CIVIL 4 Direito das Coisas I Posse e Propriedade

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Direito das Coisas I - Posse e Propriedade 
 
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 1. Introdução aos direito das coisas 
 Os direitos patrimoniais pessoais estão disciplinados no Código Civil 
pelo tratamento dado ao Direito das Obrigações (arts. 233 a 420 e arts. 854 a 965), ao 
Direito Contratual (arts. 421 a 853) e ao Direito de Empresa (arts. 966 a 1.195). Também 
há regras pessoais patrimoniais nos livros dedicados ao Direito de Família e ao Direito 
das Sucessões. 
 Já os direitos patrimoniais de natureza real estão previstos entre os arts. 
1.196 a 1.510, no livro denominado ‘Do Direito das Coisas’, isto é, o Livro III da Parte 
Especial do Código Civil. 
 
 1.1 Conceito de direito das coisas 
 Recebe o nome de direito das coisas ou de direitos reais, sendo este na 
clássica definição de Clóvis Beviláqua, o complexo de normas reguladoras das relações 
jurídicas referentes às coisas suscetíveis de apropriação pelo homem. Tais coisas são, 
ordinariamente, do mundo físico, porque sobre elas é que é possível exercer o poder de 
domínio. 
 Abrange o conjunto das normas que regulam as relações jurídicas 
referentes às coisas suscetíveis de apropriação, estabelecendo um vínculo imediato e 
direto entre o sujeito ativo ou titular do direito e a coisa sobre a qual o direito recai e 
criando um dever jurídico para todos os membros da sociedade. 
 Como ponderou Lafayette: É o que afeta a coisa direta e imediatamente, 
sob todos ou sob certos respeitos, e a segue em poder de quem quer que a detenha. 
Caracteriza-se pelas seguintes peculiaridades: 
 a) tem por objeto imediato a coisa corpórea, móvel ou imóvel. 
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 b) põe a coisa que é seu objeto em relação imediata com o sujeito de 
direito, sem dependência de ato ou prestação de pessoa determinada, isto é, a existência 
e, o exercício do direito real pressupõe tão-somente o sujeito ativo do direito e a coisa 
sobre a qual recai. 
 c) por parte de terceiros corresponde-lhe, na obrigação positiva de dar 
ou fazer, mas a obrigação negativa e geral de lhe respeitar o exercício, a obrigação comum 
a todos os direitos e, que se traduz na inviolabilidade que os reveste. 
 d) da aderência direta e absoluta do direito real à coisa resulta que as 
ações criadas para protegê-lo podem ser intentadas contra quem quer que o usurpe ou 
ofenda. 
 Compete demonstrar, que parte da doutrina afirma que melhor seria 
que a disciplina em apreço se chamasse ‘Da posse e dos Direitos Reais’. Nesse sentido há 
proposta de alteração legislativa para alterar tal Título, conforme constante no Projeto 
de Lei 276/2007. 
 
 1.2 Característica do direito das coisas 
 Reflete exatamente a vida política, social e econômica por que passa uma 
sociedade, possuindo características próprias em cada legislação. Ao contrário disso, 
temos o direito das obrigações que, com um azo de universalidade chega a congregar 
vários países num único sistema, como é o caso do projeto franco-italiano de Código das 
Obrigações, ou então como o caso da Turquia que adotou integralmente o Código Suíço 
de Obrigações, não obstante as importantes diferenças de ordem econômica, social e 
religiosa, existente entre os dois países. 
 De outra banda, o direito das coisas possui variáveis, inclusive de ordem 
local. Não é à toa que, quando da unificação política da Alemanha, reunindo-se o direito 
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nacional em torno do BGB, limitou-se este a fixar as normas gerais referentes ao direito 
das coisas, mantendo em vigor as leis locais reguladoras da matéria. 
 O mesmo pode-se dizer que cada fase histórica representa uma fase do 
direito das coisas. O conceito de propriedade tem sido moldado por cada pulo histórico 
que a humanidade realiza. A mudança realizada no conceito de propriedade no passar 
dos anos. 
 No direito romano prevaleceu o aspecto individualista, bem como, se 
concebeu o instituto com feições de poder ilimitado. 
