CADERNO DIREITO CIVIL V - Direitos Reais UFMG

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DIREITO CIVIL V – DIREITO DAS COISAS 
 
Vitória Maria Tavares Ferreira do Carmo 
Professor: Edson Kiyoshi Nacata Júnior 
INTRODUÇÃO AO DIREITO DAS COISAS – AULA DIA 27.02.19 (VITÓRIA) 
 
⮚ Onde nós encontramos na nossa ordem de estudos o direito real? Onde seus institutos 
basilares já apareceram nos nossos estudos? Onde ele se encontra na sistemática do 
nosso código? 
 
● Os conceitos básicos do direito das coisas, definição, terminologia técnica não se 
exaure no código civil, essa é a parte do direito civil que tem mais elementos no direito 
administrativo, constitucional. 
● Do direito civil I ao IV – direito obrigacional. 
● Só agora é que viramos a chave para estudarmos uma nova classe de direito civil 
patrimonial, que são os direitos reais ou direito das coisas. 
 
1 – INSERÇÃO SISTEMÁTICA 
Lembra de quando nós estudamos direito das obrigações, nós insistimos nessa 
estrutura do código (parte geral x parte especial). Qual o critério subjacente a essa divisão? 
Nós sabemos que o código pode ser dividido de várias maneiras; se tivermos em 
consideração, por exemplo, o Código Civil Francês sabemos que a divisão é bem diferente 
dessa, porém, sabemos que no código alemão, a divisão é bem semelhante a essa nossa, 
porque nossa divisão se inspirou no Código Civil alemão. 
● No Código Francês – pessoas, casamento, propriedade e posse, sucessões e por 
últimas obrigações. O conceito pessoas inclui indivíduo e ele em sua relação familiar, 
as coisas compreendem basicamente toda a matéria restante. 
 
Então se eu perguntar para os senhores, o que são coisas? Coisa é conteúdo da pessoa. Tudo 
aquilo que não é pessoa é coisa (o código austríaco diz isso). 
 
● Portanto coisa é conteúdo residual, as coisas reúnem os objetos corpóreos e também 
os direitos – sucessões (incorpóreo), obrigações (incorpóreo) e direito real (corpóreo) 
são coisas. 
 
⮚ O nosso sistema, é mais articulado, mais científico. E qual critério o está articulado na 
base do nosso código? 
 Uma parte geral e uma parte especial, veja-se: 
 
 
 
PARTE GERAL: 
⮚ PESSOAS 
⮚ BENS 
⮚ FATOS JURIDICOS 
PARTE ESPECIAL: 
⮚ DIREITO DAS OBRIGAÇÕES 
⮚ DIREITO DAS COISAS 
⮚ DIRIEITO DE FAMÍLIA 
⮚ DIREITO DAS SUCESSÕES 
 
Apesar de toda essa articulação, existe um conceito da ciência jurídica que permeia todo o 
nosso código, toda a divisão, qual é? A RELAÇÃO JURÍDICA. 
 
O fato jurídico (pode ser um contrato, um ato ilícito, um ato fato jurídico) desata um liame 
entre dois sujeitos (podem ser pessoas físicas, jurídicas ou entes despersonalizados) 
tendo por objeto uma determinada coisa/bens (pode ser um crédito, um imóvel, uma 
bicicleta). 
 
Esse esquema abaixo reúne todas essas partes do nosso código. 
Lembram-se de quando estudamos direitos das obrigações nós insistimos nessa estrutura: 
 
 Fato jurídico determinante: Contrato; Ato ilícito. 
 
 
 
 
 
Na parte geral do nosso código a gente tem todos os elementos constantes de toda 
relação jurídica, ou seja, a relação jurídica é uma relação entre sujeitos, que tem por objeto 
determinadas coisas e que surgem de determinados fatos jurídicos. 
Na parte especial ainda assim é relação jurídica, mas agora as tipologias são 
específicas de relação jurídica, dependendo se estamos diante de obrigações ou de uma R.J. do 
direito das coisas nós vamos ter algumas modificações estruturais, na composição objetiva, 
subjetiva ou dos fatos jurídicos determinantes; mas o conceito que permeia todo o nosso 
código é o conceito de relação jurídica. 
 
F.J. 
SP SP
 
OBJETO 
 
 
● Até agora, quais as relações jurídicas que nós estudamos? A teoria geral das 
obrigações, a teoria geral dos contratos, os contratos em espécie e responsabilidade 
civil. Tudo que nós estudamos, até então, foi obrigações, querem ver? 
⇨ Na teoria geral das obrigações foi apresentado a vocês a relação jurídica, mas quando 
estudamos obrigações nós não falávamos de devedor/comprador, 
depositante/depositário, alienante/comprador; nós falávamos de um credor/devedor, 
ou seja, era a relação jurídica fossilizada, nós falávamos da relação jurídica mais 
abstratamente considerada. 
⇨ Quando passamos a estudar teoria geral dos contratos houve uma mudança e porquê? 
Porque o fato jurídico determinante agora era um contrato e a gente estudou que no 
seu momento de formação a proposta que encontra a aceitação fundem e gera 
relação jurídica. Na teoria geral dos contratos os sujeitos ganham nomes e vimos como 
funciona economicamente os variados contratos, (vendedor/comprador; 
locador/locatário, etc.). 
⇨ Quando estudamos responsabilidade civil, a relação jurídica ainda é a mesma dentro 
dessa estrutura, mas o que vai mudar é o fato jurídico que a determina que passa a 
ser, em regra, o ato ilícito. 
Então quando o Leonardo que colide com o meu carro que está parado na praça Afonso 
Arinos, causa um dano – ficando adstrito ao dever de indenizar. 
Adstrição ao dever de indenizar impende uma prestação pecuniária – nada mais é do que uma 
relação jurídica obrigacional que tem por objeto uma prestação de dar – que tem por 
objeto uma quantia/uma soma pecuniária, ou seja, ele é causador do dano e o Edson é 
a vítima, mas ainda é uma relação obrigacional. 
Então, todas as relações que estudamos até agora tem essa feição, só muda os nomes, mas a 
estrutura continua a mesma relação intersubjetiva que tem por objeto determinadas 
prestações – dar, fazer ou não fazer – e que nasce de fatos jurídicos determinados – 
que pode ser contrato ou ato ilícito, mas pode nascer responsabilidade civil de ato 
lícito também? Sim, o ato praticado em estado de perigo (ex.: para fugir de um estado 
de perigo, quebra uma janela, esse dano é um dano que se exclui a sua ilicitude/ a 
injustiça do dano, mas mesmo assim ela é reparável (art. 928 CC) 
E a responsabilidade objetiva (independente de culpa), ela seria uma responsabilidade por ato 
ilícito? Depende do entendimento de cada autor. 
 
Muito bem, já no direito das coisas, muda-se um pouco essa estrutura, ainda é uma 
relação intersubjetiva que terá por objeto coisas (no sentido técnico) e nascera de fatos 
jurídicos determinados, todavia os fatos jurídicos que assumem importância no direito das 
coisas, são os fatos jurídicos em sentido estrito; atos fatos jurídicos ou ato jurídico em 
sentido estrito. Os contratos assumem importância secundária aqui. 
1- Fatos jurídicos em sentido estrito: por exemplo – a força de uma correnteza que traz 
um bloco de terra que se incorpora ao terreno do Vitor. 
2- Atos fatos jurídicos: descoberta de um tesouro, uma tradição. 
3- Ato jurídico em sentido estrito 
2- DIREITO DAS COISAS NO PLANO DE ESTUDOS 
 
 
Nós já encontramos essa matéria (direito das coisas) dentro dos nossos estudos, até 
mesmo em direito das obrigações. Isso porque, o direito das obrigações ele é bem abstrato. 
Pensamos em um contrato basilar, um contrato de compra e venda; muitas dúvidas, 
desde TGDP II surgiram, em relação ao funcionamento desse contrato: 
Nós sabemos que o contrato de compra e venda não transfere propriedade, nós 
sabemos que um contrato inválido seus efeitos podem ser contidos, mas noções como 
tradição, registro, atos que tornariam a transação econômica mais complexa, eles também são 
contidos? Ou seja, um contrato ele não se atem a esfera puramente (sob o ponto de vista 
econômico) da obrigação, ele resvala para cumprir a sua função socioeconômica também para 
o direito das coisas. 
Então, muito antes mesmo de pensarmos sob um ponto de vista jurídico, vamos 
pensar no contrato de compra e venda brasileiro, nós sabemos que ele não tem eficácia 
translativa, mas sabemos que quem compra quer adquirir propriedade – essa é a função 
econômica social do contrato de compra e venda: mediar, remediar, revestir juridicamente 
esse acordo de vontades, esses interessas contrapostos. 
● Ondeencontramos o direito das coisas nos nossos estudos? Quando 
estudamos bens, em TGDP II – o que são bens? É sinônimo de coisa? Qual é mais amplo? 
 Bem é mais amplo que coisa, os bens correspondem a objeto de direito de um modo 
em geral; que podem ser materiais ou imateriais, condutas. 
O nosso legislador classificou os bens em móveis, imóveis, semoventes – essa 
classificação antes não tinha muita aplicação prática para a gente em TGDP, II. 
No direito obrigacional nós já vimos uma aplicação: prazo para arguir vícios 
redibitórios, porque o prazo para reclamar é diferente se o bem é móvel ou imóvel. 
Já aqui no direito das coisas essa distinção entre bens é de suma importância, porque 
o modo aquisitivo é diferente, os bens móveis só se transmitem intervivos pela tradição; e os 
imóveis pelo registro ou respectivo título, isso é de suma importância. 
 
