Aula 9 Do condomínio geral

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Do condomínio geral
Aula 9 – Prof. Antônio C Ribeiro
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Do Condomínio voluntário
Sumário
1.1. Conceito e espécies. O condomínio fechado. 
1.2. Direitos e deveres dos condôminos. 
1.3. Extinção do condomínio. 
1.4. Administração do condomínio.
Noções gerais
Em regra, a propriedade de qualquer coisa pertence a uma só pessoa.
Pode-se dizer que a noção tradicional de propriedade está ligada à ideia de assenhoreamento de um bem, com exclusão de qualquer outro sujeito. 
Mas há casos em que uma coisa pertence a duas ou mais pessoas simultaneamente. 
Esta situação é designada por indivisão, compropriedade, comunhão ou condomínio.
Noções gerais
Quando os direitos elementares do proprietário (CC, art. 1.228) pertencerem a mais de um titular, existirá o condomínio ou domínio comum de um bem. 
Configura-se este, portanto, quando determinado bem pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes.
A cada condômino é assegurada uma quota ou fração ideal da coisa, e não uma parcela material desta. 
Atribui-se, por outro lado, a exclusividade jurídica ao conjunto de comproprietários, em relação a qualquer pessoa estranha.
Noções gerais
Não há conflito, na hipótese, com o princípio da exclusividade que rege os direitos reais, pois entende-se que o direito de propriedade é um só e incide sobre as partes ideais de cada condômino. 
Perante terceiros, cada comunheiro atua como proprietário exclusivo do todo.
Noções gerais
O Código Civil disciplina o condomínio geral (tradicional ou comum), que pode ser 
voluntário (arts. 1.314 e s.) e 
necessário ou legal (arts. 1.327 e s.), e 
o condomínio edilício ou em edificações (arts. 1.331 e s.).
Quanto à origem
Quanto à forma
Direitos e deveres dos condôminos
Com relação aos direitos, dispõe o art. 1.314 do Código Civil:
“Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la”.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Direitos e deveres dos condôminos
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
(...)
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
Extinção do condomínio
A divisão é o meio adequado para se extinguir o condomínio em coisa divisível. 
Pode ser amigável ou judicial. 
Só se admite a primeira forma, por escritura pública, se todos os condôminos forem maiores e capazes. Se um deles for menor, ou se não houver acordo, será necessária a divisão judicial. Isso porque o art. 1.321 do Código Civil determina que se apliquem à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha da herança (arts. 2.013 a 2.022).
Extinção do condomínio
A ação de divisão é imprescritível (in facultativis non datur praescriptio), podendo ser ajuizada a qualquer tempo. 
Todavia, se o estado de comunhão veio a cessar pela posse exclusiva de um dos condôminos, por lapso
de tempo superior a quinze anos, consuma-se a prescrição aquisitiva e o imóvel não mais pode ser objeto de divisão.
Extinção do condomínio
Em princípio, não é lícito a um condômino excluir a posse dos demais.
Dispõe a propósito o art. 1.324 do Código Civil que “o condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum”. 
Por essa razão, mostra-se, em regra, incompatível com a prescrição aquisitiva a convivência condominial, que, por sua natureza, exclui a posse cum animo domini.
A jurisprudência tem, todavia, admitido tal modalidade aquisitiva do domínio em casos especiais, ou seja, desde que a posse do condômino tenha sido
exclusiva sobre o bem usucapiendo e com ânimo de dono, caracterizado por atos exteriores que demonstrem a vontade de impedir a posse dos demais
condôminos, como se proprietário único do imóvel fosse.
Extinção do condomínio
A divisão entre condôminos é simplesmente declaratória e não atributiva
da propriedade. 
Esta poderá, entretanto, ser julgada preliminarmente no mesmo processo. 
Os condôminos já eram proprietários; a divisão apenas declara e localiza a parte de cada um. 
A sentença retroage, pois, à data do início da comunhão, produzindo efeitos ex tunc.
As sentenças que nas ações de divisão puserem termo à comunhão estão
sujeitas a registro (Lei n. 6.015, de 31-12-1973, art. 167, I, n. 23), embora a
divisão não seja meio de aquisição da propriedade.
Extinção do condomínio
Se a coisa é indivisível, o condomínio só poderá extinguir-se pela venda
judicial da coisa comum. 
