Usucapião - Novo CPC

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Usucapião - Novo CPC (Lei n° 13.105/15)
Forma de aquisição de propriedade móvel ou imóvel pela posse prolongada e ininterrupta, durante o prazo legal estabelecido para a prescrição aquisitiva, suas espécies, requisitos necessários e causas impeditivas.
Usucapião é um modo de aquisição da propriedade e ou de qualquer direito real que se dá pela posse prolongada da coisa, de acordo com os requisitos legais, sendo também denominada de prescrição aquisitiva.
Espécies
A usucapião pode recair tanto sobre bens móveis quanto sobre imóveis, sendo a usucapião sobre bens imóveis ficará discriminado em três espécies: extraordinário, ordinário e especial (rural e urbana).
Usucapião extraordinária, previsto no artigo 1.238 do Código Civil, tem como requisitos a posse ininterrupta de 15 (quinze) anos, exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono, que poderá ser reduzida para 10 (dez) anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo.
Usucapião ordinária está prevista no artigo 1.242 do mesmo diploma legal e tem como requisitos a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 (dez) anos, o justo título e a boa fé, reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imóvel "ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico", nos termos do artigo 1.242, parágrafo único do CC.
Usucapião rural, também denominado pro labore, tem como requisitos a posse como sua por 05 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a cinquenta hectares, desde que já não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano. Ainda apresenta como requisito o dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia. 
Usucapião urbana, também denominada de pro misero ou pró-moradia, tem como requisitos a posse sem oposição de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados por 05 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel. As usucapiões rural e urbana estão previstas nos artigos 1.239 e 1.240 do CC, respectivamente.
O artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/2001) prevê a usucapião coletiva que tem como requisito a ocupação por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição de áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados por população de baixa renda com o fim de constituir moradia, com a ressalva de que os possuidores não sejam proprietários de qualquer outro imóvel, como nos outros casos de usucapião. 
Usucapião Familiar - A Lei n° 12.424/11 acrescentou o art. 1240-A ao Código Civil, que prevê a possibilidade da usucapião da propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar àquele que exercer, por 2 anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 metros quadrados, utilizando-o para sua moradia ou de sua família e desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Ação judicial de usucapião
Para usucapir o imóvel a ação deve ser proposta por seu atual possuidor que deverá juntar a inicial a planta da área usucapienda e a sentença que a julgar será registrada, mediante mandado, no respectivo Registro de Imóveis, com a intervenção do Ministério Público será obrigatória.
Conforme disposto no artigo 1.241 do Código Civil a ação de usucapião tem natureza declaratória, anteriormente regulada no CPC de 73 pelos artigos 941 a 945.
Atualmente o Novo CPC não prevê um procedimento especial para a ação de usucapião, embora se refira a ela em seus nos artigos 246 e 259, com isso essa ação foi inserida dentre as ações de procedimento comum, a qual se inicia com o requerimento do interessado/usucapiente e citação dos vizinhos confinantes e de todos os demais interessados, estes por edital.
Apesar de nova norma processual civil não mencionar a citação de outros interessados há o entendimento de que tal procedimento seja necessário, haja vista o procedimento administrativo da Lei de Registros Públicos.
Portanto, se no procedimento notarial é necessário dar ciência a esses terceiros interessados, não há que se falar em dispensa da citação no processo judicial, da mesma forma como ocorria no Código de Processo Civil de 1973.
Usucapião extrajudicial
Conforme já vimos a usucapião é uma forma de aquisição de propriedade de bem móvel ou imóvel pelo exercício de posse mansa e pacífica, prolongada e ininterrupta por prazos especificados na legislação civil vigente.
Atualmente muito se fala em desafogar o judiciário e criam-se medidas nas quais determinados procedimentos possam ser solucionados extrajudicialmente.
Nesse sentido, o Novo Código de Processo Civil inovou ao trazer a usucapião extrajudicial, tornando o procedimento mais célere e com toda a segurança jurídica necessária, facultando o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião.