● Lembram-se daquela classificação de bens reciprocamente considerados, bens 
principais e acessórios? Para o que servia toda essa divisão? Qual a aplicabilidade 
prática disso? 
⮚ Imagine a vaca que você tem no seu sítio e fornece leite. 
Aquele leite é um bem acessório em relação à vaca, ele pertence ao proprietário (quem é dono 
do principal é do acessório). 
Os problemas podem surgir quando os frutos são percebidos por alguém que não é 
proprietário, imaginemos que o Edson vende para Luiza a vaca, mas a vaca não era de 
Edson, tinha sido emprestada para o Edson por Bruno. 
Durante um ano a Luiza extrai o leite, vende e lucra, pensando aproveitar algo que era seu. 
O Bruno 1 ano depois prova ser proprietário da vaca e ajuíza uma ação de reintegração de 
posse ou reintegratória. 
A Luiza deve indenizar Bruno por ter aproveitado algo que era dele ou não? É no direito das 
coisas que encontramos a resolução desse problema, porque na parte geral do nosso 
código civil a gente só tem a classificação dessa matéria. 
 O possuidor de boa-fé não tem que indenizar os frutos percebidos e colhidos – essa resolução 
está na parte especial. 
 
 
Se estava de má-fé responderá por todos, até aqueles que por sua culpa deixou de colher (arts. 
1.214 a 1.216 CC/02) 
 
⮚ Vamos pensar agora em matéria de benfeitorias. 
As benfeitorias são classificadas no art. 96 do código civil (necessárias, úteis e voluptuárias), 
benfeitorias são despesas realizadas. 
Se eu construo um imóvel em uma gleba nua, isso pode ser considerado uma benfeitoria? 
NÃO! Todavia o código civil não nos dá essa resposta na parte geral, o norte suficiente 
é visto com aplicações práticas no direito das coisas. 
A construção de uma casa sob uma gleba nua é uma acessão – construção material. 
Benfeitorias são despesas, não necessitam ter uma consistência material, as acessões sim 
(edificações/construções). 
 
- Necessidade de distinguir as benfeitorias também encontram aplicação prática, também, só 
no direito das coisas. 
Vamos voltar ao exemplo da vaquinha: imagina que a Luiza vacinou a vaca, teve vários gastos 
com veterinário, sem isso a vaquinha morreria se não fossem as despesas. 
O Bruno reivindica depois de um ano e retoma o poder fático sobre a coisa. 
A Luiza então fala: ok, devolvo a vaca, ela é sua, você quer ser indenizado em relação ao leite, 
mas e as despesas que eu realizei? São BENFEITORIAS, necessárias. 
Se a Luiza estava de boa-fé ela tem direito de ser indenizada pelas benfeitorias necessárias e 
úteis, se ela estava de má-fé ela só tem direito de ser indenizada pelas benfeitorias 
necessárias. 
 
● Art. 97 do Código civil – nós temos uma limitação muito importante: “Não se 
consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a 
intervenção do proprietário, possuidor ou detentor”. 
Nesse artigo temos referência as três figuras basilares do direito das coisas, as três posições 
subjetivas, do direito das coisas. 
No momento dos nossos estudos da parte geral não interessada distinguir muito essas três 
posições. 
O que o legislador quis dizer nesse artigo? 
 
Vamos supor que o Leonardo seja proprietário de um imóvel ribeirinho. A correnteza traz um 
bloco de terra que se incorpora em seu terreno. Então, essa extensão/incremento 
adicional em seu terreno, um acréscimo. 
Esse acréscimo não sobreveio por uma despesa ou por uma atuação do Leonardo, razão pela 
qual não pode ser consideradas benfeitorias, logo, é considerada acessões. 
 
● Encontramos o direito das coisas também dentro de direito obrigacional. 
Sabe qual é o instituto limítrofe entre o direito obrigacional e o direito das coisas? Exatamente 
os institutos que nós estudamos ao final dessas duas matérias. 
⇨ Eu vendo ao Pablo um determinado carro ou imóvel, o Pablo adquire e toma posse do 
bem. 
 
 
O Pablo recebe o bem e se julga proprietário, porque comprou de alguém que parecia ser 
dono. 
Alguns anos depois o Vinícius prova ser proprietário do móvel/imóvel e ele prova que eu 
roubei o carro ou prova alguma falsificação por parte do signatário que permitiu a 
alienação do imóvel ao Pablo. 
Conflito: Pablo – possuidor e Vinícius – proprietário. 
Se o Vinícius ajuizar uma ação contra Pablo, o que vence? A posse ou a propriedade? 
Vinícius vai recuperar, pois Pablo vai sofrer a evicção. 
Titularidade do crédito x Titularidade do direito real: a propriedade vence o direito de crédito, 
o crédito se resolve de uma maneira equilibrada (restituição do preço + perdas e 
danos). 
E onde eu entro na história? A lei permite a Pablo me acionar para ser ressarcido pelo preço 
que pagou mais perdas e danos. 
Vinícius não tem relação nenhuma com Pablo! Ele não tem que indenizar nem nada. 
 
⇨ Outro momento que já encontramos o direito das coisas nos nossos estudos 
Em um contrato de compra e venda: o vendedor se obriga a transferir a propriedade da coisa 
e o comprador se obriga a pagar o preço, nas palavras da lei SE OBRIGA a TRANSFERIR 
A PROPRIEDADE, isso é diferente de TRANSFERE a propriedade pelo contrato. No 
nosso sistema jurídico, portanto, os contratos só geram obrigação, crédito contra 
débito! Carecem de eficácia translativa; você pode cumprir ou não a obrigação. 
 
⇨ Riscos de perecimento futuro da coisa: supondo que Leonardo venda o carro a Edson e 
peça 30 dias para entregar o carro para Edson. Dentro desses 30 dias o carro danifica. 
O problema é responsabilidade ou risco? Se o perecimento é por causa de culpa 
(responsabilidade), por causa fortuita (risco) – sorte da contraprestação. E no nosso 
sistema quem suporta o risco é o dono! O vendedor! Porque ele é proprietário! 
É direito obrigacional, mas a regra é de direito real (a posição jurídica é de direito das coisas). 
 
⇨ Percebemos que a obrigação tem uma grande importância para mediar as trocas de 
coisas, serviços, mas nós sabemos que a transmissão ela só se completa no âmbito do 
direito das coisas. 
 
Nesse ponto, a nossa nova matéria vai nos permitir verificar o que é feito com o objeto da 
prestação. 
3- CONCEITOS 
⮚ TERMINOLOGIA TÉCNICA – direitos reais ou direito das coisas? 
Res – coisa 
 
Os objetos de direito podem ser: bens, coisas, prestações, ou outros direitos. 
Coisa: espécie de objeto de direito. 
Diferentemente das obrigações, estaremos considerando uma relação jurídica que 
tem por objeto principalmente os bens de consistência corpórea, mas não estão excluídos 
outros direitos de objeto de transação, por exemplo, a venda da propriedade superficiária ou a 
 
 
transmissão de uma propriedade útil (que são direitos também), mas o que verificamos 
imediatamente é a própria coisa. 
Rigorosamente falando, toda transmissão é transmissão de um direito e 
indiretamente a transmissão da coisa corpórea, mas atualmente nós fazemos a distinção de 
direito obrigacional e real com vistas à materialidade ou imaterialidade do objeto do direito, 
no caso do direito das coisas vamos dizer que a própria coisa é o objeto e não o direito que 
incide sobre ela. 
Então por exemplo, quando eu vendoum carro, o que eu transfiro? O carro ou a 
propriedade sobre o carro? A propriedade sobre o carro. O que eu transfiro é um direito, um 
bem incorpóreo. Entretanto, nós somos condicionados a pensar que a propriedade concerne a 
própria coisa, porque sendo a propriedade o direito real mais amplo nós confundimos o 
próprio direito com a coisa sobre a qual ele incide. 
Qual a designação mais correta para o Edson? Direito das coisas, é mais amplo que 
direitos reais, porque nós estudamos posse e propriedade e a posse não é um direito real, 
todavia, nossos manuais utilizam ambas as designações. 
 
⮚ FONTES DE COGNIÇÃO 
● O nosso direito das coisas extravasa o Código Civil 
● Legislação administrativa, principalmente municipal. 
4- DIREITOS REAIS X DIREITOS PESSOAIS (OBRIGACIONAIS) 
 
 Os direitos subjetivos patrimoniais eles são passíveis de serem agrupados em duas classes, 
quais sejam: 
1- Direitos pessoais ou obrigacionais 
2- Direitos reais 
Existem alguma diferença entre eles? 
O Direito Obrigacional – crédito/débito – o que ele tinha como característica? 
O Direito Obrigacional seria aquela relação intersubjetiva entre credor e devedor que 
tem por objeto uma conduta – prestação – que nasce de determinados fatos – ato ilícito ou 
contrato. 
E o Direito Real? A diferença é estrutural ou de composição em um dos polos da 
relação jurídica? 
Essa distinção não é antiga (antiga no sentido provido do direito antigo). 
 O direito antigo distinguia pretensões, na definição de obrigação, ele dizia que a 
substância da obrigação não consistia em tornar o sujeito proprietário de determinada coisa 
corpórea, mas a vincular alguém a nos dar/fazer/prestar algo. 
Muito pelo contrário, investigávamos a distinção em termos materiais, se a obrigação 
não consiste em afirmar o direito que temos sobre o bem (imediato), mas sim em 
lidar/vincular alguém a uma determinada conduta em nosso favor consistente no 
 
 
dar/fazer/prestar, nós já tínhamos uns indícios do que deveríamos pensar acerca dessas duas 
classes de direitos: Poder mediato e poder imediato. 
 
Ius in re - DIREITO NA COISA (direito real); poder ou faculdade imediata do sujeito 
sobre determinados bens. 
Então se eu sou dono de um carro, proprietário, eu não preciso inserir ninguém mais 
nessa história, meu poder é imediato, a coisa é minha, eu exerço poder sobre ela. 
 
Ius ad rem – DIREITOS OBRIGACIONAIS – a ligação do sujeito com a coisa é mais 
tênue, é mitigada por um esforço de cooperação do devedor. 
Se eu compro um carro do Leo e ele não me entregou, o meu direito é muito mais 
tênue, para que o carro se torne meu; porque o Leo tem o ius in re e eu tenho apenas o ius ad 
rem; então eu preciso da cooperação do Leo, para que ele faça a tradição, antes disso eu só 
tenho um crédito. 
Diz o artigo 1.226 e 1.267 do Código Civil que: 
Art. 1.226: “Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou 
transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição” 
Art. 1.267: “ A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes 
da tradição. 
Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir 
pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se 
encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião 
do negócio jurídico”. 
 