Estatui o art. 1.322 do Código Civil:
“Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a
um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se,
na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os
condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as
havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa
comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação
entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço,
proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja
adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais,
o condômino ao estranho”.
Administração do condomínio
Os condôminos podem usar a coisa comum pessoalmente. Se não o
desejarem ou por desacordo tal não for possível, então resolverão se a coisa deve ser administrada, vendida ou alugada.
art. 1.324 do Código Civil 
 “o condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum”.
Art. 1.326
“Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou
disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões”
Do Condomínio necessário
Condomínio necessário ou legal é o imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, muros e valas, que se regula pelo disposto nos arts. 1.297 e 1.298, e 1.304 a 1.307 do Código Civil, como preceitua o art. 1.327 do referido diploma, verbis:
“O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307)”.
O condomínio necessário não se origina, portanto, de uma convenção ou de sucessão hereditária. 
Decorre de imposição da ordem jurídica, em razão de situações peculiares determinadas pelo direito de vizinhança. 
O que o caracteriza é a sua natureza permanente, pois perdura enquanto persistir a situação que o determinou, diferentemente do condomínio voluntário, de caráter transitório, suscetível de divisão. 
A indivisibilidade daquele decorre da própria natureza da coisa.
Do Condomínio edilício
Sumário
Considerações iniciais. 
Natureza jurídica. 
Instituição e constituição do condomínio. 
Estrutura interna do condomínio. 
Direitos e deveres dos condôminos. 
Deveres dos condôminos. 
Direitos dos condôminos. 
Da administração do condomínio em edificações. 
Da extinção do condomínio edilício.
Considerações iniciais
Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. 
Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala,
loja, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água,esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de acesso às unidades autônomas e ao logradouro público etc.) (CC, art. 1.331).
Considerações iniciais
O instituto é regido pela Lei n. 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, com as alterações da Lei n. 4.864, de 29 de novembro de 1965.
O Código Civil de 2002, contém dispositivos regrando os direitos e deveres dos condôminos, bem como a competência das assembleias e dos síndicos. 
Nesses assuntos, a referida Lei n. 4.591, de 1964, aplica-se apenas subsidiariamente.
A Lei nº 4.591/64
Os pontos tratados nesta lei são: 
a) compõem-se a lei de dois títulos, cuidando o primeiro do condomínio e o segundo das incorporações; 
b) permitiu o condomínio em prédios de um pavimento; 
c) determinou, no parágrafo único do art. 4º, que o adquirente responde pelos débitos do alienante, atribuiu o caráter de propter rem a essas obrigações; 
d) estabeleceu a obrigatoriedade da existência de uma convenção de condomínio e de um regulamento; 
e) determinou que a representação do condomínio fosse feita pelo síndico; 
f) cuidou das incorporações na segunda parte, visando impedir que o incorporador cause prejuízo aos condôminos, especialmente proibindo reajuste de preços, se não convencionados expressamente.
Natureza Jurídica
Diversas teorias buscam explicar a natureza jurídica do condomínio em edificações, tendo em vista que não se lhe aplicam os rígidos e tradicionais princípios consagrados para o condomínio geral.
O tema é controverso, pois o Código Civil não lhe atribuiu personalidade jurídica.
Ao deixar de dar personalidade jurídica ao condomínio, o Código Civil de 2002 trouxe aos condôminos transtornos graves na seara jurídica. A título de exemplo os doutrinadores citam a dificuldade dos condomínios em adquirirem um imóvel, onde, pelo fato de não possuir personalidade jurídica, não pode ser adquirido em nome do condomínio, mas apenas através e em nome de todos os condôminos, o que torna a tarefa de extrema dificuldade, principalmente ao considerar a quantidade de condôminos, bem como a possibilidade de dentre eles existirem menor/incapaz. 
Natureza Jurídica
Situações especiais:
STJ – pode o condomínio ser equiparado a pessoa jurídica sem fins lucrativos para efeito de concessão de justiça gratuita, quando provar ser hipossuficiente.
Outros entendimentos do STJ à  luz  do  art.  15,  parágrafo  único,  da  Lei  nº  8.212/01,  o condomínio  é  equiparável  à  pessoa  jurídica,  para  fins  tributários, ostentando  a  categoria  de  entidade  de  qualquer  natureza  ou finalidade
art. 11 da Instrução Normativa RFB 568/2005, onde os condomínios estão obrigados a inscrever-se no CNPJ. 
a Instrução Normativa RFB 971, de 13 de novembro de  2009,  prevê,  em seu  art.  3º,  §  4º, III,  que  os  condomínios são considerados  empresas - para fins  de  cumprimento  de  obrigações previdenciárias.
