03 ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMINIOS O síndico, o administrador de condomínio ou síndico profissional

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O síndico, o administrador de condomínio ou síndico profissional 
A difícil escolha na forma de gestão de um condomínio tende a dividir-se entre o 
síndico e o administrador profissional, considerando aqui o síndico seja ele 
proprietário da unidade habitacional ou não (o síndico profissional) ou uma empresa 
que será contratada para tal finalidade e disponibilizará, de forma impessoal, algum 
responsável para o exercício das funções de síndico. 
 
Esta possibilidade de escolha e substituição do sindico está prevista também no 
Código Civil: 
Art. 1.348. Compete ao síndico: 
......... 
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de 
representação. 
 
O síndico ou o síndico profissional (também chamado de síndico terceirizado) terão 
rigorosamente as mesmas atribuições, direitos e deveres não serão diferentes em 
função de quem ocupa a função, pois é inerente ao exercício daquela atividade face 
ao condomínio; tal como administrador profissional, a empresa contratada para 
indicar um se seus colaboradores para exercer o papel síndico. 
 
Como dissemos, as regras devem ser definidas caso a caso e, portanto, merecem 
sempre uma cautela e bom senso para evitar decisões precipitadas. Analise, no 
mínimo, algumas destas questões: 
 
 O síndico profissional terá um contrato de trabalho com todas as regras 
definidas, inclusive, a disponibilidade de tempo e seus horários (implicando, portanto, 
em eventual hora extraordinária e, portanto, maior custo). 
 O síndico profissional ou terceirizado terá os mesmos deveres em relação à 
gestão do síndico no condomínio, ou seja, de comandar a equipe de trabalho, 
gerenciar os recursos arrecadados e prestar contas das receitas e das despesas. 
 O administrador profissional (a empresa) designará um de seus colaboradores 
para exercer o papel de síndico e, salvo restrições contratuais, ficará à seu exclusivo 
critério a indicação pessoal, a substituição, prazo na função etc. (como ele trabalha 
para a empresa contratada e não para o condomínio, quem o demite ou afasta é a 
empresa, não o condomínio). 
 O síndico profissional ou o administrador profissional representaram legalmente 
o condomínio em todas as situações desde a contratação, ou seja, eventuais prejuízos 
e danos causados por atos ou omissões deverão ser ressarcidos pelo condomínio (salvo, 
em casos especiais, mas que merecem uma análise mais individualizada). 
 
 
O serviço profissional terceirizado 
O serviço profissional terceirizado a ser contratado pelo condomínio, embora seja um 
tema relativamente recente na gestão condominial, tem contribuído para a 
constituição de um novo mercado de trabalho, seja de profissionais que se 
candidatam a vaga de síndico profissional seja de empresas prestadoras de serviços 
 
 
 
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que tendem a buscar nesse nicho de mercado uma expansão com oferta de novos 
serviços e produtos. 
 
 
 
 FONTE: COFECI 
 
 
O tema, como sabemos, ainda provoca discussões muitas vezes acaloradas sobre os 
resultados desta contratação. É, sem dúvida, uma importante decisão que a 
Assembleia deve tomar com todas as precauções necessárias e, principalmente, com 
conhecimento de todos os efeitos, sejam os positivos e os eventualmente negativos. 
 
Uma das preocupações é sobre a disponibilidade do novo profissional, pois a 
terceirização aparece mais comumente quando não há candidatos ou voluntários ao 
cargo de síndico em função das atribuições individuais. Assim, aparece a ideia da 
terceirização como uma substituição por uma pessoa que estará presente 
integralmente no condomínio para tudo resolver. Mas, nem sempre é isto que 
acontece, e essa não é a solução para esse tipo de “problema”. 
 
A terceirização de atividades somente pode ocorrer formalmente, desde o primeiro 
passo, que é a decisão da Assembleia, até a contratação do profissional. O síndico 
profissional deverá ter um contrato de trabalho em que o empregador é o condomínio 
(representado por um síndico, subsíndico ou membro do conselho fiscal) e que deverá 
cumprir com todas as obrigações da legislação trabalhista (tema que será abordado 
mais adiante, em outra aula). Da mesma forma, se a opção de contratação for por 
uma empresa, um contrato de prestação de serviço será assinado em toda 
conformidade com a legislação pertinente. 
Isso significa que o excesso de horas de trabalho ou a presença ininterrupta do síndico 
ou administrador profissional muito provavelmente não ocorrerá, pois, se for uma 
pessoa diretamente contratada, esta terá que cumprir rigorosamente o seu horário de 
trabalho e, fora dele, poderá-deverá cobrar e receber suas horas extraordinárias, com 
todas as vantagens previstas na legislação trabalhista; da mesma forma, se contratada 
uma empresa, esta também determinará o horário de trabalho de seu funcionário que 
reivindicará as horas extraordinárias igualmente. Por isso, pensar na terceirização 
como garantia de maior presença é até viável, mas não será sinônimo de presença 
integral ou 24 horas à disposição dos condôminos. 
 