⮚ Essas duas distinções ainda existem ou foram atenuadas? Temos duas principais 
teorias. 
 
● Teoria monista: tenta elimina a distinção entre essas duas classes de direitos 
subjetivos – dizendo que há uma transformação de todos os direitos em direitos 
obrigacionais ou pessoais, ou tem as subcaracterísticas híbridas. Aqui não há 
diferença substancial. 
 
● Teoria dualista: (teorias mais clássicas e mais corretas para o nosso direito 
brasileiro). Aqui há diferenças. Qual elemento distingue o direito real e o 
obrigacional? 
 
- Realista (estrutural) a distinção entre os direitos reais e os obrigacionais se daria nos 
seguintes termos. Os direitos obrigacionais teriam a seguinte estrutura (uma relação 
entre dois sujeitos que tem por objeto uma determinada coisa); já a real seria uma 
relação entre um sujeito e uma coisa, sem precisar de outro sujeito no polo da relação 
jurídica. 
A distinção aqui é estrutural 
 
 
 
- Personalista (composição do polo da relação jurídica) o direito obrigacional é um direito 
oponível a um sujeito determinado, a distinção em relação ao direito real é o modo 
como é oponível. Comunidade x sujeito determinado. 
O direito real se diferencia do direito obrigacional pela composição do polo da relação jurídica. 
O sujeito passivo do direito real são todos, menos o sujeito da ativo da relação, ou seja, o 
direito real é oponível contra todos, é o sujeito da relação contra um passivo 
universal! 
Toda relação é intersubjetiva. 
A distinção é no polo da relação jurídica. 
 
Caio Mário: 
Duas escolas se digladiam na diferenciação, a teoria realista e a teoria personalista. 
● A doutrina realista entende que o direito real significa o poder da pessoa sobre a coisa, 
numa relação que se estabelece diretamente e SEM INTERMÉDIARIO, enquanto o 
direito de crédito requer sempre a INTERPOSIÇÃO de um sujeito passivo, devedor da 
prestação, independentemente de consistir esta na entrega da coisa, na realização de 
um fato, ou numa abstenção. 
● Em oposição à teoria realista, tem-se a teoria personalista. Na base de sua estruturação 
situa-se um conceito segundo qual não é de ser aceita a instituição de uma relação 
jurídica diretamente entre a pessoa do sujeito e a própria coisa, uma vez que todo 
direito, correlato obrigatório de um dever, é necessariamente uma relação entre 
pessoas. 
Então, no direito de crédito há dois sujeitos em confronto – o ativo, cujo favor ou benefício a 
situação jurídica se constitui e o sujeito passivo, que se vincula ao primeiro e lhe deve a 
prestação. 
No direito real, tem-se um sujeito ativo, titular do direito e há uma relação jurídica, que não se 
estabelece entre a coisa, porque esta é o objeto do direito, mas tem a faculdade de 
opô-la erga omnes, estabelecendo-se, assim, uma relação jurídica em que o sujeito 
ativo é titular do direito real e o sujeito passivo é a generalidade anônima dos 
indivíduos. 
Então, enquanto no direito de crédito tem-se um sujeito passivo contra o qual o titular da 
relação jurídica pode individualmente opor a facultas agendi, no direito real fica-lhe 
reconhecido o poder de opô-lo indiscriminadamente a toda a sociedade. 
 
 
 
AULA DIA 08.03.19 (VITÓRIA) 
 
CONTINUAÇÃO A AULA ANTERIOR 
 
 
Vimos na semana passada que o modo a relação jurídica de direito real é também 
uma relação jurídica que tem uma estrutura, conteúdo próprio, típico. 
Vimos que a oposição entre os direitos obrigacionais e reais poderiam se dar pela 
estrutura ou pela composição subjetiva da relação jurídica. 
Partimos então de uma teoria dualista (aquela que admite a contraposição entre as 
duas categorias) e, então, eu disse a vocês que o modo de explicar a oposição entre o direito 
real e obrigacional do ponto de vista da teoria dualista real partiria do ponto de vista estrutural 
(obrigacional: relação entre dois sujeitos que tem por objeto determinadas coisas que nasce 
de determinados fatos jurídicos; enquanto a relação de direito real seria a relação direta ou 
mediata do sujeito com a coisa que seria objeto de sua titularidade – ultrapassada). 
Já a teoria dualista personalista, entende que a diferença reside na composição do 
polo passivo da relação jurídica (mais adotada, assiste mais razão, contrapõe as duas relações 
jurídicas sob a composição subjetiva do polo passivo). 
Se a relação jurídica obrigacional é uma relação entre sujeitos determinados desde o 
início do surgimento de um direito, a relação de direito real tem como polo o titular (sujeito 
determinado) de propriedadeou de outro direito e no polo passivo encontramos a 
generalidade dos indivíduos adstritos a uma não ingerência, a uma abstenção, a uma não 
turbação no processo de aproveitamento e utilização da coisa (que está sobre a titularidade de 
alguém, seja ele proprietário ou titular de um direito menor). 
Tendo por base a teoria dualista, vamos apontar um pouco mais as diferenças entre 
os direitos reais e obrigacionais, distinguindo essas categorias. 
4- DIREITOS REAIS – CARACTERÍSTICAS 
Em que se contrapõe os direitos reais e obrigacionais? 
⇨ Direitos obrigacionais, os senhores notaram, que eles não são dotados de um aspecto 
de regulamentação no Código Civil, um rol categórico, porque? 
Porque os direitos obrigacionais perpassam por todo o direito privado, na verdade, todo o 
direito! Tem obrigação por todo o edifício jurídico, nós não podemos reduzi-lo a um rol 
taxativo nem mesmo exemplificativo. 
O que nós podemos fazer é identificar quais são seus pontos mais frequentes; toda obrigação, 
nasce em regra, de um acordo de vontades, contrato, ou ato ilícito, mas dizer que 
podemos enumerá-las é impossível. 
Falando que a obrigação nasce de contrato, por exemplo, além dos contratos típicos, temos 
que lembrar que existe os contratos atípicos, portanto é um número indeterminado. 
art. 425 CC – “É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais 
fixadas neste Código”. 
 
Se eu e o Vinícius decidimos que a transação econômica que temos em vista não possui 
nenhuma previsão, nenhum amparo legal, nós podemos observar as regras gerais do 
contrato, que sempre nos valerá como uma roupagem jurídica, que nos permitirá 
formalizar essa transação econômica. 
 
 
 
⇨ No âmbito do direito das coisas, ao observarmos o art. 1.225 do CC, vemos um rol 
exaustivo, não há outro direito real fora desse rol; o legislador escolheu quais seriam 
os direitos reais, é um rol fechado, normas cogentes. Por qual razão? 
 
Art. 1.225. São direitos reais: 
I - a propriedade; 
II - a superfície; 
III - as servidões; 
IV - o usufruto; 
V - o uso; 
VI - a habitação; 
VII - o direito do promitente comprador do imóvel; 
VIII - o penhor; 
IX - a hipoteca; 
X - a anticrese. 
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; 
XII - a concessão de direito real de uso; e 
XIII - a laje. 
 
Pensemos na propriedade, nós temos a seguinte situação; a situação de 
apoderamento, assenhoramento de determinados bens – de utilização e fruição exclusivas, 
que retiram o bem do processo de aproveitamento dos demais não utilitários, logo há um 
interesse público em regulamentar essa utilização, esse aproveitamento em vista do sujeito 
passivo universal que seriam privados disso, ou seja, há um interesse do público em 
regulamentar com maior clareza, estabelecendo restrições mais contundentes ao exercício 
desses direitos subjetivos, dessa fixação, limitação de utilização e exercício do direito. Alguém 
que é proprietário não pode pretender sê-lo em detrimento de todos os demais; a utilização, a 
fruição é consentida, mas tem uma contrapartida, que é não lesar interesses, nem ser um 
comportamento antissocial. 
Portanto, as razões de política legislativa são essas, o direito real não pode estar 
adstrito pela própria estrutura das para duas partes apenas, há um interesse público bastante 
evidente. 
 
⇨ No direito obrigacional esse é oponível interpartes, pelo acordo de vontade nós 
sabemos desde o início sabemos quem são as partes obrigadas e as partes que irão 
responder em caso de inadimplemento. 
Ou em caso de responsabilidade civil, o direito já nasce no momento da violação do dever 
geral de não lesar ninguém, ou seja, desde o início do surgimento do direito as partes 
já são determinadas. 
 
- então a violação pode ser positiva ou negativa, conforme a obrigação se ela for positiva ou 
negativa (dar, fazer ou não fazer) e o sujeito é determinado desde o começo, seja 
decorrente de um contrato – o sujeito está adstrito a uma determinada conduta – ou 
de um ato ilícito – a obrigação que nasce do ato ilícito, nasce como uma atuação de 
responsabilidade, ou seja, a partir do momento que eu causo um dano sou 
 
 
responsável por indenizar, desde o início que surge o direito de crédito surge 
consequentemente a obrigação. 
 
⇨ Já o Direito das coisas não é assim; supondo que eu sou dona de uma gleba em BH, 
quem é o sujeito passivo de uma pretensão reivindicatória, de uma ação real que visa 
recuperar a coisa ou obstar a perturbação? Na verdade, todos os não titulares estão 
adstritos ao dever de não ingerência, mas o sujeito passivo só se individualiza por 
conta de uma ação de direito (aquele que comete o esbulho possessório; aquele que 
intervêm no processo de aproveitamento e utilização do bem – aquele que exerce 
uma ingerência injustificada no exercício do direito do titular, ou seja, a partir do 
momento que o Vinícius esbulha o meu imóvel, adentra e passa a exercer atos de 
posse ele passa a ser sujeito passivo de uma ação reivindicatória). 
O sujeito passivo de uma ação real só vai ser determinado no momento da violação; uma vez 
que só no momento que só será réu no momento que praticar a conduta que ele está 
adstrito a não realizar. 
Violação do direito real é positiva! 
 
