RESUMO CIVIL - DIREITO DE VIZINHANÇA

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DIREITO DE VIZINHANÇA
→ Direito de vizinhança diz respeito às limitações ao exercício do direito de propriedade, as quais são inerentes a esse direito e que são impostas visando a boa convivência social, inspiradas na lealdade e boa-fé.
→ Trata-se de considerações vinculadas a uma convivência pacífica das pessoas que vivem em vizinhanças. A ideia se fundamenta em o exercício do direito de propriedade não poder dificultar o direito de propriedade do vizinhos.
→ Vizinhos serão os sujeitos (propriedades) que moram próximos, não há necessidade de os terrenos serem contíguos, basta que possam sofrer repercussão dos atos (fatos) propagados dos prédios próximos ou que possam ter vínculos jurídicos com eles.
→ "A minha liberdade termina quando termina a sua liberdade".
→ Não é o direito sobre propriedade alheia, mas um direito próprio, com o objetivo de garantir o exercício do direito de propriedade.
→ "As obrigações que surgem dos institutos de vizinhança constituem obrigações ambulatórias ou "propter rem", que acompanham a coisa onde quer que ela esteja". Flávio Tartuce
→ Aquele que exerce o direito de propriedade ou algum direito correlato é o responsável pelas obrigações do direito de vizinhança.
→ As normas de vizinhança normalmente determinam abstenções (que o sujeito não faça algo) ou permissões (que obrigam o sujeito a deixar que alguém faça algo).
Devo exercer esse direito como proprietário de modo tal que ao exercer este direito eu possa cumprir a função social da própria propriedade.
Ex.: vizinhos próximos e um deles gera interferências no direto do outro vizinho. Tem que exercer dentro de limites rígidos, para não interferir do direito do outro.
Uso normal do uso da propriedade é abster-se de provocar interferências, tem que ter sossego, saúde e segurança. Para saber se está interferindo vai depender da análise concreta, não tem como antecipar esses comportamentos.
A boa convivência está inspirada, não na intenção do proprietário, mas, na própria propriedade. Inspirada na lealdade e na boa fé. Não depende da intenção do proprietário que essa interferência venha ser um obstáculo.
Tem que ver o que a propriedade promove de interferência e não as pessoas dentro dela.
Obrigações pessoais são todas aquelas que me dão direito a alguma coisa. Ex.: uma pessoa compra um café, adquiro o direito a aquisição do café, mas não é proprietário do café, tem direito a coisa mas não tem a coisa. Direito a coisa. Manifestação de vontade. Pela tradição adquiriu a coisa.
OBRIGAÇÕES REAIS: que decorre da relação entre o devedor e a coisa. Difere das obrigações comuns especialmente pelos modos de transmissão. Propter rem significa “por causa da coisa”. Assim, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. A transmissão é automática, independente da intenção específica do transmitente, e o adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la.
Quando o direito não se realiza é antijuridicidade. Quando o direito se realiza vai pacificar e parificar (equidade) o sujeito.
>> O direito de vizinhança é limitação para evitar descompasso, quebra de isonomia, tem como finalidade pacificação e paridade.
Existem interferências que a propriedade produz que vão além dos vizinhos confinantes.
Eu não dependo de outro sujeito para ser o proprietário. A coisa gera obrigações, obrigações propter rem, são obrigações que surgem independentemente de vontade, a própria coisa emana de obrigações, mas como a coisa não responde é o proprietário que responde, quem for o titular da coisa é que responde.
Condômino é o proprietário de uma parte autônoma.
Boa fé objetiva prevê deveres de conduta, ou seja, como devemos nos portar seguindo um padrão efetivo e atendendo a expectativa de um homem médio. Espera-se que essa conduta seja observada pelas pessoas, pois se não observar não estaria agindo com boa fé.
Antítese da boa fé é a deslealdade (não é má fé). Levar vantagem a qualquer preço.
Preenchendo os requisitos do art. 187 já está ferindo a boa fé objetiva.
