Termo de Audiência de Mediação e Arbitragem Empresarial

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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MATO GROSSO
UNIC & CIA Câmara de Mediação e Arbitragem Empresarial de Sinop - MT 
Av. Alexandre Ferronato, 955 - St. Industrial, Sinop - MT, CEP. 78557-287
TERMO DE SESSÃO DE CONCILIAÇÃO, INSTRUÇÃO E JULGAMENTO ARBITRAL
Procedimento nº 000 /0000	
ATA DE AUDIÊNCIA
Ao primeiro dia, do mês de novembro, do ano de 2018, às 16:00, na sala de audiências da UNIC & CIA, Câmara de Mediação e Arbitragem Empresarial de Sinop – MT, situado à Av. Alexandre Ferronato, 955 - St. Industrial, Sinop - MT, CEP. 78557-287, sob presidência do Árbitro Rafael Evas, brasileiro, Advogado inscrito na OAB 0000/MT, residente e domiciliado nesta Comarca, designado como Juiz arbitral da causa. 
Aberta a audiência, foram apregoadas as partes. Presentes, o Requerente EDUARDO COUTO, brasileiro, solteiro, empresário, residente e domiciliado na Rua A, nº 000, Bairro Setor B, no município de Sinop, Estado de Mato Grosso acompanhado de sua advogada, Drª. Bianca xxxx OAB 0000/MT; Os Requeridos RAFAEL MIRANDA, brasileiro, solteiro, farmacêutico, residente e domiciliado na Rua B, nº 000, Bairro Setor C, no município de Sinop, Estado de Mato Grosso, KAMILA SANTOS, brasileira, solteira, empresária, residente e domiciliada na Rua D, nº 000, Bairro Setor C, no município de Sinop, Estado de Mato Grosso E GISELI COSTA, brasileira, solteira, empresária, residente e domiciliada na Rua E, nº 000, Bairro Setor D, no município de Sinop, Estado de Mato Grosso com seu advogado, Dr. Cleiton Duranti inscrito na OABXX/MT, as testemunhas ALMIR SILVA, brasileiro, solteiro, estudante, residente e domiciliado na Rua F, nº 000, Bairro Setor E, no município de Sinop, Estado de Mato Grosso e CARLOS NEIVA, , brasileiro, solteiro, estudante, residente e domiciliado na Rua G, nº 000, Bairro Setor F, no município de Sinop, Estado de Mato Grosso
As partes de comum acordo, livre e espontânea vontade assinaram o Compromisso Arbitral, o qual consta no anexo 1, elegendo este Egrégio Juízo para dirimir o litígio em questão, reportando-se as partes às regras do Tribunal, por intermédio da cláusula compromissória ou de outra forma, o procedimento arbitral terá seu início e a arbitragem será instituída e processada de acordo com o previsto no presente Regulamento e na Lei 9.307/96.
No decorrer da audiência, o árbitro perguntou se as partes tinham interesse em fazer um acordo, obtendo resposta negativa de ambas. Assim, passou a palavra ao Requerente. Após, passou a palavra aos Requeridos. 
Foi pedido, pela parte autora a oitiva de uma testemunha. Pela parte contrária também houve o interesse em ouvir uma testemunha, a qual foi deferido o pedido por esse juízo.
Em seguida o juízo perguntou se as partes tinham o interesse em produzir alguma prova. Foi deferido a juntada de documentos de ambas as partes.
Após a instrução e produção de provas, iniciou-se as razões finais com debates orais. Foi passada a palavra ao advogado da parte demandante pelo prazo de 15 min. Após, foi aberto prazo para réplica pela parte demandada. O juiz abriu oportunidade para a parte requerente apresentar tréplica. Em seguida, réplica da tréplica. 
Desta forma, nada mais havendo para tratar, dou por encerrada a ata de julgamento e instrução, as 17:00, em três vias de igual teor e forma por todos os presentes assinada .