Instituição e constituição do condomínio
O ato de instituição é previsto no art. 1.332 do referido diploma e pode resultar de ato entre vivos ou testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, devendo conter, além do disposto em lei especial, a individualização de cada unidade, a determinação da fração ideal atribuída a cada uma relativamente ao terreno e partes comuns, e o fim a que se destina.
O ato de instituição do condomínio é sempre um ato de vontade.
Instituição e constituição do condomínio
A convenção de condomínio, apontada no art. 1.333 do Código Civil como ato de constituição do condomínio edilício, é um documento escrito no qual se estipulam os direitos e deveres de cada condômino, e deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. 
A utilização do prédio é por ela regulada. 
Difere dos contratos em geral porque estes obrigam somente as
partes contratantes, enquanto a convenção sujeita todos os titulares de direitos sobre as unidades, ou quantos sobre elas tenham posse ou detenção, atuais ou futuros. 
Por essa razão reconhece a melhor doutrina o seu caráter
predominantemente estatutário ou institucional.
Instituição e constituição do condomínio
Nessa linha decidiu o Superior Tribunal de Justiça: “Convenções e regimentos internos de edifício em condomínio, surgindo embora da manifestação coletiva da vontade, têm natureza distinta do contrato, por obrigarem ainda os dissidentes e aqueles que, à época, não participavam da propriedade comum. Os princípios regentes, porém, são basicamente os mesmos”.
A convenção é, assim, uma autêntica lei interna da comunidade, destinada a regrar o comportamento não só dos condôminos, como foi dito, mas de todas as pessoas que ocupem o edifício, na qualidade de seus sucessores, prepostos, inquilinos, comodatários etc.
Instituição e constituição do condomínio
Todavia, a despeito de seu caráter normativo, a convenção de condomínio não pode sobrepor-se à lei. 
São nulas as cláusulas da convenção que contrariem
não só as disposições da lei condominial, cujo caráter cogente tem sido proclamado pela doutrina nacional e estrangeira, como especialmente a Constituição Federal, limitando o direito de propriedade ou outros direitos nela
assegurados.
Instituição e constituição do condomínio
Dispõe o art. 1.333 do Código Civil que a convenção de condomínio edilício “deve ser subscrita por titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção”.
Entre os subscritores da convenção ela é perfeitamente válida e eficaz, independentemente de registro. 
Todavia, sua oponibilidade a terceiros começa a partir de seu registro “no Cartório de Registro de Imóveis”, por força do
disposto no parágrafo único do mencionado artigo.
Instituição e constituição do condomínio
Segundo dispõe o art. 1.334, caput, do Código Civil, a convenção deve obrigatoriamente conter, além das cláusulas que os condôminos houverem por bem estipular:
“I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e ‘quo rum’ exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno”.
Qualquer alteração posterior da convenção reclama o quorum de dois terços das frações ideais, também deliberada em assembleia. 
A modificação da destinação originária das unidades autônomas, bem como mudanças na fachada do prédio, nas frações ideais, nas áreas de uso comum e outras exigem a unanimidade de votos (CC, art. 1.351; Lei n. 4.591/64, art. 10, § 2º).
Instituição e constituição do condomínio
O regulamento, ou regimento interno, complementa a convenção.
Geralmente, contém regras minuciosas sobre o uso das coisas comuns e é
colocado em quadros, no andar térreo, próximo aos elevadores ou à portaria,
fixados na parede. 
É ato interna corporis, que regula o uso e o funcionamento do edifício.
No regimento interno encontram-se aquelas regras relativas ao dia-a-dia
da vida condominial. 
Ele desce ao casuísmo, visando estabelecer as regras necessárias à disciplina do uso e funcionamento do condomínio. 
É nele que encontramos disposições sobre horário de funcionamento da sauna, da piscina, a utilização das entradas de serviço e social, horário de mudança, utilização dos elevadores etc.
Estrutura interna do condomínio
O condomínio é composto de unidades autônomas e áreas comuns.
Preceitua efetivamente o art. 1.331, caput, do Código Civil:
“Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos”.