 No período feudal foi este concebido, como: 
 a) propriedade comunal, que basicamente constituía uma propriedade 
comum, sendo proprietária a tribo, com o uso e gozo para todos os seus membros; 
 b) propriedade alodial, que se assemelha à propriedade livre, 
caracterizando-se pela possibilidade de alienação por parte daquele que era 
proprietário e que fazia a terra produzir; 
 c) propriedade beneficiária, que era cedida por reis ou nobres, para que 
fosse explorada pelo plebeu; àquele que explorava a terra concedia-se o domínio direto 
ou útil, mas não a possibilidade de disposição; 
 d) propriedade censual, que cabia àquele que explorasse a terra e a 
fizesse produzir, desde que pagasse um ‘cânon’ a alguém; 
 e) propriedade servil, deferida aos servos, só enquanto ligados à gleba. 
 Nesta época, via de regra, a disponibilidade real do bem cabia àquele 
que detinha o poder político. A transmissão da propriedade por herança se dava de 
senhor a senhor, e de proprietário beneficiário a proprietário beneficiário, pois a 
sociedade era marcadamente estratificada. Assim, por herança, um servo da gleba 
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jamais poderia tornar-se senhor. E dificilmente poderia sair desta condição, exceto por 
dois caminhos: o clero ou as armas. 
 Havia todo um sistema hereditário para garantir que o domínio 
permanecesse numa dada família de tal forma que esta não perdesse o seu poder no 
contexto do sistema político. 
 No contexto cristão, fins do século XIX, ligou-se a idéia de propriedade a 
uma renovada idéia de dignidade humana. 
 Com a Revolução Francesa, a liberdade idealizada, praticamente 
absoluta, a estrutura rígida do direito das coisas veio a proporcionar segurança ao novo 
proprietário. Nesta época colocou-se a propriedade num verdadeiro altar, cujo 
sacerdote era o proprietário. Inúmeros doutrinadores do século passado, através da 
análise do Código Civil francês informam da possibilidade de o proprietário abusar do 
seu direito de propriedade, ou o direito de, em se comportando como proprietário, vir 
mesmo a exercer o direito de proprietário de uma maneira absoluta. 
 Com o advento das mudanças, foi-se delineando uma imagem social da 
propriedade, sendo esta inclusive consagrada na encíclica Quadragésimo ano, do Papa 
Pio XI, que deixou surpreender o esboço de uma visão social da propriedade, 
reafirmando a necessidade de o Estado reconhecê-la e defendê-la, porém, em função do 
bem comum. 
 Esta idéia foi retomada por Duguit, que sustentou dever ser ínsito ao 
conceito de propriedade a impossibilidade do abuso do poder. A partir de então, o 
proprietário passou a ter, cada vez mais, ao lado de um feixe de poderes, um 
somatório de deveres. 
 O exercício do direito de propriedade tem tido seu perfil modificado 
atualmente, e principalmente nas zonas mais densas, que são indubitavelmente as 
urbanas. As modificações que têm sido expostas a este perfil visam a tornar possível a 
coexistência de um sem-número de proprietários em áreas relativamente pouco 
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extensas, e mais, acomodar o exercício de seus respectivos direitos à idéia da função que 
devem exercer. 
 Cabe por fim, ressaltar que ao contrário do direito das coisas, no 
direito das obrigações, vê-se que o mesmo conceito de contrato pregado pelo direito 
romano é ainda nos dias de hoje tratado. 
 
 1.3 Evolução do direito das coisas 
 Como outros ramosdo direito este sofreu a influência da socialização 
do século XX. Iniciou-se a restrição à onipotência do proprietário, que na mais acertada 
doutrina, desempenha hoje verdadeira função social. Há uma atuação continua e 
progressiva do Estado para limitar a liberdade e o arbítrio do titular do direito em favor 
do bem comum e dos interesses sociais. 
 No Brasil a propriedade imobiliária segue a legislação alemã, exigindo a 
transcrição no Registro de Imóveis, enquanto que no sistema francês e italiano o simples 
contrato é considerado meio idôneo para operar a transferência do direito de 
propriedade. O Código Civil brasileiro acatou a tradição jurídica lusitana, recebendo, 
outrossim a influência da doutrina germânica e do BGB. 
 
 1.4 Distinção entre direitos reais e direitos pessoais. 
 Não há critério preciso para distinguir o direito real do direito pessoal. 
Costumam os autores destacar alguns traços característicos dos direitos reais, com o 
objetivo de compará-los e diferenciá-los dos direitos pessoais. 