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Requerente	 Advogado - Requerente 
EDUARDO COUTO CLEITON DURANTI 
 
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Requerido 	 Requerida
RAFAEL MIRANDA KAMILA SANTOS
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Requerida Advogada - Requeridos	
GISELI COSTA BIANCA XXXX
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Aux. De Secretaria
VANDERLEI XXXX
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Árbitro
RAFAEL EVAS
REQUERENTE: EDUARDO COUTO
REQUERIDO: RAFAEL MIRANDA, KAMILA SANTOS E GISELI COSTA
PEDIDO: DESOCUPAÇÃO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS.
Frustrada a conciliação na sessão própria, apregoadas as partes às 16:00, deu-se por aberta a audiência de Conciliação, Instrução e Julgamento Arbitral
 Trata os presentes autos, de Reclamação de Desocupação por falta de pagamento C/C Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios, interposta por EDUARDO COUTO em face de RAFAEL MIRANDA e seus fiadores devedores solidários: KAMILA SANTOS E GISELI COSTA, todos já devidamente qualificados nos autos da reclamação em epígrafe.
 Extrai-se da narrativa, que o Reclamante é locador do imóvel comercial situado à Av. Júlio Campos, nº 0000, no centro, Sinop/MT, que fora locado à primeira requerida sendo afiançado pelos demais. Segundo o Contrato de Locação Comercial, anexado aos autos (fls. Xx a xx), o contrato teve início em 13 de março de 2018, com término previsto para 13 de março de 2021.
Que o Reclamado e seus fiadores encontram-se inadimplentes com suas obrigações diante do não pagamento de 6 (seis) meses de aluguéis e demais acessórios da locação.
 No Contrato de Locação, em sede de Cláusula Compromissória, as partes estipularam a UNIC & CIA Câmara de Mediação e Arbitragem Empresarial de Sinop - MT para conhecimento dos conflitos e pertinentes decisões porventura submetidas a sua apreciação.
 Diante da inadimplência, pretende o Reclamante que seja declarada a procedência dos pedidos, com a consequente desocupação do imóvel, condenando os Reclamados ao pagamento de todos os encargos locatícios até a efetiva desocupação do imóvel, devidamente corrigidos, além das custas e despesas com a arbitragem.
 Requer ainda, a condenação dos Reclamados a entregarem o imóvel de acordo com o laudo de vistoria inicial, ou caso não promovam os reparos necessários, que seja concedido amplos e ilimitados poderes, para promover tais serviços, com apresentação das despesas aos reclamados, para pagamento.
Para tanto, o Reclamante juntou procuração, planilhas atualizadas, contrato social, contrato de locação e nota de esclarecimento ao locatário.
 Em audiência de conciliação realizada no dia 01/02/2018, fez-se presente a parte Reclamante, devidamente representada pelo sua procuradora legal Drª. Bianca xxxx OAB 0000/MT, assim como os reclamados representados pelo Dr. Cleiton Duranti inscrito na OABXX/MT.
 Na oportunidade, o Reclamante juntou planilha e espelho de débitos perante a ENERGISA, Águas de Sinop (Nascentes do Xingu) e a Prefeitura de Sinop (IPTU).
 Frustrada a conciliação, foi designada audiência de instrução arbitral para o dia 27/03/2018 às 21:00 horas.
 Cumprindo as disposições do artigo 26, I da Lei de Arbitragem, é em síntese o RELATÓRIO.
DOS FUNDAMENTOS
 O presente julgamento, atendendo ao disposto no inciso II do artigo 26 da Lei n.º 9.307/96, não é processado por equidade, mas sim, com base nas normas ou Direito Positivo nacional.
DA RESPONSABILIDADE DO FIADOR
Os Fiadores do locatário respondem pelos débitos do aluguel do imóvel, de forma solidária, desta forma, não pode ser excluída sua responsabilidade perante a lide em sanar a dívida do locatário, uma vez que este não a fez. O contrato de fiança previsto no Código Civil Brasileiro prevê em seu artigo 818 as características do contrato de fiança; e ainda o art. 41 da Lei do Inquilinato deixa claro que quando houver fiança locatícia, essa abrangerá todas as obrigações do locatário;Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra. (Código Civil)
Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário. (Lei do Inquilinato)
Desta forma, faz-se caracterizado pelo próprio Código e pela Jurisprudência que o fiador é responsável solidariamente e parte legitima passiva na ação de cobrança dos alugueres atrasados.