Para Santiago Dantas direito de vizinhança é a expressão de uma função social.
A propriedade obriga, então devo exercer a propriedade de um meio tal que não atrapalhe a função social, a própria propriedade tem função social, já que obriga.
Art. 1277, CC → "O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança."
OBJETO DA OBRIGAÇÃO = obrigação de não fazer, é a prestação de fazer cessar.
O juiz independentemente de provocação da parte, através da tutela especifica, se o juiz entender que a interferência for grave pode o juiz mandar cessar de imediato. mas se o juiz entender que a interferência não é grave, vai verificar o que ocasionou o processo para decidir. O juiz terá que medir a tolerância para decidir. A casuística depende da jurisprudência, pois, não medidor de tolerância. Vai verificar se a interferência ultrapassa o limite da vizinhança.
USO ANORMAL DA PROPRIEDADE: 3 elementos
SEGURANÇA: qualquer ato que possa comprometer a estabilidade e solidez do prédio. Posso entrar com uma ação para evitar a ruína de um prédio, por exemplo. Foco principal é a propriedade.
Ação de embargo se dá pelo meio da nunciação de obra nova?????????? (não entendi!!)
SAÚDE: qualquer interferência que venha a prejudicar a saúde física ou mental dos que habitam o prédio. Ex.: terreno baldio (onde pessoas jogam lixo), Foco principal é a pessoa
SOSSEGO: ruídos emitidos pela propriedade. Ex. serralheria, indústria, reforma em prédio.
Art. 1279, CC "Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis".
A coisa julgada formal torna imutável o dispositivo da sentença, é para sempre, para eu poder reverter tem que entrar com uma nova ação, fazer provas de aquela ação não existe mais para desconstituir a ação anterior.
Art. 1280, CC "O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente".
Posso exigir a demolição, com a ação demolitória, mas antes tem que tentar resolver o problema. AÇÃO DE DANO IN FECTO = Essa ação tem por objetivo proteger o proprietário ou possuidor de um determinado imóvel que esteja ameaçado de sofrer prejuízos pela realização de obras ou ruína de imóvel vizinho.
ÁRVORES LIMÍTROFES: Árvores que estão, ou, sobre o limite ou, a margem do limite, ou próximo ao limite, mas sempre em proximidade da linha que divide os dois imóveis.
Art. 1.282, CC. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.
Se a árvore estiver metade em cada propriedade ela é considerada condomínio, pois está nos dois terrenos, chamada de árvore meia. Mesmo que só 10% da árvore esteja numa metade dos terrenos, não importa, é considerado meio a meio para cada terreno.
→ Árvore meia cujo tronco se encontra na linha divisória do terreno
Art. 1284, CC. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.
Se a árvore for limítrofe os dois donos dos terrenos são donos da árvore. Tendo que dividir os frutos, por exemplo.
Se a árvore for exclusiva de um terreno, mas uma parte da árvore fica sobre o terreno do vizinho. se o fruto cair em terreno particular o proprietário do terreno assumirá a propriedade do fruto. Porque se o fruto se separar da árvore deixa ser bem móvel e passa a ser propriedade do terreno a qual o fruto caiu. Se o fruto cair em local público, na calçada por exemplo,quem ver primeiro leva.
Se o fruto estiver na árvore é bem imóvel. Mas assim que o fruto for separado (colhido) ou separado (por queda natural) é bem móvel porque se separou.
Art. 1.283, CC. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.
CLASSIFICAÇÃO DOS FRUTOS
FRUTOS NATURAIS = resultam do desenvolvimento próprio da coisa. ou seja, galho que cresce, aquilo que cresce naturalmente do solo, etc.
FRUTOS PENDENTES = aqueles que não foram separados da coisa que os produziu, exemplo, galhos deitados no telhado do vizinho.
FRUTOS SEPARADOS = aqueles que já se desligaram do bem principal sem nenhuma ageconômica ou jurídica. Ex. aquilo que cai naturalmente, fruto que se mobiliza pela força da natureza.
