional de aluguel | 121
Ação revisional de aluguel – artigos 68 a 70 da Lei 8.245/91 | 121
Ação renovatória | 129
Da ação renovatória | 129
Requisitos para renovatória | 130
Noções gerais de decadência | 131
Prazo do contrato renovado por sentença | 132
Requisitos da petição inicial | 132
Contestação do locador – possibilidade de revisão do aluguel | 132
Consequências da renovação em relação ao fiador | 133
Improcedência da ação renovatória – prazo para desocupação | 134
Referências | 139
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Apresentação
O contrato de locação de imóvel urbano é um dos negócios jurídicos mais celebrados em nosso país. Em virtude 
dos inúmeros contratos celebrados, o legislador fez por bem promulgar em 18 de outubro de 1991, a Lei 8.245/91, 
sob a denominação “Lei do Inquilinato”.
 A principal justificativa para sua criação se deu em virtude dos problemas de moradia que assolavam o país bem 
como a difícil relação entre locatários e locadores.
Essa norma possui suma importância. Exemplo disso é a possibilidade de revisão do valor do aluguel, presente no 
artigo 19 da referida lei, atendendo à função social do contrato e o princípio da boa-fé. Essa regra pode proteger 
as famílias que não possuem condições para aquisição do próprio imóvel e arcam com valores excessivos de 
aluguel.
Na locação comercial, a lei também confere ao inquilino a possibilidade da propositura da ação renovatória de 
aluguel. Sem dúvida uma grande proteção ao fundo de comércio adquirido pelo comerciante após anos da sua 
atividade empresarial.
Enfim, são diversos os pontos trazidos pela lei para regular a locação de imóveis urbanos. 
O presente livro não tem por objetivo pôr um ponto final em todas as difíceis questões trazidas nas relações 
locatícias. A Lei do Inquilinato traz questões palpitantes do Direito Civil. A fiança nos contratos de locação pode ser 
considerada uma das mais polêmicas. 
Tivemos por meta atingir não apenas os profissionais do Direito, mas o cidadão comum. Aliás, como dizia o professor 
da Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, Dr. José de Oliveira Ascensão, o direito civil é exatamente isso, 
“o direito comum para o homem comum”.
Com o conteúdo apresentado neste livro, o leitor poderá aprender as regras da locação de imóvel urbano, o 
entendimento jurisprudencial dos nossos tribunais bem como as questões mais atuais e discutidas na doutrina por 
grandes especialistas nessa área.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Introdução à Administração 
Imobiliária e à locação 
Alexandre Junqueira Gomide*
Neste capítulo vamos trabalhar temas relacionados com os requisitos legais e práticos para que 
a locação de imóveis possa ser considerada um sucesso. Não há dúvidas que o mercado imobiliário 
vem crescendo no Brasil nos últimos anos. Para que as negociações imobiliárias sejam bem-sucedidas, 
devemos observar determinados pontos que doravante trataremos.
Prospecção de imóveis
O primeiro tema a ser tratado será a prospecção de imóveis. Segundo o dicionário Aurélio (1986, 
p. 1.405), o verbo prospectar significa calcular o valor econômico de algo.
Dessa forma, um dos pontos mais importantes na comercialização de imóveis para a locação diz 
respeito ao estudo da localização do imóvel, que possibilita assim antever pontos que, muitas vezes, 
dificultam a sua comercialização e também aqueles que a favorecem.
Segundo Lindemberg Filho (2006, p. 66-69), ruas com trânsito intenso, ruas com feiras livres, ruas 
próximas a boates oubares da moda, ruas que se tornam intransitáveis por causa das escolas, locais 
dependentes de apenas uma avenida ou estrada, gerando frequentes congestionamentos, poluição 
sonora ou ambiental, são pontos negativos que devem ser estudados com cautela antes da comerciali-
zação de determinado imóvel.
Para tanto, o estudo da localização demonstra-se imprescindível. Ainda de acordo com Lindemberg 
Filho (2006), os principais pontos a serem analisados serão: segurança; comércio; serviços; transporte; 
educação; áreas de lazer e serviços públicos. Dependendo do tipo de locação (residencial, não residencial 
* Mestrando em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Graduado em Direito pela Fundação Armando Alvares 
Penteado (FAAP-SP). Advogado.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
8 | Introdução à Administração Imobiliária e à locação
ou mesmo para temporada), cada ponto terá maior ou menor importância. Podemos citar como exemplo 
uma empresa que busca abrir um posto de gasolina. Essa empresa provavelmente terá mais interesse em 
alugar um imóvel próximo a grandes avenidas com intenso movimento de veículos. Parques próximos e 
lugares de lazer podem, nesse caso, ficar em segundo plano. O contrário será observado na situação de 
uma família buscar um imóvel para constituir a sua residência. Neste caso, as citadas facilidades comer-
ciais podem ser vistas de forma negativa. Parques, escolas e opções de lazer serão os atrativos nesse tipo 
de locação. De qualquer forma, vamos tratar de maneira individualizada os pontos que devem ser analisa-
dos antes da comercialização de um imóvel.
Segurança
No que diz respeito à segurança podemos citar a localização da delegacia mais próxima, a exis-
tência ou não de serviço de vigilância nas proximidades, radiopatrulha, emergências médicas, hidran-
tes, câmeras de monitoramento 24 horas e iluminação.
Comércio e serviço
É conveniente estudar a disposição do comércio e serviço no local. Devemos providenciar um 
levantamento dos estabelecimentos existentes nas redondezas, tais como: supermercados, mercearias, 
quitandas, padarias, lanchonetes, bares, restaurantes, pet shops, lojas (em geral), lojas de conveniência, 
videolocadoras, bancas de revistas, livrarias, farmácias, sapatarias, tinturarias, lavanderias, serviços de 
fotocópia, quadra de esportes, museus, clínicas médicas, ambulatórios, hospitais, clínicas veterinárias, 
hotéis, garagens, postos de gasolina, shoppings, bancos, caixas eletrônicos, entre outros. 
Transporte
No que se refere aos transportes, devemos verificar as linhas de ônibus e de metrô que circulam 
nas imediações e os pontos de táxis existentes. Podemos fazer referência às condições de trafegabilida-
de, ao tipo de pavimentação existente e facilidades de estacionamento. 
Áreas de lazer
As áreas de lazer, como parques, praças e áreas verdes, podem valorizar determinados imóveis. 
Já vimos que parques e praças são atrativos para imóveis residenciais.
Serviços públicos
É importante ressaltar a existência desses serviços como iluminação pública, estrutura viária, 
 pavimentação, coleta de lixo (orgânico e seletivo), telefone público, saneamento, calçamento, ruas ar-
borizadas, preservação ambiental, urbanismo, entre outros.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
9|Introdução à Administração Imobiliária e à locação
Avaliação de imóveis
A avaliação de imóveis é imprescindível na Administração Imobiliária, pois por meio dela esta-
belecer-se-á o valor patrimonial dos imóveis. O valor de um aluguel ou o preço de um imóvel pode ser 
sugerido, ou opinado por um corretor de imóvel. 
Já para a avaliação judicial, ou seja, aquela realizada em juízo, muito utilizada nas ações renovató-
rias, por exemplo, é necessário que o profissional tenha capacitação técnica. 
Esse é o disposto na Lei Federal 5.194/66 em seus artigos 7.º e 13.º. A lei determina que somen-
te os profissionais habilitados podem realizar a avaliação de imóveis. Nessa esteira concordam Nelson 
Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, senão vejamos:
 Com o devido respeito, segundo a Lei 5.194/66, art. 7.º, alínea c, a função de avaliar imóveis é prerrogativa de enge-
nheiro civil, arquiteto e engenheiro agrônomo. O corretor de imóveis não está habilitado para exercer a função de 
avaliador, privativa por lei dos profissionais do CREA. A avaliação de imóveis requer conhecimentos específicos em 
matemática financeira, estatística e domínio dos métodos avaliatórios bem como conhecimentos acerca de fundações, 
estruturas e coberturas de imóveis. Todas essas técnicas são específicas do conhecimento científico do profissional 
superior formado em engenharia ou arquitetura. (NERY JUNIOR; NERY, 2006, p. 361)
Verifica-se, portanto, que somente profissionais habilitados estão aptos a realizar as avalia-
ções de imóveis em juízo, vez que possuem conhecimentos específicos e domínio dos métodos 
avaliatórios.
Por outro lado, outros profissionais como os corretores de imóveis estão habilitados a dar 
opiniões ou estimativas quanto a determinados valores no que tange à comercialização desses 
imóveis.
Assim, quando duas pessoas, por exemplo, querem alugar um imóvel, ele poderá dar a sua suges-
tão quanto ao valor de aluguel. Entretanto, somente os profissionais habilitados deverão fazer as avalia-
ções, que poderão ser utilizadas por juízes. Avaliação é diferente de opinião. Os corretores de imóveis po-
derão opinar, sugerir valores de mercado, mas somente profissionais técnicos poderão fazer avaliações. 
