Contrato de Compra e Venda: Elementos e Cláusulas Especiais

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DOS CONTRATOS EM ESPÉCIE
Compra e venda:
Denomina-se compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes
(vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra (comprador),
mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro. O Código Civil o
enuncia desta forma:
“Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a
transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em
dinheiro”.
O contrato em apreço pode ter por objeto bens de toda natureza: corpóreos,
compreendendo móveis e imóveis, bem como os incorpóreos. Todavia, para a
alienação dos últimos reserva-se, como mais adequada e correta tecnicamente, a expressão cessão (cessão de direitos hereditários, cessão de crédito etc.).
Por meio do contrato, os contratantes apenas obrigam-se reciprocamente. Mas a transferência do domínio depende de outro ato: a tradição, para móveis (C.C, arts 1226 e 1267) e o registro, para imóveis (arts. 1227 e 1245)
Alienação Fiduciária: 
É um modelo de garantia de propriedades, móveis ou imóveis, que se baseia na transferência de bens como pagamento de uma dívida, a partir de um acordo firmado entre o credor e o devedor.
A alienação fiduciária, também conhecida por alienação em garantia, é uma prática bastante comum no Brasil, principalmente em negociações de automóveis e imóveis, onde o bem é adquirido pelo comprador a partir de um crédito pago em prestações.
Neste caso, o veículo comprado, por exemplo, fica como garantia da dívida. O carro só passará a ser registrado no nome do comprador quando este quitar todo o pagamento do bem adquirido.
Caso haja incumprimento nos pagamentos do crédito, o bem é tomado do devedor pelo credor.
Venda “ad mensuram” (art 500 C.C caput)
Venda “ad corpus” (art 500 C.C §3°)
Elementos da compra e venda:
-Coisa: deve ser determinada ou determinável e de existência atual ou futura. Importante destacar que na compra e venda de imóveis deverão ser observados alguns princípios do Direito Registral Imobiliário.
-Preço: Deve ser fixado em dinheiro, sob pena de não ser conceituado o negócio como uma compra e venda. O preço deve ser certo, real e verdadeiro. É determinado, em regra, pelo livre debate entre os contraentes, conforme as leis do mercado Mas, se não for desde logo determinado, deve ser ao menos determinável, mediante critérios objetivos estabelecidos pelos próprios contratantes.
-Consentimento: É o acordo entre as partes sobre o objeto e o prelo (Art. 482) O consentimento pressupõe a capacidade das partes para vender e comprar e deve ser livre e espontâneo, sob pena de anulabilidade, bem como recair sobre os outros dois elementos: a coisa e o preço.
Classificação do contrato de compra e venda:
É um contrato oneroso, translativo, bilateral e geralmente comutativo.
Oneroso pois ambas as partes têm vantagem econômica.
Translativo em razão da transferência e aquisição de propriedade.
Bilateral ou sinalagmático porque cada parte assume respectivamente obrigações.
Legitimação:
A falta de legitimação do contratante na compra e venda pressupõe a capacidade geral das partes. Porém, por vezes a lei suprime essa capacidade para certos e determinados negócios jurídicos.
Existência da coisa
É nula a venda de coisa inexistente. A lei se contenta, porém, com a existência potencial da coisa, como a safra futura, por exemplo, cuja venda se apresenta como condicional e se resolve se não vier a existir nenhuma quantidade, mas que se reputa perfeita desde a data da celebração com o implemento da condição (CC, art. 459). Outras vezes a venda de coisa futura se identifica como venda da esperança válida como negócio jurídico e devido o preço, ainda que nada venha a existir, como dispõe o art. 458 do Código Civil (v. Dos contratos aleatórios, Capítulo VIII, n. 2, retro).
CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA
Retrovenda
Nesta espécie, o vendedor estipulará uma possibilidade totalmente potestativa, ou seja, unilateral, de que dentro do prazo máximo de 3 anos, poderá recuperar o bem vendido, neste caso só recai em bens imóveis, devendo apenas devolver o valor pago pelo comprador, acrescido de correção monetária, e ainda se houver, benfeitorias voluptuárias ou úteis, não possuindo direito a indenização sobre necessárias, já que obedece a regra do "res perit domino", a coisa perece ao dono. Para possuir efeito, a Retrovenda deve constar na escritura pública do bem, o comprador ainda pode vender o bem a outrem, todavia, deve ser respeitado a cláusula especial, não sendo cumprida, deverá o vendedor primário, ajuizar ação de resgate ou retrato, devendo depositar o valor do bem, acrescido das benfeitorias feitas, conformes artigos 505º ao 508º do Código Civil.