FRUTOS PERCEBIDOS OU COLHIDOS = separados e possuídos por alguém agregando-se destinação jurídica. Ex.: eu vou e colho o fruto e a partir do momento que destaquei tenho sobre minha posse e essa coisa já tem destinação jurídica diferente daquele que destaquei, posso dar qualquer destinação.
FRUTOS CONSUMIDOS = que já perderam a sua substância pelo uso. Ex.: eu vejo a maçã e vou lá, percebo-a e a consumo.
FRUTOS PERCIPIENDOS = que já poderiam ter sido colhidos, mas ainda não foram percebidos. Ex.: ele está ali, mas não peguei, mas está pronto para ser colhido.
FRUTOS ESTANTES = separados ou colhidos, mas reservados aguardando destinação. Ex.: colho, coloco num caixote e coloco no galpão para resolver para que serão destinados.
PASSAGEM FORÇADA: → É o direito conferido ao proprietário, sem acesso a via pública ou nascente ou porto de ter passagem pelo terreno alheio.
Art. 1.285, CC. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
§ 1o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
§ 2o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
§ 3o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.
Se uma empresa demonstrar na justiça que a passagem forçada é importante para ela, será designado um perito para verificar tal afirmação e determinará um valor a ser pago por um período "x", cujo tempo pode ser decidido também, não é para sempre pois essa passagem pode ser comprada junto com todos os terrenos, por exemplo, pela empresa, a Prefeitura pode fazer uma rodovia ali, etc. Se isso for decidido em juízo caso o proprietário venha a falecer durante esse período que a empresa tem que pagar pela passagem forçada os herdeiros passam a receber.
Caso a empresa não necessite mais dessa passagem forçada e a empresa já pagou a indenização importante, de uma vez só, e a Prefeitura fez uma estrada importante após 2 anos, o dono do prédio que sofria essa passagem forçada, pode devolver parte da indenização porque um período ele sofreu pela inutilidade da coisa, pois se a empresa pagou por um período longo e o dono do prédio ficou sem a passagem por um período curto talvez ele possa ser obrigado a devolver
parte do dinheiro, mas isso será decido em juízo, pois isso implica a quebra da equidade, torna desproporcional a própria indenização, beneficiando o outro em detrimento dele.
DA PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES
Art. 1286, CC "mediante recebimento de indenização, que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa. Parágrafo Único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida à sua custa, para outro local do imóvel".
DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DO DIREITO DE TAPAGEM
1297, CC "O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
§ 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
§ 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.
§ 3o A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas".
Art. 1.298, CC. "Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro".
Tapume é de material não durável e serve para defesa. Onde se tem obra, por exemplo, se usa tapume para evitar que machuque alguém.
Pequenos marcos que antigamente era de madeira, e hoje pequenos pilares de concreto fincado no chão e diz que no seu "meio" é o limite das duas propriedades.
As divisas antigamente eram imprecisas, então para saber exatamente onde começa e termina o terreno, o correto é chamar todos os vizinhos para entrarem com uma ação para, todos levam as matrículas, o juiz vai nomear o perito, o perito tenta identificar os marcos e reestrutura por geo referenciamento. E assim faz a ação demarcatória.
SEBE VIVA = como marco divisório usa-se arbustos.
Se precisar colocar tapumes para que os cães do vizinho não entrem na minha propriedade que paga pelos tapumes é o dono do cães, eu não preciso pagar nada.
POSSE JUSTA = aquela que não for violenta, clandestina ou precária. Aquela cuja aquisição não repugna ao Direito.
POSSE INJUSTA = aquela adquirida por meio do uso da força ou ameaça (violência), ardil (clandestinidade) ou abuso da confiança (precariedade).
O correto é construir um muro na divisa dos dois terrenos. Caso só uma pessoa pague pelo terreno tem que cobrar do vizinho na justiça caso esse não pague sua parte. Ele terá que pagar mesmo o outro tendo construído porque ele é condômino. Se for construído só em um terreno o vizinho não poderá usar o muro para nada já que somente o outro é proprietário.