⇨ O Direito Obrigacional ele pode ser violado tanto comissivamente tanto 
omissivamente (omite a ação que deveria praticar). 
⇨ No caso dos direitos reais suas violações só podem se dar de forma positiva, uma vez 
que todos estão obrigados ao não fazer (não intervir, não esbulhar, etc); por isso só há 
violação no direito real por ato comissivo. 
 
⇨ Os Direitos obrigacionais são transitórios – a satisfação dos interesses na relação 
jurídica obrigacional visa: após ser atendido tal interesse dissolve-se o vínculo 
obrigacional, pelo adimplemento, ou então se esse vínculo é por prazo indeterminado, 
ambas as partes ou uma delas pode pôr fim a esse vínculo contratual. 
⇨ Os Direitos reais são duradouros, alguns são perpétuos, outros são no mínimo 
estáveis. 
Por exemplo: eu digo que a propriedade é perpetua em qual sentido? Se eu tenho um imóvel 
no Amapá, eu não fiz nada nele por 50 anos, nunca exerci nenhum ato de 
aproveitamento nele. Eu não deixo de ser proprietária (a princípio). Meu carro parado 
por 30 anos na garagem a mesma coisa, eu não deixo de ser proprietária por não 
utiliza-lo. 
A propriedade só há de se perder em modo previsto na lei, em regra, por uma manifestação de 
uma situação possessória contrária, porque o problema surge se Marcelo passar a 
residir no meu imóvel no Amapá, passa a realizar atos de aproveitamento e seu ato 
passa a configurar posse. E essa posse, se prolongada no tempo, pode variar entre 
2/5/10/15 anos, pode leva-lo a tomar a propriedade de mim por meio da usucapião. 
Todavia, se não houver uma ação possessória contraria, essa propriedade perpetua em meu 
patrimônio e passa aos meus sucessores mortis causa. 
Os direitos reais não surgem com uma tendência a serem extintos. 
 
 
 
Outros direitos reais tem um caráter de durabilidade, por exemplo, vamos falar da figura do 
usufruto. 
Vamos supor que eu tenho um imóvel e constituo um usufruto em favor da Daniel, para durar 
o tempo em que o seu vínculo na UFMG, ou então eu posso fazer um usufruto 
vitalício. 
 
⇨ Vocês já estudaram direito obrigacionais, já ouviram falar de algum sujeito que se 
comportou perante a sociedade como se credor fosse e, passado um tempo essa 
aparência se convalidou em direito de modo que ele se tornou credor efetivamente? 
Não, porque os direitos obrigacionais não são passiveis de usucapião, porque eles não 
são suscetíveis de posse. 
Ceder o crédito, ceder a dívida, a posição contratual – isso é objeto de uma relação jurídica, 
bem imaterial, mas eles não são suscetíveis de posse. 
E para o núcleo central da usucapião é a posse prolongada! 
 
⇨ Os Direitos Reais podem ser adquiridos porusucapião! 
A propriedade vai ser adquirida por usucapião? 
Assimilação do Direito a própria coisa, adquire-se a propriedade, a coisa é o objeto mediato do 
feito. 
E, não apenas os direitos de propriedade podem ser usucapidos! Todos os direitos reais são 
passíveis de usucapião; 
Eu posso me tornar, por exemplo, titular do direito real diverso da propriedade pela posse 
prolongada; eu posso ser usufrutuária por usucapião, porque a posse do direito real é 
o seu exercício; se eu me comporto em relação a coisa como alguém que exerce uma 
posse que se estende ao uso e fruição, eu adquiro a posse. 
 
Obs.: Usucapião prevê a posse; é um modo de adquirir a propriedade pela posse 
prolongada. É um fato jurídico! 
 
⇨ Os Direitos Reais são dotados de sequela – estão ligados à coisa e a acompanham. O 
direito adere e acompanha. 
O crédito não adere a coisa. 
 
Suponha que A empresta algo a B. 
B vendeu a coisa a C 
C vendeu a coisa a D 
 
● A é proprietário e pelo contrato de comodato ele não transmitiu a propriedade a 
B. 
Consequentemente, por B não ser proprietário ele não poderia ter transmitido a coisa a C, 
bem como C não poderia ter transmitido a D. 
 
 
E, pelo princípio jurídico, que só tem uma exceção no nosso sistema é o de que ninguém 
transfere mais direitos do que tem; a propriedade de A acompanhou as mutações 
subjetivas da coisa. 
O que é a sequela? 
É a manifestação processual desse fenômeno de que o direito real adere a coisa e 
acompanha as suas mutações subjetivas, de modo que A pode ajuizar uma ação 
contra D para recuperação do poder fático da coisa. A tem pretensão real contra 
D, como teria contra C como teria contra B (pois é oponível erga omnes). 
 
Agora vamos pensar em outra situação, A vendeu a coisa ontem a B, e vendeu a coisa hoje 
a C, em relação a C ele entregou, e para C, supondo que é bem imóvel, C obteve o 
registro. 
Então C tem o registro de escritura, e B, como ele era o primeiro ao adquirir, ele pode 
buscar a coisa em poder de C? 
Não, porque o direito de B sobre a coisa é apenas um crédito, o crédito não tem sequela, 
ele não pode buscar a coisa, ele precisa para se efetivar/ ele depende de uma 
cooperação do credor. 
A questão aqui, portanto, irá se resolver entre A e B; é uma relação puramente 
obrigacional e, como A não pode mais cumpri-la, resolveremos apenas em perdas 
e danos. 
O direito de A sobre a coisa é o ius in re – direito imediato, direito da coisa. 
O direito de B é o ius ad rem - o direito a coisa, necessita da cooperação do vendedor. 
5- DIREITOS REAIS – PRINCÍPIOS 
 
- 5.1 ADERÊNCIA/SEQUELA 
Faceta material da sequela – que vimos que é a sua aplicação processual. 
A sequela não é o poder do titular de buscar a coisa com o possuidor ou detentor? 
Logo, a aderência, é dizer em outros termos que o direito real grava a coisa e a 
acompanha em todas as suas mutações subjetivas. 
Eu posso buscas a coisa porque o direito real acompanha a coisa, a propriedade não 
destitui do meu patrimônio e eu posso reaver a coisa com quem estiver. 
O furto causa o desligamento da posse, a propriedade permanece minha, e o direito 
real acompanha a coisa, por isso eu posso busca-la. 
O fato de que o direito real acompanha a coisa não vale só para a propriedade, 
vamos dar um exemplo de um direito real menor: 
Eu sou fazendeira e a minha propriedade se confunde com a do Daniel, que é meu 
vizinho. Na adjacente a minha propriedade passa uma rodovia importante para o escoamento 
da produção agrícola e o Daniel é produtor agrícola e, para escoar a sua produção ele dá uma 
volta muito grande para escoar até essa rodovia. Ele consegue me convencer a ceder uma 
passagem para ele por dentro da minha propriedade; nós fazemos isso por meio de um 
contrato que foi registrado, posteriormente, eu crio, em favor do imóvel do Daniel, um direito 
real de servidão (regulamentado nos arts. 1.388 e seguintes do Código Civil). 
 
 
O Daniel, pelo tempo que isso ofereceu utilizar objetiva a ele, poderá transitar pelo 
meu imóvel para escoar a sua produção. Vamos supor que passado algum tempo eu resolvi 
vender meu imóvel a Gabriela, e o Daniel vendeu o imóvel dele a Vitor. 
Os imóveis da Gabi e do Tolima, os imóveis agora estão nas mãos de sujeitos que não 
foram partes daquele contrato. O Tolima vai ter direito de transitar pelo imóvel da Gabi? Sim, 
porque no momento em que eu vendi o imóvel, ele estava gravado com uma servidão em 
favor do imóvel vizinho. 
O imóvel dominante tem o benefício de transitar pelo outro imóvel, se ele é 
transferido essa utilidade é transferida, tal direito permanece, o direito ele grava a coisa 
independente do titular. 
Se a Gabi tentar impedir a passagem, pode exercer uma ação real de reintegração de 
posse, uma defesa de seu direito, como direito real que é, ainda que o Tolima não tenha sido 
parte do referido contrato, o direito acompanha a coisa! 
O direito acompanha a coisa como acessório e como gravame – para o bem e para o 
mal. 
 
- 5.2 ABSOLUTISMO 
Os direitos reais são absolutos no sentido de que eles são oponíveis contra todos, 
não existe direito real oponível apenas interpartes, relativo. Se o direito tiver oponibilidade 
restrita a determinados sujeitos, direito real não é, só pode ser direito obrigacional, de 
natureza creditícia. 
Só é direito real se tem oponibilidade erga omnes. 
Vamos supor que o Pedro esteja exercendo posse de um imóvel há 16 anos, ele já se 
tornou proprietário pela usucapião. O Pablo que era o último proprietário na matrícula do 
imóvel resolve ajuizar uma ação de reivindicatória. 
Quando o Pablo ajuíza uma ação ele já está em uma situação muito diferente, 
porque a propriedade já foi transferida por usucapião para Pedro. 
Pedro pode nessa condição proteger o seu direito contra proprietário registral e 
contra qualquer outro sujeito que pretenda esbulhar o seu imóvel 
Se a Gabi tenta invadir o imóvel, o Pedro pode defender como proprietário. O direito 
de Pedro é absoluto contra todos, inclusive contra o proprietário registral. 
 
No exemplo do tópico anterior da servidão, quando se torna titular do direito de 
passagem (e não titular da passagem, porque se fosse DA ele passaria a ser proprietário da 
porção de terra e a servidão não é isso), se ele for impedido, ele terá uma ação real. Contra 
terceiros estranhos e contra o próprio proprietário do imóvel serviente. É um direito absoluto! 
 
Vamos supor que eu constituo um usufruto por 5 anos em nome da Nayara, supondo 
que eu tenha perdido tudo em jogos de azar e só me sobrou esse apartamento onde a Nayara 
está e eu queria utilizar ele para uso pessoal. Se fosse um contrato de locação, o locador pode 
rescindir para utilizar para morar nele, e no caso do usufruto? Eu poderia, passados 3 anos, 
pedir que a Nayara se retirasse para que eu utilizasse em uso próprio? Não! Porque o direito 
dela é um direito real TANTO QUANTO O MEU, os dois são oponíveis erga omnes. 
 