A retrovenda se extingue:
 -Com seu exercício (pegar o imóvel no prazo de 3 anos)
- Decadência (passar dos 3 anos)
-Renúncia
-Destruição do bem
Venda “ad gestum” (art 509 C.C)
Venda a contento: (ou sujeito a prova art. 510 C.C)
A venda a contento seria a venda que se aperfeiçoa somente com uma resposta positiva, ou a presunção da aceitação, do comprador. Essa resposta positiva é subjetiva, não podendo ser valorada pelo vendedor, ou por quem quer que seja. A aceitação do comprador não necessita forma específica, podendo ser expressa ou tácita. Será presumida caso o comprador não responda até o final do prazo estabelecido pelo vendedor ou, antes disso, utilize-se do bem como se dono fosse.
A venda a contento do comprador constitui pacto adjeto a contratos de
compra e venda relativos, em geral, a gêneros alimentícios, bebidas finas e roupas sob medida. Entendesse realizada “sob condição suspensiva, ainda que a coisa tenha sido entregue” ao comprador. E “não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado” (CC, art. 509).
Preempção ou preferência:
Aqui o vendedor possui a preferência sobre o bem, ou seja, caso o comprador queira posteriormente vender este bem, tem que oferecer ao vendedor, para que o bem retorne ao seu patrimônio, podendo ser tanto bem móveis quanto imóveis, conforme artigo 513º do Código Civil. Contudo, deve observar duas regras, se o comprador quer realmente vender, deve pagar o preço que terceiro ofereceu, não o mesmo pago pelo comprador, quando adquiriu o bem. O prazo máximo é de 2 anos, e o vendedor possui até 60 dias para manifestar sua vontade, após notificação da vontade de venda do comprador. Diferente da Retrovenda, não possui garantia real, ou seja, se o comprador vender sem respeitar a preferência, deve pagar indenização ao vendedor, não podendo o mesmo ingressar com ação de resgate ou retrato. (art 513 ao 520)
-Direito de prolação de compra
-Direito personalíssimo
-Prazo: § único do 513 c.c e art 516 C.C
Venda com reserva de domínio:
A venda com reserva de domínio constitui modalidade especial de venda de coisa móvel, em que o vendedor tem a própria coisa vendida como garantia do recebimento do preço. Só a posse é transferida ao adquirente. A propriedade permanece com o alienante e só passa àquele após o recebimento integral do preço. Dispõe, com efeito, o art. 521 do Código Civil que, “na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago”.
Venda sobre documentos:
Dispõe o art. 529 do Código Civil:
“Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.
Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o
comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado”.
TROCA OU PERMUTA: (533 C.C)
É o contrato em que as partes se obrigam a prestar uma coisa por outra, excluindo o dinheiro”. A troca é, portanto, o contrato pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra, que não seja dinheiro458. Difere da compra e venda apenas porque, nesta, a prestação de uma daspartes consiste em dinheiro.
A compra e venda, no fundo, constitui verdadeira troca, porém, com a
particularidade de uma das coisas trocadas ser o dinheiro. 
Características
Bilateral, oneroso, comutativo, consensual. Não tem caráter real, pois gera para os permutantes a obrigação de transferir, um para o outro, a propriedade da coisa. Aplicam-se as disposições relativas à compra e venda, no que couber.
Objeto
Dois bens, mesmo de espécies e valores diversos. Se um dos contratantes der dinheiro ou prestar serviços, não será permuta.
Efeitos
Cada permutante paga metade das despesas da troca, incluindo os impostos sobre o valor do bem trocado.
A troca de vens de valores desiguais entre ascendentes e descendentes é anulável se não houver expresso consentimento dos outros descendentes e seu cônjuge.