DAS ÁGUAS: Art. 1288, CC "O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior".
Art. 1.289, CC. Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer.
Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido.
Art. 1.290, CC. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores.
Art. 1.291, CC. O possuidor do imóvel superiornão poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas.
Art. 1.292, CC. O proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido.
Art. 1.293, CC. É permitido a quem quer que seja, mediante prévia indenização aos proprietários prejudicados, construir canais, através de prédios alheios, para receber as águas a que tenha direito, indispensáveis às primeiras necessidades da vida, e, desde que não cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.
§ 1o Ao proprietário prejudicado, em tal caso, também assiste direito a ressarcimento pelos danos que de futuro lhe advenham da infiltração ou irrupção das águas, bem como da deterioração das obras destinadas a canalizá-las.
§ 2o O proprietário prejudicado poderá exigir que seja subterrânea a canalização que atravessa áreas edificadas, pátios, hortas, jardins ou quintais.
§ 3o O aqueduto será construído de maneira que cause o menor prejuízo aos proprietários dos imóveis vizinhos, e a expensas do seu dono, a quem incumbem também as despesas de conservação.
Art. 1.294, CC. Aplica-se ao direito de aqueduto o disposto nos arts. 1.286 e 1.287.
Art. 1.295, CC. O aqueduto não impedirá que os proprietários cerquem os imóveis e construam sobre ele, sem prejuízo para a sua segurança e conservação; os proprietários dos imóveis poderão usar das águas do aqueduto para as primeiras necessidades da vida.
Art. 1.296, CC. Havendo no aqueduto águas supérfluas, outros poderão canalizá-las, para os fins previstos no art. 1.293, mediante pagamento de indenização aos proprietários prejudicados e ao dono do aqueduto, de importância equivalente às despesas que então seriam necessárias para a condução das águas até o ponto de derivação.
Parágrafo único. Têm preferência os proprietários dos imóveis atravessados pelo aqueduto.
DO DIREITO DE CONSTRUIR
Art. 1299, CC "O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos".
Art. 1.300, CC. "O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho".
Art. 1.301, CC. "É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho". (defeso = proibido).
§ 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.
§ 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.
Art. 1.302, CC. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
Art. 1.303, CC. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.
Art. 1.304, CC. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes.
Art. 1.305, CC. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.
Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior.
Art. 1.306, CC. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto.
Art. 1.307, CC. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.
Art. 1.308, CC. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho.
Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.
Art. 1.309, CC. São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes.
Art. 1.310, CC. Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais.
Art. 1.311, CC. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.
Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.
Art. 1.312, CC. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.
Art. 1.313, CC. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:
I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.
§ 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.
§ 2o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no imóvel.
§ 3o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento.
AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA = qualquer obra que vier trazer riscos pode-se embargar
Obra nova = é aquela que não está coberta. Se levantou as paredes e cobriu então não é obra nova então é ação demolitória.
CONDOMINIO
CONCEITO DE CONDOMÍNIO: "Tem-se o condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas direito idealmente sobre o todo e cada uma das partes. Cada consorte é proprietário da coisa toda, delimitado pelos iguais direitos dos demais condôminos, na medida de suas cotas".
Não é condomínio exclusivo de proprietários
CLASSIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO:
QUANTO A ORIGEM: (por quais modos surge co-propriedade ou condomínio) CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO OU CONVENCIONAL: decorre do acordo de vontade dos condôminos, nasce de um negócio jurídico bilateral ou plurilateral, como exercícioda autonomia privada. CONDOMÍNIO EVENTUAL, INCIDENTE OU DE FATO: origina-se de motivos estranhos à vontade dos condôminos. Ex.: Duas pessoas recebem determinado bem como herança. CONDOMÍNIO FORÇADO OU NECESSÁRIO: Decorre de determinação de lei, como consequência inevitável do estado de indivisão da coisa. Nasce dos direitos de vizinhança tal como na hipótese de paredes, muros, cercas e valas (art. 1327).