A jurisprudência já admitiu a avaliação de imóveis por corretores, entretanto, acreditamos que 
esse caminho poderá ser prejudicial às avaliações, pois os profissionais técnicos possuem técnicas cien-
tíficas para tal procedimento.
Normalmente, as agências imobiliárias conseguem estimar determinados valores para a comer-
cialização de um ou outro imóvel. Trata-se de uma estimativa de mercado, que grosso modo determina 
um valor que pode ser atribuído àquele imóvel e, de certa maneira, facilita, ou mesmo nos dá ideia do 
valor locatício daquele determinado imóvel.
Contrato de locação
Introdução sobre os contratos
O contrato, em seu sentido amplo, designa todo negócio jurídico que se forma pelo concurso de 
vontades. Embora o novo Código Civil (CC) não traga uma definição de contrato, podemos conceituá-lo 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
10 | Introdução à Administração Imobiliária e à locação
como o acordo de vontades de duas ou mais pessoas tendente a construir, regular ou extinguir uma 
relação jurídica patrimonial (LOUREIRO, 2007, p. 333-336).
O CC traz disposições gerais que os contratantes devem observar durante a execução de um con-
trato. Assim, os contratantes devem conduzir, por exemplo, a execução do contrato aplicando sempre a 
boa-fé. O CC também regula diversos tipos de contrato, por exemplo, compra e venda, mútuo, comoda-
to, fiança, empreitada, entre outros. 
O contrato de locação também é regulado pelo CC. Entretanto, quando tratamos da locação de 
bens imóveis urbanos, deveremos aplicar a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), em razão de sua especiali-
dade sobre a lei geral, que é o CC. 
Aspectos práticos sobre o contrato de locação de bens imóveis urbanos
Vamos então fazer algumas abordagens práticas sobre o contrato de locação. O contrato de 
locação não exige forma legal e solene, como a compra e venda de imóveis requer, nos termos do 
artigo 108 do CC. 
O contrato de locação pode ser convencionado até mesmo pela forma verbal. Entretanto, concor-
damos que a forma escrita traz uma segurança jurídica maior às partes, principalmente se esse contrato 
for devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, tornando alguns direitos mais seguros 
de serem exercidos, como é o direito de preferência. 
Caso o locatário disponhade contrato registrado em cartório, poderá utilizar-se da faculdade 
prevista no artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) para haver para si o imóvel, caso deposite o 
preço e demais despesas do ato de transferência. Ademais, nos termos do artigo 71, I, da Lei do Inqui-
linato, somente os contratos escritos podem dar o direito à ação renovatória.
As partes devem ainda ter certos cuidados quanto à documentação necessária para que o acordo 
seja seguro. O locatário deve preocupar-se com o imóvel em si. Deve exigir uma certidão de proprieda-
de (matrícula) do imóvel, devidamente atualizada e válida. Nesse documento, deve averiguar se não há 
hipoteca, penhora, ou qualquer outra restrição sobre o imóvel e que o venha privar da posse no futuro. 
O interessado deve ainda certificar-se de que o imóvel é de propriedade do locador e de que não haja 
outros proprietários. Por fim, no caso de contrato de locação para fins não residenciais, o locatário deve 
certificar-se de que naquela região é lícita a atividade comercial. 
Por outro lado, o locador deverá ter cautela na situação jurídica do locatário. Investigar se o inte-
ressado em seu imóvel encontra-se em situação regular com as suas obrigações financeiras. Torna-se 
imperiosa uma pesquisa na justiça estadual e federal, constatando se a pessoa possui um bom históri-
co ou não. Também deve ser realizada uma busca nos Cartórios de Protesto de Títulos e Documentos, 
como forma de proteção ao locador. 
A vistoria também é fundamental no contrato de locação. Nela deverão constar as condições do 
imóvel, seus pertences, entre outros pormenores. Tal assertiva nada mais é do que uma importante for-
ma de segurança para ambas as partes. 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
11|Introdução à Administração Imobiliária e à locação
Solução de conflitos extrajudiciais 
de litígios envolvendo a locação
Atualmente, com a crise do Poder Judiciário Brasileiro, os litígios judiciais podem demorar anos a 
serem julgados. Dessa forma, a população acaba desacreditando na justiça para a solução de conflitos.
Nesse panorama, foi aprovada em 23 de setembro de 1996 a Lei Federal 9.307 – A Lei da Arbitra-
gem. Esse importante diploma legal tem como principal escopo o desafogamento do Poder Judiciário. 
São inúmeros os benefícios para as partes que buscam uma solução de conflitos por meio da arbitra-
gem, entre eles: celeridade do processo, baixo custo envolvido, escolha dos árbitros, entre outros. 
Mas o que exatamente é a arbitragem? Para o jurista Carlos Alberto Carmona (2004, p. 56), a ar-
bitragem é um meio alternativo de solução de controvérsias por meio de uma ou mais pessoas que 
 recebem seus poderes de uma convenção privada, decidindo com base nela, sem intervenção estatal, 
sendo a decisão destinada a assumir a mesma eficácia da sentença judicial.
De forma um pouco mais sumária, porém não menos brilhante, José Eduardo Carreira Alvim (2004) 
nos ensina que a arbitragem é a instituição pela qual as pessoas capazes de contratar confiam a árbitros, 
por elas indicados ou não, o julgamento de seus litígios relativos a direitos transigíveis, ou seja, disponíveis.
Observa-se, portanto, que a arbitragem transfere a função de julgar (exclusiva do Estado) para 
terceiros, desde que os litígios sejam relativos a direitos patrimoniais disponíveis (conflitos familiares, 
por exemplo, são considerados direitos indisponíveis e não podem ser julgados pela arbitragem).
As partes poderão, dessa forma, escolher livremente as regras de direito que serão aplicadas, des-
de que não haja violação aos bons costumes e à ordem pública (art. 2.º, §1.º da Lei 9.307/96). 
Art. 2.º 
§1.º Poderão as partes escolher, livremente, as regras de direito que serão aplicadas na arbitragem, desde que não haja 
violação aos bons costumes e à ordem pública.
Para que seja instituída a arbitragem, as partes devem constituir cláusula compromissória ou 
compromisso arbitral. A cláusula compromissória é a convenção que as partes celebram em um de-
terminado contrato, por exemplo, o contrato de locação de imóveis, comprometendo-se a submeter à 
arbitragem os litígios que possam surgir em razão daquele contrato (art. 4.º da Lei 9.307/96).
Já o compromisso arbitral é a convenção por meio da qual as partes submetem um litígio à arbi-
tragem, podendo ser judicial ou extrajudicial. Pode se dar antes ou mesmo durante um determinado 
litígio. A principal diferença entre a cláusula compromissória é que ela não é realizada no momento da 
assinatura do contrato, mas somente após a conclusão do contrato.
No que tange à seleção dos árbitros, as partes podem selecionar livremente qualquer pessoa 
capaz e que seja de confiança das partes (art. 13.º da Lei 9.307/96), desde que não estejam impedidas 
de atuar como árbitros. Os impedimentos estão dispostos na Lei Arbitral (Lei 9.307/96). 
O procedimento arbitral também é rigorosamente descrito na lei, assim como os requisitos da 
sentença. Vale ressaltar que a senteça emitida por um Tribunal Arbitral possui os mesmos efeitos da 
sentença proferida pelos órgãos do Poder Judiciário e, sendo condenatória, constitui título executivo.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
12 | Introdução à Administração Imobiliária e à locação
Feita essa introdução sobre a arbitragem, não podemos deixar de manifestar que atualmente a 
arbitragem é utilizada em grande escala no mundo inteiro. Conforme constatou o português Luís de 
Lima Pinheiro (2005, p. 23), estima-se que 90% dos contratos do comércio internacional possuem cláu-
sulas arbitrais. 
No Brasil, a arbitragem vem crescendo em larga escala, mas ainda assim consideramos ser pou-
co utilizada. A falta de câmaras arbitrais especializadas e um certo preconceito torna a arbitragem 
pouco popular em relação aos Estados Unidos da América ou países da Comunidade Europeia. De 
qualquer forma, acreditamos ser uma importante forma de solução de conflitos e que deve crescer 
muito nos próximos anos. Nas questões imobiliárias, não restam dúvidas de que se trata de um impor-
tante instrumento de proteção às partes, já que há inclusive no Brasil tribunais especializados nesse 
tipo de litígio.
Texto complementar
Arbitragem e mediação
(CAETANO, 2002, p. 23-25)
Introdução 
A arbitragem, sistema entre nós codificado pela Lei 9.307/96, trata do modo, meio e forma de 
pessoas, empresas ou instituições particulares poderem (e deverem) dirimir, resolver e, assim, dar 
fim aos eventuais conflitos oriundos do relacionamento entre elas, sejam pessoais ou negociais, fora 
do Poder Judiciário. 
Verdadeira justiça privada praticada por e para particulares.
Seu uso no mundo é muito antigo. Sua prática é muito anterior ao Estado como único prove-
dor da Justiça. 