CONTRATO ESTIMATÓRIO:
(Artigos 534 a 537)
Alguém recebe de outrem bens móveis, ficando autorizado a vendê-los e obrigando-se a pagar um preço estimado previamente, se não restituir as coisas consignadas dentro do prazo ajustado. Também conhecido como venda em consignação.
Partes:
Consignante  - Quem entrega a coisa.
Consignatário  - Quem recebe a coisa para vender.
Características
Bilateral e oneroso (obrigações recíprocas, envolvendo sacrifício patrimonial), real (exige a entrega do objeto), comutativo (as partes têm conhecimento prévio de suas prestações), informal (não exige forma solene) e temporário.
Efeitos
O consignante não perde a propriedade da coisa até que o consignatário a negocie com terceiros.
O consignatário deve pagar as despesas de custódia e venda.
A coisa consignada não pode ser penhorada por credores do consignatário.
DOAÇÃO:
(Artigos 538 a 564)
Pessoa, por liberalidade, transfere bens ou vantagens de seu patrimônio para outrem, que os aceita.
Partes:
Doador - Quem doa o bem.
Donatário - Quem o recebe; beneficiário.
Classificação:
Unilateral e gratuito - Conquanto intervindo duas partes, apenas o doador se obriga, não havendo contraprestação. É ato de liberalidade (animus donandi); pode ser estipulado encargo, caso o doador vincule o donatário a algum ônus.
Receptício - Somente se aperfeiçoa com a aceitação (expressa ou tácita) do donatário. Havendo encargo, a aceitação deve ser expressa.
Formal (art 541) - Apesar de consensual (não exige tradição), em regra, é solene, com instrumento particular ou público (bens imóveis). Admite-se forma verbal, seguida de imediata tradição, para bens móveis de pequeno valor.
Inter vivos - Não há doação para após a morte (nesse caso, seria cláusula testamentária).
Objeto
Deve estar in commercium: móvel ou imóvel, corpóreo ou incorpóreo, presente ou futuro.
Espécies:
Pura e simples -  Não se impõe restrição ao donatário.
Condicional - Surte efeitos somente a partir de determinado momento ou ao findar determinada situação (evento futuro e incerto). Ex.: contemplação de casamento futuro ou referente a eventuais filhos. (art 121)
A termo - Contém um termo inicial e/ou final (eventos futuro e certo).
Modal - Impõe-se encargo ao donatário, em proveito seu ou de terceiros (onerosa). (art 553 e 554)
Remuneratória - Recompensa-se por serviços ou favores prestados pelo donatário (onerosa).
Com cláusula de reversão -  Morrendo o donatário antes do doador, os bens retornam ao patrimônio deste (cláusula resolutiva). Não prevalece em favor de terceiro. ( art 547)
Conjuntiva - A doação em comum a mais de uma pessoa presume-se distribuída por igual entre todas. Se marido e mulher, falecendo um deles, o sobrevivente terá direito de acrescer a sua parte a do falecido.
Subvenção periódica - Renda a título gratuito ao donatário (pensão), não se transmitindo aos herdeiros deste (personalíssima).
Efeitos:
- Em regra, os incapazes não podem doar, mesmo representados ou assistidos.
- Cônjuges necessitam de outorga conjugal, exceto no regime de separação absoluta. Ademais, não podem fazer doações entre si no regime de comunhão universal; em outros regimes, é admissível, importando em adiantamento do que lhes couber por herança.
- Cônjuge adúltero não pode fazer doação ao cúmplice (anulável).
- Pessoas jurídicas de direito privado podem fazer receber doações; falido é impedido, pois perdeu a administração dos bens.
É nula a doação de todos os bens sem reserva de parde ou renda suficiente para sua subsistência. É admitida se o doador se reservar o usufruto.
Se com a doação o doador ficar insolvente, os credores prejudicados podem anulá-la, evitando-se fraude contra credores.
Incapazes
Podem aceitas doação pura (sem encargos). Feita ao nascituro, é válida, desde que aceita pelos pais; há condição suspensiva, pois somente se efetiva se houver nascimento com vida.
Herdeiros necessários
Havendo descendentes, ascendentes e cônjuge, o testador só pode dispor de metade da herança (artigos 1.789  e 1.846), preservando-se a legítima. Ultrapassada esta, há nulidade do que exceder a parte disponível (doação inoficiosa).