Art. 1327, CC "O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código".
Art. 1328, CC "O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado".
Art. 1329, CC "Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes".
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.
Quanto ao objeto:
CONDOMÍNIO UNIVERSAL: Se compreender a totalidade de bens, inclusive frutos e rendimentos. Ex.: herança
CONDOMÍNIO PARTICULAR: Quando se restringir a determinadas coisas. Ex.: coisas singulares.
Quanto a sua necessidade:
CONDOMÍNIO ORDINÁRIO OU TRANSITÓRIO: Se puder cessar a qualquer momento.
CONDOMÍNIO PERMANENTE: Quando não pode extinguir-se em razão de lei ou de sua natureza indivisível.
Quanto à forma:
CONDOMÍNIO PRÓ DIVISO: é o condomínio de direito, ou seja, é aquele condomínio em que cada membro tem seu direito definido em relação a coisa comum. PRÓ INDIVISO: o condômino não tem noção da sua parte no todo, permanecendo na indivisão.
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
Art. 1314, P.U., CC "Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros".
Art. 1315, CC "O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos".
Art. 1316, CC "Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.
§ 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
§ 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida".
Art. 1319, CC "Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou".
Art. 1322, PU, CC "Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho".
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
ART. 1323, CC "Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é".
Se eu tenho um apto no condomínio, se este apto decorrer de condomínio voluntários condôminos poderão escolher quem vai administrar o apto e querendo colocar p apto para locação a preferência para alugar deve recair sobre algum condomínio, caso nenhum queira poderá locar para terceiros. E para que os condôminos saibam sobre a locação da coisa será através de notificação e dando prazo para eles se manifestarem, passando o prazo ninguém se manifestar então poderá colocar para locação à terceiros.
Quando o apto é de herança, tem administrador legal, que em regra antes da nomeação do inventariante é o cônjuge, filho, e quando o juiz nomeia o inventariante este será o administrador da coisa.
Art. 1324, CC "O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum".
Representar é receber mandato, ou seja, se alguém mesmo que não haja nos termos do Art. 1323 para escolha do administrador, mas alguém, sem oposição, se tornar administrador, será considerado representante, ele que fará presente aos atos que lhe concederam em modo tácito procuração.
Art. 1325, CC "A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
§ 1° As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§ 2° Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvindo os outros.
§ 3° Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente".
Se tenho 3 condôminos, cada um será titular de uma fração ideal, é o valor do quinhão. Ex.: se um condômino tiver 51% do quinhão então ele será
PROCEDIMENTO ESPECIAL DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA (ART. 770 À 790, NCPC).
Art. 1326, CC "Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões".
Só vou aplicar a norma se não houver no instrumento que instituiu o condomínio, nada que diga o contrário, devo seguir a vontade do testador.
As partes, querendo e por meio de ato e vontade decidem como se dividem a coisa, ou por meio de testamento como será distribuído os frutos. Não havendo testamento será dividido na proporção dos quinhões.
Os frutos da coisa comum se referem tanto aos frutos naturais quanto aos frutos civis. Ex. a produção da fazenda será dividida, ou se for locação, arrendamento ou juros, ou seja, o capital gerando frutos ou a propriedade gerando frutos, civis, serão divididos entre os quinhões.
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO: O Patrimônio de Afetação é a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador. CONDOMÍNIO EDILÍCIO: Condomínio edilício é um espaço que une ambientes privados e ambientes de uso conjunto. Ou seja, cada proprietário é dono da sua parte individual, mas também é dono de uma fração das áreas em comum. Portaria, piscina, jardins e salões de festa são considerados áreas em comum, assim como a rede elétrica, de esgoto, de refrigeração e telhado.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO é um novo direito real caracterizado por resultar de um complexo rescindível de propriedade de cuidar e copropriedade das partes comuns.
