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QUESTÃO DISCURSIVA
1- a) Em relação à natureza jurídica do dever de pagamento das cotas condominiais, tem-se que se constitui uma obrigação propter rem. Nas lições de Carlos Roberto Gonçalves: “Obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa.” (GONÇALVES, 2011, p.28)
b) No caso em questão, o condomínio pode valer-se do artigo 1245, §1º, do Código Civil, que dispõe: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”. No entanto, essa não é uma questão pacífica, uma vez que, conforme entendimento do STJ, o adquirente será responsável pelas obrigaçõespropter rem, se houver sido imitido na posse. Como o enunciado da questão não deixa claro se houve ou não a imissão na posse por parte do adquirente, não há como saber se o condomínio terá êxito ou não quanto à cobrança das cotas condominiais ao alienante.
c) Na hipótese narrada, não há que se falar em transferência da propriedade do bem imóvel, tendo em vista que não houve registro do contrato celebrado entre Antônio e Ricardo no Registro de Imóveis, conforme determina o artigo 1245 do Código Civil, vejamos: “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”.
QUESTÃO OBJETIVA
1 - Sobre as obrigações propter rem é correto afirmar que:
a. São obrigações que constituem verdadeiros direitos reais, uma vez que existem em função da existência desses. Portanto, o titular do direito real, será o titular da obrigação propter rem.
ERRADA: As orbrigações propter rem não se constituem em direitos reais. O rol de direitos reais disposto no artigo 1.225 do Código Civil é taxativo, e o as obrigações propter rem não constam dele. Autores modernos afirmam que ela é uma obrigação acessória mista, por estar atrelada a um direito real, e ao mesmo tempo é uma obrigação de prestação recaindo ao titular do domínio do objeto.
b. Renúncia ao direito real libera sempre o renunciante da obrigação propter rem.
ERRADA: Não é tema pacificado pela doutrina.
c. Ocorrendo a transferência da coisa sobre a qual incide uma obrigação propter rem esta estará automaticamente extinta.
ERRADA: A obrigação propter rem acompanha o bem, ou seja, se vincula a um direito real.
d. São obrigações de natureza ambulatória, o que significa afirmar que a titularidade acompanha sempre o direito real, como é o caso do IPTU e da taxa de condomínio.
CORRETO: As obrigações propter rem aderem ao direito real.
e. Para a caracterização da obrigação propter rem importa identificar quem era o seu titular à época do fato gerador.