Filhos
É permitida a doação dos pais aos filhos, não sendo imprescindível autorização dos outros filhos. Saindo os bens da parte disponível de seu patrimônio, não importa em adiantamento da legítima, dispensando-se o donatário da colação. Excedendo a parte disponível, a doação é nula.
Revogação:
Ingratidão - Ato personalíssimo do doador quando o donatário atentar contra sua vida, cometer ofensa física, injuriá-lo, caluniá-lo  ou, podendo, recusar alimentos a ele. Prazo: decadencial de um ano, a partir do conhecimento do fato, mediante ação judicial, Nula é a disposição que renuncia antecipadamente o direito da revogação por ingratidão. (art. 555 e 557 C.C)
Revogada a doação, os vens retornam ao patrimônio do doador. Se o donatário vendeu o bem, preserva-se o negócio, respeitando-se os direitos de terceiros de boa-fé, mas o dinheiro recebido deve ser entregue ao doador.
Não se revogam por ingratidão as doações puramente remuneratórias, oneradas com encargo, que se fizerem em cumprimento de obrigação natural (dívidas de jogo ou prescritas) ou feitas para determinado casamento.
Descumprimento do encargo imposto - A doação onerosa será revogada pela inexecução de encargo. Não havendo prazo para o cumprimento deste, o doador pode notificar judicialmente o donatário, assinalando-lhe prazo razoável para seu cumprimento. (art. 562)
EMPRÉSTIMO > COMODATO X MÚTUO
COMODATO:
(Artigos 579 a 585)
Empréstimo a título gratuito, pelo qual alguém entrega a outrem bem infungível, para ser usado temporariamente e depois restituído.
Partes:
Comodante - Quem empresta a coisa; continua responsável pelas despesas extraordinárias e necessárias.
Comodatário - Quem recebe a coisa. Deve usá-la de acordo com o contrato ou sua natureza, conservá-la e guardá-la como se fosse sua, pagando as despesas ordinárias decorrentes do uso e restituí-la ao término do contrato. Havendo mais de um comodatário, todos respondem solidariamente.
Objeto:
Coisa infungível e inconsumível, podendo ser móvel ou imóvel.
Forma:
Não se exige forma solene; por cautela, é preferível ser por escrito.
Características:
Unilateral - Apenas o comodatário assume obrigação: restituir a coisa.
Gratuito (benéfico) - Acarreta ônus para os comodantes, sem contraprestação do comodatário. Pode-se convencionar que este pague impostos e taxas sobre o bem, sem desnaturar o contrato,  pois a onerosidade é inferior à contraprestação (comodato com encargo).
Real - Perfaz-se com a entrega da coisa ao comodatário, que passa a ter a posse direta (remanesce a indireta ao comodante).
Temporário - O uso da coisa é temporário, podendo o prazo ser determinado ou indeterminado. Não se admite a perpetuidade (simulação de doação).
Intuitu personae - O comodatário não pode ceder a coisa a terceiros sem autorização. (art 581 / 582 C.C)
Restituição da coisa
Findo o prazo do comodato por tempo determinado ou notificado para que seja posto fim ao contrato por tempo indeterminado, o comodatário deve devolver a mesma coisarecebida. Não sendo restituída, o comodatário é constituído em mora. Sua posse passa a ser injusta e de má-fé, ocorrendo esbulho possessório. Nesse caso:
- o comodatário deve pagar aluguel arbitrado pelo comodante, ficando responsável pelos riscos, perda ou deterioração da coisa;
- mora do comodatário não transforma o contrato de comodato em locação;
- o comodante pode ingressar com ação de reintegração de posse.
Benfeitorias
O comodatário, por ser possuidor de boa-fé, ao término do contrato tem direito à indenização das benfeitorias úteis e necessárias que realizar e de levantar as voluptuárias, se a retirada não danificar o bem.
MÚTUO:
(Artigos 586 a 592)
Empréstimo pelo qual alguém transfere a propriedade de bem fungível a outrem, que se obriga a restituir coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade, podendo ser gratuito ou oneroso.
Partes:
Mutuante - Quem dá por empréstimo.