A doutrina se torna consistente no mesmo sentido:
“A fiança é uma garantia fidejussória, ou seja, prestada por uma pessoa. Uma obrigação assumida por terceiro, o fiador, que, caso a obrigação principal não seja cumprida, deverá arcar com o seu cumprimento.” (GONÇALVES, Carlos Roberto. Sinopses jurídicas - Direito das Obrigações - Parte Especial (Contratos). Volume 6, Tomo I. São Paulo: Editora Saraiva, 2007)
FUNDAMENTAÇÃO DOS DIREITOS PLEITEADOS
	
	Em nosso Estado, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso, o entendimento é de que, havendo falta de pagamento dos aluguéis, nos termos do art. 9º, inc. III da Lei 8.245/91 tem o proprietário do imóvel direito de requerer a decretação de despejo do locatário, bem como a cobrança dos aluguéis e acessórios da locação nos termos do art. 62 e seguintes da referida lei.
Portanto, avaliando o caso em tela, o pedido de desocupação do imóvel deve ser aceito, por não cumprimento contratual da parte ré, deixando de adimplir com as despesas locatícias.
Ademais, caracterizada a inadimplência e manifestada a vontade dos requerentes em reaverem seu imóvel, o despejo é medida de rigor.
Nesse sentido:
“PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COM RESCISÃO DO CONTATOE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO ESCRITO. DE ACORDO COM O ART. 23, I, DA LEI 8.245/91 O DEVER DE PAGAR É DO LOCATÁRIO. ADIMPLEMENTO NÃO COMPROVADO. INVERSÃO DO ÔNUS A TEOR DO DISPOSTO NO ART. 373, §§ 1º E 2º, DO CPC. DESCABIDA. PROVA DOCUMENTAL COLIGIDA AOS AUTOS DÃO SUSTENTAÇÃO AO PEDIDO DE DESPEJO CUMULADO COM COBRANÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
Assim, é devido o pagamento dos aluguéis, correto o decreto de despejo, dada ao inadimplemento dos locatários.
A propósito, assim é o entendimento pátrio:
"EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES. ÔNUS DA PROVA. 1) Deve ser julgada procedente ação de despejo c/c cobranças de alugueres quando o autor comprova o fato constitutivo do seu direito relativo ao contrato de locação e o não pagamento dos alugueres, e o réu não prova a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, conforme distribuição do ônus da prova insculpida no art. 333, do CPC; 4) Recurso de Apelação improvido.333CPC. (TJ/AP – APL 331907 AP, Relator: Desembargador LUIZ CARLOS, Data de Julgamento: 29/04/2008, Câmara Única, Data de Publicação: DOE 4269, página (s) 15 de 13/06/2008)"
Diante dos documentos juntados aos autos, e por entender que existe relação jurídica entre as partes, o pedido deve ser julgado totalmente provido.
Entendo que apenas uma das partes foi inadimplente. O LOCATÁRIO RAFAEL MIRANDA, e seus fiadores KAMILA SANTOS E GISELI COSTA, que não honraram os pagamentos pactuados dentro dos prazos estipulados e regidos pelo Contrato de Locação emitido em 13 de março de 2018. Sendo assim, DEFIRO o pedido do RECLAMANTE e sentencio o RECLAMADO E SEUS FIADORES a pagarem o valor de R$ 36.000, 00, referente aos 6 meses de locação em atraso, com relação a cláusula de multa contratual, utiliza-se a cláusula penal conforme prevista no art. 413 que diz: A penalidade só deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessiva, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Sendo assim reduzo o valor da multa contratual de 40% para 20%, mais perdas e danos, honorários advocatícios e custas processuais todas e devidamente corrigidas monetariamente.
	DEFIRO O PEDIDO DE RECISÃO CONTRATUAL, RESCINDIDO O CONTRATO DE LOCAÇÃO de fls. XX, concedendo ao réu o prazo de 30 (trinta) dias a partir da intimação desta para desocupação voluntária, sob pena de pagamento de multa (astreinte) que fixo em R$ 500,00 (quinhentos reais) por dia em caso de desobediência. 
	O prazo para pagamento dos aluguéis atrasados segue o prazo de 30 dias sob pena de multa no valor dos aluguéis atrasados em dobro.