 
 
- 5.3 VISIBILIDADE/PUBLICIDADE 
Se os direitos reais devem ser respeitados por todos é de suma importância saber 
quem são os titulares e qual é a extensão do direito que se tem. 
Vamos pensar no direito obrigacional, como só interessam as partes celebrantes, 
nós sabemos que há um princípio de liberdade de formas. 
Então um contrato de locação ou na venda de um veículo, se esses forem feitos 
verbalmente são validos, não é necessário registrar nem publicização, porque na relação 
obrigacional, só afeta as partes celebrantes. 
Já no caso de um direito real, no caso da venda de um imóvel, afeta toda a 
coletividade, porque todos têm que saber o direito que devem respeitar, uma abstenção que 
deve ser observada a gente deve saber quem é proprietário, quem é o verdadeiro proprietário. 
A compra e venda de um automóvel não precisa de um instrumento! Todavia, a 
transferência da titularidade é de interesse amplo, porque nós temos interesses em comprar o 
carro emum momento futuro, ou mesmo eu devo saber quem é o titular para saber o direito 
de quem eu devo respeitar, embora o contrato de compra e venda não necessite de uma 
visibilidade, o ato de transmissão da propriedade necessita (Registro para bens imóveis e 
tradição para os bens móveis). 
 
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade 
mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 
Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos 
negócios jurídicos antes da tradição. 
Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o 
transmitente continua a possuir pelo constituto possessório; quando 
cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra 
em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da 
coisa, por ocasião do negócio jurídico. 
 
O ato deve ser visível a todos! 
A compra e venda de um bem imóvel, devido a uma solenidade prevista pela lei, 
deve ser realizada por meio de um instrumento público. Em consideração aos valões dos bens 
imóveis, mas a transação/transmissão necessita do registro do contrato no cartório de registro 
de imóveis, onde ficará registrada a transmissão da propriedade (para que todo mundo saiba 
como adquirir e de quem adquirir). 
Ademais, para que o indivíduo possa saber se existe direitos reais menores, se está 
gravado um usufruto, se tem servidão. 
 
Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando 
constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com 
a tradição. 
 
 
 
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou 
transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no 
Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 
1.247), salvo os casos expressos neste Código. 
 
Note, por meio de tais artigos, que ou os direitos reais, não apenas para transmitir a 
propriedade, mas também para constituir a servidão ou usufruto, é preciso levar o contrato a 
registro, se não o fizer, direito real não é! 
 
- 5.4 TAXATIVIDADE 
Os direitos reais são numerus clausus, apenas esses 13 elencados no art. 1225. São 
direitos escolhidos pelo legislador! 
NÃO SIGNIFICA QUE OS DIREITOS REAIS DEVEM ESTAR NO CÓDIGO CIVIL, a promessa 
de compra e venda foi criada por uma legislação extravagante. 
Em 2016 criou-se o direito real de laje – foi uma medida provisória em 2016 e 
convertida em lei em julho de 2017. 
E, outras figuras que até então eram previstas no código de 1916 como direitos reais 
deixaram de ser, como, as enfiteuse (não pode mais ser criada). 
Logo, não pode as partes, convencionarem a criação de direito real, a taxatividade 
significa a reserva de lei! 
Porque não faz sentido atribuir as convenções particulares eficácias reais? Pensemos 
que eu e o Edson formalizamos uma operação econômica que nos atenda e criamos uma 
eficácia real a ela. Se tiver eficácia real, se as partes pudessem fazer isso, todo mundo seria 
sujeito passivo de uma relação criada pela autonomia privada. 
Não faz sentido! A importância social dos direitos reais faz com que ela seja 
reservada a escolha do legislador. 
 
- 5.5 TIPICIDADE 
Os direitos reais possuem aquela formulação que o legislador lhes deu; como assim? 
Os direitos reais são taxativos e típicos. O que isso quer dizer? Descrever elementos fáticos 
que compõe uma determinada figura. 
Então, quando falamos de taxatividade: apenas aqueles que o legislador escolheu 
como tais. 
Quando digo que são típicos, significa dizer que os direitos reais devem obedecer a 
roupagem que o legislador conferiu, não tem espaço para a composição dos interesses, ou 
seja, o legislador nos diz que o usufruto é um direito real menor, tão qual o proprietário atribui 
ao usufrutuário as parcelas de uso e fruição. 
Se eu constituo ao Daniel um direito que seja o de uso, mas para uma finalidade 
específica, qual seja, apenas morar no imóvel, isso NÃO É UM USUFRUTO, é um direito real de 
habitação. 
 
 
Se eu fizer um direito de passagem só a favor de DANIEL, que se extingue caso Daniel 
venda o imóvel, isso não é servidão, mas sim um direito obrigacional. 
A autonomia privada NÃO TEM GRANDE APLICAÇÃO NO DIREITO REAL! 
Os direitos reais são aqueles, tal como o legislador quis. 
 
Já nos direitos obrigacionais não são assim; por exemplo, se eu faço uma compra e 
venda de um carro e digo para o Tolima que eu não respondo por vícios redibitório, o Tolima 
concorda, mas ele quer inserir uma cláusula penal. Isso deixou de ser uma compra e venda? 
Logico que não, isso não descaracterizou o tipo, mas se fazemos isso com o direito real a gente 
descaracteriza o tipo (podemos pensar em um outro direito real) ou então a gente 
descaracteriza um direito real como tal, e aí só podemos pensar no referido direito como 
obrigacional. 
A autonomia privada, por exemplo, não pode sair criando um usufruto sucessivo, 
porque a lei o regula como intransferível, isso não pode ser afastado, ela é cogente! 
AULA DIA 13.03.19 (VITÓRIA) 
 
- 5.6 ESTABILIDADE 
A estabilidade tem dois aspectos, duas facetas, a da perpetuidade e da 
durabilidade. 
Os direitos obrigacionais têm uma caraterística intrínseca nascem com vistas a sua 
extinção, ou seja, a relação jurídica obrigacional tende ao adimplemento, que é aa satisfação 
do credor e a liberação das partes do vínculo. 
Os direitos reais possuem como característica a sua estabilidade, durabilidade, 
dado o fato de serem direitos subjetivos patrimoniais de natureza diversas, eles também são 
estáveis. 
Estabilidade: no tempo. 
Direitos reais perpétuos, na realidade nós só temos dois direitos reais dessa 
natureza. E hoje talvez, com a natureza de nascer, ser criado, apenas um, que é a propriedade. 
Se eu sou dona de um imóvel no Amapá, durante a minha vida, no meu exercício ou 
não sobre o bem, ele continuará sendo minha titularidade, isso não mudará nada na matricula 
do imóvel. 
Eu serei proprietária exercendo ou não sobre o bem. A gente sabe que os direitos 
de crédito prescrevem, os direitos reais prescrevem? Também prescreve, só que os direitos 
reais não dependem pura e simplesmente pelo decurso do tempo, as prescrições dos direitos 
reais dependem de manifestação de uma situação possessória contrária. Se ninguém ocupar, 
por 50 anos, e eu também não morar lá, continuará sendo meu e, falecendo isso passará aos 
meus herdeiros. A propriedade é perpetua nesse sentido; ela se transfere intervivos, mortis 
causa, e só se extingue pelas causas expressamente previstas em lei, logo não prescrevem 
pura e simplesmente com o decurso do tempo como os direitos obrigacionais. 
Existe outro direito real que também é dotado dessa característica, que é a 
enfiteuse ou aforamento, note pelo código civil que ela não está mais prevista como direito 
 
 
real, porque o legislador retirou. As enfiteuses serão reguladas pelo código de 1916, logo não é 
possível mais constitui-las, as existentes não perderão eficácia. 
As enfiteuses são os institutos mais próximos da propriedade, externamente é 
basicamente uma propriedade, a gente só vai ver que não é quando vermos o proprietário 
fazer valer o seu próprio direito em um determinado momento. 
A enfiteuse foi um instituto útil, principalmente, no Brasil que tinha uma extensão 
territorial muito grande. Para atrair colonos para ocuparem, por exemplo, uma fazenda, na 
época, o proprietário deveria lhe dar uma vantagem, benefício, e qual seria? O de ter um 
direito estável sobre aquilo que é meu, transmissível intervivos e mortis causa e, pelo qual 
deveria pagar uma pensão módica. 
Exemplo de Petrópolis! 
 
Enfiteuse ou aforamento – externamente parece uma propriedade, somente se vê 
que o elo entre o proprietário e o foreiro não é de propriedade, quando se rompe o elo. 
Instituto útil no Brasil, de grande extensão territorial. 
Supondo que eu sou dono de uma área determinada sobre a qual você pode 
exercer os direitos de usar, fruir e dispor,o que sobra para mim, proprietário do bem? 
Basicamente um rol, um título de senhorio direto – o senhor de direito; mas o que vocês têm é 
o domínio útil, a substancia econômica; vocês podem fazer tudo ali, vender, essa parcela se 
transfere aos seus herdeiros. E qual a vantagem para eu, proprietário? 
Vocês vão me pagar, periodicamente, uma renda modica, apenas para lembra-los 
que vocês não são proprietários. E a vantagem econômica reside no seguinte: se alguém vende 
ou transfere o domínio útil para outro, eu como proprietária tenho o direito de preferência, 
para resgatar aquilo que é meu e livrar o meu imóvel da enfiteuse. Se eu não fizer isso, vocês 
podem vender para um terceiro, mas aí, 2,5% da transação mobiliária vem para mim. 
Laudêmio (2,5% da transição imobiliária). 
Ademais, essa venda, não é a venda da propriedade, é a venda do domínio útil. 
Essa figura ainda existe, mas a tendência é sua extinção, porque o legislador quer 
exaurir essa figura e quer propiciar o exaurimento de sua função e o resgate pelo senhorio 
direto, pouco a pouco. 
EXISTE ENFITEUSE que AINDA pode ser constituída? Sim, as do terreno de marinha, 
porque são de propriedade da união, os condôminos têm apenas o domínio real – chamam de 
enfiteuse administrativa. 
Portanto, retirando a propriedade, todos os outros direitos, excluindo a 
propriedade, não são perpétuos, são duradouros. Onde nós podemos ver isso? 
Por exemplo, o direito real de usufruto, ele pode ser vitalício. 
Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no 
Cartório de Registro de Imóveis: 
I - pela renúncia ou morte do usufrutuário; 
II - pelo termo de sua duração; 
III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi 
constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data 
em que se começou a exercer; 
IV - pela cessação do motivo de que se origina; 
 
 
V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 
1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409; 
VI - pela consolidação; 
VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa 
arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, 
ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias 
recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395; 
VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai 
(arts. 1.390 e 1.399). 
 