Mutuário - Quem recebe, passando para sua propriedade; pode dar o destino que melhor lhe aprouver (consumir, guardar, vender, doar ou emprestar a terceiros).
Forma:
Não há forma especial, exceto se for oneroso.
Características:
Unilateral e gratuito - Cria obrigações para o mutuário, sendo que o mutuante nada recebe em troca. Pode ser oneroso, quando se perfaz com a entrega da coisa (transferência da propriedade).
Temporário - Prazo curto, determinado ou determinável. Caso contrário, será doação.
Menores
Em regra, o mútuo feito a menor, sem prévia autorização daquele sob cuja guarda estiver, não pode ser reavido doo mutuário ou de seus fiadores. As exceções estão previstas no artigo 589.
Mútuo feneratício (oneroso)
Destinando-se a fins econômicos, presumem-se devidos juros (proveito tirado do capital emprestado). Estes não podem exceder a taxa legal (12% ao ano), sendo nulas as estipulações de valores superiores. A capitalização de juros (anatocismo: incidência de juros sobre os juros vencidos e não pagos) foi proibida pela Lei de Usura (Decreto 22.262/33). Nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização com periodicidade inferior a um ano. Atualmente, a correção monetária passou a ser um ajuste do valor do débito, podendo ser convencionada nos contratos de mútuo, mesmo fora do sistema financeiro. (art. 591)
DEPÓSITO:
(Artigos 627 a 652)
Alguém recebe bem móvel de outrem, para guardar temporariamente, até ser reclamado. Difere do comodato, pois neste há o uso da coisa.
Extinção:
Vencimento do prazo
Manifestação do depositante pela restrição
Iniciativa do depositário: 635 C.C
Perecimento da coisa: 636 C.C
Morte ou incapacidade do depositário
Partes:
- Depositante - Quem entrega a coisa em depósito.
- Depositário - Quem a recebe.
Características:
Unilateral (regra) - Obriga apenas o depositário: guardar e restituir o bem. Pode ser bilateral; admite-se remuneração. O contrato não se desnatura se o depositário realizar algum serviço na coisa (ex.: lavar o veículo).
Gratuito - A regra é a gratuidade, exceto se houver convenção em contrário ou se o depositário o pratica por profissão.
Real - Efetiva-se com a entrega do bem móvel, exceto se o depositário já se encontrava na posse.
Temporário - Ao final do contrato, o bem deve ser restituído (não há depósito perpétuo).
Intuitu personae - Decorre da confiança que o depositante tem no depositário.
Efeitos em relação ao depositário
- Guardar e conservar a coisa, tendo cuidado e diligência, como se fosse sua, mantendo-a no estado em que foi entregue e respondendo pelos prejuízos a que der causa.
- Não pode usar nem transferir a coisa, salvo disposição em contrário, sob pena de responder por perdas e danos.
- Restituir a coisa ao final do contrato ou quando solicitada, com seus frutos e acrescidos, no local convencionado.
- Receber despesas feitas com a coisa e indenização dos prejuízos.
- Exigir remuneração (se pactuada) e reter a coisa até que seja paga a retribuição.
- Requerer o depósito judicial, nos casos permitidos.
Efeitos em relação ao depositante
- Pagar a remuneração (se convencionada), reembolsando as despesas necessárias.
- Exigir a conservação da coisa que entregou e sua restituição, com os acessórios, a qualquer tempo, mesmo que outro tenha sido estipulado.
Espécies
1. Voluntário ou convencional - Resulta de livre acordo entre as partes. Deve ser feito por escrito. Pode ser regular (recai sobre bens infungíveis) ou irregular (bens fungíveis).
2. Necessário - Presume-se oneroso.
a) Legal - No desempenho de obrigação legal: depósito de objeto achado, dívida vencida, pendência de lide, etc.
b) Miserável - Por ocasião de calamidade: terremoto, incêndio, inundação, naufrágio, saque, etc.
c) Hoteleiro ou hospedeiro (ver “Bagagem em hotel e similares”, a seguir).
3. Judicial ou sequestro - Determinação do juiz, que entrega a terceiro coisa litigiosa (móvel ou imóvel) para preservar sua incolumidade, até decisão da causa principal.