 Adotando o conceito de Guillermo Allende, este entende que o direito 
real é um direito absoluto, de conteúdo patrimonial, cujas normas, substancialmente de 
ordem pública, estabelecem entre uma pessoa (sujeito ativo) e uma coisa determinada 
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(objeto) uma relação imediata, que prévia publicidade obriga a sociedade (sujeito passivo) 
a abster-se de praticar qualquer ato contrário ao mesmo (obrigação negativa), nascendo, 
para a hipótese de violência, uma ação real que outorga a seus titulares as vantagens 
inerentes ao jus persequendi e ao jus proeferendi. 
 Os direitos pessoais (obrigações) têm por objeto imediato, não coisas 
corpóreas, senão atos ou prestações de pessoas determinadas. Um grande número 
destes atos uma vez realizados dão em resultado um direito real ou conduzem ao 
exercício desse direito. 
 Aos direitos pessoais, atenta a sua essência (prestação ou ato de 
terceiro) corresponde à obrigação de dar ou fazer, de pessoa cuja vontade se acha 
vinculada por uma necessidade jurídica. 
 A existência dos ditos direitos pressupõe o sujeito ativo do direito, o 
sujeito passivo da obrigação e o objeto do direito – o ato ou prestação. 
 É, também outro corolário, da natureza dos direitos pessoais, que as 
ações destinadas a torná-los efetivos não podem ser dirigidas senão contra a pessoa 
vinculada pela obrigação. 
 Enquanto as obrigações se classificam de acordo com o dever jurídico 
que recai sobre o sujeito passivo em obrigações de dar (oriundas de compra e venda) e 
de fazer (contrato de locação de serviços), nos direitos reais o dever jurídico pode 
consistir em fazer (facere), em não fazer (non facere), e em sofrer ou tolerar. 
 Assim pode-se, caracterizar os direitos reais: 
 a) são direitos erga omnes, onde todos os membros da coletividade são 
sujeitos passivos na relação jurídica em que o sujeito ativo é titular do direito real; 
 b) recai sobre objeto exterior à personalidade do sujeito ativo; 
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 c) é aderente à coisa, pelo fato de seguir a coisa nas mãos de quem quer 
a tenha, se manifestando em dois aspectos: um passivo, denominado ambulatoriedade 
(hipoteca), e o segundo ativo ou direito de seqüela (reivindicar); 
 d) o titular do direito real pode exercer o seu direito sobre a coisa 
independentemente de qualquer prestação do sujeito passivo, enquanto nos direitos de 
crédito, a satisfação do sujeito ativo depende de prestação do sujeito passivo ou de 
decisão judicial; 
 e) o dever jurídico pode consistir em fazer, não fazer ou sofrer, e o 
inadimplemento do sujeito passivo dá margem à execução compulsória e não apenas às 
perdas e danos, como ocorre, na maioria dos casos, nos direitos obrigacionais; 
 f) os direitos reais são os definidos por lei taxativamente (numerus 
clausus), não se admitindo a criação de outros não legislativamente previstos. As partes 
não podem criar um direito real que a lei não tenha definido como tal. 
 Observe o quadro resumo abaixo: 
 Direito das Coisas 
 1.5 Princípios fundamentais dos direitos reais 
 Dentre eles destacam
 a) Princípio da aderência
vínculo, de senhoria entre o sujeito e a coisa, sendo independente de qualquer 
colaboração do sujeito passivo. Tal característica não se vê nos direitos pessoais, pois 
que, neste, o vínculo obrigacional existente entre credor e devedor conf
Direitos reais
Relações jurídicas entre uma pessoa (sujeito ativo) e 
uma coisa.
O sujeito passivo não é determinado, mas é toda a 
coletividade 
Princípio da publicidade (tradição e registro)
Efeitos erga omnes. Os efeitos podem ser 
restringidos. 
Rol taxativo (numerus clausus), segundo a visão 
clássica – art. 1.225 do CC. 
A coisa responde (direito de seqüela)
Caráter permanente. 
Instituto típico: propriedade. 
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1.5 Princípios fundamentais dos direitos reais 
Dentre eles destacam-se com maior ênfase: 
Princípio da aderência, especialização ou inerência
vínculo, de senhoria entre o sujeito e a coisa, sendo independente de qualquer 
colaboração do sujeito passivo. Tal característica não se vê nos direitos pessoais, pois 
que, neste, o vínculo obrigacional existente entre credor e devedor conf
Direitos reais
Relações jurídicas entre uma pessoa (sujeito ativo) e 
O sujeito passivo não é determinado, mas é toda a 
coletividade 
Princípio da publicidade (tradição e registro)
. Os efeitos podem ser 
restringidos. 