Isso significa, então, que o usufruto pode durar por toda a vida do beneficiário, 
nunca ele passará a vida do beneficiário, porque ele é intransmissível! 
Vamos supor que o Edson constitua um usufruto em favor da Carol, se ele morrer 
antes, o que acontece? Os herdeiros de Edson devem suportar o ônus ou não? Sim. Se o Edson 
brigar com a Carol, ele pode extinguir o usufruto? 
Pensemos em uma outra manifestação desse fenômeno da durabilidade, em 
princípio da indeterminação dos direitos reais. Pensemos na servidão de passagem. Imagina 
que a gente permite por meio de uma servidão pública que o Gustavo passe por meio do meu 
imóvel para escoar a sua produção. Em regra, as servidões elas são gratuitas, e em regra ela 
duram pelo tempo que o meu imóvel oferece utilidade objetivamente ao outro. Isso abre azo a 
uma indeterminação. Porque a servidão perdura, o ônus vai gravar o meu bem, ela pode durar 
20, 30, 40 anos – uma duração que é impensável para uma relação obrigacional pura e 
simples. 
Existe direitos reais que não são perpétuos? Existe uma propriedade que não é 
perpetua? Sim, a propriedade resolúvel. Propriedade resolúvel é um gênero, onde vamos 
encontrar algumas espécies mais familiares? Se eu vou ao banco e peço um empréstimo para 
adquirir um imóvel eu faço um financiamento – sob comissão de que transfira a propriedade 
para a instituição financeira até que eu quite a dívida; essa transação é uma alienação 
fiduciária em garantia. O credor fiduciário se torna um proprietário resolúvel, porque o banco 
não tem interesse em ser proprietário perpetuo do imóvel, ele só tem essa finalidade como 
garantia do crédito, para que ela se resolva. É o típico caso de propriedade que não está 
destinada a durar. 
Outro exemplo é a propriedade literária, sabemos que 70 anos após o falecimento do 
autor, os direitos autorais, por mais que sejam imprescritíveis, eles caem em domínio público – 
que é a perda da exclusividade da fruição/utilização da coisa que está sobre a titularidade do 
criador ou do autor. 
 
- 5.7 ELASTICIDADE OU CONSOLIDAÇÃO 
A propriedade é o direito real mais amplo, não é à toa que abre a lista dos direitos 
reais, ela é o direito real mais amplo, abrange todas as parcelas dominiais, a propriedade é a 
soma do uso, da fruição, da disposição e da reivindicação. 
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e 
dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que 
injustamente a possua ou detenha. 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm#art1407
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm#art1407
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm#art1408
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm#art1409
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm#art1390
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm#art1399
 
 
P = U + F + D + R (Propriedade = uso, fruição ou gozo, reinvindicação e disposição) 
Todos os outros direitos reais são chamados de direitos limitados, seja no tempo ou 
no conteúdo. Exemplo: usufruto é a soma do uso e fruição; se eu constituo um usufruto em 
favor do Gustavo, o Edson que é o proprietário fica com a disposição e reivindicação e o 
Gustavo fica com o uso e a fruição. Veja-se, o usufruto é menor, são duas parcelas, ao passo 
que a propriedade são quatro parcelas. As parcelas dominiais foram distribuídas entre dois 
sujeitos diversos. Vejamos o exemplo do direito real de uso que corresponde a usar + fruir 
modicamente. Habitação: direito de usar para moradia. Notamos aqui, só em relação ao 
direito de uso e fruição, um modo decrescente, um maior direito, um direito médio, um direito 
menor, um direito reduzido. 
O que significa isso? Alguns direitos reais, não apenas a propriedade, são passíveis de 
estender seu máximo e reduzir o seu mínimo. Porque a propriedade pode se desmembrar para 
formar direitos reais menores, as parcelas dominiais – todavia, lembre-se, a propriedade não 
deixa de ser propriedade. Como assim? Se eu proprietário constituo um usufruto, sofro uma 
constrição média no meu direito de propriedade. 
A propriedade em seu aspecto formal não se altera, mas seu conteúdo pode variar na 
medida em que convive com direitos reais menores. 
Elasticidade a propriedade em seu conteúdo é mais amplo porque tem todas as 
parcelas dominiais; a propriedade limitada sofre uma constrição. O domínio é elástico. 
Se eu constituo um usufruto vitalício em favor da Malu, enquanto a Malu viver eu 
tenho disposição e reivindicação enquanto a lulu tem o uso e fruição. Quando ela falecer 
ocorre o fenômeno da consolidação, ou seja, as parcelas dominiais que estavam destacadas 
para a Lulu voltam para mim. A propriedade readquire a sua posição inicial (lembre-se de uma 
mola). 
Apenas a propriedade que pode se dividir para formar direitos reais menores? Não, 
outros direitos reais também. 
Pensemos na enfiteuse; consideramos que eu sou um Príncipe imperial e a Isadora 
seja uma das foreiras ou enfiteutas. Eu sou o senhor direto e ela é a foreira. Isadora tem o 
direito de uso, fruição, disposição e reivindicação – se ela tem esses direitos, significa que ela 
pode transferir a outrem. Então, ela constitui Adrieli como usufrutuária, transferindo então as 
parcelas de uso e fruição. 
 Nós podemos abrir o direito ou formar direitos reais menores, desde que a lei não 
estabeleça que esses direitos são intrasferíveis. 
Por exemplo, não pode a Adrieli querer constituir a Ana o direito real de uso, porque 
o usufruto é intransferível.Outro exemplo: a superfície. O shopping Diamond Mall; há uma controvérsia de que 
há uma situação de bipartição entre a propriedade do solo e a propriedade da acessão. 
No nosso sistema a regra é de unidade – se eu construo, mesmo com materiais 
próprios, e o solo é meu, o proprietário do solo adquire a propriedade do que eu construí e me 
indeniza se eu estiver de boa-fé. A regra pode ser invertida também, se a acessão for mais 
valiosa que o solo, eu que construí adquiro a propriedade do solo, mas veja, a regra é 
normalmente a unificação, sem possibilidade de duas propriedades conviverem ao mesmo 
tempo. Todavia, pelo direito real de superfície, eu fragmento a acessão (seja por construção ou 
 
 
plantação) e o solo. O solo pertence ao CAM e a construção pertence a Multiplan, ambos 
exercendo titularidade bipartida. 
A Multiplan tem o direito de propriedade sob a acessão (uso, fruição, disposição e 
reivindicação) e o galo tem a propriedade sobre o solo, logo tem o uso, fruição, disposição e 
reivindicação também – as duas titularidades se comportam de maneira independente. O 
único ponto é que terá uma intersecção é se um deles decidir alienar porque o direito de 
preferência será do outro para consolidar o domínio. 
A Multiplan pode constituir um usufruto? PODE. 
A Multiplan pode constituir uma servidão de passagem? PODE 
O CAM pode constituir usufruto? PODE 
O CAM pode dar hipoteca do solo? PODE 
 
Os direitos reais menores são tirados outros maiores e, como já falamos antes, tais 
direitos menores, só não serão dispostos se houver limitação por lei, por exemplo, se houver 
um usufruto constituído, esse não pode ser realizado em segundo grau, porque são 
personalíssimos (Multiplan concede um usufruto para a Sophia. Sophia não pode por mais uma 
vez constituir um usufruto). 
 
A propriedade plena corresponde a soma, ela limitada sofre constrição, então o domínio é 
elástico. 
 
⮚ A é proprietário de dois imóveis: 01 e 02. 
A locou para B por 5 anos o imóvel 01. 
Em relação ao imóvel 02 ele constituiu um usufruto em favor de C por 05 anos. 
Passados 02 anos, faltando, portanto, 03 anos para extinção da locação e do 
usufruto, ele vendeu tudo a D, venda com registro. 
D é o novo proprietário dos imóveis e tem interesse em reaver a sua posse direta. Ele 
pode exigir a retirada direta de B e de C? 
De B ele pode? Sim, a regra da locação – A celebrou com B, mas a titularidade está 
com D, quem é D perante B? o proprietário e não um contratante, ele é o titular de um direito 
real. Qual é o direito de B perante a coisa? É o exercício de uso e fruição decorrente de um 
crédito, de um contrato natureza obrigacional. 
B tem um direito de crédito e D tem um direito real. A propriedade é em um nível 
erga omnes, propriedade contra crédito, vence a propriedade. D pode exigir a retirada, porque 
qual direito é dotado de tutela mais forte? A propriedade. 
B sofreu um dano, porque faltavam mais 03 anos, ele locou por 05 anos e foi 
obrigado a deixar o imóvel. Esse dano é decorrente de um contrato inadimplido, quem tinha 
obrigação de ceder a posse a B pelo tempo previsto no contrato era A, que era parte do 
contrato. A oponibilidade de B é em relação a A, o que B pode fazer é exigir indenização em 
perdas e danos em relação a A. 
D não inadimpliu nenhum contrato, não há nenhum dever anexo decorrente da boa-
fé porque não há nenhuma aproximação contratual entre D e B, por isso B só pode ir reclamar 
com A. 
 
Analisando a questão do usufruto. D pode exigir a retirada de C? Não. 
 