Bagagem em hotel e similares
A bagagem deixada em hotel, hospedaria, pensão, etc. é considerada depositada em mãos do dono do estabelecimento, que responde como depositário (depósito necessário). Há responsabilidade mesmo em caso de furto ou roubo praticado por empregados. Não é considerado gratuito, pois o preço está incluído no valor da diária.
A responsabilidade cessa por convenção com o hóspede, por culpa deste (ex.: deixou aberta a porta do quarto) ou quando o prejuízo não poderia ter sido evitado (caso fortuito ou força maior).
Prisão do depositário
A Constituição Federal (artigo 5º, LXVII) proíbe prisão por dívida civil. Mas há duas exceções: o inadimplemento voluntário e inescusável de obrigação alimentícia e o depositário infiel.
-art 652 CC/02
-Pacto são josé da costa rica - 1969
-art 5° § 3° CF/88
-EC 45/2004
-RE 466.343/2008
-§ 2° do art 5°
O depositário que injustificadamente não restituir a coisa depositada será considerado depositário infiel e pode ter decretada sua prisão, em ação de depósito, pelo prazo de até um ano, além de ser obrigado a indenizar o depositante pelos prejuízos decorrentes de sua infidelidade.
Observação: há quem entenda ser inadmissível tal prisão, com base no Pacto Internacional dos Direitos Civis e Políticos, aprovado na Convenção sobre Direitos Humanos de São José de Costa Rica.
LOCAÇÃO DAS COISAS:
(Artigos 565 a 578)	
Uma parte se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa, infungível, mediante remuneração. A lei não faz diferença entre as expressões “locação” e “arrendamento”. Na prática, usa-se “arrendamento” para designar aluguel de imóveis rurais e “locação” para urbanos (móveis e imóveis).	
Partes:
Locador (senhorio) - Quem oferece a coisa em locação. Em regra, é o proprietário; pode ser o usufrutuário e o locatário (sublocador).	
Locatário (inquilino) - Quem recebe a coisa; deve pagar o aluguel	
Características:
Bilateral e oneroso - Envolve prestações recíprocas; ambas as partes obtêm proveito que advém de um sacrifício.	
Comutativo - Aperfeiçoa-se com o acordo dos contraentes.	
Forma livre - Normalmente não se exige forma especial.	
Trato sucessivo (execução continuada) - Prestações prolongam-se no tempo.
Cessão temporária do uso e gozo da coisa, sem transmissão da propriedade.
Objeto:
- Imóvel ou móvel; recai sobre o principal ou acessórios (alugar um apartamento com ou sem mobiliário).	
- Infungível; se fungível, será mútuo. Admite-se a fungibilidade: garrafas de vinho ou cestas de frutas usadas como ornamentação em uma festa e devolvidas após o evento (uso cedido ad pompam vel ostentationem).	
- Os bens inalienáveis podem ser objeto de locação (ex.: bem de família).
Preço (aluguel ou remuneração)	
Importância em dinheiro ou outro bem pactuado, que o locatário paga periodicamente pelo uso da coisa. Se for gratuito não há locação, mas comodato. Sendo irrisório, há empréstimo dissimulado. Se o locatário não pagar, a cobrança pode ser feita judicialmente, havendomotivo para rescisão contratual.	
Prazo
Sempre temporário, determinado ou não. Pode ser vitalício, mas nunca perpétuo. Havendo prazo estipulado,  o locador não pode reaver a coisa alugada antes do vencimento, salvo se ressarcir o locatário pelas perdas e danos resultantes. Nesse caso, o locatário tem direito de retenção do bem até o pagamento da indenização. O locatário pode devolver a coisa pagando a multa prevista no contrato de forma proporcional ao tempo que resta para o fim da locação (artigos 571 e 572). Se o valor for excessivo, o juiz pode reduzi-lo. 
A locação por tempo determinado cessa findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Se o locatário continuar na posse, sem oposição do locador, presume-se prorrogada sem prazo determinado (artigos 573 e 574).	
Particularidades
- Alienada a coisa durante a locação, o adquirente não é obrigado a respeitar o contrato, a não ser que este contenha cláusula de sua vigência em caso de alienação e conste do Registro de Imóveis (artigo 576).	
- Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se a locação por tempo determinado a seus herdeiros (artigo  577).	