), segundo a visão 
art. 1.225 do CC. 
A coisa responde (direito de seqüela)
Caráter permanente. 
Instituto típico: propriedade. 
Direitos pessoais de 
cunho patrimonial
Relações jurídicas entre uma pessoa (sujeito ativo 
credor) e outra (sujeito passivo 
Princípio da autonomia privada (liberdade)
Efeitos inter partes. Há uma tendência de ampliação 
dos efeitos. 
Rol exemplificativo (numerus apertus
CC – criação dos contratos atípicos. 
Os bens do devedor respondem (princípio da 
responsabilidade patrimonial)
Caráter transitório, em regra, o que vem sendo 
mitigado pelos contratos relacionais ou cativos de 
longa duração. Instituto típico: contrato. 
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inerência, estabelece um 
vínculo, de senhoria entre o sujeito e a coisa, sendo independente de qualquer 
colaboração do sujeito passivo. Tal característica não se vê nos direitos pessoais, pois 
que, neste, o vínculo obrigacional existente entre credor e devedor confere ao primeiro 
Direitos pessoais de 
cunho patrimonial
Relações jurídicas entre uma pessoa (sujeito ativo –
credor) e outra (sujeito passivo – devedor).
Princípio da autonomia privada (liberdade)
. Há uma tendência de ampliação 
dos efeitos. 
numerus apertus) – art. 425 do 
criação dos contratos atípicos. 
Os bens do devedor respondem (princípio da 
responsabilidade patrimonial)
Caráter transitório, em regra, o que vem sendo 
mitigado pelos contratos relacionais ou cativos de 
Instituto típico: contrato. 
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somente o direito de exigir a prestação prometida pelo segundo. Este princípio é 
encontrado no artigo 1.228 do CC, que faculta ao proprietário usar, gozar e dispor da 
coisa, e reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 
 b) Princípio do absolutismo, isto é, os direitos reais se exercem erga 
omnes. Se exercem contra todos, que devem se abster de molestaro titular. Deste, nasce 
o direito de seqüela, isto é, de perseguir a coisa e de reivindicá-la em poder de quem 
quer que esteja, bem como, o direito de preferência. 
 c) Princípio da publicidade ou da visibilidade. Significa que os bens 
imóveis somente se adquirem com o registro, no Cartório de Registro de Imóveis do 
respectivo título (CC, 1.227). Quanto aos móveis, estes só se adquirem pela tradição (CC, 
1.226 e 1.267). 
 d) Princípio da taxatividade ou numerus clausus ou tipicidade que 
decorre exatamente do fato de os direitos reais serem criados pelo direito positivo. A lei 
enumera de forma taxativa quais são os direitos reais, não podendo haver aplicação 
analógica (CC, 1.225). No ordenamento jurídico brasileiro, toda limitação ao direito de 
propriedade que não esteja prevista na lei como direito real tem natureza obrigacional, 
uma vez que as partes não podem criar direitos reais. E por uma razão muito simples, 
como assevera San Tiago Dantas: porque, sendo certo que os direitos reais prevalecem 
erga omnes, seria inadmissível que duas, três ou mais pessoas pudessem, pelo acordo de 
suas vontades, criar deveres jurídicos para toda a sociedade. Neste sentido, é o Código 
Civil Argentino, que contempla no art. 2.502 que os direitos reais só podem ser criados 
por lei. Todo o contrato ou disposição de última vontade que constituir outros direitos 
reais, ou modificar os que por este Código se reconhecem, só valerá como constituição de 
direitos pessoais, se como tal puder valer. No mesmo sentido é Código Civil Português, ao 
contemplar no art. 1.306 que: Não é permitida a constituição, com caráter geral, de 
restrições ao direito de propriedade ou de figuras parcelares deste direito senão nos casos 
previstos na lei; toda a restrição resultante de negócio jurídico, que não esteja nestas 
condições, tem natureza obrigacional. 
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 e) Princípio da perpetuidade decorre do fato de a propriedade não se 
perder por seu não-uso, mas somente pelos meios e formas legais. 
 f) Principio da exclusividade, consigna que não podem haver dois 
direitos reais, de igual conteúdo, sobre a mesma coisa. Duas pessoas não ocupam o 
mesmo espaço jurídico, deferido com exclusividade a alguém, que é o sujeito do direito 
real. Assim, não é possível instalar-se direito real onde outro já exista. No condomínio, 
cada consorte tem direito a porções ideais, distintas e exclusivas. 
 g) Princípio do desmembramento, o qual ocorre nos direitos reais sobre 
coisas alheias, que de forma transitória, há o desmembramento do direito-matriz, que é 
a propriedade. Quando ocorre a extinção deste direito, ocorre a consolidação deste 
direito nas mãos do proprietário. 