 
E por quê? Porque ambos são direitos reais. Temos a propriedade e o usufruto. 
Porque o usufruto deve ‘vencer’ se a propriedade é um direito mais amplo? Não deveria o 
maior, ser mais potente e ganhar? Não! Porque não vamos analisar em questão da natureza, 
como fizemos em relação ao direito crédito x real. 
A resolução aqui pode ser resolvida com a aderência e da sequela. 
A propriedade é o direito mais amplo, mas vamos pensar, A constituiu um direito real 
em favor de C. 
A tinha uso, fruição, reivindicação e disposição; quando A constitui usufruto em favor 
de C ele dá as parcelas de uso e fruição e fica com a reivindicação e disposição. 
O direito real grava a coisa, como a propriedade foi vendida a D, o ônus também foi 
passado a D, consequentemente, D deve tolerar mais 03 anos de C. Após esses 03 anos D 
recupera essa extensão original. 
Outra leitura que pode ser feita é a seguinte, A transfere uso e fruição, pensando na 
propriedade como uma pizza, a propriedade de A tinha é uma pizza composta de 04 fatias (U + 
F + R + D), a propriedade de A tinha essa feição (R + D), ou seja, duas dessas fatias estavam 
indisponíveis. 
Então A poderia dispor e reivindicar e, sendo assim, ele dispôs, porque dispor 
significa o poder de vender, doar, permutar ou constituir direitos reais menores. 
Não foi por outra razão que A, não podia usar e fruir o bem, as ele podia dispor e por 
isso ele vendeu a D. 
Ninguém transfere mais direitos do que tem, se A não tinha a propriedade PLENA, 
ele não pode fazer a transferência de uma propriedade plena, porque essa propriedade tinha 
gravames. Logo, a propriedade que ele transferiu a D possuía ônus, por isso, aderiu-se o 
usufruto a coisa. 
Se D falecer, os seus herdeiros estarão obrigados a suportar o ônus. 
E no caso do falecimento de C – se os seus herdeiros permanecerem na posse da 
coisa, como sucessores do usufrutuário, eles poderiam opor seus direitos a D ou aos 
sucessores de D? Não, porque o usufruto é intransferível, o que se transmite é apenas a posse. 
Razão pela qual se houver resistência dos herdeiros de C na entrega da coisa, eles cometem 
um esbulho possessório – o direito não foi transmitido, mas a posse pode ser transmitida. 
 A partir do momento que há uma negativa de devolução a posse passa a ser injusta 
e, se ela é injusta, nós temos um esbulho possessório que dá azo a uma ação de reintegração. 
 
● Seria possível em uma locação termos os mesmos efeitos que conseguimos 
com o usufruto? Ou seja, seria possível, mesmo que a coisa fosse alienada durante o prazo 
contratual, o novo proprietário tivesse que respeitar o prazo anteriormente avençado 
contratualmente entre o proprietário anterior e o locatário? Sim, é possível. 
Como? Se o contrato for por tempo determinado, ter uma cláusula de vigência em 
caso de alienação, ou seja, uma cláusula de oponibilidade ao novo adquirente – se esse 
contrato for registrado, obtemos um efeito semelhante. 
Pelos 05 anos em que eu estiver no imóvel, A pode vender a D, D pode vender a E, 
mas meu contrato será sempre oponível. 
Porque tudo dependeu do registro? Nós passamos a ter um direito real por via 
transversa? Não! A LEI DIZ QUE OS DIREITOS REAIS SÃO TAXATIVO! 
 
 
Essa eficácia decorreu do registro, se nada tivesse sido feito, a eficácia ainda seria 
interpartes. O que passamos a ter foi uma relação jurídica obrigacional com eficácia real por 
causa da expansão decorrente da publicização. 
Aqui temos uma situação mista entre direito obrigacional e real. Essencialmente 
temos uma obrigação, mas por causa da publicidade, aproximamos de um direito real. A 
oponibilidade contra terceiros só decorreu da publicidade; mas ainda é essencialmente uma 
relação obrigacional, porque os alugueis que eram pagos a mim, agora passarão por cessão 
da posição contratual a serem pagos ao novo adquirente – relação jurídica obrigacional com 
eficácia real, expansão da oponibilidade; depende de a autonomia privada escolher essa 
cláusula e leva-la a registro, de outro modo a resolução será como apresentado em exemplos 
anteriores. 
 
Dornelas fez uma pergunta. 
Usufruto, uso e habitação; a reivindicação não tem conteúdo econômico 
propriamente dito para caracterizar o direito real, o que vai diferenciar o usufruto, 
o uso e habitação são os poderes e as extensões dos poderes. Como a 
reinvindicação está em todos eles, então elanão serve para diferenciar. 
 
7- FIGURA HIBRIDA 
 Obrigações com eficácia real são figuras hibridas, porque, é uma relação 
jurídica obrigacional, mas tem oponibilidade erga omnes, essencialmente uma obrigação, mas 
funciona como direito real, mas não é. 
Vamos pensar em um comodato. A solução seria a mesma do caso anterior? Você 
como novo proprietário pode exigir a saída de quem está lá devido a um contrato de 
comodato? Sim, porque é um direito real contra um direito de crédito; mas agora, nós 
podemos também por esse artifício inserir uma cláusula de vigência em caso de alienação do 
imóvel? Não! Ela não é registrável, porque se for qualquer outro contrato que não a locação, 
nós não adquirimos esse efeito, nós estaríamos ferindo o princípio da taxatividade, se isso 
fosse possível, nós estaríamos sempre com esses expedientes criando indiretamente direitos 
reais. Só é possível a obrigação com eficácia real quando o legislador expressamente isso 
prever. (Isso foi questão de prova!) 
 
● Qual outra figura hibrida? Obrigações propter rem. 
As obrigações em razão da coisa, também é uma figura que transita entre os direitos 
obrigacionais e reais. 
Fundamentalmente é o vínculo jurídico que adstringe alguém a levar o cumprimento de 
uma prestação, em regra, determinada em favor de outrem; mas de onde vem a 
faceta de direito real? 
Se é sempre uma prestação, em regra pecuniária, onde está a faceta de direito real? 
Está na determinação do sujeito passivo, ou seja, será devedor o sujeito que estiver na 
posição de titularidade. 
 
 
Lembra-se lá, quem paga IPVA, IPTU? O proprietário do imóvel, o proprietário do veículo – 
ele está obrigado a uma prestação pecuniária, a prestação do devedor se dá por 
ele ser proprietário. 
O condomínio também é uma obrigação propter rem. 
A taxa condominial também são uma obrigação propter rem: 
Art. 1.336. São deveres do condômino: 
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações 
ideais; 
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações 
ideais, salvo disposição em contrário na convenção; 
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; 
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; 
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as 
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança 
dos possuidores, ou aos bons costumes. 
 
Vamos supor que eu e o tolima compramos um piano juntos, cada um pagou metade e 
sobre esse bem móvel, estabelecemos uma copropriedade, esse condomínio é um 
condomínio ordinário, o condomínio que a gente mora é chamado condomínio de 
risco. 
Caso o piano tenha que ser alocado em um depósito ou ser afinado, ou se consertado, 
quem deve pagar as respectivas despesas? Quem será responsável por elas? E em 
qual medidas? Os condôminos são responsáveis na proporção das suas quotas 
pelas despesas de conservação da coisa, então isso é uma obrigação propter rem, 
a determinação do sujeito passivo e da extensão do próprio débito. 
 
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a 
concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a 
suportar os ônus a que estiver sujeita. 
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos 
condôminos. 
Em todos esses casos parece que o sujeito passivo devedor é sempre o proprietário, 
é sempre assim? Não. No exemplo do usufruto, quem paga os impostos prediais? C – Isso faz 
sentido, porque a atividade do proprietário se restringe meramente a um poder de disposição 
e, quem utiliza a coisa, por princípio jurídico também suporta o ônus. 
Art. 1.403 Incumbem ao usufrutuário: 
I - as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que 
os recebeu; 
II - as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da 
coisa usufruída. 
 
No Diamond quem para impostos prediais? A Multiplan. 
 
 
Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que 
incidirem sobre o imóvel. 
Então vejam, outras situações de titularidade que não a propriedade, também 
podem ser sujeitos passivos essas obrigações propter rem, não apenas o proprietário, temos aí 
alguns exemplos. 
● Para encerrarmos os direitos reais e passarmos para o estudo da posse; esse rol do 
artigo 1.225 ele pode ser sujeito a uma classificação. 
Os direitos reais podem ser classificados em direitos reais na coisa própria e na coisa 
alheia. 
⮚ Direitos reais na coisa própria, só pode ser um, apenas um: a propriedade. 
⮚ Todos os demais são na coisa alheia (usufruto, por exemplo, você titulariza um direito 
real sobre uma coisa que é de titularidade de outro sujeito). 
Os direitos reais na coisa alheia, se classificam como: 
- Direitos reais de uso e fruição: superfície, servidão, usufruto, habitação, direito de 
superfície, concessão de uso especial para fins de moradia, concessão de direito 
real de uso e a laje 
- Direitos reais de garantia: penhor, hipoteca e anticrese 
- Direitos reais de aquisição: temos apenas a promessa imutável de compra e venda de 
imóvel. 
Caio Mário: Os direitos reais se classificam, genericamente, em duas categorias: 
sobre coisa própria e sobre coisa alheia. 
No primeiro plano, está a propriedade, direito real por excelência. 
 
No segundo, situa-se os direitos reais limitados de fruição ou gozo (servidão, uso, 
usufruto, habitação, direito de superfície, concessão de uso especial para fins 
de moradia, concessão de direito real de uso e a laje) e os direitos de 
garantia (hipoteca, anticrese, penhor, propriedade fiduciária), além da posse, 
que ocupa lugar destacado. 
 
E num derradeiro plano, surge um novo direito real, gerado pelas exigências da vida 
moderna, o direito real da aquisição (promessa irrevogável de venda) 
Finalizando o capítulo, fechamento de Caio Mário: 
 
⮚ Assentado que a relação jurídica real cria a facultas, que o titular exerce contra quem 
quer que o moleste, e opõe-na à generalidade anônima dos indivíduos, tendo por 
objeto uma coisa especificamente, suas características ressaltam, que: 
1. O direito real é oponível erga omnes, ao passo que o direito de crédito é oponível 
a um sujeito passivo determinado. 
2. O objeto do direito real é sempre determinado, ao passo que no direito de crédito 
basta que seja determinável. 
3. O ius in re exige a existência atual da coisa, em contraposição ao ius ad personam, 
compatível com a sua futuridade. 
 