Em Dalloz, podem-se ver textos que documentam haver recorrido à arbitragem povos como os hebreus, os hindus, 
os atenienses, os espartanos. Lembra Frances Kellor que a arbitragem comercial era conhecida dos caravaneiros 
do deserto ao tempo de Marco Pala e que também havia sido uma prática frequente entre os mercadores fenícios 
e gregos.
Em nosso Direito positivo, a arbitragem já era referida no Decreto (Regulamento) 737, de 25 
de novembro de 1850. Mas, desde então, entre nós tornou-se impraticável pelo formalismo de ho-
mologação da sentença arbitral pelo Juiz de Direito para sua exequibilidade (v. art. 463 do Regula-
mento), bem como reservava às partes o direito de apelarem dela (v. art. 468, idem); assim era muito 
demorada a solução do conflito.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
13|Introdução à Administração Imobiliária e à locação
Ocorria desinteresse pelo uso e prática da arbitragem. 
Era tanto quanto o mesmo uso de solução de qualquer questão pelo Poder Judiciário. Esses 
obstáculos de ordem processual legal perduraram até o advento de nossa atual Lei de Arbitra-
gem,também denominada Marco Maciel, promulgada a 23 de setembro de 1996, que tomou o 
9.307 como o modo e meio mais prático e adequado de solução de conflitos e controvérsias entre 
particulares. 
Essa nossa lei conferiu à sentença arbitral os mesmos efeitos da sentença judicial do Poder 
Judiciário bem como conferiu ao árbitro os poderes de juiz de fato e de direito, e ainda estatuiu que 
a sentença arbitral não está sujeita a recurso ou a homologação do Poder Judiciário. 
A resolução dos conflitos mediante o procedimento arbitral realizado para e pelos particulares, 
na conformidade de nossa atual lei, como qualquer estrangeira, passou a ter as propriedades de 
rapidez, oralidade, eficácia, sigilo, informalidade, economia e precisão. 
Anote-se que há controvérsia entre os doutos do uso da arbitragem pelo Estado em suas rela-
ções negociais com os particulares. Por exemplo: licitações, concessões, fornecimentos etc., o que 
está amenizado pelos órgãos reguladores de serviços públicos concedidos. 
Assim, no Brasil, a arbitragem já pode e deve ser praticada como Justiça privada que é. Tal 
como é utilizada em todo o Hemisfério Norte e no Oriente. 
Nos contratos internacionais de comércio, a arbitragem é usada com total exclusividade para 
solução de seus conflitos ou controvérsias. Até mesmo quando uma das partes é brasileira. 
Todavia, a aceitação de nossa Lei de Arbitragem, promulgada desde 1996, em nosso mundo 
jurídico e mesmo entre comerciantes, grandes ou pequenos, ou as pessoas em geral, não ocorre 
como seria desejável e necessário. Nem mesmo outros modos e meios alternativos de solução 
de conflitos ou controvérsias entre particulares, como a negociação, conciliação e mediação, têm 
recepção no público em geral. 
Há organizações de projeção internacional, até centenárias, que atuam no campo da arbitra-
gem, e, no Brasil, já não são poucos os órgãos, instituições e entidades especializadas, isto é, firmas 
ou empresas sob a forma jurídica de sociedade civil, com ou sem fins lucrativos, que prestam servi-
ços de assistência, gerência e administração do procedimento arbitral. 
A nós, todavia, falta e muito, além da ignorância, no sentido próprio de desconhecer o tema, a 
cultura do uso dos meios alternativos de solução de conflitos, excluindo-se o Poder Judiciário. 
Só se tem em mente que a solução dos conflitos se resolve com a intervenção de advogados e 
perante o Poder Judiciário, na figura do Dr. Juiz de Direito, perante a autoridade.
Daí essa pretensão de oferecimento de apreciações simples e diretas sobre os meios adequa-
dos de solução de conflitos entre particulares, fora do Poder Judiciário, em especial a arbitragem e 
a mediação. Produto mais de vivência, experiência, algum estudo e reflexão. 
Não há intenção mínima em alcançar os doutos, letrados, mestres e cultores do Direito. É dirigida 
a cidadãos sem formação acadêmica ou jurídica que têm a humildade dos sábios de que pouco ou 
nada sabem. Mas têm curiosidade. 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
14 | Introdução à Administração Imobiliária e à locação
Atividades
1. O que deve ser levado em consideração para se aferir o valor econômico de um imóvel?
2. Quem está habilitado a avaliar um imóvel?
3. Para evitar surpresas futuras, quais medidas devem ser adotadas pelo futuro locatário de um 
imóvel?
4. Para evitar surpresas futuras, quais medidas devem ser adotadas pelo futuro locador de um 
imóvel?
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
15|Introdução à Administração Imobiliária e à locação
Gabarito
1. Um dos pontos mais importantes na comercialização de imóveis para a locação se dá no que diz 
respeito ao estudo da localização do imóvel, que possibilita assim antever pontos que, muitas 
vezes, dificultam a sua comercialização bem como aqueles que a favorecem.
 Segundo Sylvio de Campos Lindemberg Filho, os principais pontos a serem analisados serão: 
 segurança; comércio; serviços; transporte; educação; áreas de lazer e serviços públicos. Depen-
dendo do tipo de locação (residencial, não residencial ou mesmo para temporada), cada ponto 
terá maior ou menor importância.
2. A avaliação de um imóvel, para fins de comercialização pode ser realizada por corretores de 
imóveis, que são capazes de estimar o valor de determinados imóveis.
 Já para a avaliação judicial, ou seja, aquela realizada em juízo, muito utilizada nas ações reno-
vatórias, por exemplo, é necessário que aquele que a realize tenha capacitação técnica, como 
aquela dotada por engenheiros e arquitetos.
3. O locatário deve preocupar-se com o imóvel em si. Deve exigir uma certidão de propriedade 
(matrícula) do imóvel, devidamente atualizada e válida. Nesse documento, deve averiguar se não 
há hipoteca, penhora ou qualquer outra restrição sobre o imóvel e que o venha privar da posse 
no futuro. O interessado deve ainda certificar-se que o imóvel é de propriedade do locador e que 
não haja outros proprietários. Por fim, no caso de contrato de locação para fins não residenciais, 
o locatário deve certificar-se de que naquela região é lícita a atividade comercial. 
4. O locador deverá acautelar-se sobre a situação jurídica do locatário. Investigar se o interessado 
em seu imóvel encontra-se em situação regular com as suas obrigações financeiras. Torna-se 
imperiosa uma pesquisa na justiça estadual e federal, constatando se a pessoa possui um bom 
histórico ou não. Também deve ser realizada uma busca nos Cartórios de Protesto de Títulos e 
Documentos, como forma de proteção ao locador. 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
16 | Introdução à Administração Imobiliária e à locação
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Locação na Lei 8.245/91
O que é locação?
Nos termos do artigo 565 do Código Civil (CC), a locação é o contrato onde uma das partes se 
obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível1, mediante 
certa retribuição.
São partes no contrato de locação o locador, que cede a posse do bem de sua propriedade ou 
de terceiro (caso ele seja usufrutuário, por exemplo), e o locatário, também chamado de inquilino que 
remunera o locador pagando-lhe aluguel.
Características do contrato de locação
O contrato de locação é caracterizado por ser bilateral, oneroso, típico, consensual e não formal.
É bilateral, pois gera obrigações a ambas as partes. Difere do contrato unilateral, que só deter-
mina obrigações para uma das partes, como ocorre na doação. No contrato bilateral, portanto, existe a 
característica do sinalagma, ou seja, a dependência recíproca de obrigações. Daí por que muitos pre-
ferem chamá-los de contratos sinalagmáticos.
É oneroso, pois há reciprocidade de direitos e obrigações entre locador e locatário. Não exis-
te lo ca ção gratuita. Se fosse gratuito seria considerado comodato, ou seja, empréstimo de coisas não 
 fungíveis.
O contrato é típico, vez que sua forma contratual é disciplinada em lei. Também possui a caracte-
rística de consensualismo porque se perfaz pelo simples consentimento das partes, seja ele formal ou 
não. Como não necessita de forma preestabelecida (ao contrário da compra e venda de bens imóveis), 
é contrato não formal. 
A locação é prevista essencialmente em duas legislações. Antes do advento da Lei do Inquilinato 
(Lei 8.245/91), a locação era disciplinada pelo CC de 1916, em seus artigos 1.188 a 1.215. Os artigos 1.200 
a 1.125 cuidavam especialmente da locação de bens imóveis, chamados prédios. Em razão da grande 
utilização de contratos de bem imóveis urbanos, o legislador entendeu por bem disciplinar a matéria 
1 Nos termos do artigo 85 do Código Civil, bens fungíveis são aqueles que podem substituir-se por outros da mesma espécie, qualidade e 
quantidade. Este material é parte integrante do acervo do IESDEBRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
18 | Locação na Lei 8.245/91
em diploma específico. Em verdade, a situação difícil do mercado imobiliário à época da edição dessa 
lei, a difícil relação entre locatários e locadores e o problema da moradia em geral, estavam a reclamar 
uma profunda reestruturação na legislação locativa.