- Na dúvida quanto à interpretação do contrato, prevalece a mais favorável ao locatário.
Locador
1.Direitos
- Receber pagamento do aluguel.	
- Exigir garantia do locatário.	
- Mover ação de despejo nos casos permitidos.	
- Autorizar (ou não) a sublocação ou a cessão de locação.	
- Pedir revisão judicial do aluguel.	
2.Deveres
- Entregar a coisa ao locatário, com os acessórios, em estado de servir ao uso a que se destina e assim mantê-la, salvo cláusula expressa	
- Garantir ao locatário o uso pacífico da coisa.	
- Resguardar o locatário dos embaraços e turbações de terceiros. Tanto o locador como o locatário possuem legitimidade para ingressar com ações possessórias.	
-Indenizar benfeitorias úteis e necessárias feitas pelo locatário de boa-fé.	
Locatário
1.Direitos
- Exigir a entrega da coisa e recibo de aluguel.	
- Direito de retenção no caso de benfeitorias úteis e necessárias feitas com consentimento do locador.	
- Preferência na aquisição no caso de alienação do imóvel.	
2.Deveres
- Servir-se da coisa apenas para os usos convencionados ou presumidos conforme a natureza dela e tratá-la como se fosse sua.	
- Pagar pontualmente o aluguel; faltando ajuste do prazo, segundo os costumes do lugar.
- Finda a locação, restituir a coisa no estado em que a recebeu, salvo as deteriorações naturais do uso.
Locação de imóvel urbano (Lei 8.245/91)	
O Código Civil (artigo 2.036) não afastou a aplicação da Lei 8.245/91 para as locações urbanas. No entanto, a lei especial não tem incidência sobre:	
- Imóveis de propriedade da União, Estados e Municípios, suas autarquias e fundações.
- Vagas autônomas de garagem ou espaços para estacionamento de veículos.
- Espaços destinados à publicidade (outdoors).	
- Apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados.	
- Arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.	
Características
- Havendo mais de um locador ou locatário, entende-se que são solidários, se o contrário não se estipulou (artigo 2.º).	
- Pode ser fixado por qualquer prazo. Igual ou superior a dez anos, exige-se outorga conjugal (artigo 3.º).	
- Ação do locador para reaver o imóvel é sempre despejo, que pode ser cumulada com cobrança de aluguéis (artigo 5.º)	
- É livre a convenção do aluguel, sendo vedada sua estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Os índices e a periodicidade dos reajustes são previstos em legislação específica (artigo 17). Pode ser revisto judicialmente a cada três anos, a partir do último contrato (Ação Revisional de Aluguel – artigos 18 e 68 a 70).
- Se o bem for apartamento, o locatário pode votar nas assembleias que não envolvam despesas extraordinárias de condomínio, caso o locador a elas não compareça (artigo 24, parágrafo 4.º, Lei 4.591/64).	
Locação residencial	
Hipóteses
1. Contratos fixados por 30 meses ou mais (artigo 46) - A extinção só ocorre com o término do prazo estipulado, independentemente de notificação. Durante o prazo convencionado, não pode o locador reaver o imóvel. O locatário  pode devolvê-lo, pagando multa pactuada (artigo 4.º). Finda a locação, se o inquilino continuar na posse do imóvel por mais de 30 dias sem oposição, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas. Nesse caso:	
- o locador pode pedir o imóvel para si a qualquer tempo (denúncia vazia), concedendo prazo de 30 dias para desocupação;	
- o locatário pode rescindir o contrato mediante aviso por escrito, com antecedência mínima de 30 dias.	
2. Contratos fixados até 30 meses (artigo 47) - Findo o prazo estabelecido, a locação é prorrogada automaticamente, por prazo indeterminado. Nesse caso, somente pode ser retomado o imóvel (denúncia cheia):	
- por mútuo acordo;	
- em decorrência da prática de infração legal ou contratual;	
- em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público;
- em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário for relacionada com seu emprego;	
- se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;	
- se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público;	
- se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.	
3. Locação por temporada - Por até 90 dias, para lazer, tratamento de saúde ou realização de obras. O aluguel e os encargos podem ser cobrados antecipadamente e de uma só vez (artigos 48 a 50).	