 
4. O direito real é exclusivo – não se compadece a pluralidade de sujeitos com iguais 
direitos. 
5. O direito real adquire-se por usucapião, ao passo que os de crédito não suportam 
esse modo de aquisição. 
6. Os direitos de crédito extinguem-se pela inércia do sujeito, ao passo que os 
direitos reais conservam-se, não obstante a falta de exercício, até que se 
constitua uma situação contrária em proveito de outro titular. 
7. Os direitos reais são providos da prerrogativa de ACOMPANHAREM A COISA 
(ambulatoriedade), autorizando o titular a exercê-los contra quem quer que com 
ela se encontre (sequela) 
8. O titular do direito real que não possa mais suportar seus encargos, tem a 
faculdade de abandona-lo, o que não cabe no tocante aos direitos de crédito. 
 
⮚ O aspecto igualmente preponderante na caracterização dos direitos reais é a sua 
limitação legal, porquanto, somente o legislador – no código ou em lei extravagante – 
pode cria-los, sendo assim, a convenção ou a vontade dos interessados NÃO tem este 
poder. 
Tais direitos são revestidos da prerrogativa de restringir o uso dos bens a certos sujeitos, logo, 
é conveniente que somente o legislador possa cria-lo, devido as implicações sociais 
consequentes. 
 
POSSE 
 A POSSE 
 
● Se observarmos o código, vemos que o livro III tem dois eixos: a posse e os direitos 
reais. 
● A posse é regulamentada no preambulo do livro III, antes de falar sobre os direitos 
reaiso legislador se ocupa de falar desse instituto (art. 1.196 a 1.224 do código 
civil). 
Essa escolha de regulamentar primeiro a posse é uma escolha pela justificativa histórica, 
mas tem uma justificativa, também, prática. 
Nós estamos a estudar o poder jurídico que os sujeitos exercem diretamente sobre as 
coisas; o poder jurídico exercido sobre as coisas de uso, fruição, aproveitamento 
econômico e disposição das coisas. 
Antes mesmo de proceder o exame que é bastante complexo como o sujeito adquirem um 
direito dessa dimensão, como ele se transfere, nós já encontramos um problema 
preliminar, que é o problema da aparência, ou seja, o sujeito, de fato, comporta 
como se ele tivesse esses direitos – e ele se comporta desse modo em decorrência 
de um ato lícito ou ilícito (mas que para o direito em princípio é igual, tendo em 
vista, a sua tutela). 
Em outros termos, antes de enfrentarmos os problemas concernentes aos direitos reais, 
aos seus modos de constituição, destituição, extinção e as figuras parcelares do 
 
 
direito real central da propriedade, nós encontramos os problemas referentes a 
manifestação fática da propriedade dos direitos reais dos imóveis que é a posse. 
 
● Vamos pensar o seguinte, na primeira aproximação do fenômeno possessório: 
Ana Carolina está utilizando o seu celular, todos nós aqui a vemos com esse celular e o 
Edson vai fazer uma pergunta: 
Edson: Carol, esse celular é propriedade sua? 
Carol: Sim, porque eu adquiri 
Edson: você pode provar? 
Carol: com nota fiscal 
Edson: a nota fiscal demonstra que você é uma ótima compradora, que você adimple suas 
dívidas, mas nada diz quanto ao fato de você ter adquirido essa mercadoria. 
Suponha que você tenha adquirido isso da Vitória, que costuma adquirir carga 
roubada, compra seus aparelhos na Praça Sete. Se você tivesse adquirido da 
Vitória, que é sua colega de turma, tem essa aparência de probidade, de lealdade; 
mesmo a sua boa-fé Carol, não diria nada sobre você ser proprietária sobre esses 
materiais. 
E para você ser proprietária desses materiais, você tem que ter adquirido do proprietário. 
Então você não tem que me apresentar a nota fiscal. Você tem que me provar que 
a Vitória era proprietária, que quem forneceu para ela era proprietário e que 
quem montou o celular era proprietário das peças. 
De outro modo, você não terá adquirido a propriedade – senão uma maneira de legitimar 
os 03 ou 05 anos de posse ininterrupta, porque aí a usucapião resolve, mas antes 
disso não. 
Então, eu tenho uma dificuldade de dizer que você é proprietária, por que? 
Por mais que esses bens possam parecer vis de nossa utilização diária, a prova da 
propriedade foi diabólica. 
Além disso, o fato de você utilizar esse aparelho não significa necessariamente que você é 
proprietária dele; você pode ter pegado de empréstimo, ter locado, recebido de 
usufruto. 
Sob o ponto de vista jurídico há uma variedade grande de possibilidades: desde o direito 
obrigacional, até o direito real, ou mesmo a ausência de direito. 
Você pode ter esse computador porque foi você mesma que a roubou. 
Então sob o ponto de vista jurídico a sua situação pode ser muito variada. 
Todavia, todo mundo aqui na sala, não temos dúvidas em dizer que você possui o celular. 
O seu poder jurídico sobre o bem é muito discutível, mas o seu poder fático não, 
parece bem evidente, porque essa utilização, fruição, comportamento como de 
um proprietário é indício de uma legitimidade que é a essência da posse. 
A posse é uma manifestação fática no exercício de poderes dominiais, pode ou não estar 
assentada no direito, mas isso nós vamos verificar depois, mas a situação da 
Carol é uma situação que indicia legitimidade e, por isso, deve ser protegida. 
Por isso a ordem jurídica protege, dado esse indício/fumaça do bom direito. 
 
⇨ Quando falamos de posse/propriedade nós utilizamos esses termos com uma certa 
promiscuidade ou mesmo com uma certa sinonímia. 
 
 
Em uma primeira aproximação para distinguir ambos, nós já diríamos, que posse e 
propriedade são poderes – poderes sobre a coisa. Ocorre, porém, que a propriedade é 
um poder jurídico. 
E a posse, por outro lado, é um poder fático. 
PODER JURÍDICO x PODER FÁTICO - esse seria o nosso primeiro contraste. 
 
⇨ A posse corresponde a que? Ao exercício de parcelas dominiais, nota bem, 
EXERCÍCIO, eu não disse TITULARIDADE. 
Eu posso ser proprietário de um bem e exercer sobre ele os poderes a que tenho direito, mas 
eu posso exercer os mesmos poderes mesmo não tendo direito algum; imaginemos 
um ladrão: ele vai se assenhorear da coisa e utiliza como se proprietário fosse, ele 
exerce direitos de proprietários sem ser. 
 
Então note bem essa primeira aproximação ao estudo da posse; 
A posse corresponde ao uso e fruição das coisas, a um comportamento típico de um 
proprietário. 
O que um proprietário faz? Usa, frui e dispõe daquilo que é seu. 
Então vamos lá: em relação aos bens móveis – apreensão, utilização da coisa, o fato de 
carregar consigo 
Bens imóveis – o que nós costumamos chamar de ocupação, usar a coisa, fruir; isso denota 
posse. 
 
Porque é tão importante a posse, se nós já podemos pensar que a propriedade é um direito 
real e ela tem por conteúdo esse poder fático. Qual é a razão? Qual a importância da 
posse juridicamente falando. 
AULA DIA 15.03 (VITÓRIA) 
 
CONTINUAÇÃO 
 
Abrimos um parêntese do nosso estudo e consideraremos o fenômeno possessório e para 
depois retomarmos o nosso estudo de direitos reais. De fato, o estudo da propriedade e dos 
direitos que derivam dela, ‘fragmentos da propriedade’, comunhados para formar, por 
exemplo os direitos de uso, usufruto e habitação; para considerarmos esses direitos nós 
passamos por umas questões como seus modos aquisitivos, o conteúdo desses direitos, os 
seus modos de extinção. Principalmente no que diz respeito ao modo de aquisição é bastante 
complexo, lembrem na última aula que eu perguntei se a Carol seria proprietária dos bens que 
estavam sobre a mesa dela e sobre os quais ela exercia poder fático, ela respondeu que sim e 
tentou provar com um recibo e eu disse que para o direito obrigacional isso seria uma quitação 
como nós já estudamos, mas para o direito das coisas isso é irrelevante, porque a aquisição 
por um modo ilibado depende de uma triagem muito complexa, da verificação de uma cadeia 
regular daquele bem – porque, como aprendemos no início do nosso semestre, ninguém 
 
 
transfere mais direitos do que tem, então a única maneira da Ana Carolina pretender ser 
proprietária inconteste daquele bem é conseguir me provar que ela exerce posse sobre eles há 
3 ou 5 anos a usucapião vem. 
Como eu já adiantei, a nossa matéria é muito complexa e antes mesmo do legislador 
aprofundar das questões ele dispõe alguns artigos para regulamentar a matéria concernente a 
manifestação fática desse poder jurídico que o sujeito exerce sobre as coisas, ou seja, antes 
mesmo de considerar o poder jurídico com toda a sua complexidade, apresenta-se o problema 
da manifestação fática desse poder – ou seja o modo com que esse poder sobre os bens se 
apresenta na prática. 
Muito bem, essa manifestação fática dos poderes dominiais, ou seja, esse comportamento 
comum/típico de um proprietário sobre as suas coisas, corresponde a uma primeira 
aproximação do fenômeno possessório. 
Tanto a posse como a propriedade são utilizados com uma certa promiscuidade na linguagem 
vulgar para aludir ao fenômeno de assenhoramento, de poder que o sujeito exerce sobre o 
bem, poder sobre a coisa. 
E isso procede de certa maneira, porque tanto a posse como a propriedade são poderes que o 
sujeito exerce sobre o bem, mas uma a primeira distinção que devemos estabelecer é a 
seguinte; a propriedade como um direito real máximo corresponde a um direito jurídico, um 
direito subjetivo dando poder e faculdade que o sujeito exerce sobre o bem, ao passo que a 
posse que