 
 
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Na verdade, ao contrário do que se imagina, a terceirização produz geralmente um 
resultado inverso: uma redução de tempo disponível do síndico ou, bem mais comum, 
um horário pré-determinado para sua presença no condomínio. Então, significaria 
redução de disponibilidade? Eventualmente sim, se o síndico for o morador e não 
exercer atividade profissional ou tenha atribuições que o afaste constantemente do 
condomínio; mas terá uma parecida disponibilidade nas demais situações. 
Então, o que motivaria a escolha da profissionalização? Dois argumentos são os mais 
comuns como respostas: a impessoalidade do novo síndico e o conhecimento na gestão 
de problemas inerentes ao condomínio. Vamos abordar estes dois argumentos com 
informações adicionais. 
 
Primeiramente, a impessoalidade é uma excelente alternativa quando não há 
interessados (falta de perfil, de vontade, de interesse mesmo etc.) em assumir o 
papel de síndico pois, enquanto morador, ao encontrar-se com demais moradores do 
prédio quase sempre é confundido exclusivamente como síndico – e não como vizinho 
– para ser cobrado em alguma coisa, escutar alguma reclamação ou sentir-se 
hostilizado ou não contar com a simpatia dos vizinhos por ter adotado alguma medida 
que desagradou a alguém. 
Com o serviço terceirizado, as questões tendem a ser resolvidas de forma menos 
pessoal, ou seja, há uma diferença nítida entre síndico e vizinho: os proprietários de 
frações ideias ou de unidades habitacionais tenderiam a melhor estabelecer essa 
divisão e a dissociar a ideia de que foi algo pessoal, direcionado para favorecer ou 
prejudicar este ou aquele; mas, lembre-se, é uma impressão que transparece aos 
condôminos e não uma certeza de que assim acontecerá. 
 
Em seguida, e esta é uma das boas contribuições na terceirização, é a capacidade 
profissional de resolver problemas. Como o síndico ou administrador profissional já 
tem experiência no mercado de trabalho, este terá mais facilidade em reconhecer os 
problemas e antecipar as soluções como também de, em caso de serviços, ter uma 
rede de contatos que poderão oferecer os serviços com mais rapidez e melhor preço; 
exemplificando: ao quebrar uma bomba d’água ou o elevador, o síndico deverá 
procurar um fornecedor tentando identificar que são os prestadores de serviços mais 
eficiências no mercado, enquanto o profissional, tendo em vista situações idênticas 
que acontecem no dia a dia de outros condomínios, já deverá contar com um leque de 
opções. 
Com o serviço terceirizado os problemas mais comuns nos condomínios (consertos, 
manutenções, reparações etc.) tendem a ser melhor executados quanto maior a 
experiência do profissional contratado ou da empresa terceirizada. É claro que não 
significa obrigatoriamente um resultado sempre mais eficaz, mas tende a surtirmelhor efeito, em termos de tempo de resposta e de ação, sobretudo nas urgências e 
imprevistos que causam transtorno na vida em condomínio (cano furado, peças 
queimadas, serviços de limpeza especiais etc). 
 
 
Serviço terceirizado, mas obrigações iguais 
 
 
 
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O fato de o condomínio decidir pela terceirização dos serviços do síndico ou do 
administrador profissional não isenta os novos contratados de inúmeras 
responsabilidades pelo simples fato de não podermos associá-lo a proprietário de 
fração ideal ou de unidade habitacional. Algumas atribuições ao serem transferidas 
trazem consigo – automaticamente – as responsabilidades; vamos relembrar o Código 
Civil: 
Art. 1.348. Compete ao síndico: 
......... 
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de 
representação. 
 