De um lado se mostrava grande o desestímulo da construção de novos imóveis destinados à lo-
cação, tantas as mordaças impostas aos proprietários, enaltecendo aparentes direitos dos inquilinos. De 
outro lado aparecia aflitiva a situação de quem necessitava de imóvel para alugar, principalmente para 
moradia, tendo em vista o desequilíbrio de preços de locação ocasionados pela revogada legislação.
Nessa esteira foi criada a Lei 8.245/91 chamada “Lei do Inquilinato”. Seu campo de atuação é toda 
locação de imóvel urbano. Imóvel urbano não significa aquele que se localiza na cidade. Imóvel urbano 
é aquele cuja destinação é urbana, ou seja, aquele que se destina à habitação ou comércio.
Por outro lado, a locação também é disciplinada no Código Civil Brasileiro (Lei Geral – arts. 565 a 
578). O artigo 1.º, parágrafo único da Lei do Inquilinato determina quais são as exclusões de seu âmbito 
de aplicação, senão vejamos:
Art. 1.º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.
Parágrafo único. Continuam reguladas pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a 
seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; 
[...]
Desta feita, todas as exclusões trazidas pela Lei do Inquilinato devem ser reguladas pelo Código 
Civil Brasileiro (CC) ou pelas leis específicas que tratam sobre determinada matéria. Vamos agora tratar 
das exclusões trazidas pela Lei do Inquilinato, em seu artigo 1.º, “a”.
As exclusões da Lei do Inquilinato
Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas 
autarquias e fundações públicas
A opção do legislador se deu em razão de o interesse público não permitir que esses imóveis 
sofram as restrições que a lei produz. O arrendamento dos imóveis da União é regido pelo Decreto-Lei 
9.760/46 e pelo Decreto 6.874/44.
Note-se que a lei não se aplica nas hipóteses em que o Poder Público atuar como locador, na 
qualidade de proprietário do imóvel. Por outro lado, se o Estado atuar na qualidade de locatário, como 
inquilino, a Lei 8.245/91 será aplicada.
Para entendermos melhor essa situação, José Simão (2007, p. 15) nos traz um exemplo. Se o 
Governo de São Paulo resolve alugar um imóvel de sua propriedade para particulares, essa locação 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
19|Locação na Lei 8.245/91
estará excluída da Lei do Inquilinato. Entretanto, se o mesmo governo alugar a casa de um particular 
para a instalação de determinado órgão para atendimento ao público, a locação será regida pela lei 
em questão.
Vagas autônomas de garagens ou espaços para estacionamento de veículos
A locação em questão encontra-se excluída pela lei, pois não carece de proteção ao inquilino na 
qualidade de hipossuficiente. A lei pretende evitar injustiças ao inquilino que reside ou desenvolve sua 
atividade de trabalho no imóvel locado. 
Todavia, deve-se atentar que a vaga de garagem de um edifício, locada, ainda que em contrato 
autônomo, mas relacionada com uma unidade predial desse edifício é acessória da locação do imóvel e 
juntamente com essa locação deve ser tratada.
Sílvio Venosa (2006, p. 14) ainda nos traz uma boa lembrança. Sendo o contrato de locação de 
vaga de estacionamento um contrato atípico, ou seja, que não possui previsão expressa na lei, esse con-
trato também inclui um contrato de depósito, tendo em vista a sua natureza, qual seja, a de “guardar” 
o veículo.
Os espaços destinados à publicidade
Também estão excluídos do âmbito de aplicação da Lei do Inquilinato e seguirão as regras do 
CC para a locação comum, a locação de espaços para a publicidade, tais como cartazes, outdoors, 
placas luminosas, muros para a propaganda de certo produto (arts. 561 a 578). A locação de pu-
blicidade de políticos ou mesmo a fachada durante uma obra também se encontra excluída pela 
Lei 8.245/91.
Realmente não há razão para aplicação da Lei do Inquilinato, vez que não podemos equiparar o 
anunciante ao inquilino hipossuficiente que goza das proteções do referido diploma.
Apart-hotéis
Os apart-hotéis, também denominados de flat services, surgem para uma porção diferenciada da 
população. Servem para atender necessidade de estada mais ou menos longa, podendo até mesmo 
caracterizar moradia, residência ou domicílio do usuário, mas sem a conotação de locação para a Lei 
do Inquilinato. A natureza e destinação desses prédios é que os coloca fora da Lei do Inquilinato. Esses 
serviços de que fala a lei são os usuais do ramo hoteleiro, com maior ou menor sofisticação, de acordo 
com o nível apresentado. Exigem certos requisitos tais como o fornecimento de refeições, limpeza diária 
e arrumação da unidade, portaria etc.
Trata-se, de um verdadeiro contrato de hospedagem, diferenciada dos hotéis em geral, mas que 
não é locação. Normalmente, as unidades de um apart-hotel pertencem a proprietários diversos que 
outorgam a um administrador o relacionamento hoteleiro com terceiros, ou seja, hóspedes.
Afasta-se da natureza jurídica da locação, que é a simples disponibilização da posse de certa 
coisa para o uso de terceiro mediante pagamento em dinheiro. Há, também, um contrato de prestação 
de serviços, daí a locação de apart-hotéis ter um caráter diferente: locação, prestação de serviços e 
hospedagem.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
20 | Locação na Lei 8.245/91
Devemos, todavia, examinar as condições do caso concreto para que não haja abusos, nem por 
parte do morador de um imóvel nessas condições, pretendendo levar a relação jurídica para a Lei do 
Inquilinato, que o protege, nem por parte do proprietário do bem, buscando situação contrária. Dessa 
forma, não é simplesmente pelo fato de se tratar de um flat service que se exclui sumariamente a Lei 
8.245/91. Quando existe na relação um contrato típico de locação de imóvel para fim residencial, pode 
ser aplicada a referida lei. 
Nesse diapasão manifesta-se Francisco Antonio Casconi:
Se, contudo, se verificar que a moradia é o ponto fulcral da relação jurídica, com animus de continuidade (ocupação 
da unidade pela mesma pessoa por vários meses) difícil afastar a lei inquilinária, pelo menos quanto à possibilidade 
de adotar-se a ação de despejo e não a reintegração de posse para sua retomada. Há que se definir até que ponto o 
aspecto hospedagem e hotelaria predomina ou se, do contrário, a finalidade precípua é efetiva moradia com serviços 
mais diferenciados do que aqueles postos à disposição em condomínios puros, para então, aplicar-se a legislação civil 
ou especial. (CASCONI, 1991 apud VENOSA, 2006, p. 14)
Resta evidenciado que, além da exclusão trazida pela lei, devemos nos atentar às reais condições 
estabelecidas em caso concreto para que não haja excessos ou privações de direitos para o hóspede- 
-morador.
Arrendamento mercantil
Também chamado de leasing, continua a ser regulado pela Lei 6.099/74, alterada pela Lei 7.132/83, 
e, portanto, não é cuidado da Lei do Inquilinato.
O contrato de arrendamento mercantil é considerado um contrato misto, pois contém regras 
referentes à locação e também à compra e venda, já que o contratante pode, ao final do contrato, 
efetuar a opção de compra, adquirindo o domínio para si. O leasing pode ter como objeto tanto bens 
móveisquanto imóveis.
Sublocação
A sublocação é considerada um contrato derivado, pois sua existência decorre exclusivamente 
de outro contrato (que é o principal), sendo que o locador participa tanto do contrato principal quanto 
do derivado.
A regra é que a sublocação é proibida. Entretanto, poderá ocorrer se houver consentimento do 
locador. Essa é a determinação do artigo 13 da Lei de Locação (Lei 8.245/91): 
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consenti-
mento prévio e escrito do locador.
[...]
Se feita sem o consentimento do locador, o inquilino estará infringindo a lei e poderá ser despe-
jado, por infração contratual (Lei 8.245/91, art. 9.º, II).
A lei ainda afirma que pode o locatário notificar por escrito a sublocação, e que o locador tem 
30 dias para manifestar sua oposição (Lei 8.245/91, art. 13, §2.º). Mesmo sem a autorização prévia do 
locador, poderá o inquilino notificá-lo, e seu silêncio significará concordância com a sublocação. 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
21|Locação na Lei 8.245/91
Na maioria dos casos, o próprio contrato é expresso ao proibir a sublocação e, nesse caso, ainda 
que o locatário notifique, a proibição persiste, não cabendo, portanto, a notificação.
Outrossim, vale ressaltar que se o sublocatário estiver em situação de clandestinidade, pois não 
houve autorização do locador, não terá direitos a serem exercidos contra o último.
Tendo em vista que o contrato de sublocação depende do contrato de locação, o fim do segundo 
significa a extinção do primeiro. Assim é disposto na Lei do Inquilinato:
Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito 
de indenização ao sublocatário contra o sublocador.
Nada impede que sublocatário e locador firmem novo contrato de locação. O que não pode 
existir é sublocatário sem a presença do locatário. Deverá haver apuração da causa extintiva da locação 
para que se verifique eventual direito à indenização do sublocatário. 