 
 1.6 Classificação dos direitos reais 
 Enquanto os direitos reais só existem quando criados pela lei, pois 
impõem um dever jurídico a todos os membros da coletividade, os direitos pessoais ou 
de crédito dependem exclusivamente, na sua configuração, da vontade das partes, 
constituindo, para terceiros (não contratantes), uma res inter alios acta1, que não pode 
ser causa ou fonte de qualquer dever jurídico para quem não foi parte na convenção. 
 Dentro da nossa sistemática, os direitos reais são pois típicos e 
definidos pelas normas legais, enquanto que os direitos de crédito podem ser atípicos. 
 A propriedade é o direito real por excelência que abrange a coisa em 
todos os seus aspectos, sujeitando-a completamente ao titular do direito real. 
 Os direitos reais limitados abrangem alguns dos poderes 
desmembrados do direito de propriedade, exercidos parcial ou totalmente pelos seus 
 
1 Significa: coisa feita entre outros. 
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titulares. São direitos sobre coisa alheia, ou seja, sobre a coisa de propriedade de outrem 
e a respeito da qual o titular do direito real limitado tem a possibilidade de praticar 
determinados atos. 
 Os direitos reais limitados ou sobre coisa alheia podem importar num 
direito à substancia da coisa, constituindo então os direitos reais limitados de fruição, ou 
num direito ao valor da coisa, abrangendo os direitos reais limitados de garantia. 
 São direitos reais de fruição a servidão predial, o usufruto, o uso, a 
habitação, a enfiteuse e a renda real. Acerca destes, pode-se afirmar que a servidão 
predial é uma restrição ao direito de propriedade exercida sobre o prédio serviente em 
favor do prédio dominante, podendo importar passagem livre, uso de águas, dever de 
não construir, não tirar a luz ou a vista etc. O usufruto é o direito que assiste ao 
usufrutuário de temporariamente usar e gozar (receber frutos e produtos) a coisa alheia 
pertencente ao nu-proprietário. O uso, por sua vez, é o direito real de usar a coisa 
alheia, enquanto que a habitação é o direito de uso limitado à finalidade residencial. A 
enfiteuse é um direito em que o enfiteuta tem o uso, gozo e a disposição restrita do bem, 
sendo titular do domínio útil e ficando o domínio eminente com o proprietário 
(enfiteutificador), que tem o direito de receber um pagamento periódico do enfiteuta 
(foro), podendo, no caso de venda dos direitos do enfiteuta, exercer a preferência ou 
exigir o pagamento de certa percentagem do preço da alienação (laudêmio). Por fim, a 
renda real é o direito de receber uma renda garantida pelo valor de um prédio. 
 Os direitos reais de garantia, nos quais o titular tem um direito, não a 
substancia, mas ao valor do objeto, tem-se a hipoteca, o penhor e a anticrese. A hipoteca 
é o direito de garantia que recai sobre um imóvel, ficando este na posse do devedor, 
enquanto que o penhor é o direito de garantia sobre móvel, que normalmente fica na 
posse do credor. Por sua vez, a anticrese é direito de garantia que recai sobre os frutos 
ou rendimentos de certo bem, por exemplo, os aluguéis de um imóvel. 
 Resumo dos direitos reais: 
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Direitos Reais
Sobre coisa 
própria
Direito de 
propriedade
Uso 
Gozo 
Disposição 
Sobre coisa alheia 
Direito de fruição 
(substância)
Servidão: uso 
limitado 
Uso: uso
Habitação: uso 
restrito
Usufruto: uso e gozo
Renda real: gozo
Enfiteuse: uso, gozo 
e disposição com 
restrição 
Direito de garantia 
(valor)
Penhor móvel: 
posse do credor
Hipoteca imóvel: 
posse do devedor 
Anticrese: gozo 
(garantia de 
aluguéis) 
Alienação fiduciária: 
móvel e posse com 
o devedor 
De 
adqurir 
coisa 
Promessa 
de compra 
e venda 
irretratável 
de imóveis 
e 
promessa 
de cessão 
(Lei n. 
4.308/64 e 
CC, 1.225).