locação de imoveis urbanos

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INTRODUÇÃO
O contrato de locação é um dos contratos mais populares no âmbito jurídico por isso é importante que haja uma lei especial que regulamente os direitos e deveres tanto do locatário como do locador. O objetivo de um contrato de locação é proporcionar ao locador o uso temporário de um imóvel ao qual pertence ao locatário, sendo essencial a formação de um contrato que regule as obrigações entre as partes contratantes. 
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
A lei 8.245/91 é a lei especial que regula sobre a locação de imóveis urbanos que abrange a locação residencial, locação não residencial e locação por temporada também conhecida como locação especial. São partes do contrato locador (proprietário do imóvel) e o locatário (inquilino). São considerados imóveis aqueles cujo fim são para moradia ou fins empresariais. A locação de imóveis públicos não é regida pela lei do inquilinato tendo em vista que são de interesse público e não privado, também não estão incluídas na lei à locação de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos, à locação de espaços destinados à publicidade, à locação de apart-hotéis, hotéis, residência ou equipamentos assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e ao arrendamento mercantil conforme art. 1º paragrafo único da lei 8.245/91.
O contrato de locação é um contrato bilateral, oneroso consensual e comutativo poderá ter qualquer prazo dependendo de autorização conjugal se igual ou superior a dez anos. Os principais elementos de um contrato de locação é o objeto que é o próprio bem imóvel, o preço que é a prestação pecuniária que se não houver está no caso não seria um contrato de locação e sim um comodato e o consentimento das partes que é fundamental para formação de um contrato. .Enquanto perdurar o prazo estipulado da locação o locador não poderá reaver o imóvel salvo pela ação de despejo, poderá o locatário devolver o imóvel de acordo com o art. 4º da lei 8.245/91:
Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
No caso de morte do locador o contrato será transferido aos herdeiros caso sejam muitos herdeiros todos serão locadores solidários, já no caso de morte do locatário será a sub-rogação dos seus direitos. Em casos de sublocação, empréstimo do imóvel ou cessão da locação é necessário o consentimento escrito e prévio do locador, a simples demora por parte do locador não se presume o consentimento tendo o mesmo o prazo de 30 dias para se manifestar.
O locador fica obrigado a entregar o imóvel em bom estado para uso e gozo por parte do locatário, tem que garantir ao locatário o uso pacífico impedindo qualquer perturbação que venha a ocorrer durante o tempo de uso do imóvel, responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação e fornecer ao locatário recibos que comprove o pagamento dos aluguéis ficando também responsável pelas manutenções necessárias ao uso do imóvel.
 O locatário fica obrigado a pagar os alugueis dentro do prazo estipulado, conservar o bem e deixa-lo do mesmo estado em que o recebeu. Comunicar ao locador em caso de perturbações de terceiros, nós casos de danificações do imóvel que não seja de deterioração natural o locatário deverá restituir o locador e devolver o bem do mesmo modo em que ele recebeu. 
Por fim, em relação a extinção dos contratos temos a hipótese mais frequente que é o fim do prazo estipulado, e temos a denuncia vazia que é que é quando acontece a quebra do contrato sem justificativa e na denuncia cheia é quando o locador faz a quebra do contrato com prévia justificativa. Existe a possibilidade de incluir clausula que garante o distrato antes do termino do prazo estipulado no contrato. Há garantias que podem ser inclusas para evitar e diminuir o inadimplemento por parte do locatário dando ao locador mais segurança ao realizar o negocio jurídico.
Poderá o locatário ter direito de preferencia nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento. Conforme art. 27 da lei 8.245/91:
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
CONCLUSÃO
Conforme mostrado á lei 8.245/91 de locação de moveis urbanos além de disciplinar direitos e deveres tanto do locador como do locatário trouxe mais segurança jurídica para as partes contratantes, sendo necessária a lei especial que regulamente esse tipo de contrato que é um dos mais utilizados no âmbito jurídico.