O imóvel objeto do pedido pode ser tanto urbano quanto rural, não havendo restrição legal em relação à área ou à situação do bem. Assim, nada impede o reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóveis urbanos não regulares, como parcelas de loteamentos irregulares, ou de imóveis rurais com área inferior à fração mínima de parcelamento.
O amplo prazo de duração da ação de usucapião era a principal característica dessa ação, devido as formalidades que o procedimento exigia.
Com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil além da via judicial, o pedido de usucapião de bem imóvel poderá ser realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o bem usucapiendo estiver localizado.
O Novo Código de Processo Civil em seu artigo 1.071 possibilitou ao interessado formular o pedido de usucapião perante o Cartório de Registro de Imóveis, mediante petição subscrita por advogado ou defensor público constituído, acompanhado dos seguintes documentos:
a) Ata Notarial lavrada pelo tabelião com tempo de posse e seus antecessores;
b) Planta e Memorial descritivo assinada por profissional habilitado;
c) Certidões Negativas dos distribuidores do local do imóvel e domicílio do interessado;
d) Justo título (documento que demonstra a efetiva aquisição da posse do bem) ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como pagamento de impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Após a apresentação de todos os documentos acima mencionados, incumbirá ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis proceder à intimação dos confinantes, das pessoas em cujo nome estiver registrado, das Fazendas Públicas para se manifestarem no prazo de 15 dias.
Havendo a concordância ou não havendo manifestação dos interessados quanto ao pedido de usucapião e estando em ordem toda a documentação apresentada, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis efetuará o registro da aquisição do imóvel em sua matrícula de conformidade com as descrições apresentadas ou abertura de uma nova matrícula, se for o caso.
Ressalte-se que o novo Código de Processo Civil ao dar ao cidadão uma segunda opção para atingir objetivo no que tange a aquisição da propriedade imóvel por meio da usucapião extrajudicial, não retirou o direito do interessado em se valer do Poder Judiciário caso seja necessário, mesmo que o pedido inicial de usucapião tenha ocorrido pelas vias administrativas.
Se verificarmos os parágrafos 9º e 10º do artigo 1071 do novo CPC, veremos que o novo instituto legal permite ao interessado procurar o Poder Judiciário caso o pedido de usucapião seja negado pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e/ou ainda, caso haja impugnação por algum dos interessados intimados ao pedido de usucapião, que haja a remessa do procedimento ao Poder Judiciário a fim de que haja a conversão do procedimentoadministrativo em judicial.
Com isso, terá o interessado o seu direito de acesso à Justiça protegido constitucionalmente, ainda que tenha inicialmente optado em requerer a usucapião pela via extrajudicial.
Um dos principais benefícios de requerer a usucapião pela via extrajudicial é a celeridade do procedimento, bem como o baixo custo se comparado com a usucapião judicial.
As vantagens do pedido extrajudicial de usucapião é o fator tempo/custo, ou seja, para àqueles que possuem toda a documentação em ordem, bastará apresentá-la no Cartório de Registro de Imóveis competente e realizar o pagamento de uma taxa única ao Cartório a fim de que haja todo o trâmite interno para obtenção da propriedade de bem imóvel pela via de usucapião, o que não ocorre perante o Poder Judiciário diante do imenso número de processos que tramitam nos Fóruns, além do alto custo da ação de usucapião, em especial quando há a necessidade de realização de perícia para apuração de medidas do bem imóvel e estabelecimento das limitações com apontamento dos confinantes.
Trata-se de uma inovação do novo Código de Processo Civil que tem como uma de suas premissas a celeridade dos atos processuais.
O requerimento de reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial é uma grande novidade do Novo Código de Processo Civil nessa temática e tendo por objetivo desafogar o judiciário além de facilitar a declaração de aquisição da propriedade pela usucapião em qualquer das modalidades previstas na legislação civil, inclusive as leis especiais, independentemente da intervenção do Poder Judiciário.
O reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial é uma forma desjudicialização, principalmente no que diz respeito às posses com ânimo de proprietário inequivocamente consolidadas, bem como aos possuidores detentores de justo título que por algum motivo estão impedidos de levá-lo a registro, seja por algum vício formal no título, pela falta de registro dos negócios jurídicos anteriores feitos por compromisso particular ou pela ausência/recusa do proprietário ou titular de outro direito real sobre o imóvel em outorgar a escritura pública definitiva para transcrição no competente registro de imóveis.