Locatário e sublocatário não são devedores solidários2 dos encargos devidos ao locador. Isso por-
que a solidariedade não se presume, mas decorre da lei ou da vontade das partes. Entretanto, a lei 
determina ser o sublocatário devedor subsidiário a partir do momento em que o locador propõe a 
demanda de cobrança ou de despejo e o sublocatário é notificado. Todavia, nesse caso, o sublocatário 
poderá valer-se do disposto no artigo 827, parágrafo único do CC, indicando bens do locatário para a 
satisfação da dívida.
Se for notificado e pagar ao locatário (e este não repassar ao locador as quantias), terá pago mal 
e quem paga mal paga duas vezes. 
Por fim, extinta a locação, se o sublocatário permanecer no imóvel, poderá o juiz conceder liminar 
para desocupação na ação de despejo (Lei 8.245/91, art. 59, V).
Texto complementar
2 O conceito de solidariedade é previsto no artigo 264 do Código Civil: “Há solidariedade, quando na mesma obrigação concorre mais de um 
credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado à divida toda.” A solidariedade consiste numa relação jurídica obrigacional, 
baseada na identidade ou unidade de prestação, na qual cada credor e cada devedor tem direito e é obrigado pela dívida toda, de sorte que, 
uma vez satisfeita esta, se extingue toda a dívida. (NERY JÚNIOR; NERY, 2006, p. 346)
Princípios dos contratos
(SIMÃO, 2005, p. 7-9)
Classicamente, a doutrina arrola como princípios dos contratos a autonomia privada, sua força 
obrigatória, o consensualismo e a relatividade dos seus efeitos. 
Por autonomia privada entende-se o poder que as partes têm de contratar e suscitar, mediante 
a declaração de vontades, efeitos reconhecidos pela lei. É correto afirmar que o contrato reflete a 
vontade das partes e seu poder de autorregulamentação ao qual a lei empresta sua força coercitiva. 
Assim, o contrato faz lei entre as partes (pacta sunt servanda) e, então, temos a sua força obrigatória. 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
22 | Locação na Lei 8.245/91
O poder de criação dos contratantes encontra limites somente na ordem pública e nos bons 
costumes que variarão de acordo com o país e a época. As limitações assumem caráter de verdadeiro 
standard jurídico. 
Já a ideia de consensualismo significa que basta o simples consentimento, como regra, para 
que o contrato se forme. Trata-se da superação do formalismo reinante em momentos históricos 
anteriores, épocas em que o contrato só adquiria a sua força obrigatória se cumprida a solenidade. 
O contrato terá forma livre, salvo quando a lei impuser determinado requisito formal. Exemplo 
clássico de contrato solene vem previsto no artigo 108 do Código Civil de 2002, que determina ser 
a escritura pública “essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferên-
cia, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior 
salário mínimo vigente no país”. 
Outros contratos não necessitarão de escritura pública para a sua validade, mas apenas da 
forma escrita: a fiança (art. 819) e o seguro (art. 758) dar-se-ão por escrito. 
O consensualismo toma por base a ideia de simplificação do contrato para permitir sua difusão 
e acesso a todos que dele querem se utilizar. A forma, historicamente valorizada, só é admitida se 
expressamente prevista em lei, o que significa facilitação da utilização do contrato por todos os inte-
ressados. Álvaro Villaça Azevedo (2002, p. 22) informa que, entre os romanos, nos primeiros tempos, 
até o final da época republicana, o formalismo existiu de forma exagerada, de tal sorte que os atos 
eram praticados em verdadeiro ritual de formas, que, não observadas, acarretavam sua nulidade. 
Entretanto, se a lei exige e os contratantes não seguem, o contrato é fulminado com a sanção 
de nulidade absoluta, nos termos do artigo 104 do Código Civil de 2002 (art. 82 do Código Civil de 
1916). 
Afirma-se, também, que o contrato somente vincula aqueles que dele participaram, sendo, 
portanto, res inter allios, não obrigando ou prejudicando terceiros estranhos à relação jurídica. 
Como é sabido, o contrato somente poderá beneficiar terceiros, razão pela qual o Código Civil trata 
da estipulação em favor de terceiros. Estamos diante da relatividade do contrato. 
Os contratantes só criam obrigações para si e não para outrem. Entretanto, além de dizer res-
peito aos sujeitos, a noção de relatividade também atinge o objeto da prestação, pois o contrato 
tem efeito apenas a respeito das coisas que caracterizam a prestação (GOMES, 1994, p. 44). Não 
pode o credor exigir, portanto, objeto que não fora previamente contratado. 
Importante ressaltar que os diplomas legislativos ocidentais reguladores do direito privado em 
geral têm por base a disciplina do Código Civil francês de 1804 ou do BGB alemão, que, por sua vez, têm 
por base o referido princípio da autonomia privada. Toda a construção legal visava à preservação da von-
tade, assegurando-se os efeitos queridos pelas partes. Aliás, a autonomia da vonta de é consequência 
direta do espírito de liberdade propulsor dos movimentos revolucionários do século XVIII. 
O Código Civil de 2002 cuida também de dois novos princípios: a boa-fé objetiva e a função 
social do contrato. 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
23|Locação na Lei 8.245/91
Atividades
1. Quais as partes de um contrato de locação?
2. Que espécie de locação está excluída da Lei do Inquilinato? Nesse caso, que disposição legal 
deverá ser aplicada?
3. A Lei do Inquilinato é aplicada aos contratos de locação em que o Poder Público figura como 
parte?
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
24 | Locação na Lei 8.245/91
4. O arrendamentomercantil é regulado pela Lei do Inquilinato? Em caso negativo, qual legislação 
deverá ser aplicada?
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
25|Locação na Lei 8.245/91
Gabarito
1. São partes no contrato de locação o locador, que cede a posse do bem de sua propriedade ou de 
terceiro (caso ele seja usufrutuário, por exemplo), e o locatário, também chamado de inquilino, 
que remunera o locador pagando-lhe aluguel.
2. O artigo 1.º, parágrafo único da Lei do Inquilinato determina quais são as exclusões de seu âmbito 
de aplicação. São eles: as locações: (i) de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos 
Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; (ii) de vagas autônomas de garagem ou 
de espaços para estacionamento de veículos; (iii) de espaços destinados à publicidade; (iv) em 
apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços 
regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.
 Dessa feita, todas as exclusões trazidas pela Lei do Inquilinato devem ser reguladas pelo Código 
Civil Brasileiro ou pelas leis específicas que tratam sobre a determinada matéria.
3. A Lei de Locação não se aplica nas hipóteses em que o Poder Público atuar como locador, na 
qualidade de proprietário do imóvel. Por outro lado, se o Estado atuar na qualidade de locatário, 
como inquilino, a Lei 8.245/91 deverá ser aplicada.
4. Também chamado de leasing, o arrendamento mercantil continua a ser regulado pela Lei 
6.099/74, alterada pela Lei 7.132/83 e, portanto, não é cuidado da Lei do Inquilinato.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
26 | Locação na Lei 8.245/91
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Questões correlatas à locação
Solidariedade legal
A obrigação é solidária quando a totalidade de seu objeto pode ser reclamada por qualquer dos 
credores ou a qualquer dos devedores (art. 264 do Código Civil – CC). A lei prevê que a solidariedade 
não se presume, mas resulta da lei ou do acordo entre as partes (art. 265 do CC).
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) cria a solidariedade ativa1 entre os co-locadores e a passiva2 
entre os co-locatários, pois dispõe que, havendo mais de um locador ou mais de um locatário, enten-
de-se que são solidários se o contrário não se estipulou. 
Como resultado dessa solidariedade, qualquer dos locadores, sem necessidade da presença 
dos demais, pode cobrar a integralidade da dívida (art. 267 do CC). Por outro lado, o inquilino tam-
bém pode efetuar o pagamento do aluguel a apenas um dos locadores. A quitação firmada a um dos 
locadores terá o condão de liberá-lo da dívida toda. Somente não será bom o pagamento se o contrato 
assim não determinar. Diante disso, a obrigação solidária deve ser tratada como uma relação obriga-
cional unitária.
Deve-se atentar que no caso do fiador, este continua a ser devedor subsidiário por força de lei (art. 
827 do Código Civil)3, e só será solidário se o contrato assim dispuser. No tocante aos danos causados no 
imóvel, apesar da solidariedade, só responde pela indenização aquele que for considerado o culpado.
A Lei do Inquilinato ainda dispõe que aqueles que ocupam habitações coletivas ou multifami-
liares, tais como pensões e casas de cômodos, presumem-se locatários ou sublocatários. Se pagarem 
diretamente o aluguel ao dono do imóvel, serão considerados locatários e responderão solidariamente. 
Já se pagarem o aluguel ao locatário, serão considerados sublocatários e responderão subsidiariamente 
1 A solidariedade ativa é a modalidade de obrigação com pluralidade de credores, em que cada um dos credores é autorizado a exigir do 
devedor o cumprimento por inteiro da prestação, ainda que esta seja divisível (NERY JÚNIOR; NERY, 2006, p. 346).