ART. 1331, CC "Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouropúblico, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio".
Condomínio não pratica atos da vida civil, então não tem personalidade jurídica. Tem CNPJ então paga imposto, paga os tributos trabalhistas dos funcionários, mas não tem cadastro em órgão competente (Art. 45, CC). É responsável tributário e possui personalidade judiciária (Art. 75, "caput", XI, CPC "Serão representados em juízo, ativa e passivamente: XI - o condomínio, pelo administrador ou síndico". Por não ter personalidade jurídica não é sujeito de direitos no sentido de ter capacidade civil, dono dos seus atos, portanto, nenhum atributo da personalidade jurídica é inerente ao condomínio como é inerente à quem tem personalidade jurídica.
Dívida de de condomínio e IPTU pode penhorar o apartamento. Caso o condomínio fique com o apartamento pela dívida então fica uma observação na compra. O Condomínio está adjudicando a coisa. O Tribunal foi pioneiro admitir que o condomínio possa ficar com a coisa pela dívida. A unidade autônoma foi incorporada ao bem comum.
Art. 1.333, CC "A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334, CC "Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas."
A colocação da rede de proteção pode ser colocada e não tem problema quanto a estética do prédio a não em prédios de grife que não pode alterar nem a lâmpada sem autorização do arquiteto. Alguns prédios o engenheiro verifica a estrutura dos vidros porque pode alterar a estrutura dos prédios ou até mesmo colocar em risco a estrutura porque o vidro é pesado, então há de ser verificar se pode colocar ou não. (Ex.: colocar vidro na sacada).
DIREITOS DO CONDÔMINO: Art. 1.335, CC
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite."
Art. 1335, CC = direito dos condôminos e em 3 incisos resume os direitos
Art. 1335, III = o condômino tem direito a participar das assembleias e pode ter voz mas não pode votar se estiver devendo. O locatário só tem direito a voto se o condomínio não for contra, mas é raro isso.
DEVERES DO CONDÔMINO: Art. 1.336, CC
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa."
Art. 1336, III, CC = só promover obras autorizadas, senão pode prejudicar a estrutura do prédio. Ex. tirar uma parede que segura as outras paredes, se tirar o prédio pode cair. Não pode alterar caso mude a estética do prédio.
Art. 1336, IV, CC = teletrabalho não tem problema, mas se fizer uma unidade de "casa de massagem" e houver muitas entradas e saídas de pessoas no condomínio não pode.
Art. 1338, CC "Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores."
Art. 1337, CC "O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia."
Art. 1339, CC Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral."
Art. 1.340, CC "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve."
Art. 1.341, CC "A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum."
BENFEITORIA VOLUPTUÁRIA = são despesas extraordinárias, benfeitoriavoluptuária, não é útil e nem necessária. Busca embelezar, estético. Competência do proprietário. Obras que vão aumentar o valor do local.
BENFEITORIA NECESSÁRIA = pode implicar na perda da própria coisa caso não sejam feitas. Terá que ser feito um fundo de reserva para fazer a obra, ou usar o fundo de reserva que tem, mas tem que repor depois.
BENFEITORIAS ÚTEIS = As obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como por exemplo a construção de uma garagem, a instalação de grades protetora nas janelas ou fechamento de uma varanda, porque tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade.
Art. 1.342, CC "A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns."
Art. 1.343, CC "A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos."
Art. 1.344, CC "Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores."
Art. 1.345, CC "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios."
Art. 1.346, CC "É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial."
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Art. 1.347, CC "A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."
Art. 1.348, CC "Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção."
Art. 1.349, CC "A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio."
Art. 1.350, CC "Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino."
Art. 1.351, CC "Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos."
Art. 1.352, CC "Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
PARÁGRAFO ÚNICO. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio."
Art. 1.353, CC "Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354, CC "A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião."
Art. 1.355, CC "Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos."
Art. 1.356, CC "Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."
EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente.
CONDOMÍNIO DE LOTES
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.
§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.