Vale lembrar que Independente da forma como a usucapião será requerida, seja judicial ou extrajudicial, a assessoria de um profissional do direito continua sendo imprescindível por força de lei, o que assegurará boa defesa do interesse dos jurisdicionados. 
Requisitos necessários
Constituem requisitos para a consumação da usucapião: a coisa hábil ou suscetível de usucapião, a posse, o decurso do tempo, o justo título e a boa-fé, sendo certo, que os três primeiros itens são requisitos necessários para todas as espécies, enquanto o justo título e a boa-fé são requisitos somente da usucapião ordinário.
Primeiramente, deve ser verificado se a coisa é suscetível de usucapião, posto que os bens fora do comércio e os bens públicos não se sujeitam a esta forma de aquisição de propriedade.
A posse é fundamental para a caracterização da prescrição aquisitiva, no entanto, não é qualquer posse que a configura, pois a lei, nos artigos 1.238 a 1.242 do CC, exige que a mesma seja revestida de algumas características, ou seja, deverá ser revestida com o ânimo de dono, ser mansa e pacífica, isto é sem oposição, cabendo ressaltar que a defesa desta posse em juízo contra terceiros não retira essa característica, desde que fique configurado o ânimo de dono e, por fim, deverá ser contínua, sem interrupção, ficando proibida a posse em intervalos, sendo que ela deve estar conservada durante todo o tempo que antecede o ajuizamento da ação de usucapião.
Com relação ao decurso do tempo, frisa-se que este é contado por dias e não por horas, iniciando-se ao dia seguinte o da posse. Sendo assim, não conta o primeiro dia, mas conta o último.
O justo título é aquele que seria hábil para transmitir o domínio e a posse se não existir nenhum vício que impeça tal transmissão e a boa-fé ocorre quando o possuidor não tem conhecimento de que a coisa é viciada, ou seja, possui obstáculo que impede a sua aquisição, devendo a mesma existir desde o começo da posse até o fim do decurso do prazo prescricional aquisitivo.
Causas impeditivas
Constituem causas impeditivas, a usucapião de bens:
a) entre cônjuges, na constância do matrimônio;
b) entre ascendente e descendente, durante o pátrio poder;
c) entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;
d) em favor de credor pignoratício, do mandatário, e, em geral, das pessoas que lhe são equiparadas, contra o depositante, o devedor, o mandante, as pessoas representadas, os seus herdeiros, quanto ao direito e obrigações relativas aos bens, aos seus herdeiros, quanto ao direito e obrigações relativas aos bens confiados à sua guarda.
E, ainda o artigo 1.244 do CC dispõe que as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição também se aplicam à usucapião, e dessa forma não ocorrerá usucapião:
a) contra os incapazes de que trata o art. 5° do Código Civil;
b) contra os ausentes do país em serviço público da união, dos Estados, ou dos Municípios;
c) contra os que se acharem servindo na armada e no exército nacional, em tempo de guerra;
d) pendendo condição suspensiva;
e) não estando vencido o prazo;
f) pendendo ação de evicção.
Ação de usucapião
A ação de usucapião deve ser proposta pelo atual possuidor do imóvel, que fará juntar a inicial a planta da área usucapienda e a sentença que a julgar será registrada, mediante mandado, no respectivo Registro de Imóveis, sendo certo que a intervenção do Ministério Público será obrigatória.
Esta ação, por força do artigo 1.241 do CC, tem natureza declaratória, devendo ser ajuizada no foro da situação do imóvel, que será minuciosamente discriminado na inicial.
Referências bibliográficas
GONÇALVES, Carlos Roberto. Sinopses Jurídicas - Direito das Coisas. Volume 3. 17º edição. São Paulo: Editora Saraiva, 2016.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil - Direitos Reais. Volume V. 6ª Ed. São Paulo: Editora Atlas, 2006.