2 A solidariedade passiva é prevista no artigo 275 do Código Civil: “O credor tem direito a exigir e receber de um ou alguns dos devedores, 
parcial ou totalmente, a dívida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente 
pelo resto”.
3 Artigo 827 do Código Civil: O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem o direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam 
primeiro executados os bens do devedor.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
28 | Questões correlatas à locação
pelo valor do aluguel. A regra geral de que não há relação jurídica alguma entre o locador e o subloca-
tário sofre uma exceção. O sublocatário ficará obrigado a pagar ao locador os aluguéis que o locatário 
deixar de pagar, até o valor que for devido (art. 16 da Lei 8.245/91).
A vênia conjugal4 como requisito 
de eficácia do contrato de locação
Dispõe o artigo 3.º da Lei do Inquilinato que o contrato de locação pode ser ajustado por qual-
quer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Embora à primeira vista o 
artigo se refira tão só a uma proteção do patrimônio do casal locador, a determinação deve se estender 
tanto do cônjuge do locador como do cônjuge do locatário, vez que ambos se lançam a um contrato 
de longa duração, que poderá de um lado (locador) acarretar longa restrição patrimonial à família, 
quanto longa obrigação decorrente do contrato (locatário).
A forma desse consentimento pode ocorrer no mesmo instrumento de locação ou em docu-
mento à parte. Pode ser contemporâneo, anterior, ou posterior ao contrato. O documento pode ainda 
ser público ou particular. Basta que seja idôneo. 
Se não houver a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente aos 
dez anos. De maneira precisa, José Fernando Simão (2007, p. 20) nos ensina que na verdade não se tra-
ta de hipótese de anulabilidade do contrato de locação (plano da validade), mas apenas de uma ques-
tão de ineficácia quanto ao cônjuge que não anuiu com a locação, no tocante ao prazo que exceder 
os dez anos (plano da eficácia). Nesse ponto, a Lei do Inquilinato difere do Código Civil, que determina 
ser anulável o negócio jurídico em que falte a outorga conjugal (autorização do cônjuge) (art. 1.649 do 
CC5). Assim, o cônjuge preterido pode, passados dez anos, denunciar a locação, bem como terá legiti-
midade para pleitear a declaração judicial de ineficácia do contrato com relação ao tempo excedente.
A pergunta que se coloca é se haverá a necessidade de vênia conjugal na locação também se os 
cônjuges forem casados pelo regime de separação de bens. O regime da separação de bens é aquele 
pelo qual os cônjuges mantêm seu patrimônio individualizado, sem que haja a comunicação de bens 
passados, presente e futuros.
O atual CC determina que a vênia conjugal é necessária para alienar ou gravar de ônus real os 
bens imóveis, exceto no regime de separação absoluta (art. 1.647, I). Assim, em razão da inexistência 
de patrimônio comum, cada um dos cônjuges pode alienar ou onerar livremente seus bens, sendo eles 
móveis ou imóveis (art. 1.687).
O problema então é saber se a nova disposição do CC (em vigor desde janeiro de 2003) afetou o 
disposto no artigo 3.º da Lei do Inquilinato (em vigor desde dezembro de 1991), quanto à necessidade 
de vênia conjugal no prazo igual ou superior a dez anos se o regime de casamento for o da separação 
de bens. 
4 Trata-se da autorização dos cônjuges para a prática de determinados atos. Exemplo: venda de um bem imóvel de propriedade de ambos.
5 Artigo 1.649 do Código Civil: “A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, 
podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até 2 (dois) anos depois de terminada a sociedade conjugal.”
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
29|Questões correlatas à locação
O entendimento moderno e majoritário é que se o CC admite que,na hipótese de alienação, 
ou seja, em que haverá disposição patrimonial, as pessoas casadas pelo regime da separação total 
não necessitam da concordância de seu consorte, seria um contrassenso imaginar essa necessidade 
para o caso de simples locação. A teoria de que a Lei 8.245/91 é lei especial e prevalece sobre a lei 
geral, persistindo a necessidade de vênia conjugal não vem sendo admitida, apesar de nossa discor-
dância.
Por fim, o CC admite que na recusa ou impossibilidade da vênia conjugal, esta poderá ser suprimi-
da judicialmente, caso convença-se o juiz de sua oportunidade e conveniência (art. 1.648).
A morte das partes
A morte do locador
A Lei do Inquilinato determina que falecendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros (art. 
10). Na realidade, a relação locatícia apenas produz efeito entre as partes do contrato, mas transmite 
obrigações e direitos aos herdeiros. Portanto, aqueles que receberam o bem locado devem respeitar 
os direitos do inquilino garantidos no contrato. Respeita-se, ao menos, o prazo determinado. Poderá, 
entretanto, o espólio6 requerer o imóvel para uso de um dos herdeiros. 
Quanto ao recebimento do aluguel, qualquer herdeiro possui legitimidade para receber o 
numerário, tendo em vista a solidariedade decorrente da lei. Todavia, se o locatário tiver dúvidas a 
quem pagar, poderá fazê-lo por meio de competente ação consignatória de aluguéis.
Qualquer cláusula contratual que faça cessar a locação no caso de morte do locador deve ser 
entendida como ineficaz. Cabe ressaltar ainda que as sucessoras de pessoas jurídicas também são 
continuadoras da figura do locador.
A morte do locatário
Também é disposto na Lei 8.245/91 em seu artigo 11 que, morrendo o locatário, ficarão sub- 
-rogados7 em seus direitos:
Art. 10 [...] 
I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou companheiro e, sucessivamente, os herdeiros 
necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;
[...]
6 Do latim spollium. Conjunto de bens que integra o patrimônio deixado pelo de cujus (pessoa falecida), e que serão partilhados, no inventário, 
entre os herdeiros ou legatários. O espólio é representado em juízo, ativa e passivamente pelo inventariante e responde pelas dívidas do 
de cujus e por todas as decisões condenatórias que tenham por fundamento atos de responsabilidade do falecido.
7 Do latim subrogare, significa substituir, modificar. A sub-rogação é a transferência dos direitos do credor para o terceiro que resgatar a 
obrigação, permanecendo este no lugar daquele. Desaparece, então, a relação jurídica que existia entre o devedor e o credor primitivo, 
surgindo outra com o credor sub-rogado (ACQUAVIVA, 1995, p. 1331).
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
30 | Questões correlatas à locação
Verifica-se que a lei fala em sub-rogação nos direitos e obrigações do locatário. Dessa forma, 
terceiros substituem o primitivo locatário no contrato. Trata-se de sub-rogação legal que independe 
da vontade das partes. Nessa esteira, não há cessão de posição contratual em que as partes devem 
aquiescer para a continuidade do contrato.
Há legitimidade para permanecer no imóvel aqueles que nele residiam. São estranhos à locação 
eventuais sucessores que ali não residiam. O companheiro(a) terá o direito em permanecer no imóvel 
no qual residia com o antigo locatário, porque a lei não mais distingue a proteção à família com ou sem 
casamento. Irrelevante que o locatário tivesse ou não filhos. 
Já os herdeiros necessários são aqueles trazidos no artigo 1.845 do CC, quais sejam: os descen-
dentes, os ascendentes e o cônjuge. Os colaterais, como não são herdeiros necessários, não têm direito 
à continuidade no imóvel, poderão, entretanto, incluir-se na abrangência daqueles que viviam na de-
pendência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel.
Outrossim, a lei também determina que no falecimento do locatário, ficarão sub-rogados nos 
seus direitos:
Art. 10
[...]
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Nota-se que a lei menciona o espólio. Havendo a partilha dos bens, desaparece o espólio. 
Desaparecendo o espólio terá direito o sucessor no negócio, se houver. Verifica-se ainda que a lei traz 
a expressão “se houver”, porque há atividades incompatíveis com a figura do espólio.
Aqueles que ocupam o imóvel após a morte do inquilino não se inserem nas disposições trazidas 
pela Lei de Locação (Lei 8.245/91), devendo ser considerados intrusos, cabendo, inclusive, os meios 
protetivos do direito à propriedade. Entretanto, parte da doutrina8 alega que a oportunidade e conve-
niência do caso concreto darão a melhor solução. 
Resta uma importante questão. Com a morte do locatário, a fiança prestada permanece válida? 
Não. Apesar de a locação prosseguir, a fiança, em razão de seu caráter personalíssimo, extingue-se com 
a morte do locatário. Caberá ao locador, nos termos do artigo 40, I, da Lei de Locação exigir novo fiador 
ou a substituição à modalidade de garantia. Nesse sentido:
LOCAÇÃO. FIANÇA. MORTE DO AFIANÇADO. RESPONSABILIDADE DO FIADOR. EXTINÇÃO DA GARANTIA. O Contrato 
de fiança é de natureza personalíssima, benéfico, de interpretação restrita. Com o falecimento do locatário afiançado 
extingue-se a garantia e não podem ser os fiadores responsabilizados por obrigações ocorridas após o óbito. Recurso 
improvido. (STJ, Resp 97.907/SP; Min. Edson Vidigal, 5.ª Turma, j. 25/11/1997).