	DEFIRO ainda o pagamento das despesas acessórias do período de locação de energia elétrica, água e taxa de condomínio, além do imposto predial no valor de R$3.000,00, pois cabe somente ao locatário a obrigação, conforme dispõe o contrato firmado pelas partes;
	A fixação de multa contratual conforme dispõe o contrato será aplicada integralmente, pois houve má-fé por parte do Requerido no inadimplemento da obrigação, sendo devida a multa contratual integral.
	Os fiadores, a partir dessa sentença arbitral estarão sujeitos as mesmas condições do Requerido para adimplir as obrigações em sua qualidade de garantidores.
	DEFIRO O PEDIDO quanto ao pagamento de custas e honorário arbitral, tendo em vista que a parte requerida ficou vencida e deu causa ao processo, condeno-a ao pagamento das custas integrais da arbitragem, fixadas em 5% (cinco por cento) do valor dado à causa, corrigido desde o ingresso, restando rescindido o contrato objeto da pretensão.
	Por fim, A Sentença Arbitral é considerada um título executivo judicial e, caso não seja cumprida espontaneamente, deverá ser executada judicialmente, nos moldes de um título executivo judicial, até mesmo porque a Lei assim a define e equipara. O rito a ser seguido pela parte vencedora na arbitragem será a Execução forçada de título judicial, por ter os mesmos efeitos deste, nos Termos do art. 31 da Lei Brasileira de Arbitragem combinado com o art. 475 – N, inc. IV, do Código de Processo Civil.
	Nestes termos, nada mais havendo, lido e achado conforme, dou por encerrada a audiência de instrução e julgamento, às 21:40, em três vias de igual teor, que por todos os presentes vai assinada.
Sinop, 27 de dezembro de 2018.
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Requerente	 Advogado - Requerente 
EDUARDO COUTO CLEITON DURANTI 
 
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Requerido 	 Requerida
RAFAEL MIRANDA KAMILA SANTOS
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Requerida Advogada - Requeridos	
GISELI COSTA BIANCA XXXX
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Aux. De Secretaria
VANDERLEI XXXX
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Árbitro
RAFAEL EVAS
DECLARAÇÃO DE INDEPENDÊNCIA E IMPARCIALIDADE DE ÁRBITRO 
EU, RAFAEL EVAS – Advogado, portador da cédula de identidade xxxxx SSP/SP e do CPF/MF sob o n.º xxxxx, com endereço comercial na Rua B, endereço completo, telefone, fax, e-mail, Sinop, MT - sendo que o meu Curriculum Vitae encontra-se arquivado na Secretaria da Câmara e declaro ainda, sob as penas da lei, proceder com imparcialidade e independência, desimpedimento e competência, diligência e discrição, bem como a disponibilidade para a solução da presente divergência, consoante as regras constantes no art. 13, parágrafo 6º e em razão do art. 14 da Lei 9.307/96) e artigo 4º, do Regulamento de Arbitragem, no procedimento arbitral, em que fui indicado para Presidir o Tribunal Arbitral no procedimento nº 000 /0000. 
Declaro, também, que o referida Declaração / Termo de Independênciae Imparcialidade e aceitação do encargo de árbitro e o questionário formulado pela Instituição, é parte integrante do Termo de Arbitragem que deverá ser firmado pelas partes nome do Requerente e Requeridos, bem como pelos demais documentos necessários para a atuação como árbitro apresentados na ocasião da Indicação. 
“Qualquer divergência ou controvérsia decorrente da interpretação ou execução deste contrato deverá ser definitivamente solucionada por Arbitragem, por um ou mais árbitros Indicados de acordo com o Regulamento de Arbitragem da UNIC & CIA Câmara de Mediação e Arbitragem Empresarial de Sinop – MT, entidade que administrará o processo arbitral, de acordo com o citado Regulamento.” A arbitragem terá sede a Av. Alexandre Ferronato, 955 - St. Industrial, Sinop - MT, CEP. 78557-287, o Idioma oficial da Arbitragem será o Português, e a Arbitragem será regida pela Lei 9.307/96.
Sinop, 27 de dezembro de 2018.
RAFAEL EVAS Presidente do Tribunal Arbitral