Locação de imóvel residencial a empregado	
- Destina-se a uso residencial de empregado e sua família, em razão do emprego. O locador é o patrão. Somente vigora enquanto o locatário trabalhar para o locador (locação vinculada). Exige-se que haja valor efetivamente pago ou descontado a título de aluguel. Desfeito o vínculo trabalhista, possibilita-se o despejo.	
- Se o empregador fornece moradia ao empregado sem cobrar aluguel, não está caracterizada a locação, mas sim o comodato. Nesse caso, a via mais adequada para a retomada é a reintegração de posse.	
Locação comercial (empresarial)	
O locatário comerciante ou industrial pode obter judicialmente a renovação do aluguel (artigos 71 a 75) e continuar no imóvel desde que:	
- haja contrato escrito com prazo determinado;	
- o prazo mínimo da locação a renovar seja de cinco anos;	
- o locatário exerça o mesmo ramo da atividade há pelo menos três anos ininterruptos;
- a ação seja proposta dentro do prazo decadencial de um ano até seis meses da data de término do contrato a prorrogar.	
Protege-se o inquilino comerciante que valorizou o imóvel com a atividade comercial desenvolvida (fundo de comércio), permanecendo no imóvel independentemente da vontade do locador.	
As sociedades civis com fins lucrativos também têm direito à ação renovatória.
Direito de preferência (Artigos 27 a 34)	
No caso de alienação do imóvel, o locatário tem preferência, no prazo decadencial de 30 dias, para adquiri-lo, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial ou extrajudicial. Não respeitado, há duas opções para o locatário:	
- reclamar perdas e danos ou	
- depositar o preço e demais despesas de transferência e haver para si o imóvel. Nessa hipótese, deve requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Registro de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação, junto à matricula do imóvel.
Benfeitorias (Artigos 35 a 36)	
Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas, bem como as úteis autorizadas,serão indenizáveis e permitem o direito de retenção. As voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Garantias (Artigo 37)	
Caução - Pessoa oferece a outra garantia de cumprimento da obrigação. Pode se referir a móveis, imóveis ou dinheiro (não excedendo três meses de aluguel), depositado em caderneta de poupança.	
Fiança pessoal ou bancária.	
Seguro de fiança locatícia - Pagamento de taxa correspondente a um prêmio anual ou mensal ao locador.	
Observações
É nula a cláusula que exige mais de uma dessas garantias em um mesmo contrato.
O aluguel somente poderá ser cobrado adiantado quando o contrato for celebrado sem garantia (artigo 42) ou se a locação for por temporada (artigo 49).
Morte (artigos 10 e 11)
Do locador - O contrato não se extingue. Os direitos e deveres da locação se transmitem aos sucessores.	
Do locatário - Têm direito à continuidade da locação:	
- cônjuge sobrevivente e sucessivamente os herdeiros necessários e pessoas que viviam na dependência econômica do locatário, desde que residentes no imóvel;	
- espólio do locatário falecido e a seguir seu sucessor no caso de locação não residencial.
Transferência do contrato (Artigo 13)	
Exige-se prévia e expressa anuência por escrito do locador.
Espécies:
Cessão - Transferência a outrem, mediante alienação, da posição de locatário, que se desliga do contrato primitivo, desaparecendo sua responsabilidade.	
Sublocação - Concessão do gozo (parcial ou total) da coisa locada, pelo locatário a terceiro, que se torna “locatário”, com os mesmos direitos e deveres. O locatário primitivo não se exonera da locação original. Rescindida ou finda a locação, extinguem-se as sublocações, salvo o direito de indenização que possa competir ao sublocatário contra o sublocador.	
Empréstimo - Locatário empresta imóvel gratuitamente a terceiro, mesmo que por pouco tempo, continuando responsável perante o locador.
Extinção
- Distrato ou resilição bilateral (acordo).	
- Resilição unilateral por inexecução contratual ou infração à lei.	
- Retomada do bem locado.	
- Implemento de condição resolutiva.	
- Perda ou destruição da coisa.	
- Vencimento do prazo sem prorrogação ou renovação.	
- Desapropriação.	
- Morte do locatário sem sucessores.	
- Extinção do usufruto, salvo se com ele anuiu, por escrito, ou nu-proprietário.