Dissolução do casamento ou da união estável do locatário
Dispõe o artigo 129 da Lei do Inquilinato que:
8 Segundo o dicionário Aurélio, a doutrina é um “conjunto de princípios que servem de base a um sistema religioso, político, filosófico, científico 
etc.” (FERREIRA, 1999, p. 707). Para o direito, portanto, a doutrina são os estudos, tais como livros e artigos jurídicos.
9 O §6.º do artigo 226 da Constituição Federal de 1988, que versa sobre a dissolução do casamento civil foi alterado pela Emenda Constitucional 
66/2010, passando a vigorar com o seguinte texto:
Art. 266
§ 6º O casamento civil pode ser dissolvido pelo divórcio. (Redação dada Pela Emenda Constitucional nº 66, de 2010)
 A Lei 8.245/1991 ainda se refere à separação de fato e separação judicial, termos extintos pela Emenda 66/2010. Embora não alterado 
expressamente o texto da lei, vale o que está previsto na CF, ou seja, o casamento civil é dissolvido por meio do divórcio. 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
31|Questões correlatas à locação
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial 
prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei 
12.112, de 2009)
Dessa forma, a extinção da sociedade conjugal ou mesmo do vínculo matrimonial não são causas 
de extinção da locação. Assim também deve ser entendido no caso do fim da união estável.
A Lei Locatícia determina ainda que a sub-rogação deve ser comunicada por escrito ao locador, o 
qual terá o direito de exigir, no prazo de 30 dias, a substituição do fiador ou oferecimento de qualquer 
das garantias previstas na lei. Importante frisar que não há necessidade alguma da concordância do 
locador. Nesse sentido:
LOCAÇÃO. SUB-ROGAÇÃO LEGAL. SEPARAÇÃO JUDICIAL. COMUNICAÇÃO POR ESCRITO. ANUÊNCIA DO LOCADOR. AR-
TIGO 12 DA LEI DO INQUILINATO. 1. Nas hipóteses de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da 
sociedade concubinária, o contrato de locação prorroga-se automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que perma-
necer no imóvel todos os deveres relativos ao contrato, bastando para tanto a mera notificação ao locador para que, 
no prazo de trinta dias, exija a substituição de fiador ou qualquer das garantias previstas na lei de regência. (STJ, RESP 
318200/SP;2001/0043993-4, Min. Paulo Galloti, 6.ª Turma, j. 22/10/2002, DJ 24/02/2003).
A não comunicação ao locador pode ser considerada infração contratual e ensejar a denúncia 
cheia. Se o próprio locatário originário é quem permanece no imóvel, nada se altera. Trata-se aqui de 
obrigação do inquilino sub-rogado. A finalidade da lei é impedir que a locação remanesça sem garan-
tias, ou com garantias duvidosas.
Há entendimentos de que a sub-rogação legal na locação só se perfectabiliza após feita a comuni-
cação e o cônjuge que permanecer no imóvel oferecer novo fiador. Por outro lado, comunicada a mudan-
ça, não se pronunciando o locador, não há mais que se responsabilizar o primitivo fiador que não garante 
o novo inquilino. Não comunicado ao locador a sub-rogação, fica o inquilino sujeito à ação de despejo.
Texto complementar
Obrigações solidárias
(LOBO, 2005, p. 148-152)
O Código Civil brasileiro conceitua adequadamente a solidariedade, que se dá quando na 
mesma obrigação concorre mais de um credor ou mais de um devedor, cada um com direito ou 
obrigado à dívida toda. A ideia fundamental é que o credor não pode receber mais que uma vez a 
prestação que é devida, mas pode exigi-la a qualquer devedor em sua totalidade; para a existência 
de uma obrigação solidária é indispensável que todos os devedores solidários estejam obrigados à 
satisfação do mesmo interesse do credor na prestação (LARENZ, 1958, p. 503).
Cada um dos credores solidários (solidariedade ativa) pode exigir a dívida toda. A prestação do 
devedor recebida por um dos credores solidários extingue a dívida. Os deveres do credor de reembol-
sar os demais não impedem a extinção da obrigação. Do mesmo modo, se há pluralidade de devedores 
solidários (solidariedade passiva), cada um está sujeito a prestar o todo, extinguindo-se a obrigação. A 
solidariedade está nos próprios sujeitos, e não no objeto, como ocorre com a obrigação indivisível.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
32 | Questões correlatas à locação
A obrigação solidária é resultante de duas ou mais obrigações autônomas, reunidas em 
uma mesma relação jurídica e para realização de um mesmo interesse. A obrigação é extinta 
quando esse interesse é satisfeito por qualquer dos codevedores ao único credor ou pelo deve-
dor a qualquer dos cocredores. Os credores solidários ou os devedores solidários estão unidos 
para realização do fim comum, em virtude de determinação legal ou do que entre si conven-
cionaram: na solidariedade passiva, pela satisfação do credor por qualquer dos devedores; na 
solidariedade ativa, pela satisfação de qualquer dos credores. Por exemplo, se duas pessoas 
causam dano a alguém são, por imposição legal, codevedores solidários da vítima, satisfazen-
do-se esta pelo pagamento da indenização por uma daquelas. Se não há fim comum não há 
solidariedade, como ocorre entre o dono do veículo que causou o dano e sua seguradora, pois 
ambos são responsáveis pela indenização, mas não são devedores solidários, por perseguirem 
interesses distintos. 
O termo “solidariedade” sofreu grande transformação ao longo da história. Em latim, solidus 
significa denso, sólido, maciço, compacto, consistente; no período de Cícero, usado com o signi-
ficado de inteiro, completo, totalidade de uma soma. A expressão latina in solidum passou a ser 
utilizada na Idade Média com o sentido de totalidade. No século XV, o termo “solidário” aparece na 
linguagem jurídica para significar comum a muitos, “de maneira que responde pelo todo”. No início 
do século XVII, a palavra “solidariedade” consolidou-se como faculdade do credor de dirigir-se a 
qualquer um dos devedores da mesma dívida (GRYNBAUM, 2004, p. 26). 
Controverte a doutrina acerca da natureza jurídica da obrigação solidária, ante a pluralidade de 
participantes e a satisfação ou liberação da totalidade da dívida a um ou por um deles. Uma corrente 
entende que há uma só obrigação com pluralidade de sujeitos, enquanto outra sustenta que há 
uma pluralidade de obrigações e uma única relação jurídica. 
A segunda, que perfilhamos, encontra guarida no pensamento de Pontes de Miranda e, entre 
outros autores, no de Antunes Varela, para quem ela melhor se adapta a alguns dados inquestioná-
veis do sistema jurídico, como sejam: “a possibilidade de os devedores estarem obrigados em termos 
diversos ou com diversas garantias e de ser diferente o conteúdo das suas prestações” e a eficácia 
restrita que têm vários dos fatos relativos a cada um dos devedores (VARELA, 1986, p. 748), além de 
que, acrescentamos, a responsabilidade patrimonial é de cada um dos devedores solidários. A única 
relação jurídica consolida-se na comunhão de fins das obrigações dos credores solidários ou dos 
devedores solidários. 
Orlando Gomes diz que somente a pluralidade de obrigações (ou de vínculos, como denomina) 
justifica a possibilidade de ser pura a obrigação de um dos codevedores e condicional ou a termo 
de outros, além de explicar a desnecessidade do litisconsórcio, uma vez que o credor comum pode 
dirigir-se a um só deles e exigir-lhe a prestação por inteiro. Entende o autor, no entanto, referindo-se 
aos artigos do Código Civil de 1916 correspondentes aos artigos 265, 266 e 275 do Código Civil de 
2002, que, contrariamente aos Códigos modernos, o brasileiro teria adotado a teoria da unidade 
obrigacional, “sem embargo de aceitar consequências da tese pluralista, como, e. g., a dispensa de 
identidade de modalidade entre as obrigações, identidade, aliás, que alguns consideram irrelevante 
para a unidade”. Não nos parece que a lei brasileira tenha feito tal opção, ante a interpretação que se 
extrai do conjunto dos dispositivos legais relativos às obrigações solidárias. Há grande consenso na 
doutrina pátria quanto à natureza pluralista das obrigações e unicidade da relação jurídica. Porém, a 
unicidade não precisa ser explicada pela ocorrência de uma sociedade sui generis e de um mandato 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
33|Questões correlatas à locação
tácito entre os credores, no caso da solidariedade ativa, como quer Orozimbo Nonato (1959, p. 108). 
A unicidade é da relação jurídica e não da prestação, ao contrário do que entendem Nelson Nery 
Junior e Rosa Nery (2003, p. 288). 