Faz-se necessário, no entanto, definir claramente quais são tais responsabilidades ou 
poderes de representação, pois não são aleatórias nem são indefinidas ou totalmente 
amplas. Apesar de a Lei indicar esses “poderes de representação”, a autonomia é 
total para o condomínio na decisão de terceirização. 
 
Dessa forma, na Assembleia em que for definida a escolha por essa atribuição 
profissional também devem ser votadas as representações, ou seja, quais poderes de 
fato e de direito devem ser atribuídos: estes deverão compor claramente o contrato 
assinado com o síndico ou o administrador profissional e fazer menção aos limites 
maiores das possibilidades tanto quanto às restrições existentes. Vamos mencionar 
algumas das atribuições em que os poderes devem ser bem explicados nos respectivos 
contratos: 
 
 Contratação de pessoal: qual a real liberdade para contratar o pessoal que trabalhará 
diretamente no condomínio (portaria, limpeza, manutenção etc.). 
 Substituição/demissão de pessoal: qual a real liberdade para desligar alguém do 
condomínio seja por justa causa ou não. 
 Contratação de empresas prestadoras de serviços: definir se haverá algum limite de 
valores na contratação direta destas empresas, sem a necessária consulta, por exemplo, 
ao conselho ou subsíndico; 
 Compras de produtos de manutenção, limpeza etc.: definir se haverá liberdade nas 
compras a serem efetuadas em nome do condomínio, seja em valor ou em quantidade. 
 Compras de móveis, equipamentos etc: idem, mas com maior responsabilidade tendo 
em vista o caráter permanente dos produtos comprados; 
 Aplicação de multas aos condôminos: definir quem encaminhará a notificação àqueles 
que descumprem alguma regra de convivência ou se haverá necessidade de consulta ao 
conselho. 
 Cobrança extrajudicial e judicial: a cobrança judicial acontecerá normalmente em caso 
de atrasos, mas, é preciso definir qual o prazo após o vencimento para a cobrança 
automática, seja amigável (extrajudicial) ou judicial. 
 Contratação de seguros obrigatórios/não-obrigatórios: definição da liberdade contratual 
para os seguros obrigatórios mas, tanto estes como os não-obrigatórios, identificação 
das opções e limites indicados (a maior parte dos contratos de seguro oferece 
possibilidade de indenização variável, implicando em maior ou menor valor do 
contrato). 
 
 
 
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 Responsabilidade civil: claramente identificar a responsabilidade civil com os serviços e 
autorizações contratados e, inclusive, o aconselhamento de um contrato de seguro 
profissional objetivando minimizar eventuais prejuízos em caso de condenação que 
exija ressarcimentos por danos materiais e/ou morais. 
 
 
Pré-requisitos 
A responsabilidade na gestão do condomínio é indispensável para que haja sempre 
uma minimização dos problemas e soluções rápidas, além de um bom planejamento 
das ações a curto, médio e longo prazos. Determinados pré-requisitos revelam-se 
como fator que contribuirá para estes resultados embora, necessariamente, não se 
transforme em garantia plena tendo em vista as adversidades naturais na gestão do 
condomínio e características pessoais tanto do profissional quanto dos condôminos. 
 
Mas, alguns pré-requisitos podem contribuir favoravelmente; vamos listar apenas 
alguns deles: 
 
 Experiência anterior: seja o síndico ou a administração profissionalizada é 
sempre importante conhecer a experiência anterior e, tal como empresas fazem na 
hora de contratar, consultar ou sondar os contatos indicados. 
 Experiência compatível com o porte do condomínio: muitas vezes o síndico 
profissional tem uma rica experiência neste mercado de trabalho, mas não 
necessariamente vinculada às mesmas características do condomínio (grande ou 
pequeno porte, área de lazer extensa, mínima ou inexistente, pouco ou muitos 
funcionários etc.). 
 Contatos profissionais: conhecer os prestadores de serviço que normalmente 
contrata para outros condomínios ajudará a identificar o grau de profissionalização e 
o perfil das soluções que buscará (“gambiarra” com empresas inexperientes ou 
sempre variáveis ou empresas reconhecidas, inclusive pelos preços praticados). 
 Disponibilidade de tempo e de equipe: os profissionais deste mercado se 
utilizam de uma rede de contatos e de apoio em que pode significar uma boa rede de 
contatos, mas também tantos outros clientes que sua disponibilidade ou da sua equipe 
poderá ficar bastante comprometida, sem atender à sua demanda com a qualidade 
desejada.