A unidade autônoma pode consistir em apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, abrigos para veículos ou casas em vilas particulares, não se reclamando número mínimo de peças nem metragemmínima. 
Nenhuma unidade autônoma pode ser privada de saída para a via pública (CC, art. 1.331, § 4º). 
Exige a Lei n. 4.591/64 que cada uma tenha designação especial, numérica
ou alfabética (arts. 1º, § 1º, e 2º).
É indispensável que o edifício se componha de múltiplas unidades
autônomas, isoladas entre si. Além das edificações, são também considerados
condomínio edilício os conjuntos de edificações.
Estrutura interna do condomínio
Pode o proprietário de cada unidade alugá-la, cedê-la, gravá-la, sem que necessite de autorização dos outros condôminos, segundo dispõe o art. 4º da Lei n. 4.591/64. 
Na mesma linha estatui o § 1º do citado art. 1.331 do Código Civil: “As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais
no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários”.
Estrutura interna do condomínio
Os arts. 1.331, § 2º, do Código Civil e 3º da Lei n. 4.591/64 enumeram as áreas comuns do condomínio. 
Dispõe o primeiro dispositivo citado: “O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”.
Deveres dos condôminos
Os deveres do condômino são elencados de modo taxativo no art. 1.336,
caput, I a IV, do Código Civil, que assim dispõe:
“São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes”.
Deveres dos condôminos
Na conformidade do disposto no § 2º do mencionado art. 1.336 do Código
Civil, 
“o condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa”.
Direitos dos condôminos
No regime do condomínio edilício há uma combinação de dois direitos reais: a propriedade sobre as unidades autônomas e a co-propriedade sobre as partes comuns.
Os principais direitos dos condôminos estão elencados, no Código Civil, no
art. 1.335, verbis:
“São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor de suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não
exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando
quite”.
Outros direitos estão previstos nos arts. 1.338 e 1.339, § 2º, do aludido
diploma.
Da administração do condomínio em edificações
A administração do condomínio é regulada em seção própria do Código Civil, nos arts. 1.347 a 1.356. 
Será exercida por um síndico, cujo mandato não
pode exceder de dois anos, permitida a reeleição, pelo conselho fiscal e pelas assembleias gerais, que terão como diretriz a convenção e o regimento interno.
Preceitua, com efeito, o art. 1.347 do Código Civil:
“A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá
renovar-se”.
Da administração do condomínio em edificações
o § 2º do aludido art. 1.348 autoriza o próprio síndico a
“transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo estipulação em contrário da convenção”.
A destituição do síndico é regulada pelo art. 1.349 do Código Civil, que
assim dispõe:
“A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio”.
Da administração do condomínio em edificações
O síndico é assessorado por um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não podem exceder a dois anos, permitida a reeleição. É órgão de assessoramento e fiscalização (Lei n. 4.591/64, art. 23).
Poderá haver no condomínio “um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico” (CC, art. 1.356).
Deve haver, anualmente, uma assembleia geral ordinária, convocada pelo síndico na forma prevista na convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, “o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno” (CC, art. 1.350).
Da extinção do condomínio edilício
Diferentemente do condomínio tradicional, que pode ser extinto, a todo tempo, pela divisão ou venda da coisa comum, o condomínio edilício, que incide
sobre o solo e partes e coisas comuns do edifício e sobre a propriedade exclusiva das unidades, tem como característica essencial a indivisibilidade, sendo constituído para perpetuar-se no tempo.
Desse modo, não pode ser extinto pelos condôminos, por convenção ou por via judicial, pois a indivisibilidade é da própria essência do instituto.
Da extinção do condomínio edilício
Todavia, o condomínio pode extinguir-se por vários motivos, casuais ou
jurídicos, como:
a) pela destruição do imóvel por qualquer motivo, como, por exemplo,
incêndio, terremoto, inundação (CC, art. 1.357, primeira parte);
b) pela demolição voluntária do prédio, por razões urbanísticas ou
arquitetônicas, ou por condenação do edifício pela autoridade pública, por motivo de insegurança ou insalubridade (Lei n. 6.709/79, art. 1º) ou por ameaça de ruína (CC, art. 1.357, segunda parte);
c) pela desapropriação do edifício, caso em que a indenização será
repartida na proporção do valor das unidades imobiliárias (CC, art. 1.358);
d) pela confusão, se todas as unidades autônomas forem adquiridas por
uma só pessoa.
Conclusão do condomínio