A solidariedade não se presume; só pode ocorrer se provier de lei ou de estipulação em negócio 
jurídico bilateral ou unilateral. É possível cogitar de solidariedade no negócio jurídico unilateral, a 
exemplo da promessa de recompensa em que duas ou mais pessoas prometem solidariamente o 
pagamento do prêmio. A solidariedade pode resultar do próprio negócio jurídico de onde irradia 
a obrigação, ou de pacto especial referido a este, ou de outro negócio jurídico entre os credores ou 
entre os devedores, ou de adesão ou assunção solidária à dívida já existente. A lei estabelece quando 
a solidariedade deve ser observada, podendo ser citados como exemplos, extraídos do Código Civil: 
a) se duas pessoas prestarem fiança conjuntamente a um só débito há solidariedade entre elas, salvo 
se tiverem estabelecido expressamente a divisão da garantia, respondendo cada fiador pela parte 
que lhe couber no pagamento (art. 829); b) são solidariamente responsáveis pela reparação civil, em 
virtude de danos causados pelos segundos, os pais e o filho menor, o tutor e o tutelado, o curador 
e o curatelado, o empregador e o empregado, o hotel e o hóspede, o que recebeu gratuitamente o 
produto do crime e o criminoso (arts. 932 e 943, parágrafo único). Em contrapartida, não se têm como 
solidários os procuradores que são conjuntamente mencionados na procuração, porque o Código 
Civil (art. 672) optou por conferir a cada um a faculdade do exercício individual da totalidade dos 
poderes conferidos pelo mandante e a responsabilidade por seus atos.
A obrigação solidária é um dos mais poderosos instrumentos de tutela do consumidor. São solida-
riamenteresponsáveis todos os que contribuírem para o lançamento ou circulação de qualquer produto 
ou serviço, no mercado de consumo, incluindo o fabricante, o produtor, o distribuidor, o importador, o 
construtor, o comerciante, o prestador de serviços, qualificados como fornecedores pelo artigo 3.º do 
Código de Defesa do Consumidor. Nesse Código, a solidariedade passiva entre os fornecedores é eleita 
como diretriz fundamental para facilitar a defesa do consumidor, especialmente no que concerne à 
responsabilidade pelos vícios de qualidade, quantidade e informação dos produtos e serviços (art. 18). 
Na hipótese de danos ao consumidor, pelo uso ou utilização de produto ou serviço, “tendo mais de um 
autor a ofensa” (art. 7.º, parágrafo único), são solidariamente responsáveis os respectivos fornecedores 
e terceiros, a exemplo de inserção inexata de informação em bancos de dados, entre estes e quem 
informou. Igualmente, são solidariamente responsáveis o fornecedor de produto ou serviço e seus pre-
postos ou representantes autônomos, pelos atos destes (art. 34). 
A cláusula contratual de solidariedade ativa ou passiva pode ser expressa ou tácita. Se o devedor 
prometeu pagar a A ou a B ou a ambos a dívida inteira, convencionou-se a solidariedade ativa. A mani-
festação de vontade das partes, ou sua conduta, desde que inequívocas no sentido da solidariedade, 
é suficiente. O exemplo mais conhecido é o de abertura de contas correntes conjuntas em instituição 
financeira, quando cada correntista pode movimentá-la livremente, configurando solidariedade ativa 
em face daquela. Nessas hipóteses, a solidariedade só é afastada por manifestação expressa das partes. 
A posição de cada credor solidário ou de cada devedor solidário não necessita ser igual ou 
uniforme, qualificada como solidariedade pura e simples. Um codevedor pode estar submetido a 
uma condição suspensiva ou resolutiva para adimplir a prestação, diferentemente dos demais. Pode 
um codevedor estar vinculado a determinado prazo para o adimplemento, enquanto os demais 
sujeitam-se a outro. Pode um codevedor obrigar-se a pagar em um lugar, distinto dos demais. Essas 
peculiaridades individuais podem também ser aplicáveis aos cocredores solidários. 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
34 | Questões correlatas à locação
Atividades
1. Para a celebração de um contrato de locação, a vênia do cônjuge das partes contratantes é ne-
cessária ou dispensável?
2. Com a morte do locador de um imóvel, o contrato de locação firmado anteriormente por ele 
continua vigente ou acaba por ser rescindido?
3. No caso de manutenção do contrato de locação após a morte do locador, a quem o locatário 
deverá efetuar o pagamento dos aluguéis?
4. Caso o locatário venha a falecer, sua família deverá desocupar o imóvel locado? Em caso negativo, 
quem poderá nele permanecer?
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
35|Questões correlatas à locação
Gabarito
1. Dispõe o artigo 3.º da Lei do Inquilinato, o contrato de locação dependerá de vênia conjugal das 
partes, se a locação for de prazo igual ou superior a dez anos de duração. Embora à primeira vista 
o artigo se refira tão só a uma proteção do patrimônio do casal locador, a determinação deve ser 
entendida como necessária tanto para o cônjuge do locador como para o cônjuge do locatário, 
vez que ambos se lançam a um contrato de longa duração, que poderá de um lado (locador) 
acarretar longa restrição patrimonial à família, quanto longa obrigação decorrente do contrato 
(locatário).
 Cumpre observar, ademais, que para o caso de casamento sob o regime de separação de bens, 
a parte contratante estará dispensada de obter o consentimento de seu consorte, consoante 
entendimento que vem sendo firmado pela doutrina e jurisprudência.
2. A Lei do Inquilinato determina que, morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros 
(art. 10). Na realidade, a relação locatícia apenas produz efeito entre as partes do contrato, mas 
transmite obrigações e direitos aos herdeiros. Portanto, aqueles que receberam o bem locado 
devem respeitar os direitos do inquilino garantidos no contrato. Respeita-se, ao menos, o prazo 
determinado. Poderá, entretanto, o espólio requerer o imóvel para uso de um dos herdeiros.
 Qualquer cláusula contratual que faça cessar a locação no caso de morte do locador deve ser 
entendida como ineficaz. Cabe ressaltar ainda que as sucessoras de pessoas jurídicas também são 
continuadoras da figura do locador.
3. Quanto ao recebimento de aluguel, qualquer herdeiro possui legitimidade para receber o 
numerário, tendo em vista a solidariedade decorrente da lei. Todavia, se o locatário tiver dúvidas 
a quem pagar, poderá fazê-lo por meio de competente ação consignatória de aluguéis.
4. A família do locatário poderá continuar residindo no imóvel locado, ainda que o locatário venha a 
falecer. Há legitimidade para permanecer no imóvel aqueles que nele residiam, sendo estranhos à 
locação eventuais sucessores que ali não residiam. O companheiro(a) terá o direito em permanecer 
no imóvel no qual residia com o antigo locatário, porque a lei não mais distingue a proteção à 
família com ou sem casamento. Irrelevante que o locatário tivesse ou não filhos. 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
36 | Questões correlatas à locação
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
Retomada do imóvel 
pelo locador 
Durante o prazo de vigência do contrato de locação 
(antes de findo o prazo estabelecido no contrato)
A regra do direito civil brasileiro é de que os contratos devem ser cumpridos. O objetivo da men-
cionada previsão busca, unicamente, preservar a segurança jurídica das partes contratantes, a fim de 
que estas não sejam surpreendidas com repentinas alterações das cláusulas e condições das avenças por 
elas firmadas. Tendo em vista que o inquilino é a parte mais fraca do contrato de locação, não poderá o 
locador, sem motivos, resilir1 a locação durante o prazo de vigência do contrato.
Entretanto, em determinadas situações especiais trazidas pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), 
poderá o locador, ainda que durante a vigência do contrato, realizar a denúncia da locação. Essas exce-
ções estão previstas no artigo 9 .º da Lei 8.245/91. Exceções essas que doravante trataremos uma a uma. 
Vejamos.
Mútuo acordo (Lei do Inquilinato, art. 9.º, I)
Se as partes acordarem que não há mais interesses comuns na continuidade do contrato de 
locação, podem celebrar um distrato2 pelo qual o contrato se extingue. Como o contrato de locação 
não exige forma solene, o distrato poderá ser realizado de forma verbal.
1 As formas de extinção do contrato estão previstas nos artigos 472 e 473 do Código Civil. A resilição é um modo de extinção do contrato 
por simples declaração de uma (resilição unilateral) ou de ambas (resilição bilateral) as partes. É o gênero do qual são espécies o distrato, a 
denúncia, a revogação e a renúncia. É extinção sem retroatividade das obrigações das partes.
2 O distrato é o negócio jurídico consistente no acordo entre as partes contratantes, com o objetivo de extinguirem o vínculo obrigacional 
estabelecido pelo contrato.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
38 | Retomada do imóvel pelo locador 
Todavia, em razão da segurança jurídica, recomendamos que as partes elaborem um documen-
to, com todas as condições do distrato, bem como seja aposta assinatura de duas testemunhas. Dessa 
forma, se houve documento escrito, subscrito por duas testemunhas e que concedeu um prazo de no 
mínimo seis meses para desocupação do locatário e este assim não o fez, caberá ação de despejo com 
pedido de liminar para desocupação em 15 (quinze) dias (Lei 8.245/91, art. 59, §1.º, I).
No entanto, como